Mietausweisung (BGer 4A_571/2020 vom 23. März 2021)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.21

ENTSCHEID

vom 24.

September 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und

Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagte

[...] Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 14. Mai 2020

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 19. September 2017 vermietete die B____ (Vermieterin) der A____ (Mieterin)

einen Lagerraum im 2. Untergeschoss an der [...]strasse [...] in Basel, dies zu

einem monatlichen Nettomietzins von CHF 425.– und Nebenkosten von CHF

25.–, zahlbar jeweils im Voraus auf den 1. des Monats. Am 25. September 2018

setzte die Mieterin der Vermieterin eine Frist zur Behebung von Mängeln und

drohte ihr an, künftige Mietzinse bis zur Mängelbehebung bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) zu hinterlegen.

Die Mängel wurden in der Folge nicht behoben. Am 2. November 2018 mahnte

die Vermieterin die Mieterin für die Mietzinse der Monate Oktober und November

2018 und setzte ihr unter Androhung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine

letzte Frist von 30 Tagen zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse. Am

5. und 8. November 2018 hinterlegte die Mieterin die Mietzinse für

die Monate Oktober und November 2018 bei der Schlichtungsstelle. Mit Schreiben

vom 12. Dezember 2018 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen

Zahlungsrückstands per 31. Januar 2019. Am 31. Januar 2019 ersuchte die

Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und

beantragte, es sei die Mieterin zu verurteilen, den gemieteten Lagerraum sofort

zu verlassen. Mit Entscheid vom 27. Februar 2019 wies das Zivilgericht die

Mieterin an, den Lagerraum bis spätestens 15. März 2019 zu räumen. Auf Berufung

der Mieterin hin hob das Appellationsgericht mit Entscheid vom 13. Juni 2019

den Zivilgerichtsentscheid auf, da die Rechtslage nicht klar sei.

Am 20. August 2019

gelangte die Vermieterin an die Schlichtungsstelle und beantragte, es sei die

Mieterin zu verurteilen, den gemieteten Lagerraum sofort, eventualiter innert

einer gerichtlich festzusetzenden Frist zu räumen; sollte die Mieterin den

Lagerraum nicht fristgemäss verlassen, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die

amtliche Räumung zu verlangen. Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung

erzielt worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 14. November

2019 an das Zivilgericht und hielt an den bei der Schlichtungsstelle gestellten

Begehren fest. Mit Stellungnahmen vom 9. Dezember 2019 und 19. Februar 2020

beantragte die Mieterin die Abweisung der Klage. Mit schriftlich begründetem

Entscheid vom 14. Mai 2020 wies das Zivilgericht die Mieterin an, den Lagerraum

bis spätestens 25. Mai 2020, 11.30 Uhr, zu räumen, widrigenfalls der

Vermieterin auf Antrag hin die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde.

Dagegen erhob

die Mieterin am 12. Juni 2020 Berufung beim Appellationsgericht. Darin verlangt

sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung der Klage. Mit

Berufungsantwort vom 10. August 2020 beantragt die Vermieterin die Abweisung

der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Die Akten des Zivilgerichts wurden

beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein

erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In Ausweisungsverfahren,

bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist

und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren

(Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,

SR 220] auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei

Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das

Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder

Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal

das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen

kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE

ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden

Fall, in welchem die Mieterin die Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung

bestreitet, beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 450.–. Unter

Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die

Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 450.– =

CHF 16‘200.–) erreicht. Das Rechtsmittel vom 12. Juni 2020 ist folglich im

Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung entgegenzunehmen.

Die Berufung ist

rechtzeitig und formgerecht erhoben worden. Auf die Berufung ist deshalb

einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Zulässigkeit der Zahlungsverzugskündigung im Fall der

Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse

2.1

Im

vorliegenden Fall ist die folgende Rechtsfrage strittig: Schützt die

Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse den Mieter vor einer

Zahlungsverzugskündigung? Mit dieser Frage haben sich das Zivilgericht und das

Appellationsgericht bereits einmal befasst. Die Frage stellte sich zwischen

denselben Parteien in Bezug auf die Ausweisung aus demselben Mietobjekt – und zwar

in einem (Ausweisungs-)Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Das

Zivilgericht nahm damals eine klare Rechtslage an und lehnte einen Schutz des

Mieters vor einer Zahlungsverzugskündigung ab, wenn er bereits verfallene

Mietzinse hinterlegt (Zivilgerichtsentscheid RB.2019.20 vom 27. Februar 2019).

Demgegenüber verneinte das Appellationsgericht in Bezug auf die vorliegend

strittige Frage eine klare Rechtslage. Zusammenfassend hielt es fest, aufgrund

der uneinheitlichen Ansichten in der Lehre und dem Fehlen eines klaren

Bundesgerichtsentscheids bestünden gewisse Zweifel an der Rechtslage: Die

Rechtsfolge – Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung – ergebe sich nicht ohne

weiteres bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und

Rechtsprechung. Die Rechtsanwendung führe mit anderen Worten nicht zu einem

eindeutigen Ergebnis. Mangels einer klaren Rechtslage trat das Appellationsgericht

auf das Ausweisungsgesuch der Vermieterin im Verfahren um Rechtsschutz in

klaren Fällen nicht ein (AGE ZB.2019.16 vom 13. Juni 2020 E. 4.3; vgl.

dazu die Kritik von Kaiser, Urteil

des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ZB.2019.16 vom 13. Juni 2020,

in: MRA 2020, S. 82, 90–94).

Im vorliegenden

Ausweisungsverfahren – diesmal im vereinfachten Verfahren – befasste sich das

Zivilgericht erneut mit der Frage, ob die Hinterlegung bereits verfallener

Mietzinse den Mieter vor einer Zahlungsverzugskündigung schützt. Das

Zivilgericht hielt zunächst fest, dass die Mieterin unbestrittenermassen die

Mietzinse für die Monate Oktober und November 2018 bis zum 2. November 2018

nicht bezahlt und sich damit im Zahlungsverzug befunden habe, was die Vermieterin

zur Androhung einer Zahlungsverzugskündigung berechtigt habe. Unbestritten sei

auch, dass die Mieterin die beiden Mietzinse am 5. und 8. November 2018

bei der Schlichtungsstelle hinterlegt habe und dass es sich bei dabei nicht um

zukünftige, sondern bereits verfallene Mietzinse gehandelt habe. Umstritten

sei, ob diese Hinterlegung die Mieterin vor einer Zahlungsverzugskündigung

schütze (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).

Sodann umriss

das Zivilgericht die Rechtslage zur Frage, ob die Hinterlegung bereits

verfallener Mietzinse eine Zahlungsverzugskündigung ausschliesse: Nach dem

klaren Wortlaut von Art. 259f OR (richtig wohl: Art. 259g OR) könne der Mieter

nur zukünftig fällige Mietzinse hinterlegen; gemäss einhelliger Lehre und

Rechtsprechung habe die Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse keine

befreiende Wirkung (E. 4.1). Ein Teil der Lehre – so das Zivilgericht –

sei aber der Ansicht, dass auch bei einer nicht korrekt vorgenommenen

Hinterlegung eine Zahlungsverzugskündigung unzulässig sei (E. 4.2). Das

Bundesgericht habe entschieden, dass ein Mieter, der gutgläubig einen Mangel

annehme, der sich im Nachhinein als nicht gegeben erweise, vor einer

Zahlungsverzugskündigung geschützt sei; der gute Glaube schütze ihn aber nicht,

wenn er die formellen Voraussetzungen der Hinterlegung – Aufforderung

zur Mängelbehebung und Androhung der Hinterlegung – nicht einhalte. Zur

vorliegend zu entscheidenden Frage, ob die gutgläubige Hinterlegung bereits

verfallener Mietzinse vor einer Zahlungsverzugskündigung bewahre, habe sich das

Bundesgericht noch nicht eindeutig geäussert (E. 4.3). Es sei – so das

Zivilgericht – durchaus sinnvoll, dass der Mieter, der gutgläubig einen Mangel

annehme, vor einer Zahlungsverzugskündigung geschützt sei, da für ihn

regelmässig das Risiko bestehe, dass das Gericht zum Schluss gelange, dass kein

Mangel gegeben sei; das Vorliegen eines Mangels sei regelmässig mit einer

Unsicherheit behaftet, die nicht zu Lasten des gutgläubigen Mieters gehen

dürfe. Anders sei die Situation, wenn es um die Frage gehe, ob ein Mietzins im

Zeitpunkt der Hinterlegung bereits verfallen sei oder nicht: Hier gebe es

regelmässig keine Unsicherheit über die Fälligkeit des Mietzinses; die

Fälligkeit des Mietzinses lasse sich durch eine einfache Konsultation des Mietvertrags

feststellen. Dies sei vergleichbar mit den vom Gesetz aufgestellten formellen

Voraussetzungen der Hinterlegung, bei denen das Bundesgericht den guten Glauben

des Mieters ebenfalls nicht schütze. Auch liege keine Ungleichbehandlung vor,

wenn ein Mieter, der innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist an den

Vermieter leiste, vor einer Zahlungskündigung geschützt sei, nicht aber der

Mieter, der in dieser Frist den verfallenen Mietzins hinterlege. Werde der

Mietzins direkt an den Vermieter gezahlt, könne dieser umgehend darüber

verfügen, während er sich bei der Hinterlegung darum bemühen müsse, den

Mietzins von der Hinterlegungsstelle erhältlich zu machen. Schliesslich sei

daran zu erinnern, dass Geldschulden Bringschulden seien. Es liege somit in der

Verantwortung des Mieters dafür zu sorgen, die Mietzinszahlungen rechtzeitig

und richtig in die Wege zu leiten. Er müsse folglich auch dafür sorgen, dass

unzulässigerweise hinterlegte Mietzinse rechtzeitig an den Vermieter ausbezahlt

würden, ansonsten er das Risiko einer Zahlungsverzugskündigung eingehe

(E. 4.4).

Das Zivilgericht

wandte im Weiteren die dargelegten Grundsätze auf den vorliegenden Fall an: Im

Mietvertrag sei klar festgehalten, dass die Mietzinse monatlich im Voraus,

spätestens am ersten Tag eines jeden Monats, zu bezahlen seien. Am 5. und 8.

November 2018 habe die Mieterin demgemäss nicht zukünftige Mietzinse

hinterlegt, sondern die bereits verfallenen für Oktober und November 2018.

Diesbezüglich sei nicht von einer schützenswerten Gutgläubigkeit der Mieterin

auszugehen. Die Hinterlegung habe somit keine befreiende Wirkung gehabt. Zudem

habe die Vermieterin die Mieterin am 28. November 2018 darauf hingewiesen, dass

die Hinterlegung nicht gültig erfolgt sei und sie an ihrer Kündigung festhalte.

Die Mieterin hätte somit den Mietzinsausstand innerhalb der ihr mit Schreiben

vom 2. November 2018 gesetzten Zahlungsfrist begleichen müssen und können. Die

von der Mieterin vorgenommene Hinterlegung sei aus einem weiteren Grund

unzulässig gewesen: Gemäss Art. 259h Abs. 1 OR müsse der Mieter seine

Ansprüche innert 30 Tagen seit der Fälligkeit des ersten hinterlegten

Mietzinses bei der Schlichtungsstelle geltend machen, ansonsten die Mietzinse

dem Vermieter zufielen. Als die Mieterin am 5. und 8. November 2018 die beiden

Mietzinse für Oktober und November 2018 hinterlegt habe, sei diese Frist

bereits abgelaufen gewesen; die Mieterin habe somit gar nicht mehr dafür sorgen

können, dass die Mietzinse hinterlegt blieben. Demgemäss sei die Kündigung vom

12.

Dezember 2018 gültig (E. 5). Das Zivilgericht schloss schliesslich eine

Erstreckung aus (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR) und gewährte der Mieterin

eine Frist von 10 Tagen ab Entscheiddatum zum Verlassen des gemieteten

Lagerraums (E. 7).

2.2

Die

Mieterin vertritt in ihrer Berufung die Auffassung, dass im Zentrum der

vorliegenden Streitigkeit die Auslegung von Art. 259h OR stehe. Diese

Bestimmung halte fest, dass hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zufielen, wenn

der Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten

hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle geltend mache. Es sei zu

ermitteln – so die Mieterin – ob mit dem «Zufallen der Mietzinse an den

Vermieter» die Mieten als bezahlt gelten könnten (Berufung, Rz 6–8). Im

vorliegenden Fall sei der erste hinterlegte Mietzins aufgrund der verspäteten

Hinterlegung bereits am 1. Oktober 2018 fällig gewesen; die Mieten Oktober und

November seien damit bereits am 1. November 2018, jedenfalls aber mit der

Hinterlegung vom 5. und 8. November 2018 der Vermieterin «zugefallen». Die

Vermieterin sei sodann von der Mieterin am 14. November 2018 über die

Hinterlegung unterrichtet worden. Es könne nicht Absicht des Gesetzgebers sein,

dass der Vermieter mit seinem Verhalten selbst bestimmen könne, ob die Mietzinse

bezahlt seien oder nicht, je nachdem, ob er die Mietzinse, die ihm zugefallen

seien, bei der Schlichtungsstelle abhole oder nicht. Wenn die Mietzinse der

Vermieterin vor Ablauf der Zahlungsfrist «zufielen», bestehe kein Zahlungsverzug.

Bezüglich der Auslegung des Worts «Zufallen» sei sich die Lehre einig, dass die

hinterlegten Mietzinse von Amtes wegen an den Vermieter zu überweisen seien,

ohne dass es einer Prüfung durch die Schlichtungsstelle bedürfe. Ab diesem

Zeitpunkt stehe dem Vermieter die Verfügungsbefugnis über die hinterlegten

Mietzinse zu. Weder der Mieter noch die Schlichtungsstelle hätten nach Ablauf

der Frist von Art. 259h OR eine Verfügungsbefugnis. Die hinterlegten

Mietzinse fielen also dem Vermieter nicht erst dann zu, wenn er diese von der

Schlichtungsstelle herausverlange, oder gar erst dann, wenn sie auf seinem

Konto eingingen. Im vorliegenden Fall habe somit bezüglich der ausstehenden

Mietzinsen kein Verzug bestanden, weil sie mehrere Wochen vor dem Aussprechen

der Kündigung der Vermieterin zugefallen seien; die Vermieterin könne die

Kündigung nicht provozieren, indem sie die Mietzinse nicht abhole (Rz 9–15).

Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts sei die massgebende Rechtsfrage also

eben nicht, ob eine unrechtmässige Hinterlegung eine Zahlung bewirken könne,

sondern vielmehr: Gelten (rechtmässig oder unrechtmässig) hinterlegte

Mietzinsen als bezahlt, wenn sie gemäss Art. 259h der Vermieterin

zugefallen sind? (Rz 16–21).

2.3

Die

Mieterin legt nicht dar, weshalb die vom Zivilgericht gestellte und

beantwortete Frage nicht massgebend sein soll, nämlich, ob eine unrechtmässige

Hinterlegung bereits verfallener Mietzins den Mieter vor eine

Zahlungsverzugskündigung schützt. Das Zivilgericht legte eingehend den

diesbezüglichen Meinungsstand in Lehre und Rechtsprechung dar

(Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1 bis 4.3). In Bezug auf die vom Bundesgericht

noch nicht beurteilte Frage, ob eine unrechtmässige Hinterlegung bereits

verfallener Mietzinse (gemäss Art. 259g OR) den Mieter vor einer Zahlungsverzugskündigung

schütze, verglich das Zivilgericht diese Situation mit zwei anderen

Situationen: (1) Der Mieter, der zwar zu Unrecht, aber gutgläubigerweise vom

Vorliegen eines Mangels ausgehe und die Mietzinse hinterlege, sei

unbestrittenermassen vor einer Zahlungsverzugskündigung geschützt; (2) der

Mieter dagegen, der die formellen Voraussetzungen der Hinterlegung – Aufforderung zur Mängelbehebung und Androhung der Hinterlegung – nicht

einhalte und die Mietzinse hinterlege, werde ebenso unbestrittenermassen vor

einer Zahlungsverzugskündigung nicht bewahrt. Die vorliegende Situation sei

weniger mit der Situation (1) und vielmehr mit der Situation (2) vergleichbar:

Das Vorliegen eines Mangels sei regelmässig mit einer Unsicherheit behaftet,

die nicht zu Lasten des gutgläubigen Mieters gehen dürfe. Bei der Frage der

Fälligkeit der Mietzinse dagegen bestehe wie bei der Frage der formellen

Voraussetzungen der Hinterlegung keine Unsicherheit, die der Mieter nicht durch

einen Blick in den Mietvertrag (in Bezug auf die Fälligkeit) oder das Gesetz

(in Bezug auf die formellen Voraussetzungen) beseitigen könne. Angesichts der

jeweils fehlenden Unsicherheit rechtfertige es sich, den Mieter, der verfallene

Mietzinse hinterlege, ebenso wenig vor einer Zahlungsverzugskündigung zu

bewahren wie den Mieter, der die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen nicht

einhalte. Auch liege keine unzulässige Ungleichbehandlung darin, dass der

Mieter, der innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist an den Vermieter

leiste, gegen eine Zahlungsverzugskündigung geschützt sei, nicht aber der

Mieter, der innert dieser Frist den Mietzins hinterlege: Bei der Zahlung an den

Vermieter könne dieser umgehend über die Zahlung verfügen, während er sich bei

der Hinterlegung darum bemühen müssen, den Mietzins bei der Schlichtungsstelle

erhältlich zu machen (E. 4.4). Diese beiden zivilgerichtlichen

Argumentationsstränge – Fehlen einer schwer ausräumbaren Unsicherheit in Bezug

auf die Frage der Fälligkeit des Mietzinses und Fehlen einer Ungleichbehandlung

im Vergleich zum zahlenden Mieter – sind überzeugend. Auf die entsprechende

zivilgerichtliche E. 4.4 kann an dieser Stelle vollumfänglich verwiesen werden.

Der Mieter bringt diesbezüglich nichts vor, was die zivilgerichtliche

Argumentation in Frage stellen würde.

Statt sich mit

dieser zivilgerichtlichen Argumentation zu Art. 259g OR auseinanderzusetzen,

argumentiert die Mieterin in ihrer Berufung lediglich noch mit Art. 259h OR.

Gemäss Art. 259h Abs. 1 OR fallen hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zu, wenn

der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert 30 Tagen seit

Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle

geltend gemacht hat. Mit dem Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den

Vermieter gälten diese – so die Argumentation der Mieterin – als bezahlt (vgl. dazu

eingehender vorstehende E. 2.2 und Berufung, Rz 6–15). Diese Argumentation

überzeugt nicht: Das Zivilgericht legte dar, dass sich die Zahlung des

Mietzinses an den Vermieter und die Hinterlegung des Mietzinses mit

anschliessendem Zufallen an den Vermieter unterscheiden, und zwar in Bezug auf

die sofortige Verfügbarkeit des Mietzinses: Bei der Zahlung des Mietzinses an

den Vermieter könne dieser sofort über den Mietzins verfügen; bei der

Hinterlegung der Mietzinse und dem anschliessenden Zufallen an ihn müsse sich

der Vermieter bei der Schlichtungsstelle darum bemühen, den Mietzins erhältlich

zu machen (etwa durch Nachfrage und die Angabe seines Bankkontos), und sich

länger gedulden, bis er über den Mietzins verfügen könne (Zivilgerichtsentscheid,

E. 4.4). Mit anderen Worten: Entgegen der Auffassung der Mieterin ist das

Zufallen der Mietzinse an den Vermieter im Sinn von Art. 259h OR nicht mit

einer direkten Zahlung an den Vermieter gleichzusetzen. Daran ändert auch das

Argument der Mieterin nichts, wonach die Überweisung der hinterlegten Mieten

von der Hinterlegungsstelle an den Vermieter grundsätzlich von Amtes wegen

erfolgen müsse. Wie das Zivilgericht in diesem Zusammenhang ebenfalls

zutreffend ausführt, verfügt die Hinterlegungsstelle regelmässig nicht über die

notwendigen Angaben. So ist der hinterlegende Mieter namentlich nicht verpflichtet,

den Namen, die Adresse oder die Bankverbindung des Vermieters anzugeben. Fehlen

der Hinterlegungsstelle die notwendigen Informationen, trägt der hinterlegende

Mieter das Risiko entsprechender Fehlleistungen (Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art.

Dispositiv

259g OR N 51 und 78). Die Hinterlegungsstelle hat demnach für eine Herausgabe

der hinterlegten Mietzinse nicht nur die Voraussetzungen aus Art. 259h Abs. 1

OR zu prüfen, sondern hat regelmässig auch Abklärungen betreffend die Person

der Vermieterin und deren Bankverbindung zu tätigen. Es handelt sich somit

selbst in Anbetracht des Umstands, dass eine Überweisung von Amtes wegen

erfolgen müsste, nicht um eine direkte Zahlung an die Vermieterin. Erfolgt die effektive

Herausgabe der hinterlegten Mietzinse an die Vermieterin – wie im vorliegenden

Fall – nicht innert der von ihr nach Art. 257d Abs. 1 OR gesetzten Frist, liegt

dies folglich im Risikobereich der Mieterin.

Demgemäss bleibt

zum einen festzuhalten, dass die Mieterin den Mietzins innerhalb der mit

Schreiben vom 2. November 2019 gesetzten dreissigtägigen Zahlungsfrist weder

bezahlt noch mit befreiender Wirkung hinterlegt hat. Zum anderen ist

festzuhalten, dass das Zufallen des nicht gültig hinterlegten Mietzinses an die

Vermieterin nicht mit einer Zahlung gleichgesetzt werden kann, die eine

Zahlungsverzugskündigung ausschliessen würde.

3. Sachentscheid

und Kostenentscheid

3.1 Aus

diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht annahm, dass die

Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse den Mieter nicht vor einer

Zahlungsverzugskündigung schützt. Der Entscheid des Zivilgerichts ist folglich

zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

3.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis

CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren

[Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im

vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 425.–, so dass § 2a Abs. 2

des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die Gerichtskosten

für das Berufungsverfahren auf CHF 200.– festzusetzen.

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 14. Mai 2020 [...] wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 200.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.