Abberufung des Verwalters bei Stockwerkeigentum (Art. 712q und 712r ZGB) (BGer 5A_920/2020 vom 15. Oktober 2021)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.22

ENTSCHEID

vom 22. September 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, Dr. Cordula Lötscher

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft

Berufungsbeklagte

B____

Beklagte

[...]

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts vom 9. Juni 2020

betreffend Stockwerkeigentum

Sachverhalt

Sachverhalt

Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft an der B____ in Basel (Eigentümergemeinschaft,

Beklagte und Berufungsbeklagte) besteht aus vier Eigentümern: A____ (Kläger und

Berufungskläger), C____, D____ und E____. Am 22. Juni 2018 fand eine

ausserordentliche Eigentümerversammlung statt. An dieser fasste die Mehrheit (C____,

D____ und E____) fünf Beschlüsse: (1) Wahl des F____ als neuer Verwalter, (2)

Genehmigung eines revidierten Budgets, (3) Wahl von D____ als Revisorin, (4)

Wahl von C____ für die Übergabe der Unterlagen an den F____ und (5) Löschung

der Vollmacht des Klägers über alle Bankkonten der Eigentümergemeinschaft. Mit

Schlichtungsgesuch vom 24. Juli 2018 focht der Kläger diese Beschlüsse an.

Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt worden war, reichte der

Kläger am 2. April 2019 beim Zivilgericht Basel-Stadt Klage ein und

beantragte, es sei festzustellen, dass die gefassten Beschlüsse nichtig seien,

eventualiter seien sie aufzuheben. Mit Entscheid vom 16. Oktober 2019 wies das

Zivilgericht die Klage ab. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten.

Am 21. November

2019 fand die ordentliche Jahresversammlung der Eigentümergemeinschaft statt.

Dabei genehmigte und bestätigte diese das Verwaltungsmandat des F____ seit Juli

2018 und anerkannte die Aufnahme des Verwaltungsmandats im vollen Rahmen ab

November 2019 sowie die Ausführung des Verwaltungsmandats in reduziertem Umfang

von Juli 2018 bis Oktober 2019. An dieser Versammlung stimmte der Vertreter des

Klägers gegen diese Beschlüsse. Den Antrag des Klägers auf Abberufung des

Verwalters lehnte die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich ab. Mit Klage vom 20.

Dezember 2019 gelangte der Kläger erneut an das Zivilgericht und stellte zwei

Rechtsbegehren: Es sei der F____ als Verwalter gerichtlich abzuberufen und es

sei ein neuer Verwalter gerichtlich zu ernennen. Mit begründetem Entscheid vom

9. Juni 2020 wies das Zivilgericht die Klage ab.

Dagegen erhob

der Kläger am 22. Juni 2020 Berufung beim Appellationsgericht. Darin verlangt

er die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Gutheissung seiner vor

Zivilgericht gestellten Rechtsbegehren; eventualiter sei die Sache zur

Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Noveneingabe vom 10.

Juli 2020 reichte er zwei neue Beweismittel ein. Mit Berufungsantwort vom 13.

Juli 2020 beantragt die Eigentümergemeinschaft die Abweisung der Berufung. Mit

Stellungnahme vom 23. Juli 2020 zur Noveneingabe beantragt sie die

Nichtberücksichtigung der vom Kläger eingereichten Beweismittel. Mit

Spontanreplik vom 10. August 2020 reichte der Kläger weitere Noven ein. Dazu

nahm die Eigentümergemeinschaft mit Spontanduplik vom 20. August 2020 Stellung.

Der vorliegende Entscheid wurde unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Im vorliegenden

Fall beträgt der vom Kläger genannte und vom Zivilgericht zugrunde gelegte

Streitwert CHF 31'000.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 17.3). Das

vorliegende Rechtsmittel, das im Übrigen frist- und formgerecht eingereicht

wurde, ist folglich als Berufung entgegenzunehmen. Zuständig zur Beurteilung

der Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Entscheid

des Zivilgerichts

Im Streit stehen

vorliegend verschiedene Vorkommnisse, aufgrund welcher nach Auffassung des

Klägers der F____ als Verwalter der Eigentümergemeinschaft abzuberufen sei. Das

Zivilgericht legte zunächst die Voraussetzungen für die Abberufung des

Verwalters dar: Im Kern müssten wichtige Gründe vorliegen, die die Fortsetzung

des Verwaltungsverhältnisses unzumutbar machten (E. 2).

Nachfolgend prüfte das Zivilgericht einzeln 13 Vorwürfe des Klägers, die

nach dessen Auffassung die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses mit dem F____

unzumutbar machen, nämlich:

- Annahme der Wahl durch den F____, dies in

Verletzung eines früheren Beschlusses der Eigentümergemeinschaft (E. 3),

- Mithilfe bei der Ungleichbehandlung des

Klägers im Zusammenhang mit der Löschung der Vollmachten über die G____-Konten

(E. 4),

- Weigerung, ein von der Eigentümergemeinschaft

beschlossenes Notrufsystem im Lift (Lifttelefon) einbauen zu lassen (E. 5),

- Weigerung, beim Kläger befindliche Akten

entgegenzunehmen (E. 6),

- Weigerung, bei der Kündigung des H____-Anschlusses

mitzuwirken (E. 7),

- Genehmigung des Budgets 2019 trotz fehlenden

Beschlusses und Einfordern von Akontobeiträgen auf dieser Grundlage (E. 8),

- Auszahlung eines Honorars an den F____, das

diesem nicht zustehe (E. 9),

- Abstimmung über ein Protokoll, das an der

Jahresversammlung vom 21. November 2019 nicht vorgelegen habe (E. 10),

- Aufschieben der Jahresversammlung vom 21.

November 2019 (E. 11),

- Mithilfe bei der Wiederwahl von D____ als

Revisorin und Déchargeerteilung an diese trotz fehlender Traktandierung (E.

12),

- Vorhaben, über die Déchargeerteilung an den

Kläger als angeblichen Verwalter abstimmen zu lassen (E. 13),

- Nichteintreiben der Mietschulden von E____ (E.

14),

- Vorhaben, an der Jahresversammlung vom 21.

November 2019 über die bereits behandelte Jahresrechnung 2017 abstimmen zu

lassen (E. 15).

Nach eingehender

Prüfung dieser Vorwürfe kam das Zivilgericht zum Schluss, dass sie entweder

nicht zuträfen oder nur geringfügige Pflichtverletzungen darstellten, die eine

Abberufung des F____ als Verwalter nicht rechtfertigten (E. 3–15). Auch in

ihrer Gesamtheit gäben die Pflichtverletzungen nicht das Bild ab, dass der F____

nicht in der Lage oder willens sei, das Verwaltungsmandat ordnungsgemäss zu

führen (E. 16).

3.

Voraussetzungen der Absetzung des Verwalters

einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Es

ist grundsätzlich Sache der Versammlung der Stockwerkeigentümer, die Verwaltung

zu bestellen und deren Tätigkeit zu beaufsichtigen (Art.

712m Abs. 1 Ziff. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB, SR 210]).

Das Gesetz stellt keine besonderen Anforderungen an die Verwaltung. Neben

fachlichen Eigenschaften insbesondere in technischen, buchhalterischen und

rechtlichen Belangen sollte die Verwaltung auch gewisse Mediations- und

Schlichtungsfähigkeiten besitzen und im Konfliktfall durch ihre neutrale

Position eine glaubwürdige Vermittlerin sein. Die Verwaltung hat insbesondere

die Aufgabe, alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss Gesetz

und Reglement sowie gemäss den Beschlüssen der Stockwerkeigentümer zu

vollziehen, die gemeinschaftlichen Kosten zu verteilen und den

Stockwerkeigentümern Rechnung zu stellen und darüber zu wachen, dass in der

Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile

Gesetz, Reglement und Hausordnung befolgt werden (Art. 712s

ZGB) (zum Ganzen BGer 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.1 und 2.2).

Das

schweizerische Recht kennt keinen klagbaren Anspruch auf ordnungsgemässe

Verwaltung oder Einhaltung des Reglements. Gegenüber gesetzes- oder

reglementswidrigen Verfügungen der Verwaltung kann der einzelne

Stockwerkeigentümer an die Eigentümerversammlung gelangen, deren Entscheid wiederum,

sollte er ein pflichtwidriges Verhalten der Verwaltung decken, gerichtlich

angefochten werden kann. Weitergehend kann der einzelne Stockwerkeigentümer der

Eigentümergemein-schaft beantragen, die von ihr bestellte Verwaltung

abzuberufen, und deren gerichtliche Abberufung verlangen, sollte die Versammlung

die Abberufung der Verwaltung unter Missachtung wichtiger Gründe ablehnen (Art. 712r ZGB). Das Gesetz schützt damit die an der

Versammlung unterliegende Minderheit, indem es ihr das Recht auf gerichtliche

Abberufung der Verwaltung gewährleistet, aber auch die obsiegende Mehrheit,

zumal die gerichtliche Abberufung der Verwaltung wichtige Gründe voraussetzt (zum

Ganzen BGer 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.3).

Pflichtverletzungen

der Verwaltung können deren gerichtliche Abberufung rechtfertigen, wenn sie das

Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümer zerstört haben

und damit einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des

Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben als unzumutbar erscheinen

lassen. Sie mögen dabei einzeln und je für sich allein betrachtet nur leichte

Verstösse darstellen und deshalb keinen wichtigen Grund im Gesetzessinn

abgeben. In ihrer ganzheitlichen und umfassenden Würdigung können sie aber

unter Umständen das Bild einer Verwaltung zeichnen, die bei verschiedensten

Gelegenheiten immer wieder Mühe bekundet, ihren Funktionen so nachzukommen, wie

es von ihr erwartet werden darf, insbesondere auch die erforderliche

Neutralität zu wahren, so dass sich ihre gerichtliche Abberufung insgesamt

gleichwohl als gerechtfertigt erweisen kann. Ob im Einzelfall ein wichtiger

Grund vorliegt, entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen (Art. 4 ZGB). Es geht dabei um eine Billigkeitsentscheidung,

die auf objektiver Interessenabwägung unter Beachtung der Umstände des

beurteilten Falls beruht (zum Ganzen BGer 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E.

2.4

und 2.5).

4.

Anmerkungen

des Klägers zur Sachverhaltsdarstellung

Der Kläger führt

in seiner Berufung zunächst aus, das Zivilgericht gebe im angefochtenen

Entscheid (S. 2–13) zunächst die Verfahrenshistorie wieder, ohne sich

dabei im Sinn von echten Erwägungen zur Sache zu äussern. Deshalb müsse in der

Berufung nicht im Detail auf diese rein deskriptive Darstellung eingegangen

werden (Berufung, Rz 21 und 22). Dennoch kritisiert er in der Folge sechs

Stellen in der zivilgerichtlichen Sachverhaltsdarstellung als fehlerhaft,

unvollständig oder unausgewogen (Rz 23–28). Der Kläger räumt selbst ein, dass

dies "kleinere und je für sich unbedeutendere Auslassungen und

Unausgewogenheiten" sein mögen (Rz 29). Wo der

Kläger seine Kritik an der zivilgerichtlichen Sachverhaltsdarstellung als

wesentlich erachtet, kommt er denn auch darauf zurück (vgl. etwa Rz 25). Es

erübrigt sich deshalb an dieser Stelle, auf die Anmerkungen des Klägers zur

zivilgerichtlichen Sachverhaltsdarstellung einzugehen.

Behandelt wird

die Kritik des Klägers an der zivilgerichtlichen Ermittlung und Darstellung des

Sachverhalts im Rahmen der einzelnen Vorwürfe gegenüber dem F____, die nach

Auffassung des Klägers die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses unzumutbar

machen (vgl. die nachfolgenden E. 5.1–5.13 und E. 6).

5.

Mögliche

Pflichtverletzungen des Verwalters im Einzelnen

5.1

Annahme

der Wahl

Das Zivilgericht

prüfte zunächst den Vorwurf des Klägers, der F____ habe zugelassen, dass er zum

Verwalter gewählt werde – dies in Verletzung eines früheren Beschlusses der

Eigentümergemeinschaft. Das Zivilgericht hielt dazu fest, dass es mit

rechtskräftigem Entscheid vom 16. Oktober 2019 die Rechtmässigkeit der Wahl des

F____ festgestellt habe. Es habe damals auch den Einwand des Klägers betreffend

die Wahlkriterien geprüft und verworfen. Die Annahme der Wahl durch den F____

stelle somit klarerweise keine Pflichtverletzung dar (Zivilgerichtsentscheid,

E. 3).

Der Kläger räumt

ein, dass die Argumentation des Zivilgerichts in seinem Entscheid vom 16.

Oktober 2019 im Prinzip stimme, nämlich, dass die Eigentümergemeinschaft auf

frühere Beschlüsse über die Wahlkriterien zurückkommen könne. Er wendet aber

ein, dass die Argumentation auf den vorliegenden Sachverhalt nicht zutreffe:

Die am 16. April 2018 von der Eigentümergemeinschaft festgelegten Wahlkriterien

für eine Verwaltung seien an der Zusammenkunft vom 22. Juni 2018 gerade nicht

abgeändert worden. Es gebe also keinen Beschluss, mit dem die Mehrheit die

ursprünglich aufgestellten Wahlkriterien geändert habe. Rein faktisches Handeln

der Mehrheit genüge aber nicht, um einen gültig gefassten Beschluss abzuändern.

Als der F____ am 25. Juni 2018 durch das Protokoll der Sitzung vom 22. Juni

2018.

Kenntnis von seiner Wahl erhalten habe, habe er genau gewusst, dass die

Wahl gegen die früher aufgestellten Wahlkriterien verstossen habe (Berufung, Rz

30–35).

Der Einwand des

Klägers ist unbehelflich: Gemäss dem Zivilgerichtsentscheid vom 16. Oktober

2019.

ist "nicht ersichtlich, inwiefern die Beschlüsse vom 22. Juni 2018

den Beschlüssen vom 16. April 2018 widersprechen sollen. Der F____ ist gemäss

Vertragsentwurf an die Vorgabe der Eigentümerversammlung gebunden, so dass der

ausgehandelte Vertrag nicht im Widerspruch steht zum Beschluss vom

16.

April 2018" (E. 2.2.3 [Klagebeilage 29]). Mit anderen Worten:

Gemäss dem unangefochten gebliebenen Zivilgerichtsentscheid vom

16.

Oktober 2019 verstiess die Wahl des F____ nicht gegen die von der

Eigentümergemeinschaft am 16. April 2018 beschlossenen Wahlkriterien.

Diese Feststellung lässt sich im vorliegenden Verfahren nicht mehr in Frage

stellen. Liegt aber kein Verstoss gegen die zuvor beschlossenen Wahlkriterien

vor, verstiess der F____ nicht gegen irgendwelche Pflichten, als er die Wahl am

17.

Juli 2018 annahm.

5.2

Vollmachten

über die G____-Konten

5.2.1

Das

Zivilgericht prüfte sodann den Vorwurf des Klägers, der F____ habe mitgeholfen,

den Kläger in Bezug auf die Vollmachten über die gemeinschaftlichen G____-Konten

und in Bezug auf die wirtschaftliche Berechtigung an diesen Konten ungleich zu

behandeln. Das Zivilgericht hielt dazu vier Punkte fest: (1) Die Löschung der

Vollmachten des Klägers über sämtliche Konten sei von der

Eigentümergemeinschaft beschlossen worden; diesen – mit Zivilgerichtsentscheid

vom 16. Oktober 2019 geschützten – Beschluss habe der F____ lediglich

umgesetzt, als er die Vollmacht des Klägers habe löschen lassen; (2) der Kläger

habe nicht belegt, dass er auch als wirtschaftlich Berechtigter an den Konten

hätte gelöscht werden sollen; zudem gebe der Kläger selbst an, dass eine solche

Löschung nicht vom F____, sondern von anderen Miteigentümern veranlasst worden

sei; (3) der Kläger habe nicht belegt, dass es der F____ gewesen sei, der die G____

beauftragt habe, den Miteigentümerinnen C____ und D____ neu eine Vollmacht und

einen elektronischen Zugang zu erteilen; die fehlerhafte Vollmachterteilung sei

denn auch zeitnah korrigiert worden; (4) der Kläger habe auch nicht belegt,

dass der F____ bei der Löschung von alten Vollmachten seine Pflichten verletzt

habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 4).

5.2.2

In Bezug

auf den Punkt (1) kritisiert der Kläger, das Zivilgericht habe unbesehen auf

den Zivilgerichtsentscheid vom 16. Oktober 2019 abgestellt. In diesem Entscheid

habe sich das Zivilgericht die Rechtfertigung des F____ zu eigen gemacht,

obwohl diese auf den Sachverhalt gar nicht zugetroffen habe. Der Kläger verweist

diesbezüglich auf seine Argumentation in der erstinstanzlichen Replik

(Berufung, Rz 42 und 43 mit Verweis auf die erstinstanzliche Replik, Rz 25 und

26).

Mit diesen

Ausführungen kommt der Kläger seiner Pflicht zur Berufungsbegründung nicht

nach: Begründen im Sinn von Art. 311 Abs. 1 ZPO bedeutet nämlich, dass

aufzuzeigen ist, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet

wird. Dieser Anforderung genügt der Berufungskläger nicht, wenn er lediglich

auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit

Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen

Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375;

BGer 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Auf die entsprechenden

Ausführungen ist deshalb nicht einzutreten.

5.2.3

In Bezug

auf die Punkte (2) und (3) kritisiert der Kläger, es sei schlicht

unglaubwürdig, dass die G____ nur den Auftrag zur Löschung der

Substitutionsvollmacht des Klägers richtig verstanden haben soll, während ein

Versehen vorgelegen habe, als es um die Erteilung von Substitutionsvollmachten

und elektronischen Zugängen an C____ und D____ und die Streichung des Klägers

aus der Liste der wirtschaftlich Berechtigten gegangen sei. Es sei – in Bezug

auf den Punkt (2) – höchstwahrscheinlich auszuschliessen, dass andere

Stockwerkeigentümer (und nicht der F____) die Löschung des Klägers als

wirtschaftlich Berechtigten an den Konten beantragt hätten. Die

zivilgerichtliche Annahme sei unzutreffend, dass der Kläger selbst diese

Möglichkeit angegeben habe (Berufung, Rz 44 und 45).

Entgegen dieser

Behauptung ist die zivilgerichtliche Annahme richtig, dass der Kläger selbst

angegeben hat, dass seine Streichung aus der Liste der wirtschaftlich

Berechtigten vom F____ oder von anderen Miteigentümern ausgegangen sei. In der

Klage führte er diesbezüglich Folgendes aus: "Das 'Verschwinden' des

Klägers aus der Liste der zeichnungsberechtigten Eigentümer […] kann nur so

zustande gekommen sein, dass die G____ dahingehend informiert wurde, dass der

Kläger nicht mehr Eigentümer sei. Ob dies von F____ veranlasst wurde oder von C____/E____,

kann nicht eruiert werden" (Klage, Rz 41). Die Kritik des Klägers in Bezug

auf die Löschung der wirtschaftlichen Berechtigung an den F____-Konten fällt

somit in sich zusammen: Er selbst hatte vor Zivilgericht angegeben, dass die

Löschung nicht zwingend vom F____ ausgegangen sei. Folglich machte das

Zivilgericht dem F____ in diesem Zusammenhang zu Recht keinen Vorwurf.

5.2.4

In

Bezug auf den Punkt (3) macht der Kläger geltend, dass die neue

Kollektivvollmacht an C____ und D____ nicht bedeutet habe, dass diesen beiden

"neu" Kollektivvollmacht erteilt worden wäre, wie das Zivilgericht

tatsachenwidrig behaupte (Zivilgerichtsentscheid, S. 2). Als von der G____

registrierte Eigentümerinnen hätten sie eine solche Vollmacht gleichsam von

Amtes wegen seit Errichtung des Kontos im 2004 gehabt. Die neue

Kollektivvollmacht habe lediglich angezeigt, dass der Kläger von der G____

schon gestrichen worden sei, weshalb es dann notwendig geworden sei, eine neue

Kollektivvollmacht für die Eigentümer und wirtschaftlich Berechtigten an den

Konten auszustellen (Berufung, Rz 46).

Das Zivilgericht

führte diesbezüglich Folgendes aus: "Am 6. Juli 2018 sandte die G____ dem

Kläger zwei Substitutionsvollmachtsregelungen und eine Vollmachtsregelung. In

diesen war unter anderem vorgesehen, die Substitutionsvollmacht des Klägers

inklusive […]-Berechtigungen zu löschen. Weiter sollten D____ und C____ eine

Kollektivvollmacht sowie je einen […]-Zugang erhalten"

(Zivilgerichtsentscheid, S. 2 unten und S. 3 oben). Das Zivilgericht gab somit

nicht an, dass den beiden Stockwerkeigentümerinnen "neu" Kollektivvollmacht

erteilt worden wäre. Die Behauptung des Klägers, das Zivilgericht stelle eine

tatsachenwidrige Behauptung auf, entbehrt somit der Grundlage.

5.2.5

In Bezug

auf den Punkt (4) wendet der Kläger ein, dass die Eigentümergemeinschaft und

der F____ selbst zugäben, dass es solche offenen Altvollmachten gegeben habe;

das Zivilgericht hätte also von dieser Tatsache ausgehen müssen und hätte sie

nicht in Frage stellen dürfen. Zudem sei der G____ gar nicht der Auftrag

gegeben worden, alle Vollmachten zu löschen; tatsächlich umfasse der Auftrag

nur die Löschung der Kollektivvollmachten der Stockwerkeigentümer, nicht aber

die Löschung der Substitutionsvollmachten (Altvollmachten) der beiden

Angestellten der ehemaligen Verwaltung (unter Verweis auf die Klagebeilage 36).

Schliesslich habe der F____ nach der Entdeckung der Altvollmachten monatelang

zugewartet, bis er überprüft habe, ob sie tatsächlich gelöscht worden seien

(Berufung, Rz 47–51).

Das Zivilgericht

führte dazu aus, den eingereichten Unterlagen sei nicht zu entnehmen, dass

effektiv zwei Angestellte der ehemaligen Verwaltung nach wie vor Vollmachten

für Gemeinschaftskonten hätten (Zivilgerichtsentscheid, E 4.2 S. 18 unten

und S. 19). Das Zivilgericht behauptete damit gar nicht, dass es solche

Altvollmachten gar nicht gegeben habe; es erachtete es nur als nicht erwiesen,

dass Altvollmachten "nach wie vor" bestünden. Der Einwand des Klägers

stösst damit ins Leere.

In Bezug auf das

Bemühen des F____, die Altvollmachten zu löschen, hielt das Zivilgericht fest,

gemäss der Vollmachtsregelung vom 25. Juli 2018 sei der G____ der Auftrag

erteilt worden, sämtliche bisherigen Vollmachten zu löschen. Dem F____ könne

somit nicht vorgeworfen werden, er habe sich nicht um die Löschung alter

Vollmachten gekümmert (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2 S. 19 oben). Die

anderslautende Behauptung des Klägers, der G____ sei gar nicht der Auftrag

gegeben worden, alle Vollmachten (also auch die Altvolllmachten der ehemaligen

Verwaltung) zu löschen, findet in der eingereichten Vollmachtsregelung vom 25.

Juli 2018 keine Stütze (Klagebeilage 36, S. 2 oben): In dieser gibt der F____

der G____ den Auftrag, "sämtliche bisherigen Vollmachten […] zu

löschen". Nach der Erteilung dieses Auftrags durfte der F____ darauf

vertrauen, dass die G____ dies auch tut. Ohne ent­sprechende Anhaltspunkte

musste er nicht überprüfen, dass die G____ diesem Auftrag auch wirklich

nachkam. Das Zivilgericht erachtete es somit zu Recht als nicht erwiesen, dass

der F____ bei der Löschung der Vollmachten eine Pflicht verletzt hat.

5.3

Einbau

des Lifttelefons

5.3.1

Das

Zivilgericht prüfte im Weiteren den Vorwurf des Klägers, der F____ habe sich

geweigert, das von der Eigentümergemeinschaft am 16. April 2018 beschlossene

Notrufsystem in der Liftkabine (Lifttelefon) einbauen zu lassen. Dazu hielt es

im Kern Folgendes fest: (1) Da die Einsetzung des F____ als Verwalter

Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens gewesen sei, sei es nachvollziehbar,

dass er sein Amt nur beschränkt ausgeübt und nur dringliche und notwendige

Verwaltungshandlungen vorgenommen habe; der Kläger habe sich auch nie

dahingehend geäussert, dass er trotz des Anfechtungsverfahrens eine

uneingeschränkte Verwaltungstätigkeit erwarte; (2) die Dringlichkeit des

Einbaus des Lifttelefons habe sich wohl in Grenzen gehalten, da heute praktisch

jedermann ein Handy mit sich führe; dies habe offenbar auch die

Eigentümergemeinschaft einschliesslich des Klägers so gesehen, da niemand den F____

aufgefordert habe, im Rahmen der Notverwaltung das Lifttelefon einbauen zu

lassen; (3) aufgrund der Vorgeschichte sei es nachvollziehbar, dass der F____

dem Kläger die Auslagen für den Einbau des Lifttelefons nicht ohne den Segen

der Eigentümergemeinschaft erstattet habe, zumal die Auslagen den von der

Eigentümergemeinschaft bewilligten Betrag überstiegen hätten; zudem sei der F____

nicht gehalten gewesen, darauf hinzuwirken, dass dem Kläger die gesamten

Auslagen erstattet würden; (4) der Kläger habe schliesslich nicht nachgewiesen,

dass der F____ die Erstattung der Auslagen absichtlich verzögert habe

(Zivilgerichtsentscheid, E. 5).

5.3.2

Zum Punkt

(1) führte das Zivilgericht aus, dass der Verwalter grundsätzlich legitimiert

sei, einen Beschluss der Eigentümerversammlung auch dann umzusetzen, wenn

dagegen eine Anfechtungsklage eingereicht worden sei, doch wirke eine Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses ex tunc. Ein vorsichtiger Verwalter werde daher

bei der Umsetzung eines angefochtenen Beschlusses nach Möglichkeit

zurückhaltend sein. Wenn also die Einsetzung des Verwalters Gegenstand eines

Anfechtungsverfahrens sei, sei es nachvollziehbar, wenn er nur diejenigen

Verwaltungshandlungen vornehme, die dringlich oder notwendig seien, um die

Eigentümergemeinschaft am Laufen zu halten und Schaden abzuwenden

("Notverwaltung"). Dem F____ sei somit kein Vorwurf zu machen, dass

er die Verwaltung nach der Anfechtung durch den Kläger nur noch beschränkt

ausgeübt habe. Der Kläger mache nicht geltend, dass er je geäussert hätte, er

erwarte vom F____ trotz des Anfechtungsverfahrens eine uneingeschränkte

Verwaltungstätigkeit; die anderen Stockwerkeigentümer schienen denn auch alle

einverstanden gewesen zu sein. Den Einwand, die Anfechtung habe den F____ nicht

an der Ausübung der Verwaltungstätigkeit gehindert, habe der Kläger erst vor

Zivilgericht erhoben. Somit hätten sich die Eigentümergemeinschaft und der F____

darauf geeinigt, dass die Verwaltung bis zum Abschluss des Verfahrens zur

Anfechtung der Beschlüsse vom 22. Juni 2018 nur eingeschränkt ausgeübt

werde (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2 erster Absatz).

Der Kläger

wendet dagegen im Wesentlichen Folgendes ein: Das Zivilgericht übersehe, dass

der Beschluss der Stockwerkeigentümer vom 16. April 2018 betreffend das

Lifttelefon gar nicht angefochten worden sei. Der F____ sei somit verpflichtet

gewesen, diesen Beschluss umzusetzen. Sodann sei die vom F____ erklärte

Einschränkung der Verwaltung auf eine "Notverwaltung" unrechtmässig

gewesen. Eine solche Einschränkung hätte einen Beschluss der

Stockwerkeigentümer vorausgesetzt. Die stillschweigende Zustimmung der anderen

drei Eigentümer genüge nicht, um das Vorgehen des F____ zu rechtfertigen.

Schliesslich sei die zivilgerichtliche Annahme falsch, dass der Kläger sich

nicht gegen die eingeschränkte Verwaltung durch den F____ gewehrt habe

(Berufung, Rz 59–65). Die Eigentümergemeinschaft führt dagegen im Wesentlichen

aus, der F____ habe dem Kläger mit E-Mail vom 17. September 2018 mitgeteilt,

dass er von einer rechtskräftigen Bestätigung seiner Wahl nur dringliche

Massnahmen ausführen könne. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der F____ dies

während des Anfechtungsverfahrens gegen seine Wahl nicht hätte tun dürfen. Die

Stockwerkeigentümer seien damit einverstanden gewesen und der Kläger habe nie

geäussert, damit nicht einverstanden zu sein (Berufungsantwort, Rz 25–29).

Das Vorgehen bei

Änderungen des Verwaltungsvertrags entspricht demjenigen beim Abschluss des

Vertrags: Es bedarf eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung zwecks

interner Willensbildung und der Annahme durch den Verwalter, um den notwendigen

Konsens zu erreichen (Meier-Hayoz/Rey,

Berner Kommentar 1988, Art. 712q ZGB N 55; Wermelinger,

Zürcher Kommentar, 2. Auflage, 2019, Art. 712q ZGB N 165 und 166; Donauer, Der Verwalter im

schweizerischen Stockwerkeigentumsrecht, Diss. Luzern 2018, N 480). Im

vorliegenden Fall teilte der F____ mit E-Mail vom 17. September 2018 dem Kläger

(aber nicht den übrigen Stockwerkeigentümern) mit, dass kein rechtskräftiger

Beschluss zur Wahl des F____ als Verwalter vorliege und dass er somit

vorderhand mit Ausnahme dringlicher Massnahmen zur Abwendung allfälligen

Schadens keine Verwaltungstätigkeiten ausführen werde (Klagebeilage 41). Dieses

E-Mail an den Kläger in Kombination mit dem darauffolgenden Stillschweigen des

Klägers und der übrigen Eigentümer stellt keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft

dar, mit welchem der Verwaltungsvertrag gültig auf die Gewährleistung einer

"Notverwaltung" eingeschränkt worden wäre. Entgegen der Auffassung

des Zivilgerichts haben sich die Eigentümergemeinschaft und der F____ somit

nicht darauf geeinigt, den Verwaltungsvertrag im Sinn einer eingeschränkten

Verwaltung abzuändern. Damit war der F____ vertraglich nicht befugt, seine

Verwaltungstätigkeit auf eine "Notverwaltung" zu beschränken.

Insofern hat der F____ seine vertraglichen Pflichten verletzt. Allerdings erscheint

die Pflichtverletzung als nachvollziehbar: Angesichts der Uneinigkeit der

Eigentümergemeinschaft und der Anfechtung der Verwalterwahl ist es

verständlich, dass der F____ mit der Umstellung auf eine

"Notverwaltung" möglichst wenig Reibungs- und Angriffsflächen bieten

wollte. Zudem ist die Schwere der Pflichtverletzung zu relativieren, haben sich

doch weder der Kläger noch die übrigen Eigentümer bis zur Versammlung vom 21.

November 2019 gegen die "Notverwaltung" gewehrt. Der Kläger hat denn

soweit ersichtlich weder vor Zivilgericht (Klage, Rz 43–46; Replik, Rz 29–42)

noch vor Appellationsgericht (Berufung, Rz 55–71, insbesondere Rz 62 und 63) je

behauptet, dass er die "Notverwaltung" vor dem 21. November 2019

gerügt hätte. Unter diesen Umständen erscheint die Pflichtverletzung des F____

als leicht.

5.3.3

Zum Punkt

(2) – zur Dringlichkeit des Einbaus des Lifttelefons – hielt das Zivilgericht

fest, dass diese aus dem Schreiben des Klägers vom 18. Juli 2018 nicht

ersichtlich sei, sondern sich erst aus dem Schreiben der I____ vom 13. August

2018.

ergebe. Nach Erhalt dieses Schreibens habe der F____ reagiert und es am

16.

August 2018 an die Eigentümergemeinschaft weitergeleitet. Es sei

fraglich – so das Zivilgericht –, ob der Einbau des Lifttelefons nicht unter

die vom F____ zu ergreifenden dringlichen Massnahmen falle; die Dringlichkeit

des Problems habe sich wohl effektiv in Grenzen gehalten, da heute praktisch

jedermann ein Handy mit sich führe. Mit E-Mail vom 23. August 2018 habe der

Kläger den F____ informiert, dass er die Sache selber an die Hand nehme;

deshalb habe für den F____ kein Anlass bestanden, in dieser Sache etwas zu

unternehmen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2 zweiter Absatz).

Der Kläger

wendet dagegen ein, dass der F____ aufgrund des Schreibens der I____ vom 13.

August 2018 um die Dringlichkeit des Einbaus des Lifttelefons gewusst habe.

Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts könne nicht von jedem Liftbenutzer

zwingend erwartet werden, dass er jederzeit ein funktionsfähiges Handy mit sich

führe. Befremdend sei auch die These des Zivilgerichts, der F____ habe sich

deshalb nicht um die Gefahrenbeseitigung kümmern müssen, weil der Kläger es

selbst getan habe (Berufung, Rz 66 und 67). Die Eigentümergemeinschaft macht

geltend, dass für den F____ nie eine Dringlichkeit zur Vornahme einer

Verwaltungshandlung bestanden habe, da der Kläger ihm frühzeitig mitgeteilt

habe, dass er die notwendigen Massnahmen bereits veranlasst habe

(Berufungsantwort, Rz 30 und 31).

Die Frage, ob

der Einbau des Lifttelefons dringlich war oder nicht, kann offen gelassen werden.

Wie vorstehend erwogen (E. 5.3.2) stellt die Einschränkung der

Verwaltungstätigkeit auf eine "Notverwaltung" durch den F____ eine

leichte Pflichtverletzung dar. Der F____ wäre mit anderen Worten verpflichtet

gewesen, den Einbau des Lifttelefons selbst an die Hand zu nehmen – unabhängig

davon, ob es sich um eine nicht dringliche oder eine dringliche Massnahme im

Sinn einer "Notverwaltung" handelte.

5.3.4

Zum

Punkt (4) – verzögerte Rückerstattung der Auslagen des Klägers für den Einbau

des Lifttelefons – führte das Zivilgericht aus, dass bei der Überweisung des

Betrags an den Kläger im Dezember 2019 offenbar ein Fehler passiert sei und die

Zahlung schliesslich im Januar 2020 erfolgt sei. Der Kläger habe aber nicht

nachgewiesen, dass der F____ die Rückerstattung absichtlich verzögert habe.

Auch nicht nachgewiesen sei, dass der F____ gelogen habe, als er am 10. Januar

2020.

geschrieben habe, es sei ihm noch nicht klar, warum die Zahlung nicht

ausgelöst worden sei; das Schreiben der G____ vom 24. Dezember 2019 sei sehr

kurz gefasst, und es sei daraus nicht ohne Weiteres erkennbar, was beim

ursprünglichen Zahlungsauftrag schiefgelaufen sei. Es sei somit

nachvollziehbar, wenn das Problem für den F____ erst nach einer weiteren

Rücksprache mit der G____ erkennbar geworden sei (Zivilgerichtsentscheid, E.

5.2

vierter Absatz).

Der Kläger

erachtet den Fehler bei der Überweisung zwar als sonderbar. Nicht vorkommen

dürfe aber die Lüge des F____ in Bezug auf die Zahlung: Die G____ habe den F____

mit Schreiben vom 24. Dezember 2019 informiert, dass sie den in Briefform

aufgegebenen Zahlungsauftrag nicht akzeptiere. Obwohl der F____ spätestens am

2.

Januar 2020 davon gewusst habe, habe er dem Kläger am 10. Januar

2020.

geschrieben, er wisse nicht, warum der Zahlungsauftrag nicht ausgeführt

worden sei (Berufung, Rz 68 und 69).

Das Zivilgericht

erachtete den Vorwurf der Lüge zu Recht als nicht erstellt: Aufgrund des

Kurzschreibens der G____ vom 24. Dezember 2019 ("Senden Sie uns einen

Zahlungsauftrag mit einem ausgefüllten Zahlungsbeleg" [Replikbeilage 69])

musste dem F____ nicht sofort klar sein, weshalb der ursprüngliche

Zahlungsauftrag nicht ausgeführt worden war. Wie das Zivilgericht zu Recht

festhielt, ist nachvollziehbar, dass das Problem erst nach Rücksprache mit der G____

erkennbar wurde.

5.3.5

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass der F____ mit der Umstellung der Verwaltungstätigkeit

auf eine "Notverwaltung" und der nachfolgenden Weigerung, den Einbau

des Lifttelefons selbst zu veranlassen, eine leichte Pflichtverletzung beging.

5.4

Aktenübernahme

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe sich geweigert, die Akten

entgegenzunehmen, die sich aufgrund der interimistischen Tätigkeit des Klägers

für die Eigentümergemeinschaft noch bei ihm befunden hätten. Das Zivilgericht

erachtete diesen Vorwurf als unzutreffend. Vielmehr habe der F____ dem Kläger

mit E-Mail vom 17. September 2018 ausdrücklich mitgeteilt, dass er die

Unterlagen gern wie angekündigt abgeben könne, dass es sich aber angesichts des

laufenden Anfechtungsverfahrens nicht um eine offizielle Akten- und

Verwaltungsübergabe handle. Dies sei im Rahmen einer vorsichtigen

Mandatsführung sinnvoll gewesen, damit nicht der Eindruck entstanden sei, dass

sich aufgrund der Aktenübergabe etwas an der eingeschränkten Verwaltung ändere.

Darin liege keine Verweigerung der Aktenübernahme. Es sei vielmehr der Kläger

gewesen, der die in Aussicht gestellte Übergabe der Akten nicht vorgenommen

habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

Der Kläger

erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Falsch sei zunächst die These der

eingeschränkten Verwaltung. Die Anfechtung der Wahl des F____ habe diesen nicht

daran gehindert, die Unterlagen entgegenzunehmen. Die Verweigerungshaltung des F____

habe sodann dazu geführt, dass die anderen Eigentümer den Kläger beschuldigt

hätten, die Unterlagen nicht am 18. September 2018 übergeben zu haben;

damit hätte er auch verschuldet, dass die Jahresrechnung 2018 eine

Honorarrechnung für das erste Quartal 2018 nicht erfasst hätte. Er habe

inzwischen Einblick in die Hauptbuchkonten für das Jahr 2018 Einsicht genommen

und wisse nun, dass die Differenz von CHF 667.50 absichtlich herbeigeführt

worden sei (Berufung, Rz 74–80 mit Verweis auf die Hauptbuchkontoauszüge 2018

[Berufungsbeilage 4]).

Der Kläger

übergeht bei seinen Ausführungen, dass der F____ ihm mit E-Mail vom

17.

September 2018 mitgeteilt hat, dass er seine Unterlagen wie

angekündigt abgeben könne (Klagebeilage 41). Von einer Verweigerung der

Aktenübernahme durch den F____ kann somit nicht die Rede sein. In Bezug auf die

mit der Berufung eingereichten Hauptbuchkontoauszüge 2018 ist anzumerken, dass

der Kläger mit keinem Wort darlegt, weshalb er diese nicht bereits vor

Zivilgericht eingereicht hat. Diese neu eingereichten Kontoauszüge 2018 können

deshalb nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Im Übrigen

ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Kontoauszüge belegen sollen, dass der

F____ die Übergabe der Akten verhindert habe. Es ist somit nicht zu

beanstanden, dass das Zivilgericht in Bezug auf die Aktenübernahme eine

Pflichtverletzung des F____ verneinte.

5.5

Kündigung

des H____-Anschlusses

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, dass der F____ die Mitwirkung bei der Kündigung

des H____-Anschlusses (TV-Anschluss) verweigert habe mit der Begründung, es

liege weder ein rechtskräftiger Beschluss der Wahl zur Verwaltung noch ein

unterzeichneter Verwaltungsvertrag vor. Das Zivilgericht hielt dazu fest,

aufgrund der Ausführungen des Klägers sei nicht erkennbar, worum es bei der

Kündigung des H____-Anschlusses genau gegangen sei und weshalb er dafür eine

Bestätigung des F____ benötigt habe. Der Kläger sei seiner

Substantiierungspflicht nicht nachgekommen, weshalb der Vorwurf nicht erstellt

sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 7).

Der Kläger macht

geltend, dass er vor Zivilgericht ausreichend dargelegt habe, worum es gegangen

sei: Er habe vom F____ eine Bestätigung der Kündigung gebraucht, weil die H____

die Kündigung sonst nicht akzeptiert hätte und ihm weiterhin die volle

Jahresgebühr verrechnet worden wäre. Zudem habe der F____ sehr wohl gewusst,

worum es gegangen sei; jedenfalls habe die Eigentümergemeinschaft nie

vorgebracht, dass der F____ nicht gewusst habe, was der Kläger gewollt habe.

Indem das Zivilgericht die Klage mit Argumenten abweise, die die

Eigentümergemeinschaft nicht vorgebracht habe, verletze es die

Verhandlungsmaxime (Berufung, Rz 83 und 84 unter Verweis auf Klage, Rz 45 und

46, Klagebeilagen 40 und 41, Replik, Rz 46 und Replikbeilage 71). Die

Eigentümergemeinschaft wendet dagegen ein, dass der Kläger vor Zivilgericht

nicht dargelegt habe, inwiefern es sich bei der Kündigung um eine dringliche

Verwaltungshandlung gehandelt habe (Berufungsantwort, Rz 38 und 39).

Der Einwand des

Klägers ist berechtigt: In der Klage hatte er ausgeführt, dass er den F____

gebeten habe, ihm die Kündigung des H____-Anschlusses zu bestätigen. Der F____

habe dieses Begehren abgelehnt mit der Begründung, dass weder ein

rechtskräftiger Wahlbeschluss noch ein unterzeichneter Verwaltungsvertrag

vorliege und er deshalb nur dringliche Massnahmen ausführen könne (nicht aber

eine Bestätigung der Kündigung des H____-Anschlusses ausstellen könne) (Klage,

Rz 46 mit Verweis auf die Klagebeilagen 40 und 41). In ihrer Klageantwort hatte

die Eigentümergemeinschaft dazu ausgeführt, der F____ habe dem Kläger

mitgeteilt, dass er wegen der Anfechtung der Wahl die Verwaltung nur

eingeschränkt wahrnehmen und deshalb die Bestätigung der Kündigung des H____-Anschlusses

nicht ausstellen könne (Klageantwort, Rz 26 mit Verweis auf die Klagebeilage

41; vgl. auch Duplik, Rz 22). In der Replik hatte der Kläger sodann im

Wesentlichen ausgeführt, dass die Einwendungen des F____ gegen die Bestätigung

der Kündigung grenzwertig seien. Zudem wäre die Bestätigung der Kündigung wohl

etwa gleich aufwändig gewesen wie die Verweigerung der Bestätigung (Replik, Rz

46). Die Eigentümergemeinschaft hatte somit vor Zivilgericht nie vorgebracht,

sie habe die Bestätigung der Kündigung verweigert, weil sie nicht gewusst habe,

weshalb der Kläger die Bestätigung benötige. Aufgrund der Geltung der

Verhandlungsmaxime durfte somit das Zivilgericht den Vorwurf des Klägers nicht

mit einem von der Gegenpartei gar nicht vorgetragenen Sachverhaltselement

entkräften. Aufgrund der Darlegungen des Klägers (Klage, Rz 46 und Replik, Rz

46) und der Eigentümergemeinschaft (Klageantwort, Rz 26 und Duplik, Rz 22)

hätte das Zivilgericht annehmen müssen, dass der F____ die Bestätigung deshalb

abgelehnt hatte, weil er seine Tätigkeit auf eine "Notverwaltung"

eingeschränkt hatte. In E. 5.3.2 wurde dargelegt, dass der F____ mit

dieser Beschränkung auf eine "Notverwaltung" eine leichte

Pflichtverletzung begangen hat. Die Weigerung, dem Kläger eine Bestätigung der

Kündigung des H____-Anschlusses auszustellen, die der F____ ebenfalls mit dem

Umstellen auf eine „Notverwaltung“ gerechtfertigt hat, ist demgemäss ebenfalls

als leichte Pflichtverletzung zu qualifizieren.

5.6

Genehmigung

des Budgets 2019

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe sich angemasst, ohne

rechtsgültigen Beschluss der Eigentümerversammlung für 2019 ein Budget zu

genehmigen und auf dieser Grundlage Akontobeiträge von den Stockwerkeigentümern

einzufordern. Das Zivilgericht legte zunächst die Parteistandpunkte dar und

hielt fest, dass der Kläger die Ausführungen der Eigentümergemeinschaft in

seiner Replik nicht bestritten habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 8.1). Sodann

hielt es fest, dass es gemäss dem Stockwerkeigentümerreglement Aufgabe der

Verwaltung sei, der Eigentümerversammlung ein Budget für das folgende

Geschäftsjahr vorzulegen. Die Erstellung eines Budgets für 2019 habe durchaus

in der Kompetenz des F____ gelegen. Im Weiteren sei der F____ auch im Rahmen

der eingeschränkten Verwaltung verpflichtet gewesen, dafür zu sorgen, dass die

laufenden Ausgaben gedeckt werden könnten. Entgegen der Ansicht des Klägers

könne somit nicht gesagt werden, dass sich der F____ Kompetenzen angemasst und

seine Pflichten verletzt habe (E. 8.2).

Der Kläger

wendet dagegen zweierlei ein: Zum einen habe er vor Zivilgericht die

Ausführungen der Eigentümergemeinschaft sehr wohl bestritten. Zum anderen sei

es eine Tatsache, dass es keiner Eigentümerversammlung bedurft habe, um die

Akontozahlungen für 2018 festzulegen; sie seien am 30. April 2018 vom Kläger in

seiner Eigenschaft als interimistischer Geschäftsbesorger festgestellt und

allen Miteigentümern mitgeteilt worden (Berufung, Rz 89–92 mit Verweis auf die

Replik, Rz 10).

Diese beiden

Einwendungen sind nicht geeignet, die zivilgerichtliche Einschätzung zu

erschüttern: Zum einen hatte die Eigentümergemeinschaft in ihrer Klageantwort

eingehend und belegt Stellung genommen zum Vorwurf des Klägers, der F____ habe

ohne rechtsgültigen Beschluss für 2019 ein Budget erstellt (Klageantwort, Rz

28). Diese spezifischen Ausführungen wurden vom Kläger in seiner Replik nicht

spezifisch bestritten. Der Kläger hat die Ausführungen der

Eigentümergemeinschaft in der Klageantwort lediglich "gesamthaft

bestritten" (Replik, Rz 10). Eine solche Generalbestreitung genügt nicht.

Im Sinn der Bestreitungslast ist vielmehr darzulegen, welche

Tatsachenbehauptungen der Gegenpartei im Einzelnen anerkannt oder bestritten

werden. Die Bestreitung hat substantiiert zu erfolgen, das heisst, es ist

detailliert darzulegen, was bestritten ist (Leuenberger,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 222 N 20; Gehri, Basler Kommentar, 3. Auflage

2017, Art. 55 ZPO N 4). Diese Bestreitungslast gilt auch für die Partei, die

lediglich ihr Replikrecht wahrnehmen will

(Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 3. Januar 2018 E. 2.2

[BES.2017.31], abrufbar unter www.publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte). Im vorliegenden Fall genügt die Generalbestreitung

des Klägers in seiner erstinstanzlichen Spontan-Replik (Rz 10) diesen

Anforderungen offensichtlich nicht. Die zivilgerichtliche Feststellung ist

somit richtig, dass der Kläger die Ausführungen der Eigentümergemeinschaft

nicht bestritt.

Zum anderen ist

nicht ersichtlich, inwiefern der Umstand, dass es keiner Versammlung bedurft

habe, um die Akontozahlungen für 2018 festzulegen, die zivilgerichtliche

Feststellung entkräften soll, dass der F____ zu Recht ein Budget für 2019

aufgestellt hat, um Akontobeiträge für 2019 festzulegen. Somit ist die

zivilgerichtliche Feststellung nicht zu beanstanden, dass sich der F____ bei

der Erstellung des Budgets 2019 keine Kompetenzen angemasst und seine Pflichten

als Verwalter nicht verletzt hat.

5.7

Honorarauszahlung

an den F____

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe sich für das Jahr 2018 ein ihm

nicht zustehendes Honorar ausbezahlt. Dazu hielt es fest, dass in der Rechnung

2018.

eine Position "Verwaltungsaufwand" von CHF 1'615.50 enthalten

sei (Klagebeilage 31) und dass dieser Betrag dem F____ am 15. Januar 2019

unter dem Stichwort "Einrichtungspauschale" ausbezahlt worden sei

(Klagebeilage 44). Im Budget 2019 sodann seien ein Posten "Honorar"

von CHF 6'300.– und eine einmalige "Einrichtungspauschale" von CHF

1‘620.– enthalten (Klagebeilage 3). Es sei nachvollziehbar, dass beim Kläger

der Eindruck entstanden sei, der F____ wolle die einmalige

Einrichtungspauschale zweimal verrechnen. Mit Schreiben vom 14. Februar 2019

habe der F____ erklärt, dass es sich bei der Auszahlung vom 15. Januar 2019 um

eine Aufwandsentschädigung handle (Klagebeilage 46). In der Tat – so das

Zivilgericht weiter – stehe dem F____ für die im 2018 (reduziert) wahrgenommene

Verwaltung ein Honorar zu. Im Verwaltungsvertrag sei ein Stundenhonorar für

Arbeiten vorgesehen, die nicht vom Pauschalhonorar erfasst seien. Es erscheine

als sinnvoll, die Leistungen des F____ im Rahmen der "Notverwaltung"

zu diesem Stundenansatz zu verrechnen. Aus der mit der Duplik eingereichten

Stundenaufstellung sei ersichtlich, dass der F____ 6,5 Stunden aufgewendet

habe, wobei er den Aufwand für die Korrespondenz mit dem Kläger nicht erfasst

habe. Statt des an sich geschuldeten Honorars von CHF 1'785.15 (6,5 Stunden à

CHF 160.– plus MWSt = CHF 1'120.10 plus Honorar der […]firma von CHF

665.05

= CHF 1'785.15) habe sich der F____ dafür entschieden, ein Honorar

in der Höhe der Einrichtungspauschale von CHF 1'615.50 geltend zu machen.

Dieser Betrag erscheine als angemessen, was auch die Eigentümerversammlung vom

21.

November 2019 so gesehen habe, indem sie die Jahresrechnung 2018 und

damit auch das Honorar des F____ genehmigt habe. Offenbar sei die

Eigentümergemeinschaft auch nicht der Ansicht gewesen, dass durch das Honorar

2018.

bereits Leistungen abgegolten seien, die durch die Einrichtungspauschale

erfasst seien, sei doch die Einrichtungspauschale im von der

Eigentümerversammlung genehmigten Budget 2019 separat als Aufwandsposten

vorgesehen. Diese Beschlüsse habe der Kläger nicht angefochten und müsse sich

Dispositiv

diese somit entgegenhalten lassen. Es könne demnach nicht gesagt werden, dass

der F____ ein Honorar doppelt berechnet oder sich doppelt ausbezahlt habe

(Zivilgerichtsentscheid, E. 9).

Der Kläger

wendet dagegen zunächst ein, die Eigentümergemeinschaft habe es unterlassen,

eine geeignete Rechtsgrundlage für den Honoraranspruch zu nennen. Soweit es

sich um Leistungen gehandelt habe, die durch das pauschale Jahreshonorar oder

die pauschale Einrichtungsgebühr abgedeckt worden seien, sei eine Abrechnung

auf Stundenbasis unzulässig. Die Nachsicht des Zivilgerichts mit dem

einseitigen Vorgehen des F____ verblüffe umso mehr, als aus den vorgelegten

Abrechnungen (Duplikbeilage 5) klar hervorgehe, dass der Aufwand von 6,5

Stunden bis auf 1,5 Stunden auf Leistungen entfalle, die typischerweise bei der

Einrichtung einer Liegenschaftsverwaltung anfielen (2 Stunden für die Übernahme

der Akten und Besichtigung der Liegenschaft, 3 Stunden für die Sichtung der

Unterlagen und das Erstellen von Stammordnern). Entgegen der Auffassung des

Zivilgerichts werde das rechtswidrige Vorgehen des F____ nicht dadurch

rechtmässig, dass die Eigentümerversammlung das Vorgehen genehmigt habe. Damit

sei hinreichend dargelegt, dass dem F____ die Einrichtungspauschale für 2018

zustehe, nicht aber für 2019. Es bleibe abzuwarten, ob der F____ die

Jahresrechnung 2019 billige und sich dann die Einrichtungspauschale zumindest

teilweise doppelt auszahlen lasse (Berufung, Rz 96–100).

Die

Eigentümergemeinschaft verweist dagegen auf den vom Zivilgericht festgestellten

Sachverhalt, wonach es sich beim Betrag von CHF 1'615.50 für das Jahr 2018

nicht um eine Einrichtungspauschale, sondern um eine Aufwandentschädigung

gehandelt habe. Sie bestreitet, dass es sich bei den Leistungen für das Jahr

2018 bis auf 1,5 Stunden um Einrichtungsarbeiten gehandelt habe. Es sei – im

Einklang mit dem Zivilgericht – sinnvoll gewesen, die Leistungen des F____ im

Jahr 2018 zum im Verwaltungsvertrag vorgesehenen Stundenansatz zu verrechnen:

Der Vertrag sehe nämlich einen Stundenansatz vor für Arbeiten, die nicht vom

Pauschalhonorar erfasst würden. Die Eigentümergemeinschaft bestreitet sodann,

dass der F____ versucht habe, sich die Einrichtungspauschale doppelt auszahlen

zu lassen. Bis jetzt habe der F____ den Betrag nicht doppelt in Rechnung

gestellt und es werde auch vom Kläger lediglich vermutet, dass er dies tun

könne. Ein bloss vermutetes künftiges Fehlverhalten stelle keine

Pflichtverletzung dar (Berufungsantwort, Rz 43–48).

Das Zivilgericht

legte den Sachverhalt im Grundsatz korrekt dar: Der F____ setzte in der

Rechnung 2018 einen "Verwaltungsaufwand" von CHF 1'615.50 ein und

überwies sich diesen Betrag unter dem Stichwort "Einrichtungspauschale";

im Budget 2019 waren sodann ein Posten "Honorar" von CHF 6'300.– und

ein Posten "Einrichtungspauschale" von CHF 1'620.– enthalten. Korrekt

ist auch die Einschätzung des Zivilgerichts, dass beim Kläger

nachvollziehbarerweise der Eindruck entstand, der F____ wolle die einmalige

Einrichtungspauschale zweimal verrechnen. Die Eigentümergemeinschaft bestreitet

in ihrer Berufungsantwort lediglich pauschal und unsubstantiiert, dass der für

das Jahr 2018 überwiesene Betrag von CHF 1‘616.50 überwiegend

Einrichtungsarbeiten abdecke; sie legt nicht dar, weshalb es sich bei der

Übernahme der Akten, der Übernahme der Liegenschaft, der Sichtung der

Unterlagen und dem Erstellen von Stammordnern nicht um Einrichtungsarbeiten

handelt. Der F____ hat somit mit dem Betrag von CHF 1'615.50 für das Jahr 2018

tatsächlich überwiegend Arbeiten in Rechnung gestellt, die unter die

Einrichtungspauschale fallen. Indem der F____ in der Folge im Budget 2019

nochmals eine "Einrichtungspauschale" von CHF 1'620.– aufnahm,

berücksichtigte er die einmalige Einrichtungspauschale ein zweites Mal.

Entgegen der zivilgerichtlichen Auffassung widerspricht dieses Vorgehen dem

Verwaltungsvertrag und stellt eine Pflichtverletzung dar. Allerdings handelt es

sich um eine geringfügige Pflichtverletzung: Dass dem F____ im Jahr 2018 über

die Einrichtungsarbeiten hinaus ein Aufwand von 6,5 Stunden oder CHF 1'615.50

entstanden ist, erscheint ohne Weiteres als plausibel und wird auch vom Kläger

nicht substantiiert bestritten (Berufung, Rz 96). Der F____ hat sich somit

nicht unrechtmässig bereichert, sondern sich ungeschickt verhalten, indem er

den von ihm ausserhalb der Einrichtungspauschale geleisteten Aufwand nicht oder

nur teilweise in Rechnung stellte. Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts

stellt dies eine – wenn auch nur geringfügige – Pflichtverletzung dar.

5.8 Abstimmung

über ein Protokoll

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe an der Eigentümerversammlung vom

21. November 2019 auch das von C____ verfasste Protokoll vom 16. April 2018 zur

Abstimmung gebracht – obwohl es weder der Einladung beigelegen noch an der

Versammlung vorgelegen habe. Das Zivilgericht hielt fest, es sei unbestritten,

dass das Protokoll weder der Einladung beigelegen habe noch an der Versammlung

selbst vorgelegen sei. Offenbar sei dem F____ nicht bekannt gewesen, dass es

von der Versammlung vom 16. April 2018 zwei Protokolle gebe.

Unbestrittenermassen sei das Protokoll von C____ aber allen anwesenden

Eigentümern bekannt gewesen. Am 21. November 2019 sei somit über etwas

abgestimmt worden, das allen Anwesenden bekannt gewesen sei. Dem Kläger sei

dadurch kein Nachteil entstanden. Auch wenn der F____ bei der Vorbereitung und

Durchführung der Versammlung vom 21. November 2019 einen Fehler gemacht habe,

sei dieser als geringfügig anzusehen (Zivilgerichtsentscheid, E. 10).

Der Kläger macht

geltend, das Zivilgericht verkenne, dass es bei der Abberufung der Verwaltung

nicht darum gehe, ob der Kläger einen Nachteil erfahre, sondern ob die

Verfehlungen der Verwaltung in ihrer Gesamtheit sich derart verdichteten, dass

das Vertrauensverhältnis zerstört sei. Dies sei hier der Fall (Berufung, Rz

103–106).

Das Zivilgericht

hielt fest, dass der F____ bei der Vorbereitung und Durchführung der

Versammlung vom 21. November 2019 einen geringfügigen Fehler gemacht hat. Die

Ausführungen des Klägers erschüttern diese Einschätzung nicht.

5.9 Aufschieben

der Jahresversammlung 2019

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe zur Perpetuierung seiner eigenen

Wahl die Jahresversammlung bis zum 21. November 2019 aufgeschoben, vermutlich,

um dem Antrag des Klägers auf Abberufung zu entgehen. Das Zivilgericht hielt

dazu fest, dass der F____ berechtigt gewesen sei, während des hängigen

Anfechtungsprozesses die Verwaltung nur mit Zurückhaltung auszuüben, und dass

die Eigentümergemeinschaft damit einverstanden gewesen sei. Offenbar habe

keiner der Eigentümer die Durchführung der Eigentümerversammlung 2019 als

dringlich erachtet, auch der Kläger nicht (Zivilgerichtsentscheid, E. 11).

Der Kläger

wendet im Kern ein, die Beschränkung auf eine "Notverwaltung" sei

nicht zulässig gewesen (Berufung, Rz 109–113 unter Verweis auf Rz 61–65). Die Eigentümergemeinschaft

wendet hiergegen ein, dass die Beschränkung der Verwaltung zulässig gewesen sei

und dass die Jahresversammlung "grundsätzlich" zwei Monate nach

Abschluss des Rechnungsjahrs stattfinde; es habe keine Dringlichkeit zur

Abhaltung der Jahresversammlung bestanden (Berufungsantwort, Rz 51–54).

In E. 5.3.2 wurde

dargelegt, dass der F____ mit der Einschränkung der Verwaltungstätigkeit auf

eine "Notverwaltung" eine leichte Pflichtverletzung begangen hat. Das

Aufschieben der Jahresversammlung 2019, das der F____ ebenfalls mit dem

Umstellen auf eine "Notverwaltung" gerechtfertigt hat, erscheint

demnach ebenfalls als leichte Pflichtverletzung.

5.10 Wiederwahl

der Revisorin und Déchargeerteilung

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe an der Versammlung vom 21.

November 2019 den übrigen Miteigentümern bei der Wiederwahl von D____ als

Revisorin geholfen, obwohl diese erneut ihre Inkompetenz für dieses Amt

bewiesen habe. Zudem sei ihr die Décharge erteilt worden, obwohl dies nicht traktandiert

gewesen sei. Das Zivilgericht hielt zum einen fest, dass der Kläger weder

substantiiert darlege noch belege, wie der F____ bei der Wiederwahl von D____

mitgeholfen haben soll. Zum anderen hielt es fest, dass über ihre Décharge

abgestimmt worden sei, ohne dass dies korrekt traktandiert gewesen sei. In

diesem Punkt habe der D____ seine Pflichten betreffend Traktandierung und

Durchführung der Jahresversammlung nicht korrekt erfüllt

(Zivilgerichtsentscheid, E. 12).

Der Kläger führt

aus, das Zivilgericht habe bei der Frage der mangelnden Traktandierung richtig

entschieden. Allerdings habe es "wohlweislich" die Schwere der

Pflichtverletzung nicht beurteilt: Denn die ordentliche Traktandierung von

Anträgen gehöre zu den zentralen Pflichten der Verwaltung (Berufung, Rz

116–118). Die Eigentümergemeinschaft erachtet den Zivilgerichtsentscheid als

korrekt, der die mangelnde Traktandierung als "kleine Verfehlung"

beurteile (Berufungsantwort, Rz 55 und 56).

Das Zivilgericht

beurteilte die Schwere der Pflichtverletzung tatsächlich nicht. Sie erscheint

als ähnlich gravierend wie die Honorarauszahlung an den F____ (vgl. E. 5.7) und

die Abstimmung über ein bekanntes, aber nicht vorliegendes Protokoll (vgl.

E.5.8): Es handelt sich um einen geringfügigen Fehler.

5.11 Déchargeerteilung

an den Kläger

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf, der F____ habe über die Déchargeerteilung an den Kläger als

Verwalter abstimmen lassen wollen, obwohl dieser in der Übergangszeit gerade

nicht Verwalter gewesen sei. Das Zivilgericht verneinte eine Pflichtverletzung:

Dem F____ sei offenbar nicht bekannt gewesen, dass der Kläger lediglich vorübergehend

gewisse Verwaltungshandlungen vorgenommen habe, ohne jedoch die volle

Verwaltung zu übernehmen. Als der F____ vollständig informiert worden sei, habe

er von der Abstimmung über die Décharge abgesehen. Eine Verfehlung des F____

sei nicht erkennbar (Zivilgerichtsentscheid, E. 13).

Der Kläger macht

geltend, es sei höchstwahrscheinlich auszuschliessen, dass es sich um ein

"reines unschuldiges Versehen" gehandelt habe. Es sei im Gegenteil

eine Tatsache, dass der F____ ab Mai 2018 über den Sachverhalt mindestens fünf

Mal informiert worden sei. Es sei somit unverständlich, dass das Zivilgericht

diese Fehlleistung als Versehen verniedliche (Berufung, Rz 121–127 unter

Verweis auf die Klagebeilagen 15, 16, 19–22, 24, 26 sowie 35–37).

Entgegen der

Auffassung des Klägers kann den von ihm bezeichneten Beilagen nicht entnommen

werden, dass der F____ mehrfach über den Umstand informiert wurde, dass der

Kläger in der Übergangszeit nicht Verwalter war. Der Kläger gibt zudem auch

nicht an, dass und an welcher Stelle er dies bereits vor Zivilgericht geltend

gemacht hat. Es ist somit richtig, dass das Zivilgericht einen Fehler des F____

verneinte.

5.12 Nichteintreiben

einer Mietschuld

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, er habe den F____ erst darauf hinweisen müssen,

dass E____ weder 2018 noch 2019 die Miete für den Abstellraum bezahlt habe. Das

Zivilgericht legte diesbezüglich dar, dass dem F____ bei der Erstellung der

Jahresrechnung 2018 offenbar nicht bekannt gewesen sei, dass E____ den

geschuldeten Mietzins für einen Abstellraum nicht bezahlt hätte. Dies sei

zweifellos nicht ideal, sollte die Verwaltung doch wissen, welche Forderungen

noch offen seien und eingetrieben werden müssten. Angesichts des budgetierten

Jahresmietzinses von CHF 600.– sei dies ein geringes Versehen, das zudem auf

Hinweis des Klägers umgehend korrigiert worden sei (Zivilgerichtsentscheid,

E. 14).

Der Kläger

bringt vor, das Zivilgericht hätte sich mehrere Fragen stellen müssen: Gehört

das Wissen um Zahlungsausstände nicht zu den ganz essentiellen Pflichten? Warum

bedurfte es des Klägers, um eine Pflichtverletzung aufzudecken? Warum

verteidigt sich die Eigentümergemeinschaft damit, der F____ habe gar nicht

gewusst, dass eine Miete zu zahlen sei, obwohl der F____ diese Zahlungen selbst

budgetiert habe? Der Kläger geht aufgrund dieser Fragen davon aus, dass der F____

und die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft zusammenspannten (Berufung, Rz

130–133).

Das Zivilgericht

legte dar, aus weshalb es das Versehen des F____ als gering erachtete: Dem F____

sei bei der Erstellung der Jahresrechnung 2018 nicht bekannt gewesen, dass E____

den Mietzins nicht bezahlt hatte und beim geschuldeten Mietzins habe es sich um

einen kleinen Betrag gehandelt. Der Kläger legt nicht dar, inwiefern die

gestellten Fragen für die Schwere des Versäumnisses von Bedeutung sind und die zivilgerichtliche

Beurteilung falsch sein soll. Ein Zusammenspannen des F____ mit der Mehrheit

der Eigentümergemeinschaft lässt sich darin nicht erkennen.

5.13 Abstimmung

über die Jahresrechnung 2017

Das Zivilgericht

prüfte den Vorwurf des Klägers, der F____ habe an der Versammlung vom 21.

November 2019 über die Jahresrechnung 2017 abstimmen lassen wollen, obwohl sie

bereits am 16. April 2018 abschliessend behandelt worden sei. Das Zivilgericht

führte aus, der F____ habe sich dafür entschuldigt. Es sei nicht erkennbar,

inwiefern das Verhalten des F____ eine Pflichtverletzung darstellen soll.

Solche Versehen könnten bei der Übernahme eines Verwaltungsmandats

verständlicherweise passieren und stellten keine Pflichtverletzung dar

(Zivilgerichtsentscheid, E. 15).

Der Kläger macht

geltend, der Einwand sei nicht zu hören, dass ein solches Versehen bei der

Übernahme eines Verwaltungsmandats passieren könne. Zum einen habe die

Eigentümergemeinschaft dies gar nicht vorgetragen, zum anderen sei der F____

bei der Versammlung vom 21. November 2019 bereits seit rund 1 ½ Jahren als

Verwalter tätig gewesen (Berufung, Rz 138–140).

Das Zivilgericht

stufte die Absicht des F____, über die bereits genehmigte Jahresrechnung 2017

nochmals abstimmen zu lassen, zu Recht als Versehen ein. An dieser Einschätzung

ändert auch der Umstand nichts, dass die – schwierige – Übernahme des

Verwaltungsmandats 1 ½ Jahre zurücklag (vgl. dazu Berufungsantwort, Rz 66).

5.14 Noven

5.14.1 Mit der

Berufung macht der Kläger weitere Verfehlungen des F____ im Zusammenhang mit dem

Jahresabschluss geltend. In der Berufung (Rz 135) führt er aus, er habe

die J____ beauftragt, Unregelmässigkeiten in der Jahresrechnung zu prüfen, und

angekündigt, den entsprechenden Prüfbericht nachzureichen. Am 10. Juli 2020 hat

der Kläger einen vom 3. Juli 2020 datierenden Prüfbericht der J____

sowie zusätzlich das Protokoll der Jahresversammlung vom 3. Juli 2020

eingereicht und hierzu Ausführungen gemacht.

Gemäss

Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) im

Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht

werden (lit. a) und wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor

erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Der Novenausschluss

gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO kommt somit nur dann in Frage, wenn die

Möglichkeit bestand, das zur Diskussion stehende Novum im erstinstanzlichen

Verfahren vorzubringen. Das erstinstanzliche Novenrecht setzt ebenfalls voraus,

dass ein Novum trotz zumutbarer Sorgfalt nicht früher hätte vorgebracht werden

können. Noven, die bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgetragen

werden müssen, sind folglich auch im Berufungsverfahren nicht zuzulassen (zum

Ganzen Seiler, Die Berufung nach

ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013, N 1336 und 1339). Namentlich unzulässig ist

es, ein erst nach dem erstinstanzlichen Entscheid entstandenes – allenfalls

selbst geschaffenes oder bewirktes – neues Beweismittel anzurufen, um damit

eine Tatsache zu beweisen, die bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt schon vor

erster Instanz hätte vorgebracht werden können (Reetz,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 317 N

39)

5.14.2 Zum

Prüfbericht der J____ vom 3. Juli 2020 (Berufungsbeilage 10)

führt der Kläger aus, dass er den Bericht am 6. Juli 2020 erhalten habe. Das

Beweismittel sei insofern neu, als es ihm weder vor Zivilgericht noch bei der

Ausarbeitung der Berufung vorgelegen habe und er es nicht früher habe einreichen

können. Mit der Noveneingabe vom 10. Juli 2020 werde dieses

Beweismittel ohne Verzug vorgebracht (Noveneingabe, Rz 3–5). Die

Eigentümergemeinschaft erachtet dieses neue Beweismittel als unzulässig: Die

Jahresrechnung 2019 sei dem Kläger am 6. März 2020 – also noch während des

zivilgerichtlichen Verfahrens – zugestellt worden. Erst mit dem

Zivilgerichtsentscheid vom 9. Juni 2020, der zu seinen Ungunsten ausgefallen

sei, habe er die J____ mit der Prüfung der Jahresrechnung 2019 beauftragt. Nun

versuche er, die von ihm im Zusammenhang mit der Jahresrechnung 2019 (und 2018)

behaupteten und vor Zivilgericht nicht vorgebrachten Verfehlungen des F____ als

Noven einzubringen, indem er die Jahresrechnung 2019 nach dem

Zivilgerichtsentscheid habe prüfen lassen (Stellungnahme vom 23. Juli 2020, Rz

2–6). In der Berufungsreplik räumt der Kläger ein, dass ihm die Jahresrechnung

2019 am 6. März 2020 zugegangen sei. Ein Zwang, die Beanstandungen noch vor

Zivilgericht vorzubringen, habe aber aus mehreren Gründen nicht bestanden: (1)

Die Jahresrechnung 2019 sei nicht Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens

gewesen; (2) dem Kläger sei damals noch nicht ersichtlich gewesen, dass die

Unstimmigkeiten in der Jahresrechnung 2019 für das zivilgerichtliche Verfahren

von Bedeutung sein könnten; es habe die Aussicht bestanden, dass sich die

Versammlung vom 18. März 2020 bequemen würde, auf Antrag des Klägers die

Jahresrechnung 2019 zu revidieren; ausserdem habe er nicht ahnen können, dass

es sich originär nicht um einen Fehler in der Jahresrechnung 2019, sondern um

einen Fehler in der Jahresrechnung 2018 gehandelt habe; (3) für den Kläger habe

damals schlicht kein Anlass bestanden zu glauben, dass sich der F____ derart

viele Fehler hinsichtlich der Jahresrechnung geleistet habe (Berufungsreplik,

Rz 10). Die Eigentümergemeinschaft wendet mit der Berufungsduplik hiergegen

ein, dass der Kläger bereits mit E-Mail vom 8. April 2020 diverse

Mängel der Jahresrechnung moniert habe, was seiner Behauptung widerspreche, es

habe damals kein Anlass gegeben zu glauben, dass sich der F____ derart viele

Fehler geleistet habe (Berufungsduplik, Rz 5).

Aus der Chronologie

des Geschehens ergibt, dass der Kläger den Bericht der J____ vom 3. Juli 2020

bei zumutbarer Sorgfalt bereits früher hätte veranlassen und beim Zivilgericht einreichen

müssen: Die Jahresrechnung 2019 ist dem Kläger zugegebenermassen am 6. März 2020

zugegangen. Bereits in seiner erstinstanzlichen Replik vom 20. März 2020 hätte

er Anlass gehabt, diese Mängel vorzutragen – wie er es denn auch gegenüber dem F____

mit E-Mail vom 8. April 2020 tat (Berufungsbeilage 12) – und einen Bericht bei

der J____ in Auftrag zu geben. Spätestens nach der erstinstanzlichen Duplik der

Eigentümergemeinschaft vom 22. April 2020 hätte der Kläger Anlass gehabt, einen

solchen Bericht zu veranlassen. Hätte er dies getan und nicht das Vorliegen des

schriftlich begründeten Zivilgerichtsentscheids vom 9. Juni 2020 abgewartet,

wäre es ihm möglich gewesen, den Bericht spätestens mit der Berufung vom

22. Juni 2020 einzureichen. Der erst mit Noveneingabe vom 10. Juli 2020

eingereichte Bericht der J____ erweist sich folglich als verspätet im Sinn von

Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO und damit als unzulässig. Er kann im vorliegenden

Berufungsverfahren nicht berücksichtigt werden.

5.14.3 Neben

dem Bericht der J____ hat der Kläger mit Noveneingabe vom 10. Juli 2020 das

Protokoll der Jahresversammlung 3. Juli 2020 eingereicht (Berufungsbeilage

11). Dieses Protokoll beweise, dass der F____ und die Mehrheit der

Miteigentümer zum Nachteil des Klägers zusammenspannten: (1) Die Jahresrechnung

sei mit 3 Stimmen gegen die Stimme des Klägers verabschiedet worden, obwohl

sich die Mehrheit der Miteigentümer bewusst gewesen sei, dass die

Jahresrechnung falsch sei; (2) dem F____ sei mit 3 Stimmen gegen die Stimme des

Klägers die Décharge erteilt worden; (3) die Erteilung der Décharge an die

Revisoren D____ und E____ sei nicht rechtsgültig, da sich die beiden Revisoren

gegenseitig (in Verletzung der Ausstandspflicht wegen Interessenkonflikts)

Décharge erteilt hätten (Noveneingabe, Rz 17–19). Die Eigentümergemeinschaft

bestreitet die Zulässigkeit des Protokolls der Jahresversammlung 2020 als

Novum nicht (Stellungnahme zur Noveneingabe, Rz 2 ff.). Wie sie aber

richtig bemerkt (Rz 22 ff.), ergeben sich aus dem Protokoll der

Jahresversammlung keine Anhaltspunkte, wonach der F____ mit den übrigen

Miteigentümern zusammenspannen und damit seine Pflicht zur Neutralität

verletzen würde. Aus dem Protokoll ergibt sich in dieser Frage allein, dass der

Kläger oft in der Minderheit ist.

6. Gesamtbetrachtung

der Pflichtverletzungen des Verwalters

6.1 Abschliessend

legte das Zivilgericht dar, dass von den Vorwürfen des Klägers nur wenige

geringe Pflichtverletzungen übrigblieben (Abstimmung über ein nicht

vorliegendes Protokoll, Abstimmung über die Déchargeerteilung an D____,

verspätetes Eintreiben einer Mietschuld). Dies seien allesamt kleine

Verfehlungen, die auch in ihrer Gesamtheit nicht das Bild abgäben, dass der F____

nicht fähig oder willens sei, das Verwaltungsmandat ordnungsgemäss zu führen.

Insbesondere könne auch nicht gesagt werden, dass sich der F____ einseitig auf

die Seite der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft geschlagen und den Kläger

benachteiligt habe. Vielmehr entstehe der Eindruck, dass der F____ in einem

Konflikt zwischen die Fronten geraten sei und die nicht ganz einfache Aufgabe

habe, die Verwaltung einer heftig zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zu

versehen (Zivilgerichtsentscheid, E. 16).

Der Kläger

kritisiert die zivilgerichtliche Liste der angeblich kleineren Verfehlungen des

F____ als unvollständig. Das Zivilgericht liste namentlich die folgenden

Verfehlungen nicht auf: Die Einschätzung des Einbaus des Lifttelefons als nicht

dringlich, den Fehler bei der Rückerstattung der Auslagen an den Kläger, einen

Fehler in der Buchhaltung, den Fehler bei der Déchargeerteilung an den Kläger

und den Fehler bei der Abstimmung über die Jahresrechnung 2017. Warum das

Zivilgericht diese selbst festgestellten Fehler und Ungenauigkeiten bei der

Gesamtbetrachtung auslasse, sei nicht nachvollziehbar. Das Berufungsgericht

könne die Gesamtabwägung selbst vornehmen und dabei auch berücksichtigen, dass

diverse weitere, in der Berufung gerügte Verfehlungen hinzuträten. Es möge

sein, dass gewisse Fehler des F____ nach Intervention des Klägers behoben

worden seien und der Kläger dafür gesorgt habe, dass sich gewisse Fehler nicht

realisierten. Es sei aber "nicht Aufgabe des Klägers, die Arbeit von F____

zu machen und ständig jede Handlung und jede Zahl etc. pingelig genau zu

prüfen". Verlange man vom Kläger weiter eine solche

"Oberaufsicht", bräuchte es den F____ als Verwalter nicht. All dies

zeige, dass der F____ immer wieder erheblich Mühe bekunde, seinen Funktionen so

nachzukommen, wie es von ihm erwartet werden dürfe, und es insbesondere

unterlasse, gegenüber allen Miteigentümern die erforderliche Neutralität zu

wahren (Berufung, Rz 142–148).

Die

Eigentümergemeinschaft wendet ein, dass keine vom Zivilgericht erstellten

Verfehlungen in der Liste fehlten, und legt diese im Einzelnen dar. Bei der

Gesamtbetrachtung sei auch zu berücksichtigen, dass das Verwaltungsverhältnis

durch den Kläger objektiv erschwert werde, da er seit der Wahl der Verwaltung

am 22. Juni 2018 diese mit ausufernden Schreiben belehre und kritisiere. Das

Zivilgericht habe zu Recht entschieden, dass nur wenige kleine Verfehlungen vorlägen,

die auch gesamthaft gesehen kein wichtiger Grund für eine Abberufung der

Verwaltung seien (Berufungsantwort, Rz 67–70).

6.2 In

E. 3 wurden die Voraussetzungen der Absetzung des Verwalters einer

Stockwerkeigentümergemeinschaft dargelegt. Demnach können Pflichtverletzungen

der Verwaltung deren gerichtliche Abberufung rechtfertigen, wenn sie das

Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümer zerstört haben

und damit einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses

nach Treu und Glauben unzumutbar machen. Sie mögen dabei einzeln und je für

sich allein betrachtet nur leichte Verstösse darstellen und deshalb keinen wichtigen

Grund im Gesetzessinn abgeben. In ihrer ganzheitlichen und umfassenden

Würdigung können sie aber unter Umständen das Bild einer Verwaltung zeichnen,

die bei verschiedensten Gelegenheiten immer wieder Mühe bekundet, ihren

Funktionen so nachzukommen, wie es von ihr erwartet werden darf, insbesondere

auch die erforderliche Neutralität zu wahren, so dass sich ihre gerichtliche

Abberufung insgesamt gleichwohl rechtfertigt.

Zur

Illustration der Anforderungen an den wichtigen Grund seien zwei neuere

Bundesgerichtsentscheide aus den Jahren 2017 und 2020 kurz dargelegt. Gemäss

einem Entscheid vom 9. Oktober 2017 (BGer 5A_521/2016) hatte die Verwaltung

einer Stockwerkeigentümergemeinschaft folgende Pflichtverletzungen begangen,

die das Bundesgericht als schwerwiegend qualifizierte: (1) Nachdem auf dem

Flachdach im Sichtbereich der Wohnung zweier von vier Klägern eigenmächtig und

unbefugterweise eine Fussgängerbrücke errichtet worden war und die Kläger deren

Entfernung verlangt hatten, blieb die Verwaltung während fast eines Jahrs

untätig; (2) die Verwaltung setzte einen gerichtlichen Vergleich in Bezug auf die

Benutzung eines bestimmten Treppenhauses teilweise nicht um (Verweigerung der

Schlüsselübergabe an die vier Kläger), teilweise vollzog sie den Vergleich

sofort (zu Gunsten der übrigen Eigentümer); (3) die Verwaltung verweigerte den

vier Klägern die Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen in einer finanziell gewichtigen

Angelegenheit (zum Ganzen BGer 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 3.1, 3.3 und

3.4). Als vernachlässigbar qualifizierte das Bundesgericht in diesem Fall die

(fragliche) Verbuchung von Anwaltskosten als gemeinschaftliche Kosten und den

Umstand, dass sich die Verwaltung durch den gleichen Anwalt vertreten liess wie

die Eigentümergemeinschaft (E 3.2 und 3.5). Das Bundesgericht hielt

in einer Gesamtbetrachtung fest, dass die drei erstgenannten Pflichtverletzungen

je für sich genommen, aber auch in ihrer Summe schwer wögen; sie belegten, dass

die Verwaltung nicht mehr gewillt sei, berechtigte Anliegen der vier Kläger als

Minderheit sachlich und neutral zu bearbeiten. Es bejahte deshalb das Vorliegen

eines wichtigen Grunds, der die Abberufung der Verwaltung rechtfertige (E.

3.6).

Gemäss einem

Entscheid vom 10. März 2020 (BGer 5A_757/2019) bestand die betroffene Stockwerkeigentümergemeinschaft

aus drei Brüdern. Einer der Brüder, der seine Wohnung im Gegensatz zu seinen

Brüdern selbst bewohnte, klagte gegen die Wahl des Verwalters – erfolglos. In

der Folge klagte er auf Abberufung des Verwalters. Gemäss dem Entscheid des

Bundesgerichts hatte der Verwalter drei Pflichtverletzungen begangen: (1) Er

gewährte dem Kläger nicht rechtzeitig Einsicht in die Jahresrechnung; (2) er

holte zu Unrecht einen eingeschriebenen Brief des Klägers nicht ab; (3) er

unterliess es, die Mieter abzumahnen, keine Gegenstände im Treppenhaus zu

lagern (zum Ganzen BGer 5A_757/2019 vom 10. März 2020, E. 2.2). Nicht

als Pflichtverletzungen zu qualifizieren seien dagegen das Einfordern eines

Vorschusses von CHF 4'500.– bei den Stockwerkeigentümern und eine (inzwischen

korrigierte) Fehlbuchung von CHF 54.– (E. 4). Nicht zu beanstanden sei

schliesslich die Einschätzung der Vorinstanz, dass die Fortsetzung des

Verwaltungsverhältnisses auch in einer Gesamtbetrachtung nicht unzumutbar sei

(E. 5).

In der Lehre

wird mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung festgehalten, dass die

Hürde für eine Absetzung der Verwaltung nach wie vor sehr hoch sei (Graham-Siegenthalter/Eberhard, Aktuelle

Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Sachenrecht, in: Jusletter vom 17. August

2020, Rz 55).

6.3 Im

vorliegenden Fall steht die Pflichtverletzung des F____ im Zentrum, dass er

seine Verwaltungstätigkeit von sich aus auf eine "Notverwaltung"

beschränkte, dies aufgrund des Verfahrens um Abberufung des F____. Wie

dargelegt wurde, war der F____ nicht befugt, einseitig eine solche

Einschränkung seiner Tätigkeit vorzunehmen; gleichzeitig wurde ausgeführt, dass

diese Pflichtverletzung als eher leicht einzustufen sei (E. 5.3.2). Aufgrund

dieser Einschränkung auf eine „Notverwaltung“ weigerte sich der F____ in der

Folge auch, den Einbau des Lifttelefons selbst an die Hand zu nehmen (E. 5.3.3)

und bei der Kündigung des H____-Anschlusses mitzuwirken (E. 5.5), und schob aus

diesem Grund auch die Jahresversammlung 2019 auf (E. 5.9). Diese

Pflichtverletzungen sind Folge der unzulässigen, aber nachvollziehbaren Umstellung

auf eine "Notverwaltung" und wiegen ebenfalls leicht.

Zu erwähnen sind

sodann die geringfügigen Pflichtverletzungen in Bezug auf die Honorarauszahlung

an den F____ (E. 5.7), die Abstimmung über ein nicht vorliegendes, aber den

Stockwerkeigentümern bekanntes Protokoll (E. 5.8) und die Déchargeerteilung an

die Revisorin trotz mangelnder Traktandierung (E. 5.10). Als blosse Versehen,

die keine Pflichtverletzungen darstellen, zu qualifizieren sind die verzögerte

Rückzahlung der Auslagen an den Kläger (E. 5.3.4), die geplante

Déchargeerteilung an den Kläger (E. 5.11), das verspätete Eintreiben einer

Mietschuld (E. 5.12) und das Abstimmenlassen über die bereits genehmigte

Jahresrechnung 2017 (E. 5.13).

Auch in einer

Gesamtbetrachtung wiegen die genannten leichten Pflichtverletzungen (Umstellung

auf eine "Notverwaltung" und die daraus folgenden

Pflichtverletzungen) sowie die geringfügigen Pflichtverletzungen und Versehen

nicht derart schwer, dass sie eine Absetzung des F____ rechtfertigen würden.

Der vorliegende Sachverhalt und die Schwere der Pflichtverletzungen liegen

deutlich näher beim mit BGer 5A_757/2019 beurteilten Sachverhalt (Verneinung

eines wichtigen Grunds für eine Absetzung) als beim mit BGer 5A_521/2016

beurteilten Sachverhalt (Bejahung eines wichtigen Grunds, der von der

Vorinstanz noch verneint worden war). Der vorliegende Fall unterscheidet sich

namentlich in zwei Punkten vom mit BGer 5A_521/2016 beurteilten Fall: Zum einen

wiegen die Pflichtverletzungen der Verwaltung im vorliegenden Fall merklich

leichter als in BGer 5A_521/2016. Zum anderen kann dem F____ nicht der Vorwurf

gemacht werden, dass er es unterlasse, gegenüber allen Stockwerkeigentümern die

erforderliche Neutralität zu wahren. Im Einklang mit dem Zivilgericht besteht

vielmehr der Eindruck, dass der F____ in einem zwischen den Eigentümern

bestehenden Konflikt zwischen die Fronten geraten ist und die schwierige und

undankbare Aufgabe hat, in dieser Situation die Verwaltung zu gewährleisten (Zivilgerichtsentscheid,

E. 16.2 zweiter Absatz). Darüber hinaus besteht der weitere Eindruck, dass

zwischen der Engmaschigkeit der Verwaltungskontrolle durch den Kläger, die sich

in seinen zahlreichen Schreiben manifestiert (vgl. etwa Klagebeilagen 4, 5, 32,

33, 35, 40, 47–50, 59, 62, 64, 72–74; vgl. auch Berufung, Rz 146: "Aber es

ist nun einmal nicht Aufgabe des Klägers, die Arbeit von F____ zu machen und

ständig jede Handlung, jede Zahl etc. pingelig genau zu prüfen.") und der

Zahl der von ihm aufgedeckten – leichten und geringfügigen – Pflichtverletzungen

und Versehen des F____ eine Korrelation besteht. Diese leichten und

geringfügigen Pflichtverletzungen stellen aber keinen wichtigen Grund dar, der

eine Absetzung des F____ als Verwalter rechtfertigen würden.

7. Sachentscheid

und Kostenentscheid

7.1 Aus

diesen Erwägungen folgt, dass der angefochtene Zivilgerichtsentscheid im

Ergebnis korrekt ist und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen ist.

7.2 Die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens sind somit dem im Berufungsverfahren unterliegenden

Kläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens richten sich nach den erstinstanzlichen Ansätzen (§ 12

des Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810]). Bei erstinstanzlichen

Gerichtskosten von CHF 5'000.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 17.2) betragen die zweitinstanzlichen

Gerichtskosten ebenfalls CHF 5'000.–.

Der Kläger

bezahlt der Eigentümergemeinschaft sodann eine Parteientschädigung. Diese

berechnet sich im Berufungsverfahren nach den für das erstinstanzliche

Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem

Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Zugrunde

zu legen ist das erstinstanzliche Honorar von CHF 3'730.– (Zivilgerichtsentscheid,

E. 17.3), das von keiner Partei in Zweifel gezogen wird (Berufung, Rz 151;

Berufungsantwort, Rz 71). Berücksichtigt man, dass im zivilgerichtlichen

Verfahren je zwei und im Berufungsverfahren je drei Rechtsschriften eingereicht

wurden, rechtfertigt es sich, vom Drittelsabzug für das Berufungsverfahren

abzusehen und die Parteientschädigung auch im Berufungsverfahren bei CHF

3'730.– festzulegen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 9. Juni 2020 (V.2019.1171) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 5'000.– und hat der Berufungsbeklagten für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'730.–, zuzüglich

7,7 % MWST von CHF 287.20, zu zahlen.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.