Kündigungsschutz/Erstreckung (BGer 4A_608/2020 vom 26. Ferbruar 2021)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.25

ENTSCHEID

vom 14. Oktober 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner , Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und

Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagte

1

[...] Klägerin

1

C____

Berufungsbeklagte 2

[...] Klägerin

2

D____

Berufungsbeklagter 3

[...] Kläger

3

alle vertreten durch [...],

Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 26. Mai 2020

betreffend Kündigung und Erstreckung

des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 30. Juni 2012 mietete A____ (Mieterin) von E____(Vermieter) eine

2-Zimmerwohnung an [...] in [...], dies zu einem Nettomietzins von CHF 720.–

zuzüglich einer Akontozahlung von CHF 45.– für Heizung und Warmwasser sowie

einer Pauschale von CHF 20.– für Hauswart und Radio/TV. Am 2. oder 3. Oktober

2017 ereignete sich ein Zwischenfall: Ein Mann läutete an der Wohnungstüre der

Mieterin Sturm und hämmerte gegen die Wohnungstür, so dass andere Mieter im

Haus die Polizei anriefen. In der Folge entspann sich eine intensive

Kommunikation zwischen der Mieterin und der Liegenschaftsverwaltung. Dabei

griff die Mieterin die Mitarbeitenden der Liegenschaftsverwaltung über längere

Zeit in zahlreichen E-Mails verbal an (zum Ganzen vgl. Zivilgerichtsentscheid,

S. 2–24 sowie E. 5.6.1). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Mai 2019

kündigte der Vermieter das Mietverhältnis per Ende August 2019.

Die Mieterin

focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Am 28. August 2019 starb der

Vermieter und es traten seine Ehefrau und seine beiden Kinder in die

Vermieterstellung ein. Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt

werden konnte, gelangte die Vermieterschaft an das Zivilgericht Basel-Stadt und

beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 22. Mai 2019 gültig

sei, und der Mieterin sei eine Frist von drei Monaten zum Verlassen der Wohnung

einzuräumen. Mit Entscheid vom 26. Mai 2020 stellte das Zivilgericht fest, dass

die Kündigung gültig sei, und verpflichtete die Mieterin, die Wohnung bis Ende

August 2020 zu verlassen. Auf Gesuch der Mieterin hin wurde dieser Entscheid

schriftlich begründet.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 6. Juli 2020 Berufung

beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie, es sei der

Zivilgerichtsentscheid aufzuheben und die Unwirksamkeit beziehungsweise

Ungültigkeit der Kündigung festzustellen; eventualiter sei das Mietverhältnis

um 4 Jahre zu erstrecken und es seien die vermögensrechtlichen Folgen der

vorzeitigen Kündigung zu bestimmen. Subeventualiter sei der Fall an das

Zivilgericht zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 14.

September 2020 beantragt die Vermieterschaft die Abweisung der Berufung, soweit

darauf einzutreten sei. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der

vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der

Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der

Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (vgl. AGE ZB.2019.8 vom 6.

Juni 2019 E. 1 mit Nachweisen). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche

Bruttomietzins CHF 785.–, so dass der massgebliche Streitwert von

CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF

785.– = CHF 28’260.–). Entgegen der Auffassung der Vermieterschaft

(Berufungsantwort, S. 4) genügen die Angaben der Mieterin (Berufung, Rz 4), um

die Einhaltung der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO prüfen zu können. Auf

Dispositiv

die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur

Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]).

2. Entscheid

des Zivilgerichts

Im angefochtenen

Entscheid legte das Zivilgericht den Sachverhalt zunächst sehr ausführlich dar

(Zivilgerichtsentscheid, S. 2–30). Danach prüfte es die Voraussetzungen für das

Eintreten auf die Klage der Vermieterschaft und das Gesuch der Mieterin um

Verschiebung der mündlichen Verhandlung (E. 1 und 2).

Sodann legte das

Zivilgericht die Standpunkte der Parteien zur Gültigkeit der Kündigung dar: Die

Vermieterschaft mache geltend, dass die Mieterin die Mitarbeiter der

Liegenschaftsverwaltung immer wieder grob beleidigt und diverser Straftaten

oder unmoralischer Verhaltenswese bezichtigt habe. Deshalb habe sie eine

ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen vorgenommen. Die Mieterin

wende dagegen ein, es handle sich um eine missbräuchliche Kündigung: Die

Kündigung sei nur zwei Monate nach Abschluss eines Vergleichs über die

Nebenkosten ausgesprochen worden und damit während einer Sperrfrist (E. 3).

Anschliessend führte das Zivilgericht aus, unter welche Voraussetzungen eine

Kündigung missbräuchlich sei (E. 4.1) und unter welchen Voraussetzungen eine

ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen zulässig sei (E. 4.2–4.5). Im

Weiteren prüfte es die Frage, ob die Vermieterschaft an Stelle der Kündigung

aus wichtigen Gründen eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur

Rücksichtnahme hätte aussprechen müssen; diese Frage bejahte es im Ergebnis (E.

5). Für den Fall, dass eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur

Rücksichtnahme nicht zulässig sei, bejahte das Zivilgericht auch die

Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen (E. 6). Dagegen

verneinte es das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung (E. 7).

Aufgrund des

Verhaltens der Mieterin gewährte das Zivilgericht nur eine Erstreckung bis Ende

August 2020 (E. 8). Eine Entschädigung der Mieterin lehnte es ab (E. 9).

3. Zulässigkeit

der Umdeutung einer Kündigung

3.1 Die

Vermieterschaft kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin mit Formular vom

22. Mai 2019 (Klagebeilage 31). Sie begründete die Kündigung so:

«Die Kündigung erfolgt

aus wichtigen Gründen welche die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar

machen (OR Art. 266g). Die Mieterin verhält sich gegenüber der Verwaltung, die

der Vermieter per 1.1.18 eingesetzt hat, völlig unangemessen. Das Verhalten der

Mieterin verunmöglicht der Verwaltung, Ihre Arbeit mit angemessenem zeitlichen

und persönlichen Aufwand zu erledigen. Im Dezember 18 hat die Mieterin

Mitarbeitende der Verwaltung beleidigt, so dass Strafanzeige erstattet wurde.

Die Situation hat sich nicht gebessert. Zuletzt mit E-Mail vom 22.5.19 hat die

Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als

Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen.»

Da die Kündigung

aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) subsidiär sei gegenüber der Kündigung

wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) und da das

Gericht eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf

Art. 257f OR umdeuten könne, prüfte das Zivilgericht, ob die vorliegende

Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfülle (Zivilgerichtsentscheid,

E. 4.3 und 5.1).

Die Mieterin

erachtet die zivilgerichtliche Umdeutung der Kündigung gestützt auf

Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR als unzulässig.

Wenn die Vermieterschaft die Kündigung unter Berufung auf wichtige Gründe

beziehungsweise Art. 266g OR ausspreche, sei sie an diesen Kündigungsgrund

gebunden. Zwar schade es der Vermieterschaft nicht, wenn sie sich in ihrem

Kündigungsschreiben auf eine falsche Gesetzesbestimmung berufe, da das Gericht

das Recht von Amtes wegen anwenden müsse. Dies setze aber voraus, dass der

Sachverhalt, den die Vermieterschaft ihrer Kündigung zugrunde lege, rechtlich

einem anderen als dem angerufenen Kündigungsgrund entspreche. Dies sei jedoch

vorliegend nicht der Fall: In der Begründung der Kündigung berufe sich die Vermieterschaft

ausdrücklich auf eine Kündigung aus wichtigen Gründen. Weder werde der Mieterin

ein unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache zum Vorwurf gemacht, noch werde ihre

mangelnde Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn vorgeworfen. In der

Begründung sei auch nicht von einer Abmahnung und einer weiteren

Pflichtverletzung die Rede. Für die Empfängerin der Kündigung müsse klar sein,

aufgrund welcher Tatsachen ihr mit verkürzter Frist gekündigt werde. Das

Gericht dürfe nicht von sich aus der Kündigung Tatsachen zugrunde legen, die in

der Kündigung nicht genannt würden, wie namentlich die erforderliche Abmahnung

(Berufung, Rz 6–9).

3.2 Der

Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen.

Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor,

insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur

Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR),

Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR).

Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen

(Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme,

Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g

OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die

ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der

Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E.

3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus

einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer

4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E.

2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26.

August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist,

ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine

Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in

eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128)

oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom

16. November 2006 E. 5).

Beim umgekehrten

Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in

eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung

dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer

4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010

E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom

10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend

umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen

Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der

Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht

hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt

im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter

als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der

Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen

der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung

analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen

klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem

schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner

Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine

Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige

rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und

seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen

(BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten

Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin

in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die

wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigt, dass

aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin die Voraussetzungen

für eine Kündigung nach der besonderen Bestimmung von Art. 257f OR erfüllt sind, führt dies nicht zur Ungültigkeit der

Kündigung. Nachdem die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 266g OR verneint

habe, habe sie zu Recht die Gültigkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt

von Art. 257f OR geprüft (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.4 mit Verweis

auf BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3).

3.3 Der

vorliegende Sachverhalt ist mit der in BGer 4A_379/2014 (und BGer 4C.223/2006)

beurteilten Konstellation vergleichbar: Auch im vorliegenden Fall stützte die

Vermieterschaft in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2019 die Kündigung auf Art. 266g

OR. Im anschliessenden Verfahren vor Zivilgericht zeigte sich aber, dass die

beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin – das völlig unangemessene

Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden Liegenschaftsverwaltung – die

Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR erfüllen. Es ist folglich

nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht es als zulässig erachtete, eine

gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach Art.

257f OR umzudeuten.

4. Kündigung

wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme

4.1 Das

Zivilgericht prüfte sodann, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen

von Art. 257f OR erfüllt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.1). Eine Kündigung nach

Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt

und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den

Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche

die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur

Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern

auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E.

5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen

Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur

Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin

schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur

Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des

Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und

5.6.4).

In der Berufung

wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach

Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Ihr werde in der Kündigung ein unangemessenes

Verhalten gegenüber der Verwaltung vorgeworfen. Art. 257f OR erfasse aber nur

Pflichten, die sich auf den Gebrauch der Sache bezögen, sowie

Rücksichtnahmepflichten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. Das Verhalten

gegenüber der Verwaltung falle nicht unter Art. 257f OR (unter Verweis auf BGer

4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 und Spirig,

Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 705) (Berufung, Rz 10).

4.2 Im

von der Mieterin angerufenen BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 hatte der

Mieter möglicherweise ehrverletzende Aussagen über die Liegenschaftsverwaltung gemacht,

indem er behauptet hatte, diese würde «se remplir les poches» (vgl. Sachverhalt

Buchstabe A). Die Vermieterschaft kündigte daraufhin das Mietverhältnis

gestützt auf Art. 266g OR. Die Vorinstanz hatte sich die Frage gestellt, ob die

Kündigung nicht eher unter Art. 257f OR falle, dann aber festgestellt, dass die

Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Aus dem Sachverhalt – so

das Bundesgericht – ergebe sich nicht, dass der Mieter das Mietobjekt nicht

zweckgemäss oder unsorgfältig benutze oder dass er seine Pflicht zur

Rücksichtnahme auf die Nachbarn verletze. Da die Vermieterschaft dies nicht

bestreite, müsse die Frage nicht weiter vertieft werden (BGer 4A_536/2009 vom

2. Februar 2010 E. 2.3; vgl. im Weiteren BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E.

2.2). Aus dem Entscheid leitet ein Teil der Lehre ab, dass die Verletzung der

Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht unter

Art. 257f OR fällt (Spirig, a. a.

O., S. 705).

Zunächst ist

festzuhalten, dass sich das Bundesgericht in BGer 4A_536/2009 vom

2. Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht

auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht

bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über

die Verwaltung nicht unter Art. 257f OR fielen, und dass die Frage deshalb

nicht vertieft zu prüfen sei. Inhaltlich hat sich das Bundesgericht somit zur

Frage nicht geäussert. Sodann ist festzuhalten, dass auch das Bundesgericht den

Wortlaut von Art. 257f OR für zu eng hält: Die Bestimmung steht –

so das Bundesgericht – unter der Marginalie «Sorgfalt und

Rücksichtnahme» und befasst sich mit den Pflichten des

Mieters beim Gebrauch der Mietsache. Abs. 3 der Bestimmung sanktioniert

dementsprechend nur Verletzungen von mieterseitigen Gebrauchspflichten, nicht

von Vertragspflichten schlechthin (zum Ganzen vgl. BGE 123 III 124 E. 2a

S. 126; vgl. auch Koller, Die

mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007,

S. 831, 843).

In der Lehre

werden in Bezug auf den zu engen Wortlaut von Art. 257f OR zwei

Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle

Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA

2004, S. 51, 52; Maag,

Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei

Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.; Spirig, a. a. O., S. 704–706, 717

f. und 734 f.; Weber, Basler

Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom

2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen,

genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie

Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem

Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des

Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi,

Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3.

Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre

vorgeschlagen, bei den von Art. 257f OR nicht erfassten Vertragsverletzungen

Art. 257f OR nicht direkt, sondern analog anzuwenden (Koller, a. a. O., S. 831, 843; Spirig, Ausserordentliche Kündigungen

ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs, in: mp 2012, S. 1, 15 und 19).

4.3 Im

vorliegenden Fall hat die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber

den Mitarbeitenden der Liegenschaftsverwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme

verletzt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.6.1 am Ende). Diese zivilgerichtliche

Einschätzung wird von der Mieterin soweit ersichtlich nicht in Zweifel gezogen

(vgl. etwa Berufung, Rz 10 sowie Rz 11–21). Sie wendet aber ein, dass die

Rücksichtnahmepflicht von Art. 257f OR sich nur auf das Verhalten gegenüber

Hausbewohnern und Nachbarn im Zusammenhang mit dem Gebrauch des Mietobjekts

beziehe, nicht aber auf das Verhalten gegenüber der Verwaltung. Dieser Einwand

ist unzutreffend: Wie in E. 4.2 ausgeführt wurde, fällt das ungebührliche

Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung entweder direkt unter Art. 257f

OR oder rechtfertigt zumindest die analoge Anwendung von Art. 257f OR. Die

zivilgerichtliche Annahme ist somit nicht zu beanstanden, dass die Pflicht zur

Rücksichtnahme nicht nur gegenüber den Hausbewohnern, sondern auch gegenüber

dem Vermieter und dessen Hilfspersonen besteht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4

am Ende und E. 5.5). Da die Mieterin nicht bestreitet, ihre Pflicht zur

Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung verletzt zu haben, ist

auch die weitere zivilgerichtliche Einschätzung nicht zu beanstanden, dass die

Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt sind (E. 5.6).

5. Kündigung

aus wichtigen Gründen

Für den Fall,

dass Art. 257f OR im vorliegenden Fall nicht anwendbar sein sollte oder dass

die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien (vgl. dazu aber oben

E. 4), prüfte das Zivilgericht die Zulässigkeit einer ausserordentlichen

Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Die Mieterin habe Ende 2017

angefangen, auf unangemessene Weise mit der Vermieterschaft beziehungsweise der

Liegenschaftsverwaltung zu kommunizieren. Erschwerend komme hinzu, dass sie die

Verwaltung aus dem geringsten Anlass mit einer Vielzahl von mehrseitigen

E-Mails eingedeckt habe, manchmal gar im Abstand weniger Stunden. Dies erzeuge

einen erheblichen Aufwand und mache es teilweise kaum möglich, die Anliegen der

Mieterin zu bearbeiten. Diese Veränderung des Verhaltens der Mieterin sei beim

Abschluss des Mietvertrags für die Vermieterschaft nicht vorhersehbar gewesen

und sei von ihr beziehungsweise der Verwaltung auch nicht verschuldet. Es sei

der Vermieterschaft aufgrund der bis 19. März 2022 dauernden Sperrfrist nicht zumutbar

gewesen, das Mietverhältnis erst per Ende Juni 2022 zu kündigen und das

Verhalten der Mieterin bis dann zu ertragen. Folglich sei die Vermieterschaft

berechtigt gewesen, das Mietverhältnis per Ende August 2019 zu kündigen

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

Die Mieterin

wendet dagegen ein, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigen

Gründen nicht vorlägen. Dabei bringt sie im Wesentlichen Folgendes vor: Eine

allfällige Unzumutbarkeit bestehe nicht für die Vermieterschaft, sondern nur

für die Verwaltung (Berufung, Rz 15); die Auswirkungen auf die

Verwaltungstätigkeit seien nur temporär gewesen und die Mieterin habe sich

einmal für ihre emotionale Reaktion entschuldigt (Rz 17); die Weigerung der

Mieterin, sich zu einer Besprechung ins Büro der Verwaltung zu begeben, sei

nachvollziehbar (Rz 18); das E-Mail der Mieterin vom 22. Mai 2019 habe an der

Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nichts geändert (Rz 21).

Die von der

Mieterin vorgebrachten Argumente und Umstände gegen die Zulässigkeit der

Kündigung aus wichtigen Gründen sind nur für den Fall zu prüfen, dass eine

Kündigung wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht (Art. 257f OR) nicht

zulässig wäre. Wie in E. 4 dargelegt wurde, ist die Kündigung wegen Verletzung

der Rücksichtnahmepflicht zulässig. Demgemäss ist an sich nicht mehr zu prüfen,

ob die Kündigung allenfalls auch aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) zulässig

ist. Im Sinn einer Eventualbegründung ist zu den Vorbringen der Mieterin aber

kurz Stellung zu nehmen. Die Mieterin legt nicht dar, worauf sie ihren (ersten)

Einwand stützt, dass nur das ungebührliche Verhalten der Mieterin direkt

gegenüber der Vermieterschaft geeignet sei, der Vermieterschaft die Fortsetzung

des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen – nicht aber das ungebührliche

Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung als Hilfsperson der

Vermieterin; eine entsprechende Einschränkung ergibt sich denn auch weder aus

dem Gesetzeswortlaut von Art. 266g Abs. 1 OR («aus wichtigen Gründen, welche

die Vertragserfüllung [für eine Partei] unzumutbar machen») noch aus der Lehre

und Rechtsprechung. Der zweite Einwand, dass die Auswirkungen des Verhaltens

der Mieterin auf die Verwaltungstätigkeit nur temporär gewesen seien, ist

falsch: Es kann diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen

im Zivilgerichtsentscheid verwiesen werden (Sachverhalt, S. 2–24, der den

Zeitraum von Oktober 2018 bis Mai 2019 umfasst; und E. 5.6). Der dritte

Einwand, dass die Gesprächsverweigerung durch die Mieterin nachvollziehbar sei,

ist unbehelflich: Die Mieterin legt nicht dar, inwiefern dies etwas an der

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ändern soll. Der vierte

(und unsubstantiierte) Einwand, das E-Mail der Mieterin vom 22. Mai 2019 habe

an der Zumutbarkeit des Mietverhältnisses nichts geändert, ist ebenfalls

unbehelflich: Das Zivilgericht legte eingehend dar, dass die Vermieterschaft

die Mieterin abgemahnt hatte (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.6.2) und die

Mieterin danach in mehreren E-Mails (vom 24. April, 25. April, 2. Mai, 21.

Mai, 22. Mai 2019) einen rüden Ton anschlug sowie einer Mitarbeiterin erneut

strafbares und unmoralisches Verhalten vorwarf (E. 5.6.4). Die Mieterin

bestreitet nicht, dass sie mit ihren E-Mails vom 24. April, 25. April, 2.

Mai und 21. Mai 2019 ihre Vertragspflichten erneut verletzte. Die

behauptete Unmassgeblichkeit des E-Mails vom 22. Mai 2019 ändert daran nichts.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieterin die vom

Zivilgericht festgestellte Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen

nicht in Frage zu stellen vermögen.

6. Missbräuchliche

Kündigung

Das Zivilgericht

prüfte auch das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung. Die Mieterin mache

geltend, es handle sich um eine Rachekündigung, weil sie ihre Ansprüche geltend

gemacht habe; zudem gehe es darum, sie aus der Wohnung zu werfen, um die

Wohnung teurer weiterzuvermieten. Das Zivilgericht sah keine Anhaltspunkte

dafür. Wie ausgeführt worden sei, sei die Vermieterschaft sodann berechtigt

gewesen, trotz der durch das Schlichtungsverfahren ausgelösten Sperrfrist zu

kündigen, weshalb keine Rachekündigung vorliege (Zivilgerichtsentscheid, E. 7).

Die Mieterin

wendet ein, dass in Tat und Wahrheit eine missbräuchliche Kündigung vorliege:

Die Liegenschaftsverwaltung habe es bereits kurz nach Übernahme der Verwaltung

darauf angelegt, sie loszuwerden; die Liegenschaftsverwaltung habe bereits im

April 2018 einen Anwalt mandatiert, um das Mietverhältnis aufzulösen und den

Mietvertrag zu optimieren. Daraus ergebe sich, dass die Kündigung

missbräuchlich sei (Berufung, Rz 12.6, 12.9 und 13). Die Mieterin macht im

vorliegenden Berufungsverfahren nicht geltend, dass und an welcher Stelle sie dies

bereits vor Zivilgericht dargelegt und belegt hat. Die entsprechenden neuen

Behauptungen und Beweismittel sind somit verspätet (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).

In diesem

Zusammenhang stellt die Mieterin den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar, ohne zu

kritisieren, in welchen Punkten der Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich falsch

sein soll (Berufung, Rz 12.1 bis 12.10). Dies ist prozessual ungenügend. Nach

Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung nämlich eine Begründung enthalten.

Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der

angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S.

375; BGer 4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2). In Bezug auf den

Sachverhalt genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen

nicht. Indem die Mieterin den Sachverhalt einfach aus ihrer Sicht präsentiert,

ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu

kritisieren, fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des

angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf

die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.

7. Erstreckung

und vermögensrechtliche Folgen

7.1 Für

den Fall, dass die Kündigung nicht gestützt auf Art. 257f OR, sondern gestützt

auf Art. 266g OR gültig sei, prüfte das Zivilgericht, ob das Mietverhältnis zu erstrecken

sei. Da die Vermieterschaft eine Erstreckung bis Ende August 2020 zugestehe,

sei lediglich zu prüfen, ob ein darüber hinausgehender Anspruch bestehe. Das

Zivilgericht prüfte die verschiedenen Umstände für und gegen eine längere

Erstreckung (achtjähriges Mietverhältnis, fehlende Standortgebundenheit der

Mieterin, fehlende Suchbemühungen, Monatseinkommen von CHF 6'230.–, Verhalten

der Mieterin, leichte Erhöhung der Wohnungsleerstandsquote) und erachtete eine

Erstreckung, die über die von der Vermieterin zugestandenen 12 Monate

hinausgehe, als nicht angemessen (Zivilgerichtsentscheid, E. 8). Die Mieterin

verlangt in ihrer Berufung eine Erstreckung um die Höchstdauer von 4 Jahren.

Das Zivilgericht habe dem Umstand nicht Rechnung getragen, dass das Verhalten

der Mieterin darauf zurückzuführen sei, dass sie sich zu Recht mit

vertragswidrigen Forderungen, Kündigungsandrohungen und mit einer Strafanzeige

unter Druck gesetzt gesehen habe (Berufung, Rz 24). Dieser Einwand ist

unbehelflich: Zunächst legt die Mieterin nicht dar, dass und an welcher Stelle

sie diese Behauptungen bereits vor Zivilgericht aufgestellt hat. Sodann

unterlässt sie es, ihre Sachverhaltsbehauptungen zu belegen. Die neuen

Sachverhaltsbehauptungen sind somit nicht nur verspätet, sondern auch unbelegt.

Demgemäss ist die vom Zivilgericht gewährte Erstreckung von 12 Monaten nicht zu

beanstanden. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich das Mietverhältnis

aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung um die Dauer des

Berufungsverfahrens faktisch weiter erstreckt.

7.2 Das

Zivilgericht prüfte schliesslich, ob die Mieterin gemäss Art. 266g Abs. 2 OR

Anspruch auf eine Entschädigung hat. Es verneinte einen Anspruch, da die

Mieterin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der

Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 9). Die

Mieterin wendet ein, dass das Zivilgericht «nicht alle Umstände des

vorliegenden Falles angemessen gewürdigt» habe. Es nehme zu Unrecht an, dass

der Vermieterschaft kein Vorwurf zu machen sei (Berufung, Rz 25). Auch dieser

Einwand ist unbehelflich: Die Mieterin bringt für ihre Behauptungen keine

Belege vor. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht einen

Entschädigungsanspruch der Mieterin ablehnte.

8. Sachentscheid

und Kostenentscheid

8.1 Aus

diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die gestützt auf Art. 266g

OR ausgesprochene Kündigung vom 22. Mai 2019 zu Recht in eine Kündigung nach

Art. 257f OR umdeutete (E. 3). Zu Recht kam es auch zum Schluss, dass die

Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt (E. 4) und eventualiter

diejenigen der Auffangbestimmung von Art. 266g OR (E. 5). Richtigerweise

verneinte das Zivilgericht auch das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung

(vgl. E. 6). Ebenfalls zu Recht gewährte es schliesslich eine Erstreckung bis

Ende August 2020 und lehnte einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ab (E.

7). Die Berufung ist folglich vollumfänglich abzuweisen.

8.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis

CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die

Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5.

Juli 2018). Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 720.–, so

dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die

Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 200.– festzusetzen.

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 26. Mai 2020 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 200.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte 1–3

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.