Mietausweisung (BGer 4A_657/2020 vom 22. Dezember 2020)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.36

ENTSCHEID

vom 10. November 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und

Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungskläger

[...] Mieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagter

[...] Vermieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. September 2020

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 8. Dezember 2015 vermietete B____ (Vermieter) A____ (Mieter) einen Laden

mit Präsentationsraum, zwei Zimmern, einem Gang, einem Badezimmer sowie einem

Kellerabteil an der [...] in Basel. Mit Schreiben vom 11. Juni 2020 setzte

der Vermieter unter Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR dem Mieter eine

Zahlungsfrist von 30 Tagen, um den Mietzins für Juni 2020 in

Höhe von CHF 1'200.– zu bezahlen. Am 15. Juli 2020 kündigte der

Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs per

31. August 2020.

Am 24. Juli

2020 focht der Mieter die Kündigung vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten an. Am 1. September 2020 ersuchte der Vermieter beim

Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es

sei der Mieter anzuweisen, die von ihm gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu

räumen. Für den Fall, dass er die Wohnung nicht bis zum gerichtlich

festgesetzten Termin geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die

amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom 23. September 2020 wies das

Zivilgericht den Mieter an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 9.

Oktober 2020, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihnen angedroht, dass

widrigenfalls dem Vermieter auf entsprechenden Antrag ohne Weiteres und nach

Bezahlung des Kostenvorschusses die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde. Der

schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 30. September 2020

zugestellt.

Gegen diesen

Entscheid hat der Mieter am 9. Oktober 2020 Berufung beim Appellationsgericht

Basel-Stadt erhoben. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortdauere.

Eventualiter sei die Angelegenheit zur Durchführung eines ordentlichen

Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei die aufschiebende

Wirkung sowie die unentgeltliche Rechtspflege bzw. Verbeiständung zu gewähren.

Mit Berufungsantwort vom 27. Oktober 2020 beantragte der Vermieter die

vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne.

Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging

auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

1.1

Erstinstanzliche End- und

Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der

Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein

erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In

Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls

Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von

drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,

SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei

Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für

das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder

Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal

das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen

kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE

ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Der

Bruttomietzins beläuft sich im vorliegenden Fall ab dem 1. Juni 2020 auf

CHF 1‘200.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit

beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 43‘200.– (36

Monate à CHF 1’200.– = CHF 43'200.–; vgl. zur

Streitwertberechnung statt vieler AGE ZB.2020.1 E. 1.1 mit Nachweisen),

womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist.

1.2

Die

Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben

worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO).

Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren Beurteilung ist das

Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Rechtliche Grundlagen der Mieterausweisung

2.1

Das Zivilgericht

beurteilte das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257

ZPO. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Abs. 1 dieser

Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist

(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).

Von

der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen.

Für die Verneinung eines klaren Falls genügt es, dass die beklagte Partei

substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher

Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die

bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein

klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung

gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende

Abklärung der Einwände der beklagten Partei könne daran nichts ändern.

Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen

für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1

S. 622 f.; BGer 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.1,

4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.5.1; AGE ZB.2019.18 vom 30. August

2019.

E. 2.1). Die Rechtslage, nach welcher die klagende Partei die

anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich die beklagte

Partei mit substanziierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt

dazu, dass die klagende Partei auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen

zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide

Verhältnisse schaffen will. Damit kommt der Frage der Beweislastverteilung im

Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO keine

entscheiderhebliche Bedeutung zu (BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624

f.; BGer 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2.1; AGE ZB.2019.18 vom 30.

August 2019 E. 2.1). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge

bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und

Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar,

wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des

Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie

dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126; vgl. BGE 138 III 728 E. 3.3 S. 734).

2.2

Über ein Ausweisungsbegehren im

summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen darf auch dann

entschieden werden, wenn – wie im vorliegenden Fall – die vorangehende

ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom

Mieter gerichtlich angefochten worden ist und das resultierende mietrechtliche

Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober

2020.

E. 3.3.2; vgl. BGE 141 III 262 E. 3 S. 263 f.). Wenn

die Kündigung angefochten und daher deren Gültigkeit im Ausweisungsverfahren

als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Damit das vom

Gesetzgeber mit Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247

Abs. 2 lit. a ZPO für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte

Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist

dieser nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der

Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf klar

berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; AGE ZB.2020.26

vom 6. Oktober 2020 E. 3.3.2; vgl. angefochtener Entscheid

E. 2.3).

3.

Entscheid des Zivilgerichts

Das

Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob die formellen

Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsausstands vorliegend

erfüllt sind. Dabei hat es festgehalten, dass die Kündigungsandrohung vom 11. Juni

2020.

die gesetzlichen Vorgaben an Inhalt, Form und Frist erfülle, dass die

30-tägige Zahlungsfrist am 15. Juli 2020 geendet habe und die ausserordentliche

Kündigung dem Berufungskläger am 17. Juli 2020 zugestellt worden sei

(angefochtener Entscheid E. 2.4–2.9). Weiter hielt das Zivilgericht fest,

dass der Mieter sich darauf berufe, den ausstehenden Mietzins zufolge Verrechnung

bereits beglichen zu haben, wobei er geltend mache, bereits am 5. Juni 2020

gegenüber dem Vermieter stillschweigend die Verrechnung erklärt zu haben. Auf

entsprechende Aufforderung hin habe er die telefonisch vorgebrachten Anliegen

mit Schreiben vom 18. Juni 2020 schriftlich festhalten lassen. In diesem

Schreiben werde eine Mietzinsreduktion und der Erlass der ausstehenden Mietzinsforderung

für Juni 2020 im Sinn einer Einigung beantragt. Der Vermieter habe bestritten,

dass ein Telefongespräch stattgefunden habe und dass eine Verrechnungsklärung

vor dem 16. Juli 2020 abgegeben worden sei (angefochtener Entscheid E.

2.10–2.14).

Zum

Schreiben vom 18. Juli 2020 hielt das Zivilgericht fest, dass der Mietzins

für Juni 2020 nicht erlassen werden müsste, würde der Mieter tatsächlich davon

ausgehen, diesen bereits im Vormonat beglichen zu haben. Zudem müsste der Mieter

nicht um eine Mietzinsreduktion anfragen, wenn er davon ausginge, weniger Miete

zu schulden. Das Schreiben vom 18. Juni 2020 stelle folglich keine

Verrechnungserklärung dar. Somit sei unerheblich, ob das vom Mieter behauptete

Telefongespräch tatsächlich stattgefunden habe. Erst mit Schreiben vom 16. Juli

2020, welches dem Vermieter am 17. Juli 2020 zugegangen sei, habe der Mieter Verrechnung

der Mietzinsforderung für Juni 2020 erklärt. Da die Zahlungsfrist bereits am

15.

Juli 2020 geendet habe, sei die Verrechnungserklärung verspätet erfolgt.

Der Einwand des Mieters, dass sich der Vermieter mit seinem Vorgehen rechtsmissbräuchlich

verhalte, sei nicht näher begründet und auch nicht ersichtlich (angefochtener

Entscheid E. 2.15–2.19).

4.

Einwand der fehlenden Mietzinsschuld

4.1

Der Mieter macht in seiner Berufung

geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der

Mietzins gestützt auf Art. 259d OR oder die clausula rebus sic stantibus

als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Daher seien die

Mietzinszahlungen von Anfang März und Anfang April 2020 als Akontozahlungen für

spätere Mietzinsen zu betrachten und sei damit der Mietzins für Juni 2020

bezahlt worden (Berufung Ziff. 11 ff.). Bereits im erstinstanzlichen Verfahren

machte der Mieter geltend, der Mietzins sei für die Zeit des Corona-Lockdown

nicht geschuldet gewesen (Verhandlungsprotokoll vom 23. September 2020 S. 3).

4.2

Gemäss dem Mietvertrag stellte der

Vermieter die Mieträumlichkeiten dem Mieter ausdrücklich zur Benützung als

Coiffeursalon zur Verfügung. Der Mieter verpflichtete sich, das Mietobjekt zu

keinem anderen Zweck als dem vertraglich vorgesehenen zu verwenden (Mietvertrag

vom 8. Dezember 2015 Ziff. 7.1 und 7.2; vgl. auch angefochtener Entscheid

E. 2.6). Gemäss Art. 6 Abs. 2 der Verordnung 2 über Massnahmen

zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) (COVID-19-Verordnung 2,

SR 818.101.24) waren öffentlich zugängliche Einrichtungen vom 17. März

bis zum 26. April 2020 für das Publikum geschlossen. Dies galt namentlich

für Betriebe mit personenbezogenen Dienstleistungen mit Körperkontakt wie

Coiffeure (Art. 6 Abs. 2 lit. e COVID-19-Verordnung 2). Damit

musste der Mieter seine Geschäftstätigkeit in dieser Zeit einstellen (vgl. Peduzzi, Die Auswirkungen der

Notmassnamen in der Coronakrise auf Geschäftsmietverträge, in: MRA 2020

S. 3, 9), sofern er das Mietobjekt noch als Coiffeursalon nutzte (vgl. zur

Frage, ob der Mieter das Mietobjekt noch als Coiffeursalon genutzt hat,

Verhandlungsprotokoll vom 23. September 2020 S. 3 f. und

Berufung Ziff. 6 und 16). Seit dem 27. April 2020 war der Betrieb des

Mieters durch die COVID-19-Verordnung 2 bzw. die Verordnung über Massnahmen in

der besonderen Lage zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie (Covid-19-Verordnung

besondere Lage, SR 818.101.26) nur noch insoweit eingeschränkt, als der

Mieter über ein Schutzkonzept verfügen und dieses umsetzen sowie die Empfehlungen

des BAG betreffend Hygiene und soziale Distanz einhalten musste.

4.3

4.3.1

Wird die Tauglichkeit der Sache zum

vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter

gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom

Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels

entsprechend herabsetzt. Ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete

Schliessung des Betriebs für das Publikum bei der Miete von Geschäftsräumen

einen Mangel im Sinn dieser Bestimmung darstellt, ist in der Literatur

umstritten. Entscheide staatlicher Gerichte zu dieser Frage sind nicht

ersichtlich. Die wohl überwiegende Lehre verneint einen Mangel. Einige Autoren

qualifizieren die Schliessung aber als Mangel der Mietsache und vertreten die

Ansicht, dass der Mietzins bei Geschäftsräumen, die dem Betrieb eines

Coiffeursalons dienen, für die Zeit der Schliessung um 100 % herabzusetzen sei,

wenn dies im Einzelfall billig erscheint (vgl. Lachat/Brutschin, Die Mieten in Zeiten des Coronavirus, in: mp

2020.

S. 99, 104 ff. mit zahlreichen Nachweisen). Der Rechtsnatur der

Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich

für ein Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber

um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig

von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der

Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558

ff.). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung

mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass

bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung

für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung des Mieters

bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt

es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine

Erklärung des Mieters an den Vermieter voraussetzt, die das Mass der

Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennt und einen konkreten

Bezug zu den beanstandeten Mängeln angibt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1

S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4). Dabei kann die

Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (vgl. BGE 142 III 557

E. 8.3.4 S. 566). Bei vollständiger Bezahlung des Mietzinses und

rückwirkender Herabsetzung hat der Mieter gegenüber dem Mieter im Umfang der

Herabsetzung einen vertraglichen Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.3 S. 511 f.; Higi/Wildisen,

in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 25; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 259d OR N 4a).

4.3.2

Wie bereits erwähnt macht der Mieter

geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der

Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten

(Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels

Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2

angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen

Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit

vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des

Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht

zweifellos nicht (vgl. E. 4.2).

Wenn

für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die

übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der

Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die

vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff. 3.1 des Mietvertrags vom 8.

Dezember 2015 ist der Mietzins in monatlichen Raten zum Voraus zahlbar. Damit

vereinbarten die Parteien periodische Leistungen und den ersten Tag des

jeweiligen Monats als Verfalltag (vgl. Giger,

in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257c OR N 10, 24 und 27; Higi/Bühlmann, in: Zürcher

Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257c OR N 14 f.; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin

[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016,

Art. 257-257c OR N 5). Der Mieter zahlte am 4. März, 3. April

und 4. Mai 2020 je einen vollen Monatsmietzins (Kontoauszüge für März bis Mai

2020). Dass der Mieter vor diesen Zahlungen eine Herabsetzungserklärung

abgegeben hätte, wird nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Selbst wenn

die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung erfüllt waren, bestanden

folglich im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 die Mietzinsforderung

für März 2020, im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang April 2020 die

Mietzinsforderung für April 2020 und im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang Mai

2020.

die Mietzinsforderung für Mai 2020 in vollem Umfang.

Mietzinsforderungen

entstehen grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags und sind grundsätzlich

ab diesem Zeitpunkt erfüllbar. Grundsätzlich ist es deshalb zulässig, den

Mietzins für die gesamte Mietdauer im Voraus zu bezahlen. Vorbehalten bleibt

aber insbesondere eine abweichende Parteiabrede. Eine solche liegt in der

Vereinbarung periodischer Leistungen. Wenn der Vertrag eine periodische

Leistung des Mietzinses vorsieht, entstehen die Mietzinsforderungen jeweils

erst mit dem Beginn oder dem Ablauf der betreffenden Zahlungsperiode.

Mietzinsforderungen für künftige Perioden sind vor Beginn dieser Perioden daher

noch nicht entstanden und noch nicht erfüllbar (Giger,

a.a.O., Art. 257c OR N 9 f.; Higi/Bühlmann,

a.a.O., Art. 257c OR N 7 und 9; vgl. OGer ZH LF170025-O/U vom 7. Juni

2017.

E. II.2.5; vgl. ferner BGE 115 III 65 E. 3b S. 67; Koller, Die miet- und arbeitsrechtliche

Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2004 – Veröffentlicht im Band 130

sowie ausgewählte amtlich nicht publizierte, elektronisch abrufbare Entscheide,

in: ZBJV 2005 S. 309, 327; Schroeter,

in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 81 OR N 7; a. M. Weber, a.a.O., Art. 257c OR N 3a).

Im vorliegenden Fall vereinbarten die Parteien periodische monatliche

Leistungen. Damit ist eine Anrechnung der Zahlungen von Anfang März, April und

Mai 2020 auf spätere Mietzinsforderungen als die Mietzinsforderungen für den

jeweiligen Monat von vornherein ausgeschlossen, weil diese Forderungen im

Zeitpunkt der Zahlungen weder entstanden noch erfüllbar waren.

Selbst

unter der unzutreffenden Annahme, im Zeitpunkt der drei Zahlungen seien auch

die Mietzinsforderungen für die späteren Monate bereits erfüllbar gewesen,

wären die Zahlungen auf die Mietzinsforderungen für März, April und Mai 2020

anzurechnen. Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu

bezahlen, so ist er gemäss Art. 86 Abs. 1 OR berechtigt,

bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld er tilgen will. Die

Anrechnungserklärung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (Schroeter, in: Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 86 OR N 13 f.) und nicht nur bei, sondern auch vor

der Zahlung abgegeben werden (Mercier,

in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage,

Zürich 2016, Art. 86 OR N 5; Weber,

in: Berner Kommentar, 2005, Art. 86 OR N 24). Fehlt eine

Anrechnungserklärung, so wird die Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, die

der Gläubiger in seiner Quittung bezeichnet (Art. 86 Abs. 2 OR). Dass

der Mieter vor oder bei den drei Zahlungen eine ausdrückliche oder

stillschweigende Anrechnungserklärung abgegeben oder der Vermieter in einer

Quittung eine Schuld bezeichnet hätte, wird nicht behauptet und ist nicht

ersichtlich. Liegt weder eine gültige Erklärung über die Tilgung noch eine

Bezeichnung in einer Quittung vor, so ist die Zahlung gemäss Art. 87 Abs. 1

OR auf die fällige Schuld anzurechnen. Bei der Zahlung Anfang März 2020 war nur

die Mietzinsforderung für März 2020 fällig, bei der Zahlung Anfang April 2020

nur die Mietzinsforderung für April 2020 und bei der Zahlung Anfang Mai 2020

nur die Mietzinsforderung für Mai 2020. Folglich ist die erste Zahlung auf die

Mietzinsforderung für März 2020 anzurechnen, die zweite auf die

Mietzinsforderung für April 2020 und die dritte auf die Mietzinsforderung für

Mai 2020. Dass der Mieter mit den drei Zahlungen die Mietzinsforderungen für

März, April und Mai 2020 bezahlte, bestätigte er im Übrigen selbst ausdrücklich,

indem er schrieb, er habe „die Monate März, April und Mai bereits bezahlt“

(Schreiben vom 18. Juni 2020) bzw. er habe „die Miete für den März und

April 2020 dennoch vollumfänglich entrichtet“ (Schreiben vom 16. Juli

2020).

Falls

die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % bzw. um 60 % erfüllt

sind, werden mit der Herabsetzungserklärung die Mietzinsforderungen für die

Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 rückwirkend aufgehoben bzw. die

Mietzinsforderungen für April und Mai 2020 auf 40 % reduziert. Dies änderte

aber nichts daran, dass der Mieter mit den Zahlungen von Anfang März, April und

Mai 2020 die Mietzinsforderungen für März, April und Mai 2020 bezahlt hat.

Insbesondere würden die Zahlungen dadurch entgegen der Ansicht des Mieters (vgl. Berufung

Ziff. 11 ff.) nicht zu Akontozahlungen für spätere Monate. Der Mieter hätte

vielmehr bloss eine Forderung gegenüber dem Vermieter auf Rückerstattung der

für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 bezahlten Mietzinsen

bzw. von 60 % der Mietzinsen für April und Mai 2020. Das vom Mieter in den Raum

gestellte Konstrukt von Akontozahlungen ist sowohl in tatsächlicher als auch in

rechtlicher Hinsicht haltlos, wie der Vermieter zu Recht geltend macht

(Berufungsantwort Ziff. 10). Der vorliegende Fall ist nicht vergleichbar mit

dem vom Mieter genannten, in dem ein Mieter am Anfang eines Monats zwei

Monatsmietzinsen bezahlt (vgl. Berufung Ziff. 14). In diesem Fall ist es

bereits im Zeitpunkt der Zahlungen offensichtlich, dass die eine Zahlung nicht

für den laufenden Monat bestimmt sein kann. Im vorliegenden Fall hingegen ist

es strittig, ob der Mieter überhaupt ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses

hat, und ist im Zeitpunkt der Zahlungen nicht erkennbar gewesen, dass er ein

solches Recht geltend machen will.

4.4

4.4.1

Nach der so genannten clausula rebus

sic stantibus ist unter bestimmten Voraussetzungen eine gerichtliche Anpassung

von Verträgen an veränderte Umstände möglich (BGE 135 III 1 E. 2.4

S. 9 f.; BGer 4A_375/2010 vom 22. November 2010 E. 3.1). Nach

herrschender Lehre handelt es sich bei der gerichtlichen Anpassung von

Verträgen an veränderte Umstände um einen Spezialfall der Lückenfüllung durch

gerichtliche Vertragsergänzung (Hartmann,

in: Zürcher Kommentar, 4. Auflage 2014, Art. 18 OR N 713; Huguenin, Obligationenrecht, Zürich

2012, N 322; Müller, in: Berner

Kommentar, 2018, Art. 18 OR N 645; vgl. Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18

OR N 116 f.). Das Bundesgericht sieht die dogmatische Grundlage der

gerichtlichen Vertragsanpassung nach der clausula rebus sic stantibus

überwiegend im Verbot des Rechtsmissbrauchs gemäss Art. 2 Abs. 2 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) (vgl. BGE 138 III 746

E. 6.1.1 S. 748, 138 V 366 E. 5.1 S. 371, 122 III 97

E. 3a S. 98; BGer 2C_825/2013 vom 24. März 2014 E. 6.1; Müller, a.a.O., Art. 18 OR N 653).

Wenn die gerichtliche Anpassung von Verträgen an veränderte Verhältnisse auf

das Rechtsmissbrauchsverbot gestützt wird, greift das Gericht nicht gestaltend

in den Vertrag ein, sondern stellt lediglich im Streitfall fest, ob und wenn ja

in welchem Umfang die Vertragspflichten trotz der veränderten Umstände Bestand

haben. Für den Fall, dass die Voraussetzungen der gerichtlichen Vertragsanpassung

erfüllt sind, ist die vertraglich bestimmte Leistung damit ab dem Eintritt

dieser Voraussetzungen nur im der gerichtlichen Vertragsanpassung

entsprechenden Umfang geschuldet, weil das Beharren des Gläubigers auf seinem

Vertragsanspruch einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, der nach Art. 2

Abs. 2 ZGB keinen Rechtsschutz findet (vgl. BGE 138 III 746 E. 6.1.1

f. S. 748 f. betreffend die Herabsetzung einer

Konventionalstrafe gemäss Art. 163 Abs. 3 OR; a. M. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 118,

der die gerichtliche Vertragsanpassung aber nicht auf das

Rechtsmissbrauchsverbot stützt). Unabhängig von der dogmatischen Grundlage

setzt eine gerichtliche Anpassung eines Vertrags nach der clausula rebus sic

stantibus jedenfalls voraus, dass aufgrund einer für die Parteien

unvermeidbaren und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhersehbaren

nachträglichen Veränderung der Umstände bzw. Verhältnisse eine gravierende

Störung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bzw. ein grobes

Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eingetreten ist (vgl. zum

Ganzen BGE 127 III 300 E. 5b S. 304 f.).

4.4.2

Ob sich ein Mieter auf die clausula

rebus sic stantibus berufen kann, ist umstritten. Bei Bejahung dieser

Möglichkeit ist es unter Umständen möglich, dass die mit der

COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Betriebs für das Publikum bei

der Miete von Geschäftsräumen als unvermeidbare und unvorhersehbare Veränderung

der Verhältnisse qualifiziert wird, die es rechtfertigt, den Vertrag gerichtlich

dahingehend anzupassen, dass der Mietzins für die Dauer der Schliessung nicht

geschuldet ist (vgl. Lachat/Brutschin,

a.a.O., S. 19 ff. mit zahlreichen Nachweisen). Wenn die gerichtliche

Anpassung von Verträgen nach der clausula rebus sic stantibus auf das

Rechtsmissbrauchsverbot gestützt wird, war der Mietzins bei Bejahung der

Voraussetzungen einer entsprechenden Vertragsanpassung seit dem Inkrafttreten

von Art. 6 Abs. 2 der COVID-19-Verordnung 2 in der Fassung vom 16. März

2020.

ab dem 17. März 2020 für die Zeit vom 17. März bis zum 19. April

2020.

nicht geschuldet. Für die Zeit vom 20. bis zum 26. April 2020 war der

Mietzins hingegen Anfang April 2020 in jedem Fall noch geschuldet, weil

die Schliessung erst am 8. April 2020 mit Wirkung ab dem 9. April

2020.

bis zum 26. April 2020 verlängert wurde.

Im

Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 bestand die Mietzinsforderung für

März 2020 damit selbst bei Anwendung der clausula rebus sic stantibus noch in

vollem Umfang. Diese Zahlung ist deshalb aus den vorstehend erwähnten Gründen

auf die Mietzinsforderung für März 2020 anzurechnen. Im Zeitpunkt der Zahlung

von Anfang April 2020 bestand zumindest eine fällige Forderung auf den Mietzins

für die Zeit vom 20. bis zum 30. April 2020. Mindestens in diesem Umfang

ist die Zahlung offensichtlich auf die Mietzinsforderung für April 2020

anzurechnen. Damit verbliebe höchstens eine Teilzahlung im Umfang des

Mietzinses für 19 Tage. Diese genügte selbst bei Anrechnung auf spätere

Mietzinsforderungen nicht zur Deckung der Mietzinsforderung für Juni 2020. Eine

Anrechnung auf spätere Mietzinsforderungen ist aus den vorstehend erwähnten

Gründen aber ohnehin ausgeschlossen, weil diese im Zeitpunkt der Zahlung nicht

erfüllbar waren. Damit hat der Mieter auch im Fall einer Vertragsanpassung

gestützt auf die clausula rebus sic stantibus mit der Zahlung von Anfang April

2020.

die Mietzinsforderung für April 2020 bezahlt und hätte er bloss eine

Forderung auf Rückerstattung des Mietzinses für die Zeit vom 1. bis 26. April

2020.

4.5

Zusammenfassend ergibt sich aus den

vorstehenden Erwägungen, dass die Zahlungen des Mieters von Anfang März, April

und Mai 2020 nicht auf die Mietzinsforderung für Juni 2020 angerechnet werden

können und dass der Mieter höchstens eine Forderung auf Rückerstattung von zu

viel bezahlten Mietzinsen haben könnte.

5.

Einwand der Verrechnung

5.1

Eventualiter macht der Mieter

sinngemäss geltend, er habe eine Forderung auf Rückerstattung zu viel bezahlter

Mietzinsen mit der Mietzinsforderung für Juni 2020 verrechnet (vgl. Berufung

Ziff. 15 f.).

5.2

Die Tilgung der Schuld durch

Verrechnung setzt voraus, dass der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist eine

Verrechnungserklärung abgibt. Die Rückwirkung gemäss Art. 124 Abs. 2

OR ändert daran nichts (BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 5.2).

Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige

Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch

konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in

unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011

E. 3.3).

5.3

Das Zivilgericht stellte fest, dass

der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine Verrechnungserklärung abgegeben

habe. Insbesondere das Schreiben vom 18. Juni 2020 stelle keine solche dar

(angefochtener Entscheid E. 2.13-2.18). Der Mieter macht geltend, entgegen

den Feststellungen des Zivilgerichts sei das Schreiben vom 18. Juni 2020

als Verrechnungserklärung zu verstehen (Berufung Ziff. 16). Dies ist unrichtig.

Zunächst ist es bereits zweifelhaft, ob der Mieter mit dem Schreiben vom 18. Juni

2020.

im Sinn des wirklichen Willens als innere Tatsache überhaupt Verrechnung

erklären wollte. Mit Schreiben vom 16. Juli 2020 erklärte der Mieter unter

dem Betreff „Verrechnungserklärung“, „ich erkläre hiermit die Verrechnung

meiner Forderung über CHF 2400.– für den zu viel bezahlten Mietzins für

den März 2020 und April 2020 mit Ihrer Forderung auf Bezahlung des Mietzinses

für Juni 2020 und Juli 2020.“ Trotz dieser klaren Formulierung behauptet der

Mieter in der Berufung, entgegen dem Wortlaut handle es sich dabei nicht um

eine Verrechnungserklärung, weil er den Mietzins für Juni 2020 bereits im

Voraus bezahlt habe (Berufung Ziff. 13). Wenn der Mieter gemäss seiner eigenen

Darstellung am 16. Juli 2020 keine Verrechnung erklären wollte, ist nicht

nachvollziehbar, weshalb er am 18. Juni 2020 einen entsprechenden Willen

gehabt haben sollte. Dass der Vermieter den behaupteten Verrechnungswillen des

Mieters tatsächlich erkannt hätte, behauptet der Mieter nicht und ist

angesichts der eindeutig gegen eine Verrechnung sprechenden Formulierung des

Schreibens vom 18. Juni 2020 ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht des

Mieters (vgl. Berufung Ziff. 16) musste aber auch eine vernünftige Person

in der Situation des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände das

Schreiben vom 18. Juni 2020 eindeutig nicht als Verrechnungserklärung

verstehen. Aus dem Schreiben ist zwar zu schliessen, dass der Mieter der

Ansicht ist, er habe für vergangene Monate zu viel Mietzinsen bezahlt. Auch

wenn er rechtsunkundig und der deutschen Sprache nicht mächtig ist, kann dem

Schreiben aber nicht entnommen werden, dass er die Mietzinsforderung für Juni

2020.

durch Aufopferung einer eigenen Forderung tilgen wolle. Das Schreiben

enthält die folgende Formulierung: „Da ich die Monate März, April und Mai

bereits bezahlt habe, kann ich mir vorstellen eine Einigung zu finden, dass Sie

z.B. mir die Hälfte zurückzahlen und die Juni Miete erlassen.“ Daraus ergibt

sich zweifelsfrei, dass der Mieter nicht durch einseitiges Rechtsgeschäft die

Mietzinsforderung für Juni 2020 tilgen, sondern mit dem Vermieter eine

einvernehmliche Gesamtlösung finden wollte. Dies wird dadurch bestätigt, dass

der Mieter eine Mietzinsreduktion von 100 % bis zum Zeitpunkt, in dem die

Massnahmen des Bundes aufgehoben werden und er die vertragsgemässe Nutzung des

Mietobjekts wieder aufnehmen könne, mit dem Schreiben vom 18. Juni 2020

nur beantragt hat und den Brief mit der folgenden Formulierung schliesst:

„Gerne erwarte ich Ihre Stellungnahme zur beantragten Mietzinsreduktion.“ Die

Behauptung des Mieters, mit Einigung habe er Verrechnung gemeint (Berufung Ziff.

16), ist haltlos. Jedenfalls lässt das Schreiben vom 18. Juni 2020 einen

Verrechnungswillen des Mieters offensichtlich nicht in unzweideutiger Weise

erkennen.

Im

Übrigen wäre eine Verrechnungserklärung unwirksam, weil die

Verrechnungsforderung nicht klar bezeichnet wird (vgl. dazu Müller, in: Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 124 OR N 1). Es wäre unklar, ob der Mieter mit Forderungen

auf Rückerstattung von Mietzinszahlungen für März, April und/oder Mai

verrechnen wollte. Damit ist unter Verweis auf die überzeugende Begründung des

Zivilgerichts (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.13-2.18)

festzustellen, dass der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine

Verrechnungserklärung abgegeben hat.

6.

Kosten des Berufungsverfahrens

6.1

6.1.1

Der Mieter beantragt für das

Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege. Nach Art. 117 ZPO

hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über

die erforderlichen Mittel verfügt (Mittellosigkeit oder [prozessuale] Bedürftigkeit

[Bühler, in: Berner

Kommentar, 2012, Art. 117 ZPO N 6 f.]) und ihr Rechtsbegehren nicht

aussichtslos erscheint. Für die Mittellosigkeit sowie den Sachverhalt, der die

Nichtaussichtslosigkeit der Rechtsbegehren und die Notwendigkeit der

unentgeltlichen Verbeiständung begründet, gilt das Beweismass der

Glaubhaftmachung (AGE ZB.2020.6 vom 18. Juni 2020 E. 6.1.5, BEZ.2019.14

vom 13. Februar 2019 E. 2, BEZ.2018.40 vom 8. Oktober 2018

E. 3.1). Den Gesuchsteller trifft eine umfassende Mitwirkungsobliegenheit.

Es obliegt ihm, seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse umfassend,

vollständig und klar darzulegen und soweit möglich zu belegen (AGE ZB.2020.6

vom 18. Juni 2020 E. 6.1.5, ZB.2019.18 vom 30. August 2019

E. 3.1, BEZ.2016.39 vom 20. Juli 2017 E. 7.1.9; Bühler, a.a.O., Art. 119 N 90;

Emmel, in: Sutter-Somm et al.

[Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 119 N 6 f.).

Wenn der Gesuchsteller anwaltlich vertreten ist, ist das Gericht nicht

verpflichtet, ihm bei Einreichung eines unvollständigen oder unklaren Gesuchs

eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen. Kommt ein anwaltlich vertretener

Gesuchsteller seinen Obliegenheiten nicht genügend nach, so kann das Gesuch

vielmehr ohne weitere Vorkehren mangels ausreichender Substanziierung oder

mangels Bedürftigkeitsnachweises abgewiesen werden (AGE ZB.2020.6 vom 18. Juni

2020.

E. 6.1.5, ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 3.1; vgl. BGer

4A_44/2018 vom 5. März 2018 E. 5.3, 5A_536/2016 vom 19. Dezember

2016.

E. 4.1.2; Wuffli/Fuhrer,

Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, Zürich 2019, N 815,

851; a. M. Bühler, a.a.O., Art. 119

ZPO N 109). Bei Selbständigerwerbenden gelten erhöhte Anforderungen an die

Mitwirkungsobliegenheit. Wenn sie eine Buchhaltung geführt haben, haben sie

zumindest die aktuellsten Bilanzen und Erfolgsrechnungen und allenfalls weitere

Belege wie Kontoauszüge und Kreditunterlagen einzureichen. Bei Fehlen einer

Buchhaltung haben sie Geschäftsunterlagen, welche die Ermittlung ihres

Einkommens ermöglichen, einzureichen und zu erläutern. Die Einreichung einer

Steuerveranlagung ohne die Steuererklärung genügt zur Erfüllung der

Mitwirkungsobliegenheit nicht (vgl. zum Ganzen Bühler,

a.a.O., Art. 119 ZPO N 92; Wuffli/Fuhrer,

a.a.O., N 235, 809, 825, 838 und 841).

6.1.2

Der

Mieter blieb jegliche konkreten Angaben zu seinem aktuellen Einkommen schuldig.

Er reichte betreffend sein Einkommen bloss die Veranlagungsverfügung vom 9. Juli

2020.

für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer 2019 sowie

Kontoauszüge seines Geschäftskontos für Juni bis September 2020 und seines

Privatkontos für Juli bis September 2020 ein. In der Veranlagungsverfügung wird

dem Mieter nach einem Abzug von CHF 2'400.– bzw. CHF 2'500.– ein

Nettoeinkommen von CHF 2'400.– bzw. CHF 2'500.– attestiert. Diese in

keiner Art und Weise erläuterten Belege genügen eindeutig nicht zur Darlegung

und Glaubhaftmachung der Einkommensverhältnisse des Mieters. Damit ist der

anwaltlich vertretene Mieter seine Mitwirkungsobliegenheit nicht genügend

nachgekommen. Sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist deshalb ohne

Weiteres mangels ausreichender Substanziierung und mangels Bedürftigkeitsnachweises

abzuweisen.

6.2

6.2.1

Entsprechend dem Ausgang des

Verfahrens hat der Mieter in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen und dem Vermieter für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen.

6.2.2

Die Gerichtskosten betragen gemäss §

12.

Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements

über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.–.

6.2.3

Gemäss

der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt (HO,

SG 291.400) berechnet sich das Honorar (Grundhonorar mit allfälligen

Zuschlägen und Abzügen) im Berufungsverfahren nach den für das erstinstanzliche

Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem

Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 HO). Massgebend ist der

zweitinstanzliche Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). In

vermögensrechtlichen Zivilsachen mit bestimmtem oder bestimmbarem Streitwert

bemisst sich das Grundhonorar nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 2 HO). Im

summarischen Verfahren reduziert sich die Grundgebühr um einen Drittel bis vier

Fünftel (§ 10 Abs. 2 HO).

Der

Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt CHF 43‘200.– (vgl. oben

E. 1.1). Bei einem Streitwert von über CHF 30‘000.– bis CHF 50‘000.–

beträgt das Grundhonorar für ein ordentliches erstinstanzliches Verfahren

gemäss § 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 8 HO CHF 3‘700.– bis CHF 5‘600.–.

Da im vorliegenden Fall das summarische Verfahren anwendbar ist, reduziert sich

das Grundhonorar um einen Drittel bis vier Fünftel. Damit beträgt es CHF 740.–

bis CHF 3‘733.33. Für das Berufungsverfahren ist in der Regel zudem ein

Abzug von einem Drittel vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Umfangs der

Bemühungen des Rechtsvertreters des Mieters, der Wichtigkeit und Bedeutung der

Sache sowie der Schwierigkeit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht (vgl. dazu

§ 2 Abs. 1 und 2 HO) ist im vorliegenden Fall ein Honorar von CHF 1‘000.–

angemessen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 23. September 2020 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

Der Berufungskläger hat dem Berufungsbeklagten für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1‘000.– zuzüglich 7,7

% Mehrwertsteuer von CHF 77.– zu bezahlen.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a

oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder

Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113

BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.