Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.2

ENTSCHEID

vom 9. Juli

2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und

Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagte

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 12. Oktober 2020

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 15. Dezember 2003 mietete A____ (Mieterin) eine 2-Zimmerwohnung an der [...]

in Basel. Anfang 2015 erwarb die B____ (Vermieterin) die Liegenschaft an der [...].

In der Folge kündigte sie die Mietverhältnisse über die von einigen

Liegenschaftsbewohnern gemieteten Mansarden, da sie plane, den Dachstock in

zwei 4-Zimmerwohnungen umzubauen. An einer Veranstaltung vom 2. Februar 2016

informierte die Liegenschaftsverwaltung die Mieter der Liegenschaft über den

geplanten Ausbau des Dachstocks und die Sanierung der Fassade. Mit amtlich

genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die Vermieterin das

Mietverhältnis mit der Mieterin per Ende September 2019, dies wegen «umfassende[r]

Renovationsarbeiten».

Die Mieterin

focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt

worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das Zivilgericht

Basel-Stadt und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die

Kündigung vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung gültig sei, es

sei die Mieterin zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht

anzusetzenden Frist zu verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu

ermächtigen, die Wohnung polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom 20.

Februar 2020 beantragte die Mieterin im Wesentlichen, es sei die Kündigung als

ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12. Oktober 2020

stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 21. November 2018 gültig

sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende August 2021. Zudem

wies es die Mieterin an, die Wohnung bis spätestens Ende August 2021 zu

verlassen, andernfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen werde.

Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 11. Januar 2021

Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie mit ihrem Hauptbegehren,

es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Kündigung vom 21. November

2018 als missbräuchlich aufzuheben. Mit Berufungsantwort vom 4. März 2021

beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit Replik vom 15. April

2021 und Duplik vom 7. Mai 2021 halten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde

auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der

Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der

Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni

2019.

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF

740.–, so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres

erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 740.– = CHF 26’640.–). Auf die im

Dispositiv

Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur

Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]).

2. Entscheid

des Zivilgerichts

Das Zivilgericht

prüfte im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich

sei. Es fasste zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3). In einem ersten Schritt legte es die

Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung missbräuchlich ist, namentlich

im Fall, dass eine Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien einen

Streit einvernehmlich beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Sodann prüfte

es, ob das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 eine

Sperrfrist ausgelöst habe. Es verneinte die Frage und hielt fest, dass die

Kündigung nicht in eine Sperrfrist falle (E. 5.2). In einem zweiten

Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich sei, weil kein

ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Arbeiten auch in

bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es fasste zunächst den

diesbezüglichen Standpunkt der Mieterin zusammen (E. 6). Sodann legte es die

Voraussetzungen dar, unter welchen eine Sanierungskündigung nicht

missbräuchlich ist (E. 7.1). Das Zivilgericht erachtete diese Voraussetzungen

im vorliegenden Fall als erfüllt (E. 7.2). In drei weiteren Schritten

prüfte das Zivilgericht die Fragen der Erstreckung des Mietverhältnisses, der

Räumung und des Vollzugs der Räumung (E. 8 bis 10).

3. Sperrfristkündigung

3.1 Im

angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht, ob die Parteien vor der

Kündigung vom 21. November 2018 eine sperrfristauslösende Einigung erzielt

hätten, ob die Kündigung damit in eine Sperrfrist falle und folglich

missbräuchlich sei. In Bezug auf das Protokoll der Informationsveranstaltung

zwischen Vermieterin und Mietern vom 2. Februar 2016 hielt das Zivilgericht

fest, die Mieterin könne nicht nachweisen, dass die Vermieterin dieses

Protokoll erhalten habe; eine sperrfristauslösende Einigung sei damit nicht

nachgewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.1). Selbst wenn man annähme, dass

der Inhalt des Protokolls das von den Parteien Besprochene wiedergebe, läge –

so das Zivilgericht weiter – keine sperrfristauslösende Einigung vor: Teilweise

handle es sich um Selbstverständliches (Beantwortung von Fragen und Anfragen)

oder um Punkte, die nur Mieter einer Mansarde betreffe, nicht aber die

Mieterin, die keine Mansarde gemietet habe (E. 5.2.2).

3.2 Die

Mieterin bemängelt in der Berufung zunächst, das Zivilgericht habe das Protokoll

der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 zu Unrecht als

unbeachtlich bezeichnet. Dieses Protokoll beinhalte eine Einigung über diverse

Forderungen aus dem Mietverhältnis zwischen der Mieterin und der Vermieterin. Eine

sperrfristauslösende Vereinbarung könne ohne Weiteres mündlich und sogar

konkludent erfolgen; lediglich der Nachweis müsse durch Schriftstücke erfolgen.

Das Zivilgericht übersehe, dass die Einigung bereits mündlich an der protokollierten

Veranstaltung erfolgt sei. Auch ohne Zugang des Protokolls bei der Vermieterin

dokumentiere dieses die mündliche Vereinbarung. Im Übrigen sei ohnehin davon

auszugehen, dass das Protokoll der Vermieterin zugegangen sei. Ihre Bestreitung

sei völlig unglaubwürdig. Hätten sich Zweifel betreffend Zustellung gestellt,

wäre das Zivilgericht im Rahmen des Untersuchungsgrundsatzes verpflichtet

gewesen, sich beim Verfasser und Absender des Protokolls zu erkundigen. Ohne

Beweisabnahme sei daher vom Empfang des Protokolls auszugehen (Berufung,

Rz 28–40; Replik, Rz 20–22).

Das von der

Mieterin erwähnte Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016

trägt keinerlei Unterschrift, weder diejenige des Protokollführers noch von

sonstigen anwesenden Personen. Dem Schreiben von [...] an die Vermieterin vom

20. März 2016 kann entnommen werden, dass das Protokoll der

Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 offenbar von den Mietern

genehmigt worden sei. Zudem sollte das Protokoll der Vermieterin als Beilage

zum Schreiben zugestellt werden, mit dem Hinweis, dass ohne Gegenbericht bis

zum 31. März 2016 davon ausgegangen werde, dass die Vermieterin mit dem

Protokoll einverstanden sei (Klageantwortbeilage 9). Daraus ergibt sich ohne

Weiteres, dass die Vermieterin das Protokoll zu jenem Zeitpunkt noch nicht

gesehen und dessen Inhalt nicht bestätigt hatte. Selbst wenn das Protokoll vom

2. Februar 2016 eine sperrfristauslösende (mündliche) Vereinbarung

zwischen den Mietern und der Vermieterin dokumentieren würde, könnte es daher

lediglich dann eine solche Vereinbarung belegen, wenn es der Vermieterin

tatsächlich zugestellt worden wäre. Die Vermieterin bestritt, das Protokoll

erhalten zu haben. Die Mieterin unterliess es vor dem Zivilgericht, diese

Bestreitung substantiiert zu widerlegen und entsprechende Beweise vorzulegen.

Sie beliess es bei der unbelegten Aussage, dass das Schreiben vom 20. März

2016 nicht beantwortet, aber auch nicht bestritten worden sei

(Verhandlungsprotoll, S. 12–14). Entgegen der Auffassung der Mieterin war

es selbst im Anwendungsbereich des (eingeschränkten) Untersuchungsgrundsatzes

nicht Aufgabe des Zivilgerichts, eigene Abklärungen zur Zustellung des

Schreibens vom 20. März 2016 anzustrengen. Sind – wie vorliegend – beide

Parteien anwaltlich vertreten, hat sich das Gericht wie im ordentlichen

Verfahren zurückzuhalten, und es hat in erster Linie auf die Behauptungen und

Beweisanträge der rechtskundigen Parteivertreter oder Parteivertreterinnen

abzustellen (Staehelin/Bachofner,

in: Staehelin/Staehelin/Grolmund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich

2019, § 10 N 27, mit Hinweis auf BGE 141 III 569 E. 2.3.2).

Bleibt eine prozessrelevante Tatsache unbelegt, ist nach den allgemeinen Regeln

der Beweislast zu entscheiden (Gehri,

in: Basler Kommentar, 3. Auflage, 2017, Art. 55 ZPO N 17). Somit ist die

zivilgerichtliche Schlussfolgerung nicht zu beanstanden, dass die Mieterin aus

der unterbliebenen Reaktion der Vermieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten

kann und das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016

eine Vereinbarung nicht belegt. Damit kann auch offenbleiben, ob das Protokoll

inhaltlich eine sperrfristauslösende Vereinbarung darstellt.

3.3

3.3.1 Die

Mieterin kritisiert sodann, das Zivilgericht habe eine undatierte

Vereinbarung ausser Acht gelassen, die im Nachgang zu den mündlichen

Absprachen gemäss der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 getroffen

worden sei und eine Sperrfrist ausgelöst habe. Auf diese undatierte

Vereinbarung habe sie in ihrer Klageantwort (Rz 7) und in der Verhandlung

(Verhandlungsprotokoll, S. 10 und 13) hingewiesen; das Zivilgericht sei auf die

Vereinbarung an keiner Stelle eingegangen. Mit dieser Vereinbarung zwischen der

Vermieterin und den Mietern seien Forderungen aus allen Mietverhältnissen –

auch aus demjenigen mit der Mieterin – geklärt worden (Berufung, Rz 8–14 und

22–30; Replik, Rz 12).

In der

Zivilgerichtsverhandlung vom 21. September 2020 gab die Mieterin an, sie

habe verstanden, dass die Vereinbarung alle Mieter betreffe und dass darunter

alle Mieter fielen, auch die, welche keine Mansarde gehabt hätten

(Verhandlungsprotokoll, S. 10 unten). Zudem gab der Vertreter der Mieterin in

der Verhandlung an, dass auch die Mieterin eine Sperrfrist habe: Es gebe eine

schriftliche Zusicherung von 2016 (unter Hinweis auf die im Parallelverfahren [...]

eingereichten Klageantwortbeilagen 10–12). Die Vereinbarung sei im Frühjahr

2016 abgeschlossen worden, der Mieter C____ habe alle Mieter vertreten, es habe

da ein Gespräch gegeben (Verhandlungsprotokoll, S. 13). Es trifft somit zu,

dass die Mieterin im zivilgerichtlichen Verfahren auf die im Parallelverfahren

eingereichte undatierte Vereinbarung verwies (Klageantwortbeilage 12 im

Parallelverfahren [...]). Unzutreffend ist hingegen der Vorwurf, dass das

Zivilgericht diese nicht berücksichtigt habe. Vielmehr hielt es fest, dass die

Mieterin keine Mansarde gemietet habe, weshalb sie im Jahr 2015 auch keine

entsprechende Kündigung der Vermieterin erhalten habe. Weder habe demnach betreffend

die Mieterin eine Schlichtungsverhandlung über die Mansarden stattgefunden,

noch habe es zwischen den Parteien eine Vereinbarung gegeben, wonach die

Mieterin auf eine Mansarde verzichte, um den Dachstockausbau zu ermöglichen

(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2 erster Absatz). Der Vorwurf, das Zivilgericht

sei auf die Vereinbarung nicht eingegangen, ist somit unzutreffend.

Die

zivilgerichtliche Schlussfolgerung ist auch in der Sache nicht zu beanstanden. Unbestrittenermassen

bestand keine schriftliche Vereinbarung (weder im Mietvertrag der Wohnung

beinhaltend noch in einem separaten Vertrag), welche der Mieterin ein

Nutzungsrecht an einer Mansarde oder einem Estrichabteil einräumte (vgl. Berufung,

Rz 32). In der Präambel der undatierten Vereinbarung wurde hingegen festgehalten,

dass die Benutzung der im Dachgeschoss befindlichen Mansarden und

Estrichabteile entweder Inhalt der für die Wohnungen geltenden Mietverträge ist

oder durch separate Mietverträge geregelt ist. Die entsprechenden Mieter

verzichteten mit der undatierten Vereinbarung auf ihren Anspruch an den von

ihnen gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss, erhielten im Gegenzug dafür

gewisse Zusicherungen der Vermieterin (Berufungsbeilage 3). Auch wenn der

Mieter C____ – den Ausführungen der Mieterin folgend – die undatierte

Vereinbarung als Vertreter für sämtliche Mieter unterzeichnet haben sollte,

kann es sich nur um jene Mieter gehandelt haben, die eine entsprechende

vertragliche Vereinbarung betreffend Mansarde oder Estrichabteil mit der

Vermieterin hatten. Die zivilgerichtliche Annahme ist demnach zutreffend, dass

die Mieterin nicht Vertragspartei der undatierten Vereinbarung war und diese

folglich keine Sperrfrist für den Mietvertrag der Mieterin auszulösen

vermochte.

3.3.2 Die

Mieterin macht im Zusammenhang mit der undatierten Vereinbarung geltend, dass

sie gewisse Nutzungsrechte an den Estrichabteilen und an weiteren Flächen des

Dachstocks gehabt habe, die zum Teil mündlich verabredet worden seien. Deshalb

gelte die undatierte Vereinbarung nicht nur für die Mieter einer Mansarde,

sondern auch für alle Mieter und Mieterinnen mit Nutzungsrechten am Dachstock

(Berufung, Rz 31–34). Die Mieterin legt nicht dar, dass und an welcher Stelle

sie dies bereits vor Zivilgericht behauptet hat. Damit erfüllt sie ihre

Begründungspflicht nicht (vgl. zur Begründungspflicht BGE 138 III 374 E. 4.3.1

S. 375; BGer 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Es ist nicht Aufgabe

der Berufungsinstanz, die umfangreichen Akten des Zivilgerichts nach einer

entsprechenden Behauptung der Mieterin zu durchsuchen. Die diesbezüglichen

Ausführungen der Mieterin in ihrer Replik (Rz 5 und 13–15) sind verspätet

und können nicht beachtet werden. Die Berufungsgründung hat innerhalb der

30-tägigen Rechtsmittelfrist zu erfolgen und kann nicht auf dem Weg der Replik

ergänzt werden. Damit ist nicht erstellt, dass die Mieterin gewisse

Nutzungsrechte an den Flächen im Dachstock hat. Fehlt es an solchen

Nutzungsrechten, entbehrt ihre rechtliche Argumentation einer tatsächlichen

Grundlage.

3.4 Zusammenfassend

ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien im

2016 keine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt haben. Damit fällt

die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine dreijährige Sperrfrist und

ist somit unter diesem Gesichtspunkt nicht missbräuchlich.

4. Sanierungskündigung

4.1 Das

Zivilgericht prüfte auch die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018

missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und

allfällige Sanierungsarbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten.

Es legte in einem ersten Schritt den Standpunkt der Mieterin dar: Der von der

Vermieterin angegebene Kündigungsgrund sei vorgeschoben; es gehe ihr vielmehr

darum, die Wohnungen zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Es sei nicht klar,

was genau gemacht werde; es hätten weder Offerten noch ein Bauprojekt oder ein

Baubegehren vorgelegen, weder im Zeitpunkt der Kündigung noch im Zeitpunkt der

Schlichtungsverhandlung. Zudem seien die Liegenschaft und die Wohnungen gut

unterhalten. Schliesslich hätten die Elektro- und die Leitungssanierung bereits

im 2016 gemacht werden können (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). In einem zweiten

Schritt legte das Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen eine

Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten nicht missbräuchlich sei (E. 7.1).

In einem dritten Schritt prüfte es, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden

Fall erfüllt seien: Die Vermieterin – so das Zivilgericht – habe bereits in der

Kündigung angegeben, dass sie die komplette elektrische Anlage, Fallstrang,

Küche, Böden und Wände renovieren wolle. Auch ergebe sich aus dem Protokoll der

Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016, dass die Vermieterin schon

länger plane, die Küchen von Grund auf zu sanieren; es schade nicht, dass sie

die Bädersanierung in der Kündigungsbegründung nicht genannt habe. Es sei

offensichtlich, dass eine derartige Sanierung deutlich einfacher, rascher und

kostengünstiger durchgeführt werden könne, wenn die Wohnungen leerstünden. Dass

die Vermieterin die genannten Arbeiten effektiv ausführen wolle, erscheine

ebenfalls als glaubhaft – habe sie doch seit dem Erwerb der Liegenschaft im

2015 die Fassade erneuert und die übrigen vier Wohnungen bei Mieterwechseln

sukzessive saniert. Ebenfalls nachvollziehbar sei sodann, dass die Vermieterin

den Mietern in den bereits erneuerten Wohnungen nicht gekündigt habe; in diesen

Wohnungen könnten die verbleibenden Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt

werden. Sodann sei entgegen der Ansicht der Mieterin unerheblich, ob die

geplanten Sanierungsarbeiten gesetzlich zwingend oder zeitlich dringlich oder

ob die Wohnungen sanierungsbedürftig seien; der Entscheid über Zeitpunkt und

Umfang dieser Arbeiten obliege allein der Vermieterin. Schliesslich sei

entgegen der Ansicht der Mieterin auch nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt

der Kündigung oder kurz danach allfällige Baugesuche oder Baubewilligungen

vorlägen. Insgesamt habe die Vermieterin somit den angegebenen Kündigungsgrund

glaubhaft gemacht und der Mieterin sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit

der Kündigung zu beweisen (E. 7.2).

Die Mieterin

kritisiert in ihrer Berufung, dass sich die von der Vermieterin beim

Zivilgericht eingereichten Dokumente auf den aktuellen Zustand der Liegenschaft

beschränkten; nur eine undatierte Kostentabelle beziehe sich auf mögliche

Baumassnahmen, ohne aber spezifische Arbeiten zu bezeichnen. Eine reale

Bauplanung liege nicht vor. Die eingereichten Dokumente zeigten, dass die Vermieterin

im Zeitpunkt der Kündigung nicht über ein ausgereiftes, umsetzbares Bauprojekt

verfügt habe (Berufung, Rz 15–20 und 41–59). Die Vermieterin macht dagegen

geltend, dass sie vor Zivilgericht ihr Sanierungsvorhaben eingehend erläutert

und belegt habe, so in Bezug auf den mangelhaften Zustand der Leitungen,

Elektroinstallationen, Küchen, Bäder, Böden und Wände; der Zustand sei

dokumentiert worden und der Sanierungsbedarf ohne Weiteres erkennbar

(Berufungsantwort, Rz 22–31 und 56–66).

4.2 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine

besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich

frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen.

Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von

Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen

Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung

als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse

und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert,

die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).

Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder

Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich

einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen

nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im

Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die

Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120).

Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht

realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich

mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die

Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten

wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder

die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der

Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt

geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche

Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das

Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die

Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der

Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt,

aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung

des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein

Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt

auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie

missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2 S. 497–499).

Das Bundesgericht hat sich verschiedentlich mit der Frage

befasst, in welchen Fällen ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes

Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung

erlaubt. Massgebend ist – wie oben ausgeführt wurde – der Projektstand im

Zeitpunkt der Kündigung. Als genügend hat das Bundesgericht folgende

Projektstände erachtet:

- Baubewilligung

oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.; BGer 4A_518/2010 vom 16.

Dezember 2010 E. 2.6);

- Sanierungsstudie,

Investitionsantrag und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E.

3.2.1 und 3.3.2);

- (unbestrittene)

Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines

Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

- (unbestrittener)

«rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der

grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember

2010 E. 2.3 und 2.5).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache

Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung

rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500). Als ungenügend hat es aber folgende

Projektstände erachtet:

- Hinweis der

Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91

Sachverhalt A. und E. 3.2.2 S. 94 f.);

- Besuch des Liegenschaftsverwalters

in der Liegenschaft zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E.

4.2.2 S. 500);

- feste

Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles»)

(BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);

- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 94).

4.3 Im

vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin zu Recht, dass im Zeitpunkt der

Kündigung vom 21. November 2018 ein genügend

ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag. Die Mieterin legte denn auch bereits vor

Zivilgericht eingehend dar, dass es an einem ausgereiften Projekt fehle (Klageantwort,

Rz 7 f)). Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin

lediglich über ein zwei Seiten umfassendes Prüfprotokoll der

Elektroinstallationen vom 19. Oktober 2018 (Klagebeilage 9). Dieses listet

diverse Mängel und Empfehlungen auf und hält abschliessend fest, dass eine

Totalsanierung der Elektroninstallationen nötig sei. Dieses Prüfprotokoll

stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar, das der Mieterin

erlaubt hätte abzuschätzen, ob ihr Verbleib in der

Wohnung geeignet wäre, die Sanierungsarbeiten nicht unerheblich zu erschweren.

Das Prüfprotokoll hält denn auch lediglich Sanierungsbedarf und

Sanierungsempfehlungen fest, ohne dass sich daraus ableiten liesse, ob die

Umsetzung der Sanierungsempfehlungen durch einen Verbleib der Mieterin in der

Wohnung erschwert oder verzögert würde.

Die weiteren

Dokumente, welche die Vermieterin zum Nachweis ihres Sanierungsprojekts

eingereicht hat, wurden entweder nach der Kündigung vom 21. November 2018

erstellt (E-Mail der [...] vom 21. Oktober 2019 zum Sanierungsbedarf bezüglich

Wasserleitungen [Klagebeilage 11]; Aufzeichnungsprotokoll der Kanaluntersuchung

vom 6. Dezember 2019 [Klagebeilage 10]) oder sind undatiert (drei Seiten

umfassende Pläne [Klagebeilage 12]; Fotos der Liegenschaft [Klagebeilagen 14–16

und 18]; drei Seiten umfassender Kostenvoranschlag der [...] «vom Herbst 2018» (Klagebeilage

17]). Für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung

über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügte, sind sie mit anderen Worten

unbeachtlich.

Demgemäss ist

festzustellen, dass entgegen der Beurteilung des Zivilgerichts im Zeitpunkt der

Kündigung kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag und dass die gestützt

darauf ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben ist.

5. Entscheid

und Prozesskosten

5.1 Aus

diesen Erwägungen folgt, dass die Kündigung vom 21. November 2018 als

missbräuchlich aufzuheben ist. Demgemäss ist der angefochtene

Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 aufzuheben und die dagegen erhobene

Berufung gutzuheissen.

5.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Vermieterin

die Prozesskosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens

(Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die

Gerichtskosten des Verfahrens vor Zivilgericht betragen CHF 500.–

(Zivilgerichtsentscheid, E. 11.1). Die Höhe dieser Kosten wird von keiner

Partei in Frage gestellt.

Zur Festlegung

der Höhe der Gerichtskosten im Verfahren vor Appellationsgericht ist § 2a Abs.

2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800,

in Kraft seit dem 5. Juli 2018) anwendbar: Demgemäss betragen die

Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren

Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei

einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.–

bei Geschäftsmiete. Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 600.–,

so dass die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren mit CHF 200.–

festzusetzen sind. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die –

wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle

haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung wird gutgeheissen, die Ziffern

2 bis 6 des Entscheids des Zivilgerichts vom 12. Oktober 2020 ([...])

aufgehoben und die Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. November 2018 betreffend

die 2-Zimmerwohnung an der [...], [...] Basel, als missbräuchlich aufgehoben.

Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des

Zivilgerichtsverfahrens von CHF 500.– und des Berufungsverfahrens von CHF 200.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.