Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.28

ENTSCHEID

vom 31.

Mai 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...]

Gesuchsgegnerin

gegen

B____

Berufungsbeklagte

[...]

Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 16. April 2021

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 5. Mai 2020 vermietete die B____ (Vermieterin) C____ (Mieter) und A____

(Mieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung an der [...] in Basel, dies zu einem

monatlichen Bruttomietzins von CHF 1'930.–. Mit Schreiben vom 6. November

2020 setzte die Vermieterin den beiden Mietern eine Zahlungsfrist von 30 Tagen,

um den Oktober- und Novembermietzins 2020 zu zahlen. Am 22. Dezember 2020

kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich wegen

Zahlungsverzugs per Ende Januar 2021.

Am

19. Februar 2021 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht

Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien die

beiden Mieter anzuweisen, die von ihnen gemietete 3 ½-Zimmerwohnung per sofort

zu räumen; die zuständige Behörde sei anzuweisen, den zu erlassenden Befehl

nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Vermieterin zu vollstrecken.

Mit Entscheid vom 16. April 2021 wies das Zivilgericht die Mieter an, die Wohnung

bis spätestens 30. April 2021, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihnen

angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid hat die Mieterin am 27. Mai 2021 Berufung

beim Appellationsgericht erhoben. Darin beantragt sie, dass sie und der Mieter

erst per Ende August 2021 ausziehen müssen. Auf die Einholung einer

Berufungsantwort ist verzichtet worden. Der vorliegende Entscheid ist auf dem

Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein

erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In

Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls

Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von

drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,

SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei

Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für

das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder

Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal

das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann,

auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom

15.

Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall beträgt

der monatliche Bruttomietzins CHF 1’930.–. Unter Berücksichtigung der

dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige

Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 1'930.– = CHF 69'480.–) erreicht.

1.2

Die

Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben

worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung

ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht

legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des

Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen

oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann eingehend die

Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die

Höhe des Mietzinsausstands von zwei Monaten und die fehlende Zahlung innert der

dreissigtägigen Zahlungsfrist nach ordnungsgemässer Kündigungsandrohung nach

Art. 257d Abs. 1 OR seien von den Mietern nicht bestritten

worden, womit die Kündigung des Mietverhältnisses auf den

31.

Januar 2021 gültig sei und das Mietverhältnis auf diesen

Zeitpunkt hin beendet worden sei. Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte für eine

Missbräuchlichkeit der Kündigung. Da das Mietobjekt bislang nicht zurückgegeben

worden sei, bestünde ein klarer Ausweisungsanspruch der Vermieterin (E. 2.4 bis

2.12).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311

Abs. 1 ZPO). Aufgrund der gesetzlichen Pflicht, die Berufung begründet

einzureichen, ist der Berufungskläger gehalten darzutun, auf welchen

Berufungsgrund (Art. 310 ZPO) er sich beruft und an welchen Mängeln der

angefochtene Entscheid leidet. Er hat somit zu erklären, weshalb der

erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es wird

vorausgesetzt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids

auseinandersetzt (Reetz/Theiler,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,

Art. 311 N 36; BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.; BGer

4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Auch wenn bei einer

rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht

praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch

ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen

Entscheid für fehlerhaft hält (BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung,

Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 672).

Im vorliegenden

Fall legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der begründete Entscheid des Zivilgerichts

falsch sein soll. Sie führt einzig aus, dass das letzte Jahr und der Beginn

dieses Jahrs «sehr speziell» gewesen seien, dies wegen eines Unfalls und einer

längeren Arbeitsunfähigkeit im 2020, des Verlusts der Arbeitsstelle, zwei

weiterer Unfälle und wegen des plötzlichen Tods ihres Vaters. Die Mieterin gibt

sodann an, dass sie per Anfang September 2021 eine neue Wohnung gefunden hätten

und dass sie bis Ende Juni arbeitsunfähig sei (Berufung, S. 1). Die

Mieterin legt mit keinem Wort dar, inwiefern ihre Ausführungen den

angefochtenen Zivilgerichtsentscheid als fehlerhaft erscheinen lassen. Es wird

nicht klar, weshalb sie den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet.

Jedenfalls rechtfertigen die in der Berufung geschilderten Vorfälle keine

Abänderung des angefochtenen Zivilgerichtsentscheids. Soweit die Mieterin die

Ausweisung mit dem Hinweis auf den – allerdings nicht belegten – Abschluss

eines neuen Mietvertrags per Anfang September 2021 – hinausschieben

möchte, hätte sie sich direkt mit der Vermieterin in Verbindung zu setzen. Auf

die Berufung kann jedenfalls mangels ausreichender Berufungsbegründung nicht

eingetreten werden.

3.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1

ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren

grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]); da auf die Berufung nicht

einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt werden

(vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Der Vermieterin

sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im

Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist

deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 16. April 2021 (RB.2021.26) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.