Forderung aus Mietvertrag

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.38

ENTSCHEID

vom 7.

Juli 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungsklägerin

[...]

Klägerin

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagter

[...] Beklagter

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 22. Juni 2021

betreffend Forderung aus

Mietvertrag

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 20. August 2017 vermietete B____ (Vermieter) A____ (Mieterin) eine 3

½-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Der Mietzins betrug monatlich CHF

1'290.– zuzüglich CHF 200.– akonto für Nebenkosten. Nachdem die Mieterin dem

Vermieter immer wieder Mängel in der Wohnung angezeigt hatte, teilte sie ihm

mit eingeschriebenem Brief vom 22. September 2019 mit, dass mehrere gravierende

Mängel immer noch nicht behoben seien und sie die Mietzinsen bei der

Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle)

hinterlegen werde, wenn sie weiterhin nicht gegen Quittung die Waschkarte

aufladen könne. Sie bat den Vermieter, die Mängel möglichst bald

fachmännisch beheben zu lassen und die Waschkarte umgehend nachzuladen.

Ab 28. November

2019 hinterlegte die Mieterin die Mietzinsen bei der Schlichtungsstelle und

stellte ein Schlichtungsgesuch (Mängelbeseitigung, Schadenersatz,

Mietzinsherabsetzung und Herausgabe der hinterlegten Mietzinsen). Nachdem im

Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt worden war, gelangte die Mieterin mit

Klage vom 9. März 2020 an das Zivilgericht Basel-Stadt und verlangte im

Wesentlichen die unverzügliche Beseitigung der Mängel gemäss ihrem Brief vom

22. September 2019, die Zahlung von CHF 1'759.–, die Herabsetzung des

Mietzinses seit Mietbeginn um 25 % beziehungsweise 20 % und die Herausgabe der

hinterlegten Mietzinsen. Mit Klageantwort und Widerklage vom 10. Mai 2020

beantragte der Vermieter die Abweisung der Klage und stellte verschiedene

Widerklagebegehren. Mit Stellungnahme vom 6. November 2021 beantragte die

Mieterin, es sei auf die Widerklage nicht einzutreten, eventualiter sei sie

abzuweisen. Am 29. April 2021 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis fristlos

per Ende April 2021. In der mündlichen Hauptverhandlung vom 4. Mai 2021 zog die

Mieterin ihr Rechtsbegehren um Mängelbeseitigung zurück. Der Vermieter hielt an

seinen Begehren fest. Mit begründetem Entscheid vom 22. Juni 2021 schrieb

das Zivilgericht die Klage der Mieterin in Bezug auf die Mängelbeseitigung als

erledigt ab, verpflichtete den Vermieter zur Zahlung von CHF 635.–,

reduzierte den Mietzins um 25 % (CHF 731.– für die Zeit vom 23. September

2019 bis November 2019) und um 20 % (CHF 1'032.– für die Zeit von Dezember

2019 bis März 2020) und gab die hinterlegten Mietzinsen dem Vermieter frei.

Zudem hiess es die Widerklage des Vermieters im Umfang von CHF 200.– gut,

schrieb oder wies sie im Übrigen aber ab. Die Gerichtskosten von

CHF 1'000.– auferlegte es zu CHF 900.– der Mieterin und zu

CHF 100.– dem Vermieter.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 1. September 2021

Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie, der Vermieter sei zur

Zahlung von CHF 1'759.– zu verpflichten, der Mietzins sei um insgesamt CHF 13'093.50

(1. September 2017 bis 30. April 2021), eventualiter um CHF 5'031.–

(2. Oktober 2019 bis 30. April 2021) herabzusetzen, und die hinterlegten

Mietzinsen seien in den genannten Umfängen an die Mieterin und im Übrigen an

den Vermieter herauszugeben. Eventualiter sei der Entscheid des Zivilgerichts

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen.

Der Vermieter reichte innert Frist keine Berufungsantwort ein. Die Akten des

Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Im vorliegenden

Fall ist dieser Streitwert ohne Weiteres erreicht. Auf die im Übrigen frist-

Dispositiv

und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Im vorliegenden

Fall reichte der Vermieter keine Berufungsantwort ein. Diesfalls berücksichtigt

das Berufungsgericht diejenigen Eingaben, die im bisherigen Verfahren beim

Zivilgericht und beim Berufungsgericht eingereicht wurden. Die vom Vermieter

vor Zivilgericht vorgebrachten Behauptungen, Bestreitungen und Einreden, die

sich aus den Akten ergeben, sind demgemäss zu berücksichtigen

(vgl. Art. 234 Abs. 1 ZPO; Reetz/Theiler,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016,

Art. 312 N 8).

Zuständig zur

Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]).

2. Zivilgerichtsentscheid

und Kritik der Mieterin im Überblick

2.1 Im

angefochtenen Entscheid bejahte das Zivilgericht in einem ersten Schritt die

Prozessvoraussetzungen und trat auf die Klage der Mieterin und die Widerklage

des Vermieters ein (Zivilgerichtsentscheid E. 1.1 bis E. 1.7). Zudem

legte es die Grundsätze des vereinfachten Verfahrens und die Standpunkte der

Parteien dar (E 1.8 und E. 2).

In einem zweiten

Schritt prüfte es die Voraussetzungen des Anspruchs der Mieterin auf

Mietzinsherabsetzung und bejahte einen Anspruch von insgesamt CHF 1'763.–

für die Zeit vom 23. September 2019 bis zum 31. März 2020 (E. 3).

In einem dritten

Schritt beurteilte das Zivilgericht das Begehren der Mieterin um Schadenersatz.

Dabei bejahte es einen Schadenersatzanspruch von CHF 635.– für die

Behebung der Mängel an den Elektroinstallationen. Den Anspruch von CHF 1'124.–

für den Kauf einer Waschmaschine und eines Tumblers durch die Mieterin lehnte

es dagegen ab (E. 4).

In einem vierten

Schritt prüfte es den Anspruch der Mieterin auf Herausgabe eines Teils der

hinterlegten Mietzinse an sie. Diesen Anspruch lehnte es ab, da die

Mieterin dem Vermieter keine angemessene Frist zur Behebung der monierten

Mängel gesetzt habe (E. 5).

In einem fünften

Schritt beurteilte das Zivilgericht die widerklageweise erhobenen Ansprüche des

Vermieters. Das Begehren um Gewährung des Zugangs zur Wohnung schrieb es als

gegenstandslos ab (E. 6). Das Begehren um Wiederherstellung des

ursprünglichen Zustands wies es ab (E. 7). Die Forderung des Vermieters

auf Zahlung von CHF 1'214.30 hiess das Zivilgericht im Umfang von

CHF 200.– gut (Nachladen der Waschkarte); im Übrigen wies es die Forderung

ab (E. 8).

Schliesslich

setzte das Zivilgericht die Gerichtkosten für die Klage und die Widerklage auf

je CHF 500.– fest und auferlegte diese zu 90 % der Mieterin.

2.2 Mit

ihrer Berufung kritisiert die Mieterin den Zivilgerichtsentscheid in fünf

Punkten:

- Erstens sei der Mietzins nicht erst ab

dem 23. September 2019 herabzusetzen, sondern bereits ab dem 1. September 2017,

eventualiter ab dem 2. Oktober 2019; zudem sei die Herabsetzung jedenfalls bis

zum 30. April 2021 zu gewähren.

- Zweitens habe das Zivilgericht zu

Unrecht ihren Schadenersatzanspruch von CHF 1'124.– für den Kauf einer

Waschmaschine und eines Tumblers verneint.

- Drittens habe die Mieterin die

Mietzinsen zulässigerweise hinterlegt, was der Vermieter nicht bestritten habe. Die

Mietzinse seien folglich im Umfang der Herabsetzungsbegehren und

Schadenersatzbegehren an die Mieterin herauszugeben.

- Viertens habe das Zivilgericht die

Widerklage des Vermieters zu Unrecht im Umfang von CHF 200.– gutgeheissen.

- Fünftens kritisiert die Mieterin die

Höhe und Verteilung der Gerichtskosten.

Diese fünf

Kritikpunkte der Mieterin werden in den nachfolgenden E. 3 bis E. 7.2

behandelt.

3. Mietzinsherabsetzung

3.1 Zum

Anspruch der Mieterin auf Herabsetzung des Mietzinses hielt das Zivilgericht

zunächst fest, dass die von der Mieterin angegebenen Mängel entweder nicht

bestritten oder belegt seien. Zudem sei nicht erstellt, dass die Mieterin die

Mängel verursacht habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.1 bis E. 3).

Sodann sei unbestritten, dass die Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung

beeinträchtigt hätten und eine Herabsetzung des Mietzinses um 20 % bis November

2019 und von 25 % ab Dezember 2019 rechtfertigten (E. 3.4 und E. 3.6).

Zum Beginn des

Herabsetzungsanspruchs legte das Zivilgericht dar, dass die Mieterin zwar

bereits mit E-Mail vom 8. September 2017 – und damit vor ihrem

Einschreiben vom 22. September 2019 – die Mängel gerügt habe. Bei den am

8. September 2017 gerügten Mängeln – Nichtfunktionieren des Dunstabzugs und

Nichtrichtigfunktionieren des Backofens – handle es sich aber nicht um

diejenigen Mängel, die mit Einschreiben vom 22. September 2019 gerügt worden

seien. Nicht belegt sei sodann, dass die Vermieterin auch ohne Mitteilung der

Mieterin vor dem 22. September 2019 Kenntnis von den Mängeln gehabt habe. Der

Umstand, dass die Mieterin im E-Mail vom 8. September 2017 den Dunstabzug und

den Backofen erwähnt, sonst aber keine Beanstandungen vorgebracht habe, deute

vielmehr darauf hin, dass die strittigen Mängel erst im Verlauf des

Mietverhältnisses entstanden seien. Das von der Mieterin eingereichte

undatierte Protokoll stelle nur eine Parteibehauptung dar. Ein

Mietzinsherabsetzungsanspruch bestehe somit erst ab der Kenntnisnahme des

Schreibens vom 22. September 2019 durch die Vermieterin – und nicht schon ab

September 2017 (E. 3.5).

Zum Ende des

Herabsetzungsanspruchs legte das Zivilgericht dar, dass der Vermieter nicht

nachgewiesen habe, dass der Hauswart am 28. September 2019 versucht habe, die

Wohnung der Mieterin anzuschauen, oder dass er der Mieterin an der

Schlichtungsverhandlung vom 4. Februar 2020 Termine angeboten habe. Die

Mieterin räume ein, dass der Vermieter sie mit E-Mail vom 15. Februar 2020

gebeten habe, zwecks Terminvereinbarung den Hauswart zu kontaktieren. Sie

belege nicht, dass sie dem Hauswart daraufhin Terminvorschläge unterbreitet

habe. Hätte die Mieterin bereits auf das E-Mail vom 15. Februar 2020

reagiert, hätten – so das Zivilgericht – die Besichtigung und Behebung der

Mängel bis Ende März 2020 erfolgen können. Demgemäss bestehe der

Mietzinsherabsetzungsanspruch nur bis Ende März 2020 (E. 3.7).

Insgesamt

bejahte das Zivilgericht einen Herabsetzungsanspruch der Mieterin von insgesamt

CHF 1'763.–, dies für die Zeit vom 23. September 2019 bis zum 31. März

2020.

3.2 Die

Mieterin kritisiert in ihrer Berufung zum einen den vom Zivilgericht

festgesetzten Beginn des Herabsetzungsanspruchs. Das Zivilgericht habe die

Aussagen der Parteien und die Beweismittel unrichtig gewürdigt. Sie führt aus,

was sie vor Zivilgericht zum Beginn des Herabsetzungsanspruchs vorgebracht

habe: Die Mängel hätten beim Einzug bestanden; sie habe vergeblich versucht,

ein gemeinsames Abnahmeprotokoll zu erstellen; auf Aufforderung des Vermieters

habe sie das Protokoll selbst erstellt und ihm zugestellt; der Vermieter habe

nicht bestritten, dass die Mängel beim Einzug bestanden hätten. Unter

Berücksichtigung dieser Umstände hätte die Aussagewürdigung zu Gunsten der

Mieterin ausfallen müssen (Berufung, Rz 10 mit Verweis auf Klage, Rz 4 und 6,

und die Plädoyernotizen, S. 3).

Mit diesen Ausführungen legt die Mieterin ihre Sicht der Dinge in Bezug

auf den Beginn des Herabsetzungsanspruchs dar, ohne sich mit dem

Zivilgerichtsentscheid auseinanderzusetzen. Damit kommt sie ihrer Pflicht zur

Berufungsbegründung nicht nach: Begründen im Sinn von Art. 311 Abs. 1

ZPO bedeutet nämlich, dass aufzuzeigen ist, inwiefern der angefochtene

Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt die

Berufungsklägerin nicht, wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz

vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere

Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner

Weise kritisiert (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 5A_141/2014 vom

28. April 2014 E. 2.4). Indem die Mieterin auf ihre Ausführungen vor

Zivilgericht Bezug nimmt und einfach ihre Sicht der Dinge wiederholt, ohne

aufzuzeigen, weshalb der Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll, verletzt

sie ihre Begründungspflicht. Auf die entsprechende Kritik kann deshalb aus

prozessualen Gründen nicht eingetreten werden.

Wenn auf die

Kritik einzutreten wäre, wäre zweierlei festzuhalten: Erstens ist die

Behauptung der Mieterin unzutreffend, dass der Vermieter nicht bestritten habe,

dass die Mängel bereits beim Einzug bestanden hätten. So gab er in seiner

Klageantwort an, dass «in der Wohnung keine solchen Mängel vorhanden waren»

(Klageantwort, S. 5 unten). In der Hauptverhandlung führte er sodann aus, «die

Wohnung funktionierend abgegeben» zu haben (Verhandlungsprotokoll, S. 5). Unter

diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht den Beginn

des Herabsetzungsanspruchs auf den 23. September 2019 festsetzte, dem Tag, an

welchem der Vermieter vom Einschreiben der Mieterin vom 22. September 2019 und

den darin angegebenen Mängeln Kenntnis erhielt.

Zweitens: Das

Zivilgericht wies mit Recht darauf hin, dass der Herabsetzungsanspruch

voraussetzt, dass der Vermieter nicht nur Kenntnis vom Mangel hat, sondern

darüber hinaus weiss, dass sich die Mieterin an diesem Mangel stört und daher

nicht nur objektiv ein Ungleichgewicht zwischen den Leistungen der

Mietvertragsparteien besteht, sondern dies auch subjektiv von der Mieterin so

empfunden wird. Dies ist aber nur der Fall, wenn die Mieterin entweder eine

Herabsetzung verlangt oder sonst wie deutlich macht, dass sie den Mangel als

belästigend empfindet, etwa indem sie dessen Beseitigung verlangt. Ohne das

eine oder das andere ist das Vertrauen des Vermieters berechtigt, die Mieterin

empfinde trotz des Mangels die gegenseitigen Leistungen nach wie vor als ausgewogen,

weshalb er davon ausgehen darf, die von der Mieterin vorbehaltlos beglichenen

Mietzinsen würden nicht nachträglich reduziert. Der Schutz des berechtigten

Vertrauens des Vermieters schliesst im entsprechenden Umfang eine nachträgliche

Herabsetzung des Mietzinses aus (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.4 S. 21 mit

Verweis auf BGE 142 III 557 E. 8.3.4). Mit ihren Ausführungen kann die

Mieterin nun nicht nachweisen, dass der Vermieter vor dem 23. September

2019 von den Mängeln Kenntnis hatte oder sich die Mieterin daran störte.

Es ist somit

richtig, dass das Zivilgericht den Beginn des Herabsetzungsanspruchs auf den

23. September 2019 festsetzte.

3.3 Die

Mieterin kritisiert in ihrer Berufung zum anderen das vom Zivilgericht

festgesetzte Ende des Herabsetzungsanspruchs. Die Herabsetzung sei nicht nur

bis Ende März 2020, sondern bis Ende April 2021 zu gewähren. Das Zivilgericht

werfe ihr zu Unrecht eine Verletzung ihrer Schadenminderungspflicht vor. Der Ersatzpflichtige

– hier der Vermieter – trage die Behauptungs- und Beweislast für

ersatzreduzierende Umstände wie etwa die Verletzung der

Schadenminderungspflicht durch die Mieterin. Eine solche Verletzung habe der

Vermieter aber vor Zivilgericht weder substantiiert behauptet, geschweige denn

bewiesen. Die Mieterin habe ihm an der Schlichtungsverhandlung vom 4. Februar

2020 zwei Termine angeboten, um die Mängel zu besichtigen; diese Termine habe

der Vermieter verstreichen lassen (Berufung, Rz 11).

Die Behauptung

der Mieterin, der Vermieter habe eine Verletzung der Schadenminderungspflicht

vor Zivilgericht weder behauptet noch bewiesen, trifft nicht zu. So gab er in

seiner Klageantwort an, dass die Mieterin dem Hauswart den Zugang zur Wohnung

am 28. September 2019 verweigert habe, dass sie sich nach der

Schlichtungsverhandlung vom 4. Februar 2020 nicht gemeldet und auch auf

das E-Mail vom 15. Februar 2020 nicht reagiert habe (Klageantwort, S. 8

f.). Die Mieterin verweist sodann auf den Umstand, dass sie dem Vermieter am 4. Februar

2020 zwei Termine angeboten habe und dies beweisen könne. Selbst wenn ihre

beiden Terminangebote vom 4. Februar 2020 erwiesen wären, würde ihr dies

nicht weiterhelfen. In Bezug auf das nachgewiesene Terminangebot des Vermieters

vom 15. Februar 2020 reagierte die Mieterin unbestrittenermassen nicht.

Darin liegt eine Verletzung der Schadenminderungspflicht, die nicht einfach

entfiele, weil sie 11 Tage zuvor ihrerseits Terminangebote gemacht hätte. Hätte

die Mieterin auf das Terminangebot des Vermieters vom 15. Februar 2020

rechtzeitig reagiert, hätten die Mängel voraussichtlich bis Ende März 2020

behoben werden können. Es kann in diesem Punkt in vollem Umfang auf die

zutreffenden Ausführungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid,

E. 3.7).

Es ist somit

entgegen der Auffassung der Mieterin richtig, dass das Zivilgericht das Ende

des Herabsetzungsanspruchs auf Ende März 2020 festsetzte und einen

weitergehenden Herabsetzungsanspruch verneinte.

3.4 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das Zivilgericht den Herabsetzungsanspruch der Mieterin

zutreffend mit CHF 1'763.– festsetzte.

4. Schadenersatz

4.1 Zum

Anspruch auf Schadenersatz legte das Zivilgericht dar, dass die Mieterin den

Schaden durch die Behebung der Mängel und die vorenthaltene Waschmöglichkeit

erlitten haben will (E. 4.1). Es gehe zum einen um die Instandstellung von

Elektroinstallationen im Betrag von CHF 635.– und zum anderen um die

Lieferung und Installation von Waschmaschine und Tumbler im Betrag von CHF 1'124.–

(E. 4.2). Das Zivilgericht bejahte den Schadenersatzanspruch über

CHF 635.– (E. 4.4.). Den Schadenersatzanspruch über CHF 1'124.–

lehnte es dagegen ab: Die Mieterin habe nicht substantiiert dargelegt, weshalb

die vom Vermieter ausgestellten Rechnungen der KESB nicht genügten. Es sei

nicht ersichtlich, was der Vermieter denn noch hätte anders machen können als

aufzuschreiben, dass für den Monat x ein Betrag von CHF y auf die

Waschkarte der Mieterin geladen worden sei. Es sei auch nicht ersichtlich, dass

die Mieterin dem Vermieter je mitgeteilt habe, was sie unter einer

«detaillierten Rechnung» verstehe beziehungsweise welche Anforderungen die KESB

stelle. Somit habe die Mieterin nicht belegt, dass die Waschmöglichkeit einen

Mangel aufgewiesen habe. Ohnehin könne die Mieterin nicht die gesamten Kosten

für die Anschaffung von Waschmaschine und Tumbler auf den Vermieter abwälzen,

habe sie doch auch die Auslagen für das Waschgeld gespart. Dies müsse sie sich

anrechnen lassen. Die Mieterin habe aber nicht dargelegt, wie viel Waschgeld

sie beispielsweise pro Monat verbraucht habe, so dass der verbleibende Betrag

nicht bestimmt werden könne (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.5).

4.2 Die

Mieterin wendet dagegen ein, es verstehe sich von selbst, dass die KESB nicht

Zahlungen gestützt auf solche E-Mails wie dasjenige des Vermieters vom

10. März 2019 veranlassen könne (mit Verweis auf Klageantwortbeilage 7).

Zudem habe sie dem Vermieter mit Schreiben vom 22. September 2019 mitgeteilt,

was genau sie an der «Rechnung» vom 10. März 2019 beanstande und weshalb die

KESB diese so nicht akzeptieren könne (Berufung, Rz 6).

Das E-Mail des

Vermieters vom 10. März 2019 (Klageantwortbeilage 7) lautet so:

«Beilage sende Ich Ihnen

die offene Rechnungen.

-

200.00

Waschmaschinen Touch

-

245.55 Touch.

Ich bitte Sie die

Rechnung in den nächsten 10 Tagen auszugleichen.»

Dieses E-Mail

stellt tatsächlich keine hinreichende Rechnungsstellung dar: Entgegen seinem

Wortlaut enthält es zunächst keine Beilage (Rechnungen oder Ähnliches). Sodann bleibt

für eine unbefangene Leserin – wie etwa die KESB – unklar, was mit

«Waschmaschinen Touch» und «Touch» gemeint sein könnte, welchen Zeitraum die im

E-Mail erwähnten Beträge betreffen und welche Quantitäten (etwa Zahl der

Waschgänge) sie umfassen. Das E-Mail war somit nicht genügend detailliert, um

die KESB zur Zahlung zu veranlassen und so das Aufladen der Waschkarte der

Mieterin zu ermöglichen. Folglich hat letztlich der Vermieter mit der

ungenügenden Rechnungsstellung das Nichtaufladen der Waschkarte und damit den

Nichtzugang zur Waschmaschine zu vertreten.

4.3 Die

Mieterin wendet sodann ein, dass sie – entgegen der zivilgerichtlichen

Auffassung – ihren Schaden aus dem fehlenden Waschmaschinenzugang dargelegt und

bewiesen habe. Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts habe sie nicht

darlegen müssen, wie viel Waschgeld sie pro Monat eingespart habe (Berufung, Rz

7 mit Verweis auf die Klage, Rz 7 und die Klagebeilagen 7 und 9–12). Im

Zusammenhang mit der Anschaffung von Waschmaschine und Tumbler durch die

Mieterin hielt das Zivilgericht fest, dass sie sich die diesbezügliche

Auslagenersparnis anrechnen lassen müsse, diese Ersparnis aber nicht dargelegt

habe. Diese Auffassung ist nicht durchwegs zutreffend: Zwar ist es richtig,

dass sich die Geschädigte finanzielle Vorteile anrechnen lassen muss, wenn das

schädigende Ereignis solche zur Folge hat. Dabei trägt aber der

Schadenersatzpflichtige die Behauptungs- und Beweislast dafür, welche Vorteile

der Geschädigten im Einzelnen anzurechnen sind (vgl. zum Ganzen BGE 132 III 186

E. 8.3). Im vorliegenden Fall hätte der schadenersatzpflichtige Vermieter also zumindest

behaupten müssen, dass die Mieterin durch die Anschaffung von Waschmaschine und

Tumbler eine Ersparnis erzielt hat. Eine solche Behauptung findet sich weder in

seiner Klageantwort noch in seinen Ausführungen in der mündlichen

Hauptverhandlung vom 4. Mai 2022 (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 3–6). Hat aber

der Vermieter eine Ersparnis der Mieterin nicht behauptet (geschweige denn

bewiesen), steht der Mieterin der geltend gemachte Schadenersatzanspruch von

CHF 1'124.– ungeschmälert – also ohne Anrechnung allfälliger finanzieller

Vorteile – zu.

4.4 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das Zivilgericht für die Instandstellung von

Elektroinstallationen zu Recht einen Schadenersatzanspruch der Mieterin von CHF

635.– bejahte. Darüber hinaus hat sie einen Schadenersatzanspruch von CHF

1'124.– für die Anschaffung von Waschmaschine und Tumbler zu. Insgesamt steht

der Mieterin somit ein Schadenersatzanspruch von CHF 1'759.– zu.

5. Mietzinsherausgabe

5.1 Zum

Anspruch auf Herausgabe der hinterlegten Mietzinsen legte das Zivilgericht dar,

dass die Mieterin vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels verlangen könne,

indem sie ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setze und androhe, dass

sie bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinsen, die künftig fällig würden, bei

der Schlichtungsstelle hinterlegen werde (Art. 259g des Obligationenrechts

[OR, SR 220]). Die Dauer der Frist hänge ab von der Art und Schwere des

Mangels, vom Umfang der auszuführenden Arbeiten, von der Dringlichkeit und vom

Zeitbedarf, um Pläne erstellen zu lassen sowie behördliche Bewilligungen oder

Konkurrenzofferten einzuholen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Im

vorliegenden Fall habe die Mieterin in ihrem Schreiben vom 22. September

2019 einzig eine Frist zur Beseitigung des Schimmels gesetzt, indem sie

verlangt habe, dass dieser «sofort» behoben werde. Dies sei – so das

Zivilgericht – offensichtlich keine angemessene Frist. Die Beseitigung von

Schimmel müsse von einer Fachperson vorgenommen werden, die vom Vermieter gefunden

und beauftragt werden müsse. Zudem werde mit Vorteil gleich auch nach der

Ursache des Schimmels gesucht und diese ebenfalls beseitigt. Somit wäre für die

Beseitigung des Schimmels eine Frist von mindestens zwei bis drei Wochen

angemessen gewesen. Angesichts der offensichtlich zu kurzen Frist sei der

Vermieter nicht gehalten gewesen, diese als zu kurz zu beanstanden (mit Verweis

auf BGer 4A_647/2015 und 649/2015 E. 5.2.3). Bei den anderen Mängeln in

Küche und Bad habe die Mieterin lediglich verlangt, dass diese «sobald als

möglich» zu beseitigen seien. Dies sei keine genügend eindeutige Frist, die es

dem Vermieter ermöglichen würde, sich so zu verhalten, dass er die Mietzinshinterlegung

vermeiden könnte. Da die Mieterin keine angemessene Frist zur

Mängelbeseitigung gesetzt habe, seien die Voraussetzungen für eine

Mietzinshinterlegung nicht erfüllt. Somit sei der gesamte Mietzins dem

Vermieter herauszugeben (E. 5.3).

5.2 Die

Mieterin wendet dagegen ein, der Vermieter müsse gegen eine als zu kurz

empfundene Frist sofort protestieren, ansonsten die Vermutung gelte, dass er

sie als angemessen erachte. Das Zivilgericht verletze Art. 259g OR,

wenn es ohne entsprechende Behauptung des Vermieters die Voraussetzungen der

Mietzinshinterlegung mit der Begründung verneine, der Mieterin habe bewusst

sein müssen, dass für die Beseitigung des Schimmels mindestens eine Frist von

zwei bis drei Wochen angemessen gewesen wäre und der Vermieter nicht gehalten

gewesen sei, die kurze Frist zu beanstanden. Als Laiin habe die Mieterin nicht

ermessen können, wie lange die Beseitigung des Schimmels dauere. In der Folge

habe der Vermieter nicht reagiert: Er habe weder eine Fristverlängerung

verlangt noch die Mängel behoben. Zudem sei die zivilgerichtliche Verneinung

der Voraussetzungen der Hinterlegung auch in prozessualer Hinsicht fehlerhaft:

Die Mieterin habe bereits in der Klage (Rz 10) geltend gemacht, dass die

Hinterlegung angekündigt, rechtzeitig und zulässig gewesen sei, was der

Vermieter nicht bestritten habe (Berufung, Rz 13).

Das

Bundesgericht hielt in Bezug auf die Ansetzung einer Frist zur

Mängelbeseitigung Folgendes fest (BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016 E. 5.2.3):

«Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107

Abs. 1 OR und Art. 259g Abs. 1 OR äusserte sich das

Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist

gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat;

sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom

21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für

den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist

unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene

Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen, sofern die Mieter

dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; Raymond

Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3.

Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, in: Das Mietrecht für die

Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; Martin

Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992,

S. 258 Rz. 431; Beat Rohrer,

Mängelrechte des Mieters, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, S. 228 Rz.

5.38). Dies überzeugt, da keine Gründe ersichtlich sind, die eine

abweichende Handhabung bezüglich der angemessenen Frist im Sinne

von Art. 259b OR rechtfertigen würden».

Im Grundsatz muss sich der Vermieter, dem die Mieterin eine

zu kurze Frist zur Behebung der Mängel ansetzt, also wehren. Dies gilt gemäss

dem soeben zitierten Bundesgerichtsentscheid nur dann nicht, wenn für den

Mieter «von vornherein erkennbar» ist, dass die gesetzte Frist zu kurz ist. In

BGer 4A_565/2009, auf welchen der zitierte Bundesgerichtsentscheid verweist,

wird die Ausnahme (Wirkungslosigkeit einer zu kurzen Fristansetzung) etwas

weiter umschrieben. Es genügt, wenn dies für den Mieter «erkennbar» war

(«devait être reconnaissable pour le locataire»). Auch in der Literatur finden

sich unterschiedlich weite Umschreibungen der Ausnahme. Sehr eng

umschrieben wird die Ausnahme von Higi/Wildisen,

wonach sich der Vermieter nur bei «Fristansetzungen mit schikanösem Charakter»

nicht wehren müsse (Higi/Wildisen,

Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2020, Art. 259g OR N 28). Gemäss etwas

weiteren Umschreibungen muss die Unangemessenheit der Frist für den Mieter

«offensichtlich erkennbar» (Hulliger/Heinrich,

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage 2016, Art. 259g–i OR N

4; Rohrer, in: Müller [Hrsg.],

Wohn- und Geschäftsraummiete, 2015, N 5.95), «ohne Weiteres erkennbar» (Rohrer, a.a.O., N 5.38) oder – noch

weiter – «bei Anwendung üblicher Sorgfalt erkennbar» sein (Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 259g OR N 6). Teilweise wird die Ausnahme nicht einmal erwähnt

(Lachat/Roy, Mietrecht für die

Praxis, 9. Auflage 2016, S. 244; Tschudi,

SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, Art. 259g OR N 24).

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen genau eine zu

kurze Fristansetzung ausnahmsweise wirkungslos bleibt, kann im vorliegenden

Fall offengelassen werden. Wie die Mieterin mit Recht geltend macht, hatte sie

in der Klage (Rz 10) ausgeführt, dass die erfolgte Hinterlegung des

Mietzinses angekündigt, rechtzeitig und zulässig sei, was der Vermieter weder

in seiner Klageantwort noch in der Hauptverhandlung bestritten habe (Berufung,

Rz 13). Unter diesen Umständen hätte das Zivilgericht auf die unbestritten

gebliebenen Behauptungen der Mieterin nur dann nicht abstellen dürfen, wenn

diese «nicht schlüssig» (Sutter-Somm/Schrank,

in: Sutter-Somm/Ha­senböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016, Art. 55 N 27) oder «offensichtlich

unrichtig» wären (Leuenberger in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenber­ger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016, Art. 222 N 19; vgl. auch Art. 153

Abs. 2 ZPO, wonach das Gericht von Amtes wegen Beweis erheben kann, wenn an der

Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache «erhebliche Zweifel» bestehen). Im

vorliegenden Fall war die Behauptung der Mieterin, dass die Hinterlegung rechtzeitig

angekündigt gewesen sei, weder «nicht schlüssig» noch «offensichtlich

unrichtig». In dieser Situation hätte das Zivilgericht davon absehen müssen,

die Frage zu prüfen, ob es für die Mieterin genügend klar erkennbar war, dass

die von ihr gesetzte Frist zur Mängelbehebung zu kurz war. Demgemäss ist im

Einklang mit der Mieterin anzunehmen, dass die Voraussetzungen der

Mietzinshinterlegung vor Zivilgericht erfüllt waren.

5.3 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass die Mieterin entgegen der Auffassung des Zivilgerichts

die Mietzinsen korrekt hinterlegt hat. Die hinterlegten Mietzinsen sind

folglich der Mieterin im Umfang ihres Herabsetzungsanspruchs von CHF 1'763.–

(vgl. oben E. 3) und ihres Schadenersatzanspruchs von CHF 635.– (vgl. oben E.

4) herauszugeben. Im Übrigen sind sie dem Vermieter herauszugeben.

6. Aufladen

der Waschkarte (Widerklage des Vermieters)

6.1 Zur

Forderung des Vermieters auf Zahlung zweier Rechnungen über CHF 200.–

führte das Zivilgericht aus, dass der Vermieter geltend mache, die Mieterin

habe zwei Rechnungen für das Nachladen der Waschkarte nicht bezahlt. Die

Mieterin wende dagegen ein, die Widerklage des Vermieters sei in diesem Punkt

unsubstantiiert und der Verweis auf Beilagen genüge nicht. Das Zivilgericht

räumte ein, dass die Ausführungen des Vermieters nicht sehr detailliert seien,

doch sei zu beachten, dass er juristischer Laie sei. Aus der Beilage 1 zu

seiner Eingabe vom 10. Juni 2020 ergebe sich ohne Weiteres, dass es sich bei

den CHF 200.– um das Aufladen der Waschkarte am 15. Dezember 2017 und 20. Februar

2018 von je CHF 100.– handle. Die Mieterin bestreite nicht, dass

diese Aufladevorgänge stattgefunden hätten; vielmehr bringe sie vor, dass nur

eine Rechnung unbezahlt geblieben sei, ohne dies zu belegen. Wenn sie aber – so

das Zivilgericht – Guthaben bezogen habe, schulde sie den entsprechenden Betrag

von CHF 200.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 8.2).

6.2 Die

Mieterin wendet ein, sie habe bereits in ihrer Widerklageantwort moniert, dass

die Widerklage in Bezug auf die Rechnungen für das Nachladen der Waschkarte

«nicht ansatzweise substantiiert» sei. Im Widerspruch zur Bundesgerichtspraxis

habe das Zivilgericht versucht, aus den verschiedenen vom Vermieter

eingereichten Beilagen dessen geltend gemachte Forderung für ihn zu

rekonstruieren. Dabei sei dem Zivilgericht aufgrund der fehlenden

Substantiierung ein relevanter Fehler unterlaufen: Die vom Vermieter

bezeichnete Beilage enthalte die vom Zivilgericht genannten Daten des Aufladens

der Waschkarte (15. Dezember 2017 und 20. Februar 2018) gerade nicht

(Berufung, Rz 14 und 15).

Die Klage (oder Widerklage) muss die

Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den

behaupteten Tatsachen enthalten (Art. 221 Abs. 1 lit. d und e

ZPO). Zweck dieses Erfordernisses ist, dass das Gericht erkennen kann, auf

welche Tatsachen sich der Kläger (oder Widerkläger) stützt und womit er diese

beweisen will, und dass die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten

Behauptungen sie sich verteidigen muss (Art. 222 ZPO). Der Behauptungs-

und Substantiierungslast ist deshalb grundsätzlich in den Schriftsätzen selbst

nachzukommen; pauschale Verweise auf Beilagen genügen in aller Regel nicht,

denn es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die klägerische

Sachdarstellung aus den Beilagen zusammenzusuchen und danach zu forschen, ob

sich aus den Beilagen etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei

ableiten lässt. Ausnahmsweise kann es zulässig sein, den Substantiierungsobliegenheiten

durch Verweis auf eine Beilage nachzukommen. Gerade wenn zur Substantiierung

von Tatsachen, die in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen im Schriftsatz

behauptet sind, eine Vielzahl von Einzelinformationen nötig sind, stellt die

Auslagerung der Informationen in eine Beilage unter Umständen keine Erschwerung

dar, sondern kann sowohl die Lesbarkeit der Rechtsschrift als auch den Zugriff

auf die entsprechenden Informationen erleichtern. Dabei genügt es freilich

nicht, dass in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form

vorhanden sind. Es muss auch ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet

sein, und es darf kein Interpretationsspielraum entstehen. Der entsprechende

Verweis in der Rechtsschrift muss spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen

und aus dem Verweis muss selbst klar werden, welche Teile des Aktenstücks als

Parteibehauptung gelten sollen. Ein problemloser Zugriff ist gewährleistet,

wenn eine Beilage selbsterklärend ist und genau die verlangten Informationen

enthält. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann ein Verweis nur

genügen, wenn die Beilage in der Rechtsschrift derart konkretisiert und

erläutert wird, dass die Informationen ohne Weiteres zugänglich werden und

nicht interpretiert und zusammengesucht werden müssen (vgl. zum Ganzen

BGer 5A_837/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018

E. 2.2).

Im vorliegenden

Fall gab der Vermieter in seiner Klageantwort und Widerklage vom 10. Mai 2020

an, dass die Mieterin die Rechnungen für das Aufladen ihres Wäscheschlüssels

«nicht immer bezahlt» habe. In einem E-Mail vom 10. März 2019, auf welches

der Vermieter verwies, wies er die Mieterin auf offene Rechnungen über

CHF 200.– für «Waschmaschinen Touch» hin und bat, die Rechnung zu bezahlen

(Klage­antwort und Widerklage, S. 7 mit Verweis auf das E-Mail vom 10. März

2019). Mit Verfügung vom 22. Mai 2020 forderte die Zivilgerichtspräsidentin den

Vermieter auf, sein Rechtsbegehren 3 («Die Mieterin sei zu Verpflichten offene

Rechnungen sofort auszugleichen») zu beziffern. In einer kurzen Eingabe vom 10.

Juni 2020 bezifferte dieser das Rechtsbegehren 3 in Bezug auf das Aufladen der

Waschkarte dahingehend, dass er zwei Rechnungen bezeichnete («Waschschlüssel

Rechnung» vom «15.12.2018» im Betrag von CHF 100.– und «Offene

Waschschlüssel Rechnung» vom «20.2.2019» im Betrag von CHF 100.–) und auf

die Beilage 1 und hier auf die Positionen 1 und 2 verwies (Eingabe vom 10. Juni

2020). In der Beilage 1 waren die Positionen 1 und 2 («15.12.18» und «20.2.19»)

handschriftlich markiert.

Damit ist –

entgegen der Auffassung der Mieterin – festzustellen, dass der Vermieter die

behaupteten Tatsachen – zwei unbezahlt gebliebene Rechnungen von je CHF 100.–

für das Nachladen der Waschkarte am 15. Dezember 2018 und am 20. Februar

2019 – bereits in den Rechtschriften in ihren wesentlichen Umrissen behauptete. In

der Beilage 1 zur Eingabe vom 10. Juni 2020 werden sodann die beiden unbezahlt

gebliebenen Rechnungen vom 15. Dezember 2018 und 20. Februar 2019 über je

CHF 100.– handschriftlich und unmissverständlich markiert. Die Mieterin und das Gericht waren somit nicht

gezwungen, die Sachdarstellung des Vermieters aus den Beilagen zusammenzusuchen

und danach zu forschen, ob sich daraus etwas zu dessen Gunsten ableiten liesse. Vielmehr

ergab sich die Behauptung des Vermieters bereits aus dessen Rechtsschriften und

in diesen wurde auf die zutreffende und einschlägige Beilage 1 zur Eingabe vom

10. Juni 2020 verwiesen. Der Hinweis der Mieterin, dass die vom Vermieter

bezeichnete Beilage 1 die vom Zivilgericht genannten Daten des Aufladens der

Waschkarte nicht enthalte, ist zwar richtig, hilft ihr aber auch nicht weiter.

Bei den vom Zivilgericht bezeichneten Daten handelt es sich offensichtlich um

einen Verschrieb: Versehentlich nannte es den 15. Dezember 2017 und den 20. Februar

2018 als Rechnungsdaten und nicht den vom Vermieter korrekt bezeichneten und korrekt

belegten 15. Dezember 2018 und 20. Februar 2019.

6.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht

die Widerklage des Vermieters zu Recht im Betrag von CHF 200.– guthiess.

Aufgrund der Forderung der Mieterin wegen zu viel bezahlter Nebenkosten und

aufgrund ihrer Verrechnungserklärung hielt das Zivilgericht zudem zu Recht

fest, dass die Forderung des Vermieters von CHF 200.– untergegangen sei

(Zivilgerichtsentscheid, E. 8.5).

7. Prozesskosten

7.1

7.1.1 Das

Zivilgericht setzte die Gerichtskosten für die Klage und die Widerklage mit je

CHF 500.– fest und auferlegte diese im Umfang von 90 % der Mieterin. Die

Mieterin kritisiert die Höhe und Verteilung der Gerichtskosten vor

Zivilgericht. Bei den formellen Rechtsbegehren verlangt sie die Auferlegung der

erstinstanzlichen und zweitinstanzlichen Prozesskosten (Berufung, S. 2,

Rechtsbegehren 4), ohne die aus ihrer Sicht angemessenen Prozesskosten zu

beziffern.

Aus der Pflicht

zur Begründung des Rechtsmittels (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO) ergibt

sich, dass die Berufungseingabe Rechtsbegehren enthalten muss. Bei auf eine

Geldleistung gerichteten Forderungen ist zudem eine Bezifferung erforderlich.

Bei teilweisem oder vollständigem Fehlen genügender Berufungsanträge ist auf

die Berufung grundsätzlich teilweise oder vollständig nicht einzutreten. Die

Rechtsfolge des Nichteintretens steht aber unter dem Vorbehalt des überspitzten

Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV, SR 101]).

Demgemäss ist auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren

ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in

Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in

der Sache verlangt (vgl. zum Ganzen BGE 137 III 617 E. 4.2.2 und

E. 6.2; AGE ZB.2021.31 vom 18. Oktober 2021 E. 1.2).

Im vorliegenden

Fall hat die Mieterin das formelle Berufungsbegehren (Rechtsbegehren 4) nicht

beziffert. Die Bezifferung ergibt sich allerdings aus der Berufungsbegründung,

wonach die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren auf je

CHF 200.– für die Klage und die Widerklage festzusetzen und dem Vermieter

aufzuerlegen seien (Berufung, Rz 20 am Ende und Rz 21). Aus dem

Berufungsbegehren 4 und der Begründung ergibt sich somit, dass die Mieterin

eine Reduktion der erstinstanzlichen Gerichtskosten auf je CHF 200.– und

deren Auferlegung an den Vermieter beantragt. Auf die Berufung ist somit auch

in Bezug auf die Höhe und Verteilung der Gerichtskosten einzutreten.

7.1.2 Die

Mieterin kritisiert zunächst, bei der Ermittlung der Höhe des Streitwerts und

damit auch der Gerichtskosten habe das Zivilgericht zu Unrecht auch die

hinterlegten Mietzinsen berücksichtigt. Unter Berufung auf einen Aufsatz von Lachat macht sie geltend, dass der Wert

der hinterlegten Mietzinsen bei der Ermittlung des Streitwerts nicht zu

berücksichtigen sei (Berufung, Rz 18).

Der Streitwert

wird durch das Rechtsbegehren bestimmt. Lautet das Rechtsbegehren nicht auf

eine bestimmte Geldsumme, setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich

die Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig

sind (Art. 91 ZPO). Bei einer Klagenhäufung werden die geltend gemachten

Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie nicht gegenseitig ausschliessen

(Art. 93 Abs. 1 ZPO). Eine Zusammenrechnung hat nach der Lehre auch

dann nicht zu erfolgen, wenn bei einer Klagenhäufung die mehreren Ansprüche

zwar selbständig neben­einander bestehen, aber wirtschaftlich nur eine Leistung

bezwecken, wie etwa bei der Verbindung einer Forderungsklage mit der Pfandklage

(Sterchi, Berner Kommentar 2012,

Art. 93 ZPO N 6; Stein-Wigger,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen­berger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016,

Art. 93 N 10 [mit Hinweisen auf die uneinheitliche Bundesgerichtspraxis]).

Zweck der Mietzinshinterlegung ist es, der Mieterin zur Durchsetzung ihres

Anspruchs auf Mängelbeseitigung ein Druckmittel in die Hand zu geben. Dieser

Zweck verdeutlicht, dass es sich bei der Mietzinshinterlegung im Wesentlichen

um einen Behelf der Mieterin handelt, den Anspruch auf Mängelbeseitigung

durchzusetzen – und nicht um einen Anspruch im engeren Sinn (Higi/Wild­isen, in: Zürcher Kommentar,

5. Auflage 2019, Art. 259g OR N 9 und 10; vgl. auch Art. 259h OR

N 8). Handelt es sich bei der Mietzinshinterlegung aber um einen Rechtsbehelf

zur Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruchs (und der Ansprüche auf

Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz; vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4.4), ist

bei der Ermittlung des Streitwerts lediglich auf die zugrundeliegenden

Ansprüche (auf Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung oder Schadenersatz)

abzustellen und der Wert der hinterlegten Mietzinsen ausser Acht zu lassen. Im

Einklang damit führt Lachat aus,

dass der Streitwert sich nicht nach den hinterlegten Mietzinsen bemisst,

sondern nach den Forderungen der Mieterin (wie Ausführung von Reparaturen,

Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz) (Lachat,

Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g und 259i OR), in: mp 1993, 1

ff., S. 12 Ziffer 8.3).

Aufgrund dieser

Erwägungen ist festzuhalten, dass das Zivilgericht bei der Ermittlung des

Streitwerts zu Unrecht auch den Wert der hinterlegten Mietzinsen von CHF 7'463.–

berücksichtigte. Lässt man die hinterlegten Mietzinsen ausser Acht, betrug der

Streitwert vor Zivilgericht richtigerweise rund CHF 20'000.–

(CHF 27'500.– [vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 9.2 am Ende] abzüglich

CHF 7'463.– = CHF 20'037.–).

7.1.3 Die

Mieterin kritisiert sodann, das Zivilgericht habe zu Unrecht den Rückzug ihres

Rechtsbegehrens um Mängelbeseitigung zu ihren Lasten berücksichtigt. Das

Zivilgericht führte aus, die Mieterin habe dieses Rechtsbegehren zurückgezogen,

weil sie per 1. März 2021 eine neue Wohnung bezogen und die beim Vermieter

gemietete Wohnung fristlos gekündigt habe. Es sei fraglich, ob die

Mieterin dazu berechtigt gewesen sei. Obwohl nach ihrer Darstellung die Mängel

schon seit Beginn des Mietverhältnisses bestanden hätten, habe sie bis Ende

April 2021 zugewartet mit der Kündigung. Es bestünden somit erhebliche Zweifel,

dass die geltend gemachten Mängel derart schwer seien, dass eine fristlose

Kündigung zulässig sei beziehungsweise dass es der Mieterin nicht zumutbar

gewesen sei, die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten. Demgemäss sei der

Rückzug des Rechtsbegehrens um Mängelbeseitigung als Unterliegen der Mieterin

anzusehen (Zivilgerichtsentscheid, E. 9.3).

Die Mieterin

wendet ein, sie habe ihr Begehren um Mängelbeseitigung in der Hauptverhandlung

zurückgezogen und darum ersucht, dass dieser Rückzug bei der Kostenverteilung

nicht zu ihren Lasten berücksichtigt werde. Da das Schlichtungs- und

Gerichtsverfahren über eineinhalb Jahre gedauert habe, sei sie zwischenzeitlich

aus der Wohnung ausgezogen. Die Mängelbeseitigung sei deshalb für sie obsolet

geworden. Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts sei es irrelevant, dass die

Kündigung fristlos erfolgt sei. Auch bei einer ordentlichen Kündigung hätte sie

kein Interesse mehr an der Mängelbeseitigung gehabt. Auch diesfalls hätte sie

ihr Begehren um Mängelbeseitigung zurückgezogen. Die Gerichtskosten seien in

Anwendung von Art. 107 Abs. 1 lit. b und f ZPO nicht ihr aufzuerlegen

(Berufung, Rz 19).

Die Gerichtskosten

werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten und bei

Klagerückzug gilt die klagende Partei als unterliegend, bei Klageanerkennung

die beklagte Partei (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit Blick auf besondere

Umstände kann das Gericht von diesen Grundsätzen abweichen und die Gerichtskosten

nach Ermessen verteilen (Art. 107 ZPO). Nach seinem klaren Wortlaut ist

Art. 107 ZPO eine «Kann»-Bestimmung. Das Gericht verfügt im Anwendungsbereich

dieser Norm mithin nicht nur über Ermessen, wie es die Kosten verteilen will,

sondern insbesondere auch bei der Frage, ob es überhaupt von den allgemeinen

Verteilungsgrundsätzen nach Art. 106 ZPO abweichen will (BGE 139 III 358

E. 3 S. 360; BGer 4A_268/2018 vom 18. November 2019 E. 9.1.2).

Im vorliegenden

Fall ist die zivilgerichtliche Auffassung, wonach der Rückzug des Begehrens um

Mängelbeseitigung als Unterliegen der Mieterin anzusehen ist, ohne Weiteres

vertretbar. Eine Abweichung vom gesetzlichen Verteilungsgrundsatz von

Art. 106 Abs. 1 ZPO erscheint jedenfalls nicht als zwingend geboten.

Entgegen der Auffassung der Mieterin liegt weder ein klarer Anwendungsfall von

Art. 107 Abs. 1 lit. b noch lit. f ZPO vor: Eine

Prozessführung in guten Treuen (lit. b) wird insbesondere bejaht, wenn die

obsiegende Partei vorprozessual und für die unterliegende Partei unerwartet

Einreden und Einwendungen nicht vorgebracht hat, die letztlich zum Obsiegen im

Prozess führen, oder wenn das Unterliegen durch eine unerwartete Praxisänderung

verursacht wurde (Jenny, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenber­ger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016,

Art. 107 N 7; Sterchi,

Berner Kommentar 2012, Art. 107 N 6 und 7). Der Umstand, dass das

Schlichtungs- und Gerichtsverfahren insgesamt eineinhalb Jahre dauerte und die

Mieterin zwischenzeitlich eine neue Wohnung suchte und fand, gebietet nicht

zwingend ein Abweichen von der Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens.

Andere besondere Umstände, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens

als unbillig erscheinen lassen (lit. f), liegen klarerweise nicht vor

(vgl. dazu Jenny, a.a.O.,

Art. 107 N 17–22; Sterchi,

a.a.O., Art. 107 N 21–23, wonach die Bestimmung von lit. f «sehr

restriktiv» zu handhaben sei). Demnach ist festzustellen, dass das Zivilgericht

mit zumindest vertretbaren Gründen den Rückzug des Begehrens um

Mängelbeseitigung als Klagerückzug betrachtete und entsprechend bei der

Verteilung der Gerichtskosten berücksichtigte.

7.1.4 Die

Mieterin bemängelt schliesslich, das Zivilgericht habe – angesichts der tiefen

Streitwerte von Klage und Widerklage – zu Unrecht die maximale Gerichtsgebühr

von je CHF 500.– auferlegt. Aufgrund der tiefen Streitwerte hätten die

Gerichtskosten mit höchstens je CHF 200.– festgesetzt werden dürfen

(Berufung, Rz 20).

Die

Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren

Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete

und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die

Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Das

Gerichtsgebührengesetz führt nicht aus, nach welchen Kriterien die

Gerichtskosten im – engen – Rahmen zwischen CHF 200.– und CHF 500.–

zu bemessen sind. Es liegt nahe, auf die üblichen Bemessungsgrundsätze, wie sie

im Reglement über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührenreglement, GGR, SG

154.810) vorgesehen sind, abzustellen. Grundlage für die Bemessung der Gerichtskosten

innerhalb des vom Gerichtsgebührenreglement vorgegebenen Rahmens bilden die

Bedeutung des Falls, der Zeitaufwand des Gerichts, die tatsächliche und

rechtliche Komplexität des Falls und der Streitwert (§ 2 GGR).

Angesichts des

Zeitaufwands des Gerichts und der Komplexität des Falls – der umfassend und

sorgfältig begründete Zivilgerichtsentscheid umfasst 34 Seiten – ist es nicht

zu beanstanden, dass das Zivilgericht den engen Rahmen ausschöpfte und die

Gerichtskosten für Klage und Widerklage mit je CHF 500.– festsetzte. Daran

ändert auch der Umstand nichts, dass der Streitwert für Klage und Widerklage von

CHF 27'500.– auf CHF 20'000.– zu reduzieren ist (vgl. E. 7.1.2).

7.1.5 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Gerichtskosten im Ergebnis zu Recht

mit je CHF 500.– für die Klage und Widerklage festsetzte.

7.2 Im

Berufungsverfahren sind die Gerichtskosten nach den gleichen Grundsätzen wie im

erstinstanzlichen Verfahren zu bemessen (vgl. oben E. 7.1.4).

Angesichts des Gerichtskostenrahmens von CHF 200.– bis CHF 500.– und

aufgrund des Umstands, dass das Berufungsverfahren im Vergleich zum

erstinstanzlichen Klageverfahren etwas beschränkt wurde (vgl. § 16 Abs. 1 lit. c GGR analog), erscheinen Gerichtskosten von

CHF 300.– in Bezug auf die Klage als angemessen. In Bezug auf die

Widerklage sind die Gerichtskosten im Berufungsverfahren am untersten Rand des

Rahmens und somit bei CHF 200.– festzusetzen.

7.3 Die

Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.– und des

zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 500.– sind sodann neu zu verteilen. Die

Mieterin obsiegt teilweise mit ihrem Mietzinsherabsetzungsanspruch (CHF

1'763.–; vgl. oben E. 3), mit ihrem Schadenersatzanspruch (CHF 1’759.–;

vgl. oben E. 4) und unterliegt geringfügig in Bezug auf die

Widerklage des Vermieters (CHF 200.–; vgl. oben E. 6), insgesamt also

mit einem Betrag von CHF 3’722.–. Damit obsiegt sie zu knapp einem Fünftel

(CHF 3’722.– : Streitwert von Klage und Widerklage von CHF 20'000.– =

0,19). Demgemäss trägt sie die Gerichtskosten beider Verfahren von CHF 1'500.–

im Umfang von CHF 1'200.–, der Vermieter im Umfang von CHF 300.–.

Die

Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens sind durch den von der

Mieterin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 500.– vollständig gedeckt.

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 1000.– trägt

die Mieterin somit im Umfang von CHF 700.– und der Vermieter im Umfang von

CHF 300.–.

7.4 In

Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende

Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen

gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: In teilweiser Gutheissung der Berufung werden

die Dispositivziffern 2, 4 und 7 des Zivilgerichtsentscheids vom 22. Juni

2021 ([...]) aufgehoben und wie folgt neu gefasst.

«2. Der Berufungsbeklagte wird verpflichtet,

der Berufungsklägerin CHF 1'759.– zu zahlen.

4. Die bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten hinterlegten Mietzinsen werden im

Umfang von CHF 3’522.– der Berufungsklägerin und im übrigen Umfang dem

Berufungsbeklagten freigegeben.»

«7. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen

Verfahrens werden im Umfang von CHF 700.– der Berufungsklägerin und im

Umfang von CHF 300.– dem Berufungsbeklagten auferlegt.»

Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a

oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder

Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113

BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.