Ausweisung Rechtsschutz in klaren Fällen

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.39

ENTSCHEID

vom 16. September 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, Dr. Patrizia Schmid

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungsklägerin

c/o [...]

Gesuchsgegnerin

gegen

B____ Berufungsbeklagter

[...] Gesuchsteller

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. August 2021

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 3. November 2020 vermietete B____ (Vermieter) der A____ (Mieterin) eine

Liegenschaft an der [...] in [...], umfassend ein Kellerstudio mit Dusche und

Küche sowie eine Waschküche, drei Kellerräume und einen Heizungsraum im

Untergeschoss, eine Wohnung mit Garten im Erdgeschoss sowie je eine weitere

Wohnung im ersten, zweiten und dritten/vierten Stockwerk. Es wurde ein

Nettomietzins in Höhe von monatlich CHF 10'000.– vereinbart. Am 21. Januar

2021 schlossen die Parteien eine weitere Vereinbarung, lautend:

«Hiermit vereinbaren die

beiden Parteien, das gegenseitige Mietverhältnis mit Blick auf die schwierige

Corona-Situation, welche die laufende Bewirtschaftung der Liegenschaft an der [...]

in [...] immer wie schwieriger macht, spätestens per 31.07.2021 im

gegenseitigen Einverständnis aufzulösen.

Die Uebergangsfrist bis

zum 31.07.2021 dient beiden Parteien dazu, geeignete Nachfolge-Lösungen zu

finden, die ggf. auch im Abschluss eines den dannzumal bestehenden

Verhältnissen besser angepassten Mietvertrages bestehen könnte.»

Am 2. August 2021

ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren

Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die beim Vermieter

gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin

die Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe,

sei der Vermieter zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Der

Vermieter wies unter anderem auf Mietzinsausstände (inkl. August 2021) in Höhe

von CHF 32'000.– und offene Nebenkosten sowie eine ausstehende Kaution hin. Mit

Entscheid vom 23. August 2021 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die Räumlichkeiten

bis spätestens Montag, 6. September 2021, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihr

angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid legte die Mieterin am 1. September 2021

Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt ein. Auf die Einholung einer

Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging auf dem

Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einem Mietobjekt und

somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen

Angelegenheit.

In

Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls

Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von

drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,

SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei

Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für

das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe

erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht

Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch

wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom

15.

Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Der Mietzins beläuft sich im

vorliegenden Fall auf CHF 10’000.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen

Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 360’000.–,

womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist.

1.2

Die

Berufung ist innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids und

damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung

mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren

Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92

Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1

Mit

Verfügung vom 3. August 2021 setzte das Zivilgericht der Mieterin eine nicht

erstreckbare Frist von zehn Tagen ab Zustellung der Verfügung, um zum

Ausweisungsgesuch schriftlich Stellung zu nehmen oder eine mündliche

Verhandlung zu verlangen. Diese Verfügung wurde der Mieterin an ihre

Domiziladresse an der [...] in [...] und an die im kantonalen Datenmarkt

verzeichnete Adresse ihres Gesellschafters und Geschäftsführers (nachfolgend

Geschäftsführer) gesendet. Diese Adresse befindet sich im Mietobjekt an der [...]

in [...] und wird von der Mieterin auf ihrer Berufung auch als Absender

angegeben. Die an die Adresse in Basel gesendete Verfügung wurde am 5. August

2021.

dem Geschäftsführer der Mieterin persönlich in Basel zugestellt. Die an

die Domiziladresse in [...] gesendete Verfügung wurde aufgrund eines

Nachsendeauftrags am 9. August 2021 ebenfalls in Basel dem Geschäftsführer

der Mieterin persönlich zugestellt. Die Zustellung in Basel vom 5. August 2021

war rechtsgültig (vgl. zur Möglichkeit der Zustellung an eine andere Adresse

als die im Handelsregister eingetragene Domiziladresse Frei, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 136 ZPO N 5).

Die zehntägige Frist endete damit am 16. August 2021. Mangels eines Hinweises,

welche Zustellung massgebend sei, könnte die Mieterin allerdings davon

ausgegangen sein, dass für die Auslösung des Fristenlaufs der Zeitpunkt der

Zustellung der an ihre Domiziladresse gesendeten Verfügung massgebend sei. In

diesem Fall hätte die zehntägige Frist allenfalls erst am 19. August 2021

geendet. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, weil das mit 20. August

2021.

datierte und am 23. August 2021 der Post übergebene Schreiben vom 20.

August 2021 auch in diesem Fall verspätet wäre.

2.2

Die

Mieterin macht sodann geltend, die Frist von zehn Tagen sei zu kurz gewesen,

weil im August viele Leute Ferien machten. Über das Gesuch des Vermieters um

Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist im

summarischen Verfahren zu entscheiden (Art. 248 lit. b und Art. 257 Abs. 1

ZPO). Erscheint das Gesuch nicht offensichtlich unzulässig oder offensichtlich

unbegründet, so gibt das Gericht der Gegenpartei Gelegenheit, mündlich oder

schriftlich Stellung zu nehmen (Art. 253 ZPO). Die Frist für eine

schriftliche Stellungnahme beträgt in der Regel zehn Tage (Güngerich, in: Berner Kommentar, 2012,

Art. 253 ZPO N 8). Da der Fristenstillstand für das summarische Verfahren nicht

gilt (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO), ändert der Umstand, dass die Frist zumindest

teilweise in eine Zeit gefallen sein mag, in der viele Leute in den Ferien

sind, nichts daran, dass weder die Dauer noch der Zeitpunkt der Ansetzung der

Frist zu beanstanden sind. Die Rüge der Mieterin ist damit unbegründet.

2.3

2.3.1

Die

Mieterin macht geltend, sie habe die mit der Verfügung vom 3. August 2021

angesetzte Frist nicht einhalten können, weil ihr Geschäftsführer im Urlaub

gewesen sei. Der Hotelbeleg werde nachgereicht.

2.3.2

Mit

einer vom 10. August 2021 datierenden Eingabe erklärte der Geschäftsführer der

Mieterin, dass alle Etagen des Mietobjekts nur noch zu Wohnzwecken vermietet

würden. Der Eingabe waren Mietverträge zwischen der Mieterin und ihrem

Geschäftsführer für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, ein Mietvertrag

zwischen der Mieterin und einer Drittperson für das dritte und vierte Stockwerk

sowie der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Mieterin beigelegt. Die Eingabe

wurde ohne Angabe eines Aktenzeichens an das Appellationsgericht gesendet und

am 12. August 2021 der Post übergeben. Sie wurde vom Appellationsgericht

an das Zivilgericht weitergeleitet und von diesem als Stellungnahme im

vorliegenden Verfahren entgegengenommen (angefochtener Entscheid Tatsachen

Ziff. II). Auch wenn die Eingabe fälschlicherweise an das Appellationsgericht

gesendet wurde und darin kein Aktenzeichen angegeben wurde, erscheint es

offensichtlich, dass es sich dabei um eine schriftliche Stellungnahme im Sinn

der Verfügung des Zivilgerichts vom 3. August 2021 handelt. Dementsprechend

beanstandet die Mieterin in ihrer Berufung auch nicht, dass das Zivilgericht

die Eingabe als Stellungnahme entgegengenommen hat. Damit hat die Mieterin in der

Form der Eingabe vom 10. August 2021 fristgerecht eine schriftliche

Stellungnahme im Sinn der Verfügung vom 3. August 2021 eingereicht. Daher

entbehrt ihre Behauptung, sie habe die Frist gemäss der Verfügung vom 3. August

2021.

nicht einhalten können, jeglicher Grundlage.

2.3.3

Mit

einer vom 20. August 2021 datierenden und am 23. August 2021 der Post

übergebenen Eingabe an das Zivilgericht verlangte die Mieterin eine mündliche

Verhandlung und stellte sinngemäss die Verbindlichkeit der schriftlichen Auflösungsvereinbarung

vom 21. Januar 2021 in Frage. Die Eingabe vom 20. August 2021 ging beim

Zivilgericht am 25. August 2021 und damit nach dem angefochtenen Entscheid vom

23.

August 2021 ein. In ihrer Eingabe vom 20. August 2021 äussert sich die

Mieterin in keiner Art und Weise zur Tatsache, dass die am 23. August 2021 der

Post übergebene Eingabe mindestens vier Tage nach Ablauf der mit Verfügung vom

3.

August 2021 angesetzten Frist erfolgt ist. Damit enthält die Eingabe

kein Wiederherstellungsgesuch. Das Vorbringen der Mieterin in der Berufung vom

1.

September 2021, sie habe die mit der Verfügung vom 3. August 2021 angesetzte

Frist nicht einhalten können, weil ihr Geschäftsführer im Urlaub gewesen sei,

könnte hingegen als sinngemässes Gesuch um Wiederherstellung dieser Frist

qualifiziert werden.

Für die

Beurteilung eines Wiederherstellungsgesuchs ist mangels einer abweichenden

Regelung im basel-städtischen Recht das Gericht zuständig, bei dem die

versäumte Frist zu wahren gewesen wäre (vgl. OGer ZH RU180013-O/U vom 19. April

2018.

E. 3.1; Hoffmann-Nowotny/Brunner,

in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art.

149.

N 3; Frei, a.a.O., Art. 149

ZPO N 6). Folglich hätte die Mieterin ein Gesuch um Wiederherstellung der

Frist für die Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch beim Zivilgericht stellen

müssen und ist das Appellationsgericht für ein solches Gesuch nicht zuständig.

Da es sich bei einem Wiederherstellungsgesuch, das bei der Rechtsmittelinstanz

eingereicht wird, nicht um ein Rechtsmittel handelt, das versehentlich bei der

Vorinstanz eingereicht wird, ist das Appellationsgericht nicht verpflichtet,

das Gesuch an das Zivilgericht weiterzuleiten (vgl. AGE DGZ.2020.11 vom 16.

Februar 2021 E. 2.2 mit eingehender Begründung). Im Übrigen ist das allfällige

Wiederherstellungsgesuch der Berufungsklägerin unabhängig von der

Unzuständigkeit des Appellationsgerichts offensichtlich unzulässig und

offensichtlich unbegründet.

Gemäss Art. 148

Abs. 1 ZPO kann das Gericht auf Gesuch einer säumigen Partei eine Nachfrist

gewähren, wenn die Partei glaubhaft macht, dass sie kein oder nur ein leichtes

Verschulden trifft. Das leichte Verschulden umfasst jedes Verhalten, das – ohne

dass es akzeptierbar oder entschuldbar wäre – nicht zum schwerwiegenden Vorwurf

gereicht (BGer 5A_180/2019 vom 12. Juni 2019 E. 3.1). Ein die Wiederherstellung

der Frist ausschliessendes grobes oder schweres Verschulden setzt die

Verletzung einer elementaren Vorsichtsregel voraus, die sich zwingend jeder

vernünftigen Person aufdrängt. Inwiefern die Partei oder ihre Vertretung ein

leichtes oder ein schweres Verschulden trifft, beurteilt sich nach einem

objektivierten Sorgfaltsmassstab. Schlichtes Vergessen einer Frist ohne

mildernde Umstände stellt ein grobes Verschulden dar. Mit einer voraussehbaren

Abwesenheit begründete Säumnis beruht in der Regel auf grobem Verschulden. Das

Verhalten von Hilfspersonen, derer sich eine Partei oder ihre Vertretung zur

Vornahme der versäumten Handlung bedient, wird der Partei oder ihrer Vertretung

wie eigenes Verhalten zugerechnet. Massgebend ist dabei, ob die Partei oder

ihre Vertretung kein oder nur ein leichtes Verschulden getroffen hätte, wenn

sie wie ihre Hilfsperson gehandelt hätte (vgl. zum Ganzen AGE BEZ.2019.28 vom

17.

Juli 2019 E. 3.1.1 mit zahlreichen Nachweisen).

Die materiellen

Voraussetzungen der Wiederherstellung sind von der säumigen Partei glaubhaft zu

machen. Das Gericht darf sich nicht unbesehen auf die Begründung des Wiederherstellungsgesuchs

verlassen. Für den Wiederherstellungsgrund müssen objektive Anhaltspunkte

vorliegen. Im Wiederherstellungsgesuch muss der Grund für die beantragte Wiederherstellung

genau angegeben werden. Zudem ist dieser, soweit möglich, durch entsprechende

Nachweise zu belegen. Dies bedeutet, dass die verfügbaren Beweismittel mit dem

Wiederherstellungsgesuch eingereicht werden müssen. Das Gericht ist nicht

verpflichtet, der Partei Gelegenheit zur Ergänzung des

Wiederherstellungsgesuchs einzuräumen (vgl. zum Ganzen AGE BEZ.2019.28 vom 17.

Juli 2019 E. 3.1.2 mit zahlreichen Nachweisen).

Das

Wiederherstellungsgesuch ist innert zehn Tagen seit Wegfall des Säumnisgrundes

einzureichen (Art. 148 Abs. 2 ZPO). Der Säumnisgrund ist weggefallen, wenn es

der Partei möglich und zumutbar ist, persönlich zu handeln oder eine andere

Person mit der Wahrung ihrer Interessen zu beauftragen und sie erkannt hat oder

hätte erkennen müssen, dass sie die Frist oder den Termin versäumt hat (Frei, a.a.O., Art. 148 ZPO N 35;

vgl. BGer 4A_163/2015 vom 12. Oktober 2015 E. 4.1; Merz, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2.

Auflage, Zürich 2016, Art. 148 N 30).

Spätestens im

Zeitpunkt des Verfassens der Eingabe vom 20. August 2021 war es der Mieterin

möglich und zumutbar, eine Verhandlung zu verlangen oder eine Stellungnahme einzureichen.

Mit der Verfügung vom 3. August 2021 setzte das Zivilgericht der Mieterin eine

Frist von zehn Tagen ab Zustellung der Verfügung an. Die Verfügung wurde dem

Geschäftsführer der Mieterin persönlich zugestellt. Sie wusste daher bereits am

20.

August 2021, dass die Frist spätestens am 19. August 2021 endete (vgl. oben

E. 2.1) und dass ihre Eingabe vom 20. August 2021 verspätet war. Folglich

endete die Frist für ein Wiederherstellungsgesuch spätestens am 30. August

2021.

Die Berufung datiert vom 1. September 2021 und wurde am 3. September am

Schalter des Appellationsgerichts abgegeben. Falls die Berufung als

Wiederherstellungsgesuch qualifiziert wird, ist dieses damit zweifelsfrei

verspätet. Folglich ist das Wiederherstellungsgesuch offensichtlich unzulässig.

Wie vorstehend

festgestellt worden ist, hat die Mieterin die mit der Verfügung vom

3.

August 2021 angesetzte Frist mit ihrer Eingabe vom 10. August 2021

bereits gewahrt (vgl. oben E. 2.3.2). Eine unverschuldete oder nur auf leichtem

Verschulden beruhende Säumnis ist damit von vornherein ausgeschlossen. Im

Übrigen blieb die Mieterin für die behauptete Ferienabwesenheit ihres

Geschäftsführers jegliche näheren Angaben und jeglichen Beweis schuldig. Der

Hotelbeleg, dessen Nachreichung sie in Aussicht stellt, hätte mit dem Gesuch

eingereicht werden müssen. Das Gericht ist nicht verpflichtet, ihr Gelegenheit

zur Nachreichung des Belegs einzuräumen. Selbst wenn der Geschäftsführer der

Mieterin während eines Teils der Frist gemäss der Verfügung vom 3. August 2021

ferienabwesend gewesen wäre, könnte sie daraus nicht ableiten, dass sie an der

Säumnis kein oder nur ein leichtes Verschulden trifft. Die beiden Exemplare der

Verfügung vom 3. August 2021 wurden dem Geschäftsführer der Mieterin persönlich

am 5. und 9. August 2021 in Basel zugestellt. Folglich war der Geschäftsführer

an diesen Tagen offensichtlich nicht ferienabwesend. Gemäss der Datierung des

Schreibens verfasste der Geschäftsführer der Mieterin zudem am 10. August 2021

eine Eingabe an das Appellationsgericht. Irgendein Grund, weshalb es dem

Geschäftsführer der Mieterin nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen wäre, am

5., 9. oder 10. August 2021 eine Eingabe zu verfassen, mit der eine mündliche

Verhandlung beantragt und die Gegenstand der Eingabe vom 20. August 2021

bildenden Behauptungen vorgebracht worden wären, ist nicht ersichtlich und wird

von der Mieterin nicht genannt. Eine allfällige Ferienabwesenheit während eines

Teils der mit Verfügung vom 3. August 2021 angesetzten Frist wäre vorhersehbar

gewesen. Daher wäre es der Mieterin bzw. ihrem Geschäftsführer ohne weiteres

möglich und zumutbar gewesen, einen Vertreter mit der Wahrung der Interessen

der Mieterin zu beauftragen, wenn er sich nicht in der Lage gesehen hätte, ihre

Interessen vor seinem allfälligen Urlaub selbst zu wahren. Aus den vorstehenden

Gründen beruht die Einreichung der Eingabe vom 20. August 2021 nach Fristablauf

auf grobem Verschulden des Geschäftsführers der Mieterin. Dieses wird der

Mieterin zugerechnet. Somit ist ein allfälliges Wiederherstellungsgesuch

offensichtlich unbegründet.

Aus den

vorstehenden Gründen bleibt es dabei, dass die Eingabe der Berufungsklägerin

vom 20. August 2021 verspätet ist. Daher ist sie vom Zivilgericht zu Recht

nicht berücksichtigt worden und auch vom Appellationsgericht im

Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen.

2.4

Ein

Grund, weshalb der angefochtene Entscheid inhaltlich unrichtig sein könnte,

wird in der Berufung nicht genannt. Eine offensichtliche Unrichtigkeit liegt

zweifellos nicht vor. Unter diesen Umständen ist der angefochtene Entscheid

unter Verweis auf die Begründung des Zivilgerichts ohne weiteres zu bestätigen.

3.

Entsprechend dem

Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1

ZPO die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Gerichtskosten

betragen gemäss § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des

Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.–. Aufgrund des

Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort ist dem Berufungsbeklagten

kein Aufwand entstanden und ist ihm folglich keine Parteientschädigung

zuzusprechen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 23. August 2021 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.