Kündigung und Erstreckung des Mietvertrags

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.48

ENTSCHEID

vom 2.

Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagter

[...] Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. August 2021

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietvertrags

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 7. Dezember 2012 mietete A____ (Mieterin) von B____ (Vermieter) eine

3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Am 6. Juni 2020 reichte sie bei der

Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) ein

Schlichtungsgesuch wegen fehlender Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum April

2018 bis März 2019 ein; später erweiterte sie ihr Schlichtungsgesuch

dahingehend, dass der Vermieter zur Herausgabe aller Hauswartungs- und

Gartenunterhaltsverträge und zur Vorlage der detaillierten

Nebenkostenabrechnungen für die gesamte Mietdauer zu verpflichten sei. Mit

Schreiben vom 24. November 2020 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen

dringenden Eigenbedarfs.

Die Mieterin

focht diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. An der

Schlichtungsverhandlung vom 11. Februar 2021 wurde für die Nebenkosten ein

Vergleich gefunden. Mit Urteilsvorschlag vom 12. Februar 2021 hob die

Schlichtungsstelle sodann die Kündigung vom 24. November 2020 als

missbräuchlich auf. Nachdem der Vermieter diesen Urteilsvorschlag abgelehnt

hatte, gelangte er mit Klage vom 7. April 2021 an das Zivilgericht Basel-Stadt.

Er beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 24. November 2020

gültig sei. Mit Klageantwort vom 30. Juni 2021 beantragte die Mieterin, es sei

die Klage abzuweisen; eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu

erstrecken. Am 23. August 2021 führte das Zivilgericht eine

Hauptverhandlung durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte es fest, dass

die Kündigung gültig sei und erstreckte das Mietverhältnis erstmalig bis zum

28. Februar 2022. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich

begründet.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 20. Oktober 2021

Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Darin beantragt sie die

Aufhebung der Kündigung. Eventualiter sei der Zivilgerichtsentscheid aufzuheben

und der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen.

Subeventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis Ende August 2023 zu

erstrecken. Mit Berufungsantwort vom 6. Dezember 2021 beantragt der Vermieter

die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 10.

Januar 2022 hält die Mieterin an ihrer Berufung fest. Die Akten des

Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f., 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der Praxis

des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der

Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni

2019.

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF

1'327.50 (Mietzinsanpassung vom 24. April 2020 [Klageantwortbeilage 3]), so

dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht

wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 1’327.50 = CHF 47’790.–). Auf die im

Dispositiv

Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur

Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GOG, SG 154.100]).

2. Kündigung

des Mietverhältnisses wegen dringenden Eigenbedarfs

2.1 Im

angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in erster Linie die Frage, ob

die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 missbräuchlich sei. Es legte

zu diesem Zweck zunächst die Standpunkte der Parteien dar. Der Vermieter

begründe die Kündigung mit dringendem Eigenbedarf für seine Enkelin. Diese

besuche das Gymnasium in Basel, durchlebe eine schwierige Phase in ihrer

Familie in [...] und befinde sich aus diesem Grund seit Ende März 2021 in

psychotherapeutischer Behandlung. Eine eigene Wohnung in der Nähe der Schule

werde sich stressreduzierend auf sie und ihre Familie auswirken. Die fragliche

Wohnung sei zudem die günstigste in der Liegenschaft des Vermieters. Die

Mieterin wende dagegen ein, dass der Vermieter eine nachvollziehbare

Dringlichkeit nicht darlege. Aus der Länge des Schulwegs ergebe sich keine

Dringlichkeit. Der dringende Eigenbedarf aufgrund der psychotherapeutischen

Behandlung erscheine als vorgeschoben. Auch sei unklar, weshalb die Enkelin in

Basel zur Schule gehe, ob sie arbeite und ob sie die Wohnung selber zahle.

Zudem bestreite die Mieterin, dass die gekündigte Wohnung die günstigste in der

Liegenschaft sei. Bereits im Jahr 2016 habe der Vermieter nach dem

Geltendmachen von Nebenkostenforderungen durch die Mieterin die Kündigung

ausgesprochen, die aber nicht Bestand gehabt habe. Es sei offensichtlich, dass

der wahre Kündigungsgrund darin bestehe, dass der Vermieter eine unliebsame

Mieterin loswerden wolle (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.1). Sodann legte das

Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen ein dringender Eigenbedarf

des Vermieters zu bejahen sei (E. 3.2). Schliessich prüfte es die vorgebrachten

Argumente der Parteien: Im Ergebnis bejahte es einen dringenden

Eigenbedarf, dies im Wesentlichen gestützt auf eine Erklärung der Enkelin vom

2. April 2021, in welcher diese ausführt, aus welchen schulischen, familiären

und persönlichen Gründen sie auf die Wohnung angewiesen sei. Es gebe keinen

Grund, dass diese Erklärung nicht ernstgemeint sei oder nur dazu diene, dem

Vermieter zu helfen, eine unliebsame Mieterin loszuwerden. Die Einwände der

Mieterin zum Einkommen der Enkelin, zur Finanzierung der Wohnung, zur Länge des

Schulwegs, zum Schulort, zur Dauer der psychotherapeutischen Behandlung sowie

zu den Mietzinsen und Wohnflächen der anderen Wohnungen liessen keinen Zweifel

daran aufkommen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf unmittelbar, tatsächlich

und aktuell sei. Von einer Befragung der Enkelin als Zeugin sei abzusehen, da

anzunehmen sei, dass sie die in der Erklärung vom 2. April 2021 gemachten

Aussagen bestätigen würde. Damit sei der dringende Eigenbedarf gegeben und die

Kündigung vom 24. November 2020 gültig (E. 3.3).

In ihrer Berufung

gegen diesen Entscheid wendet die Mieterin im Kern dreierlei ein: Erstens

habe das Zivilgericht zu Unrecht ein Glaubhaftmachen des dringenden

Eigenbedarfs genügen lassen und vom Vermieter nicht den vollen Beweis des

dringenden Eigenbedarfs verlangt. Zweitens belegten der lange Schulweg und die

familiären Probleme der Enkelin keinen dringenden Eigenbedarf. Drittens handle

es sich entgegen der Darstellung des Vermieters bei der Wohnung der Mieterin

nicht um die kleinste und billigste Wohnung in der Liegenschaft. Dem ersten

Einwand wird in E. 2.2.3 nachgegangen. Der zweite und der dritte Einwand

werden in E. 2.3 geprüft.

2.2

2.2.1 Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist

unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist

erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar,

wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des

Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3

lit. a OR).

Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art.

261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR

Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung:

In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren

Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin

abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den

Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der

dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung

hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der

Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit

anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters

(Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der

Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der

Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.3).

2.2.2 Das

Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a

Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches

und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende

Eigenbedarf tatsächlich sein. Die angerufenen Gründe müssen nach

objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus

wirtschaftlichen oder anderen – etwa persönlichen – Gründen vom Vermieter

vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der

vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird

aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der

angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer

4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2).

In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarf unmittelbar und

aktuell sein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist

der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder

weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im

von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der

Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen. Der Eigenbedarf muss

sodann auch aktuell

sein; ein zukünftiger, bloss möglicher Bedarf genügt

nicht (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.1).

2.2.3 Beim Entscheid

über die Frage, ob der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf hat, muss das

Gericht alle erheblichen Umstände des Einzelfalls im Zeitpunkt der Kündigung

würdigen. Dabei verfügt es über einen weiten Ermessensspielraum. Ob ein

dringender Eigenbedarf vorliegt, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in

welchem die Kündigung ausgesprochen wird. Ereignisse, die nach der Kündigung

eintreten, können die Begründung nicht im Nachhinein beeinflussen; sie können

aber die Absichten des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung erhellen (vgl. zum

Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.4).

Im Allgemeinen obliegt es der Empfängerin der Kündigung zu

beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund

erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen;

er hat im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des angegebenen

Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. In diesem Sinn hat der

Kündigende den Kündigungsgrund mindestens glaubhaft zu machen (zum Ganzen vgl.

BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1). Im besonderen Fall der

Kündigung während einer Sperrfrist, die der Vermieter mit dringendem

Eigenbedarf begründet (Art. 271 Abs. 3 lit. a OR), trägt der Vermieter die

Beweislast für seinen dringenden Eigenbedarf (BGE 142 III 336 E. 5.2.4). Beim

anwendbaren Beweismass stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Einklang mit

den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Kündigungsgrund des dringenden

Eigenbedarfs lediglich glaubhaft machen oder ob er diesen strikt beweisen muss.

Das Bundesgericht spricht in diesem Zusammenhang regelmässig davon, dass der

Vermieter den dringenden Eigenbedarf aufzeigen («démontrer») (vgl. etwa BGer

4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.3; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015

E. 2.2) oder erstellen muss («établir») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom

24. Oktober 2007 E. 5.2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; BGer

4A_23/2009 vom 24. März 2009 E. 3.1; BGer 4A_447/2013 vom 20. November 2013 E. 4.1; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E.

2.2; BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.1). Zuweilen führt das

Bundesgericht auch aus, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf

«behaupten» und «belegen» muss (BGer 4A_284/2019 vom 1. Oktober 2019 E. 2.3.1;

so auch Higi, Zürcher Kommentar,

4. Auflage 1996, Art. 271a OR N 204). Eine vertiefte

Auseinandersetzung mit der Frage des Beweismasses im Rahmen von Art. 271a Abs.

3 lit. c OR findet sich in den genannten Entscheiden nicht. Die Frage kann

letztlich auch offenbleiben, da der Vermieter im vorliegenden Fall einen

dringenden Eigenbedarf jedenfalls hinreichend behauptet und belegt hat (vgl.

nachfolgende E. 2.3).

2.3

2.3.1 Im

vorliegenden Fall fragt sich, ob der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung – am

24. November 2020 – einen dringenden Eigenbedarf im Sinn der in E. 2.2

dargelegten Grundsätze hatte und diesen hinreichend behauptet und belegt hat.

Es ist im Folgenden zu prüfen, ob sein Eigenbedarf beziehungsweise derjenige

seiner Enkelin tatsächlich, aktuell und unmittelbar war.

2.3.2 In

sachlicher Hinsicht ist ein dringender Eigenbedarf im Sinn eines tatsächlichen

Bedarfs zu bejahen. Der geltend gemachte Grund – der Wunsch der Enkelin des

Vermieters, eine Wohnung in der Nähe ihrer Schule zu beziehen und dem

belastenden Verhältnis zur Familie aus dem Weg zu gehen – hat ohne Weiteres

eine gewisse Bedeutung und ist in diesem Sinn tatsächlich. Ihren Wunsch erläuterte

die Enkelin eingehend in einer Erklärung vom 2. April 2021 (Klagebeilage 12).

Auf diese Erklärung stellte auch das Zivilgericht massgeblich ab

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3).

Die Mieterin

zieht die Erklärung der Enkelin sowohl in Bezug auf die Länge des Schulwegs als

auch in Bezug auf die familiären Probleme in Zweifel. In Bezug auf den Schulweg

macht die Mieterin geltend, es sei nicht ersichtlich, weshalb dieser – nach

beinahe 3 ¾ Jahren – plötzlich nicht mehr zumutbar sein soll. Zudem sei die

Angabe in der Erklärung der Enkelin vom 2. April 2021 insofern nachweislich

falsch, als das Tram nach [...] nicht wie behauptet im 30-Minuten-Takt, sondern

im 15-Minuten-Takt verkehre. Der Wunsch der Enkelin, die fragliche Wohnung in

Anspruch zu nehmen, sei vor diesem Hintergrund nicht dringend. Die Begründung

des Eigenbedarfs mit dem Schulweg erscheine in dieser Situation und angesichts

des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Schlichtungsgesuch der Mieterin

und der Kündigung des Vermieters als vorgeschoben (Berufung, Rz 9). Der Vorwurf

der Mieterin, die Erklärung der Mieterin sei in Bezug auf die Länge des

Schulwegs nachweislich falsch, ist unzutreffend: Wie sich dem von der Mieterin

eingereichten Haltestellenfahrplan (Klageantwortbeilage 2) unschwer entnehmen lässt,

verkehrt die Tramlinie 10 grundsätzlich im 15-Minuten-Takt, wobei aber nur

jedes zweite Tram bis nach [...] fährt. Damit gilt für die Fahrt vom Schulort

Basel zum bisherigen Wohnort der Enkelin tatsächlich ein 30-Minuten-Takt.

Sodann ist auch die Angabe der Enkelin nachvollziehbar, dass sie in der Stadt

oft 30 Minuten auf das Tram nach [...] warten müsse. Es ist somit nicht zu

beanstanden, dass das Zivilgericht auf die Erklärung der Enkelin abstellte,

wonach ihr Schulweg mit einer Fahrzeit von 40 Minuten verbunden sei und sie in

der Stadt oft weitere 30 Minuten auf das Tram warten müsse

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3 S. 6 f.).

In Bezug auf die

familiären Probleme der Enkelin kritisiert die Mieterin die Bestätigung von [...],

Fachpsychologin für Psychotherapie, vom 17. Mai 2021 (bei den Beilagen, die der

Vermieter an der Hauptverhandlung vom 23. August 2021 einreichte). Darin

bestätigt diese, dass die Enkelin sich seit dem 26. März 2021 aufgrund einer

mittelgradigen depressiven Episode in ambulanter psychotherapeutischer

Behandlung befinde. Die Mieterin vermisst in dieser Bestätigung Ausführungen zu

den Gründen der depressiven Episode, zu deren Dauer und zur Frage, ob ein

Wohnungswechsel der depressiven Episode Einhalt gebieten könne. Sodann stellt

die Mieterin in Frage, weshalb die familiären Probleme ausgerechnet am 24.

November 2020 – dem Tag der Kündigung – einen weiteren Verbleib im Haus der

Familie in [...] unzumutbar machen sollten, zumal es dort bei einer Wohnfläche

von 107 m2 «genügend Rückzugsmöglichkeiten» gebe. Schliesslich

seien die tatsächlichen Bedürfnisse der Enkelin am Tag der Kündigung unklar

geblieben, und es sei auch einigermassen erstaunlich, dass sie bisher keine

Suchbemühungen angestellt habe (Berufung, Rz 10 und 11). Diese Ausführungen

stellen das Vorliegen eines tatsächlichen Eigenbedarfs der Enkelin nicht in

Frage: Die Bestätigung der Fachpsychologin vom 17. Mai 2021 steht im Einklang

mit der Erklärung der Enkelin vom 2. April 2021. Anders als die Mieterin

anzunehmen scheint, setzt das Behaupten und Belegen eines tatsächlichen

Eigenbedarfs nicht voraus, dass ein solcher von einer Psychologin oder einem

Psychiater bescheinigt wird. Die eingehende und plausible Erklärung der Enkelin

vom 2. April 2021 und die Bestätigung der Fachpsychologin vom 17. Mai 2021

bilden im vorliegenden Fall eine völlig ausreichende Grundlage zur Bejahung

eines tatsächlichen Eigenbedarfs. Der Vermieter beziehungsweise seine Enkelin

sind nicht gehalten, darüber hinaus sämtliche Fragen zu beantworten, welche die

Mieterin interessieren, aber für die Abklärung des Eigenbedarfs nicht notwendig

sind.

Die Mieterin

macht schliesslich geltend, dass die Liegenschaft des Vermieters über insgesamt

vier 3-Zimmerwohnungen verfüge. Die Kündigung der fraglichen Wohnung der

Mieterin habe der Vermieter damit begründet, dass diese Wohnung die kleinste

und billigste sei. Die Mieterin räumt zwar ein, dass die anderen Wohnungen

knapp 7 m2 grösser seien. Sie macht aber geltend, dass die

anderen Wohnungen referenzzinssatz- und teuerungsbereinigt je rund CHF 40.–

günstiger seien als ihre Wohnung. Entgegen den zivilgerichtlichen Ausführungen

spiele dies sehr wohl eine Rolle bei der Beurteilung, ob der Eigenbedarf

vorgeschoben sei (Berufung, Rz 12). Diese Ausführungen der Mieterin zum

Mietzins der anderen Wohnungen sind spekulativ und wenig plausibel; es leuchtet

nicht ein, dass die anderen Wohnungen, die unbestrittenermassen merklich

grösser und überdies auch besser gelegen sind als die fragliche Wohnung (1. bis

3. Stock gegenüber Erdgeschoss), einen geringeren Mietzins abwerfen sollten.

Die Ausführungen sind somit nicht geeignet, den geltend gemachten Eigenbedarf

nicht als tatsächlich, sondern nur als vorgeschoben zu erachten.

Aufgrund der vom

Vermieter dargelegten und belegten Umstände – langer Schulweg der Enkelin,

familiäre Probleme – ist ein tatsächlicher Eigenbedarf zu bejahen. Vom

Vermieter beziehungsweise von seiner Enkelin kann in dieser Situation

vernünftigerweise nicht verlangt werden kann, dass sie zu Gunsten der Mieterin

auf den Gebrauch der Wohnung verzichten. Eine Zwangs- oder Notlage wird nicht

verlangt. Der vorliegende Fall reiht sich denn auch zwanglos in eine Vielzahl

ähnlich gelagerter Fällen ein, in welchen das Bundesgericht einen tatsächlichen

Eigenbedarf bejahte:

- Der

Vermieter wollte seiner Tochter, die verstörende Erlebnisse bei ihrer Mutter

hinter und den Beginn der Lehre vor sich hatte, ermöglichen, eine Wohnung zu

beziehen, die sich in der Nähe des Lehrbetriebs, des Vermieters und der Grosseltern

der Tochter befand (BGer 4C.388/2005 vom 20. Februar 2006 E. 2.3).

- Der

Vermieter wollte es seiner Tochter, die gerade ihr Universitätsstudium

abgeschlossen hatte, ermöglichen, das Elternhaus zu verlassen und mit ihrem

Freund zusammenzuziehen (BGer 4C.17/2006 vom 27. März 2006 E. 3.4.1).

- Der

Vermieter beabsichtigte, nach seinem befristeten Einsatz als IKRK-Delegierter

in Brasilien, dauerhaft nach Genf zurückzukehren und in seine dortige Wohnung

einzuziehen; es spielte keine Rolle, dass der Vermieter über eine zweite – von

seiner Tochter bewohnte – Wohnung in Genf verfügte (BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni

2016 E. 2.4).

2.3.3 In

zeitlicher Hinsicht ist sodann die Unmittelbarkeit und Aktualität des

Eigenbedarfs zu prüfen. Im Rahmen der Unmittelbarkeit des Eigenbedarfs ist zu

beurteilen, ob es dem Vermieter im Kündigungszeitpunkt – am 24. November 2020 –

zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst

dann zu kündigen (vgl. oben E. 2.2.2). Im vorliegenden Fall wurde durch das

Schlichtungsgesuch der Mieterin vom 6. Juni 2020 (Nebenkostenabrechnung)

eine dreijährige Kündigungssperrfrist ausgelöst (vgl. Art. 271a Abs. 1

lit. d OR). Dieses Schlichtungsverfahren wurde mit Vergleich vom 11.

Februar 2021 beendet, so dass die Kündigungssperrfrist voraussichtlich bis zum

11. Februar 2024 gedauert hätte (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziffer 4 OR). Im

Kündigungszeitpunkt war es dem Vermieter offensichtlich nicht zuzumuten, die

über dreijährige Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen.

Insofern liegt auch ein unmittelbarer Eigenbedarf vor.

Im Rahmen der

Aktualität des Eigenbedarfs ist zu beurteilen, ob lediglich ein zukünftiger,

bloss möglicher Bedarf vorliegt (vgl. oben E. 2.2.2). Ein aktueller

Eigenbedarf ist im vorliegenden Fall ohne Weiteres zu bejahen: Aufgrund des

langen Schulwegs und der familiären Probleme bestand im Zeitpunkt der Kündigung

nicht bloss ein künftiges, sondern ein aktuelles Bedürfnis der Enkelin des

Vermieters, die Wohnung der Mieterin zu beziehen. Dass der Eigenbedarf in der

Zukunft liege und nicht aktuell sei, wird von der Mieterin denn auch zu Recht

nicht vorgebracht.

2.3.4 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zu Recht einen tatsächlichen,

unmittelbaren und aktuellen Eigenbedarf bejahte und damit die angefochtene

Kündigung als gültig erachtete (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3).

3. Erstreckung

des Mietverhältnisses

Nachdem das

Zivilgericht die Kündigung als gültig beurteilt hatte, prüfte es die Frage der

Erstreckung des Mietverhältnisses. Es legte zunächst die Grundsätze der

Erstreckung und den Standpunkt der Mieterin dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1

und 4.2). Aufgrund der konkreten Umstände – deutlich eingeschränkte

Möglichkeiten der Mieterin auf dem Wohnungsmarkt (Mietzins von CHF 1'100.– oder

etwas mehr, erfolglose Suchbemühungen, Verlustschein über CHF 11'738.60,

aber geregeltes Einkommen von rund CHF 3'200.–) und dringender Eigenbedarf,

aber keine Notlage des Vermieters – sei eine Erstreckung zu gewähren. Da eine

zuverlässige Prognose nicht möglich sei, bis wann die Mieterin eine neue

Wohnung gefunden habe, und da der Eigenbedarf keinen langen Aufschub dulde, sei

eine relativ kurze erstmalige Erstreckung von sechs Monaten bis Ende Februar

2022 angemessen (E. 4.3 bis 4.5).

Die Mieterin

führt in ihrer Berufung zunächst aus, dass das Zivilgericht angesichts der

ungewissen Prognose zu Recht eine erstmalige Erstreckung gewährt habe. Sie

verweist sodann auf ihre knappen finanziellen Mittel, auf den ausgetrockneten

Wohnungsmarkt, ihre erfolglosen Suchbemühungen und ihre angeschlagene

Gesundheit (Berufung, Rz 14 erster Abschnitt). Diese Umstände auf Seiten der

Mieterin berücksichtigte das Zivilgericht vollumfänglich – mit Ausnahme der

angeschlagenen Gesundheit. Die Mieterin legt nicht dar, dass sie ihren

Gesundheitszustand bereits vor Zivilgericht behauptet und belegt hat. Demgemäss

ist anzunehmen, dass das Zivilgericht die von der Mieterin vorgetragenen

Umstände vollständig berücksichtigte.

Die Mieterin

führt sodann aus, dass der Eigenbedarf des Vermieters nicht dringend sei

(Berufung, Rz 14 zweiter Abschnitt). Wie ausgeführt wurde, trifft diese

Auffassung der Mieterin nicht zu (vgl. oben E. 2). Das Zivilgericht

berücksichtigte demgemäss zu Recht das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs.

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Umstände, die bei der Art und Dauer

der Erstreckung zu berücksichtigen sind, vollständig und zutreffend

berücksichtigte und die erstmalige Erstreckung von sechs Monaten jedenfalls

nicht als unangemessen kurz erscheint. Für die von der Mieterin verlangte

erstmalige Erstreckung von 2 ½ Jahren fehlt es an einer Grundlage.

4. Entscheid

und Prozesskosten

4.1 Aus

diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung vom

24. November 2020 zu Recht als gültig erachtete. Demgemäss ist der

angefochtene Zivilgerichtsentscheid vom 23. August 2021 zu bestätigen und die

dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

4.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis

CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die

Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5.

Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der Nettomonatsmietzins CHF 1'077.50

(Mietzinsanpassung vom 20. April 2020 [Klageantwortbeilage 3]), so dass § 2a

Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die Gerichtskosten

für das Berufungsverfahren auf CHF 300.– festzusetzen.

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 23. August 2021 wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.