Mietvertrag

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.49

ENTSCHEID

vom 23. November 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer,

lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.

Johannes Hermann

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

Widerbeklagter

[...]

gegen

B____ AG

Berufungsbeklagte

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

Widerklägerin

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 15. September 2021

betreffend Mietvertrag

Sachverhalt

Sachverhalt

Am 29. August

2018 stellte A____ (nachfolgend Kläger bzw. Berufungskläger) vor der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten folgende gegen die B____ AG (nachfolgend

Beklagte bzw. Berufungsbeklagte) gerichteten Rechtsbegehren:

«1. Es sei

festzustellen, dass die in Bezug auf die 3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss der

Liegenschaft [...]strasse 13a, Basel, der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem

Kläger als Mieter besteht.

2. Es sei

festzustellen, dass die in Bezug auf die Wohnung im 5. Obergeschoss der

Liegenschaft [...]strasse 19, Basel einschliesslich Dachterrasse über dem

Hinterhaus der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem Kläger besteht.

3. Es sei

festzustellen, dass in Bezug auf die Garage/Abstellraum im Erdgeschoss der

Liegenschaft [...]strasse 19, Basel der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem

Kläger besteht.

4. Es sei die

Beklagte zu verpflichten, dem Kläger innert 10 Tagen seit Rechtskraft des

Entscheids dauernd Zugang zu den Mietobjekten gemäss Ziffer 1. und 3. zu

verschaffen und ihm die dafür notwendigen Schlüssel und/oder Zugangscodes zu

übergeben.

5. Unter

o/e-Kostenfolge für die Beklagte.»

Nachdem

anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 13. November 2018 keine Einigung

zwischen den Parteien zustande gekommen war, stellte die Schlichtungsstelle dem

Kläger am 14. November 2018 die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. Dezember

2018 gelangte der Kläger an das Zivilgericht Basel-Stadt als Mietgericht und

hielt an den bei der Schlichtungsstelle gestellten Begehren fest. Nach einem

gescheiterten Vergleichsversuch stellte die Beklagte mit Klageantwort und

Widerklage vom 20. September 2019 folgende Rechtsbegehren:

«1. Die Klage sei

abzuweisen.

2. Widerklageweise

sei der Kläger unter Androhung der Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB (Busse)

zu verurteilen, der B____ AG eine Besichtigung der von ihm genutzten Räume im

5. und 6. Obergeschoss sowie der Galerie in der Liegenschaft [...]strasse 19,

Basel, zu gestatten, und zwar zu den üblichen Geschäftszeiten an einem von ihm

selbst festzulegenden Tage ausser Samstagen, Sonntagen und Feiertagen binnen 60

Tagen nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des Urteils. Für den Fall, dass der

Kläger die Besichtigung binnen 60 Tagen nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des

Urteils nicht gestattet hat, seien geeignete Massnahmen zur Realvollstreckung

gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO im Urteil vorzusehen.

3. Sollte das

Rechtsbegehren 2 des Klägers in Bezug auf die Wohnung im 5. Obergeschoss des

Hauses [...]strasse 19 gutgeheissen werden, so sei der Kläger widerklageweise

zur Bezahlung von CHF 190'125.– zu verurteilen, zuzüglich Zins zu 5 % seit dem

21. März 2017 (mittlerer Verfalltag); Mehrforderung vorbehalten.

4. Unter o.e.

Kostenfolge, einschliesslich MWST.»

Die

Verfahrensleiterin des Zivilgerichts schränkte das Verfahren auf die

Rechtsbegehren der Klage ein (Verfügung vom 25. Februar 2020). In der Replik vom

20. April 2020 passte der Kläger die Rechtsbegehren der Klage folgendermassen

an:

«[…] Ziffer 2 der Rechtsbegehren wird

dahin geändert, dass die Wohnung im 5. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse

19 auch Räume mitumfasst, die sich im Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse

23 befinden, sowie ein Kellerabteil, das sich im Untergeschoss der Liegenschaft

[...]strasse 19 befindet.

Ziffer 4 der Rechtsbegehren wird

insofern in einen Eventualantrag abgeändert, als neu primär beantragt wird, das

Begehren um Zugang zu den Räumlichkeiten der Liegenschaft [...]strasse 13a

zufolge Anerkennung durch die Beklagte als erledigt abzuschreiben.»

Der Kläger erhielt

am 24. Juni 2020 einen Badge für die Liegenschaft [...]strasse 13a sowie einen

Schlüssel zur Garage an der [...]strasse 12. Die Beklagte beantragte mit Duplik

vom 20. August 2020 die Abweisung der Klage. Mit Verfügung vom 29. Juli 2021

beschränkte die Verfahrensleiterin das Verfahren auf die Frage der sachlichen

Zuständigkeit des Mietgerichts. Die Parteien verzichteten auf die Durchführung

einer Verhandlung. Mit Entscheid vom 15. September 2021 trat das Zivilgericht

auf die Klage nicht ein. Es auferlegte die Gerichtskosten von CHF 500.– dem Kläger

und sprach keine Parteientschädigung zu.

Gegen diesen

Entscheid erhob der Kläger am 20. Oktober 2021 Berufung beim

Appellationsgericht. Darin beantragt er, es seien der Entscheid des

Zivilgerichts aufzuheben und die Sache an dieses zurückzuweisen, damit es auf

die Klage eintrete und im vereinfachten Verfahren materiell darüber entscheide.

Mit Berufungsantwort vom 18. Januar 2022 beantragt die Berufungsbeklagte die Abweisung

der Berufung. Hierzu replizierte der Berufungskläger mit Eingabe vom 14.

Februar 2022. Die Berufungsbeklagte nahm dazu mit Eingabe vom 28. Februar 2022

Stellung. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Vorakten auf dem

Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen

erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

Streitgegenstand

des vorinstanzlichen Verfahrens waren gemäss der Klage vom 17. Dezember 2018 bzw.

der Änderung der Rechtsbegehren 2 und 4 in der Replik vom 20. April 2020 die

Fragen, ob

- in Bezug auf

eine Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten

an der [...]strasse 13a in Basel ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger als

Mieter besteht (Rechtsbegehren 1);

- in Bezug auf

eine Wohnung im 5. Obergeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten an der [...]strasse

19.

einschliesslich Dachterrasse über dem Hinterhaus der Berufungsbeklagten ein

Mietverhältnis mit dem Berufungskläger besteht, das auch Räume, die sich im

Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 23 befinden, sowie ein Kellerabteil,

das sich im Untergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 befindet,

mitumfassen soll (Rechtsbegehren 2 mit der Änderung gemäss Replik);

- in Bezug auf

die Garage bzw. den Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten

an [...]strasse 19 ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger besteht

(Rechtsbegehren 3);

- das Begehren um

Zugang zu den Mietobjekten gemäss Rechtsbegehren 1 und 3 zufolge Anerkennung

durch die Berufungsbeklagte als erledigt abzuschreiben sei (Rechtsbegehren 4

mit der Änderung gemäss Replik).

Unter den

Parteien war im angefochtenen Verfahren unbestritten, dass der Streitwert der zuletzt

aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sich auf über CHF 30'000.– beläuft. Damit ist

die Streitwertgrenze für die Berufung erreicht. Die Berufung wurde form- und

fristgerecht eingereicht.

Aus der Pflicht

zur Begründung des Rechtsmittels (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ergibt sich, dass die

Berufung ein Rechtsbegehren enthalten muss. Wegen der grundsätzlich

reformatorischen Natur der Berufung darf sich der Berufungskläger in der Regel

nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die

Rückweisung der Sache an die erste Instanz zu beantragen, sondern muss er

grundsätzlich einen Antrag in der Sache stellen (statt vieler AGE ZB.2020.39 vom

3.

April 2021 E 1.4.1). Da das angerufene Zivilgericht mangels Zuständigkeit

auf die Klage nicht eingetreten ist, ist vorliegend kein reformatorischer

Entscheid des Appellationsgerichts in der Sache möglich. Somit ist der Antrag,

den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache an das Zivilgericht

zurückzuweisen, damit dieses auf die Klage eintrete und darüber entscheide,

nicht zu beanstanden. Auf die Berufung ist einzutreten. Zuständig zu deren

Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer

6.

des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Der

Entscheid des Zivilgerichts

2.1

Das

Zivilgericht erwog, dass strittig sei, welche Verfahrensart anwendbar sei und

damit, welche Abteilung des Zivilgerichts zuständig sei. Das angerufene Einzelgericht

sei gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO zuständig für Klagen im vereinfachten Verfahren

bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.– sowie in den Fällen von Art. 243 Abs.

2.

lit. b bis d ZPO unabhängig vom Streitwert (§ 71 Abs. 1 Ziffer 1 lit. a GOG).

Der Streitwert der klägerischen Rechtsbegehren übersteige unbestrittenermassen

die Grenze von CHF 30'000.– (Entscheid des Zivilgerichts, E. 2).

2.2

Das

Zivilgericht prüfte in der Folge, ob Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO seine sachliche

Zuständigkeit begründe. Gemäss dieser Bestimmung gelte das vereinfachte

Verfahren für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen ohne Rücksicht auf

den Streitwert, sofern der Kündigungsschutz betroffen sei (Entscheid des

Zivilgerichts, E. 4.1). Einleitend gab das Gericht die Standpunkte der Parteien

wieder (E. 4.2):

Der Kläger mache

geltend, dass er nach der Geburt seiner Tochter in eine Wohnung im angrenzenden

Gebäude Nr. 19 gezogen sei. Er und seine Familie hätten aber die vormalige

Wohnung weiterhin genutzt und als Gegenleistung dafür Dienstleistungen erbracht,

sodass von einem faktischen Mietverhältnis auszugehen sei. Seine Familie habe ab

2009.

die Räumlichkeiten im 5. und 6. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse

19.

beziehen können. Seine Wohnung in der Liegenschaft 13a habe er aber auch

nach dem Umzug beibehalten, da er weiterhin die Kunstsammlung seiner Mutter betreut

und gepflegt sowie Unterhalts- und Betreuungsfunktionen in der Liegenschaft 13a

wahrgenommen habe. Er habe die Wohnung regelmässig genutzt, bis ihm der Zutritt

verwehrt worden sei. Selbst wenn er die Wohnung nicht benutzt hätte, stände

dies einem Mietverhältnis nicht entgegen. Auch in Bezug auf die Garage bzw. den

Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 liege ein

Mietvertrag vor. Dieser Raum sei schon zur Zeit, als seine Eltern das Haus

bewohnt hätten, als Garage für das Familienauto genutzt worden. Diese Nutzung

habe er seit Jahrzehnten in Absprache mit seiner Mutter weitergeführt und dort

sein Auto sowie Fahrräder eingestellt. Beim Umzug an die [...]strasse 19 sei

die Nutzung beibehalten worden. Die Beklagte anerkenne, dass er in besagtem

Raum während Jahren sein Auto abgestellt habe. Der Rechtsgrund dafür sei Miete

gewesen. Die Abgeltung sei jeweils in derjenigen für die beiden Wohnungen mit

enthalten gewesen. Das seit ca. 2000 geltende Regime sei von Anfang an immer

vom zustimmenden Willen aller Familienmitglieder und damit von allen Aktionären

und Verwaltungsräten der Beklagten getragen gewesen. Es bestehe ein durch

Konsens zustande gekommener Mietvertrag betreffend die Räumlichkeiten.

Die Beklagte –

so das Zivilgericht – bestreite, dass ein Mietvertrag über die Räumlichkeiten, die

vom schriftlich vorliegenden Mietvertrag nicht umfasst seien, konkludent

zustande gekommen sei. Es werde bestritten, dass ein Konsens darüber bestanden

habe, dass der Kläger über 400 m2 Wohnfläche und weitere

Nebenflächen mitten in der Innenstadt für einen Mietzins von CHF 2'000.– pro

Monat mieten könne. Die Beklagte bestreite auch, dass der Kläger weitere

Gegenleistungen erbracht habe. Weder der Unterhalt noch die Bewachung einer

vermieteten Wohnung noch die Betreuung der Kunstsammlung seien Sache der

Beklagten.

2.3

In

der Folge analysierte das Zivilgericht die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum

Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Es gelangte

zum Schluss, dass eine Streitigkeit dann unter den Begriff «Kündigungsschutz»

falle, wenn es um die Beendigung eines Mietverhältnisses gehe. Auch die Frage,

ob überhaupt ein Mietverhältnis bestehe, könne in einem solchen Verfahren

vorfrageweise geprüft werden, wenn die Beendigung eines allfälligen Mietverhältnisses

zur Diskussion stehe. Bei den vom Bundesgericht behandelten Fällen sei es aber

nie allein um die Frage gegangen, ob überhaupt ein Mietverhältnis bestehe

(Entscheid des Zivilgerichts, E. 5.1 f.).

2.4

Mit

den Rechtsbegehren 1 und 3 verlange der Kläger – so das Zivilgericht weiter –

die Feststellung, dass ein Mietverhältnis bestehe. Es gehe somit nicht um die

Beendigung eines allfälligen Mietverhältnisses, sondern darum, ob überhaupt ein

Mietvertrag zustande gekommen sei. Diese Frage falle nicht unter Art. 243 Abs.

2.

lit. c ZPO. Auch im Rahmen des Rechtsbegehrens 4 auf Zutritt zu den

Räumlichkeiten sei vorfrageweise zu prüfen, ob zwischen den Parteien ein

Vertragsverhältnis bestehe und welcher Rechtsnatur dieses sei. Allenfalls

könnte auch eine Besitzesschutzklage vorliegen. Auch eine solche falle nicht

unter den Begriff des Kündigungsschutzes, bei dem es um die Beendigung eines

Mietverhältnisses gehe. Würde man der Argumentation des Klägers folgen, müssten

sämtliche Klagen, bei denen vorfrageweise zu prüfen sei, ob ein Mietverhältnis

bestehe, unter den Begriff des Kündigungsschutzes fallen. Dies würde

beispielsweise auch für Fälle gelten, in denen jemand Mietzins für das Überlassen

von Räumlichkeiten fordere. Es sei offensichtlich, dass dies nicht dem Willen

des Gesetzgebers entspreche. Darüber hinaus komme in Bezug auf das Rechtsbegehren

1.

das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO auch deshalb

nicht zur Anwendung, weil der Kläger nicht substanziiert behaupte, dass es sich

bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten an der [...]strasse 13a um Wohn- oder

Geschäftsräume handle (Entscheid des Zivilgerichts, E. 5.3–5.5).

2.5

Sodann

untersuchte das Zivilgericht, ob das Rechtsbegehren 2 des Klägers den

Kündigungsschutz betreffe. Hier verlange der Kläger die Feststellung, dass in

Bezug auf die Wohnung im 5. OG der Liegenschaft [...]strasse 19, einschliesslich

der Dachterrasse über dem Hinterhaus, ein Mietvertrag mit der Beklagten

bestehe. Der Kläger nutze nach seinen Angaben auch den 5. Stock als

Familienwohnung. In der Replik verlange er ergänzend die Feststellung, dass der

Kellerraum im UG der [...]strasse 19 sowie die Räumlichkeiten im Dachgeschoss

der Liegenschaft [...]strasse 23 in das Mietverhältnis eingeschlossen seien.

Die Beklagte bestreite das geltend gemachte Mietverhältnis. Das Zivilgericht

kam zum Ergebnis, dass es auch bezüglich der Wohnung im 5. OG, der Dachterrasse

und der geltend gemachten Nebenräume nicht um die Frage der Beendigung eines

allfälligen Mietverhältnisses gehe, sondern vielmehr um die Frage, ob

betreffend diese Räumlichkeiten überhaupt ein Mietverhältnis zustande gekommen

sei. Dies falle nicht unter den Begriff des Kündigungsschutzes. Daran ändere

auch nichts, dass der Kläger die Räumlichkeiten im 5. OG derzeit offenbar tatsächlich

bewohne. Die Beklagte habe bis heute nie verlangt, dass der Kläger ausziehe. Vielmehr

scheine die Beklagte bereit zu sein, dem Kläger die Räumlichkeiten zur Nutzung

zu überlassen, sofern dieser ihr den von einem Mieter geschuldeten Zutritt zur

Wohnung gewähre und einen angemessenen Mietzins entrichte (Entscheid des

Zivilgerichts, E. 6).

2.6

Zusammenfassend

hielt das Zivilgericht fest, dass die vom Kläger gestellten Begehren in einem

ordentlichen Verfahren zu behandeln seien. Da die Parteien einig zu sein schienen,

dass der Streitwert über CHF 100'000.– betrage, wäre die Kammer des

Zivilgerichts zuständig. Mangels sachlicher Zuständigkeit könne das angerufene

Einzelgericht somit auf die Klage nicht eintreten (Zivilgerichtsentscheid, E.

7.1).

3.

Die

Standpunkte der Parteien

3.1

Der

Berufungskläger rügt in seiner Berufung, dass das Zivilgericht zu Unrecht auf

die Klage nicht eingetreten sei. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz komme

vorliegend nicht das ordentliche Verfahren, sondern gemäss Art. 243 Abs. 2 lit.

c ZPO das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.

Mit der zu

beurteilenden Klage beantrage er – so der Berufungskläger – die Feststellung

verschiedener Mietverhältnisse. Daher falle die Klage unter den Begriff des

Kündigungsschutzes. Indem das Zivilgericht anders entschieden habe, habe es die

bundesgerichtliche Rechtsprechung willkürlich und falsch ausgelegt (Berufung,

Rz. 7). Das Bundesgericht habe erwogen, dass dann von einem Klageverfahren auszugehen

sei, das den Kündigungsschutz gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO betreffe, wenn

sich das Gericht über das Ende eines Mietverhältnisses äussern müsse, sei es

wegen einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung oder des Fehlens

eines Vertragsverhältnisses oder des Ablaufs der vereinbarten Dauer eines

befristeten Mietvertrags (BGer 4A_47/2016 vom 3. Oktober 2016 E. 3.1). Damit habe

das Bundesgericht klargestellt, dass auch Angelegenheiten wie die vorliegende,

in denen die Existenz eines Mietvertrages streitig sei, unter den Begriff des Kündigungsschutzes

falle (Berufung, Rz. 8).

Die äusserst

weite Auslegung des Begriffs des Kündigungsschutzes erscheine als logische

Konsequenz des gesetzgeberischen Willens, finanziell schwächere Parteien vor

Ungemach zu schützen und ihnen einen einfachen und kostengünstigen Weg zur

Überprüfung und Beurteilung ihrer Ansprüche in die Hand zu geben (Berufung, Rz.

9). Dass die von der Berufungsbeklagten widerklageweise geltend gemachten

Rechtsbegehren nicht im gleichen Verfahren behandelt werden könnten, sei nicht

relevant. Dies habe der Gesetzgeber zum Schutz der schwächeren Partei so

gewollt (Berufung, Rz. 10).

Die

Argumentation des Zivilgerichts, wonach es bei den vom Bundesgericht unter Art.

243.

Abs. 2 lit. c ZPO subsumierten Fällen immer um die Beendigung eines

Mietverhältnisses gegangen sei, sei willkürlich und falsch. Tatsächlich könne

ein nicht bestehendes Mietverhältnis nicht beendet werden, da es nie existiert

habe. Auch vorliegend gehe es nicht um eine Beendigung, sondern um die Frage

der Existenz eines Mietverhältnisses. Entgegen der Argumentation des

Zivilgerichts könne diese Frage nicht nur dann im vereinfachten Verfahren

behandelt werden, wenn sie vorfrageweise im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens

behandelt werde. Gemäss bundesgerichtlicher Praxis komme Art. 243 Abs. 2 lit. c

ZPO auch bei Beendigung von Mietverhältnissen mit fixer Laufzeit ohne Vorliegen

eines Ausweisungsverfahrens zur Anwendung. Ausschlaggebend sei allein der

Schutz des Mieters als schwächere Partei, nicht jedoch die Frage der Beendigung

eines Mietverhältnisses oder das Vorliegen eines Ausweisungsverfahrens. Es

könne nicht sein, dass der Mieter ein Ausweisungsverfahren abwarten müsse, um

Klarheit über das Bestehen eines Mietverhältnisses zu erlangen oder in den

Genuss des vereinfachten Verfahrens zu kommen. Im vorliegenden Fall habe die

Berufungsbeklagte zudem für das Mietobjekt [...]strasse 13a das Schliesssystem

ausgewechselt, weshalb er keinen Zugang mehr zu diesen Räumlichkeiten habe. Überdies

seien seine Fahrzeuge aus seiner Garage entfernt worden. Es könne nicht angehen,

dass der schutzbedürftige Mieter durch solche Vorgehensweisen eines Vermieters

bei der Frage der Existenz eines Mietverhältnisses in das kostenpflichtige und

langwierige ordentliche Zivilverfahren gedrängt und der Vorteile des einfachen Verfahrens

beraubt werden könne (Berufung, Rz. 11).

Die von der

Vorinstanz mit Blick auf die Feststellungsbegehren aufgeworfene Frage, ob ein

Feststellungsinteresse vorhanden sei, sei für die Frage der sachlichen

Zuständigkeit nicht relevant. Ein Feststellungsinteresse liege zudem vor, könne

ihm doch nicht zugemutet werden, über den Bestand eines Mietverhältnisses im

Unklaren zu bleiben. Nur weil er aufgrund seiner schlechten Erfahrungen mit der

Berufungsbeklagten gleichzeitig mit den Feststellungsbegehren ein Begehren auf

Durchsetzung der Feststellungsbegehren stelle, würden erstere nicht zur

Vorfrage degradiert. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine Besitzesschutzklage,

zumal er ohne Zweifel mangels Zugang derzeit nicht mehr Besitzer einiger Mietobjekte

sei. Tatsächlich handle es sich vorliegend allein um den Streit darüber, ob

diverse Mietverhältnisse beständen oder nicht. Er mache in klarer Weise

geltend, dass es sich um Mietverhältnisse handle (Berufung, Rz. 12). Dies gelte

auch für die Mieträumlichkeiten im 2. Obergeschoss der [...]strasse 13a, die

ebenfalls zu seinem Wohnraum zu zählen seien und unter den Kündigungsschutz fielen.

Er habe aufgezeigt, dass es sich um Wohn- und Geschäftsräume handle, wobei das

Verfahren diesbezüglich noch nicht abgeschlossen sei (Berufung, Rz. 13).

Das Zivilgericht

habe ausgeblendet, dass vorliegend nicht von normalen Verhältnissen auszugehen

sei, sondern dass Verhältnisse vorlägen, die durch familiäre Abmachungen

zwischen Mutter und Sohn sowie allenfalls weiteren Familienmitgliedern

gewachsen seien. Die Berufungsbeklagte stehe unter der vollen Kontrolle seiner

Mutter und sei zu einem früheren Zeitpunkt auch unter seiner Kontrolle

gestanden. Es sei offensichtlich, dass «unter diesen Umständen die Eigentums-,

Besitz- und Mietverhältnisse nicht mit der juristischen Kreissäge den einzelnen

Entitäten zugeordnet wurden, sondern wie so oft in familiären Verhältnissen auf

mündlichen Abmachungen und Zusagen basieren.» Er habe dargelegt, wie es zu den

einzelnen Mietverhältnissen gekommen sei, was die Berufungsbeklagte grösstenteils

mit Unwissen und Indizien bestritten habe. Es könne nicht angehen, die Aussagen

der Berufungsbeklagten bei der Frage der sachlichen Zuständigkeit höher zu

gewichten als jene des Klägers, der das vorliegende Verfahren habe initiieren

müssen und dementsprechend auch die Streitsache festgelegt habe. Streitsache

sei die Frage, ob Mietverhältnisse beständen, und diese Streitsache sei gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung im vereinfachten Verfahren zu klären

(Berufung, Rz. 14).

3.2

Die Berufungsbeklagte erwidert

in ihrer Berufungsantwort im Wesentlichen, dass der Berufungskläger vor dem

Mietgericht die Feststellung beantragt habe, dass er Mieter verschiedener Räume

und Flächen in ihrem Eigentum sei. Dabei gehe es einerseits um Räume, die der Berufungskläger

nicht besitze, zu denen er sich aber aufgrund der beantragten Feststellung Zugang

verschaffen wolle. Andererseits gehe es um Räume, die der Berufungskläger

zusammen mit seiner Familie unangefochten nutze. Der Streitwert der

Rechtsbegehren übersteige CHF 30'000.– und es sei auch nicht der

Kündigungsschutz oder die Erstreckung von Mietverhältnissen von Wohn- oder

Geschäftsräumen betroffen. Daher komme Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nicht zur

Anwendung. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei der

Kündigungsschutz dann betroffen, wenn sich das Gericht über die Beendigung

eines Mietverhältnisses aussprechen müsse. Genau das müsse das Gericht aber

vorliegend nicht. Weder habe der Berufungskläger sich gegen eine Kündigung,

Räumung oder Ausweisung gewandt, noch habe die Berufungsbeklagte auch nur den

Wunsch bekundet, der Berufungskläger möge die von ihm genutzten Räume verlassen

(Berufungsantwort, Rz. 4–24).

4.

Anwendungsbereich des

vereinfachten Verfahrens nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO

4.1

Der

Streitgegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens ist zwischen den Parteien

grundsätzlich nicht strittig. Der Berufungskläger schloss 2010 einen

Mietvertrag ab über eine Zweieinhalbzimmerwohnung mit Galerie im 6.

Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 mit einem Mietzins von CHF 2'000.–

zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von CHF 200.–. Der Bestand dieses

Mietvertrages ist zwischen den Parteien unbestritten. Der Berufungskläger macht

aber geltend, dass zwischen ihm und der Berufungsbeklagten zusätzlich ein

Mietvertrag (oder mehrere Mietverträge) über eine Dreizimmerwohnung im 2.

Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 13a, eine Wohnung im 5. Obergeschoss

der Liegenschaft [...]strasse 19 (mit Dachterrasse und dazugehörigen Räumen im

Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 23 und mit einem Kellerabteil im

Untergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19) sowie über eine Garage bzw.

einen Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 bestehe. Der

Mietzins werde in Form von Dienstleistungen erbracht bzw. sei vom bezahlten

Mietzins von CHF 2'000.– mitumfasst.

Die tatsächliche

Feststellung des Zivilgerichts, dass es vorliegend nicht über die Beendigung

eines Mietverhältnisses entscheiden müsse, beanstandet der Berufungskläger

nicht. Er führt diesbezüglich vielmehr aus: «Auch hier geht es jedoch nicht um

eine Beendigung, sondern um die Frage der Existenz eines Mietverhältnisses»

(Berufung, Rz. 11). «Tatsächlich handelt es sich vorliegend allein um einen

Streit darüber, ob diverse Mietverhältnisse bestehen oder nicht» (Berufung, Rz.

12). Der Berufungskläger stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass auch bei einem

Streitgegenstand, der sich auf die Frage des Bestehens eines Mietvertrags

beschränkt, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 243 Abs. 2 lit. c

ZPO das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelange (Berufung, Rz. 14).

4.2

Der

Berufungskläger macht einen Feststellungsanspruch und einen

Durchsetzungsanspruch in Bezug auf einen oder mehrere Mietverträge über

Wohnräume geltend. Er bringt vor, dass zwischen ihm und der Berufungsbeklagten

Mietverträge über die Nutzung von Räumlichkeiten beständen und dass sich die

Miete auf eine Wohnnutzung beziehe. Zwar umschreibt er den genauen

Nutzungszweck der Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse

13a nach dem Umzug von ihm und seiner Familie in die Wohnung bzw. die Wohnungen

an der [...]strasse 19 nur sehr unspezifisch. Und auch zum geschuldeten

Mietzins äussert er sich nur oberflächlich. In Bezug auf die Beurteilung der

Zuständigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO kann aber dennoch davon

ausgegangen werden, dass vorliegend eine Streitigkeit betreffend Miete von

Wohnräumen zu behandeln ist. Der Berufungskläger macht aber auch im Hinblick

auf die Frage der Zuständigkeit nicht geltend, dass das Gericht sich in der

Hauptsache oder zumindest in einer Vorfrage über eine Beendigung eines

Mietverhältnisses äussern müsse. Er führt in seiner Berufung vielmehr klar aus,

dass Streitpunkt allein die Existenz der Mietverträge sei (vgl. oben E. 4.1).

4.3

Der

Ansicht des Berufungsklägers, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der

Begriff des Kündigungsschutzes in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO auch Streitigkeiten

allein über die Frage des Bestehens eines Mietverhältnisses umfasse, kann nicht

gefolgt werden. Dies ergibt sich gerade auch nicht aus dem vom Berufungskläger

herangezogenen Bundesgerichtsentscheid. Im Gegenteil erwog das Bundesgericht

hier, dass ein Rechtsstreit dann unter den Kündigungsschutz falle, wenn das

Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden müsse (BGE 142 III 690 E. 3.1 S. 693: «le

litige relève donc de la ‘protection contre les congés’ dès que le tribunal

doit se prononcer sur la fin du bail»). Es trifft zwar zu, dass das

Bundesgericht in solchen Fällen von einem weiten Begriff der Kündigung ausgeht

und unter den Begriff «Kündigungsschutzverfahren» sämtliche Streitfelder

subsumiert, die mit diesem Begriff in Zusammenhang stehen (Brüllhardt/Püntener, Entwicklungen und

offene Fragen im mietrechtlichen Prozessverfahren, in: mp 2022, S. 79, 99). Dass

aber noch von einem mit einer Kündigung (oder Erstreckung) eines

Mietverhältnisses zusammenhängenden Streitfeld gesprochen werden kann, setzt

voraus, dass das Gericht sich über das Ende eines Mietvertrages äussern muss (Fraefel, in: Kurzkommentar ZPO, 3.

Auflage 2017, Art. 243 N 14).

Da der

Berufungskläger sich nicht darauf beruft, dass die Beendigung eines

Mietverhältnisses zur Diskussion steht, sondern vielmehr vorträgt, dass allein

die Existenz eines Mietverhältnisses Prozessthema sei, hat das Zivilgericht die

Geltung des vereinfachten Verfahrens gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO für das

vorliegende Verfahren zu Recht abgelehnt. Eine Anwendung dieser Bestimmung auf

Streitfälle, in denen allein die Existenz eines Mietvertrags bzw. die Frage,

welche Räumlichkeiten von einem Mietverhältnis erfasst sind, Prozessthema ist, ist

weder mit dem Wortlaut der Norm noch mit deren Zweck vereinbar, «im Kernbereich

des Mieterschutzes (Kündigungsschutz und Schutz vor missbräuchlichen

Mietzinsen)» die besonderen Eigenschaften des vereinfachten Verfahrens der

sozial schwächeren Partei zugutekommen zu lassen (Botschaft ZPO, in: BBl 2006,

S. 7221, 7345 f. und 7347). Die streitwertunabhängige Ausnahme vom ordentlichen

Verfahren betrifft nur bestimmte, sozial besonders sensible Streitigkeiten im

Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, den sogenannten

«Kernbereich des Mieterschutzes» (Killias,

in: Berner Kommentar, 2012, Art. 243 ZPO N 50). Diese privilegierten Materien

werden in Art. 243 Abs. 2 lit. c abschliessend aufgeführt (Botschaft ZPO,

a.a.O., S. 7346). Zwar erweiterte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich von

Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im Vergleich zum Botschaftsentwurf um zwei

Streitgegenstände (Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, Erstreckung des Miet-

oder Pachtverhältnisses). Streitigkeiten über das Bestehen eines Miet- oder

Pachtverhältnisses nahm er jedoch nicht in die Aufzählung von Art. 243 Abs. 2

lit. c ZPO auf. Für solche Streitigkeiten gilt daher die Streitwertgrenze von

Art. 243 Abs. 1 ZPO, soweit sie keinen Bezug zur Beendigung des Vertragsverhältnisses

aufweisen (vgl. Botschaft ZPO, a.a.O., S. 7347: «Für das Miet- und Pachtrecht

spielt […] grundsätzlich die Streitwertgrenze nach Absatz 1»).

4.4

Lediglich

ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass das Entgelt einen wesentlichen

Bestandteil eines Mietvertrags und damit auch der Qualifikation eines Vertrags

als Mietvertrag darstellt (vgl. Art. 253 des Obligationenrechts [SR 220]). Es ist

mithin widersprüchlich, wenn der Berufungskläger geltend macht, dass zunächst

geklärt werden müsse, ob ein Mietverhältnis bestehe, bevor dann eine Einigung

über den entsprechend geschuldeten Mietzins erzielt werden könne (Berufung, Rz.

10.

und 14). Weil das Vorliegen eines Mietvertrags eine Einigung über das

Entgelt voraussetzt, kann ein Gericht nicht ein Rechtsbegehren auf Feststellung

eines Mietvertrags gutheissen, ohne sich zur Frage des Entgelts für die

Überlassung einer Sache zum Gebrauch zu äussern. Der geschuldete Mietzins ist

somit zwingend Teil eines Urteils über den Bestand eines Mietvertrags. Die Berufungsbeklagte

wies daher zu Recht darauf hin, dass es nicht möglich sei, in einem

vereinfachten Verfahren über die Existenz eines Mietvertrags zu entscheiden,

ohne sich gleichzeitig über die Höhe des gemäss dem behaupteten Vertrag

geschuldeten Mietzins zu äussern (Eingabe der Berufungsbeklagten vom 19.

Dezember 2019, S. 1).

5.

Entscheid

und Prozesskosten

5.1

Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Berufung abzuweisen ist.

5.2

Die

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind somit dem Berufungskläger aufzuerlegen

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie betragen minimal CHF 200.– und maximal CHF 500.– bei

einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– (§ 2a Abs. 2 Gesetz über die

Gerichtsgebühren [SG 154.800]). Das Zivilgericht ging davon aus, dass für die

einzelnen Mietobjekte, bei denen die Existenz eines Mietvertrags geltend

gemacht worden war, bei separater Vermietung kein Mietzins vereinbart worden

wäre, der je Mietobjekt CHF 2'500.– überstiegen hätte (Entscheid des

Zivilgerichts, E. 7.2). Die Parteien stellen dies im Berufungsverfahren nicht infrage.

Somit gelangt der Gebührenrahmen von § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die

Gerichtsgebühren zur Anwendung. Unter Berücksichtigung der Bedeutung der

Streitsache und der sich stellenden Fragen wird die Gerichtsgebühr auf CHF 500.–

festgesetzt.

In Verfahren vor

Appellationsgericht, die wie das vorliegende ihren Ursprung bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gesetz über die Gerichtsgebühren).

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 15. September 2021 (MG.2018.55) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.