Ausweisung Rechtsschutz in klaren Fällen

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.53

ENTSCHEID

vom 14. Dezember 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Mieterin

gegen

B____ Berufungsbeklagte

[...] Vermieterin

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 10. November 2021

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 11. Dezember 2020 vermietete die B____ (Vermieterin) A____ (Mieterin) eine

3-Zimmerwohnung am [...] in [...], dies zu einem monatlichen Bruttomietzins von

CHF 2’750.–. Neben der Wohnung wurden der Mieterin zwei Kellerabteile und

ein Sitzplatz zur alleinigen Benutzung überlassen. Mit Schreiben vom 20. Juli

2021 setzte ihr die Vermieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen, um die

Mietzinse für die Monate Mai bis Juli 2021 zu zahlen. Am 25. August 2021

kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs

per Ende September 2021.

Am 11. Oktober 2021

ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in

klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die von ihr

gemietete 3-Zimmerwohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin

die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei

die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 10.

November 2021 fand eine mündliche Verhandlung vor Zivilgericht statt, an

welcher beide Parteien teilnahmen. Mit Entscheid vom selben Tag wies das

Zivilgericht die Mieterin an, die Wohnung bis spätestens 24. November 2021, 11.30

Uhr zu räumen. Zugleich wurde ihr angedroht, dass widrigenfalls die Räumung

vollzogen werde. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht seinen

Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich

begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 3. Dezember 2021 Berufung beim

Appellationsgericht Basel-Stadt. Darin beantragt sie, dass die Vollstreckung

der Mietausweisung nicht stattfinde. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde

verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging nach Beizug der Zivilgerichtsakten

auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend

Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In

Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls

Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von

drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220])

auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren

selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe

erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht

Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch

wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15.

Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche

Bruttomietzins CHF 2’750.–. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist

wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à

CHF 2’750.– = CHF 99’000.–) erreicht.

1.2

Die

Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben

worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung

ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht

legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraus­setzungen des

Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen

oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im

vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Sowohl die

Kündigungsandrohung als auch die Kündigung erfüllten alle gesetzlichen

Anforderungen an Inhalt, Form und Frist. Zudem habe die Mieterin an der

mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie die geforderten Mietzinse nicht

gezahlt habe und die Kündigung als wirksam erachte. Da das Mietobjekt bislang

nicht zurückgegeben worden sei, bestehe ein Ausweisungsanspruch der Vermieterin

(E. 2.4).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311

Abs. 1 ZPO). Aufgrund dieser gesetzlichen Begründungspflicht ist die

Berufungsklägerin gehalten darzutun, auf welchen Berufungsgrund sie sich beruft

und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Sie hat somit zu

erklären, weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt

unrichtig sein soll; es wird vorausgesetzt, dass sie sich mit der Begründung

des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (Reetz/Theiler,

in: Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 36;

BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar

2018.

E. 2.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese

Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen

Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest

sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE

BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner,

Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden

Fall legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der begründete Entscheid des Zivilgerichts

falsch sein soll. Sie ersucht einleitend darum, dass die Ausweisung nicht

stattfinde «wegen meiner gesundheitlichen und finanziellen Situation». Sodann

gibt sie an, dass sie die Kündigung mit Hilfe des Mieterverbands habe anfechten

wollen, diesen aber nicht erreicht habe. Zudem habe sie auch die Rechtsberatung

des Zivilgerichts um Hilfe gebeten. Der Zivilgerichtspräsident habe ihr

geraten, sich bei der Advokatenkammer zu melden wegen der Frage der

unentgeltlichen Rechtspflege. Schliesslich ersucht sie das Appellationsgericht,

ihr eine Erlaubnis auszustellen, um entweder auf ihre Pensionskassengelder

zuzugreifen oder Mietzinsbeiträge zu beantragen (Berufung, S. 1 f.). Die

Mieterin legt mit keinem Wort dar, inwiefern ihre Ausführungen den

angefochtenen Zivilgerichtsentscheid als fehlerhaft erscheinen lassen. Es wird

nicht klar, weshalb sie den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Jedenfalls

rechtfertigen ihre Ausführungen keine Abänderung des angefochtenen

Zivilgerichtsentscheids. Auf die Berufung kann mangels ausreichender

Berufungsbegründung nicht eingetreten werden. Ebenfalls nicht eingetreten

werden kann auf die in der Berufung gestellten Anträge bezüglich

Pensionskassengelder und Mietzinsbeiträge; solche Anträge können nicht Gegenstand

eines Mietausweisungsverfahrens sein.

3.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1

ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im

Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12

Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung

nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl.

§ 16 Abs. 1 lit b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Der Vermieterin

sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im

Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist

deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt

das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 10. November 2021 (RB.2021.161) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen

erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,

wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG

erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis

bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht

dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an

deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.