Ausweisung (BGer 4A_524/2022 vom 11. Januar 2023)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2022.23

ENTSCHEID

vom 1.

November 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____

Berufungskläger 1

[...]

Beklagter 1

B____

Berufungskläger 2

[...]

Beklagter 3

vertreten durch C____,

[...]

D____

Berufungskläger 3

[...]

Beklagter 4

vertreten durch C____,

[...]

C____ Berufungskläger

4

[...]

Beklagter 5

gegen

E____

Berufungsbeklagte

[...] Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 3. Mai 2022

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 26. Oktober 2018 mietete A____ (Nutzer 1 und Beklagter 1) von F____ (Voreigentümer)

eine 3-Zimmerwohnung im 1. Stock der Liegenschaft an der [...] in Basel.

Mit zwei weiteren Mietverträgen vom selben Tag mietete die G____ (Nutzerin 2,

vertreten durch den Nutzer 1) das Parterre und einen Teil des Untergeschosses

dieser Liegenschaft. Ein halbes Jahr später – am 7. Mai 2019 – verkaufte der

Vor­eigentümer die Liegenschaft an die E____ (Käuferin). Nachdem die Nutzer 1

und 2 ausstehende Mietzinsen trotz Mahnung nicht gezahlt hatten, kündigte die

Käuferin am 22. Oktober 2020 die drei Mietverhältnisse per Ende November 2020.

Daraufhin ersuchte sie das Zivilgericht Basel-Stadt um Ausweisung des Nutzers 1

im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom 22. Januar

2021 trat das Zivilgericht auf dieses Gesuch nicht ein. Mit Schreiben vom 11.

Februar 2021 forderte die Käuferin den Nutzer 1 erneut zur Zahlung der

ausstehenden Mietzinsen auf. Am 18. März 2021 kündigte sie dem Nutzer 1

wegen Zahlungsverzugs per Ende April 2021. Mit einem weiteren Gesuch ersuchte

sie um Ausweisung der Nutzer 1 und 2, des B____ (Nutzer 3 und Beklagter 3), von

D____ (Nutzer 4 und Beklagter 4) und C____ (Nutzer 5 und Beklagter 5). Mit

Entscheid vom 29. Juni 2021 trat das Zivilgericht auch auf dieses Gesuch nicht

ein.

Am 3. August

2021 gelangte die Käuferin an die Staatliche Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle). Darin stellte sie folgende

Rechtsbegehren: Es sei der Nutzer 1 zu verpflichten, die gemietete

3-Zimmerwohnung zu räumen; die Nutzerin 2 sei zu verpflichten, die im Parterre

und Untergeschoss gemieteten Räume zu räumen; die Nutzer 3, 4 und 5 seien zu

verpflichten, die von ihnen genutzten Räume an der [...] zu räumen. Für den

Fall, dass die Nutzer diese Räume nicht fristgemäss räumten, sei die Käuferin

zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Nachdem im

Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt worden war, gelangte die Käuferin

mit Klage vom 4. November 2021 an das Zivilgericht und hielt dabei an den vor

der Schlichtungsstelle gestellten Rechtsbegehren fest. Mit Eingabe vom 20.

November 2021 verlangten die Nutzer, es sei festzustellen, dass der

Nutzer 3 Mieter der gesamten Liegenschaft sei, dass der Kauf der

Liegenschaft zum vereinbarten Preis nur erfolgt sei, um eine kulturelle Nutzung

zu gewährleisten, und dass die Bedingungen des nicht unterzeichneten

Mietvertrags gälten. Am 28. März 2022 fand vor dem Zivilgericht die

Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 3. Mai 2022 wies das Zivilgericht die

Nutzer 1, 3, 4 und 5 an, die gemieteten oder genutzten Räume an der [...] bis

spätestens 18. Mai 2022, 11.30 Uhr, zu räumen; falls sie die Räume nicht

fristgemäss räumten, werde auf Antrag der Käuferin die amtliche Räumung

vollzogen beziehungsweise die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Auf die Klage

gegen die Nutzerin 2 trat das Zivilgericht nicht ein. Auf Antrag der Nutzer

begründete das Zivilgericht den Entscheid schriftlich.

Mit Eingabe vom

22. Juli 2022 kündigte der Nutzer 3 an, dass gegen diesen Entscheid Berufung

eingelegt würde. Mit Berufung vom 12. August 2022 beantragen die Nutzer, es sei

der angefochtene Entscheid aufzuheben und der Nutzer 3 als Mieter der ganzen

Liegenschaft festzulegen. Es sei sodann festzustellen, dass die Käuferin die

Liegenschaft weit unter dem Marktpreis erworben habe und deshalb die kulturelle

Nutzung mitzuberücksichtigen sei. Es sollten vier Zeugen befragt und eine

mündliche Verhandlung durchgeführt werden. Von der Einholung einer

Berufungsantwort sah das Appellationsgericht ab. Die Akten des Zivilgerichts

wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen

Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Da der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren CHF 10'000.–

übersteigt (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.6), ist das vorliegende

Rechtsmittel als Berufung zu behandeln. Auf die im Übrigen frist- und

Dispositiv

formgerecht erhobene Berufung ist demnach grundsätzlich einzutreten. Zuständig

zu deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

In der Berufung sind auf S. 2 die Nutzer 1 bis 5 und

somit alle Parteien des zivilgerichtlichen Verfahrens erwähnt. In den

Berufungsbeilagen findet sich aber keine Vollmacht der Nutzerin 2. Damit fehlt

es zunächst an einer gesetzeskonformen Berufungserhebung der Nutzerin 2. Zudem

hat sie auch kein schützenswertes Interesse an einer Berufungserhebung. Denn

das Zivilgericht ist auf die Klage gegen die Nutzerin 2 nicht eingetreten

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Die Nutzer legen mit ihrer Berufung nicht

dar, inwiefern der angefochtene Entscheid diesbezüglich aufzuheben wäre.

Die Nutzer beantragen die Durchführung einer

Berufungsverhandlung (Berufung, S. 1). Die Berufungsinstanz kann eine

Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1

ZPO). Ob die Berufungsinstanz eine Verhandlung durchführt oder nicht, liegt in

deren Ermessen. Eine Verhandlung ist besonders dann geboten, wenn Zeugen zu

befragen sind (Reetz/Hilber, in:

Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 316 N 17 und 18).

Wie unten darzulegen sein wird, sind im vorliegenden Berufungsverfahren keine

Zeugen zu befragen (vgl. E. 4). Es besteht deshalb kein Anlass, eine

Verhandlung durchzuführen.

2. Zivilgerichtsentscheid

In seinem

Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem ersten Schritt, ob alle Prozess­voraussetzungen

erfüllt sind und auf die Klage einzutreten ist. In Bezug auf die Nutzerin 2

hielt es fest, dass an deren Parteifähigkeit ernsthaft zu zweifeln sei; es trat

deshalb auf die Klage gegen die Nutzerin 2 nicht ein (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2). Das Zivilgericht bejahte sodann seine Zuständigkeit (E. 3 und 4) und

führte aus, dass in Bezug auf die Nutzer 1, 3, 4 und 5 alle

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (E. 5).

In einem zweiten

Schritt legte das Zivilgericht den Kern der Standpunkte der Parteien dar: Die

Käuferin führe aus, dass der Mietvertrag mit dem Nutzer 1 per Ende April 2021

gekündigt worden sei; mit den Nutzern 3, 4 und 5 bestehe weder ein

Mietverhältnis noch ein Untermietverhältnis. Die Nutzer wendeten ein, der

Nutzer 3 habe mit der Käuferin einen neuen Mietvertrag über die gesamte

Liegenschaft abgeschlossen und die Nutzer 1, 4 und 5 seien aufgrund von

Untermietverhältnissen legitimiert, sich in der Liegenschaft aufzuhalten. Der

Ausgang des Verfahrens – so das Zivilgericht – hänge somit davon ab, ob

zwischen der Käuferin und dem Nutzer 3 ein neuer Mietvertrag über die Liegenschaft

abgeschlossen worden sei (E. 6).

In einem dritten

Schritt hielt das Zivilgericht zunächst fest, dass im vorliegenden Fall das

vereinfachte Verfahren und die soziale Untersuchungsmaxime anwendbar seien;

auch hier gelte die Beweislastverteilung gemäss Art. 8 des Schweizerischen

Zivilgesetzbuchs (ZGB). Dabei habe die beweisbelastete Partei die

rechtserheblichen Tatsachen substantiiert zu behaupten (E. 7.1 und 7.2).

Demgemäss trügen hier die Nutzer die Substantiierungs- und Beweislast für ihre

Behauptung, dass ein neuer Mietvertrag zwischen der Käuferin und dem Nutzer 3

geschlossen worden sei. In der Folge legte das Zivilgericht die diesbezüglichen

Ausführungen der Parteien eingehend dar (E. 7.3). Es hielt fest, dass zwischen

der Käuferin und dem Nutzer 3 unbestrittenermassen kein unterzeichneter

Mietvertrag bestehe. Auch ein stillschweigender Mietvertrag liege nicht vor,

und zwar aus mehreren Gründen: Erstens enthalte der Kaufvertrag zwischen dem

Voreigentümer und der Käuferin keine Klausel, welche die Käuferin verpflichten

würde, ein Mietverhältnis auf den damals noch inexistenten Nutzer 3 zu

übertragen oder mit diesem einen Mietvertrag über die gesamte Liegenschaft

abzuschliessen. Zweitens genüge die Teilnahme eines Vertreters der Käuferin an

Veranstaltungen und Vorstandssitzungen des Nutzers 3 nicht für die Annahme

eines stillschweigenden Mietvertrags. Drittens ergebe sich aus den Protokollen

der Vorstandssitzungen des Nutzers 3 vom 19. Oktober, 22. Oktober und 6.

November 2019, dass selbst der Nutzer 3 nicht von einem ausgereiften Mietvertrag

ausgegangen sei; zudem wäre die Käuferin bis zur Eigentumsübertragung vom

15. Juni 2020 gar nicht berechtigt gewesen, einen Mietvertrag mit dem

Nutzer 3 abzuschliessen. Viertens ergebe sich aus dem von den Nutzern

ausgearbeiteten Vertragsentwurf, dass der Nutzer 3 den Mietvertrag schriftlich

habe abschliessen wollen; auch dies spreche gegen die Annahme eines

stillschweigenden Vertrags. Fünftens genüge eine allfällige Absicht des

Voreigentümers, den Nutzer 3 zu unterstützen, und eine allfällige diesbezügliche

Kenntnis der Käuferin ebenfalls nicht zur Begründung eines stillschweigenden

Mietvertrags. Gegen einen stillschweigenden Vertrag spreche sechstens auch der

Umstand, dass die Käuferin die Nutzer 1 und 2 unmittelbar nach dem

Eigentumsübergang aufgefordert habe, die ausstehenden Mietzinsen zu zahlen.

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass die Käuferin und der Nutzer 3

weder ausdrücklich noch stillschweigend einen Mietvertrag geschlossen hätten;

deshalb erübrige sich auch die Prüfung allfälliger Untermietverträge zwischen

dem Nutzer 3 und den anderen Nutzern (E. 8).

In einem vierten

Schritt prüfte das Zivilgericht die Frage der Anwendbarkeit von

Gewohnheitsrecht. Dieses sei nur anwendbar, wenn es um die Ausfüllung von

Gesetzeslücken gehe. Da das Mietrecht und das Sachenrecht die Frage des

Verbleibs in einer fremden Liegenschaft regelten, liege keine Gesetzeslücke

vor, die durch Gewohnheitsrecht gefüllt werden könnte (E. 9).

In einem fünften

Schritt hielt das Zivilgericht fest, dass sich der Nutzer 1 seit dem

1. Mai 2021 ohne Rechtsgrund in der von ihm gemieteten Wohnung aufhalte

und die Nutzer 3, 4 und 5 sich seit jeher ohne Rechtsgrund in der Liegenschaft

der Käuferin aufhielten. Deshalb sei den Ausweisungsbegehren gegen die Nutzer

1, 3, 4 und 5 zu entsprechen (E. 10). Für den Fall, dass die Nutzer die Räume

nicht fristgemäss verliessen, werde die amtliche Räumung vollzogen (Nutzer 1

und 4) oder der Käuferin die Ermächtigung zur Räumung erteilt (Nutzer 3 und 5)

(E. 10 und 11).

In einem letzten Schritt entschied das Zivilgericht über die

Gerichts- und Anwaltskosten (E. 12).

3. Sachverhalt

Die Nutzer legen

in ihrer Berufung unter dem Titel «Ausgangslage» zunächst dar, dass die

Käuferin am Anfang für die Liegenschaft an der [...] 4 Millionen CHF

geboten habe. Die Bedingung, aus der Liegenschaft eine kulturelle Institution

zu machen, sei der Käuferin dargelegt worden. Dank der «Feinverhandlungen» der

Nutzer mit dem Voreigentümer sei es möglich geworden, dass die Käuferin sich

von einem Kaufpreis von 3 Millionen CHF habe überzeugen lassen. Dadurch habe

sie 1 Million CHF gespart. Der Voreigentümer sei ein emotionaler Mensch

gewesen, der auf Gedankenaustausch gesetzt und dem Wort vertraut habe. Die

vielen Unterlagen belegten die Absicht der Kulturnutzung und das «Mitspielen»

der Käuferin in den Anfängen. Wenn die Käuferin keine kulturelle Nutzung

gewollt hätte, hätte sie anfangs eingreifen müssen (Berufung, S. 3 f.).

Unter dem Titel «Rechtsvergleich» merken die Nutzer sodann an, sie gingen von

einem Streitwert von 1 Million CHF aus; diesen Betrag hätten sie für die

Käuferin eingespart. Um die Verkaufsmotivation für den Voreigentümer der

Liegenschaft hochzuhalten, sei von der Käuferin klargestellt worden, einen

Kulturbetrieb zu ermöglichen (S. 4 unten). Die Nutzer beziehen sich sodann auf

die E. 4.4, 4.5, 6, 7.2 und 7.3 des Zivilgerichtsentscheids; in diesen

Erwägungen legte das Zivilgericht die Standpunkte der Parteien dar zum

Streitwert und zum Vorliegen eines Mietvertrags. Die Nutzer legen dabei

nochmals ihre eingangs geschilderte Sicht der Dinge dar (Berufung, S. 5–8).

Mit diesen Ausführungen stellen die Nutzer den Sachverhalt

aus ihrer Sicht dar, ohne zu kritisieren, in welchen Punkten der

Zivilgerichtsentscheid falsch sein soll. Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die

Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinn dieser Vorschrift

bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft

erachtet wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_291/2019 vom 20. August

2019 E. 3.2). In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende Berufung

diesen Begründungsanforderungen nicht: Die Nutzer präsentieren den Sachverhalt

einfach aus ihrer Sicht, ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in

konkreten Punkten zu kritisieren. Damit fehlt es an einer Auseinandersetzung

mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen

erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung

einzugehen.

4. Bleiberecht aufgrund eines stillschweigenden

Mietvertrags?

Die Nutzer

kritisieren sodann die zivilgerichtliche E. 8, gemäss welcher der Abschluss

eines stillschweigenden Mietvertrags nicht nachgewiesen ist. Die Nutzer räumen

zwar ein, dass keine Unterschrift unter den Mietvertrag erfolgt sei. Die

Käuferin habe aber nie bestritten, dass der Nutzer 3 einziger Mieter des

Objekts werde. Es sei eine «klare konkludente Annahme» der Käuferin und des

Nutzers 3 vorhanden, «auch in diversen Eingaben und Repliken» (unter Verweis

auf die «Zusatz Unterlagen unter Beilage A»). Nicht tragbar sei die

zivilgerichtliche Ansicht, es möge sein, dass der Voreigentümer die Absicht

gehabt habe, an der Gründung des Nutzers 3 mitzuwirken. Es sei «ein klarer

Rechtsbindungswille» zwischen Voreigentümer und Käuferin vorhanden, dass die

kulturellen Aktivitäten Bestandteil des Verkaufs seien und von der Käuferin zu

respektieren seien. So seien diverse Architekten mit dem Verfassen von Studien

betraut worden, die in den drei Untergeschossen eine kulturelle Nutzung

vorgesehen hätten; dies sei in Anwesenheit der Käuferin geschehen (Berufung, S.

8). Die Käuferin habe gegenüber dem Voreigentümer eine «rechtsverbindliche

Willenserklärung abgegeben»; dies sei ersichtlich aus Sitzungsprotokollen und

dem Nichtaufheben des Mietvertrags mit dem Nutzer 3. Auch sei 1 Million CHF

eingespart worden. Der Nutzer 5 habe immer eine Verrechnung in den Raum

gestellt, auf die nie eingetreten worden sei. Es seien stets Handlungen

vorgenommen worden, die der Voreigentümer als verrechnungswürdig angesehen

habe. Vor dem Einzug sei die Liegenschaft unbewohnbar gewesen; erst

umfangreiche Eingriffe hätten die Benutzbarkeit sichergestellt (S. 9). Die

Nutzer rufen – im Zusammenhang mit dem Abschluss eines stillschweigenden

Mietvertrags – vier Zeugen an (S. 1 und 6 f.).

Das Zivilgericht

verneinte in E. 8 das Vorliegen eines stillschweigenden Mietvertrags zwischen

der Käuferin und dem Nutzer 3 aus mindestens sechs Gründen. Diese Gründe wurden

oben zusammengefasst (E. 2). Mit diesen Gründen setzen sich die Nutzer in ihrer

Berufung nicht auseinander. Vielmehr belassen sie es im Kern bei der

Behauptung, dass eine «klare konkludente Annahme» bestanden habe. Diese

angeblich «klare konkludente Annahme» versuchen sie einerseits mit den «Zusatz

Unterlagen unter Beilage A» zu belegen. Es ist nicht klar, ob mit diesen

Unterlagen die gesamten Berufungsbeilagen gemeint sind (die mehr als 100 Seiten

umfassen) oder die «Beilage: A – Replik Nr. 3 Staatliche Schlichtungsstelle 16.

Mai 2021» (die mehr als 60 Seiten umfasst). Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des

Gerichts, in diesen umfangreichen Unterlagen nach Belegen zu forschen, welche

die Position der Nutzer – das Vorliegen eines stillschweigenden Mietvertrags –

stützen könnten (vgl. AGE ZB.2021.38 vom 7. Juli 2022 E. 6.2).

Es wäre vielmehr Aufgabe der Nutzer gewesen, diejenigen Unterlagen genau zu

bezeichnen, die ihre Position untermauern. Der Verweis auf die «Zusatz

Unterlagen unter Beilage A» ist somit nicht geeignet, einen stillschweigenden

Mietvertrag zu beweisen. Andererseits versuchen die Nutzer einen

stillschweigenden Mietvertrag mit der Anrufung von vier Zeugen zu beweisen. Sie

legen nicht dar, dass sie die Befragung dieser Zeugen bereits vor Zivilgericht

beantragt hätten (vgl. AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2

mit Hinweisen). Dieses erstmalige Anrufen von Zeugen im zweitinstanzlichen

Verfahren ist verspätet. Zudem führen die Nutzer auch nicht aus, zu welchen –

entscheidwesentlichen – Punkten die angerufenen Zeugen Aussagen machen könnten.

Dass der Voreigentümer «das [...] auf die physische Funktion von Dehnen und

Strecken» bezogen habe, wie die Nutzer bezeugt wissen wollen (Berufung, S. 6

oben), gehört offensichtlich nicht zu den entscheidwesentlichen Punkten, die

eines Beweises bedürften. Unter diesen Umständen dürfen und können die

angerufenen Zeugen im Berufungsverfahren nicht befragt werden.

Somit ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht das

Vorliegen eines stillschwei­genden Mietvertrags zwischen der Käuferin und dem

Nutzer 3 ablehnte. Diese Einschätzung wird durch die Ausführungen in der

Berufung nicht erschüttert.

5. Bleiberecht aufgrund von Gewohnheitsrecht?

Die Nutzer kritisieren schliesslich die zivilgerichtliche E.

9, wonach sich die Nutzer nicht auf Gewohnheitsrecht berufen können. Nach

Auffassung der Nutzer greift das Gewohnheitsrecht, «wenn jemand längere Zeit

sich in Räumen aufhält». Wie der Verrechnungstabelle zu entnehmen sei – so die

Nutzer weiter –, verfange das zivilgerichtliche Argument nicht, dass keine

Miete bezahlt worden sei. Der tiefe Kaufpreis begründe sich eben in der

kulturellen Nutzung; im Mietvertrag sei klar stipuliert, dass erst dann Miete

zu bezahlen sei, wenn der Nutzer 3 dazu in der Lage sei, ansonsten eben

verrechnet werde. «Mietrückstände zur Aushebelung» des Nutzers 3 könnten so

nicht ins Feld geführt werden, da nach der Argumentation (der Nutzer?) keine

Mietschulden bestünden (Berufung, S. 9 f.).

Das Zivilgericht begründete in E. 9, dass Gewohnheitsrecht im

vorliegenden Fall nicht anwendbar ist: Da das Mietrecht und das Sachenrecht die

Frage des Verbleibs in einer fremden Liegenschaft regelten, liege keine

Gesetzeslücke vor, die durch Gewohnheitsrecht gefüllt werden könnte. Diese

Begründung ist korrekt und wird von den Nutzern nicht angezweifelt. Ihre

Ausführungen zur Frage des Gewohnheitsrechts sind – soweit sie verständlich

sind – falsch. Falsch ist insbesondere die Auffassung, dass Gewohnheitsrecht

bereits dann greife, wenn jemand sich längere Zeit in Räumen aufhalte. Die

Ausführungen der Nutzer sind somit ungeeignet, ein Recht, in der Liegenschaft

zu bleiben, zu begründen.

6. Berufungsentscheid

Aus diesen

Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht die Ausweisung der Nutzer 1,

3, 4 und 5 aus der Liegenschaft an der [...] anordnete. Demgemäss ist der angefochtene

Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die von den Nutzern dagegen erhobene

Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens tragen grundsätzlich die Nutzer 1, 3, 4 und 5 die

Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106 Abs. 1

ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung

bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF

200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei

Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes

über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im

vorliegenden Fall liegen die Nettomietzinsen für die Räume jeweils nicht über

CHF 2'500.– beziehungsweise CHF 3'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 12.3).

Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen

Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die

– wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle

haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das

Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 3. Mai 2022 (MG.2021.88) wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.– in solidarischer Verbindung.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger 1–4

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.