Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.1

ENTSCHEID

vom 3.

Februar 2023

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.

Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungsklägerin

Postlagernd / Annahme 5,

4005 Basel Mieterin

gegen

B____ AG Berufungsbeklagte

[...] Vermieterin

c/o [...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 29. Dezember 2022

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Gesuch vom 7. Juli 2022 beantragte die B____

(Vermieterin) beim Zivilgericht Basel-Stadt, es sei A____ (Mieterin) im

Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gerichtlich anzuweisen, die bei

der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten an [...] in [...] per sofort zu

räumen. Für den Fall, dass die Mieterin die genannten Räumlichkeiten bis zum

gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu

ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom

14. September 2022 (nachfolgend aufgehobener Entscheid) wies das Zivilgericht

die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis

spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen. Zudem ordnete das

Zivilgericht an, dass wenn die Mieterin innert der gesetzten Frist nicht

ausgezogen ist, auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des

Kostenvorschusses die amtliche Räumung vollzogen werde.

Mit Eingabe vom

16. Oktober 2022 legte die Mieterin Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 14. September 2022 ein. Mit Entscheid vom 25. November 2022

(ZB.2022.32) hob das Appellationsgericht in Gutheissung der Berufung den

Entscheid des Zivilgerichts vom 14. September 2022 auf und wies die Sache an

das Zivilgericht zurück. Mit Entscheid vom 29. Dezember 2022 (nachfolgend

angefochtener Entscheid) wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der

Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023,

11:30 Uhr, zu räumen. Zudem erkannte es, dass auf Antrag der Vermieterin nach

Bezahlung des Kostenvorschusses ohne Weiteres die Räumung vollzogen werde, wenn

die Mieterin die erwähnten Räumlichkeiten innert der gesetzten Frist nicht

geräumt hat.

Am 5. Januar 2023 reichte die Mieterin beim

Appellationsgericht eine als «Einsprache zum Zivilgerichtsentscheid vom 30.

Dezember 2022/Fristerstreckung!» bezeichnete Eingabe vom 4. Januar 2023

ein, am 10. Januar 2023 eine als «Berufungseingabe/Einsprache zum

Entscheid vom 29. Dezember 2022» bezeichnete Eingabe vom 9. Januar 2023

(nachfolgen Berufungsbegründung), eine Kopie des angefochtenen Entscheids mit

Bemerkungen (nachfolgend angefochtener Entscheid mit Bemerkungen), einen

«Nachruf zur zwölfseitigen Einsprache vom 29. Dezember 2022» vom

10. Januar 2023 (nachfolgend Ergänzung vom 10. Januar 2023) und eine

Kopie eines ans Zivilgericht gerichteten Schreibens vom 10. Januar 2023

betreffend Mietzinsbegehren, Schadenersatzforderung, Genugtuungszahlungen sowie

am 12. Januar 2023 eine Eingabe vom 11. Januar 2023 mit einer

Beilage. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Akten

des Zivilgerichts einschliesslich der vom Zivilgericht beigezogenen Akten des

Kündigungsschutzverfahrens [...] vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (SSM) wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging

auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide

in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF

10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO,

SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einem Mietobjekt und somit

ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit.

In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses

ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist

von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts

[OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für

drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Der

Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 1‘270.– pro Monat

(angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des

Berufungsverfahrens CHF 45‘720.–, womit der für die Berufung notwendige

Streitwert erreicht ist.

1.2

Aus der Eingabe der Mieterin vom 29. Dezember

2022.

ist ersichtlich, dass sie den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember

2022.

mit dem zulässigen Rechtsmittel beim Appellationsgericht anfechten will.

Daher ist die Eingabe als Berufungserklärung gegen diesen Entscheid zu

qualifizieren. Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels als Einsprache schadet

der Mieterin nicht (vgl. Reetz,

in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016,

Vorbemerkungen zu den Art. 308-318 N 51; Seiler,

Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 865 f. und 927). Insbesondere die

Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 und der angefochtene Entscheid mit

Bemerkungen enthalten eine Begründung der Berufung. Die Mieterin hat die

Berufungserklärung vom 4. Januar 2023 (Postaufgabe 5. Januar 2023),

die Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar

2023), den angefochtenen Entscheid mit Bemerkungen (Postaufgabe 10. Januar

2023), den Nachtrag vom 10. Januar 2023 (Postaufgabe 10. Januar 2023)

und die Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe 12. Januar 2023) innert

zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids und damit rechtzeitig eingereicht

(vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf

die Berufung ist einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3

Am 31. Januar 2023 und damit lange nach

Ablauf der Berufungsfrist reichte die Mieterin beim Appellationsgericht eine

weitere Eingabe mit Beilagen ein. Eine Ergänzung der Berufungsbegründung ist

nach Ablauf der Berufungsfrist grundsätzlich unzulässig. Dass die

Voraussetzungen der Zulässigkeit von Noven im Berufungsverfahren erfüllt wären,

wird von der Mieterin nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Folglich sind

die Eingabe vom 31. Januar 2023 und die damit eingereichten Beilagen im

vorliegenden Berufungsverfahren unbeachtlich.

2.

2.1

Die Mieterin beantragt, dass ihr eine

Anwältin oder ein Anwalt bestellt werde (Berufung vom 9. Januar 2023

S. 2; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8). Die gerichtliche

Bestellung eines Rechtsbeistands kommt gestützt auf Art. 69 Abs. 1

oder Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO in Betracht. Da die

Voraussetzungen für die Bestellung eines Rechtsbeistands nach beiden

Bestimmungen aus den nachstehenden Gründen nicht erfüllt sind, ist der Antrag

der Mieterin abzuweisen.

2.2

Ist eine Partei offensichtlich nicht

imstande, den Prozess selbst zu führen, so kann das Gericht sie gemäss

Art. 69 Abs. 1 ZPO auffordern, eine Vertreterin oder einen Vertreter

zu beauftragen. Leistet die Partei innert der angesetzten Frist keine Folge, so

bestellt ihr das Gericht eine Vertretung. Art. 69 Abs. 1 ZPO bezieht

sich auf Parteien, die nicht postulationsfähig sind (Domej, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage,

Basel 2021, Art. 69 N 1; Sutter-Somm/Seiler,

Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 69 N 1). Postulationsfähigkeit

ist die Fähigkeit, Prozesshandlungen wirksam selbst vorzunehmen (AGE BEZ.2022.2

vom 15. Juni 2022 E. 5.1; vgl. Domej,

a.a.O., Art. 67 N 1; Sterchi,

in: Berner Kommentar, 2012, Art. 67 ZPO N 24). Eine Partei ist

postulationsunfähig, wenn sie nicht in der Lage ist, das, was sie im Prozess

will, dem Gericht gegenüber zu formulieren oder in die vorgeschriebene Form zu

bringen (vgl. Staehelin/Schweizer,

in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich

2016, Art. 69 N 2b; Sutter-Somm/Seiler,

a.a.O., Art. 69 N 1). Zusätzlich zur offensichtlichen Unfähigkeit der

Partei, den Prozess selbst zu führen, setzt ein Vorgehen nach Art. 69

Abs. 1 ZPO voraus, dass der Rechtsstandpunkt der Partei nicht aussichtslos

erscheint (BGer 2C_708/2016 vom 24. August 2016 E. 2.2, 5A_286/2015 vom 2.

November 2015 E. 2.2.4; Sutter-Somm/Seiler,

a.a.O., Art. 69 N 5; Tenchio,

in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 69 ZPO N 8).

2.3

2.3.1

Gemäss Art. 69 Abs. 2 ZPO

benachrichtigt das Gericht die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde

(nachfolgend KESB), wenn es Schutzmassnahmen für geboten hält. Nach

verbreiteter Lehre statuiert diese Bestimmung eine Meldepflicht des Gerichts

für den Fall, dass es Zweifel an der Prozessfähigkeit einer natürlichen Person

hegt und Massnahmen des Erwachsenenschutzes für geboten hält (Staehelin/Schweizer, a.a.O.,

Art. 69 N 23; Sutter-Somm/Seiler,

a.a.O., Art. 69 N 14; vgl. Domej,

a.a.O., Art. 69 N 12; Tenchio,

a.a.O., Art. 69 ZPO N 7). Da die Anordnung einer

Erwachsenenschutzmassnahme nicht notwendigerweise Prozess- bzw.

Urteilsunfähigkeit oder Postulationsfähigkeit voraussetzt

(vgl. Art. 388 ff. ZGB), kann eine Meldung des Gerichts an die KESB

aber auch bei gegebener Prozess- und Postulationsfähigkeit geboten sein.

Dementsprechend wird in der Lehre erklärt, eine Meldepflicht bestehe

«insbesondere», wenn sich im Rahmen der Prüfung der Postulationsfähigkeit der

begründete Verdacht ergebe, dass die Partei bezüglich des zu führenden Prozesses

urteilsunfähig sei (Tenchio,

a.a.O., Art. 69 ZPO N 28).

2.3.2

Das Zivilgericht stellte fest, dass sich die

Mieterin in einem ausserordentlichen Zustand und einer verzweifelten Situation

befunden habe. Um zu versuchen, ihr die notwendige Hilfe zukommen zu lassen,

erstattete das Zivilgericht am 22. August 2022 bei der KESB eine informelle

Gefährdungsmeldung und setzte es eine Verhandlung an, zu der es zusätzlich zu

den Parteien auch eine Vertreterin der KESB und die Amtsärztin vorlud. Die

Vermieterin wurde von der Teilnahme an der Verhandlung dispensiert

(vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und E. 2.10). Die

Mieterin konnte mangels rechtzeitiger Kenntnis von der Verhandlung nicht daran

teilnehmen (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 2.2.4 f.;

angefochtener Entscheid E. 2.5). Daher stellte das Zivilgericht im

angefochtenen Entscheid nicht auf die Angaben der Liegenschaftsverwaltung

anlässlich der Verhandlung ab (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.5).

An der Verhandlung vom 14. September 2022 nahmen die Liegenschaftsverwaltung, C____

als Vertreterin der KESB mit ihrer Auszubildenden und die Amtsärztin teil

(angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II). Das Zivilgericht teilte der KESB

insbesondere die Eingaben der Mieterin vom 18. August und 4. September 2022,

das Dispositiv des aufgehobenen Entscheids vom 14. September 2022 (Zustellung

am 16. September 2022), die schriftliche Begründung des aufgehobenen Entscheids

(Zustellung am 10. Oktober 2022) und den angefochtenen Entscheid vom

29.

Dezember 2022 mit. Auf Anfrage des verfahrensleitenden Appellationsgerichtspräsidenten

teilte die KESB mit Schreiben vom 10. Januar 2023 mit, dass bislang keine

Beistandschaft für die Mieterin errichten worden sei, eine entsprechende

Massnahme jedoch weiterhin geprüft werde. Da eine Meldung des Gerichts an die

KESB und die Errichtung einer Beistandschaft auch bei einer prozess- und

postulationsfähigen Partei geboten sein können, kann aus dem Umstand, dass das

Zivilgericht die KESB eingeschaltet hat und diese die Errichtung einer

Beistandschaft prüft, nicht geschlossen werden, es bestehe begründeter Anlass

zu Zweifeln an der Postulations- oder gar Prozessfähigkeit der Mieterin.

2.3.3

Aufgrund der Eingaben der Mieterin ist davon

auszugehen, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität

leidet. Dementsprechend beruht auch ein erheblicher Teil der Argumente, die sie

in ihren Rechtsschriften vorbringt, offensichtlich auf einer verzerrten

Wahrnehmung der Realität. Aus den Eingaben der Mieterin, insbesondere auch aus

der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem

angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023) und dem Nachtrag vom

10.

Januar 2023, ist aber auch ersichtlich, dass sie in der Lage ist, die

Bedeutung und die Tragweite der Ausweisung aus ihrer Mietwohnung und des angefochtenen

Entscheids zu erkennen und einzuschätzen, sich diesbezüglich einen vernünftigen

eigenen Willen zu bilden, entsprechend diesem Willen zu handeln und ihren

Willen mit Eingaben im Prozess umzusetzen. Insbesondere ist sie offensichtlich

fähig, der Begründung des angefochtenen Entscheids zu folgen und den Erwägungen

des Zivilgerichts in einwandfreiem Deutsch zielgerichtet sachbezogene eigene

Argumente entgegenzusetzen. Wie insbesondere ihr Gesuch vom 4. Januar 2023

um Erstreckung der Berufungsfrist zeigt, erkennt sie auch die Bedeutung

prozessualer Fristen und ist sie in der Lage, Vorkehren zur Fristwahrung zu

treffen. Dass ihr Fristerstreckungsgesuch abgewiesen werden musste, ändert

daran nichts, zumal sie am 10. Januar 2023 rechtzeitig eine Berufungsbegründung

eingereicht hat.

2.3.4

In ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar

2023.

behauptete die Mieterin, dass ihr das Verfassen von Briefen, die für die

Weiterführung des Prozesses erforderlich seien, nicht mehr möglich sei, weil

ihr die UPK mittlerweile Valium und Haldol verschrieben hätten. Mit Verfügung

vom 9. Januar 2023 wies der Verfahrensleiter die Mieterin darauf hin, dass

diese Behauptungen nicht genügten zur Glaubhaftmachung der Unmöglichkeit oder

Unzumutbarkeit, innert der Berufungsfrist selbst eine Berufungsbegründung

einzureichen oder eine Drittperson damit zu beauftragen. Insbesondere fehle

jegliches Beweismittel dafür, dass die betreffenden Medikamente der Mieterin

tatsächlich verschrieben worden seien und von ihr tatsächlich eingenommen

würden, und könnte aus der Einnahme von Valium und/oder Haldol allein nicht

geschlossen werden, dass der Zustand der Mieterin derart beeinträchtigt gewesen

sei, dass es ihr unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, selbst innert der

Berufungsfrist eine Berufungsbegründung einzureichen oder eine Drittperson

damit zu beauftragen. Als geeignetes Beweismittel für die Einnahme der

Medikamente und deren Auswirkungen auf die Fähigkeiten der Mieterin komme

insbesondere ein ärztliches Zeugnis in Betracht. Mit Eingabe vom 11. Januar

2023.

(Postaufgabe 12. Januar 2023) reichte die Mieterin eine ärztliche

Bestätigung der UPK vom 12. Januar 2023 ein. Gemäss dieser erhielt die

Mieterin seit dem 3. Januar 2023 in den UPK Diazepam (Psychopax, anderer

Handelsname Valium) und Haloperdiol (Haldol). Vom 6. bis 8. Januar 2023

habe sie kein Haloperdiol, sondern Olanzapin (Zyprexa) erhalten. Dass die

Fähigkeit der Mieterin, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, durch die

Einnahme dieser Medikamente beeinträchtigt gewesen wäre, kann der Bestätigung

nicht entnommen werden. Damit stellen die Behauptungen der Mieterin und die

ärztliche Bestätigung keine hinreichenden Gründe dar für die Annahme, das

Verfassen von Eingaben im Berufungsverfahren sei der Mieterin nicht möglich

oder nicht zumutbar gewesen. Im Übrigen hat die Mieterin auf der ärztlichen

Bestätigung selbst vermerkt, dass Valium auf ihr Drängen hin in Reserve

genommen worden sei und sie wieder fähig sei, Briefe zu verfassen, seitdem das

Valium in Reserve sei und von ihr nicht mehr täglich eingenommen werden müsse.

Die Fähigkeit, Eingaben im Berufungsverfahren zu verfassen, hat sie im Übrigen

mit der Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, den Bemerkungen auf dem

angefochtenen Entscheid (Postaufgabe 10. Januar 2023), dem Nachtrag vom

10.

Januar 2023 und der Eingabe vom 11. Januar 2023 (Postaufgabe

12.

Januar 2023) selbst unter Beweis gestellt. Damit könnte eine

allfällige Unfähigkeit, Briefe zu verfassen, höchstens wenige Tage gedauert

haben. Da die Mieterin innert der Berufungsfrist die Berufungsbegründung, die

Bemerkungen auf dem angefochtenen Entscheid, den Nachtrag und die Eingabe vom

11.

Januar 2023 eingereicht hat, wäre diese Unfähigkeit folgenlos

geblieben und daher irrelevant.

2.3.5

Aus den vorstehenden Gründen ist die Postulationsfähigkeit

der Mieterin zu bejahen. Damit ist die Bestellung einer anwaltlichen Vertretung

gestützt auf Art. 69 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Eine solche kommt im

Übrigen auch deshalb nicht in Betracht, weil die Berufung aus den nachstehenden

Erwägungen aussichtslos erscheint.

2.4

Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Partei

Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die

erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos

erscheint. Wenn dies zur Wahrung der Rechte der Partei notwendig ist, umfasst

die unentgeltliche Rechtspflege gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO die

gerichtliche Bestellung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands. Dass

sie nicht über die erforderlichen Mittel für eine Anwältin oder einen Anwalt

verfüge, behauptet die Mieterin soweit ersichtlich nicht. Jedenfalls ergibt

sich aus den nachstehenden Erwägungen, dass die Berufung der Mieterin

aussichtslos ist, und ist eine anwaltliche Vertretung zur Wahrung ihrer Rechte

nicht notwendig. Damit kommt auch die Bestellung einer Anwältin oder eines

Anwalts gestützt auf Art. 117 und Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO

nicht in Betracht.

2.5

2.5.1

Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die

Mieterin über eine anwaltliche Vertretung verfügt hätte, wenn sie sich gehörig

darum bemüht und ihren bisherigen Anwältinnen nicht mit unbegründetem

Misstrauen begegnet wäre.

2.5.2

Die Mieterin behauptet, sie habe die KESB um

eine neue anwaltliche Vertretung ersucht und dieser Antrag sei abgelehnt

worden. Dabei bleibt unklar, ob sie eine anwaltliche Vertretung für das

Ausweisungsverfahren und/oder für allfällige weitere Verfahren betreffend FU

meint (vgl. Berufungserklärung vom 4. Januar 2023; angefochtener

Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom 11. Januar 2023

S. 5). Die Mieterin behauptet weiter, sie habe mit Inseraten in der Basler

Zeitung erfolglos nach einer Anwältin oder einem Anwalt gesucht

(vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 8; Eingabe vom

11.

Januar 2023 S. 2). Selbst bei Wahrunterstellung könnte aus der

Erfolglosigkeit einer derart ungewöhnlichen Art der Suche nicht geschlossen

werden, dass die Mieterin keine anwaltliche Vertretung gefunden hätte, wenn sie

den üblichen Weg individueller telefonischer oder schriftlicher Anfragen

gewählt hätte. Die Mieterin behauptet zwar, sie habe auch mit Briefen eine

Anwältin oder einen Anwalt gesucht (Berufungserklärung). Obwohl sie der

verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident mit Verfügung vom

9.

Januar 2023 darauf hingewiesen hat, dass die blosse Behauptung, sie

habe mit Briefen eine anwaltliche Vertretung gesucht, zur Glaubhaftmachung

hinreichender Suchbemühungen nicht genüge, und geeignete Beweismittel

insbesondere Kopien von Absagen angefragter Anwältinnen oder Anwälte wären, hat

die Mieterin Suchbemühungen mittels individueller Anfragen weder substanziiert

noch belegt.

2.5.3

Im angefochtenen Entscheid stellte das

Zivilgericht fest, dass die Mieterin im Verfahren betreffend fürsorgerische

Unterbringung (nachfolgend FU) von einer Anwältin als Prozessbeiständin

unterstützt worden sei und diese auch im Ausweisungsverfahren von der Mieterin

oder der KESB hätte beigezogen werden können (angefochtener Entscheid

E. 2.10). Die Mieterin wendet dagegen ein, diese Anwältin habe sich wie

bereits die Anwältin, die ihr die Rechtsschutzversicherung bewilligt habe

(vgl. dazu Stellungnahme vom 9. Dezember 2022 S. 5) nur vordergründig

für sie, in Wirklichkeit aber mehrheitlich gegen sie und für die Gegenpartei

eingesetzt (Berufungserklärung; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen

S. 20; Eingabe vom 11. Januar 2023 S. 2). Daher habe sie die

Zusammenarbeit mit ihr beenden müssen (Berufungserklärung). Die

unsubstanziierten Behauptungen der Mieterin sind nicht geeignet, Zweifel daran

zu erwecken, dass die Anwältin die Interessen der Mieterin im Verfahren

betreffend FU pflichtgemäss gewahrt hat und daher bei objektiver Betrachtung

von der Vermieterin auch im Ausweisungsverfahren hätte beigezogen werden

können.

2.6

Zusammenfassend kann dem Antrag der Mieterin

auf Bestellung einer Anwältin oder eines Anwalts für das vorliegende

Berufungsverfahren nicht gefolgt werden.

3.

3.1

Das Gericht gewährt Rechtsschutz im

summarischen Verfahren gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn der

Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtlage

klar ist (lit. b). Von der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den

vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare

Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass

die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in

tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet

sind, die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern.

Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der

Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei

ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei

könne daran nichts ändern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen

des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGer

4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1). Wenn die Ausweisung wie im

vorliegenden Fall gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die von

der Mieterin angefochten worden ist, ist die Gültigkeit der Kündigung im

Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen und beziehen sich die

Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf (BGE 142 III 515

E. 2.2.4 S. 518). Im summarischen Verfahren gilt grundsätzlich die

Verhandlungsmaxime. Im für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen

vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen

Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung

mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen (BGer

4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2). Damit das vom Gesetzgeber mit

diesen Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen

unterlaufen werden kann, ist dieser in Fällen, in denen die Kündigung angefochten

worden ist, nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der

Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar

berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; BGer

4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2).

3.2

3.2.1

Die Vermieterin hat mit dem Gesuch vom 7. Juli

2022.

eine Kopie eines Schreibens der Liegenschaftsverwaltung vom 14. April

2022.

eingereicht. Darin wird die Mieterin darauf hingewiesen, dass die Miete

plus Nebenkosten für Januar, Februar, März und April 2022 von je CHF 1'270.–

und damit insgesamt CHF 5'080.– ausstehend seien, wird ihr gestützt auf

Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Empfang des Schreibens

gesetzt und wird ihr für den Fall, dass sie die Zahlungsfrist unbenutzt verstreichen

lässt, die Kündigung des Mietvertrags mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des

Monats angedroht. Dieses Schreiben wurde der Mieterin gemäss der eingereichten

Sendungsverfolgung am 22. April 2022 zugestellt. Ein Indiz für eine

Fälschung findet sich auf der Kopie des Schreibens vom 14. April 2022, die

sich in den Akten befindet, nicht.

3.2.2

Die

Mieterin behauptet, die ursprüngliche Version des Schreibens vom 14. April

2022.

habe keine Kündigungsandrohung enthalten (angefochtener Entscheid mit

Bemerkungen S. 2, 9 und 21 f.; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen

S. 2). Deshalb habe Frau D____ (Leiterin Kanzlei) von der SSM bei der

Mieterin nachgefragt. Schliesslich habe Frau D____ selbst wiederholt, dass die

Rechnung keine Kündigungsandrohung enthalte (aufgehobener Entscheid mit

Bemerkungen S. 2; vgl. angefochtener Entscheid mit Bemerkungen

S. 9). Damit will die Mieterin wohl behaupten, die SSM habe eine Version

des Schreibens vom 14. April 2022 ohne Kündigungsandrohung erhalten. Eine

solche Behauptung wäre jedoch aktenwidrig, weil sich in den vom Zivilgericht

beigezogenen Akten des Schlichtungsverfahrens ([...]) keine entsprechende

Version findet. Nur wenige Tage nach dem Telefonat mit Frau D____ soll gemäss

der Mieterin ein erster Überfallsversuch auf die Mieterin erfolgt sein. Per

30.

April 2022 sei die Entwendung dann gelungen. Die Mieterin scheint

behaupten zu wollen, die ursprüngliche Version des Schreibens vom

14.

April 2022 sei ihr unter Mitwirkung der Polizei in den Räumlichkeiten

der Fachhochschule Nordwestschweiz entwendet worden, die Vermieterin habe

nachträglich die Kündigungsandrohung eingefügt und das Schreiben neu

ausgedruckt und die Version mit der Kündigungsandrohung sei anlässlich einer

Personenkontrolle zu ihren Effekten gelegt worden

(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7 f.;

angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 2 und 9; aufgehobener Entscheid

mit Bemerkungen S. 2 und 6). Hätte das Schreiben vom 14. April 2022

tatsächlich keine Kündigungsandrohung enthalten, hätte die Vermieterin der

Mieterin ein neues Schreiben mit Kündigungsandrohung zustellen können. Dadurch

wäre die Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Bruttomietzins von CHF

1‘270.– höchstens um einen Monat verzögert worden. Dass die Vermieterin oder Liegenschaftsverwaltung

als ihre Vertreterin stattdessen zu den von der Mieterin behaupteten drastischen

und strafbaren Mitteln gegriffen hätte, erscheint nach allgemeiner

Lebenserfahrung ausgeschlossen. Wie das Appellationsgericht bereits in seinem

Entscheid vom 25. November 2022 festgestellt hat, bezichtigt die Mieterin in

ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid überdies diverse Personen ohne

Nennung irgendeines Beweismittels strafbaren Verhaltens, ist es nach

allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen, dass sie Opfer aller dieser

Straftaten geworden sein könnte, und lassen sich ihre Behauptungen nur damit

erklären, dass sie teilweise unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität

leidet (vgl. AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Aus den

vorstehenden Gründen ist die Behauptung der Mieterin, die ursprüngliche

Version des Schreibens vom 14. April 2022 habe keine Kündigungsandrohung

enthalten, aus den vorstehenden Gründen offensichtlich unbegründet und haltlos

und besteht kein ernsthafter Zweifel, dass die eingereichte Kopie mit der

ursprünglichen Version des Schreibens vom 14. April 2022 übereinstimmt.

Entgegen der Ansicht der Mieterin erscheint es ausgeschlossen, dass bei einer

Untersuchung der Computer der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung ein

Hinweis darauf gefunden werden könnte, dass die ursprüngliche Version des

Schreibens vom 14. April 2022 keine Kündigungsandrohung enthalten hat. Die

entsprechenden Beweisanträge der Mieterin (vgl. Berufungsbegründung vom

9.

Januar 2023 S. 7 f.; angefochtener Entscheid mit Bemerkungen

S. 2), sind daher in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.

3.2.3

Die Mieterin bestreitet die Höhe des

abgemahnten Mietzinses und die Höhe der Nebenkosten (aufgehobener Entscheid

E. 2.11). Der Einwand der Mieterin, die Vermieterin habe die Zahlung eines

zu hohen Betrags gefordert, ist rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich,

wenn die Mieterin die Vermieterin weder auf den Fehler hingewiesen noch den

nach ihrem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand beglichen hat oder zumindest

darlegt, dass sie den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrags

beglichen hätte (BGer 4A_330/2017 vom 8. Februar 2018 E. 3.1, 4A_32/2007

vom 16. Mai 2007 E. 6.2). Die Mieterin behauptet nicht, dass sie die

Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022

hingewiesen habe oder dass sie einen Teil der Mietzinsen und/oder Nebenkosten

bezahlt habe oder bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt

hätte. Im aufgehobenen Entscheid (E. 2.13) hat das Zivilgericht erwogen, dass

die Berufung der Mieterin auf einen zu hohen abgemahnten Ausstand

rechtsmissbräuchlich und folglich nicht zu hören sei, weil sie weder den

unbestrittenen Teil des Mietzinses geleistet noch der Vermieterin die

Vorbehalte bezüglich der Höhe der abgemahnten Mietzinsen mitgeteilt habe. Unter

diesen Umständen hätte die Mieterin spätestens nach der Rückweisung zur

Neubeurteilung entsprechende Behauptungen zweifellos vorgebracht, wenn sie die

Vermieterin auf den angeblichen Fehler im Schreiben vom 14. April 2022

hingewiesen oder einen Teil des abgemahnten Betrags tatsächlich oder zumindest

bei Angabe des ihrer Ansicht nach korrekten Betrags bezahlt hätte. Da sie das

aber nie geltend gemacht hat, besteht kein Zweifel, dass dies nicht der Fall

ist und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich vollständig ist.

3.3

Die Zahlungsfrist endete am 23. Mai 2022. Am

24.

Mai 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag unter Verwendung des

dafür vorgesehenen Kündigungsformulars unter Hinweis auf Art. 257d OR

ausserordentlich per Ende Juni 2022. Die Kündigung wurde der Mieterin am 27.

Mai 2022 zugestellt (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I und

E. 2.11.2 f.). Dass sie die Mietzinsen und die Nebenkosten bezahlt habe,

behauptet die Mieterin nicht.

3.4

3.4.1

Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe

an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird

durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1

OR einzustehen hat (vgl. Weber,

in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die

Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder

vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin

verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren

hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den

Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den

Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt

(Art. 259g Abs. 2 OR).

3.4.2

Die Rechtsnatur der Herabsetzung des

Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein

Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine

gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer

Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung

gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit

Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der

Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter

anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine

Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer

Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560

f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d

OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557

E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin

nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer

4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen,

in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56).

Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher

und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten

Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002

vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020

E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE

ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557

E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine

Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands

gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die

Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d

Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann,

in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in:

Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht,

3.

Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die

Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten

E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022,

ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9.

Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer

Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen

Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar

2023.

nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder

der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der

Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen. Erst recht

behauptet sie nicht, sie habe dabei das Mass der Herabsetzung in sachlicher und

zeitlicher Hinsicht genannt und einen konkreten Bezug zu beanstandeten Mängeln

angegeben. Eine entsprechende an die Vermieterin oder die

Liegenschaftsverwaltung gerichtete Erklärung aus der Zeit bis 23. Mai 2022

findet sich auch nicht in den Akten. Ein Anlass, diesbezüglich an der

Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung zu zweifeln, besteht nicht. Damit

ist davon auszugehen, dass es an einer rechtzeitigen Herabsetzungserklärung

fehlt.

3.4.3

Im angefochtenen Entscheid stellte das

Zivilgericht fest, die Mieterin habe sinngemäss erwähnt, dass sie den Mietzins

für August bis Dezember 2021 hinterlegt habe, und die Schlichtungsstelle habe

den Mietzins offenbar im Januar 2022 der Vermieterin überwiesen. Eine

Hinterlegung des Mietzinses für den massgebenden Zeitraum von Januar bis April

2022.

habe die Mieterin hingegen nicht behauptet (angefochtener Entscheid

E. 2.11.5). Die Mieterin bestreitet dies im Berufungsverfahren nicht und

behauptet auch im Berufungsverfahren keine Hinterlegung des Mietzinses für

Januar bis April 2022. Nachdem das Zivilgericht bereits im aufgehobenen

Entscheid vom 14. September 2022 (E. 2.16) festgestellt hat, dass eine

Hinterlegung des Mietzinses für Januar bis April 2022 nicht behauptet worden

und aus den Akten der Schlichtungsstelle nicht ersichtlich sei, und im

angefochtenen Entscheid ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Frage, ob

der Mietzins für diesen Zeitraum hinterlegt worden ist, massgebend sei, hätte

die Mieterin eine entsprechende Hinterlegung zweifellos behauptet, wenn sie

erfolgt wäre. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin den ausstehenden

Mietzins nicht hinterlegt hat und die Sachverhaltsdarstellung diesbezüglich

vollständig ist.

3.4.4

Eine Zurückbehaltung des ganzen oder eines

Teils des Mietzinses gestützt auf Art. 82 OR wegen Mängeln der Mietsache

ist ausgeschlossen (BGer 4A_537/2016 E. 4.2, 4A_140/2014, 4A_250/2014 vom

6.

August 2014 E. 5.2; vgl. Bachofner,

Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 144), wie das

Zivilgericht richtig festgestellt hat (angefochtener Entscheid E. 2.11.5).

3.4.5

Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss

Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn die Mieterin vor Ablauf

der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine

Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124

Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran

nichts (vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1,

4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, 4C.248/2002 vom 13.

Dezember 2002 E. 5.2; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Die

Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung

des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln

erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen

lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2020.36 vom

2.

November 2020 E. 5.2). Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 2.11.6)

behauptete die Mieterin nicht, dass sie innert der Zahlungsfrist gemäss

Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgegeben habe. Die

Mieterin bestreitet dies nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine

fristgerechte Verrechnungserklärung. Sowohl im aufgehobenen Entscheid (E. 2.7

und 2.17) als auch im angefochtenen Entscheid (E. 2.11.2 und 2.11.6) hat das

Zivilgericht festgestellt, dass die Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1

OR am 23. Mai 2022 geendet und die Mieterin nicht behauptet habe, sie habe

innert dieser Frist eine Verrechnungserklärung abgegeben. Unter diesen

Umständen hätte die Mieterin zweifellos behauptet, sie habe spätestens am 23.

Mai 2022 Verrechnung erklärt, wenn sie eine entsprechende Erklärung

fristgerecht abgegeben hätte. Damit besteht kein Zweifel, dass die Mieterin bis

am 23. Mai 2022 keine Verrechnung erklärt hat und die Sachverhaltsdarstellung

diesbezüglich vollständig ist.

3.4.6

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass

die von der Mieterin behaupteten Mängel nichts an der Gültigkeit der Kündigung

zu ändern vermögen. Daher sind die diesbezüglichen Beweisanträge

(vgl. Berufungsbegründung S. 8, 10) mangels Rechtserheblichkeit der

zu beweisenden Tatsachen abzuweisen.

3.5

3.5.1

Die Mieterin behauptet, am 15. Februar 2022

sei sie auf dem Weg zum Einkaufen zweimal wahrnehmungslos gemacht worden. Dabei

sei der Wohnungsschlüssel entwendet und gegen einen «Fake Schlüssel»

ausgetauscht worden. Als sie nach dem Einkaufen die Wohnungstüre habe

aufschliessen wollen, habe der Wohnungsschlüssel nicht mehr gepasst

(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 1; angefochtener

Entscheid mit Bemerkungen S. 22; aufgehobener Entscheid mit Bemerkungen

S. 2). Die Mieterin macht unter Berufung auf Art. 82 OR geltend,

solange die Vermieterin sie am Betreten der Wohnung gehindert und damit ihre

Leistung nicht erbracht habe, habe sie von ihr keine Mietzinszahlungen

verlangen können (vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023

S. 10). Im ersten Berufungsverfahren behauptete die Mieterin, alle ihre

Beweismittel seien hauptsächlich von Polizeikräften und vereinzelt von V-Leuten

entwendet worden (AGE ZB.2022.32 vom 25. November 2022 E. 3). Mit

Eingabe vom 21. Dezember 2022 stellte die Mieterin dem Zivilgericht einen

Wohnungsschlüssel zu und erklärte, dabei handle es sich um ihren

Wohnungsschlüssel, der seit dem 15. Februar 2022 nicht mehr ins Schloss ihrer

Wohnung passe (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. IX). Mit dem

angefochtenen Entscheid erkannte das Zivilgericht, dass der von der Mieterin

eingereichte Wohnungsschlüssel dieser retourniert wird. Die Mieterin behauptet,

der Wohnungsschlüssel sei ihr unmittelbar nach der Retournierung in der Nacht

vom 2. auf den 3. Januar 2023 in den UPK «erneut» entwendet worden

(Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 4, 10 und 12;

angefochtener Entscheid mit Bemerkungen S. 7 und 22). In ihrer Eingabe vom

11.

Januar 2023 (S. 2) behauptet sie zudem, der Wohnungsschlüssel sei ein

zweites Mal ausgetauscht worden. Dass die Mieterin Opfer aller dieser

Entwendungen geworden und der Wohnungsschlüssel mehrfach ausgetauscht worden

sein soll, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung ausgeschlossen. Ihre

diesbezüglichen Behauptungen lassen sich nur damit erklären, dass sie teilweise

unter einer verzerrten Wahrnehmung der Realität leidet oder dass es ihrer

Prozesstaktik entspricht, stets eine Entwendung zu behaupten, wenn sie sich

daraus einen Vorteil verspricht. Aus den vorstehenden Gründen ist die

Behauptung der Mieterin, sie habe keinen Zugang mehr zu ihrer Wohnung gehabt,

weil ihr der Wohnungsschlüssel im Zustand der Wahrnehmungslosigkeit entwendet

worden sei, haltlos. Im Übrigen könnte sie aus der behaupteten Entwendung aus

den nachstehenden Gründen ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten.

3.5.2

In der Lehre wird die Ansicht vertreten, dass

die Art. 259 ff. OR abgesehen allenfalls von Art. 259f OR die

Verletzung der Überlassungspflicht während der Mietdauer durch einen Entzug der

Mietsache nicht regeln (vgl. Tschudi,

SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, Vorbemerkungen

zu Art. 258-259i OR N 2 f. und 11–13). Daher erscheint eine analoge

Anwendung von Art. 82 OR im Fall eines nachträglichen Entzugs der

Mietsache nicht ausgeschlossen. Als solcher könnte allenfalls auch die

Entwendung des Wohnungsschlüssels qualifiziert werden. Die Mieterin hatte den

Bruttomietzins monatlich im Voraus zu bezahlen (angefochtener Entscheid

Tatsachen Ziff. I). Falls ihr die Wohnung am 15. Februar 2022 entzogen worden

wäre, hätte sie daher in analoger Anwendung von Art. 82 OR höchstens die

Bezahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für März und April 2022 verweigern

können (vgl. zur analogen Anwendung von Art. 82 OR auf

Dauerschuldverhältnisse BGE 120 II 209 E. 6a S. 211 f.; Schraner, in: Zürcher Kommentar,

3.

Auflage 2000, Art. 82 OR N 112). Mit den Mietzinsen und

Nebenkosten für Januar und Februar 2022 hätte sie sich damit in jedem Fall in

Verzug befunden. Das Leistungsverweigerungsrecht gemäss Art. 82 OR ist

durch eine Einrede im technischen Sinn geltend zu machen. Diese zeigt erst ab

dem Zeitpunkt Rechtsfolgen, in dem sie erhoben wird (vgl. Schroeter, in: Basler Kommentar,

7.

Auflage 2020, Art. 82 OR N 41, 45 f. und 51; Weber, in: Berner Kommentar, 2. Auflage

2005, Art. 82 OR N 199 und 212–214). Dass sie die Einrede des nicht

erfüllten Vertrags vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1

OR und damit spätestens am 23. Mai 2022 erhoben habe, behauptet die Mieterin in

ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen

Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung

vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023,

ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar

2023.

und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht einmal. Damit würde auch

ein Entzug der Wohnung nichts daran ändern, dass sie sich im Zeitpunkt des

Ablaufs der Zahlungsfrist mit der Zahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für

Januar bis und mit April 2022 in Verzug befunden hat und die Kündigung daher

gültig ist.

3.5.3

Die Mieterin wirft zudem die Frage auf, wie es

ihr ohne Zugang zur Wohnung möglich gewesen sein sollte, die ausstehenden

Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen (angefochtener Entscheid mit Bemerkungen

S. 20). Weshalb sie für die Zahlungen Zugang zur Wohnung benötigt hätte,

begründet sie aber nicht. Insbesondere die Tatsache, dass die Mieterin am 15.

November 2022 einen Kostenvorschuss von CHF 600.– geleistet hat, obwohl sie

angeblich noch immer keinen Zugang zur Wohnung gehabt hat, spricht für das

Gegenteil. Im Übrigen ist eine Befreiung von der Leistungspflicht wegen

Unmöglichkeit bei Geldschulden ohnehin ausgeschlossen (Furrer/Wey, in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum

Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 97–98 OR N 33; Gauch/Schluep/Emmenegger,

Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 11. Auflage,

Zürich 2020, N 2572; Thier, in:

Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, Art. 97 N 9; Weber/Emmenegger, in: Berner Kommentar,

2.

Auflage 2020, Art. 97 OR N 73).

3.6

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das

Zivilgericht zu Recht die Kündigung als gültig erachtet und den

Ausweisungsanspruch der Vermieterin bejaht hat.

4.

Die Mieterin machte im Verfahren vor dem Zivilgericht eigene

Ansprüche geltend (vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II und IX sowie

E. 2.7). Damit erhob sie sinngemäss Widerklagen. Gemäss Art. 224

Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort Widerklage

erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie

die Hauptklage zu beurteilen ist. Grundsätzlich ist eine Widerklage auch im

summarischen Verfahren zulässig. Sie darf das Verfahren aber nicht wesentlich

verzögern (vgl. Jent-Sørensen,

in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021,

Art. 252 N 6; Klingler, in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016,

Art. 252 N 24 und 27 f.; Sutter-Somm/Lötscher,

in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich

2016, Art. 257 N 17). Teilweise sind Widerklagen für die von der Mieterin geltend

gemachten Ansprüche bereits deswegen ausgeschlossen, weil sie sich nicht gegen

die Vermieterin richten, weil sie Gegenstand des Schlichtungsverfahrens vor der

SSM bilden (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) oder weil die

Mieterin sie nicht spätestens in der Stellungnahme zum Gesuch geltend gemacht

hat. Im Übrigen hätten die Behandlung der sinngemässen Widerklagen zu einer

wesentlichen und mit der Natur des Verfahrens auf Rechtsschutz in klaren Fällen

nicht vereinbaren Verfahrensverzögerung geführt. Daher ist es nicht zu

beanstanden, dass das Zivilgericht die von der Mieterin geltend gemachten

eigenen Ansprüche im angefochtenen Entscheid nicht beurteilt hat. Auch im

Berufungsverfahren macht die Mieterin eigene Ansprüche geltend

(vgl. Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023 S. 7–12). Soweit

sie diese bereits im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht hat, ist

darauf nicht einzutreten, weil das Zivilgericht die Ansprüche mit dem

angefochtenen Entscheid zu Recht nicht beurteilt hat. Soweit die Mieterin die

Ansprüche erstmals im Berufungsverfahren geltend macht, ist darauf nicht

einzutreten, weil eine Widerklage im Berufungsverfahren ausgeschlossen ist (Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2021, Art. 224 N 4).

5.

5.1

In ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023

ersucht die Mieterin darum, wenigstens solange in der Wohnung bleiben zu

dürfen, bis sie wieder eine Arbeit und Einkommen habe, bis sie sich von der

Brutalität während ihrer Obdachlosigkeit und ihres Aufenthalts in den UPK

erholt habe oder bis sie ihr Hab und Gut verkauft habe.

5.2

Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis

wegen Zahlungsrückstands der Mieterin gestützt auf Art. 257d OR gekündigt.

In einem solchen Fall ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a

Abs. 1 lit. a OR). Soweit die Mieterin mit ihrem Antrag sinngemäss um eine

Erstreckung des Mietverhältnisses ersucht, ist dieser deshalb offensichtlich

unbegründet.

5.3

5.3.1

Wenn das Gericht die Mieterin mit einem

Leistungsurteil zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet, kann es in Anwendung

von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit.

d ZPO auf Antrag der Vermieterin für den Fall, dass die Mieterin ihrer Pflicht

nicht nachkommt, die amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE

ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni

2018.

E. 6; Bachofner, a.a.O.,

N 325, 633, 641 f. und 732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall

getan, indem es erkannt hat, auf Antrag der Mieterin werde ohne Weiteres und

nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen, wenn die Mieterin

die gemieteten Räumlichkeiten nicht bis spätestens 16. Januar 2023, 11:30

Uhr, geräumt hat. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als

Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit

(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss der Mieterin einen

Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine Schonfrist zur

freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub

verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mieterin innert

angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. In jedem Fall darf

die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des

Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020

E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b S. 339; BGer 4A_39/2018

vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1; Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und

867; Brüllhardt/Püntener,

Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, Kap. 5.28.4.3). Ein

Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung gefunden hat,

und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2020.26 vom

6.

Oktober 202 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3 S. 340).

5.3.2

Mit dem aufgehobenen Entscheid vom 14.

September 2022 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten

Räumlichkeiten bis spätestens 26. September 2022, 11:30 Uhr, zu räumen.

Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen diesen Entscheid, der

Aufhebung dieses Entscheids und der Rückweisung der Sache an das Zivilgericht

kam die Mieterin bis zum angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember 2022

faktisch in den Genuss einer Schonfrist von mehr als drei Monaten. Indem das

Zivilgericht die Mieterin mit dem angefochtenen Entscheid vom 29. Dezember

2022.

anwies, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 16. Januar 2023,

11:30 Uhr, zu räumen, gewährte es ihr eine Schonfrist von gut zwei Wochen.

Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung gegen den angefochtenen

Entscheid kam die Mieterin faktisch in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist

von rund drei Wochen.

Ein Aufschub der Vollstreckung der Ausweisung bis die

Mieterin wieder eine Arbeit und Einkommen hat, ist als Aufschub auf unbestimmte

Zeit ausgeschlossen. Aufgrund der Akten und den Angaben der Mieterin ist davon

auszugehen, dass sie sich seit dem 19. September 2022 in den UPK aufhält. Damit

hatte sie rund viereinhalb Monate Zeit, um sich von den Belastungen der

Obdachlosigkeit zu erholen. Subjektiv mag die Mieterin ihren Aufenthalt in den

UPK zwar als belastend empfinden. Dass sie dort brutal oder in anderer Art und

Weise unkorrekt behandelt worden oder einem «Psychoterror» ausgesetzt gewesen

wäre (vgl. dazu Nachtrag vom 10. Januar 2023), hat sie aber nicht

glaubhaft gemacht. Mangels gegenteiliger objektiver Hinweise ist vielmehr davon

auszugehen, dass in den UPK eine angemessene Unterbringung der Mieterin

gewährleistet gewesen ist.

Die amtliche Räumung von Wohnräumen ist im Kanton Basel-Stadt

in § 51 GOG und in der Verordnung über die Räumung von Wohnräumen im Rahmen des

Exmissionsverfahrens (SG 215.450, nachfolgend: Verordnung) geregelt. Das

Zivilgericht setzt den Vollzugstag fest, informiert die Parteien und

gegebenenfalls die beizuziehenden amtlichen Stellen darüber und beauftragt ein

Transportunternehmen mit der Räumung des Mietobjekts und dem Abtransport der in

den Wohnräumen zurückgelassenen Gegenstände, die eingelagert werden

(vgl. § 3 Abs. 1 und § 5 Abs. 1 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 790). Eingelagert

werden insbesondere Gegenstände mit wirtschaftlichem Wert und wirtschaftlich

wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die weder beschädigt noch verschmutzt

sind und ohne grossen Aufwand eingelagert werden können. Nicht eingelagert

werden Gegenstände, die sowohl wirtschaftlich als auch affektiv wertlos sind,

wirtschaftlich wertlose Gegenstände mit affektivem Wert, die beschädigt oder

verschmutzt sind oder nur mit grossem Aufwand eingelagert werden können, sowie

verderbliche Waren und Pflanzen. Die Vermieterin entscheidet, ob nicht

einzulagernde Gegenstände ihr zu überlassen oder im Rahmen der Räumung zu

entsorgen sind (vgl. 51 Abs. 1 und 2 GOG; § 6 Abs. 1 der

Verordnung; Bachofner, a.a.O., N

790). Die einzulagernden Gegenstände werden während drei Monaten aufbewahrt.

Bei Vorliegen einer Kostengutsprache für die Lagerkosten kann die

Aufbewahrungsdauer bis auf zwölf Monate verlängert werden. Die eingelagerten

Gegenstände können von der Mieterin während der gesamten Ein­lagerungsdauer

nach vorgängiger Terminvereinbarung und Bezahlung der entstandenen Lagerkosten

ausgelöst werden (vgl. § 8 Abs. 1 und 2 der Verordnung; Bachofner, a.a.O., N 791). Wenn die

eingelagerten Gegenstände nicht innert Frist ausgelöst werden, werden sie durch

Verkauf an das Trödelgewerbe ausübende Personen verkauft. Zu verwertende

Gegenstände, die nicht verkauft werden, werden grundsätzlich entsorgt. Für die

Einlagerung und die allfällige Verwertung ist der Bereich Bevölkerungsdienste

und Migration (BdM) des Justiz- und Sicherheitsdepartements zuständig. Aus

einem allfälligen Verwertungserlös werden die Kosten des BdM gedeckt. Ein

allfälliger Überschuss wird der Mieterin ausgehändigt (vgl. § 3

Abs. 2 und § 10–13 der Verordnung; Bachofner,

a.a.O., N 791). Aus der vorstehenden Darstellung folgt, dass es der Mieterin

selbst im Fall der amtlichen Räumung noch möglich ist, ihr Hab und Gut zu

verkaufen, und dass im Rahmen der Verwertung ohnehin versucht wird, die

Gegenstände zu verkaufen, wenn sie von der Mieterin nicht rechtzeitig ausgelöst

werden.

Aus den vorstehenden Gründen besteht kein hinreichender

Anlass, der Mieterin mit dem vorliegenden Entscheid eine zusätzliche Schonfrist

anzusetzen.

6.

Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin in

Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Diese betragen gemäss § 12 Abs. 1

in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements über die

Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.–.

Demgemäss erkennt das

Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die

Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2022 ([...])

wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

-

Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72

ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des

Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.