Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.24

ENTSCHEID

vom 2. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungskläger

[...] Kläger

gegen

B____

Berufungsbeklagte

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 28. Mai 2010 mietete A____ (Mieter) eine 3-Zimmerwohnung am [...] in Basel

und mit Mietvertrag vom 20. November 2018 einen Autoeinstellplatz. Mit

amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____ (Vermieterin) allen

Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im Begleitschreiben

begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1981

zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb umfassende

Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder, Böden,

Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich seien; der

Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der Liegenschaft nicht

zu.

Der Mieter focht

diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten

(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte er

mit Klage vom 20. Mai 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es

sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter seien die

Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken. Am 14. Dezember 2022 führte das

Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und

ihrem Vertreter), dem Mieter des vorliegenden Verfahrens waren auch die Mieter

in den anderen acht Kündigungsverfahren (sowie deren Vertreterin) anwesend.

Nach der Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.

Mit Entscheid vom 9. März 2023 wies das Zivilgericht die Klage des Mieters

ab. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 17. Mai 2023 Berufung

beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und der Kündigung der beiden Mietverhältnisse; eventualiter seien

die Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken; subeventualiter sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das

Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 24. August 2023 beantragt

die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter

Replik vom 11. September 2023 hält der Mieter an seinen Anträgen fest. Mit

Noveneingabe vom 16. Oktober 2023 teilte die Vermieterin mit, dass alle drei

Baurekurse gegen das Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Die Akten des

Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)

zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des

Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins

massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'420.–,

so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht wird

(Klagebeilage 3; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'420.– = CHF 51'120.–). Auf

Dispositiv

die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach

einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das

Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Entscheid des Zivilgerichts

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem

ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es

legte zunächst die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –

namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die

Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann

prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten

Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt

anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte

ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.

Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des Begleitschreibens

zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über ihr

Sanierungsprojekt informiert habe, habe der Mieter abschätzen können, dass er

während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Aus dem unbefristeten

Mietvertrag, den die Vermieterin kurz vor der Kündigung mit neuen Mietern

geschlossen habe, könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten; der

Mietvertrag mit den neuen Mietern betreffe ihn nicht. Die Kündigung sei nicht

missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das

Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei.

Es verneinte die Frage, da – auch nach Ansicht des Mieters – keine Härte

vorliege (E. 6).

3. Missbräuchlichkeit der

Sanierungskündigung

3.1 Vorliegen

eines ausgereiften Sanierungsprojekts

3.1.1 Zum Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im

Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin

gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos

der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung

gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die

Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.

Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,

Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte

Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6

Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer

«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,

Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf

welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und

Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine

Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen

durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung

eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche

Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine

Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine

Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2).

Zum Einwand des Mieters, verschiedene Abklärungen und

Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen

worden, hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine

Begehung der Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit

nach der Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig

sei, dass verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe,

Erdbebensicherheit, Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021

erfolgt seien. Richtig sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung

Projektanpassungen vorgenommen worden seien. Diese Einwände änderten aber

nichts daran, dass im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt

vorgelegen habe. Ein Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde,

entbehre nicht jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin

auch nicht nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19

Monaten ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere

Zeit für die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die

Kündigungen deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei

am 13. Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die

Baubewilligung am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die

Gültigkeit der Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch

eingereicht oder gar die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich

sein, dass die Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne

dass dies bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3).

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass sich das

Gericht aufgrund des Sachverhalts vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der

Bereitschaft und Möglichkeit der Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von

der Notwendigkeit des Auszugs der Mieter überzeugen müsse. Dabei trage der

Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die

Vermieterin den Kündigungsgrund lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf

das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als

vorgeschoben, dass die Vermieterin die Liegenschaft total sanieren wolle;

sodann genügten die Grundlagen – Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai

2021 und detaillierte Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend

ausgereiftes Bauprojekt zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom

13. August 2021 – bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen –

stünden dem nicht etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der

Absicht der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

3.1.2 Der Mieter kritisiert zunächst die oben

zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai

2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender

Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein

Vorprojekt die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung

eines Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein

Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer

Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das

vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein

Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein

Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen

eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein

«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]

basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen

Gegebenheiten in der Liegenschaft [...]. Die Planunterlagen zeigten

Bestandespläne, die mit nur minimal rot gekennzeichneten Anpassungen ergänzt

worden seien. Der Ergänzungstext zum Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen

die Bereiche «Fassaden» (mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz,

Geländererhöhungen für Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten,

Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenänderungen, keine

Anzahl- und Dimensionsänderungen der Wohnungen) und «Umgebung» (neues

Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen

seien auf den Plänen eingetragen, nämlich die Geländererhöhungen und die

minimalen inneren Anpassungsarbeiten. Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt

fehlten insbesondere eine Ortsbegehung durch die Planenden oder eine weitergehende

Aufnahme der Liegenschaft. Der Beschrieb in den Plänen sei ausserdem nicht

konsistent mit der Kostenschätzung; in dieser seien inhaltlich viele Positionen

aufgeführt, welche in den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 fehlten. Die

Kostenschätzung allein stelle kein Dokument dar, welches ein Projekt in

ausgereifter Form aufzeige. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden

Informationen – Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung

und Fotos der Liegenschaft – ohne Begehung, Asbestbeprobung, Zustandsaufnahme

der Kanalisation oder weiteren Gebäudeabklärungen seien keine tragfähige

Grundlage für den Entscheid, in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt

werden soll. Auch die Zustandsanalyse der Vermieterin von 2019 sei kein

ausgereiftes Sanierungsprojekt (Berufung, S. 9–13).

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wendet der Mieter ein, es

fehle an einem Baubeschrieb, einer Terminplanung sowie einem Materialkonzept,

und damit an den wesentlichen Grundlagen eines Bauprojekts. Auch wesentliche

Abklärungen seien erst nach der Kündigung erfolgt und teilweise bis heute noch

nicht abgeschlossen. Im Zeitpunkt der Kündigung hätten weder Finanzierungsunterlagen

noch irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen

(Berufung, S. 13 f. und S. 19 f.).

Zur Erwägung 5.4 wendet der Mieter ein, die Schlussfolgerung

des Zivilgerichts widerspreche seiner eigenen Feststellung, dass sich das

Projekt noch in der Entwicklungsphase befinde. Es könne nicht von einem

ausgereiften, geschweige denn von einem ausgearbeiteten konkreten Bauprojekt

gesprochen werden. Im Zeitpunkt der Kündigung sei kein Baubeschrieb vorgelegen

und auch die Kostenschätzung fusse lediglich auf einer Annahme aus einem Muster

aus [...], ohne Abklärungen oder einer Begehung der Liegenschaft. Es sei dem

Mieter nicht möglich abzuschätzen, welche Arbeiten konkret geplant seien, und

ob sein Verbleib in der Wohnung bautechnische und organisatorische

Erschwerungen nach sich ziehe oder eine Verzögerung der Bauarbeiten verursache.

Für die Unausgereiftheit des Projekts spreche schliesslich auch der Umstand,

dass die Problematik der Entfluchtung des Lagerraums im Garten der Liegenschaft

bis heute ungelöst sei (Berufung, S. 14–16).

3.1.3 Die ordentliche

Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.

Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter

Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist

die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271

Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner

Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen

Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit

Hinweisen).

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine

Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht

missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur

unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,

besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen

(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,

wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,

namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts

unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit

Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen

Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,

ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib

der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)

Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach

sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge

gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass

bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und

ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob

die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine

Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten

ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt

beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496

E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände

überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit

der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die

Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019

E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,

wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der

Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht

folgende Projektstände erachtet:

- Baubewilligung

oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010

E. 2.6);

- Sanierungsstudie,

Investitionsantrag über CHF 2'500'000.– und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.

Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

- Erteilung

eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein Architekturbüro für

Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des

Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli

2023 E. 3.2 und 3.3);

- Erteilung

eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts

(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

- «rapport

d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen

Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.

2.3 und 2.5);

- Besichtigung

der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,

Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite

Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines

Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und

Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt

A.d und E. 3);

- bereits

erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige

Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer

4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.

August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache

Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung

rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende

Projektstände erachtet:

- Hinweis der

Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91

Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

- Besichtigung

der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des

Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

- feste

Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

3.1.4 Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation

des Mieters (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung

vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom

15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102

beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, S. 9–13). Ob

es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm

102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine terminologische

Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu werden. Es ist nicht

entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102 oder ein «konkreter

Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es sich bei den genannten

Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn der Rechtsprechung des

Bundesgerichts genügend ausgereift und ausgearbeitet

ist, um eine missbräuchliche Kündigung auszuschliessen.

Damit kommen wir zum zweiten Einwand des Mieters. Mit diesem

macht er geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und die

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes

Sanierungsprojekt darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene

Kündigung deshalb missbräuchlich sei.

Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (Klagebeilage 4 im

Parallelverfahren ZB.2023.29) umfassen acht Pläne: je einen Grundrissplan des

Untergeschosses, des Erdgeschosses, der Obergeschosse und des Dachgeschosses,

einen Querschnittsplan, einen Längsschnittplan sowie je einen Plan der

Nordfassade und der Südfassade. Diese acht Pläne basieren auf den Bauplänen von

1981 und enthalten darüber hinaus rot eingefärbte «minimale innere

Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im Längsschnittplan) und die

ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen (in den Plänen der

Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache unbestritten. Zudem

enthält der Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten

Umfang der Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche

«Fassaden», «Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in Unterbereiche

gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz und

Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere Anpassungen,

Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenveränderung, keine

Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen; «Umgebung»: neues

Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Berufungsbeilage 3) )

ist überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung,

Liftersatz, Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in

der Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der

Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;

zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,

keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen

durchgeführt worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41

Positionen auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation,

Fenster aus Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt

für jede dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten

mit CHF 3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem

Sanierungskonzept für eine Liegenschaft in [...] ([...]), das bereits

ausgeführt wurde. Das ist zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, S. 10;

Berufungsantwort, S. 6–10).

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine

Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die

Argumente des Mieters sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.

Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den

Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, S. 11),

ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts

nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,

die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht

eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,

der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen werden

somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der Kostenschätzung vom

15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Dass die Kostenschätzung zusätzliche

Positionen aufführt, ist im Übrigen ebenfalls nachvollziehbar, basiert diese

zwar auch, aber nicht nur auf einer Anlyse der Bestandespläne. Das zweite

Argument gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sieht der Mieter im

Fehlen einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von

vorgängigen bautechnischen Abklärungen (Berufung, S. 14–16). Eine vorgängige

Besichtigung und umfassende bautechnische Abklärungen sind nicht zwingend

erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als hinreichend ausgereift zu

qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den Planunterlagen von 1981, der

Fotodokumentation, den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung,

den Erfahrungen der Vermieterin aus einem vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...]

und der Expertise des beauftragten Architekturbüros hinreichende Grundlagen

vor, um ein aussagekräftiges Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die

weiteren bautechnischen Abklärungen – wie vom Mieter gefordert – bereits vor

der Kündigung vom 13. August 2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu

geführt, dass das Sanierungsprojekt noch etwas umfassender ausgefallen wäre und

die Notwendigkeit eines definitiven Verlassens der Wohnung noch

offensichtlicher gewesen wäre. Aufgrund der von der Vermieterin bereits

getätigten Abklärungen und der im Zeitpunkt der Kündigung vorliegenden

Unterlagen war der Mieter in der Lage, den Umfang des Sanierungsprojekts und

die Notwendigkeit, die Liegenschaft definitiv verlassen, abzuschätzen. Das

dritte Argument des Mieters gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts ist

mit dem zweiten Argument verwandt: Das Projekt sei zu wenig konkret auf die

Verhältnisse in der Liegenschaft [...] zugeschnitten. Es basiere nämlich auf

einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt in [...] – und nicht auf den

tatsächlichen Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, S. 10). Dieser

Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument des Mieters ausgeführt

wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der Liegenschaft und

den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung verschiedene Grundlagen

vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...] beziehen. Das Argument, das

Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten Verhältnisse zugeschnitten,

ist somit unzutreffend.

Der vorliegende Fall reiht sich

denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur

Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die

Ausgereiftheit des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem

in BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall

erachtete es das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine

Liegenschaft (einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte,

die ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,

5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die

Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht

genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember

2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»

eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf

festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von

Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend

(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).

Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als

zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft

bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung

zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende

Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf den

Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche

die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,

erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom

Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit

richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend

ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte.

3.2 Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand

3.2.1 Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht des Mieters sei es

nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter

während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die

Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die

Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse

aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.

Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu

dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden

Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem

Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten

Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,

sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,

E. 5.5).

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung

könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten. Darin informiere die

Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu

sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die

Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses

Begleitschreiben habe sich der Mieter einerseits eine Vorstellung über das

Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug

notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für

Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

3.2.2 Der Mieter wendet gegen die Erwägung 5.5 des

Zivilgerichtsentscheids ein, die zivilgerichtliche Begründung stehe im

Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Aus den genannten

Vergleichsprojekten zeige sich, dass die im Begleitschreiben zur Kündigung

erläuterten Sanierungsarbeiten auch bei einem Verbleib der Mieter durchgeführt

werden könnten. Es sei somit nicht erstellt, dass ein Verbleib des Mieters die

Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder verzögert hätte (Berufung,

S. 16 f.).

Gegen die Erwägung 5.6 wendet der Mieter ein, das

Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit

Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit der Mieter eine

Einschätzung vornehmen könne. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend

ausgereiftes Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand,

dass die Liegenschaft in die Jahre gekommen sei. Zwar werde über die

Unumgänglichkeit einzelner Sanierungsmassnahmen informiert, jedoch gehe nicht

hervor, ob die Vermieterin bereits «einen positiven Entscheid» zur Vornahme der

Sanierungsarbeiten gefällt habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise auf

detaillierte Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt in

Tat und Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, S. 17 f. und 19).

3.2.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist

der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich

ausschliesslich Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran

haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu

erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase

mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende

Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder, sondern

sämtliche Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert

sowie Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu

Immissionen und Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken.

Selbst wenn solche Eingriffe unter Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein

sollten, so wäre dies regelmässig mit beträchtlichen bautechnischen und

organisatorischen Erschwerungen verbunden und würde zu einer Verzögerung der

Bauarbeiten führen. Die Vermieterin, welche die Arbeiten nach bautechnischen

und -ökonomischen Kriterien durchführen möchte, ist diesfalls auf eine

Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein

Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden kann. Ohne schützenswerten

Grund wäre eine Kündigung im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten demgegenüber

dann, wenn deren Durchführung durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt

nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde, wie dies etwa beim

Streichen von Wänden, blossen Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall

sein dürfte (zum Ganzen vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2). Die Beurteilung, ob der Verbleib des

Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen

oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins

Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus,

dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein

genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der

Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts

erforderlich machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

3.2.4 Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die

Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt

verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem solchen

Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen und

einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine Kündigung der

Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Der Mieter legt nicht dar,

dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Er beschränkt sich darauf

darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht ausgereift

gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der Frage des

Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und verworfen. Im

Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass der Mieter im

Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante Sanierung

informiert wurde, wurde doch festgehalten, dass sich diverse Gebäudeteile,

darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die Bäder, die

Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem sanierungsbedürftigen

Zustand befänden und eine umfassende Sanierung unumgänglich sei (Klagebeilage

2), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten Projekt übereinstimmt. Was den

weiteren Einwand des Mieters betrifft, dass aus dem Begleitschreiben nicht

ersichtlich werde, ob sich die Vermieterin zur Durchführung der

Sanierungsarbeiten auch tatsächlich entschlossen habe, ist festzuhalten, dass dieser

neu ist und der Mieter in seiner Berufung nicht darlegt, dass und an welcher

Stelle er diesen bereits vor Zivilgericht vorgetragen hat. Der Einwand ist

deshalb verspätet (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Abgesehen davon ist er auch

in der Sache unbegründet, kann doch aus der Information, dass die Sanierung

bevorstehe und deren Umfang ein Verbleib in der Mietwohnung nicht zulasse, nur

der Schluss gezogen werden, dass die Vermieterin sich tatsächlich zur

Durchführung der Sanierung entschlossen hat.

3.3 Mietverhältnis

mit neuen Mietern

Der Mieter hatte vor Zivilgericht vorgebracht, die

Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen

umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten

Mietvertrag mit neuen Mietern abgeschlossen. Diese neuen Mieter hätten von der

Liegenschaftsverwaltung trotz entsprechender Nachfrage keine Hinweise auf eine

bevorstehende Sanierung erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung

wenige Monate vor der Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden

Sanierung gehabt habe, spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung

kein Sanierungsprojekt habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest,

dass sich die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund einer

allfälligen Täuschung nur im Zusammenhang mit diesen neuen Mietern stelle. Der

Umstand, dass die Vermieterin mit diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen

Mietvertrag geschlossen habe, ändere nichts an der Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und

5.7).

Der Mieter wendet in diesem Zusammenhang ein, es bestehe ein

Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits angegeben, sie habe sich beim

Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung gestützt;

andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den neuen

Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung gehabt

haben. Damit sei unklar, ob und in welchem Umfang die Vermieterin auf die

Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen habe (Berufung, S. 18).

Dieser Einwand ist unbegründet. Wie bereits das Zivilgericht

zutreffend erwog, kann einzig aus der zeitlichen Abfolge des Abschlusses des Mietvertrags

mit den neuen Mietern am 8. April 2021 und dessen Kündigung rund vier Monate

später nicht gefolgert werden, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein

ausgereiftes Projekt vorlag. Es kann insbesondere nicht ausgeschlossen werden,

dass der Entschluss zur umfassenden Sanierung in dieser Zeit gefallen ist und

dass dafür unter anderem auf die langjährige Erfahrung der

Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen wurde – das Gegenteil blieb jedenfalls

unbewiesen, weshalb sich daraus keine Missbräuchlichkeit der vorliegenden

Kündigung ableiten lässt.

4. Erstreckung

des Mietverhältnisses

Aus den in E. 3 genannten Überlegungen erachtete das

Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren des Mieters um

Erstreckung des Mietverhältnisses und lehnte einen solchen Anspruch im

vorliegenden Fall ab (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). Der Mieter wiederholt in

seiner Berufung zwar sein Eventualbegehren um Erstreckung, ohne aber zu

begründen inwiefern die Einschätzung des Zivilgerichts falsch sein soll.

Mangels Begründung ist auf die Frage der Erstreckung im Berufungsverfahren

nicht einzugehen.

5. Erstinstanzliche

Gerichtskosten

Das Zivilgericht bezifferte die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens mit CHF 500.– und auferlegte diese dem Mieter. Zur

Begründung verwies es auf § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die

Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800), wonach die

Gerichtskosten in mietrechtlichen Streitigkeiten wie der vorliegenden minimal

CHF 200.– und maximal CHF 500.– betragen. Mit Blick auf die in § 2 des

Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) genannten Kriterien – Bedeutung des

Falls, Zeitaufwand für das Gericht, tatsächliche und rechtliche Komplexität des

Falls – bemass das Zivilgericht die Gerichtskosten mit CHF 500.–

(Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2).

Der Mieter wendet ein, das Zivilgericht berücksichtige bei

der Bemessung der Gerichtskosten nicht, dass das vorliegende Verfahren mit

allen Verfahren, welche die Liegenschaft [...] betreffen, zusammengelegt worden

sei. Dies habe in der Fallbearbeitung eine erhebliche Zeit- und Kostenersparnis

zur Folge (Berufung, S. 20).

Angesichts der Bedeutung des Falls, des Zeitaufwands für das

Gericht und der Komplexität des Falls – der umfassend und sorgfältig begründete

Zivilgerichtsentscheid umfasst 18 Seiten – ist es nicht zu beanstanden, dass

das Zivilgericht den engen Rahmen von § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes

ausschöpfte und die Gerichtskosten mit CHF 500.– festsetzte. Daran ändert

der Umstand nichts, dass das Zivilgericht alle Kündigungsverfahren

zusammenlegte, welche die Liegenschaft [...] betreffen. Trotz der

Zusammenlegung der Verfahren unterscheiden sich die Fälle in zahlreichen

Details (Abschluss des Mietvertrags oder der Mietverträge; Höhe des Mietzinses;

Höhe des Streitwerts; Umstände, die bei der Dauer der Erstreckung zu

berücksichtigen sind; individuelle Rechtsschriften mit gewissen Abweichungen).

Entgegen der Auffassung des Mieters ist die Zeit- und Kostenersparnis bei der

Fallbearbeitung aufgrund der Zusammenlegung daher nicht derart erheblich, dass

eine Reduktion der erstinstanzlichen Gerichtkosten angezeigt wäre.

6. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die

Kündigung der Mietverträge vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich einstufte und die Mietverhältnisse nicht erstreckte. Demgemäss

ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023 erhobene

Berufung abzuweisen.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des

Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und

Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,

betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer

Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 Gerichtsgebührengesetz).

Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter

CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Auch im

Berufungsverfahren ist die Gerichtsgebühr angesichts der Bedeutung des Falls,

des Zeitaufwands für das Gericht, nicht zuletzt auch aufgrund der umfangreichen

Rechtsschriften, und der Komplexität des Falls am obersten Rand festzusetzen. Die

zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen

Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die

– wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle

haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten von CHF

500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.