Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.29

ENTSCHEID

vom 3. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagte

[...]

Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 9. Januar 2002 mietete A____ (Mieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung am [...] in

Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____

(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im

Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit

Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb

umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,

Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich

seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der

Liegenschaft nicht zu.

Die Mieterin focht

diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten

(Schlichtungsstelle) an. Nachdem die Vermieterin den Urteilsvorschlag der

Schlichtungsstelle abgelehnt hatte, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8.

Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen,

dass die Kündigung weder nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine

Erstreckung zu gewähren. Am 14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine

mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter),

der Mieterin des vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die

Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der

Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.

Mit Entscheid vom 9. März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die

Kündigung vom 13. August 2021 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis

einmalig bis Ende Januar 2024. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid

schriftlich begründet.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 21. Juni 2023 Berufung

beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre

zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und

die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit

Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung

der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 29. September 2023

hält die Mieterin an ihren Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023

teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das

Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und

13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des

Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des

Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins

massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF

1'472.–, so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht

wird (Berufungsbeilage 4; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'472.– = CHF 52'992.–).

Dispositiv

Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach

einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das

Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Entscheid des Zivilgerichts

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem

ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es

legte zunächst die Vor­aussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –

namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die

Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann

prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten

Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt

anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte

ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.

Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des

Begleitschreibens zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über

ihr Sanierungsprojekt informiert habe, habe die Mieterin abschätzen können,

dass sie während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Aus dem

unbefristeten Mietvertrag, den die Vermieterin kurz vor der Kündigung mit neuen

Mietern geschlossen habe, könne die Mieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten;

der Mietvertrag mit den neuen Mietern betreffe sie nicht. Die Kündigung sei

nicht missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das

Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei.

Es bejahte die Frage und gewährte eine einmalige Erstreckung bis Ende Januar

2024 (E. 6).

3. Missbräuchlichkeit der Sanierungskündigung

3.1 Vorliegen

eines ausgereiften Sanierungsprojekts

3.1.1 Zum Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im

Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin

gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos

der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung

gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die

Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.

Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,

Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte

Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6

Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer

«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,

Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf

welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und

Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine

Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen

durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung

eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche

Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine

Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine

Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2).

Zum Einwand der Mieterin, verschiedene Abklärungen und

Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen

worden, hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine

Begehung der Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit

nach der Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig

sei, dass verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe,

Erdbebensicherheit, Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021

erfolgt seien. Richtig sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung

Projektanpassungen vorgenommen worden seien. Diese Einwände änderten aber nichts

daran, dass im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt

vorgelegen habe. Ein Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde,

entbehre nicht jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin

auch nicht nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19

Monaten ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere

Zeit für die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die

Kündigungen deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei

am 13. Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die

Baubewilligung am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die

Gültigkeit der Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch eingereicht

oder gar die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich sein, dass die

Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne dass dies

bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3). Zusammenfassend

hielt das Zivilgericht fest, dass sich das Gericht aufgrund des Sachverhalts

vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der Bereitschaft und Möglichkeit der

Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von der Notwendigkeit des Auszugs der

Mieter überzeugen müsse. Dabei trage die Mieterin die Beweislast für die

Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die Vermieterin den Kündigungsgrund

lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der

Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als vorgeschoben, dass die Vermieterin

die Liegenschaft total sanieren wolle; sodann genügten die Grundlagen –

Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und detaillierte

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend ausgereiftes Bauprojekt

zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom 13. August 2021 –

bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen – stünden dem nicht

etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der Absicht der Vermieterin

im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

3.1.2 Die Mieterin kritisiert zunächst die oben

zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai

2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender

Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein Vorprojekt

die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung eines

Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein

Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer

Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das

vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein

Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein

Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen

eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein

«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]

basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen

Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 4–7). Die

Planunterlagen zeigten alte Bestandespläne von 1981, die mit nur minimal rot

gekennzeichneten Anpassungen ergänzt worden seien. Der Ergänzungstext zum

Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen lediglich die Bereiche «Fassaden»

(mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz, Geländererhöhungen für

Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten, Strangsanierungen,

Brandschutzmassnahmen, keine Volumen änderungen, keine Anzahl- und Dimensionsänderungen

der Wohnungen) und «Umgebung» (neues Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete,

Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen seien auf den Plänen eingetragen,

nämlich die Geländererhöhungen und die minimalen inneren Anpassungsarbeiten.

Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt fehlten insbesondere folgende

Elemente: Besichtigungen mit Baufachleuchten, technische und baurechtliche

Abklärungen, Vermessungen und Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz,

Erdbebenschutz, energetische Aspekte, elektrische Leitungen, Liftzustand und

denkmalschutzrechtliche Aspekte (Ziffern 8 und 9). Das Zivilgericht verkenne,

dass die Auflistung von 41 Positionen in einer Kostenschätzung für die Annahme

eines ausgereiften Sanierungsprojekts nicht genüge und der Mieterin eine

Abschätzung der Erforderlichkeit eines Auszugs aus der Wohnung nicht

ermögliche. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden Informationen –

Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung und Fotos der

Liegenschaft – seien keine tragfähige Grundlage für den Entscheid, in welchem

Umfang die Sanierung durchgeführt werden soll. Auch die Zustandsanalyse der

Vermieterin von 2019 sei kein ausgereiftes Sanierungsprojekt (Ziffern 10–12).

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wendet die Mieterin ein,

es sei ihr «ein Rätsel», wie das Zivilgericht von einem ausgearbeiteten

Sanierungsprojekt sprechen könne: Die eingereichten Fotos könnten mangels

Datierung nicht herangezogen werden; zudem fehle es an vorgängigen

Besichtigungen und verschiedenen vorgängigen Gebäudeabklärungen. Im Zeitpunkt

der Kündigung hätten weder ein Vorprojekt, ein Investitionsantrag noch

irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen. Kleinere

Anpassungen während der Projektplanung seien zwar üblich, aber im vorliegenden

Fall seien alle Besichtigungen und Abklärungen erst nach der Kündigung erfolgt.

Die Länge der Kündigungsfrist sodann sei für die Beurteilung der

Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht wesentlich. Die Anforderungen an den

Stand des Sanierungsprojekts im Zeitpunkt der Kündigung seien deshalb nicht

herabgesetzt (Berufung, Ziffern 13–16).

Zur Erwägung 5.4 wendet die Mieterin ein, es sei fraglich,

wie das Zivilgericht mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft

einen umfassenden Sanierungsbedarf bejahen könne, da es an Abklärungen vor Ort

fehle. Entgegen dem Zivilgericht fehle es im vorliegenden Fall an einem

konkreten Baubeschrieb. Bei einem Baubeschrieb handle es sich um eine detaillierte

Beschreibung des Projekts mit Objektdaten, Grundlagen für den Baubeschrieb,

rechtlichen Vorschriften, Art und Weise der Bauausführung und Materialien. Ein

solcher Baubeschrieb liege im vorliegenden Fall eindeutig nicht vor. Das

Projekt habe sich im Zeitpunkt der Kündigung in der Entwicklungsphase befunden

und sei nicht ausgereift gewesen. Für die Unausgereiftheit des Projekts spreche

schliesslich auch der Umstand, dass die Problematik der Entfluchtung des

Lagerraums im Garten der Liegenschaft bis heute ungelöst sei. Insgesamt handle

es sich um eine Kündigung auf Vorrat (Berufung, Ziffern 17–22).

3.1.3 Die ordentliche

Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.

Mieterin und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter

Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist

die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1

OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,

ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt

oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis

zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen).

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine

Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht

missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur

unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,

besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen

(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,

wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich

weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar

ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht

erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten

oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit

der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im

Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen,

zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die

über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten

ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt

der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt,

aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die Arbeiten eine Räumung des

Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein

Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt

auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie

missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2). Das Gericht

muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände überzeugt sein vom Vorhandensein des

Projekts, von Willen und der Möglichkeit der Vermieterin, das Projekt zu

realisieren und von der Notwendigkeit, dass die Mieter die Liegenschaft

definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,

wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der

Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht

folgende Projektstände erachtet:

- Baubewilligung oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1;

BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.6);

- Sanierungsstudie, Investitionsantrag über CHF 2'500'000.–

und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

- Erteilung eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein

Architekturbüro für Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des Baubewilligungsverfahrens

nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.2 und 3.3);

- Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur

Ausarbeitung eines Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt

B und E. 3.3);

- «rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und

Immobilienberaters, der grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010

vom 16. Dezember 2010 E. 2.3 und 2.5);

- Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter,

Kontaktierung eines Architekturbüros, Beschaffung der ursprünglichen Baupläne

und der seitherigen Umbaupläne, zweite Besichtigung der Liegenschaft durch den

Vermieter in Begleitung seines Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen

durch den Architekten und Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom

8. Mai 2019 Sachverhalt A.d und E. 3);

- bereits erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der

Liegenschaft und aufrichtige Absicht der Vermieterin, auch die strittige

Wohnung zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer

4A_143/2021 vom 31. August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache

Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung

rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende

Projektstände erachtet:

- Hinweis der Vermieterin auf die Durchführung eines

Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91 Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

- Besichtigung der Liegenschaft durch den

Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E.

4.2.2);

- feste Sanierungsabsicht («ferme intention de

transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E.

3.2.1).

3.1.4 Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation

der Mieterin (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung

vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom

15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102

beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, Ziffern 4–6,

19 und 20). Ob es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn

der SIA-Norm 102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine

terminologische Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu

werden. Es ist nicht entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102

oder ein «konkreter Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es

sich bei den genannten Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn

der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügend

ausgereift und ausgearbeitet ist, um eine missbräuchliche Kündigung

auszuschliessen.

Damit kommen wir zum zweiten Einwand der Mieterin. Mit diesem

macht sie geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und

die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes

Sanierungsprojekt darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene

Kündigung deshalb missbräuchlich sei. Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021

(Klagebeilage 4) umfassen acht Pläne: je einen Grundrissplan des

Untergeschosses, des Erdgeschosses, der Obergeschosse und des Dachgeschosses,

einen Querschnittsplan, einen Längsschnittplan sowie je einen Plan der

Nordfassade und der Südfassade. Diese acht Pläne basieren auf den Bauplänen von

1981 und enthalten darüber hinaus rot eingefärbte «minimale innere

Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im Längsschnittplan) und die

ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen (in den Plänen der

Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache unbestritten (vgl.

Berufung, Ziffer 8; Berufungsantwort, zu Ziffer 4). Zudem enthält der

Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten Umfang der

Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche «Fassaden»,

«Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in Unterbereiche

gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz und

Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere Anpassungen,

Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine Volumenveränderung, keine

Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen; «Umgebung»: neues

Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Klagebeilage 5) ist

überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung, Liftersatz,

Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in der

Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der

Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;

zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,

keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen durchgeführt

worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41 Positionen

auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation, Fenster aus

Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt für jede

dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten mit CHF

3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem Sanierungskonzept

für eine Liegenschaft in [...] ([...]), das bereits ausgeführt wurde. Das ist

zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, Ziffer 7; Berufungsantwort, zu

Ziffer 7).

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine

Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die

Argumente der Mieterin sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.

Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den

Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, Ziffer 8),

ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts

nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,

die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht

eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,

der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen

werden somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Das zweite

Argument gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sieht die Mieterin im

Fehlen einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von

vorgängigen bautechnischen Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz, Erdbebenertüchtigung,

energetische Aspekte,

elektrische Leitungen und Lift (Berufung,

Ziffern 7–10). Eine vorgängige Besichtigung und umfassende bautechnische

Abklärungen sind nicht zwingend erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als

hinreichend ausgereift zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den

Planunterlagen von 1981, der Fotodokumentation, den Erfahrungen der

langjährigen Liegenschaftsverwaltung, den Erfahrungen der Vermieterin aus einem

vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...] und der Expertise des beauftragten

Architekturbüros hinreichende Grundlagen vor, um ein aussagekräftiges

Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die weiteren bautechnischen Abklärungen

– wie von der Mieterin gefordert – bereits vor der Kündigung vom

13. August 2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu geführt, dass das

Sanierungsprojekt noch etwas umfassender ausgefallen wäre und die Notwendigkeit

eines definitiven Verlassens der Wohnung noch offensichtlicher gewesen wäre.

Aufgrund der von der Vermieterin bereits getätigten Abklärungen und der im

Zeitpunkt der Kündigung vorliegenden Unterlagen war die Mieterin in der Lage,

den Umfang des Sanierungsprojekts und die Notwendigkeit, die Liegenschaft

definitiv verlassen, abzuschätzen. Das dritte Argument der Mieterin gegen die

Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts ist mit dem zweiten Argument verwandt:

Das Projekt sei zu wenig konkret auf die Verhältnisse in der Liegenschaft [...]

zugeschnitten. Es basiere nämlich auf einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt

in [...], das derzeit von der Vermieterin realisiert werde – und nicht auf den

tatsächlichen Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 7 und

19). Dieser Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument der

Mieterin ausgeführt wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der

Liegenschaft und den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung

verschiedene Grundlagen vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...]

beziehen. Das Argument, das Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten

Verhältnisse zugeschnitten, ist somit unzutreffend.

Der vorliegende Fall reiht sich

denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur

Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die

Ausgereiftheit des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem

in BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall

erachtete es das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine

Liegenschaft (einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte,

die ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,

5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die

Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht

genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember

2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»

eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf

festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von

Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend

(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).

Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als

zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft

bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung

zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende

Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf

den Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche

die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,

erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom

Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit

richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend

ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte.

3.2 Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand

3.2.1 Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht der Mieterin sei es

nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter

während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die

Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die

Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse

aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.

Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu

dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden

Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem

Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten

Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,

sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,

E. 5.5).

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung

könne die Mieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Darin informiere die

Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu

sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die

Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses

Begleitschreiben habe sich die Mieterin einerseits eine Vorstellung über das

Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug

notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für

Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

3.2.2 Die Mieterin wendet gegen die Erwägung 5.5 des

Zivilgerichtsentscheids ein, das Sanierungsprojekt habe sich im Zeitpunkt der

Sanierung in einer «Entwicklungsphase» befunden, wie das Zivilgericht in E. 5.3

selbst festhalte. Auf dieser Basis seien die beabsichtigten Bauarbeiten und

deren Eingriffstiefe nicht abschätzbar gewesen. Es sei somit nicht erstellt,

dass ein Verbleib der Mieterin die Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder

verzögert hätte (Berufung, Ziffern 23 und 24).

Gegen die Erwägung 5.6 wendet die Mieterin ein, das

Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit

Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit die Mieterin eine

Einschätzung vornehmen könne. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend ausgereiftes

Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand, dass die

Liegenschaft Baujahr 1981 habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise auf detaillierte

Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt in Tat und

Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, Ziffer 25).

3.2.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist

der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich ausschliesslich

Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran haben, die

Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu erledigen,

anstatt eine längerdauernde Renovationsphase mit Mietzinsreduktionen zugunsten

der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen

nicht nur Küchen und Bäder, sondern sämtliche Leitungsinstallationen

ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert sowie Wohnungsgrundrisse

verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und Störungen, die

eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Selbst wenn solche Eingriffe unter

Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies regelmässig

mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden

und würde zu einer Verzögerung der Bauarbeiten führen. Die Vermieterin, welche

die Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien durchführen

möchte, ist diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des

Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen

werden kann. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung im Hinblick auf

Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung durch das

Verbleiben der Mieterin im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder

verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden, blossen Aussenrenovationen

oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (zum Ganzen vgl. BGE 135 III 112 E.

4.2). Die Beurteilung, ob der Verbleib der Mieterin im Mietobjekt geeignet

wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen oder eine Verzögerung

der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten

ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt

der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und

ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen die Mieterin abzuschätzen

vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich

machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

3.2.4 Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die

Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt

verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem

solchen Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen

und einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine Kündigung der

Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Die Mieterin legt nicht dar,

dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Sie beschränkt sich darauf

darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht ausgereift

gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der Frage des

Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und verworfen. Im

Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass die Mieterin im

Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante Sanierung

informiert wurde, wurde doch festgehalten, dass sich diverse Gebäudeteile,

darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die Bäder, die

Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem sanierungsbedürftigen

Zustand befänden und eine umfassende Sanierung unumgänglich sei (Klagebeilage

3), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten Projekt übereinstimmt.

3.3 Mietverhältnis

mit neuen Mietern

Die Mieterin hatte vor Zivilgericht vorgebracht, die

Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen

umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten

Mietvertrag mit neuen Mietern abgeschlossen. Diese neuen Mieter hätten von der

Liegenschaftsverwaltung trotz entsprechender Nachfrage keine Hinweise auf eine

bevorstehende Sanierung erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung

wenige Monate vor der Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden

Sanierung gehabt habe, spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung

kein Sanierungsprojekt habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest,

dass sich die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund einer

allfälligen Täuschung nur im Zusammenhang mit diesen neuen Mietern stelle. Der

Umstand, dass die Vermieterin mit diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen

Mietvertrag geschlossen habe, ändere nichts an der Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und

5.7).

Die Mieterin wendet in diesem Zusammenhang ein, es bestehe

ein Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits «stets» angegeben, sie habe

sich beim Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung

gestützt; andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den

neuen Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung

gehabt haben. Damit sei zum einen unklar, ob und in welchem Umfang die

Vermieterin auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen

habe; zum anderen sei nicht nachvollziehbar, dass die Liegenschaftsverwaltung

am 8. April 2021 einen unbefristeten Mietvertrag mit den neuen Mietern

abgeschlossen habe, ohne auf mögliche zeitnahe Sanierungsabsichten hinzuweisen.

Dies könne nicht anders als bewusste Täuschung interpretiert werden (Berufung,

Ziffer 27).

Die Mieterin setzt sich zunächst nicht mit der zivilgerichtlichen

Erwägung auseinander, dass eine allfällige Täuschung nur die neuen Mieter

betrifft – und für die Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung ohne

Belang ist. Damit kommt die Mieterin ihrer Pflicht, die Berufung zu begründen,

nicht nach. Die Berufungsbegründung muss nämlich präzis sein, und die

Berufungsklägerin muss aufzeigen, inwiefern sie den angefochtenen Entscheid als

fehlerhaft erachtet (zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE

ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023

vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2). Die Mieterin kritisiert die zentrale

zivilgerichtliche Erwägung, wonach eine allfällige Täuschung nur die neuen

Mieter betrifft, nun mit keinem Wort und legt insbesondere nicht dar, weshalb

sie fehlerhaft sein soll. Auf die Frage der Täuschung ist deshalb bereits

mangels genügender Berufungsbegründung nicht einzugehen. Wäre auf die Frage der

Täuschung einzugehen, wäre festzuhalten, dass es der rechtlichen Argumentation

der Mieterin an einem Tatsachenfundament fehlt: So ist namentlich unbewiesen,

ob und in welchem Umfang die Liegenschaftsverwaltung (oder auch die Vermieterin)

im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den neuen Mietern am 8. April 2021

Kenntnis von einer bevorstehenden umfassenden Sanierung hatte. Da der

Kenntnisstand der Liegenschaftsverwaltung und der Vermieterin im Zeitpunkt des

Vertragsschlusses nicht nachgewiesen ist, lässt sich weder eine allfällige

Täuschung der neuen Mieter noch eine damit allenfalls verbundene

Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung ableiten.

4. Erstreckung

des Mietverhältnisses

4.1 Aus den in E. 3 genannten Überlegungen

erachtete das Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren der Mieterin um

Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Es legte zunächst die

Voraussetzungen einer Erstreckung dar und gewährte im vorliegenden Fall eine

einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024. Bei den Interessen der Mieterin

berücksichtigte das Zivilgericht deren hohes Alter (88 Jahre), das

Angewiesensein auf einen Lift, die lange Mietdauer von 25 Jahren und die daraus

fliessende starke Verbundenheit mit der Wohnung und dem Quartier, die stabile

finanzielle Situation (Einkommen von CHF 6'450.–), die tiefe Leerstandsquote

von 1,5 % für 2-Zimmerwohnungen (die der alleinstehenden Mieterin künftig zumutbar

wären) und die möglicherweise ungenügenden Suchbemühungen der Mieterin

(Anmeldung bei lediglich einer Alterssiedlung). Bei den Interessen der

Vermieterin berücksichtigte es den Umstand, dass bereits eine Baubewilligung

vorliege und ein dagegen erhobener Rekurs erstinstanzlich abgewiesen worden

sei, und die finanziellen Interessen der Vermieterin an einer raschen Umsetzung

des Sanierungsprojekts. Sodann seien bei der Bemessung der Erstreckungsdauer

die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten und die Unterstützung der Vermieterin

bei der Wohnungssuche zu berücksichtigen. In Abwägung dieser Umstände sei eine

einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024 angemessen (Zivilgerichtsentscheid,

E. 6).

4.2 Die Mieterin wendet im Kern dreierlei ein:

Erstens habe sie sich ernsthaft um einen Platz in einer Alterswohnung beworben;

gemäss dem Bundesgerichtsentscheid 4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 sei dies für

eine betagte und gesundheitlich eingeschränkte Person ausreichend. Zweitens habe

die Vermieterin selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt

würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde; sie sei somit

nicht auf Planungs- und Kostensicherheit angewiesen, da sie so oder so mit den

Arbeiten beginne. Somit gehe es der Vermieterin allein um finanzielle Interessen,

vor allem um eine höhere Rendite; im Zusammenhang mit den finanziellen

Interessen sei zudem nicht nachgewiesen, dass eine Bauverzögerung zu einer deutlichen

Bauteuerung führe. Drittens habe das Zivilgericht zu Unrecht das «vermeintliche

Unterstützungsangebot» der Vermieterin berücksichtigt: Diese habe der Mieterin

kein Referenzschreiben ausgestellt und die 2, 3 angebotenen Wohnungen seien

nicht tauglich. Aufgrund dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung um 10

Monate nicht angemessen. Vielmehr rechtfertige sich eine maximale

Erstreckungsdauer von 48 Monaten (Berufung, Ziffern 29–35).

4.3 Eine Mieterin kann die Erstreckung eines

befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung

der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die

Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).

Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu

berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer

des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse

der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der

Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2

OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer

Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur

Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in

Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt

zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung

abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene

Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann

daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem

späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei

Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31.

August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der

Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter

Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

4.4 Im vorliegenden Fall sind die drei Einwände

der Mieterin nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten einmaligen

Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Der erste Einwand – es genüge

als Suchbemühung, dass sich eine betagte und gesundheitlich eingeschränkte

Person ernsthaft um einen Platz in einer Alterswohnung bewerbe – ist nicht

stichhaltig: Im von ihr angerufenen BGer 4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 hatte sich

eine 93-jährige Mieterin ernsthaft um einen Platz in einer Alterssiedlung

bemüht, indem sie mehrere Anfragen bei Alterssiedlungen getätigt hatte (BGer

4A_15/2014 vom 26. Mai 2014 E. 4.3 und 4.4). Im vorliegenden Fall hat die

88-jährige Mieterin sich lediglich bei einer Institution für eine Alterswohnung

angemeldet (Berufung, Ziffer 31) Die vorliegenden Bemühungen erscheinen deshalb

als weniger intensiv als diejenigen im angerufenen Bundesgerichtsentscheid. Im

Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Zivilgericht die Bemühungen der

Mieterin berücksichtigte, aber gleichzeitig als möglicherweise ungenügend

bezeichnete.

Der zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf

Planungs- und Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der

Mieterin, die Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch

dann ausgeführt würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde.

Die Mieterin gibt in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin

dies eingeräumt haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual

ungenügend. Die Berufungsklägerin muss aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu

begründen, namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht

(zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März

2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E.

4.3.2). Die Mieterin nennt keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung.

Auf den zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

Mit ihrem dritten Einwand bemängelt die Mieterin, beim

Unterstützungsangebot der Vermieterin habe es sich bloss um ein

«vermeintliches» Angebot gehandelt, da die Vermieterin der Mieterin kein

Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2, 3 angebotenen Wohnungen nicht

tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33). Auch dieser Einwand ist nicht

stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht verkannt hat: Es hielt zum einen

fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft» bekundet habe, «Referenzschreiben zu

Handen der Mieterschaft auszustellen» (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.5); es

nahm nicht an, dass die Vermieterin solche Schreiben auch tatsächlich

ausstellte. Zum anderen stellte das Zivilgericht – wie die Mieterin auch –

fest, dass die Anzahl der angebotenen Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese

teilweise von vornherein ausser Betracht gefallen seien (E. 6.2.5). Mit anderen

Worten: Das Zivilgericht hat das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt

eingeschätzt und gewürdigt.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwände der

Mieterin nicht geeignet sind, die Angemessenheit der gewährten einmaligen

Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht eruierte und

würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung massgebend

sind, sorgfältig und zutreffend – namentlich auch die lange Kündigungsfrist von

19 Monaten. Auf die entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen

werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in

den weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

5. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die

Kündigung des Mietvertrags vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024

erstreckte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023

erhobene Berufung abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§

2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG

154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter

CHF 2'500.– (Berufungsbeilage 4). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten

betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF

500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.