Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.32

ENTSCHEID

vom 7. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André

Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungskläger 1

[...]

Beklagter

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

B____

Berufungsklägerin 2

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

C____

Berufungsbeklagte

[...]

Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und Erstreckung

des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 8. April 2021 mieteten A____ und B____

(Mieter) von der C____ (Vermieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung am [...] in Basel.

Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die Vermieterin allen

Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im Begleitschreiben

begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1981

zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb umfassende Sanierungen

unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder, Böden, Elektroinstallationen

sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich seien; der Umfang der Sanierung

lasse einen Verbleib der Mieter in der Liegenschaft nicht zu.

Die Mieter fochten diese Kündigung bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem die

Vermieterin den Urteilsvorschlag der Schlichtungsstelle abgelehnt hatte,

gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8. Juni 2022 an das Zivilgericht

Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung weder

nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine Erstreckung zu gewähren. Am

14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung

durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter), den Mietern des

vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die Mieter in den

anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der Hauptverhandlung fanden

Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten. Mit Entscheid vom 9.

März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 13. August 2021

gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024.

Auf Gesuch der Mieter wurde dieser Entscheid schriftlich begr.det.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhoben die

Mieter am 22. Juni 2023 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragen sie

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei

das Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken; subeventualiter sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht

zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die

Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik

vom 29. September 2023 halten die Mieter an ihren Anträgen fest. Mit

Noveneingabe vom 16. Oktober 2023 teilte die Vermieterin mit, dass alle drei

Baurekurse gegen das Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben

vom 2. und 13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten

des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des

Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins

massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF

1'700.–, so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht

wird (Klagebeilage 1; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1’700.– = CHF 61’200.–).

Dispositiv

Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach

einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das

Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Entscheid des Zivilgerichts

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem

ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es

legte zunächst die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung –

namentlich mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die

Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann

prüfte es, ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten

Unterlagen genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt

anzunehmen und die Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte

ein hinreichend ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28.

Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des

Begleitschreibens zur Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über

ihr Sanierungsprojekt informiert habe, hätten die Mieter abschätzen können,

dass sie während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könnten. Aus dem

Umstand, dass zwischen dem Abschluss des Mietvertrags vom 8. April 2021 und dem

Auftrag der Vermieterin zur Erstellung eines Vorprojekts vom 12. Mai 2021

lediglich etwas mehr als ein Monat liege, könnten die Mieter nichts zu ihren

Gunsten ableiten. Die Kündigung sei nicht missbräuchlich (E. 5). Aufgrund der

Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem zweiten Schritt, ob

das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es bejahte die Frage und gewährte eine

einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024 (E. 6).

3. Missbräuchlichkeit der

Sanierungskündigung

3.1 Vorliegen

eines ausgereiften Sanierungsprojekts

3.1.1 Zum Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im

Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin

gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos

der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung

gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die

Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.

Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,

Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte

Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6

Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer

«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,

Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf

welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und

Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine

Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen

durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung

eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche

Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine

Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine

Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2).

Zum Einwand der Mieter, verschiedene Abklärungen und

Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen worden,

hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine Begehung der

Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit nach der

Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig sei, dass

verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe, Erdbebensicherheit,

Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021 erfolgt seien. Richtig

sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung Projektanpassungen vorgenommen

worden seien. Diese Einwände änderten aber nichts daran, dass im

Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorgelegen habe. Ein

Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde, entbehre nicht

jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin auch nicht

nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19 Monaten

ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere Zeit für

die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die Kündigungen

deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei am 13.

Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die Baubewilligung

am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die Gültigkeit der

Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch eingereicht oder gar

die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich sein, dass die

Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne dass dies

bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3).

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass sich das

Gericht aufgrund des Sachverhalts vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der

Bereitschaft und Möglichkeit der Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von

der Notwendigkeit des Auszugs der Mieter überzeugen müsse. Dabei trage der

Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die

Vermieterin den Kündigungsgrund lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf

das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als

vorgeschoben, dass die Vermieterin die Liegenschaft total sanieren wolle;

sodann genügten die Grundlagen – Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai

2021 und detaillierte Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend

ausgereiftes Bauprojekt zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom

13. August 2021 – bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen –

stünden dem nicht etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der

Absicht der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

3.1.2 Die Mieter kritisieren zunächst die oben

zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai

2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender

Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein Vorprojekt

die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung eines

Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein

Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer

Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das

vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein

Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein

Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen

eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein

«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]

basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen

Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 4–7). Die

Planunterlagen zeigten alte Bestandespläne von 1981, die mit nur minimal rot

gekennzeichneten Anpassungen ergänzt worden seien. Der Ergänzungstext zum

Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen lediglich die Bereiche «Fassaden»

(mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz, Geländererhöhungen für

Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten, Strangsanierungen,

Brandschutzmassnahmen, keine Volumenänderungen, keine Anzahl- und

Dimensionsänderungen der Wohnungen) und «Umgebung» (neues Vorgartenkonzept,

neue Gemüsebeete, Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen seien auf den Plänen

eingetragen, nämlich die Geländererhöhungen und die minimalen inneren

Anpassungsarbeiten. Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt fehlten

insbesondere folgende Elemente: Besichtigungen mit Baufachleuchten, technische

und baurechtliche Abklärungen, Vermessungen und Abklärungen betreffend Asbest,

Brandschutz, Erdbebenschutz, energetische Aspekte, elektrische Leitungen,

Liftzustand und denkmalschutzrechtliche Aspekte (Ziffern 8 und 9). Das

Zivilgericht verkenne, dass die Auflistung von 41 Positionen in einer

Kostenschätzung für die Annahme eines ausgereiften Sanierungsprojekts nicht

genüge und den Mietern eine Abschätzung der Erforderlichkeit eines Auszugs aus

der Wohnung nicht ermögliche. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden

Informationen – Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung

und Fotos der Liegenschaft – seien keine tragfähige Grundlage für den

Entscheid, in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt werden soll. Auch die

Zustandsanalyse der Vermieterin von 2019 sei kein ausgereiftes Sanierungsprojekt

(Ziffern 10–12).

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wenden die Mieter ein, es

sei ihnen «ein Rätsel», wie das Zivilgericht von einem ausgearbeiteten

Sanierungsprojekt sprechen könne: Die eingereichten Fotos könnten mangels

Datierung nicht herangezogen werden; zudem fehle es an vorgängigen

Besichtigungen und verschiedenen vorgängigen Gebäudeabklärungen. Im Zeitpunkt

der Kündigung hätten weder ein Vorprojekt, ein Investitionsantrag noch

irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen. Kleinere

Anpassungen während der Projektplanung seien zwar üblich, aber im vorliegenden Fall

seien alle Besichtigungen und Abklärungen erst nach der Kündigung erfolgt. Die

Länge der Kündigungsfrist sodann sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit

der Kündigung nicht wesentlich. Die Anforderungen an den Stand des

Sanierungsprojekts im Zeitpunkt der Kündigung seien deshalb nicht herabgesetzt

(Berufung, Ziffern 13–16).

Zur Erwägung 5.4 wenden die Mieter ein, es sei fraglich, wie

das Zivilgericht mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft

einen umfassenden Sanierungsbedarf bejahen könne, da es an Abklärungen vor Ort

fehle. Entgegen dem Zivilgericht fehle es im vorliegenden Fall an einem

konkreten Baubeschrieb. Bei einem Baubeschrieb handle es sich um eine

detaillierte Beschreibung des Projekts mit Objektdaten, Grundlagen für den

Baubeschrieb, rechtlichen Vorschriften, Art und Weise der Bauausführung und

Materialien. Ein solcher Baubeschrieb liege im vorliegenden Fall eindeutig

nicht vor. Das Projekt habe sich im Zeitpunkt der Kündigung in der

Entwicklungsphase befunden und sei nicht ausgereift gewesen. Für die

Unausgereiftheit des Projekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass die

Problematik der Entfluchtung des Lagerraums im Garten der Liegenschaft bis

heute ungelöst sei. Insgesamt handle es sich um eine Kündigung auf Vorrat

(Berufung, Ziffern 17–22).

3.1.3 Die ordentliche

Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.

Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter

Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist

die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271

Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,

ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt

oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis

zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen).

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine

Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht

missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur

unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,

besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen

(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,

wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,

namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts

unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit

Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen

Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,

ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib

der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)

Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach

sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge

gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass

bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und

ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob

die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine

Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten

ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt

beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496

E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände

überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit

der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die

Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019

E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,

wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der

Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht

folgende Projektstände erachtet:

- Baubewilligung

oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010

E. 2.6);

- Sanierungsstudie,

Investitionsantrag über CHF 2'500'000.– und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.

Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

- Erteilung

eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein Architekturbüro für

Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des

Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli

2023 E. 3.2 und 3.3);

- Erteilung

eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts

(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

- «rapport

d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen

Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.

2.3 und 2.5);

- Besichtigung

der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,

Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite

Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines

Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und

Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt

A.d und E. 3);

- bereits

erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige

Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer

4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.

August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache

Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung

rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende

Projektstände erachtet:

- Hinweis der

Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91

Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

- Besichtigung

der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des

Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

- feste

Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

3.1.4 Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation

der Mieter (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften

Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung

vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom

15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102

beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, Ziffern 4–6,

19 und 20). Ob es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn

der SIA-Norm 102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine

terminologische Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu

werden. Es ist nicht entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102

oder ein «konkreter Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es

sich bei den genannten Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn

der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügend

ausgereift und ausgearbeitet ist, um eine missbräuchliche Kündigung

auszuschliessen.

Damit kommen wir zum zweiten Einwand der Mieter. Mit diesem

machen sie geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und

die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt

darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene Kündigung deshalb

missbräuchlich sei.

Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (Klagebeilage 6) umfassen

acht Pläne: je einen Grundrissplan des Untergeschosses, des Erdgeschosses, der

Obergeschosse und des Dachgeschosses, einen Querschnittsplan, einen

Längsschnittplan sowie je einen Plan der Nordfassade und der Südfassade. Diese

acht Pläne basieren auf den Bauplänen von 1981 und enthalten darüber hinaus rot

eingefärbte «minimale innere Anpassungsarbeiten» (in den Grundrissplänen und im

Längsschnittplan) und die ebenfalls rot eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen

(in den Plänen der Nordfassade und der Südfassade). Das ist in der Sache

unbestritten (vgl. Berufung, Ziffer 8; Berufungsantwort, zu Ziffer 4). Zudem

enthält der Querschnittsplan einen rot eingefärbten Text mit dem geplanten

Umfang der Sanierung. Demgemäss umfasst die Sanierung die drei Bereiche

«Fassaden», «Gebäude» und «Umgebung». Diese drei Bereiche werden in

Unterbereiche gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung, Fensterersatz,

Storenersatz und Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»: minimale innere

Anpassungen, Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine

Volumenveränderung, keine Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen;

«Umgebung»: neues Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Klagebeilage 7) ist

überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%» für «Gesamtsanierung, Liftersatz,

Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und Küchenersatz». Wie in der

Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert sie auf der Analyse der

Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung und den Fotoaufnahmen;

zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung, keine Asbesterprobung,

keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine weiteren Gebäudeabklärungen

durchgeführt worden seien. Die Kostenschätzung umfasst 2 ½ Seiten und listet 41

Positionen auf (wie zum Beispiel Abbrüche, Baumeisterarbeiten, Kanalisation,

Fenster aus Kunststoff, Aussentüren in Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt

für jede dieser Positionen die Kosten ab. Insgesamt werden die Sanierungskosten

mit CHF 3'600'000.– geschätzt. Die Kostenschätzung basiert auf einem

Sanierungskonzept für eine Liegenschaft in [...], das bereits ausgeführt wurde.

Das ist zwischen den Parteien unbestritten (Berufung, Ziffer 7; Berufungsantwort,

zu Ziffer 7).

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine

Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die

Argumente der Mieter sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.

Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den

Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, Ziffer 8),

ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts

nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,

die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht

eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,

der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen

werden somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der

Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Das zweite Argument

gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sehen die Mieter im Fehlen

einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von vorgängigen

bautechnischen Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz,

Erdbebenertüchtigung, energetische

Aspekte, elektrische Leitungen und Lift (Berufung,

Ziffern 7–10). Eine vorgängige Besichtigung und umfassende bautechnische

Abklärungen sind nicht zwingend erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als

hinreichend ausgereift zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den

Planunterlagen von 1981, der Fotodokumentation, den Erfahrungen der

langjährigen Liegenschaftsverwaltung, den Erfahrungen der Vermieterin aus einem

vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...] und der Expertise des beauftragten

Architekturbüros hinreichende Grundlagen vor, um ein aussagekräftiges

Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die weiteren bautechnischen Abklärungen

– wie von den Mietern gefordert – bereits vor der Kündigung vom 13. August

2021 erfolgt, hätten diese höchstens dazu geführt, dass das Sanierungsprojekt

noch etwas umfassender ausgefallen wäre und die Notwendigkeit eines definitiven

Verlassens der Wohnung noch offensichtlicher gewesen wäre. Aufgrund der von der

Vermieterin bereits getätigten Abklärungen und der im Zeitpunkt der Kündigung

vorliegenden Unterlagen waren die Mieter in der Lage, den Umfang des

Sanierungsprojekts und die Notwendigkeit, die Liegenschaft definitiv verlassen,

abzuschätzen. Das dritte Argument der Mieter gegen die Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts ist mit dem zweiten Argument verwandt: Das Projekt sei zu

wenig konkret auf die Verhältnisse in der Liegenschaft [...] zugeschnitten. Es

basiere nämlich auf einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt in [...], das

derzeit von der Vermieterin realisiert werde – und nicht auf den tatsächlichen

Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 7 und 19). Dieser

Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument der Mieter ausgeführt

wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der Liegenschaft und

den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung verschiedene

Grundlagen vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...] beziehen. Das

Argument, das Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten Verhältnisse

zugeschnitten, ist somit unzutreffend.

Der vorliegende Fall reiht sich

denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur

Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des

Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die Ausgereiftheit

des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem in BGer

4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall erachtete es

das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine Liegenschaft

(einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte, die

ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,

5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die

Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht

genügender – Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember

2010 beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé»

eines Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf

festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von

Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend

(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).

Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als

zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft

bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung

zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende

Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf

den Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche

die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,

erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom

Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit

richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend

ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte.

3.2 Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand

3.2.1 Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem

Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht der Mieter sei es

nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter

während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die

Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die

Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse

aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.

Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu

dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden

Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem

Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten

Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,

sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,

E. 5.5).

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung

könnten die Mieter nichts zu ihren Gunsten ableiten. Darin informiere die

Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu

sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die

Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses

Begleitschreiben hätten sich die Mieter einerseits eine Vorstellung über das

Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug

notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für

Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

3.2.2 Die Mieter wenden gegen die Erwägung 5.5 des

Zivilgerichtsentscheids ein, das Sanierungsprojekt habe sich im Zeitpunkt der

Sanierung in einer «Entwicklungsphase» befunden, wie das Zivilgericht in E. 5.3

selbst festhalte. Auf dieser Basis seien die beabsichtigten Bauarbeiten und

deren Eingriffstiefe nicht abschätzbar gewesen. Es sei somit nicht erstellt,

dass ein Verbleib der Mieter die Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder

verzögert hätte (Berufung, Ziffern 23 und 24).

Gegen die Erwägung 5.6 wenden die Mieter ein, das

Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit

Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit die Mieter eine

Einschätzung vornehmen könnten. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend

ausgereiftes Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand,

dass die Liegenschaft Baujahr 1981 habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise

auf detaillierte Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt

in Tat und Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, Ziffer 25).

3.2.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist

der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich

ausschliesslich Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran

haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu

erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase

mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende

Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder, sondern sämtliche

Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert sowie

Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und

Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Selbst wenn solche Eingriffe

unter Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies

regelmässig mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen

Erschwerungen verbunden und würde zu einer Verzögerung der Bauarbeiten führen.

Die Vermieterin, welche die Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien

durchführen möchte, ist diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung

des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein Verstoss gegen Treu und Glauben

vorgeworfen werden kann. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung im

Hinblick auf Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung

durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich

erschwert oder verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden,

blossen Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (zum Ganzen

vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2). Die

Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische

und organisatorische Erschwerungen oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach

sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit

der Kündigung setzt somit voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der

Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und

ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen

vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich

machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

3.2.4 Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die

Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt

verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem

solchen Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen

Erschwerungen und einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine

Kündigung der Mietwohnung durch die Vermieterin rechtfertigen. Die Mieter legen

nicht dar, dass dies im vorliegenden Fall anders sein soll. Sie beschränken sich

darauf darzulegen, dass das Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht

ausgereift gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie gesagt – bereits bei der

Frage des Vorliegens eines ausgereiften Sanierungsprojekts geprüft und

verworfen. Im Einklang mit dem Zivilgericht ist zudem festzuhalten, dass die

Mieter im Begleitschreiben zur Kündigung transparent über die geplante

Sanierung informiert wurden, wurde doch festgehalten, dass sich diverse

Gebäudeteile, darunter unter anderem die Sanitäranlagen, die Küchen und die

Bäder, die Elektroinstallationen und der Brandschutz in einem

sanierungsbedürftigen Zustand befänden und eine umfassende Sanierung

unumgänglich sei (Klagebeilage 3), was ohne weiteres mit dem ausgearbeiteten

Projekt übereinstimmt.

3.3 Verschweigen

der Sanierungsabsicht beim Vertragsschluss

Die Mieter hatten vor Zivilgericht vorgebracht, die

Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen

umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten Mietvertrag

mit ihnen abgeschlossen. Trotz entsprechender Nachfrage hätten sie von der

Liegenschaftsverwaltung keine Hinweise auf eine bevorstehende Sanierung

erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung wenige Monate vor der

Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden Sanierung gehabt habe,

spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein Sanierungsprojekt

habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest, die Mutmassung der

Mieter, dass die Sanierung schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses angedacht

gewesen sei, sei zumindest nicht abwegig, aber auch nicht nachgewiesen. Es

liege nahe, dass das Thema einer Sanierung schon einige Zeit im Raum gestanden

habe. Es sei einer Vermieterin aber nicht zuzumuten, bloss aufgrund eines

generellen Sanierungswillens keine Mietverträge mehr abzuschliessen. So lange

noch kein Vorprojekt in Auftrag gegeben worden sei, bestehe auch keine

Informationspflicht der Vermieterin. Unbewiesen sei zudem die Behauptung der

Mieter, sie hätten ihr Interesse an einem langen Verbleib in der Wohnung

gegenüber der Liegenschaftsverwaltung geäussert. Die blosse Chronologie beweise

nicht, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgestanden habe, dass fünf

Wochen später ein Vorprojekt in Auftrag gegeben würde und dieser Umstand

Gegenstand einer Täuschung gewesen sei. Der Umstand, dass die Vermieterin mit

diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen Mietvertrag geschlossen habe,

ändere umgekehrt aber nichts an der Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts im

Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und 5.7).

Die Mieter wenden in diesem Zusammenhang ein, es bestehe ein

Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits «stets» angegeben, sie habe sich

beim Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung

gestützt; andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den

neuen Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung

gehabt haben. Damit sei zum einen unklar, ob und in welchem Umfang die

Vermieterin auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen

habe; zum anderen sei nicht nachvollziehbar, dass die Liegenschaftsverwaltung

am 8. April 2021 einen unbefristeten Mietvertrag mit den neuen Mietern

abgeschlossen habe, ohne auf mögliche zeitnahe Sanierungsabsichten hinzuweisen.

Namentlich aus dem Umstand, dass der Auftrag der Vermieterin an die Architekten

vom 12. Mai 2021 eine Schweigepflicht gegenüber Dritten und Mietern enthalten

habe, lasse sich aber schliessen, dass auch die Liegenschaftsverwaltung dieser

Schweigepflicht unterstanden habe und deshalb den Mietern bewusst keine

Auskunft erteilt habe. In Bezug auf den Kenntnisstand der

Liegenschaftsverwaltung sei der Sachverhalt «zu wenig abgeklärt, obwohl

diesbezüglich Beweis angeboten wurde». Aufgrund des Kenntnisvorsprungs der

Liegenschaftsverwaltung wäre es an ihr gelegen, auf entsprechende Nachfrage der

Mieter Auskunft über allfällige Sanierungsabsichten zu erteilen. Dies könne

nicht anders als bewusste Täuschung interpretiert werden (Berufung, Ziffer 27).

Der rechtlichen Argumentation der Mieter fehlt es an einem

Tatsachenfundament: So ist namentlich unbewiesen, ob und in welchem Umfang die

Liegenschaftsverwaltung (oder auch die Vermieterin) im Zeitpunkt des

Vertragsschlusses mit ihnen am 8. April 2021 Kenntnis von einer bevorstehenden

umfassenden Sanierung hatte. In diesem Punkt kann vollständig auf die

sorgfältigen und zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden

(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.7). Namentlich auch der Umstand, dass der Auftrag

der Vermieterin an die Architekten vom 12. Mai 2021 eine Schweigepflicht

gegenüber Dritten und Mietern enthalten haben soll (wie die Mieter in ihrer

Berufung neu vorbringen), besagt nichts in Bezug auf den Kenntnisstand der

Liegenschaftsverwaltung (und der Vermieterin) beim Vertragsschluss am

8. April 2021. Da der Kenntnisstand der Liegenschaftsverwaltung und der

Vermieterin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht nachgewiesen ist, lässt

sich weder eine allfällige Täuschung der Mieter noch eine damit allenfalls verbundene

Missbräuchlichkeit der Kündigung ableiten.

4. Erstreckung

des Mietverhältnisses

4.1 Aus den in E. 3 genannten Überlegungen

erachtete das Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren der Mieter um

Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Es legte zunächst die

Voraussetzungen einer Erstreckung darund gewährte im vorliegenden Fall eine

einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024. Bei den Interessen der Mieter

berücksichtigte das Zivilgericht das Alter der Mieterin sowie jenes ihres zur

Untermiete in derselben Wohnung lebenden Ehemanns (67 und 82 Jahre), die

zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen, das Angewiesensein auf einen

Lift, die ausgeprägte Verbundenheit mit dem Quartier, die aufgrund der sehr

kurzen Mietdauer noch nicht amortisierten Einrichtungsinvestitionen, die

finanzielle Situation (Einkommen von CHF 9'387.– für einen

Dreipersonenhaushalt, aber dennoch bescheidene finanzielle Verhältnisse, da die

Mieterin und ihr Ehemann Ergänzungsleistungen beziehen), die tiefe

Leerstandsquote von 1,2 % für 3-Zimmerwohnungen und die Suchbemühungen der

Mieter. Bei den Interessen der Vermieterin berücksichtigte es den Umstand, dass

bereits eine Baubewilligung vorliege und ein dagegen erhobener Rekurs

erstinstanzlich abgewiesen worden sei, und die finanziellen Interessen der

Vermieterin an einer raschen Umsetzung des Sanierungsprojekts. Sodann seien bei

der Bemessung der Erstreckungsdauer die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten

und die Unterstützung der Vermieterin bei der Wohnungssuche zu berücksichtigen.

In Abwägung dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung bis Ende Januar 2024

angemessen (Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

4.2 Die Mieter machen im Kern dreierlei geltend:

Erstens sei bei ihren Suchbemühungen zu berücksichtigen, dass diese regelmässig

erfolgt seien und sie sich in einem fortgeschrittenen Alter befänden. Zweitens

habe die Vermieterin selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann

ausgeführt würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde; sie

sei somit nicht auf Planungs- und Kostensicherheit angewiesen, da sie so oder

so mit den Arbeiten beginne. Somit gehe es der Vermieterin allein um

finanzielle Interessen, vor allem um eine höhere Rendite; im Zusammenhang mit

den finanziellen Interessen sei zudem nicht nachgewiesen, dass eine Bauverzögerung

zu einer deutlichen Bauteuerung führe. Drittens habe das Zivilgericht zu

Unrecht das «vermeintliche Unterstützungsangebot» der Vermieterin

berücksichtigt: Diese habe den Mietern kein Referenzschreiben ausgestellt und

die 2, 3 angebotenen Wohnungen seien nicht tauglich. Aufgrund dieser Umstände

sei eine einmalige Erstreckung um 10 Monate nicht angemessen. Vielmehr

rechtfertige sich eine maximale Erstreckungsdauer von 48 Monaten (Berufung,

Ziffern 29–35).

4.3 Ein

Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder

unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für

ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der

Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der

Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:

Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des

Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der

Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin;

die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die

Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr

Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung

stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in

Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein

Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch

eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung

verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die

Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug

zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er

es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021

vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der

Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein

weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

4.4 Im

vorliegenden Fall sind die drei Einwände der Mieter nicht geeignet, die

Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu

stellen. Beim ersten Vorbringen – im Rahmen der Suchbemühungen der Mieter seien

diverse Umstände zu berücksichtigen – ist festzustellen, dass das Zivilgericht

diese Umstände allesamt berücksichtigte, so den Umfang der Suchbemühungen und

das Alter der Mieter. Es kann vollumfänglich auf die sorgfältigen und

zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid,

E. 6.2.2 und 6.2.5).

Der

zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf Planungs- und

Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der Mieter, die

Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt

würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde. Die Mieter

geben in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin dies eingeräumt

haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual ungenügend. Die

Berufungskläger müssen aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu begründen,

namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht (zur

Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März 2023

E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2).

Die Mieter nennen keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung. Auf den

zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

Mit

ihrem dritten Einwand bemängeln die Mieter, beim Unterstützungsangebot der

Vermieterin habe es sich bloss um ein «vermeintliches» Angebot gehandelt, da

die Vermieterin den Mietern kein Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2, 3

angebotenen Wohnungen nicht tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33). Auch

dieser Einwand ist nicht stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht verkannt

hat: Es hielt zum einen fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft» bekundet

habe, «Referenzschreiben zu Handen der Mieterschaft auszustellen»

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.7); es nahm nicht an, dass die Vermieterin

solche Schreiben auch tatsächlich ausstellte. Zum anderen stellte das

Zivilgericht – wie die Mieter auch – fest, dass die Anzahl der angebotenen

Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese teilweise von vornherein ausser

Betracht gefallen seien (E. 6.2.7). Mit anderen Worten: Das Zivilgericht hat

das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt eingeschätzt und gewürdigt.

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieter nicht geeignet sind, die

Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu

stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art

und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend –

namentlich auch die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten. Auf die

entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den

weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

5. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die

Kündigung des Mietvertrags vom 13. August 2021 zu Recht als nicht

missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis einmalig bis Ende Januar 2024

erstreckte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023

erhobene Berufung abzuweisen.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens tragen die Mieter die Prozesskosten des

Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und

Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,

betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer

Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des

Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im

vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter

CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen

Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.

In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das

vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden

keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger 1 und die Berufungsklägerin 2

tragen in solidarischer Verbindung die Gerichtskosten von CHF 500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger 1

-

Berufungsklägerin 2

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.