Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.35

ENTSCHEID

vom 5. August 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und

Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungskläger

[...]

Mieter

gegen

B____ Berufungsbeklagter

[...]

Vermieter

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 31. Mai 2023

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Am 8. November

2019 schlossen B____ (Vermieter) und A____ (Mieter) einen Untermietvertrag über

ein Restaurant an der [...] in [...], dies zu einem Mietzins von CHF 3'550.–

und Nebenkosten von CHF 400.– pro Monat. Es wurde vereinbart, dass der

Mietvertrag 3 Jahre gültig sei (bis Ende 2022) und danach der Mieter ein

Optionsrecht auf Verlängerung um 4 Jahre mittels einer neuen Vereinbarung habe;

zudem könne der Mietvertrag nach der festen Vertragsdauer von 3 Jahren jeweils

mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist auf Ende des Monats gekündigt werden. Mit

Kündigung vom 18. Dezember 2022 «kündigte» der Vermieter den Mietvertrag und

gab zur Begründung an, dass der Vertrag befristet sei und die Frist am 31. Dezember

2022 ende.

Am 4. April 2023

ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren

Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, das Restaurant per sofort

zu räumen. Für den Fall, dass der Mieter das Restaurant bis zum gerichtlich

festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die

amtliche Räumung zu verlangen. Der Mieter nahm zu diesem Gesuch weder

schriftlich Stellung noch ersuchte er um Durchführung einer mündlichen

Verhandlung. Mit Entscheid 31. Mai 2023 wies das Zivilgericht den Mieter an,

das Restaurant bis spätestens 14. Juni 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich

wurde ihm angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch

des Mieters hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich

begründeten Entscheid erhob der Mieter mit Eingabe vom 28. Juni 2023

Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer

Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid wurde nach Beizug

der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend

Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die

Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren

Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit.

e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der

Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2

S. 347–349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn

mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend

gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe

von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur

ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen).

Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 3’950.–. Unter

Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die

Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 3’950.– = CHF

142’200.–) erreicht.

Die Berufung ist

nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl.

Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb

grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das

Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht

legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des

Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen

oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.1 und 2.2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im

vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Da sich der

Mieter nicht habe vernehmen lassen, seien die Angaben des Vermieters zum

Sachverhalt unbestritten geblieben. Ein befristeter Mietvertrag bedürfe von

Gesetzes wegen keiner Kündigung, sondern ende mit Ablauf der vereinbarten

Vertragsdauer. Der vorliegende befristete Mietvertrag habe am 31. Dezember 2022

geendet und sei nicht stillschweigend weitergeführt worden; dies habe der

Vermieter mit seiner «Kündigung» vom 18. Dezember 2022 klarstellen wollen.

Es sei ihm nicht zur Last zu legen, dass er eine «Kündigung» versandt habe,

zumal die Bedeutung dieser «Kündigung» aus seiner Sicht klar sei und dem Mieter

dadurch keine Nachteile entstanden seien. Da der Mieter das Mietobjekt seit dem

Ablauf der festen Vertragsdauer am 31. Dezember 2022 ohne Rechtsgrund nutze,

habe er es dem Vermieter zurückzugeben (E. 2.3 bis 2.7).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1

ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift

bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft

erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die

vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen

auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es

liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der

daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die

Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es

genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu

verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben

oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer

5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese

Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen

Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest

sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält

(AGE BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019,

Rz 672).

Im vorliegenden

Fall führt der Mieter in seiner Berufung aus, dass er den angefochtenen

Entscheid ablehne. Die Angelegenheit werde auf jeden Fall in die Medien kommen,

da die Person – gemeint ist wohl der Vermieter – mehr als dubios sei. Er – der

Mieter – habe nicht die Möglichkeit gehabt, sich am Verfahren zu beteiligen.

Eine Klage gegen den Vermieter wegen Diebstahl und Erpressung sei unterwegs.

Der Plan des Vermieters sei es gewesen, dem Mieter zu kündigen, nachdem dieser

das Restaurant saniert habe und dieses wieder gut laufe. Der Vermieter schulde

dem Mieter seit 3 ½ Jahren IWB-Rechnungen, die der Mieter bezahlt

habe. Der Vermieter habe ihn auch erpresst, er solle ihm zusätzlich zur Miete

jeden Monat CHF 1'000.– in bar zahlen, sonst würde er kündigen; er – der Mieter

– sei sicher, dass der Vermieter diese Summe von CHF 38'000.– nicht versteuert

habe. Der Vermieter habe auch versucht, ihm zusätzliche Nebenkosten

aufzubürden, obwohl eine Pauschale von CHF 400.– vereinbart worden sei

(Berufung, S. 1 f.). Mit diesen Ausführungen legt der Mieter nicht dar,

inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll.

Insbesondere kritisiert er die zentrale und wohlbegründete Einschätzung des

Zivilgerichts mit keinem Wort, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2022

endete und der Mieter seither das Restaurant ohne Rechtsgrund nutzt. Es wird

nicht klar, weshalb er den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf

die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren

grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht

einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit. b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung

einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine

Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 31. Mai 2023 ([...]) wird nicht eingetreten.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift

einzureichen.