Forderung aus Mietvertrag

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.39

ENTSCHEID

vom 27. Mai 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber Dr. Johannes

Hermann

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagter

[...]

Beklagter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Mai 2023

betreffend Forderung aus

Mietvertrag

Sachverhalt

Sachverhalt

Im Juli 2008 mietete A____ (Mieter) von B____ (Vermieter)

eine 4-Zimmerwohnung und eine Garage am [...]weg [...] in Basel. Für die

Wohnung vereinbarten die Parteien einen Mietzins von CHF 1'600.–. Ob sie auch

die Zahlung von Nebenkosten vereinbart haben, ist umstritten. Mit Schreiben vom

11. Februar 2022 bestritt der Mieter gegenüber dem Vermieter die Heiz- und Nebenkostenabrechnung

2020/2021, da keine klare Nebenkostenvereinbarung vorliege. Nachdem im

Schlichtungsverfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die

Schlichtungsstelle dem Mieter eine Klagebewilligung aus.

Mit Klage vom 4. Juli 2022 gelangte der Mieter an das

Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, der Vermieter sei zur Zahlung von CHF

18'000.– nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen, dies unter

dem Vorbehalt von Mehrforderungen (Verfahrensnummer MG.2022.45). Mit Klage vom

gleichen Tag beantragte der Mieter zudem eine Senkung des Mietzinses

(MG.2022.46). Ebenfalls am 4. Juli 2022 klagte der Vermieter gegen den Mieter

auf Zahlung noch offener Saldi aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen

(MG.2022.47). Nachdem das Zivilgericht den Parteien am 31. Januar 2023 einen

Vergleichsvorschlag zu allen drei Klagen vorgelegt hatte und dieser Vorschlag

vom Mieter abgelehnt worden war, fand am 2. Mai 2023 die Hauptverhandlung

statt. An dieser erweiterte der Mieter im Verfahren MG.2022.45 sein

Klagebegehren und verlangte nunmehr, den Vermieter zur Zahlung von CHF

22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Der

Vermieter beantragte die Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom gleichen Tag

wies das Zivilgericht die Klage ab. Auf Gesuch des Mieters hin begründete es

seinen Entscheid schriftlich.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 13. Juli 2023 Berufung

beim Appellationsgericht. Darin beantragt er, es sei der Vermieter zur Zahlung

von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Mit

Berufungsantwort vom 26. September 2023 beantragt der Vermieter die Abweisung

der Berufung, soweit auf diese einzutreten sei. Mit unaufgefordert

eingereichter Replik vom 9. Oktober 2023 hielt der Mieter an seiner Berufung

fest. Mit Eingabe vom 20. Oktober 2023 verzichtete der Vermieter auf eine

weitere Stellungnahme. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der

vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Im vorliegenden Fall

beträgt dieser Streitwert CHF 22'605.20, so dass der massgebliche Streitwert

von CHF 10'000.– erreicht wird. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht

Dispositiv

erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig für deren Beurteilung ist

das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Beweis

einer besonderen Vereinbarung über die Nebenkosten

2.1 Im angefochtenen Entscheid bejahte das

Zivilgericht in einem ersten Schritt seine Zuständigkeit und trat auf die auf

CHF 22'605.20 erweiterte Klage ein (Zivilgerichtsentscheid, E. 1). In einem

zweiten Schritt fasste es die Standpunkte des Mieters und des Vermieters

zusammen (E. 2). In einem dritten Schritt legte es zunächst die Anforderungen

an die Vereinbarung von Nebenkosten und die Voraussetzungen der Rückerstattung

von nicht genügend vereinbarten Nebenkosten dar. Sodann auferlegte es im

vorliegenden Fall dem Mieter die Beweislast dafür, dass es an einer genügenden

Nebenkostenvereinbarung fehle. Der Vermieter habe nämlich glaubhaft gemacht,

dass ihm der schriftliche Mietvertrag mit der Nebenkostenvereinbarung bei einem

Einbruch abhandengekommen sei. Der Mieter seinerseits habe nicht beweisen

können, welche Nebenkostenvereinbarung die Parteien getroffen hätten und dass

diese Vereinbarung ungenügend sei. Seine Klage auf Rückzahlung der aufgrund

einer ungenügend Nebenkostenvereinbarung zu viel bezahlten Nebenkosten sei

deshalb abzuweisen (E. 3). In einem vierten Schritt auferlegte das Zivilgericht

die Gerichtskosten dem Mieter (E. 4).

Der Mieter macht in seiner Berufung zum Sachverhalt im Kern

geltend, dass die Parteien nie einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen

hätten. Sie hätten einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen, ohne sich über

die Nebenkostenpositionen explizit auszutauschen oder zu einigen. Der Vermieter

habe vor Zivilgericht behauptet, die Parteien hätten einen schriftlichen

Mietvertrag geschlossen, der ihm bei einem Einbruch in seine Räume

abhandengekommen sei. Diese Behauptung sei unbelegt geblieben. Der Vermieter

habe zudem behauptet, die übrigen Mietverträge der Liegenschaft seien noch

vorhanden, habe diese Verträge aber nicht eingereicht (Berufung, Rz. 12). Der

Vermieter habe vor Zivilgericht nie substantiierte und bewiesene Behauptungen

zum Inhalt einer allfälligen Nebenkostenvereinbarung gemacht (Rz. 13). Zum

Rechtlichen führt der Mieter aus, die Beweislast für das Bestehen einer

Nebenkostenvereinbarung liege beim Vermieter und dieser habe eine solche

Vereinbarung nicht beweisen können (Rz. 14–23). Aufgrund der fehlenden

Nebenkostenvereinbarung seien die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Da

der Mieter seit Februar 2012 insgesamt CHF 22'605.20 zu viel an Nebenkosten

bezahlt habe, könne er diesen Betrag nach den Regeln der ungerechtfertigten

Bereicherung zurückfordern. Er habe diesen Betrag weder freiwillig noch irrtumsfrei

gezahlt (Rz. 24–26).

Der Vermieter führt zum Sachverhalt im Kern aus, das

Zivilgericht habe zutreffend festgestellt, dass der Vermieter das

Abhandenkommen des Mietvertrags glaubhaft gemacht habe. Entgegen der Behauptung

des Mieters habe der Vermieter in seiner Klage vom 4. Juli 2022 in Rz. 3 die

Heiz- und Nebenkostenpositionen genannt (Berufungsantwort, Rz. 16–20). Zum

Rechtlichen macht der Vermieter geltend, nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung trage der Mieter die Beweislast für das Bestehen eines

bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs wegen zu viel bezahlter

Nebenkosten. Dazu gehöre zwangsläufig auch der Beweis einer fehlenden oder

ungenügenden Nebenkostenvereinbarung. Diesen Beweis habe der Mieter nicht

erbracht (Rz. 21–30).

2.2

2.2.1 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen,

wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts

[OR, SR 220]). Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Nebenkosten

grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen

Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden.

Mangels einer besonderen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins

inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche,

meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich

gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Bei Art. 257a Abs. 2 OR handelt es

sich mithin nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Form

der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine

Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter

zu tragen vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden (zum Ganzen BGer 4A_209/2019

vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen).

Der Mieter, der aufgrund einer ungenügenden Vereinbarung

Nebenkosten gezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dieser

Rückforderungsanspruch ist gemäss dem Bundesgericht entweder

bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde – wie hier – für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und

anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur.

Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine

Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen

vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und

beweispflichtig (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 8.1 mit

Hinweis; ebenso BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.1).

2.2.2 Die Beweislastverteilung im Rahmen der

bereicherungsrechtlichen Rückforderung durch den Mieter entspricht Art. 8 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210): Wo es das Gesetz nicht anders

bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu

beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. Demgemäss hat die Partei, die einen

Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, während

die Beweislast für rechtsvernichtende und rechtshindernde Tatsachen bei der

Partei liegt, die den Untergang des Anspruchs behauptet oder dessen Entstehung

oder Durchsetzbarkeit bestreitet. Diese Grundregel kann durch abweichende

gesetzliche Beweislastvorschriften verdrängt werden und ist im Einzelfall zu

konkretisieren (zum Ganzen BGE 130 III 321 E. 3.1).

Betreffend die Frage, ob eine Nebenkostenvereinbarung besteht

oder nicht besteht, ist es im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung

aus den folgenden Gründen angezeigt, dass der Vermieter die Beweislast für das

Bestehen einer Nebenkostenvereinbarung trägt:

- Im

Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung stellt das Vorliegen einer

besonderen Nebenkostenvereinbarung eine rechtsvernichtende oder

rechtshindernde Tatsache dar. Wie dargelegt hat eine solche Tatsache

derjenige zu beweisen, der den Untergang des Rückforderungsanspruchs behauptet

oder dessen Entstehung bestreitet, im vorliegenden Fall also der Vermieter.

- Sodann

wird in der Lehre in Bezug auf Art. 257a Abs. 2 OR ausgeführt, dass die

Bestimmung nicht nur eine Auslegungsregel darstellt (vgl. E. 2.2.1 erster

Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a

Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn

er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die

Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt

(Richard, Les frais accessoires au

loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, in: 12e

Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire

pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO

N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer,

Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218,

226).

- In

eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln

eine Vermutung enthalten (Wiegand,

in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage,

Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a

Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im

Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen, indem

er eine besondere Nebenkostenvereinbarung nachweist (Giger, in: Berner Kommentar 2015, Art. 257a OR N 10; Vischer, Entscheidbesprechung BGer

4A_451/2017 vom 22. Februar 2018, in: AJP 2018, S. 765, 768).

2.2.3 Vereinzelt wird in der Rechtsprechung bei

unbestimmten negativen Tatsachen eine Umkehr der Beweislast befürwortet. Bei

unbestimmten negativen Tatsachen sei der Beweis faktisch nicht zu erbringen, da

eine unendliche Anzahl positiver Umstände dargelegt werden müsste, um die

negative Tatsache lückenlos zu beweisen (BGE 118 II 1 E. 6a). Dies treffe zum

Beispiel auf die Tatsache zu, dass eine Forderung nicht bezahlt wurde oder kein

Vertrag abgeschlossen wurde (OGer ZH HG130071 vom 8. Juni 2015 E. 3.2; vgl.

auch Göksu in: Handkommentar zum

Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 8 ZGB N 19). Gemäss der

wohl herrschenden Lehre und Rechtsprechung dagegen ändert der Umstand, dass

negative Tatsachen bewiesen werden müssen, grundsätzlich nichts an der

Beweislast, sondern lediglich an der Mitwirkung der Gegenpartei an der

Beweisführung. Da es naturgemäss einfacher ist, das Vorhandensein von Tatsachen

zu beweisen als deren Nichtvorhandensein, ist in diesen Fällen die Schwelle der

rechtsgenüglichen Beweiserhebung vernünftig anzusetzen. Wo der beweisbelasteten

Partei der regelmässig äusserst schwierige Beweis des Nichtvorhandenseins einer

Tatsache obliegt, ist die Gegenpartei nach Treu und Glauben gehalten,

ihrerseits verstärkt bei der Beweisführung mitzuwirken, namentlich indem sie

einen Gegenbeweis erbringt oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das

Vorhandensein der Tatsache aufzeigt (BGE 147 III 139 E. 3.1.2 mit Hinweisen).

2.3

2.3.1 Im vorliegenden Fall legte der Vermieter in

seiner schriftlichen Klagebegründung vor Zivilgericht im Parallelverfahren

MG.2022.47 dar, seine Klage betreffe eine Forderung aus zumeist unvollständig

bezahlten Heiz- und Nebenkosten der Perioden 2016/2017 bis 2020/2021. Die

Schlichtungsstelle habe in ihrem Vergleich vom 27. April 2022 vorgeschlagen,

dass der Mieter weiterhin monatlich Nebenkosten-Akontozahlungen von CHF 150.–

bezahle und zumindest folgende Nebenkosten besonders vereinbart seien: Heizung,

Warmwasser, Wasser/ARA, Hauswartung, Allgemeinstrom (Klage vom 4. Juli 2022, Rz.

3 [Berufungsbeilage 5]). Mit dieser Darstellung in der schriftlichen Klagebegründung

stellte der Vermieter entgegen seiner Auffassung (Berufungsantwort, Rz. 19)

keine Behauptung dazu auf, welche konkreten Nebenkosten zwischen den Parteien

vereinbart gewesen sein sollen. Vielmehr gab er mit dieser Darstellung einzig

wieder, welchen Vergleichsvorschlag die Schlichtungsstelle unterbreitet hatte.

Eine substantiierte Behauptung der zwischen den Parteien vereinbarten

Nebenkostenpositionen enthält die Klage somit nicht.

Zudem fehlt es auch an einem Beweis für die angeblich

vereinbarten Nebenkostenpositionen. In seiner schriftlichen Klagebegründung

erwähnte der Vermieter, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch im Jahr 2017

abhandengekommen sei, ohne diesen Umstand zu belegen (Klage vom 4. Juli 2022, Rz.

1 und 4). Am 2. Mai 2023 führte das Zivilgericht die mündliche Hauptverhandlung

durch, wobei die Verfahren MG.2022.45 (vorliegendes Verfahren) und MG.2022.47

(Parallelverfahren) gemeinsam verhandelt wurden. Der Mieter führte in der

Hauptverhandlung in seiner mündlichen Klageantwort einleitend aus, es gebe

keinen schriftlichen Mietvertrag. Die Parteien hätten sich im 2008 darüber

geeinigt, dass für die Wohnung ein Nettomietzins von CHF 1'600.– und

Nebenkosten von CHF 150.– bezahlt werden sollten. Dieser Betrag sei nicht näher

konkretisiert worden, sondern es sei nur vereinbart worden, dass CHF 150.– für

die Nebenkosten seien. Bezüglich der Nebenkostenpositionen habe man sich nicht

näher verständigt, was darin enthalten sein sollte. Ein schriftlicher Vertrag

werde vom Mieter bestritten und müsse vom Vermieter bewiesen werden. Bisher

habe dieser nur gesagt, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch

abhandengekommen sei. Nur der Mietvertrag des Mieters (und nicht auch der

anderen Mieter) soll abhandengekommen sein; diese Geschichte sei wenig glaubhaft.

Es habe nie einen schriftlichen Mietvertrag gegeben und dieser habe also nicht

gestohlen werden können (Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 2).

Daraufhin führte der Vermieter in seiner mündlichen Replik aus, dass der Mieter

seit 2009 jedes Jahr saubere Nebenkostenabrechnungen bekommen habe. Der Mieter

habe sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung sei. Wenn er keinen

Mietvertrag gehabt hätte, hätte das sofort klar sein müssen. Er habe es

bezahlt; nach wie vielen Jahren könne man wieder darauf zurückkommen, nachdem

der Mieter Kenntnis gehabt habe, dass kein Mietvertrag vorhanden sei?

(Protokoll, S. 3 unten). Im Weiteren gab der Vermieter an, es fehle der

Vertrag. Er habe den Polizeirapport mit den Fotos. Das könne er einreichen

(Protokoll, S. 4 oben). Der Mieter entgegnete darauf in seiner mündlichen

Duplik, es fehle an einem Konsens über die einzelnen Nebenkostenpositionen, die

geschuldet sein sollen. Der Vermieter habe auch keine konkludente Vereinbarung

der konkreten Ausscheidung von Nebenkosten nachweisen können (Protokoll, S. 5

oben).

2.3.2 Folgt man den in E. 2.2.2 dargelegten

Überlegungen und auferlegt die Beweislast für das Bestehen einer besonderen

Nebenkostenvereinbarung auch im Rahmen der bereicherungsrechtlichen

Rückforderung von Nebenkosten dem Vermieter, ist offensichtlich, dass der

Vermieter vor Zivilgericht eine solche Nebenkostenvereinbarung weder

substantiiert behauptet noch bewiesen hat. Eine solch detaillierte Behauptung

ist weder in der schriftlichen Klagebegründung im Verfahren MG.2022.47 noch in

der mündlichen Replik in der Hauptverhandlung vom 2. Mai 2023 erfolgt. An einem

Beweis einer solchen Nebenkostenvereinbarung fehlt es erst recht. Obliegt die

Beweislast im Einklang der E. 2.2.2 dem Vermieter, ist eine besondere Vereinbarung

über die Nebenkosten nicht nachgewiesen.

2.3.3 Zum gleichen Resultat gelangt man, wenn man

die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Vereinbarung zwar beim Mieter

belässt, aber im Einklang mit E. 2.2.3 im Rahmen des Beweises einer negativen

Tatsache – hier: des Nichtvorhandenseins einer schriftlichen

Nebenkostenvereinbarung – die Pflicht des Vermieters zur Mitwirkung an der

Beweisführung verstärkt, indem dieser entweder den Gegenbeweis erbringen muss

oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein der Tatsache

aufzeigen muss. Im vorliegenden Fall unterliess es der Vermieter vor

Zivilgericht, einen solchen Gegenbeweis zu erbringen oder konkrete

Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer schriftlichen Vereinbarung

aufzuzeigen. Der Vermieter behauptete einzig, dass er zum Beweis des von ihm

behaupteten Einbruchs, bei welchem der schriftliche Mietvertrag (samt

Nebenkostenvereinbarung) mit dem Mieter abhandengekommen sei (nicht aber die

Mietverträge mit den anderen Mietern), einen entsprechenden Polizeirapport und

Fotos habe. Diesen Polizeirapport und die Fotos reichte er allerdings nicht

ein. Entgegen der Einschätzung des Zivilgerichts (Zivilgerichtsentscheid, E.

3.2 S. 8 oben) ist damit nicht glaubhaft gemacht, dass erstens beim Vermieter

eingebrochen wurde und zweitens bei diesem Einbruch einzig der Mietvertrag mit

dem Mieter abhandenkam (nicht aber die Mietverträge mit den anderen Mietern).

Unter diesen Umständen hat der Vermieter weder den Gegenbeweis erbracht, dass

mit dem Mieter eine besondere Nebenkostenvereinbarung abgeschlossen wurde, noch

konkrete und belegte Anhaltspunkte für das Bestehen einer solchen Vereinbarung

aufgezeigt. Auch bei Annahme einer bloss verstärkten Mitwirkungsobliegenheit

des Vermieters wäre diesem eine Verletzung dieser Obliegenheit vorzuwerfen und

das Bestehen einer genügenden Nebenkostenvereinbarung nicht bewiesen.

3. Weitere Voraussetzungen des

Rückforderungsanspruchs

Ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht

nachgewiesen, waren die Nebenkosten Teil des Mietzinses (vgl. Art. 257a Abs. 2

OR). Der Mieter bezahlte somit eine Nichtschuld, indem er gleichwohl monatliche

Akontobeiträge für die Nebenkosten von CHF 150.– sowie Nachzahlungen nach Abrechnung

der Nebenkosten zahlte.

Es ist unbestritten, dass sich die Rückabwicklung dieser

Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR)

richtet (Berufung, Rz. 25; Berufungsantwort, Rz. 22). Unbestritten ist sodann

die Höhe der seit Februar 2012 zu viel bezahlten Nebenkosten, nämlich CHF

22'605.20 (Berufung, Rz. 24 und 25; Berufungsantwort, Rz. 21–30).

Ob der Umstand, dass der Mieter die Nebenkosten in Unkenntnis

der Rechtslage («irrtümlich») freiwillig bezahlte (Art. 63 Abs. 1 OR), vom

Vermieter hinreichend bestritten worden ist (vgl. Protokoll der Verhandlung vom

2. Mai 2023, S. 3 unten: «Er hat sich nie darauf berufen, dass es nicht in

Ordnung ist. Wenn er keinen Mietvertrag hat, hätte das sofort klar sein müssen.

Er hat es bezahlt.»; vgl. auch Berufungsantwort, Rz. 30), kann offengelassen

werden. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Irrtum

des Mieters über die Rechtslage zu bejahen: In geschäftlichen Beziehungen ist

nämlich grundsätzlich anzunehmen, dass der Leistende – hier der Mieter – keinen

Schenkungswillen hat, weshalb regelmässig von einem Irrtum auszugehen ist;

erfährt der Mieter erst im Lauf des Mietverhältnisses, welche Nebenkosten der

Vermieter separat abrechnet, genügt dies zum Ausschluss eines Irrtums noch nicht,

wenn – wie hier – bei Vertragsschluss eine besondere Vereinbarung über die

Nebenkosten fehlte (vgl. zum Ganzen BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018 E.

5.3).

Unbestritten ist schliesslich die Verzinsung des

Rückforderungsanspruchs (Berufung, Rz. 14–27; Berufungsantwort, Rz. 21–31).

Unter diesen Umständen hat der Mieter gegenüber dem Vermieter

einen Anspruch auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25.

Februar 2022.

4. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Mieter einen Anspruch

auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 hat.

Der angefochtene Zivilgerichtsentscheid ist folglich aufzuheben und die dagegen

erhobene Berufung vollständig gutzuheissen.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt der Vermieter die Prozesskosten des Verfahrens vor

Zivilgericht und vor Appellationsgericht (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren

vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten

zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei

Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren

[Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins

der Wohnung unter CHF 2'500.–. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen

somit wie diejenigen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen

(§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das

Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: In Gutheissung der Berufung wird der

Entscheid des Zivilgerichts vom 2. Mai 2023 (MG.2022.45) aufgehoben und der

Berufungsbeklagte verpflichtet, dem Berufungskläger CHF 22'605.20 nebst 5 %

Zins seit dem 25. Februar 2022 zu zahlen.

Der Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 500.– und die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens

werden mit dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 300.– verrechnet,

so dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 300.– zu bezahlen hat.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden mit

dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 500.– verrechnet, so dass der

Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 500.– zu bezahlen hat.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.