Liegenschaftsverwaltung (BGer 5A_29/2025 vom 16. April 2025)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Kammer

ZB.2023.49

ENTSCHEID

vom 13. November 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Ramon Mabillard, lic. iur.

Sara Lamm

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____ AG

Berufungsklägerin 1

[...]

Beklagte 1

B____

Berufungskläger 2

[...]

Beklagter 2

beide vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

und/oder [...], Rechtsanwalt,

[...]

gegen

C____

Berufungsbeklagte 1

[...]

Klägerin 1

D____

Berufungsbeklagter 2

[...]

Kläger 2

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 15. Juni 2023

betreffend Liegenschaftsverwaltung

Sachverhalt

Sachverhalt

Die vorliegende Streitigkeit dreht sich um die Verwaltung der

Liegenschaft [...] in [...]. Diese Liegenschaft steht im Miteigentum (je zu

einem Drittel) der drei Geschwister C____, D____ und B____. Sie wird von der A____

AG verwaltet. Die Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Basel und wird von B____

kontrolliert.

Am 23. September 2021 gelangten C____

(Klägerin 1) und D____ (Kläger 2) mit Klage gegen die A____ AG (Beklagte 1)

und B____ (Beklagter 2) an das Zivilgericht Basel-Stadt mit folgenden

Rechtsbegehren:

«1. Es sei festzustellen, dass die Beklagte 1 über

keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2

und des Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([...])

verfügt.

Eventuell sei die A____ AG als Liegenschaftsverwalterin

gerichtlich abzuberufen.

2. Es sei die Einzeluntemehmung E____, [...], vom

Gericht als Liegenschaftsverwalterin einzusetzen.

Eventuell sei vom Gericht eine

Liegenschaftsverwaltung zu bestimmen und einzusetzen auf die Dauer von

mindestens einem Jahr bzw. bis zur Bestellung einer Liegenschaftsverwaltung

frühestens nach Ablauf des Jahres durch die Miteigentümer gem. Art. 647b

ZGB.

3. Es sei die Beklagte 1 unter Strafandrohungen

gemäss Art. 292 StGB und Art. 343 ZPO mit Busse im Widerhandlungsfalle zu

verpflichten, der eingesetzten Liegenschaftsverwaltung sämtliche für die

Erfüllung des Mandates erforderlichen Unterlagen und Belege im Sinne einer

ordnungsgemässen Übertragung der Verwaltung innert gerichtlich anzusetzender

Frist auszuhändigen und per gerichtlich festzusetzendem Übertragungsstichtag

eine Zwischenabrechnung zu erstellen zur Gewährleistung einer reibungslosen

Fortführung der Verwaltung.

4. Unter o/e Kostenfolge

zu Lasten der Beklagten 1 und des Beklagten 2.»

Nach einem doppelten Schriftenwechsel und dem allseitigen

Verzicht auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung und einen

schriftlichen Schlussvortrag stellte das Zivilgericht mit Entscheid vom

15. Juni 2023 fest, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur

Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2 und des

Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([...]) verfüge

(Dispositiv-Ziffer 1). Das Rechtsbegehren 2 wurde abgewiesen

(Dispositiv-Ziffer 2) und auf das Rechtsbegehren 3 wurde nicht

eingetreten (Dispositiv-Ziffer 3). Die Gerichtskosten wurden den klagenden

Parteien und beklagten Parteien jeweils in solidarischer Verbindung zur Hälfte

auferlegt (Dispositiv-Ziffer 4). Die Parteikosten wurden wettgeschlagen

(Dispositiv-Ziffer 5).

Gegen diesen den Parteien zunächst im Dispositiv und

anschliessend schriftlich begründet eröffneten Entscheid haben die Beklagten am

28. September 2023 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin

stellen sie die folgenden Anträge:

«1. Es seien die Dispositiv-Ziffern 1, 4 und 5 des

Entscheids des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 15. Juni 2023

(K5.2021.31) aufzuheben und es sei die Klage vom 23. September 2021

vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Eventualiter seien die Dispositiv-Ziffern 1, 4

und 5 des Entscheids des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 15. Juni

2023 (K5.2021.31) aufzuheben und es sei die Streitsache an die Vorinstanz zur

Fortsetzung des Verfahrens und zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) solidarisch zulasten der Berufungsbeklagten

für dieses sowie das vorinstanzliche Verfahren und das Schlichtungsverfahren.»

Mit ihrer Berufungsantwort vom 27. November 2023

beantragen die Kläger, es sei die Berufung kostenpflichtig abzuweisen und der

erstinstanzliche Entscheid zu bestätigen. Eventualiter sei die Sache an die

Vorinstanz zurückzuweisen zur Beurteilung der Klage unter den von der

Vorinstanz bisher nicht überprüften weiteren Vorbringen der Kläger (kein

Anspruch der Beklagten 1 aus Vermögensübertragung; Abberufung aus

wichtigem Grund). Am 20. Dezember 2023 haben die Beklagten eine

unaufgeforderte Stellungnahme zur Berufungsantwort eingereicht. Hierzu haben

sich die Kläger mit unaufgeforderter Stellungnahme vom 5. Januar 2024

geäussert. Die Zivilgerichtsakten sind beigezogen worden. Der vorliegende

Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg gefällt worden.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung

gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt

aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308

Abs. 2 ZPO). Dies ist vorliegend der Fall. Die Berufung ist form- und

fristgerecht nach der Eröffnung des schriftlich begründeten Entscheids erhoben

worden. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist die Kammer des Appellationsgerichts

(§ 91 Ziffer 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die

Berufung schriftlich und begründet einzureichen. Begründen im Sinn dieser

Vorschrift bedeutet, dass aufzuzeigen ist, inwiefern der angefochtene Entscheid

als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügen Berufungskläger nicht,

wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen

verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengeben oder

den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisieren. Die Begründung

muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos

verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass Berufungskläger im

Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, und

die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht (BGer 5A_635/2015 vom 21.

Juni 2016 E. 5.2; AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2; vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Erforderlich ist somit (1) die Formulierung einer

Gegenargumentation (2) gegenüber konkreten Erwägungen (3) unter Angabe von

Belegstellen (AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2; Hurni, Der Rechtsmittelprozess der

ZPO, in: ZBJV 2020, S. 71, 76). Dabei müssen Berufungskläger mittels genügend

präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigen, wo die massgebenden

Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben worden sind bzw.

aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll.

Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die erstinstanzlichen Akten und

Rechtsschriften von Amtes wegen zu durchforsten, um festzustellen, was welche

Partei wo ausgeführt hat (AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2 mit

Nachweisen).

2.

Zivilgerichtsentscheid und Kritik der

Beklagten im Überblick

2.1

Zum besseren Verständnis ist vorab der

Sachverhalt darzustellen, wie er von den Parteien im Verfahren vor Zivilgericht

(dazu auch Zivilgerichtsentscheid, E. 2) und nun auch vor

Appellationsgericht unbestritten geblieben ist:

Bei den beiden Klägern und dem Beklagten 2 handelt es

sich um Geschwister, welche die streitbetroffene Parzelle in [...] 1994 kauften

und in der Folge gemeinschaftlich mit drei Mehrfamilienhäusern überbauten. Im

damaligen Kaufvertrag vom 23. Juni 1994 verpflichteten sich die

Geschwister «unwiderruflich», diese Parzelle zu gegebener Zeit in drei neue

Parzellen auf- und realzuteilen. Die vereinbarte Realteilung wurde nach

Fertigstellung der Überbauung allerding nie umgesetzt. Nach dem Versterben

ihres Vaters verpflichteten sich die drei Geschwister mit Erbteilungsvertrag

vom 14. Dezember 2011, innert dreier Monate eine Vereinbarung über

die Realteilung der im Miteigentum stehenden Parzelle abzuschliessen:

«7.3 [Klägerin 1], [Beklagter

2] und [Kläger 2] verpflichten sich, innert drei Monaten nach Unterzeichnung

dieses Erbteilungsvertrages eine Vereinbarung abzuschliessen, mittels derer der

von ihnen im Miteigentum gehaltene Gebäudekomplex [...] durch Realteilung in

drei gleiche Stockwerkeinheiten aufgeteilt wird. Jeder der drei Beteiligten

erhält je eine Stockwerkeinheit und soll in der Lage sein, sein Eigentum

selbständig zu verwalten. Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei

der F____ AG. Die Aufteilung in drei gleiche Stockwerkeinheiten ist zwingend.

Ein Verkauf einzelner Räumlichkeiten muss ausgeschlossen sein. Da eine

gleichwertige Aufteilung aufgrund der Gegebenheiten bei den Ateliers nicht

möglich ist, sind die aus der Aufteilung resultierenden Differenzen zwischen

den Wertquoten finanziell auszugleichen. Die Wertquoten der Ateliers sind auf

Basis der Soll-Nettomietzinseinnahmen zu ermitteln.»

Auch diese Verpflichtung zur Teilung des Miteigentums wurde

in der Folge nie umgesetzt, so dass die betreffende Parzelle nach wie vor im

Miteigentum der Geschwister steht. Seit der Fertigstellung der Überbauung im

Jahre 1996 bis im Juni 2017 lag die Verwaltung bei der F____ AG. Seit Juni

2017.

wird die Liegenschaft (faktisch) von der A____ AG, der Beklagten 1,

verwaltet.

2.2

Mit Bezug auf das Rechtsbegehren 1 der

Kläger auf Feststellung des Nichtbestands eines von den Beklagten behaupteten

Auftrags zur Verwaltung der in Miteigentum der drei Geschwister stehenden

Liegenschaft prüfte und bejahte das Zivilgericht ein entsprechendes

Feststellungsinteresse der Kläger. Die Kläger würden sich spätestens seit der

Kündigung im Jahr 2017 resp. seit der Weigerung der Beklagten, diese zu

akzeptieren, in Ungewissheit über die Frage befinden, ob die Beklagte 1 über

einen Verwaltungsauftrag verfüge oder nicht. Faktisch sei ihnen damit die

Verwaltung resp. die Wahl des Verwalters für die Liegenschaft seit nunmehr über

sechs Jahren entzogen. Mittels der angestrebten Feststellungsklage könne diese

erhebliche Unsicherheit beseitigt werden, weshalb sie als zulässig zu erachten

sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 5).

Bezüglich der zwischen den Parteien im Kern streitigen Frage,

was mit Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011

hinsichtlich der Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft vereinbart

wurde, fasste das Zivilgericht die Positionen der Parteien zunächst kurz

zusammen. Die Kläger stellten sich auf den Standpunkt, mit dem

Erbteilungsvertrag sei beschlossen worden, die Verwaltung durch die F____ AG

befristet um drei Monate zu verlängern, wobei es bezüglich Nutzungs- und

Verwaltungsordnung bei der dispositiven gesetzlichen Regelung (Art. 647a ff.

des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB]) geblieben sei. Die Beklagten seien

dagegen der Ansicht, dass mit Ziffer 7.3 eine von den dispositiven gesetzlichen

Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von

Art. 647 Abs. 1 ZGB vereinbart worden sei (Zivilgerichtsentscheid,

E. 6.1). In erster Linie stehe somit die Rechtsnatur der durch den 3. Satz

von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags erfolgten Bestellung der F____ AG

als Verwalterin infrage. Sei von einem Beschluss für eine wichtige (richtig:

wichtigere) Verwaltungshandlung nach Art. 647b Abs. 1 ZGB auszugehen, so

genüge für die Abberufung der Verwaltung ein Beschluss der Mehrheit aller

Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertreten würden.

Liege dagegen eine individuelle Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von

Art. 647 Abs. 1 ZGB vor, so sei für deren Änderung – und damit für die

Abberufung der vereinbarten Verwaltung – grundsätzlich Einstimmigkeit unter den

Miteigentümern vorausgesetzt (E. 6.2).

Könne – wie vorliegend – kein übereinstimmender wirklicher

Wille der Parteien festgestellt werden, so sei der verbindliche Inhalt des

Vertrags mittels Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln. Dabei sei

zunächst auf den Wortlaut des Vertrags abzustellen. Der zu beurteilende

Konflikt beruhe im Wesentlichen auf dem dritten Satz von Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags: «Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei

der F____ AG». Aus dessen Wortlaut allein lasse sich nicht schliessen, ob

es sich dabei um einen Beschluss im Sinn einer wichtigeren Verwaltungshandlung

oder um eine individuell vereinbarte Verwaltungsordnung handle (E. 6.3).

Es seien daher als ergänzende Auslegungsmittel die Begleitumstände,

Verkehrssitten und Usan­cen, die Entstehungsgeschichte des Vertrags, das

Verhalten der Parteien vor und nach Vertragsschluss sowie der Vertragszweck zu

berücksichtigen. Als allgemeine Auslegungsregeln seien die Gebote der Auslegung

nach Treu und Glauben, der Auslegung ex tunc, der ganzheitlichen und der

gesetzeskonformen Auslegung sowie das Verbot der Buchstabenauslegung zu

beachten (E. 6.4). In Anwendung dieser Auslegungsmittel erwog das

Zivilgericht zunächst, dass die konkreten Begleitumstände (Zeit und Ort) des

Abschlusses des Erbteilungsvertrags vorliegend unbekannt geblieben seien,

weshalb sie zur Auslegung der Klausel nicht beigezogen werden könnten. Es seien

auch keine Verkehrssitten und Usancen vorgetragen worden, welche bei der

Vertragsauslegung zu berücksichtigen wären (E. 6.4.1). Der Tatsache, dass

die Kläger seit Abschluss des Erbteilungsvertrags im Jahr 2011 während

rund sechs Jahren untätig geblieben waren, mass das Zivilgericht als Indiz für

die Frage, ob das Verwaltungsmandat der F____ AG (auf drei Monate) befristet

war, zwar eine gewisse Bedeutung bei. Mit Blick auf die vorliegend primär

relevante Frage nach der Rechtsnatur der Bestellung der Verwalterin sei dieser

Umstand hingegen unerheblich, zumal sich aus der Untätigkeit der Kläger alleine

nicht schliessen lasse, ob sich diese an eine angebliche individuelle

Verwaltungsordnung gebunden gefühlt hätten oder vorderhand nicht geneigt

gewesen seien, auf einen einstigen Beschluss betreffend Verwaltung durch die F____

AG zurückzukommen. Auch die Betrachtung des nachvertraglichen Verhaltens der

Parteien führe nicht zu einem entscheidenden Erkenntnisgewinn (E. 6.4.2).

Entscheidend seien vielmehr die Entstehungsgeschichte und der Zweck der

vereinbarten Regelung. Die Tatsache, dass mit Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags bereits zum zweiten Mal die Aufhebung des Miteigentums an

der Liegenschaft vereinbart worden sei, zeige den unbestritten übergeordneten

Zweck der Entwirrung der Verhältnisse zwischen den Klägern und dem Beklagten 2

deutlich auf. Aus der Formulierungen von Satz 2 Ziffer 7.3, wonach

jeder der drei Beteiligten eine Stockwerkseinheit erhalte und damit in der Lage

sein solle, sein Eigentum selbstständig zu verwalten, ergebe sich ein weiterer

Zweck der Aufteilung – nämlich die offenbar beabsichtigte

selbstständige/eigenständige Verwaltung durch die einzelnen Miteigentümer.

Dieser Passage komme entscheidende Bedeutung zu. Im Rahmen der ganzheitlichen Auslegung

komme darin zum Ausdruck, dass die Parteien gerade die individuelle Verwaltung

Dispositiv

ihrer Teile angestrebt hätten. Demnach sei nach Treu und Glauben – entgegen der

Lesart der Beklagten – nicht davon auszugehen, dass sich die Kläger mit dem

nachfolgenden dritten Satz von Ziffer 7.3 der Verwaltung durch die vom

Beklagten 2 kontrollierten F____ AG bis zur Auflösung des Miteigentums quasi

unwiderruflich hätten ausliefern wollen. Vielmehr sei anzunehmen, dass

lediglich im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB beschlossen worden

sei, die Verwaltung durch die F____ AG – im Sinn der Aufrechterhaltung des

status quo – bis auf Widerruf fortzusetzen. Zum gleichen Ergebnis führe sodann

auch die ex tunc-Betrachtung der Klausel. Zum damaligen Zeitpunkt seien sich

die Parteien offenkundig einig gewesen, dass das Miteigentum innerhalb eines

überschaubaren Zeithorizont von wenigen Monaten in Stockwerkeigentum hätte überführt

werden sollen. Auch dies spreche gegen die Annahme einer individuellen

Verwaltungsordnung, zumal sich der Abschluss einer solchen naturgemäss wohl nur

aufdränge, wenn ein längerer Zeitraum zu regeln sei. Diese Lesart werde

ergänzend auch gestützt von der Regel der gesetzeskonformen Auslegung, wonach eine

Abweichung vom dispositiven Recht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck

zu bringen sei, was vorliegend ganz offenkundig nicht der Fall sei

(E. 6.4.3). Dementsprechend sei Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags mit der

Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als

Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b

Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus

contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der

Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere

Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die

von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses

zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017

auszugehen (E. 6.5).

Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des

Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur

Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller

drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die

Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert

gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses

bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne

Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer

zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw. implizit ermächtigt worden sei

(E. 6.6.1). Eine Auslegung des Kündigungsschreibens nach dem Willensprinzip

ergebe ohne Zweifel, dass der Verwaltungsauftrag im Auftrag der Miteigentümer

rechtsgültig habe gekündigt werden sollen. So werde im Ingress des Schreibens

ausdrücklich auf den Mehrheitsbeschluss vom 28. März 2017 betreffend Kündigung

Bezug genommen. Die nachfolgende Passage, wonach «namens und Auftrags der

Miteigentümer C____ und D____» gekündigt werde, dürfte offensichtlich dem

Umstand geschuldet sein, dass der Auftrag zur Kündigung von den beiden

genannten (durch den Mehrheitsbeschluss zur Ausübung der Kündigung

legitimierten) Miteigentümer gekommen sei. Aufgrund der Tatsache, dass die F____

AG als Erklärungsempfängerin insbesondere in Person ihres damaligen

Verwaltungsratspräsidenten (dem Beklagten 2) bestens mit den Umständen vertraut

gewesen sei, und aufgrund der Nennung des Kündigungsbeschlusses eingangs des

Kündigungsschreibens sei auszuschliessen, dass die F____ AG den wahren Gehalt

der Erklärung, nämlich, dass namens aller Miteigentümer gekündigt werde, nicht

gekannt habe. Selbst wenn sie den wahren Gehalt der Erklärung nicht erkannt

haben sollte, wäre sie in ihrer irrigen Vorstellung nicht zu schützen, da sie

den wahren Gehalt unter den vorliegenden Umständen jedenfalls hätte erkennen

müssen. Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass der

Verwaltungsauftrag mit Kündigungsschreiben vom 31. März 2017 per 30. Juni 2017

wirksam gekündigt worden sei (E. 6.6.2).

Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung und der Beendigung des

Verwaltungsverhältnisses per 30. Juni 2017 kam das Zivilgericht zum

Schluss, dass die Beklagte 1 im jetzigen Zeitpunkt über keinen Auftrag zur

Verwaltung der im Miteigentum der drei Geschwister stehenden Liegenschaft an

der [...] in [...] verfüge. Das Rechtsbegehren 1 auf entsprechende

Feststellung hiess es demzufolge gut (E. 6.7). Das Rechsbegehren 2

der Kläger wies das Zivilgericht jedoch ab. Dem Antrag der Kläger, wonach das

Gericht die Einzelunternehmung E____ als Liegenschaftsverwalterin einzusetzen

habe (Rechtsbegehren 1), könne mangels einer gesetzlichen Grundlage, auf

welche die Kläger ihr Begehren stützen könnten, nicht gefolgt werden. Die

Miteigentümer könnten mittels entsprechenden Mehrheitsbeschlusses auch eine

neue Verwaltung beauftragen (E. 7). Auf das Rechtsbegehren 3

(Verpflichtung der Beklagten 1 zur Aushändigung von Unterlagen und Belegen

im Sinn einer ordnungsgemässen Übertragung der Verwaltung) sei mangels

genügender Bestimmtheit nicht einzutreten (E. 8).

2.3 Die Kritik der Beklagten geht im Wesentlichen

in zwei Richtungen: Die Beklagten rügen erstens eine willkürliche und

unvollständige Sachverhaltsfeststellung (dazu Berufung, Rz 5 ff.).

Das Zivilgericht habe zum einen im Zusammenhang mit der Feststellung der

unbestrittenen Tatsachen nicht erwähnt, dass die Mutter der Geschwister, welche

beim Erbteilungsvertrag im väterlichen Nachlass mitgewirkt und diesen auch

mitunterzeichnet habe, abgeneigt gewesen sei gegenüber der Verwaltung der

eigenen Liegenschaften durch eine Drittperson. Sie habe den Auftrag zur

Verwaltung daher nur einer familiennahen Unternehmung erteilt. Zum anderen habe

das Zivilgericht im Zusammenhang mit Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags

fälschlicherweise ausgeführt, dass damit bereits zum zweiten Mal die Aufhebung

des Miteigentums an der streitbetroffenen Liegenschaft [...] vereinbart worden

sei. Richtigerweise seien damit wie schon beim Kaufvertrag vom

23. Juni 1994 jeweils lediglich die Konditionen der Aufteilung bzw.

die Verpflichtung zum Abschluss einer Vereinbarung zur Aufteilung des

Miteigentums im Sinn eines Vorvertrags vereinbart worden. Die Beklagten rügen

zweitens eine willkürliche und widerrechtliche Auslegung der in Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags enthaltenen Willenserklärung betreffend die Verwaltung der

im Miteigentum stehenden Liegenschaft [...] (dazu Berufung,

Rz 10 ff.). Gemäss gefestigter Rechtsprechung sei bei einer

rechtsgeschäftlichen Erklärung in erster Linie auf den wirklichen Willen der

Erklärenden abzustellen (sog. Willenstheorie). Erst wenn sich dieser nicht feststellen

lasse, bestehe mit der Vertrauenstheorie ein Korrektiv. Das Zivilgericht habe

nicht einmal den Versuch unternommen, den wirklichen Willen der Parteien zu

ermitteln, sondern ohne Begründung festgehalten, ein übereinstimmender

wirklicher Wille der Parteien lasse sich nicht feststellen, weshalb eine

Auslegung mittels Vertrauensprinzip zu erfolgen habe. Ein übereinstimmender

wirklicher Wille der Parteien lasse sich aber ohne Weiteres aus dem der

Vorinstanz vorgetragenen und belegten bzw. unstrittig gebliebenen Sachverhalt

herleiten. Sämtliche Auslegungsmittel zeigten, dass die Parteien die Verwaltung

bis zur Aufteilung und nicht bloss bis auf weiteres oder bis zu einem erneuten

Beschluss der Miteigentümer bei der Beklagten 1 hätten belassen wollen. Die

Parteien hätten mit dieser Vereinbarung daher eine verbindliche Regelung mit

einer individuellen Verwaltungsordnung beabsichtigt, welche lediglich mittels

actus contrarius, d.h. vorliegend einstimmig, abgeändert werden könne. Aufgrund

dessen hätten die Miteigentümer an der Versammlung vom 28. März 2017 auch

nicht mittels Mehrheitsbeschlusses gültig über die Abberufung der Verwaltung

beschliessen können. Mangels Einstimmigkeit dieses Beschlusses sei auch die

Kündigung vom 31. März 2017 ungültig. Diese Kritikpunkte werden

nachfolgend näher ausgeführt und geprüft.

3. Auslegung

der Vertragsklausel zur Liegenschaftsverwaltung

3.1 Zwischen den Parteien ist strittig, wie die

in Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011

enthaltene Vereinbarung zu verstehen ist, wonach bis zur Aufteilung des von den

drei Geschwistern im Miteigentum gehaltenen Gebäudekomplexes [...], [...] in

Stockwerkeigentum der Verwaltungsauftrag bei der F____ AG verbleibe.

3.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

ist für Zustandekommen und Auslegung einer Vereinbarung gemäss Art. 18

Abs. 1 OR zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich

übereinstimmend gewollt haben (statt vieler BGE 143 III 157

E. 1.2.2 und 138 III 659 E. 4.2.1, jüngst etwa BGer

4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.2, je mit weiteren

Hinweisen; sog. Willenstheorie [Wiegand,

in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I,

7. Auflage, 2020, Art. 18 N 1]). Der übereinstimmende Wille

gilt, auch wenn er in der Erklärung nicht oder nicht ausreichend Ausdruck

gefunden hat (Schwenzer/Fountuoulakis,

Schweizerisches Obligationenrecht. Allgemeiner Teil, 8. Auflage, Bern 2020,

N 33.02). Es gilt der Vorrang der empirischen oder subjektiven gegenüber

der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung (statt vieler BGE 138 III 659 E. 4.2.1, jüngst etwa BGer 4A_511/2023 vom

22. März 2024 E. 3.1.2, je mit weiteren Hinweisen). Erst wenn

der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien nicht bewiesen werden kann,

sind ihre Erklärungen aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie

nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden

werden durften und mussten (BGE 143 III 157 E. 1.2.2 und 138 III 659

E. 4.2.1, jüngst etwa BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024

E. 3.1.2, je mit weiteren Hinweisen; Wiegand,

a.a.O., Art. 18 N 1 und 11; Schwenzer/Fountuoulakis,

a.a.O., N 33.02). Ein objektivierter und damit rechtlicher Konsens

bedeutet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zwingend, dass die

erklärende Partei tatsächlich den inneren Willen hatte, sich in diesem Sinn zu

binden. Es reicht, wenn die andere Partei aufgrund des objektiv verstandenen

Sinns der Erklärung oder des Verhaltens nach Treu und Glauben annehmen konnte,

die sich äussernde Partei habe einen entsprechenden Rechtsbindungswillen

(BGer 4A/511 vom 22. März 2024 E. 3.1.2 und 4A_/2023 vom

17. November 2023 E. 3.1.1, je mit weiteren Hinweisen).

Bei der Ermittlung des wirklichen Willens sind alle Tatsachen

und Faktoren zu berücksichtigen, aus denen auf die Willenslage bei Abgabe der

Vertragserklärung geschlossen werden kann, ohne dass es eine eigentliche

Hierarchie zwischen den einzelnen Auslegungsmitteln gäbe. Ausgangspunkt der

Auslegung bildet der Wortlaut der abgegebenen Erklärungen bzw. des darauf

abgestützten Vertragstextes. Weitere Auslegungsmittel sind nach Massgabe des

konkreten Falls etwa die Entstehungsgeschichte des Vertrags, die Begleitumstände,

das Verhalten der Parteien vor und nach Vertragsabschluss, der Vertragszweck sowie

die Verkehrssitten und die Usanzen (eingehend dazu Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 18 ff.; ferner Schwenzer/Fountuoulakis, a.a.O.,

N 33.04 ff.). Hinzukommen als sog. Auslegungsregeln Grundsätze, die

dem Gericht bei der Ermittlung des Parteiwillens helfen sollen wie die

Auslegung nach Treu und Glauben, das Verbot der Buchstabenauslegung, die

ganzheitliche (oder systematische) Auslegung oder die gesetzeskonforme

Auslegung (näher dazu Wiegand,

a.a.O., Art. 18 N 32 ff.).

Gemäss Art. 8 ZGB bzw. dem Verhandlungsgrundsatz

(Art. 55 Abs. 1 ZPO) haben die Parteien die Tatsachen zu behaupten

und zu beweisen, auf die sie ihre Ansprüche stützen. Demgemäss hat die Partei,

die einen Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen,

während die Gegenpartei die Beweislast für die Tatsachen trägt, die zur

Aufhebung oder zum Verlust des Anspruchs führen (rechtshindernde oder

-aufhebende Tatsachen; BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.3

und 4A_247/2023 vom 17. November 2023 E. 3.1.2). Die Beklagten

rügen, dass das Zivilgericht bezüglich der strittigen Vertragsklausel zu

Unrecht das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses zur Vereinbarung einer individuellen

Verwaltungsordnung verneint habe. Ein übereinstimmender wirklicher Wille der

Parteien lasse sich ohne Weiteres aus dem der Vorinstanz vorgetragenen und

belegten bzw. unstrittig gebliebenen Sachverhalt herleiten (Berufung,

Rz 15). Die Beweislast für dieses Vorbringen obliegt nach dem eingangs

Gesagten den Beklagten.

3.3

3.3.1 Die Beklagten halten zunächst dafür, dass sich

entgegen der Auffassung des Zivilgerichts Rückschlüsse auf den (wirklichen)

Willen der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergeben würden. Zwar sei

es richtig, dass die gewählte Formulierung nicht wortwörtlich auf eine

«individuelle vereinbarte Verwaltungsordnung» und ebenso wenig auf einen «Beschluss

im Sinne einer wichtigen Verwaltungshandlung» hinweise. Die Parteien hätten

indes klar und deutlich den Verwaltungsauftrag «Bis zur Aufteilung»,

d.h. gemäss dem Wortlaut also während der gesamten Dauer der

Miteigentumsgemeinschaft, bei der F____ AG belassen wollen. Sie hätten mit dem

(gewählten) Wortlaut den Verwaltungsauftrag nicht lediglich bis zum Abschluss

des Teilungsvertrags oder während dreier Monate und schon gar nicht «bis auf

Widerruf» (so die Vorinstanz), sondern eben ausdrücklich während der gesamten

Dauer der Miteigentumsgemeinschaft bis zu deren effektiven Aufteilung bei der

Beklagten 1 belassen wollen. Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses

gewählte Formulierung «Bis zur Aufteilung» ergebe keinen Sinn, wenn die

Parteien beabsichtigt hätten, dass eine Mehrheit der Miteigentümer umgehend

nach der Unterzeichnung der Vereinbarung – allenfalls unter Einhaltung einer

Einberufungsfrist – das Vereinbarte wieder über den Haufen werfen könnte

(Rz 19).

Entgegen den Vorbringen der Beklagten lässt sich aus dem

Wortlaut der strittigen Passage «Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag

bei der F____ AG» nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Parteien in

ihrem Sinn schliessen. Vordergründig scheinen die Parteien mit dieser

Formulierung kundgetan zu haben, dass der Verwaltungsauftrag solange

fortgeführt werde, als der im Miteigentum der Geschwister stehende

Gebäudekomplex an der [...] nicht in Stockwerkeigentum aufgeteilt sei. Diese

Vertragspassage darf indessen nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss im

Sinn einer gesamtheitlichen Auslegung der vertraglichen Regelungen

(BGer 4A_498/2023 vom 6. Mai 2024 E. 6.2.4) im Zusammenhang

mit dem 1. Satz von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom

14. Dezember 2011 gelesen werden. Wenn sich die drei Geschwister

damals damit verpflichteten, «innert

drei Monaten nach Unterzeichnung

dieses Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung abzuschliessen, mittels

welcher der erwähnte Gebäudekomplex «durch Realteilung in drei gleiche

Stockwerkeinheiten aufgeteilt wird», so wird unmissverständlich deutlich,

dass damit bezüglich der Liegenschaftsverwaltung nur an eine Übergangsregelung

gedacht war (vgl. auch Berufungsantwort, Rz 9). Für die (implizite)

Auffassung der Beklagten, wonach es der übereinstimmende Wille der Parteien

gewesen, dass die Verwaltung der Liegenschaft durch die F____ AG bis zur

Auflösung des Miteigentums nur durch einstimmigen Beschluss abgeändert werden

könne, findet sich im blossen Wortlaut ihrer Vereinbarung keine Grundlage. Dies

gilt umso mehr, als die Parteien ausdrücklich ihre Absicht bekundeten, dass

jeder der Beteiligten mit dem Erhalt einer Stockwerkeinheit in der Lage

versetzt werden soll, «sein Eigentum selbständig zu verwalten»

(Ziffer 7.3 Satz 2 des Erbteilungsvertrags). Die Parteien –

wenigstens die beiden Kläger – wollten offensichtlich nicht über einen längeren

Zeitraum hinweg an die – notabene vom Beklagten 2 – kontrollierte

Verwaltung gebunden sein, indem ihr nur mit einstimmigem Beschluss der

Miteigentümer, also auch mit Zustimmung des Beklagten 2, hätte gekündigt

werden können. Wenn es die Absicht der Parteien gewesen wäre, eine von den

dispositiven gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und

Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB zu

statuieren, hätten sie das mit ausreichender Deutlichkeit in ihrer Vereinbarung

zum Ausdruck bringen müssen (BGer 4A_585/2012 vom 1. März 2013 E. 3; Wiegand, a.a.O., Art. 18

N 39).

3.3.2 Das Zivilgericht hat bezüglich der

Begleitumstände (Zeit und Ort) des Abschlusses des Erbteilungsvertrags

festgehalten, dass diese im vorliegenden Verfahren unbekannt geblieben seien,

weshalb sie zur Auslegung der Klausel nicht beigezogen werden könnten

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.1). Die Beklagten führen hiergegen andere

Umstände an, die zu einem Erkenntnisgewinn betreffend die Erklärung der

Parteien führten. Den Vertragsparteien sei im Zeitpunkt der Unterzeichnung

(14. Dezember 2011) bekannt und bewusst gewesen, dass (1) die F____

AG (Rechtsvorgängerin der Beklagten 1) bereits seit 1996 den Auftrag zur

Verwaltung der Liegenschaft an der [...] innegehabt habe, (2) der

Beklagte 1 dazumal bereits faktisch die alleinige Kontrolle über die F____

AG ausgeübt habe und (3) die am Erbteilungsvertrag mitwirkende sowie diesen

mitunterzeichnende G____ (sel.) – Mutter der Kläger und des Beklagten 2 –

zeit ihres Lebens eine Fremdverwaltung nie toleriert hätte (Berufung,

Rz 21 f.).

Die von den Beklagten vorgebrachten Begleitumstände sprechen

nicht für die Vereinbarung, die Verwaltung der Liegenschaft unwiderruflich bis

zu ihrer Aufteilung bei der F____ AG zu belassen, und damit für die

Vereinbarung einer von der dispositiven gesetzlichen Regelung abweichenden

Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647

Abs. 1 ZGB. Daraus, dass die F____ AG unbestrittenermassen bereits

seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft

hatte und dass diese Gesellschaft ebenso unbestritten faktisch unter der

Kontrolle des Beklagten 2 stand, lässt sich entgegen der Behauptung der

Beklagten nicht ableiten, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung vom

14. Dezember 2011 den Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende

der Miteigentumsgemeinschaft hätten «zementieren» (Berufung, Rz 23) und

die Möglichkeit zur Abberufung der Verwaltung durch einzelne oder eine Mehrheit

der Miteigentümer während dieser Zeit hätten ausschliessen wollen. Für einen

solchen tatsächlichen Willen der Kläger, welcher ja Voraussetzung für eine

entsprechende tatsächliche Willenserklärung gewesen wäre, sprechen weder die

vorgenannten Tatsachen noch die übrigen von den Beklagten vorgebrachten

Indizien. An einer solchen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die vom

Beklagten 2 kontrollierte F____ AG ist ausschliesslich ein Interesse des

Beklagten 2 bzw. der von ihm kontrollierten Gesellschaft erkennbar. Weshalb die

Kläger einen solch bindenden Auftrag zur Verwaltung der Liegenschaft hätten

zustimmen sollen, wird von den Beklagten in keiner Weise dargelegt und ist auch

nicht zu erkennen. Ebenso wenig kann der (angebliche) Wille der am

Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011 mitbeteiligten Mutter, die

Liegenschaft bei einer familiennahen Verwaltung, der vom Beklagten 2

kontrollierten F____ AG, zu belassen, als die Auslegung der Parteierklärung erhellenden

Begleitumstand mitberücksichtigt werden (Berufung, Rz 24). Denn dies

scheitert schon daran, dass die streitbetroffene Liegenschaft nur im

Miteigentum der beiden Kläger sowie des Beklagten 2 steht, nicht jedoch

der Mutter. Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags gibt lediglich

Willenserklärungen der drei Miteigentümer wieder, von welchen die Mutter aber

nicht betroffen war, wie die Kläger zu Recht entgegnen (Berufungsantwort,

Rz 8 lit. b und c). Die Mutter hat den Erbteilungsvertrag vom

14. Dezember 2011 lediglich in ihrer Stellung als Miterbin im

Nachlass ihres verstorbenen Mannes mitunterzeichnet. In die mit Ziffer 7.3

stipulierte Verpflichtung zur Aufteilung des Gebäudekomplexes an der [...] war

sie mangels Miteigentums indessen nicht involviert. Im Übrigen wird von den

Beklagten in keiner Weise substantiiert vorgebracht geschweige denn bewiesen, dass

der geltend gemachte Wille der Mutter die Willensbildung der Parteien der

Eigentümergemeinschaft in diesem Sinn auch tatsächlich beeinflusst haben soll.

Unter diesen Umständen ist – entgegen der Rüge der Beklagten, der Sachverhalt

sei unvollständig festgestellt worden (Berufung, Rz 6 f.) – auch

nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die letzterwähnten Begleitumstände

mangels Relevanz für seinen Entscheid nicht unter den unbestrittenen Tatsachen

(E. 2 «Unbestrittener Sachverhalt») wiedergegeben hat.

3.3.3 Bezüglich der Verkehrssitten und Usanzen hat

das Zivilgericht ausgeführt, dass keine entsprechenden Vorbringen vorgetragen

worden seien, welche bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen wären

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.1). Die Beklagten wenden hiergegen ein,

sie hätten im vorinstanzlichen Verfahren klar geltend gemacht, dass die

Vertragsparteien die Verwaltung durch die Beklagte 1 eben nicht mit einem

Beschluss der Miteigentümergemeinschaft, sondern einstimmig mittels eines für

alle Seiten verbindlichen Vertrags bis zur Aufteilung festgeschrieben hätten

und die Abänderung dieser Vereinbarung entsprechend wiederum nur einstimmig

möglich sei. Da für eine Verwaltungshandlung keine Einstimmigkeit erforderlich

sei, erschliesse sich nicht, weshalb die Parteien diesen Beschluss in einem für

alle Seiten verbindlichen Vertrag hätten festhalten sollen. Handle es sich wie

nach Auffassung der Beklagten um eine Vereinbarung im Sinn einer

Verwaltungsordnung, liege als Beleg für die Einstimmigkeit die Schriftlichkeit

nahe. Da eine von allen Parteien unterzeichnete Vereinbarung vorliege, sei den

Parteien die entsprechende Bindungswirkung selbstverständlich bewusst gewesen,

und diese habe auch deren Willen entsprochen. Es würde den Usanzen

widersprechen, einen bereits bestehenden, nicht gekündigten Verwaltungsauftrag,

mithin den damals bestehenden status quo, zusätzlich als blosse

Verwaltungshandlung in einem schriftlichen Vertrag zu bestätigen. Dagegen

entspreche es der Usanz, dass individuelle Verwaltungsordnungen und deren

Änderungen, welche, sofern die Miteigentümer wie vorliegend nichts Abweichendes

vereinbart hätten, nur mit Einstimmigkeit zulässig seien (Berufung,

Rz 26 ff.). Auch wenn die Beklagten dafür halten, dass diese «aus den

Verkehrssitten und Usanzen hervorgehenden Indizien […] eine klare Sprache» sprechen

(Berufung, Rz 27), legen sie mit ihrer Berufung nicht dar, wo sie dies im

erstinstanzlichen Verfahren bereits vorgetragen hätten. Die einzig erwähnte

Stelle in der Duplik befasst sich zwar mit der Frage, welches Quorum für einen

Beschluss der Miteigentümergemeinschaft zur Abberufung des Verwalters notwendig

ist. Sie befasst sich an dieser Stelle indessen nicht mit der hier

massgeblichen Frage, inwiefern die strittige Klausel Ausdruck einer Verkehrsübung

ist. Damit sind die Beklagten ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen (dazu

oben E. 1.2), weshalb sie mit ihrem diesbezüglichen Vorbringen in der

Berufung auch nicht gehört werden können. Es ist nicht Aufgabe der

Berufungsinstanz nicht, in den vorinstanzlichen Akten nach (möglicherweise

vorhandenen) Vorbringen zu suchen.

3.3.4 Die Beklagten werfen dem Zivilgericht des

Weiteren vor, es in willkürlicher Weise unterlassen zu haben, bei der Auslegung

der Vereinbarung das Verhalten der Parteien vor dem Vertragsschluss zu

berücksichtigen. Mit Blick auf die unterbliebene Auf- und Realteilung der drei

Mehrfamilienhäuser, wie sie seinerzeit bereits im Kaufvertrag vom

23. Juni 1994 vereinbart worden war, führen die Beklagten aus, dass

den Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 2011 die

Möglichkeit von weiteren Verzögerungen bei der Aufhebung und Teilung des

Miteigentums durchaus bewusst gewesen sei. Gerade deshalb sei der

Verwaltungsauftrag der Liegenschaften nicht lediglich bis zum Abschluss der

vorvertraglich vereinbarten Teilungsvereinbarung, sondern eben für die

einzelnen Miteigentümer unabänderlich «Bis zur Aufteilung» des Miteigentums

vereinbart worden (Berufung, Rz 30). Auch hier geben die Beklagten nicht

an, wo sie sich im Verfahren vor Zivilgericht auf das Verhalten der Parteien

vor Abschluss der umstrittenen Klausel als Auslegungsmittel berufen hätten.

Nach dem Gesagten (oben E. 1.2) ist daher nicht zu prüfen, ob das

Zivilgericht sich zu Unrecht nicht zum vorvertraglichen Verhalten der Parteien

geäussert hat.

Die Beklagten halten auch die vorinstanzliche Beurteilung des

Verhaltens der Parteien nach Vertragsschluss für willkürlich. Berücksichtige

man das Verhalten der Kläger bzw. deren Untätigkeit während sechs Jahren nach

Vertragsabschluss, könne man sich nicht des Eindrucks erwehren, als fühlten

sich sämtliche Vertragsparteien daran gebunden, den Verwaltungsauftrag bis zur

Aufteilung des Miteigentums bei der F____ AG zu belassen. Das Zivilgericht sei

ohne Begründung anderer Ansicht. Weder führe es aus, weshalb das Verhalten der

Kläger nach Vertragsschluss nicht als Indiz für die Ermittlung deren Willens

zur Vereinbarung einer Verwaltungsordnung herbeigezogen werden könne. Noch

nenne es die von ihm spekulativ vorgetragenen «anderen Gründe», weshalb die

Kläger allenfalls «[noch] nicht geneigt wären, auf einen einstigen Beschluss

durch die F____ AG zurückzukommen» (so das Zivilgericht im angefochtenen

Entscheid). Bezeichnenderweise seien solche Gründe noch nicht einmal von den

Klägern selbst geltend gemacht worden (Berufung, Rz 31 ff.). Die

Kläger haben unwidersprochen während mehrerer Jahre nach Abschluss des

Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011 davon abgesehen, einen

Beschluss der Miteigentümer zur Kündigung der Verwaltung des Gebäudekomplexes [...]

durch die F____ AG zu erwirken. Wie das Zivilgericht zu Recht erwogen hat

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.2), ist diese Untätigkeit aber unerheblich

für die vorliegend zentrale Frage nach der Rechtsnatur der Bestellung der Verwalterin,

jedenfalls führt sie nicht zu einem entscheidenden Erkenntnisgewinn. Wie die

Kläger ausführen (Berufungsantwort Rz 21 unter Verweis auf die

erstinstanzliche Replik), standen sich die Parteien über längere Zeit

zerstritten und in verschiedenen Gerichtsverfahren gegenüber. Sie hätten nicht

noch weitere Klagen einreichen wollen, sondern die faktische und ihnen

aufgezwungene Fremdverwaltung weiterhin erduldet. Als die F____ AG dann jedoch

überhöhte Abrechnungen gestellt habe, hätten sie – zwecks Rückforderung der

Verwaltungshonorare (Berufungsantwort, Rz 3) – Klage gegen sie einreichen

müssen (Schlichtungsgesuch vom 14. Juni 2017). Die Kündigung des

Verwaltungsauftrags sei bereits am 31. März 2017 erfolgt. Aus der Untätigkeit

der Kläger kann unter diesen Umständen entgegen der Auffassung der Beklagten

nicht darauf geschlossen werden, dass «die Vertragsparteien die Bestimmung in

Ziffer 7.3 im Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011 […] im

Sinne einer Verwaltungsordnung gemäss Art. 647 Abs. 1 ZGB verstanden

haben wollten und hierüber Konsens bestand» (Berufung, Rz 33 am Ende).

3.3.5 Das Zivilgericht hat bei der Auslegung von

Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags der Entstehungsgeschichte und dem Zweck

dieser Regelung entscheidende Bedeutung beigemessen (Zivilgerichtsentscheid,

E. 6.4.2). Es hat dabei einerseits auf die mit dieser Bestimmung

angestrebte Entwirrung der Verhältnisse unter den drei Geschwistern

hingewiesen. Andererseits hat es Satz 2 von Ziffer 7.3 hervorgehoben:

«Jeder der drei Beteiligten erhält je eine Stockwerkeinheit und soll in der

Lage sein, sein Eigentum selbständig zu verwalten». Zweck der Aufteilung

sei somit auch die beabsichtigte selbständige/eigenständige Verwaltung durch

die einzelnen Miteigentümer gewesen. Im Rahmen der ganzheitlichen Auslegung der

umstrittenen Bestimmung von Satz 3 komme diesem Zweck entscheidende

Bedeutung zu. Die Beklagten anerkennen, dass mit der im Erbteilungsvertrag

enthaltenen Bestimmung die Aufteilung des Miteigentums und damit die Entwirrung

der Verhältnisse angestrebt war. Die Parteien hätten damit bis zur Teilung und

im Hinblick auf die Übergabe an die einzelnen Miteigentümer zur selbständigen

Verwaltung möglichst geordnete und gleichbleibende Verhältnisse bezweckt

(Berufung, Rz 40). Die Beklagten werfen dem Zivilgericht indessen vor zu

verkennen, dass mit dem in Satz 2 zum Ausdruck kommenden Ziel einer

eigenständigen Verwaltung lediglich der Vertragszweck des vereinbarten, noch

abzuschliessenden Teilungsvertrags, nicht aber des Erbteilungsvertrags beschrieben

werde. Der Vertragszweck von Ziffer 7.3 ergebe sich vielmehr aus dem

entscheidenden 3. Satz. Zweck des Erbteilungsvertrags sei demnach die

Regelung der Verhältnisse bis zur Aufteilung gewesen (Berufung,

Rz 41).

Den Beklagten ist zwar insofern beizupflichten, als mit

Ziffer 7.3 das bestehende Miteigentum noch nicht aufgeteilt wurde, sondern

lediglich im Sinn eines Vorvertrags der Abschluss einer Vereinbarung zur

Aufteilung des Miteigentums stipuliert wurde (Berufung, Rz 35). Gleichwohl

tritt das Ziel der Entwirrung der komplexen Eigentumsverhältnisse in der

Überbauung [...] und die Ermöglichung eigenständiger Verwaltung bereits in

dieser Bestimmung offenkundig zutage, auch wenn es nach Absicht der Parteien

hierzu noch eines eigentlichen Teilungsvertrags bedurfte. Bis dahin sollte die

Verwaltung im Sinn eines geordneten Übergangs bei der F____ AG verbleiben. Nach

Auffassung der Beklagten (Berufung, Rz 42 f.) macht die Fortsetzung der

Verwaltung durch die F____ AG entsprechend nach Treu und Glauben lediglich dann

Sinn, wenn die Parteien sie bis zur Aufteilung im Sinn einer

Verwaltungsverordnung hätten festschreiben wollen. Die gegenteilige Annahme

würde bei der gewählten Formulierung «Bis zur Aufteilung …» jeglichem

vernunftgemässen Handeln widersprechen. Diese Auffassung geht fehl. Denn sie

würde im Ergebnis dazu führen, wie die Beklagten unumwunden zugeben, dass der

Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende der Miteigentumsgemeinschaft

«zementiert» worden wäre und die Möglichkeit zur Abberufung durch eine Mehrheit

der Miteigentümer während dieser ausgeschlossen gewesen wäre (Berufung,

Rz 23). An einer derartigen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die

vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG konnte, wie bereits unter

E. 3.3.2 ausgeführt, einzig der Beklagte 2 ein Interesse haben.

Weshalb die Kläger ein Interesse daran hätten haben können, wird von den

Beklagten nicht dargetan und ist auch im Entferntesten nicht erkennbar. Die

Parteien kamen mit Ziffer 7.3 Satz 1 des Erbteilungsvertrags

ausdrücklich überein, «innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses

Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung betreffend Realteilung des

Gebäudekomplexes abzuschliessen. Die Fortführung der bisherigen Verwaltung

durch die F____ AG war im Sinn einer Übergangslösung offensichtlich nur für

eine beschränkte Zeit gedacht, nicht jedoch auf unbestimmte Zeit, wie dies der

Fall gewesen wäre, wenn der Verwaltungsauftrag entsprechend der Rechtsnatur der

umstrittenen Klausel als Verwaltungsordnung nach Art. 647 Abs. 1 ZGB

nur durch einstimmigen Beschluss der Miteigentümer und somit nur mit Zustimmung

des Beklagten 2 hätte aufgelöst werden können.

Die Kläger weisen in ihrer Berufungsantwort (Rz 14) wie

bereits im erstinstanzlichen Verfahren zutreffend darauf hin, dass der Beklagte

2 sich später seiner Verpflichtung zur Realteilung widersetzt hat. In seiner

E-Mail vom 12. Juni 2015 (Klagebeilage 13) teilte er seinen beiden Geschwistern

mit, dass sich die Vorzeichen seit der Unterzeichnung des Erbteilungsvertrags

am 14. September 2011 diametral geändert hätten. Was dort stehe, habe für ihn

keine Bedeutung mehr und die avisierte Einteilung in drei Stockwerkeinheiten

mit drei Verwaltungen lasse sich nicht realisieren. Mit den Klägern ist es als

widersprüchlich anzusehen, wenn die Beklagten einerseits geltend machen, dass

die Vereinbarung vom 11. Dezember 2011 in Bezug auf die Übertragung der

Verwaltung auf die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG unabänderlich bzw.

nur mit Zustimmung aller Miteigentümer, also auch mit seiner Zustimmung, möglich

sein soll, während der übrige Inhalt der Vereinbarung nach Einschätzung des

Beklagten 2 in seiner E-Mail vom 12. Juni 2015 keine Bedeutung

mehr haben soll. Daran ändert auch nichts, dass seine Weigerung zur Vornahme

der avisierten Realteilung gemäss den Ausführungen in der erstinstanzlichen

Replik vor dem Hintergrund seiner Abklärungen bei einem Ingenieur-Geometer zu

sehen sei, welche ergeben hätten, dass die Realteilung schwierig und

kompliziert umzusetzen sei (Berufungsreplik, Rz 10).

3.3.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es den

Beklagten mit ihren Vorbringen in der Berufung nicht gelingt darzutun, dass das

Zivilgericht bezüglich der strittigen Bestimmung von Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags zu Unrecht das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses zur

Vereinbarung einer individuellen Verwaltungsordnung verneint hat. Das

Zivilgericht hat die umstrittene Vertragsklausel mangels eines

übereinstimmenden wirklichen Willens der Parteien zu Recht nach dem Vertrauensprinzip

ausgelegt. Die Beklagten vermögen nicht aufzuzeigen, dass die vom Zivilgericht vorgenommene

Auslegung von Ziffer 7.3 als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung

im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB und nicht als Beschluss über einer vom

dispositiven gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und

Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB auf einer unzutreffenden Sachverhaltsfeststellung

oder unrichtigen Anwendung des Rechts beruhen soll. Entgegen ihren Ausführungen

ist die Festlegung in der genannten Vereinbarung, wonach die Verwaltung der

Liegenschaft bis zur Vornahme der Teilung, welche gemäss Vereinbarung innerhalb

von drei Monaten erfolgen sollte, als Beschluss über eine wichtigere

Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB weder

widersprüchlich noch sinnlos. Wesentlicher Bestandteil von Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags war die (erneute) Verpflichtung der drei Geschwister zur

Vornahme einer Realteilung, wobei neu für den Abschluss der entsprechenden Vereinbarung

ein Zeitraum von drei Monaten und die Belassung der Verwaltung bei der F____ AG

während dieser Zeit vereinbart wurde. Das Zivilgericht ist mit zutreffender

Begründung zum Schluss gekommen, dass diese Bestimmung als Bestätigung der

Bestellung eines Verwalters im Sinn von Art. 647b ZGB Abs. 1 ZGB zu

werten ist. Es handelt sich dabei gemäss den Vorgaben des Gesetzgebers um eine

wichtigere Verwaltungshandlung. Die Bestellung eines Verwalters ist in Art. 647b

Abs. 1 ZGB explizit als solche wichtigere Verwaltungshandlung aufgeführt. Es

ist entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht widersprüchlich und auch

nicht sinnlos, wenn die Miteigentümer in ihrer Vereinbarung die Belassung der

Verwaltung bei der F____ AG als gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB wichtigere

Verwaltungshandlung verstanden haben. Hätte es der Beklagte 2 anders,

nämlich im Sinn einer von der dispositiven Gesetzesregelung abweichenden

Verwaltungsordnung verstanden haben wollen, hätte er darauf bestehen müssen,

dass dies mit genügender Deutlichkeit in Ziffer 7.3 des

Erbteilungsvertrags zum Ausdruck kommt (vgl. Wiegand,

a.a.O., Art. 18 N 39). Dies ist hier jedoch nicht geschehen.

4. Kündigung

des Verwaltungsauftrags

Die Beklagten hatten im erstinstanzlichen Verfahren die

Gültigkeit der Kündigung des Verwaltungsvertrags vom 31. März 2017

wegen Formfehler bestritten. Das Zivilgericht hat indessen keine Formfehler

erkennen können und infolgedessen die Wirksamkeit der Kündigung festgestellt

(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.6). Die Beklagten halten im

Berufungsverfahren an ihren Vorbringen fest und monieren, dass die beiden

Kläger an der Miteigentümerversammlung vom 28. März 2017 zwar die

Kündigung des Verwaltungsauftrags beschlossen hätten, es aber an einem

eigentlichen Beschluss zur Umsetzung dieses Kündigungsbeschlusses fehle. Sie

machen darüber hinaus zusammengefasst geltend, dass die beiden Kläger auch

nicht ohne Weiteres die Kündigung im Namen der Miteigentümerschaft hätten

aussprechen können und hierfür unter keinen Umständen kostenpflichtig einen

Vertreter hätten beauftragen können, der einerseits im gleichen Schreiben

weitere Handlungen im ausschliesslichen Interesse der beiden Kläger vorgenommen

habe sowie andererseits in anderer Sache die Kläger gegen den Beklagten 2

vertrete (Berufung, Rz 50; Berufungsreplik, Rz 15).

Das Zivilgericht hat bezüglich der Notwendigkeit eines

eigentlichen Umsetzungsbeschlusses ausgeführt, dass sich aus dem Gesetz nicht

ergebe, dass es für die Umsetzung eines gültigen Beschlusses grundsätzlich

eines weiteren Beschlusses bedürfe, mit welchem ein Miteigentümer/einzelne

Miteigentümer mit dessen Umsetzung betraut werde (Zivilgerichtsurteil,

E. 6.6.1). In der Lehre wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die

Miteigentümergemeinschaft sich mit ihrem Beschluss nicht nur äussere, was

mit der gemeinsamen Sache zu geschehen habe, sondern dass sie auch die Frage zu

entscheiden habe, wie der Beschluss umzusetzen sei (Brunner/Wichter-mann, in: Geiser/Wolf

[Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Auflage, 2023, Art. 647 N 33). Im

vorliegenden Fall haben die beiden Kläger, welche je zu einem Drittel

Miteigentümer der Überbauung [...] in [...] sind und damit über die notwendige

Mehrheit zur Beschlussfassung im Sinn von Art. 647b ZGB verfügten,

gemäss dem Protokoll der Versammlung vom 28. März 2017

(Klagebeilage 16) ausdrücklich nicht nur über das Was (Kündigung

des Verwaltungsauftrags per 30.6.2017), sondern auch über das Wie

(Kündigung mit separatem Schreiben) beschlossen. Soweit die beiden

Miteigentümer in der Folge ihren Rechtsvertreter mit der Ausführung dieses

Beschlusses betraut haben, ohne dass dies im Protokoll vermerkt wäre, ist dies

nicht zu beanstanden. Denn die Beauftragung von Dritten mit der Umsetzung von

gemeinschaftlichen Beschlüssen ist grundsätzlich zulässig (Brunner/Wichtermann, a.a.O.,

Art. 647 ZGB N 33). Entsprechende Beschlüsse können auch formlos

gefasst werden (Brun-ner/Wichtermann,

a.a.O., Art. 647 ZGB N 32; Graham-Siegenthaler,

Berner Kommentar. Art. 641-654a ZGB, 2022, Art. 647

N 55). Die Beklagten monieren, dass die Beauftragung des klägerischen

Rechtsvertreters mit der Umsetzung des Kündigungsbeschlusses Kosten verursache,

welche dem Beklagten 2 als Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss

nicht auferlegt werden könnten (Berufung, Rz 52). Abgesehen davon, dass

die Beklagten nicht darlegen, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie diesen

Einwand schon vorgetragen hätten, führen sie auch nicht aus, inwiefern der

Beklagte 2 überhaupt mit diesen Kosten belastet worden wäre. In gleicher Weise

geht die Rüge ins Leere, der Rechtsvertreter der Kläger habe, als er am

31. März 2017 gegenüber der F____ AG die Kündigung des

Verwaltungsauftrags ausgesprochen habe, in einem Interessenkonflikt gestanden,

weil er in anderer Sache ausschliesslich im Interesse der beiden Kläger und

nicht im Interesse der Miteigentümergemeinschaft gehandelt habe (Berufung,

Rz 52) bzw. sie gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufungsreplik,

Rz 15). Die Beklagten legen wiederum nicht dar, wo im Verfahren vor

Zivilgericht sie denn diese Vorbringen vorgetragen hätten, weshalb sie damit

auch nicht gehört werden können (oben E. 1.2). Abgesehen davon kann nicht

gefordert werden, dass der Dritte, der von der Gemeinschaft mit

Mehrheitsbeschluss mit der Umsetzung ihrer Beschlüsse betraut wird, keine Nähe

zu einzelnen oder mehreren Miteigentümern aufweisen darf und somit unabhängig

sein muss. Denn dieser Dritte hat, was in der Natur der Sache liegt, die

Interessen der Mehrheit und nicht die Interessen der unterlegenen Miteigentümer

zu vertreten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte 1, da

sie nicht zur Miteigentümergemeinschaft [...] gehört, sich gar nicht auf einen

mangelhaften Gemeinschaftsbeschluss und damit auf die Ungültigkeit der

Kündigung berufen kann. Soweit der Beklagte 2 die Mangelhaftigkeit des

Gemeinschaftsbeschlusses zur Kündigung des Verwaltungsauftrags der F____ AG

geltend macht, wäre er, soweit er diesen Beschluss wie vorliegend nicht

angefochten hat, auf entsprechende Rechtsbehelfe wie Klage auf Schadenersatz oder

Wiederherstellung des früheren Zustands verwiesen (näher dazu Graham-Siegenthaler, a.a.O.,

Art. 647 ZGB N 70 ff.). Unter diesen Umständen ist nicht zu

beanstanden, dass das Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung des

Verwaltungsauftrags vom 31. März 2017 bejaht hat. Wurde der

Verwaltungsauftrag der F____ AG wirksam gekündigt, konnte er im Rahmen der

Vermögensübertragung vom 22. Juni 2017 auch nicht mehr auf die

Beklagte 1 übergehen. Im Ergebnis hat das Zivilgericht damit zu Recht

festgestellt, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im

Miteigentum der Kläger und des Beklagten 2 stehenden Überbauung an der [...]

in [...] verfügt.

5. Berufungsentscheid

Aus den vorgenannten Gründen ist die Berufung abzuweisen. Bei

diesem Ausgang des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten die Kosten des

Berufungsverfahrens. Die Grundgebühr berechnet sich im Berufungsverfahren in

Zivilsachen gemäss den Ansätzen nach §§ 5 bis 10 des Reglements über die

Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810 [§ 12 Abs. 1 GGR]). Das

Zivilgericht ging im angefochtenen Entscheid von einem Streitwert von CHF 101'000.– für alle

drei Rechtsbegehren der Kläger aus, was von keiner Partei beanstandet worden

ist. Das Zivilgericht hat diesen Gesamtstreitwert zur Hälfte dem Rechtsbegehren

1 (Feststellungsbegehren) und je zu einem Viertel den beiden übrigen

Rechtsbegehren zugeordnet. Da der Entscheid des Zivilgerichts betreffend

Abweisung von Rechtsbegehren 2 und Nichteintreten auf Rechtsbegehren 3 nicht

angefochten wurde, ist im Berufungsverfahren nur noch die Behandlung des

Rechtsbegehrens 1 strittig. Aufgrund der nicht beanstandeten Überlegungen des

Zivilgerichts ist diesbezüglich für das Berufungsverfahren von einem Streitwert

von CHF 50'000.- auszugehen (vgl. § 12 Abs. 2 GGR). Bei einem

Streitwert von CHF 30'000.– bis 100'000.– sieht das Gebührenreglement

einen Gebührenrahmen von CHF 3'000.– bis CHF 6'000.– vor. In Anwendung der

Grundsätze der Gebührenbemessung gemäss § 2 GGR ist für den vorliegenden

Entscheid eine Gebühr von CHF 4'000.– angemessen.

Die Beklagten bezahlen den Klägern sodann eine Parteientschädigung. Die Parteientschädigung für das

Berufungsverfahren bemisst sich nach dem Reglement über das Honorar und die

Entschädigung der berufsmässigen Vertretung im Gerichtsverfahren (Honorarregelment

[HoR, SG 291.400]). Im Berufungsverfahren umfasst das Grundhonorar einen

einfachen Schriftenwechsel und beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel

der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 HoR). Bei

einem Streitwert von über CHF 30'000.– bis 100'000.– beträgt das Grundhonorar

für das erstinstanzliche Verfahren CHF 4'500.– bis CHF 10'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). In tatsächlicher Hinsicht ist der vorliegende Fall von

durchschnittlicher Komplexität. Die von den Parteien aufgeworfenen Rechtsfragen

wurden bereits in den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Rechtsschriften

vertieft behandelt. Unter Berücksichtigung der massgebenden Bemessungsfaktoren

(vgl. § 2 Abs. 1 und 2 HoR) ist daher gegenüber dem interpolierten

Grundhonorar gemäss § 12 HoR eine Reduktion um ein Drittel vorzunehmen [CHF 8'000.–

* 2/3 = CHF 5'333.30]. Für die unaufgefordert eingereichte Stellungnahme

in Wahrnehmung des Replikrechts erscheint ein Zuschlag von 10 % als angemessen

[= CHF 5'866.65]. Gemäss § 23 Abs. 1 HoR kann eine angemessene

Spesenpauschale hinzugerechnet werden, welche vorliegend auf CHF 100.–

festgelegt wird. Insgesamt beläuft sich die Parteientschädigung für das

Berufungsverfahren damit auf CHF 5'966.65. Die Mehrwertsteuer ist

zusätzlich zum Honorar und der Auslagenpauschale geschuldet

(vgl. § 24 HoR). Auf den 1. Januar 2024 ist der

massgebliche Mehrwertsteuersatz bekanntlich von 7,7 % auf 8,1 %

erhöht worden. Mit Blick darauf, dass der grösste Aufwand des Rechtsvertreters

der Kläger im Berufungsverfahren mit der Ausarbeitung der Berufungsantwort

angefallen ist, während mit der Ausarbeitung der 2-seitigen Berufungsduplik vom

5. Januar 2024 offensichtlich nur noch geringer Aufwand verbunden

gewesen ist, rechtfertigt es sich – auch mangels eines anderslautenden Antrags

des klägerischen Vertreters –, auf 90 % der Parteientschädigung

(CHF 5'280.–) zuzüglich der Auslagen (CHF 100) den Satz von

7,7 % und auf den verbleibenden Teil (CHF 586.65) den Satz von

8,1 % zur Anwendung zu bringen.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Kammer):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 15. Juni 2023 (K5.2021.31) wird abgewiesen.

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 4'000.– in solidarischer Verbindung.

Die Berufungskläger haben in solidarischer

Verpflichtung den Berufungsbeklagten in solidarischer Verbindung eine

Parteientschädigung von CHF 5'966.65, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 414.25

und 8,1 % von CHF 47.50, zu bezahlen.

Mitteilung an:

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Berufungsklägerin 1

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Berufungskläger 2

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Berufungsbeklagte 1

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Berufungsbeklagter 2

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Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen

Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde

in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt

dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1

lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder

Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die

Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)

einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der

Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),

ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl

Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.