Ausweisung und Vollstreckung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.50

ENTSCHEID

vom 5. Oktober 2023

Mitwirkende

lic. iur. Christian Hoenen, Dr.

Olivier Steiner, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____ Berufungsklägerin

[...] Beschwerdeführerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

Mieterin

[...]

gegen

B____ Berufungsbeklagte

[...] Beschwerdegegnerin

vertreten durch [...],

Rechtsanwalt, Vermieterin

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 21. Juli 2023

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 25. September 2023

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

Sachverhalt

Sachverhalt

Die A____ (Mieterin) mit Sitz in Basel ist Mieterin der

Liegenschaft an der [...]. Am 17. April 2023 kündigte die B____ (Vermieterin)

das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ausserordentlich per 31.

Mai 2023 wegen Zahlungsrückstands. Mit Eingabe vom 17. Mai 2023 focht die

Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an.

Mit Gesuch vom 22. Juni 2023 beantragte die Vermieterin beim Zivilgericht

Basel-Stadt die Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Fällen. Mit Entscheid vom 21. Juli 2023 wies das Zivilgericht die Mieterin an,

die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens Donnerstag,

31. August 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zudem ordnete es an, dass wenn die

Mieterin das Mietobjekt innert der gesetzten Frist nicht geräumt habe, der

Vermieterin auf entsprechenden Antrag ohne Weiteres und nach Bezahlung des

Kostenvorschusses die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde. Mit Eingabe vom

28. Juli 2023 beantragte die Mieterin die schriftliche Begründung des

Entscheids vom 21. Juli 2023. Dieser wurde der Mieterin am 16. August 2023

zugestellt. Auf Gesuch der Vermieterin vom 21. September 2023 hin ordnete das

Zivilgericht mit Verfügung vom 25. September 2023 den Vollzug der Räumung an

und ermächtigte die Vermieterin, die sich nach dem 9. Oktober 2023 noch in

der Lokalität befindlichen Gegenstände der Mieterin auf deren Kosten zu

entsorgen.

Mit Eingabe vom 29. September 2023 (Poststempel) erhob die

Mieterin Berufung bzw. Beschwerde beim Appellationsgericht mit dem Antrag,

es seien der Entscheid vom 21. Juli 2023 sowie die Verfügung von 25.

September 2023 aufzuheben. Zudem beantragte die Mieterin die Gewährung der

aufschiebenden Wirkung. Auf die Einholung einer Stellungnahme bei der

Vermieterin wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der

Akten des Zivilgerichts auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Das

Rechtsmittel der Mieterin richtet sich einerseits gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 21. Juli 2023. Erstinstanzliche End- und

Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der

Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein

Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung

aus einem Mietobjekt und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer

vermögensrechtlichen Angelegenheit. In Ausweisungsverfahren, bei denen die

Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren

Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a

Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen

würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden

Fall auf CHF 2‘700.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I).

Damit ist der für die Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht.

Angefochten ist sodann die Verfügung des Zivilgerichts vom

25.

September 2023. Dabei handelt es sich um einen Entscheid, der im

Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens nach Art. 335 ff. ZPO ergangen ist.

Derartige Entscheide können unabhängig vom Streitwert nur mit Beschwerde

angefochten werden (Art. 319 lit. a in Verbindung mit Art. 309 lit. a

ZPO).

Sowohl für die Beurteilung der Berufung als

auch der Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig

(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG

154.100]).

1.2

Der

Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde im summarischen Verfahren gefällt. Die

Berufungsfrist beträgt somit 10 Tagen seit Zustellung des begründeten

Entscheids (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257

ZPO). Der Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde der Mieterin am 16. August 2023

zugestellt. Damit erweist sich die am 29. September 2023 der Post

übergebene Berufung als verspätet.

Im Entscheid vom 21. Juli 2023 wird auf eine 30-tägige

Berufungsfrist hingewiesen, womit dieser eine unzutreffende

Rechtsmittelbelehrung enthält. Einer Partei, die sich auf eine

unzutreffende Rechtsmittelbelehrung verlässt und verlassen kann, darf daraus

kein Nachteil erwachsen. Allerdings geniesst nur Vertrauensschutz, wer die

Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung nicht kennt und sie auch bei

gebührender Aufmerksamkeit nicht hätte erkennen können. Es besteht kein

Anspruch auf Vertrauensschutz, wenn der Mangel für die betroffene Partei schon

durch Konsultierung der massgeblichen Verfahrensbestimmung ersichtlich ist.

Dagegen hat das Bundesgericht in seiner bisherigen Rechtsprechung selbst von

rechtskundigen und rechtskundig vertretenen Parteien nicht verlangt, dass neben

den Gesetzestexten auch die einschlägige Rechtsprechung oder Literatur

nachgeschlagen wird (vgl. BGE 141 III 270 E. 3.3, 138 I 49 E. 8.3.2; BGer 1_F17/2023

vom 16. August 2023 E. 5, 4D_77/2012 vom 20. November 2012 E. 5.2;

strenger neuerdings BGer 4A_573/2021 vom 17. Mai 2023 E. 4, wobei die genaue

Tragweite dieses Urteils im vorliegenden Fall offenbleiben kann).

Wann der Prozesspartei, die sich auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung

verlässt, Unsorgfalt vorzuwerfen ist, beurteilt sich nach den konkreten

Umständen und nach ihren Rechtskenntnissen (BGE 135 III 374 E. 1.2.2.1;

BGer 6B_295/2011 vom 26. August 2011 E. 1.3). Bei anwaltlich

vertretenen Personen sind an die verlangte Sorgfalt höhere Anforderungen zu

stellen (AGE BEZ.2014.52 vom 13. Oktober 2014 E. 1.2). Diese Rechtsprechung zum

Vertrauensschutz gilt nicht nur für das Verfahren vor Bundesgericht, sondern

auch für das kantonale Verfahren (BGer 6B_935/2009 vom 23. Februar 2010

E. 7.2; AGE BEZ.2020.24 vom 25. November 2020 E. 1.3.1).

Das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ist ein

summarisches Verfahren (Art. 257 Abs. 1 und Art. 248 lit. b ZPO; vgl. auch

angefochtener Entscheid E. 2.1). Ebenfalls unmittelbar aus dem Gesetz

ergibt sich, dass Entscheide, die im summarischen Verfahren ergangen sind, stets

innert 10 Tagen anzufechten sind (vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO für die Berufung und

Art. 321 Abs. 1 ZPO für die Beschwerde). Eine Konsultation von Rechtsprechung

oder Literatur ist zur Feststellung dieses Umstands nicht notwendig. Die

Mieterin hätte also durch den blossen Blick in das Gesetz erkennen können, dass

vorliegend gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO und entgegen der Rechtsmittelbelehrung im

angefochtenen Entscheid die 10-tägige Berufungsfrist zur Anwendung gelangt. Zudem

ist zu berücksichtigen, dass die Mieterin bereits im vorinstanzlichen Verfahren

anwaltlich vertreten war, und in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids

auf die 10-tägige Berufungsfrist hingewiesen wird (angefochtener Entscheid E.

Dispositiv

3.1). Aus diesen Gründen ist ein Anspruch auf Vertrauensschutz abzulehnen. Die

entsprechenden Ausführungen der Mieterin (vgl. Berufung S. 7) sind nicht

geeignet, diese Feststellung in Frage zu stellen. Damit erweist sich die Berufung

als verspätet und ist darauf nicht einzutreten. Folglich ist auf sämtliche

Ausführung der Mieterin, mit welchen sie versucht, die Unrichtigkeit des

Entscheids vom 21. Juli 2023 aufzuzeigen (vgl. Berufung S. 5 f. und S. 8),

nicht weiter einzugehen.

1.3 Die Beschwerde gegen den Entscheid des

Vollstreckungsgerichts ist innert der gesetzlichen Frist von 10 Tagen seit

Zustellung des begründeten Entscheids zu erheben (Art. 321 Abs. 2 in Verbindung

mit Art. 339 Abs. 2 ZPO). Auf die form- und fristgerecht eingereichte

Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1 Die Mieterin begründet ihre Beschwerde gegen

den Entscheid vom 25. September 2023 zum einen damit, dass diesem

Entscheid die Grundlage eines rechtskräftigen Entscheids fehle (Berufung S. 7).

Aus den vorstehenden Ausführungen (vgl. oben E. 1.2) ergibt

sich, dass die Berufung gegen den Entscheid vom 21. Juli 2023 verspätet

eingereicht wurde und deshalb nicht darauf eingetreten werden kann. Wird eine

Berufung erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist eingereicht, tritt die

Rechtskraft am Tag nach Ablauf der Frist ein (Sutter-Somm/Seiler,

Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2021,

Art. 315 N 5; Reetz/Hilber, in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

3. Aufl., Zürich, Art. 315 N 10; Sterchi,

in: Berner Kommentar, Bern 2012, Art. 315 ZPO N 8). Der schriftlich begründete

Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde den Parteien am 16. August 2023

zugestellt und ist damit am 17. August 2023 in Rechtskraft erwachsen. Damit

erweist sich die Rüge der Mieterin als unbegründet.

2.2 Die Mieterin verlangt zum anderen aufgrund

des drohenden Existenzverlusts eine Vollzugsfrist von mindestens sechs Monaten

(Berufung S. 7 f.).

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die

Räumungsfrist knapp bemessen bleiben und darf nicht auf eine Erstreckung des

Mietverhältnisses hinauslaufen. Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass eine

Mieterin durch die Anfechtung des Ausweisungsentscheids von einer Verlängerung

der Räumungsfrist profitiert. Eine Räumungsfrist von zehn Tagen wird vom

Bundesgericht denn auch in der Regel nicht als unverhältnismässig kurz erachtet

(vgl. zum Ganzen BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8 mit weiteren

Hinweisen). Im vorliegenden Fall hätte die Mieterin ihre Ausführungen zur

Vollzugsfrist zunächst im Rahmen der Anfechtung des Ausweisungsverfahrens

vorbringen müssen. Die im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens vorgetragenen

Ausführungen sind unbeachtlich. Selbst wenn die Ausführungen im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens

zu berücksichtigen wären, ist die Mieterin darauf hinzuweisen, dass ihr das

Zivilgericht eine sehr grosszügige Räumungsfrist von 40 Tagen gewährte. Die

Mieterin zeigt nicht auf, inwiefern diese Frist unverhältnismässig kurz sein soll.

3.

Da entsprechend den vorstehenden Ausführungen die Beschwerde

der Mieterin als unbegründet abzuweisen ist, erübrigt es sich, auf das Gesuch

um aufschiebende Wirkung einzugehen.

4.

Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass auf die Berufung

nicht einzutreten und dass die Beschwerde abzuweisen ist.

Entsprechend dem Verfahrensausgang trägt die Mieterin die

Gerichtskosten des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Diese werden in Anwendung von § 10 Abs. 1 Ziff. 11 in Verbindung mit § 12

Abs. 1 und § 13 Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR,

SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Mangels Einholung einer

Stellungnahme bei der Vermieterin ist dieser im vorliegenden Verfahren keine

Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 21. Juli 2023 (RB.2023.157) wird nicht eingetreten.

Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts

vom 25. September 2023 (RB.2023.147) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungs-

und Beschwerdeverfahrens von CHF 600.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsgegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.