Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.53

ENTSCHEID

vom 1. November 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.

Johannes Hermann

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...]

Gesuchsgegnerin

B____

Berufungskläger

[...]

Gesuchsgegner

gegen

C____

Berufungsbeklagte

c/o [...] Gesuchstellerin

[...]

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 19. September 2023

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (Mieterin)

schloss am 22. bzw. 28. November 2022 einen Mietvertrag mit C____ (Vermieterin)

über eine 4 ½-Zimmer-Wohnung an der [...]strasse [...] in Basel. Mit separatem

Mietvertrag vom selben Datum mietete A____ bei der Vermieterin zusätzlich einen

Autoeinstellplatz. Mit zwei eingeschriebenen Briefen vom 12. April 2023 teilte

die Vermieterin der Mieterin und deren Ehemann, B____, mit, dass

Mietzinszahlungen und Mahnspesen in der Höhe von insgesamt CHF 2'977.–

ausstehend seien. Sie setzte ihnen eine Frist von 30 Tagen zur Überweisung der

Mietzinsausstände und drohte für den Fall des unbenutzten Ablaufs der Frist die

Kündigung an. Nachdem der Ausstand innert Frist nicht beglichen worden war,

kündigte die Vermieterin mit zwei eingeschriebenen Briefen vom 26. Mai 2023 das

Mietverhältnis per 30. Juni 2023.

Mit Gesuch vom

3. Juli 2023 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um

Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien die Mieterin und ihr

Ehemann anzuweisen, die gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu räumen. Für den

Fall, dass sie die Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin

nicht geräumt haben, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung

zu verlangen. Nachdem die Mieterin und ihr Ehemann die Durchführung einer

Verhandlung verlangt hatten, wurden die Parteien auf den 11. September 2023 in

die Hauptverhandlung geladen. Auf Gesuch der Mieterin und ihres Ehemanns wurde

die Verhandlung auf den 19. September 2023 verschoben. Mit E-Mail und

Einschreiben vom 18. September 2023 ersuchten die Mieterin und ihr Ehemann

erneut um Verschiebung der Hauptverhandlung, weil sie den Verhandlungstermin

aufgrund einer Magen-Darm-Grippe nicht wahrnehmen könnten. Die Hauptverhandlung

fand am 19. September 2023 in Abwesenheit der Mieterin und ihres Ehemanns

statt. Mit Entscheid vom selben Tag wies das Zivilgericht das

Verschiebungsgesuch ab (Dispositiv-Ziffer 1). Die Mieterin und der Ehemann

wurden angewiesen, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens am 3. Oktober

2023, 11.30 Uhr zu räumen (Ziffer 2). Wenn sie innert dieser Frist nicht

ausgezogen seien, werde auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres die amtliche

Räumung vollzogen (Ziffer 3). Der begründete Entscheid wurde der Mieterin und

ihrem Ehemann am 25. September 2023 zugestellt.

Gegen diesen

Entscheid erhoben die Mieterin und ihr Ehemann am 5. Oktober 2023 Berufung an

das Appellationsgericht. Darin beantragen sie, es sei der angefochtene

Entscheid aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen. Eventualiter sei das

Ausweisungsgesuch zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen und den

Parteien eine öffentliche mündliche Verhandlung einzuräumen. Subeventualiter

sei der Räumungszeitpunkt auf einen angemessenen Zeitpunkt – spätestens auf den

31. Januar 2024, 11.30 Uhr – festzusetzen. Der Verfahrensleiter des

Appellationsgerichts zog die Akten des zivilgerichtlichen Verfahrens bei. Er

verzichtete darauf, eine Berufungsantwort einzuholen. Der vorliegende Entscheid

erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide

in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein

Entscheid des Zivilgerichts, mit dem es ein Verschiebungsgesuch der Mieterin

und ihres Ehemanns abgewiesen sowie die Mieterin und ihren Ehemann im

summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen angewiesen hat, die Wohnung

und den Autoeinstellplatz bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu räumen.

Betreffend die Ausweisung handelt es sich dabei um einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen

Angelegenheit. Mit dem Hauptantrag ihrer Berufung beantragen die Mieterin und

ihr Ehemann zwar die Aufhebung des ganzen angefochtenen Entscheids und die

Abweisung des Ausweisungsgesuchs der Vermieterin. In der Berufungsbegründung

(Rz. 7) erklären sie jedoch das Folgende: «Es wird von den Berufungsklägern

weder die Ausweisung als solche noch die Tatsache bestritten, dass der

vorliegende Sachverhalt alles andere als liquide und unbestritten ist, sondern

alleinig der Umstand, dass den Berufungsklägern eine unangemessene Frist zur

Räumung der Mietwohnung von der Vorinstanz eingeräumt wurde, welche als

Familienwohnung im Sinn von Art. 169 ZGB dient.» Gemäss dem Wortlaut dieser

Erklärung machen die Mieterin und ihr Ehemann im Umkehrschluss zwar geltend,

dass der Sachverhalt weder unbestritten noch liquide sei. Dabei handelt es sich

aber offensichtlich bloss um eine missglückte sprachliche Formulierung.

Dementsprechend erklären die Mieterin und ihr Ehemann an einer anderen Stelle

der Berufungsbegründung (Rz. 9), «[d]em Ausweisungsgesuch der

Berufungsbeklagten ist infolge bewiesenen Sachverhalts und klarer Rechtslage

zwar stattzugeben, jedoch ist ihnen eine angemessene Frist für die

ordnungsgemässe Rückgabe der Mietwohnung (samt Garage) einzuräumen.» Damit

besteht kein Zweifel, dass die Mieterin und ihr Ehemann im Grundsatz nicht

bestreiten, dass die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um

Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind, und nur die Länge der Räumungsfrist

beanstanden. Dementsprechend erklären sie in der Berufungsbegründung (Rz. 13), «[e]s

erscheint deshalb vorliegend als gerechtfertigt, die Berufungskläger

anzuweisen, das Einfamilienhaus bis spätestens 31. Januar 2024, 11:30 Uhr,

zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben.», und lautet

ihr Subeventualantrag auf Ansetzung eines angemessenen Räumungszeitpunkts,

«spätestens auf den 31. Januar 2024, 11:30 Uhr». Selbst wenn aus den

vorstehenden Gründen für die Berechnung des Streitwerts nur auf den Mietzins

für die Zeit vom 3. Oktober 2023 bis 31. Januar 2024 abgestellt würde, wäre der

für die Berufung notwendige Streitwert überschritten. Die Berufung ist

rechtzeitig erhoben worden. Die Abweisung des Verschiebungsgesuchs stellt eine

prozessleitende Verfügung dar, die dem Appellationsgericht zusammen mit dem

Endentscheid zur Überprüfung vorgelegt werden kann (vgl. AGE BEZ.2021.53 vom 2.

Februar 2022 E. 1.2.1; Sutter-Somm/Seiler,

Handkommentar zur ZPO, Zürich 2021, Art. 135 N 3).

1.2

Wie bereits erwähnt, beantragen die Mieterin

und ihr Ehemann mit ihrem Hauptantrag die Aufhebung des ganzen angefochtenen

Entscheids und die Abweisung des Ausweisungsgesuchs und mit ihrem

Subeventualantrag die Ansetzung eines späteren Räumungszeitpunkts. Ihr

Eventualantrag lautet auf Rückweisung der Sache an das Zivilgericht zur

Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und Neubeurteilung. Wie

ebenfalls bereits erwähnt, erklären die Mieterin und ihr Ehemann in ihrer

Berufungsbegründung, dass sie das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausweisung

im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im Grundsatz nicht bestreiten und

nur die Länge der Räumungsfrist beanstanden. Unter diesen Umständen stellt sich

die Frage, ob ihre Berufungsanträge bei einer Auslegung nach Treu und Glauben

unter Mitberücksichtigung der Begründung dahingehend zu verstehen sind, dass sie

den Entscheid des Zivilgerichts nur hinsichtlich der Räumungsfrist bzw. des

Räumungszeitpunkts anfechten. Die Frage kann offenblieben, weil die Mieterin

und ihr Ehemann in ihrer Berufung nicht ansatzweise darlegen, weshalb das

Zivilgericht die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in

klaren Fällen zu Unrecht bejaht oder ihr Verschiebungsgesuch zu Unrecht

abgewiesen haben könnte, und daher im über die Anfechtung der Räumungsfrist

bzw. des Räumungszeitpunkts hinausgehenden Umfang auf die Berufung mangels

jeglicher Begründung nicht einzutreten wäre (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO und statt

vieler AGE ZB.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2). Die Mieterin und ihr Ehemann

legen in ihrer Berufung auch nicht ansatzweise dar, weshalb sie einen Anspruch auf

Durchführung einer weiteren öffentlichen mündlichen Verhandlung haben sollten.

Daher ist auch auf ihren Eventualantrag mangels jeglicher Begründung nicht

einzutreten. Soweit sich die Berufung gegen die Räumungsfrist bzw. den

Räumungszeitpunkt richtet, genügt ihre Begründung hingegen den gesetzlichen

Anforderungen. Insoweit ist auf die Berufung einzutreten. Für ihre Beurteilung

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6

des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1

Am 3. Juli 2023 reichte die Vermieterin beim

Zivilgericht ein Ausweisungsgesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Fällen gegen die Mieterin und ihren Ehemann ein. Mit Eingabe vom 14. August

2023.

beantragten diese vertreten durch eine Rechtsanwältin die Durchführung

einer Verhandlung. Mit Vorladung vom 17. August 2023 wurden die Parteien auf

den 11. September 2023 in die Hauptverhandlung geladen. Mit Eingabe vom 30.

August 2023 teilte die Rechtsanwältin dem Gericht mit, dass sie die Mieterin und

ihren Ehemann nicht mehr vertrete. Mit Eingabe vom 4. September 2023 ersuchten

die Mieterin und ihr Ehemann um Verschiebung der Verhandlung, weil ihre

«Familienrechtsanwältin» ihnen erst in der Woche vom 11. September 2023 einen

Termin anbieten könne. Mit Verfügung vom 7. September 2023 wurde die

Verhandlung auf den 19. September 2023 verschoben. Mit E-Mail vom 18. September

2023.

teilte die Mieterin dem Zivilgericht mit, dass es ihr und ihrem Ehemann

aufgrund einer Magen-Darm-Grippe nicht möglich sei, den Verhandlungstermin vom

19.

September 2023 wahrzunehmen. Gleichentags teilte die Kanzlei des

Zivilgerichts der Mieterin und ihrem Ehemann ebenfalls per E-Mail mit, dass

Verschiebungsgesuche rechtzeitig und schriftlich auf dem Postweg zu erfolgen

hätten und die Verhandlung vom 19. September 2023 wie geplant stattfinden

werde. Mit einer schriftlichen Eingabe vom 18. September 2023, die beim

Zivilgericht am Folgetag einging, teilten die Mieterin und ihr Ehemann dem

Zivilgericht auch auf dem Postweg mit, dass es ihnen wegen einer

Magen-Darm-Grippe nicht möglich sei, den Termin vom 19. September 2023

wahrzunehmen. Der Eingabe war ein Arztzeugnis vom 18. September 2023 beigelegt,

gemäss dem die Mieterin vom 18. bis zum 20. September 2023 wegen Krankheit 100

% arbeitsunfähig war. Zudem kündigten die Mieterin und ihr Ehemann in ihrer

Eingabe die Nachreichung eines Arztzeugnisses für den Ehemann an, weil seine

Hausärztin abwesend sei und ihre Vertretung keine Zeugnisse ausstelle. Die

Verhandlung des Zivilgerichts fand am 19. September 2023 in Anwesenheit der

Rechtsvertreterin der Vermieterin und eines Mitarbeiters der

Immobilienverwaltung statt. Die Mieterin und ihr Ehemann erschienen nicht zur

Verhandlung (angefochtener Entscheid, Tatsachen Ziffer II und 3 sowie E. 2.3).

2.2

Das Zivilgericht hat im angefochtenen

Entscheid mit eingehender Begründung festgestellt, dass die Vermieterin und ihr

Ehemann ihre Behauptung, eine oder einer von ihnen oder gar beide seien am 19.

September 2023 aufgrund einer Magen-Darm-Grippe verhandlungsunfähig gewesen,

nicht glaubhaft gemacht haben. Zudem hat es festgestellt, dass die Mieterin

ihren Ehemann oder der Ehemann die Mieterin an der Verhandlung hätten vertreten

können (angefochtener Entscheid, E. 2.3 f.). In der Berufung wird nicht

ansatzweise dargelegt, weshalb diese Feststellungen unrichtig sein sollten. Deshalb

ist davon auszugehen, dass zumindest die Mieterin oder ihr Ehemann im Zeitpunkt

der Hauptverhandlung des Zivilgerichts verhandlungsfähig gewesen ist und

folglich an der Verhandlung hätte teilnehmen können sowie dass ein Ehegatte den

anderen in der Verhandlung hätte vertreten können. Betreffend das Fehlen der

Glaubhaftmachung der Verhandlungsunfähigkeit kann auf die überzeugenden

Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid, E.

2.3). Ergänzend kann diesbezüglich auch das weitere vom Zivilgericht

festgestellte Verhalten der Mieterin und ihres Ehemanns berücksichtigt werden

(vgl. angefochtener Entscheid, E. 2.5).

Da die Vermieterin und ihr Ehemann nicht zur Hauptverhandlung

des Zivilgerichts erschienen sind, obwohl ihr Verschiebungsgesuch vor der

Verhandlung nicht gutgeheissen und schliesslich abgewiesen worden ist, sind sie

säumig gewesen (vgl. Brändli/Bühler,

in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 135 ZPO N 28 f.; Weber, in: Oberhammer et al. [Hrsg.],

Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 135 N 6; Willisegger, in: Basler Kommentar, 3.

Auflage 2017, Art. 234 ZPO N 15). Daher haben sie ihr Recht zur Teilnahme an

der Hauptverhandlung verwirkt (vgl. Frei,

in: Berner Kommentar, 2012, Art. 147 ZPO N 7) und hat das Zivilgericht in

sinngemässer Anwendung von Art. 234 Abs. 1 ZPO zu Recht die Hauptverhandlung in

Anwesenheit nur der Vermieterin durchgeführt und aufgrund der Akten und der

mündlichen Vorbringen der Vermieterin entschieden (vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 234 N 1 und 3 f.). Die

Möglichkeit der säumigen Parteien, im Berufungsverfahren neue Tatsachen und

Beweismittel vorzubringen, richtet sich nach Art. 317 Abs. 1 ZPO (Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 234 N

5).

3.

3.1

Die Mieterin und ihr Ehemann behaupten in

ihrer Berufung (Rz. 8, 10 f., 14),

1) dass sie

zwei Kinder im Alter von 8 und 14 Jahren hätten,

2) dass sie

sich in schwierigen familiären Verhältnissen befänden,

3) dass ihre

finanzielle Situation angespannt sei,

4) dass sie

sich in einer offensichtlichen Notlage befänden,

5) dass es für

sie unmöglich sei, unverzüglich eine passende und bezahlbare neue Bleibe bzw.

kostengünstige Mietwohnung zu finden,

6) dass bei

einer unverzüglichen Ausweisung die Gefahr bestehe, dass sie obdachlos und

Sozialfälle würden,

7) dass sie

dringendst darauf angewiesen seien, die Mietwohnung noch bis am 31. Januar 2023

(gemeint ist 2024) bewohnen zu können, bis sie ein passendes Objekt gefunden

hätten oder bei Verwandten unterkommen könnten, und

8) dass sie

die Mietobjekte freiwillig verlassen würden, wenn ihnen genügend Zeit für die

Suche einer neuen Wohnung und die Räumung gewährt werde.

3.2

Im erstinstanzlichen Verfahren ist keine der

vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen von einer der Parteien vorgebracht

worden. Aus den von der Vermieterin eingereichten Dokumenten ist bloss

ersichtlich, dass die Mieterin und ihr Ehemann die Mietwohnung mit ihrer 9

Jahre alten Tochter und ihrem 14 Jahre alten Sohn bewohnen. Aus dem von der

Vermieterin eingereichten Auszug aus dem Betreibungsregister betreffend die

Mieterin vom 4. Oktober 2022 kann zudem geschlossen werden, dass ihre

finanzielle Situation angespannt ist. Darin sind 32 Betreibungen verzeichnet.

In diversen Betreibungen sind Verlustscheine nach Art. 115 SchKG ausgestellt

worden, letztmals in einer am 23. Juli 2021 eingeleiteten Betreibung. Insgesamt

bestehen gegen die Mieterin 64 nicht getilgte Verlustscheine aus Pfändungen der

letzten 20 Jahre im Gesamtbetrag von CHF 119'754.40. Aufgrund ihres

Betreibungsregisterauszugs dürfte es für die Mieterin kaum möglich sein, als

alleinige Mietpartei unverzüglich eine neue Mietwohnung für zwei Erwachsene und

zwei Kinder zu finden. Dies bedeutet aber noch nicht, dass es der Vermieterin

und ihrem Ehemann nicht möglich ist, unverzüglich eine passende neue Bleibe

bzw. Mietwohnung zu finden. Erstens fehlen jegliche Angaben zu den finanziellen

Verhältnissen des Ehemanns der Mieterin. Daher kann nicht ausgeschlossen

werden, dass es ihm aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse möglich ist,

unverzüglich eine passende neue Mietwohnung für seine Familie zu finden. Weiter

besteht auch die Möglichkeit, dass die Mieterin und/oder ihr Ehemann Verwandte

oder Bekannte haben, die bereit sind, für sie zu bürgen oder einen Mietvertrag

als Solidarschuldner mitzuunterzeichnen. Vor allem aber müssen die Mieterin und

ihr Ehemann nicht notwendigerweise einen unbefristeten Mietvertrag

unterzeichnen, um für sich und ihre Kinder eine vorübergehende Bleibe zu

finden. Als solche kommt vielmehr auch eine über Airbnb angebotene Unterkunft

oder eine Pension in Betracht. Bei solchen kurzfristigen Angeboten wird

erfahrungsgemäss in vielen Fällen kein Betreibungsregisterauszug verlangt.

Schliesslich besteht auch die Möglichkeit, dass Verwandte oder Bekannte der

Mieterin und ihres Ehemanns bereit sein könnten, die Familie vorübergehend

aufzunehmen. Alle anderen vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen ausser die

Tatsachenbehauptung 1 und bezüglich der Mieterin die Tatsachenbehauptung 3

ergeben sich auch nicht aus den Akten des Zivilgerichts oder den von ihm

beigezogenen Akten der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten.

Somit sind die Tatsachenbehauptungen 2 und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns

auch die Tatsachenbehauptung 3 neu.

Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1

ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a)

und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden

konnten (lit. b). Mangels gegenteiliger Behauptungen der Mieterin und ihres

Ehemanns ist davon auszugehen, dass die in der Berufung behaupteten Tatsachen,

falls sie vorlägen, bereits im Zeitpunkt der Hauptverhandlung des Zivilgerichts

bestanden hätten sowie der Mieterin und ihrem Ehemann bekannt gewesen wären.

Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt (vgl. oben E. 2), ist davon

auszugehen, dass zumindest die Mieterin oder ihr Ehemann im Zeitpunkt der

Hauptverhandlung des Zivilgerichts verhandlungsfähig gewesen ist und folglich

an der Verhandlung hätte teilnehmen können sowie dass ein Ehegatte den anderen

in der Verhandlung hätte vertreten können. Die Mieterin und ihr Ehemann durften

sich nicht drauf verlassen, dass ihr schriftliches Verschiebungsgesuch

gutgeheissen wird. Daher ist ihre Säumnis an der Hauptverhandlung als

schuldhaft zu qualifizieren. Bei Anwendung der ihnen zumutbaren Sorgfalt hätten

die Mieterin und ihr Ehemann oder zumindest eine oder einer von ihnen an der

Hauptverhandlung des Zivilgerichts teilnehmen und die vorstehend erwähnten

Tatsachenbehauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorbringen können.

Folglich sind die Tatsachenbehauptungen 2 und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns

auch die Tatsachenbehauptung 3 im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen.

Im Übrigen sind die Mieterin und ihr Ehemann für die Tatsachenbehauptungen 2

und 4–8 sowie bezüglich des Ehemanns für die Tatsachenbehauptung 3 auch im Berufungsverfahren

jeglichen Beweis schuldig geblieben. Wie sich aus den nachstehenden Erwägungen

ergibt, wäre die Berufung aber auch bei Berücksichtigung und Wahrunterstellung

der Tatsachenbehauptungen 1–8 abzuweisen.

3.3

Wenn das Gericht die Mieterin mit einem

Leistungsurteil zur Räumung des Miet-objekts verpflichtet, kann es in Anwendung

von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO auf Antrag der

Vermieterin für den Fall, dass die Mieterin ihrer Pflicht nicht nachkommt, die

amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE ZB.2023.1 vom 3.

Februar 2023 E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGer

4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; Bachofner,

Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 325, 633, 641 f. und

732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall getan, indem es mit dem

angefochtenen Entscheid vom 19. September 2023 erkannt hat, auf Antrag der

Vermieterin werde ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die

amtliche Räumung vollzogen, wenn die Mieterin und ihr Ehemann die bei der

Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten nicht bis spätestens am 3. Oktober 2023,

11.30

Uhr, geräumt haben. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als

Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit

(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss der

Mieterin einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine

Schonfrist zur freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen

Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die

Mieterin innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. In

jedem Fall darf die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine

Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar

2023.

E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b

S. 339; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1;

Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und

867; Brüllhardt/Püntener,

Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, Kap. 5.28.4.3). Ein

Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung gefunden hat,

und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar

2023.

E. 5.3.1, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3

S. 340). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (Brüllhardt/Püntener, a.a.O., Kap.

5.28.4.3; vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).

3.4

Wenn auf den Zeitpunkt der Fällung des

Entscheids abgestellt wird, hat das Zivilgericht der Mieterin und ihrem Ehemann

im Leistungsurteil eine Schonfrist von gut 13 Tagen eingeräumt, indem es sie

mit Entscheid vom 19. September 2023 angewiesen hat, die gemieteten

Räumlichkeiten bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu räumen (vgl. zur

Möglichkeit der Einräumung der Schonfrist im Leistungsurteil AGE ZB.2020.26 vom

6.

Oktober 2020 E. 3.4.3; Bachofner,

a.a.O., N 868). Selbst wenn für die Bestimmung der Schonfrist auf den Zeitpunkt

der Zustellung des Entscheids am 25. September 2023 abgestellt würde, betrüge

die Schonfrist noch immer gut sieben Tage. Entgegen der Darstellung der

Mieterin und ihres Ehemanns (vgl. Berufung, Rz. 11 und 14) hat das Zivilgericht

somit keine unverzügliche amtliche Räumung angeordnet. Im Übrigen hätten die

Mieterin und ihr Ehemann die Mietobjekte bereits per 30. Juni 2023 verlassen

müssen. Aufgrund des Ausweisungsverfahrens profitierten sie damit im Ergebnis

bis zum Ablauf der vom Zivilgericht angesetzten Räumungsfrist insgesamt von

einer faktischen Verlängerung des Mietverhältnisses um drei Monate und drei

Tage. Angesichts dessen, dass sie ihre Pflicht, die Mietobjekte zu räumen, im

Grundsatz gar nicht bestreiten, können die Mieterin und ihr Ehemann von der

Anweisung, die Mietobjekte zu räumen, auch nicht überrascht worden sein.

Entgegen der Darstellung der Mieterin und ihres Ehemanns hat das Zivilgericht

nicht verkannt, dass es bezüglich der Räumungsfrist über einen

Ermessensspielraum verfügt (vgl. Berufung, Rz. 9). Das Zivilgericht hat

erwogen, es setze einer ausgewiesenen Mieterin praxisgemäss eine Frist von

10–14 Tagen ab Entscheidfällung, um das Mietobjekt selber zu räumen, und hat der

Mieterin und ihrem Ehemann eine Räumungsfrist bis am 3. Oktober 2023 gesetzt (vgl.

angefochtener Entscheid, E. 4.1). Daraus kann nicht geschlossen werden, dass

das Zivilgericht davon ausgegangen sei, es verfüge diesbezüglich über keinen

Ermessensspielraum, sondern bloss, dass es eine Räumungsfrist von 13 Tagen und

damit am oberen Ende der in der Praxis üblichen Bandbreite für angemessen

gehalten hat. Dies wäre aus den nachstehenden Gründen entgegen der Ansicht der

Mieterin und ihres Ehemanns selbst bei Berücksichtigung und Wahrunterstellung

der vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen 1–8 (vgl. oben E. 3.1) nicht zu

beanstanden. Die Umstände, dass die Mieterin und ihr Ehemann zwei Kinder im

Alter von 9 und 14 Jahren haben und die finanzielle Situation der Mieterin

angespannt ist, sind für von einer Ausweisung betroffene Mieter nicht

aussergewöhnlich und rechtfertigen als solche keine längere Schonfrist als die

vom Zivilgericht angesetzte. Die von der Mieterin und ihrem Ehemann beantragte

Räumungsfrist bis am 31. Januar 2024 und damit von vier Monaten und elf Tagen

seit der Fällung des angefochtenen Entscheids und sogar sieben Monaten seit dem

Ende des Mietverhältnisses würde offensichtlich auf eine Erstreckung des

Mietverhältnisses hinauslaufen und ist daher von vornherein ausgeschlossen. Da

die Schonfrist selbst dann, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen,

kurz sein darf (vgl. oben E. 3.3), käme auch bei Berücksichtigung und

Wahrunterstellung der vorstehend erwähnten Tatsachenbehauptungen (vgl. oben E.

3.1) höchstens eine Frist von einem Bruchteil der beantragten Dauer in Betracht.

Anhaltspunkte dafür, dass die Mieterin und ihr Ehemann die Mietobjekte innert

einer solchen Frist freiwillig verliessen, bestehen nicht. Sie machen zwar

geltend, dass sie die Mietobjekte innert einer angemessenen Frist freiwillig

verlassen würden (Berufung, Rz. 8). Als angemessen erachten sie aber

offensichtlich eine Dauer von mehreren Monaten (vgl. Berufung, Rz. 10 und 13),

was nicht mehr als kurz qualifiziert werden kann. Die Mieterin und ihr Ehemann

machen geltend, dass sie dringendst darauf angewiesen seien, die Mietwohnung

noch bis am 31. Januar 2024 bewohnen zu können, bis sie ein passendes Objekt

gefunden hätten oder bei Verwandten unterkommen könnten (Berufung, Rz. 10).

Damit behaupten sie implizit, dass sie innert einer kurzen Frist von einem

Bruchteil der beantragten Räumungsfrist nicht in der Lage wären, eine passende

neue Bleibe zu finden oder bei Verwandten unterzukommen. Folglich wäre bei

Berücksichtigung und Wahrunterstellung der neuen Tatsachenbehauptungen in der

Berufung davon auszugehen, dass eine Schonfrist, die zwar länger wäre als die

vom Zivilgericht angesetzte, aber noch als kurz qualifiziert werden könnte,

ohnehin nicht geeignet wäre, die von der Mieterin und ihrem Ehemann geltend

gemachten Nachteile abzuwenden. Folglich wäre eine solche selbst bei

Berücksichtigung und Wahrunterstellung der Tatsachenbehauptungen 1–8 mangels

Eignung nicht anzuordnen. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung ihrer Berufung

kamen die Mieterin und ihr Ehemann faktisch in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist

von fast einem Monat. Aus den vorstehenden Gründen ist es nicht zu beanstanden,

dass das Zivilgericht der Mieterin und ihrem Ehemann bloss eine Schonfrist bis

am 3. Oktober 2023 angesetzt hat, und ist ihnen auch mit dem vorliegenden

Entscheid keine zusätzliche Schonfrist anzusetzen.

Die vom Zivilgericht angesetzte Schonfrist und das Absehen

von einer zusätzlichen Schonfrist sind erst recht verhältnismässig, wenn

mitberücksichtigt wird, dass im vorliegenden Verfahren davon auszugehen ist,

dass die Mieterin und ihre Familie nur deshalb in den Genuss der Mietobjekte

gekommen sind, weil die Mieterin die Vermieterin durch die Einreichung eines

gefälschten Betreibungsregisterauszugs absichtlich getäuscht hat. Gemäss dem

angefochtenen Entscheid erklärte die Vermieterin in der Verhandlung des

Zivilgerichts, die Mieterin habe mit ihren Anmeldeunterlagen einen gefälschten

Betreibungsregisterauszug eingereicht. Da ein Mitarbeiter der

Immobilienverwaltung, der nur im Rahmen einer Ferienvertretung mit dem Mietverhältnis

der Mieterin befasst gewesen sei, gewusst habe, dass es bereits bei einem

früheren Mietverhältnis, an dem die Mieterin beteiligt gewesen sei, hohe

Mietzinsausstände gegeben habe, habe sich die Immobilienverwaltung beim

Betreibungsamt betreffend den eingereichten Betreibungsregisterauszug

erkundigt. Dabei habe sich dieser als Fälschung erwiesen. Dem echten

Betreibungsregisterauszug seien zahlreiche Betreibungen zu entnehmen. Aus

diesem Grund habe die Mieterin den Mietvertrag zuerst ordentlich per Ende Juli

2023.

gekündigt, bevor sie ihn wegen Zahlungsverzug ausserordentlich per 30.

Juni 2023 gekündigt habe (angefochtener Entscheid, E. 2.5 und 3.5.4). Diese

Darstellung wird in der Berufung nicht bestritten.

4.

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der

angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die Berufung

abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensantrag

haben die Mieterin und ihr Ehemann in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die

Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung

mit § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) auf CHF 600.–

festgesetzt. Mangels Einholung einer Berufungsantwort sind der Vermieterin

keine zu entschädigenden Parteikosten entstanden.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 19. September 2023 (RB.2023.162) wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger tragen

die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.– in solidarischer

Verbindung.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin und Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.