Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses (BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.63

ENTSCHEID

vom 22. März 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.

Johannes Hermann

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...]

Klägerin

vertreten durch F____, Advokat,

[...]

gegen

B____

Berufungsbeklagte 1

[...]

Beklagte 1

C____

Berufungsbeklagter 2

[...]

Beklagter 2

D____

Berufungsbeklagter 3

[...]

Beklagter 3

alle vertreten durch [...],

Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Oktober 2023

betreffend Kündigung und

Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 30. April 2019 mietete A____ (Mieterin) eine 3-Zimmerwohnung an der [...]strasse

[...] in Basel, dies zu einem Mietzins von CHF 680.– und zu pauschalen

Nebenkosten von CHF 70.– pro Monat. Die 3-Zimmerwohnung befindet sich in einem

ehemaligen Einfamilienhaus, das in drei Wohnungen aufgeteilt wurde. Die

Mansardenwohnung der Mieterin besteht aus drei separaten Zimmern, einer Küche

und einem Bad, die alle über einen Vorplatz verbunden sind. Dieser Vorplatz ist

zum Treppenhaus sowie dem Rest des Hauses hin offen, also nicht durch eine

Wohnungstür abgetrennt. Am 8. Dezember 2022 kündigte die Vermieterschaft das

Mietverhältnis per Ende März 2023. Mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 hob das

Zivilgericht Basel-Stadt diese Kündigung als nichtig auf, weil sie nicht im

Namen aller Vermieter ausgesprochen worden war. Da die Vermieter die

Nichtigkeit dieser ersten Kündigung antizipierten, kündigten sie das

Mietverhältnis am 30. Januar 2023 ein zweites Mal, diesmal per Ende April 2023.

Die Mieterin

focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle

keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 2.

August 2023 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei

festzustellen, dass die Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis

erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken. Am 2. Oktober 2023 führte das

Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch und befragte vier Zeugen.

Mit begründetem Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht fest, dass

die Kündigung vom 30. Januar 2023 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis

einmalig bis Ende Februar 2024.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die

Mieterin, vertreten durch Advokatin E____, am 6. Dezember 2023 Berufung beim

Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und – implizit – der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis

erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene

Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht

zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte die Mieterin um

Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Berufungsantwort vom 18. Januar

2024 beantragen die Vermieter die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten

sei. Mit freiwillig eingereichter Replik vom 12. Februar 2024 hält die Mieterin

– nach der Pensionierung der bisherigen Rechtsvertreterin nunmehr vertreten

durch Advokat F____ – an ihrer Berufung fest. Neu beantragt sie, eine

Berufungsverhandlung durchzuführen. Die Akten des Zivilgerichts wurden

beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

1.1

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die

Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins,

der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung

ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als

ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts

ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern

der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall

beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 750.–, so dass der Streitwert von CHF

10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 750.– =

CHF 27'000.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist

Dispositiv

demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist

das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziffer 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.2 Die Mieterin beantragt in ihrer Replik, eine

Berufungsverhandlung durchzuführen. Sie begründet diesen Antrag damit, dass

sich das Gericht im Rahmen einer Verhandlung «namentlich über die Aussage der

Berufungsklägerin selbst ein Bild machen kann» (Replik, Rz. 9). Welche Aussage

sie damit meint, spezifiziert die Mieterin nicht und erschliesst sich auch

nicht aus Rz. 8 der Berufungsantwort, auf welche sich die Mieterin dabei bezieht.

Gemäss Art. 316 Abs. 1 ZPO kann das Berufungsgericht eine

Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Ob das

Berufungsgericht eine Verhandlung durchführt, liegt in seinem Ermessen (AGE

ZB.2022.24 vom 13. Februar 2023 E. 1.2). Die Fragen, die sich im vorliegenden

Fall stellen, können gestützt auf die Akten beantwortet werden und es sind auch

keine Beweise abzunehmen. Die beigezogenen Vorakten, einschliesslich des

ausführlichen Protokolls der Verhandlung vor dem Zivilgericht vom 2. Oktober

2023, die Berufung vom 6. Dezember 2023 und die Replik vom 12. Februar 2024

verschaffen ausserdem ein verlässliches Bild über die Aussagen der Mieterin.

Dafür zusätzlich eine Berufungsverhandlung durchzuführen ist nicht nötig. Deshalb

ist der Antrag auf Durchführung einer Verhandlung abzuweisen und ergeht der

vorliegende Entscheid auf dem Zirkulationsweg.

1.3 Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid

haben die Parteien innert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig

vorzutragen. Ein allfälliger zweiter Schriftenwechsel oder die Ausübung des

Replikrechts dienen nicht dazu, die bisherigen Rügen zu vervollständigen oder

gar neue vorzutragen. Eine Ergänzung im Rahmen einer Replik ist nur insoweit

statthaft, als die Ausführungen in der Berufungsantwort dazu Anlass geben oder

die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind (BGE 142 III 413 E.

2.2.4 mit weiteren Hinweisen; KGer GR ZK1 16 165 vom 4. Oktober 2018 E. 3.2; vgl.

Seiler, Die Berufung nach ZPO,

Zürich 2013, Rz. 1146). Dies gilt umso mehr, wenn das Verfahren nach dem ersten

Schriftenwechsel bereits in die Beratungsphase übergegangen ist. Vorbehalten

bleiben offensichtliche Mängel des erstinstanzlichen Entscheids, die das

Berufungsgericht auch ohne entsprechende Rügen korrigieren kann (vgl. AGE

BEZ.2021.79 vom 31. August 2022 E. 2.1 mit Hinweis).

Der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts teilte den Parteien

mit Verfügung vom 26. Januar 2024 mit, es sei vorgesehen ohne mündliche

Berufungsverhandlung aufgrund der vorliegenden Rechtsschriften und Akten zu

entscheiden. Mit dieser Verfügung oder spätestens mit ihrer Zustellung begann

die Beratungsphase (AGE ZB.2021.51 vom 23. Januar 2022 E. 4.2.3 mit Hinweisen).

Soweit die Replik vom 12. Februar 2024, Rügen enthält, die über die in der

Berufung vom 6. Dezember 2023 vorgetragenen Rügen hinausgehen, nicht durch die

Berufungsantwort veranlasst worden sind und auch keine zulässigen Noven

darstellen, ist nach dem Gesagten darauf nicht einzugehen.

2. Zivilgerichtsentscheid und Kritik der Mieterin

im Überblick

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem

ersten Schritt, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil

sie während des mit der Kündigung vom 8. Dezember 2022 zusammenhängenden

Schlichtungsverfahrens ausgesprochen wurde. Das Zivilgericht verneinte eine

missbräuchliche Kündigung, da die nichtige Kündigung vom 8. Dezember 2022 keine

Sperrfrist ausgelöst habe in Bezug auf die zweite, «verbesserte» Kündigung vom

30. Januar 2023 (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). In einem zweiten Schritt prüfte

das Zivilgericht, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil

der Kündigungsgrund – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme der Mieterin,

insbesondere nächtliche Lärmbelästigungen durch Zu- und Aufschliessen von Türen

– nicht zutreffe. Gestützt auf die Aussagen der befragten Zeugen erachtete das

Zivilgericht den Vorwurf der mangelnden Sorgfalt und Rücksichtnahme als

berechtigt und die Kündigung als zulässig (E. 3). Aufgrund der Gültigkeit der

Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem dritten Schritt, ob das

Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es bejahte die Frage und gewährte eine

einmalige Erstreckung bis Ende Februar 2024 (E. 4).

Die Mieterin bestreitet in ihrer Berufung nicht, dass die

Kündigung vom 30. Januar 2023 nicht in eine Sperrfrist fällt. In der Hauptsache

macht sie geltend, dass die Kündigung vom 30. Januar 2023 deshalb

missbräuchlich sei, weil sie zum einen für die nächtlichen Lärmbelästigungen

nicht verantwortlich sei und weil zum anderen die von ihr verursachten

Geräusche – das Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren – zum normalen Gebrauch

gehörten (Berufung, S. 5–9; Replik, Rz. 10–15). Für den Fall, dass die

Kündigung zulässig sei, macht sie geltend, dass das Mietverhältnis nicht nur

einmalig bis Ende Februar 2024 zu erstrecken sei, sondern erstmalig bis Ende

Mai 2026 (Berufung, S. 9 f.; Replik, Rz. 16). Diese beiden Vorbringen werden

nachfolgend eingehend dargelegt und geprüft.

3. Missbräuchlichkeit der Kündigung

3.1 Zum Kündigungsgrund der mangelnden Sorgfalt

und Rücksichtnahme hielt das Zivilgericht fest, dass eine ordentliche Kündigung

des Mietverhältnisses keinen besonderen Kündigungsgrund voraussetze. Schranke

der Kündigungsfreiheit bilde die Missbräuchlichkeit: Eine Kündigung sei dann

missbräuchlich, wenn sie sich auf keinerlei schützenswertes Interesse stütze,

wenn sie aus reiner Schikane erfolge, wenn sie ein illoyales Verhalten

darstelle, wenn sie zu einem offenkundigen Missverhältnis der Interessen von

Vermieter und Mieterin führe oder wenn die Begründung der Kündigung ein

offensichtlicher Vorwand sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2). Im vorliegenden

Fall hätten die Vermieter mit Schreiben vom 5. August 2022 die Mieterin an die

Hausordnung und die gesetzliche Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme

erinnert. Den Vermietern seien mündliche und schriftliche Beschwerden über die

Mieterin zugetragen worden, wie erhebliche Lärmbelästigungen während der

Ruhezeiten, Zimmer umräumen und Gegenstände verschieben, Zimmer reinigen,

staubsaugen, Zimmertüren auf- und zuschliessen, mixen und Teig schlagen. Nach

der Hausordnung sei von 22 Uhr bis 7 Uhr strikte Nachtruhe einzuhalten. Die

Mieterin werde nachdrücklich ersucht, sich an die Hausordnung zu halten und auf

die Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Die Begründung der Kündigung vom 30.

Januar 2023 laute «Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme» (E. 3.3). Sodann

gab das Zivilgericht die Standpunkte der Mieterin und der Vermieter wieder (E.

3.4 und 3.5).

Nach dieser Darlegung der allgemeinen Voraussetzungen einer

missbräuchlichen Kündigung und der Standpunkte der Parteien fasste das

Zivilgericht die Aussagen der als Zeugen befragten Hausbewohner (G____, H____ und

I____) und des Paters J____ zusammen (E. 3.6). Die in den wesentlichen Punkten

übereinstimmenden Aussagen der Hausbewohner zeigten eindrücklich, dass die

Kündigungsbegründung – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme – nicht einfach

vorgeschoben sei. Die Hausbewohner seien «massiven und vor allem nächtlichen

Lärmbelästigungen» durch die Mieterin ausgesetzt. Obwohl die Mieterin ihr

Verhalten teilweise angepasst habe, beständen nach wie vor «empfindliche

Lärmimmissionen durch die nächtlichen Aktivitäten» der Mieterin (wiederholtes,

teilweise mehrfaches Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten), was

bei den anderen Hausbewohnern teilweise erhebliche Schlafstörungen verursache.

Das Haus und insbesondere die Dachgeschosswohnung seien nicht mit den

Bedürfnissen und Gewohnheiten der Mieterin kompatibel. Das Haus sei «ringhörig»

und die einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin seien direkt über den

Vorplatz erreichbar, der nicht mit einer Wohnungstür vom Rest des Hauses

getrennt sei. Entgegen ihrer Ansicht habe die Mieterin keinen Anspruch auf eine

bauliche Veränderung (etwa mittels einer Wohnungstür zwischen Vorplatz und

Treppenhaus). Vielmehr sei festzustellen, dass die besonderen Lebensgewohnheiten

der Mieterin mit dem Mietobjekt nicht vereinbar seien. So habe sie an der

Hauptverhandlung angegeben, dass sie nachts beispielsweise im einen Zimmer

etwas an ihrem Computer schreibe, dann in die Küche wechsle zum Tee kochen,

dann in ein anderes Zimmer gehe zum Lesen; sie wechsle das Zimmer nicht nur, um

auf die Toilette zu gehen, sondern auch, um etwas in einem anderen Zimmer zu

holen oder zu machen; dabei schliesse sie stets die Zimmertüren mit dem

Schlüssel auf und zu. Obwohl sie um die Reklamationen der anderen Hausbewohner

gewusst habe, sei sie nicht bereit, ihre nächtlichen Aktivitäten auf ein

normales Mass zu beschränken. Zum Einwand der Mieterin, sie schliesse die

Zimmertüren nur deshalb stets ab, weil sie jederzeit einen Hausfriedensbruch ihrer

Nachbarn befürchten müsse, erwog das Zivilgericht Folgendes: Anlass für diese

unerwünschten Zutritte seien «wohl eben gerade» von der Mieterin verursachte

Lärmimmissionen, die ihre Nachbarn beanstanden wollten. Zudem falle eine

vorgängige Ankündigung etwa durch Läuten oder Anklopfen aufgrund der baulichen

Situation und der Hörbehinderung der Mieterin ausser Betracht. Entgegen der

Auffassung der Mieterin beständen keine Anhaltspunkte für eine besondere

Wahrnehmungsempfindlichkeit der Nachbarin G____, da die nächtlichen

Lärmimmissionen von allen drei Hausbewohnern als übermässig bezeichnet würden

und alle drei Hausbewohner nachts aufwachten, auch H____, die angebe, selbst gehörsbeeinträchtigt

zu sein. Es sei auch glaubhaft dargelegt worden, dass die Dachgeschosswohnung

auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen bewohnt werden könne.

Schliesslich entbinde ihre Hörbehinderung die Mieterin nicht davon, die

Nachtruhe einzuhalten und auf ihre Nachbarn Rücksicht zu nehmen, zumal diese

die Mieterin seit ihrem Einzug regelmässig auf die nächtlichen Ruhezeiten

hingewiesen und um Rücksicht gebeten hätten. Die Mieterin könne also nicht

behaupten, sie habe die Problematik nicht erkannt und ihr Verhalten nicht

anpassen können. Im Ergebnis seien die Hausbewohner übermässigen nächtlichen

Lärmimmissionen ausgesetzt, welche die Vermieter nicht hinnehmen müssten. Die

ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 sei deshalb nicht missbräuchlich (E.

3.7).

3.2 Die Mieterin macht in ihrer Berufung zunächst

geltend, als Kündigungsgrund bleibe einzig das Auf- und Zuschliessen der

Zimmertüren in den Mieträumen. Diese Lärmimmissionen seien den baulichen

Gegebenheiten geschuldet, da das Haus «extrem ringhörig» und die einzelnen

Zimmer der Dachgeschosswohnung nur durch einen Vorplatz (ohne Wohnungstür) vom

übrigen Haus getrennt seien (Berufung, S. 6 oben).

Diese Ausführungen der Mieterin decken sich mit den

Feststellungen des Zivilgerichts: Demnach ist das Haus «ringhörig» und die

einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin sind direkt über den Vorplatz

erreichbar, der nicht mit einer Tür vom Rest des Hauses getrennt ist

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). In Bezug auf die «Ringhörigkeit» des Hauses

und das Fehlen einer eigentlichen Wohnungstür wiederholt die Mieterin mit

anderen Worten die zivilgerichtlichen Feststellungen, ohne diese zu

kritisieren. Darüber hinaus stellte das Zivilgericht fest, dass die übrigen

Hausbewohner «massiven und vor allem nächtlichen Lärmbelästigungen» ausgesetzt

sind und dass diese Lärmimmissionen im wiederholten, teilweise mehrfachen Auf-

und Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten bestehen (E. 3.7.1). Die

Mieterin kritisiert diese Feststellung in der Berufung vom 6. Dezember 2023

nicht als unzutreffend.

3.3 Die Mieterin bringt sodann vor, das

Abschliessen der Zimmertüren sei auch auf das Verhalten der Hausbewohnerin G____

zurückzuführen: Diese habe eines Nachts gegen Mitternacht plötzlich in ihrem

Zimmer gestanden. Sie habe dies gegenüber Frau G____ schriftlich moniert und

festgehalten, dass, wenn Frau G____ zusichern könne, künftig das ungebetene

Betreten eines ihrer Zimmer zu unterlassen, sie nicht mehr bei jedem

Zimmerwechsel die Türen abschliessen müsse (vgl. undatiertes Schreiben der

Mieterin an G____, Berufungsbeilage 3). Leider sei keine Rückmeldung von Frau G____

erfolgt. Es sei nun befremdlich, wenn sich diese über den Lärm beschwere.

«Offensichtlich unrichtig» sei in diesem Zusammenhang die Feststellung des

Zivilgerichts, Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der

Mieterin verursachte Lärm gewesen; Frau G____ habe dies bei ihrer Befragung mit

keinem Wort erwähnt (Berufung, S. 6 f.).

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufungsklägerin ihre

Berufung begründen. Begründen im Sinn von Art.

311 Abs. 1 ZPO heisst aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als

fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt die Berufungsklägerin

nicht, wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen

Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt

oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die

Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der

Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass

die Berufungsklägerin im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,

die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; BGer 4A_555/2022 vom 11. April 2023 E. 3.1; AGE

ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2).

Im vorliegenden Fall

gibt die Mieterin in ihrer Berufung nicht an, dass und an welcher Stelle sie

ihre Behauptungen zu ihrem Schreiben an Frau G____ im Anschluss an das

unerwünschte Betreten ihrer Wohnung bereits vor Zivilgericht aufgestellt und

belegt hat. Dies ist prozessual ungenügend. Es ist nicht Aufgabe des

Appellationsgerichts, die zivilgerichtlichen Akten nach entsprechenden

Fundstellen und Beweismitteln zu durchforsten. Auf den Einwand ist deshalb

bereits aufgrund der mangelhaften Begründung nicht einzugehen. Selbst wenn der

Einwand korrekt erhoben und bewiesen wäre, könnte die Mieterin daraus nichts zu

ihren Gunsten ableiten. Das Zivilgericht führte im Zusammenhang mit dem

ungebetenen Zutritt durch Frau G____ aus, Anlass dafür seien «wohl eben gerade»

von der Mieterin verursachte Lärmimmissionen gewesen, die ihre Nachbarn bei ihr

hätten reklamieren wollen. Eine vorgängige Ankündigung etwa mittels Läuten oder

Anklopfen sei aufgrund der baulichen Situation und der Hörbehinderung der

Mieterin von vornherein ausser Betracht gefallen (Zivilgerichtsentscheid, E.

3.7.2 zweiter Abschnitt). Die Mieterin rügt die Feststellung des Zivilgerichts,

Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der Mieterin

verursachte Lärm gewesen, als «offensichtlich unrichtig». Frau G____ habe dies

bei ihrer Befragung mit keinem Wort erwähnt. Es trifft möglicherweise zu, dass

Frau G____ den Anlass für den unerwünschten Zutritt bei ihrer Befragung nicht

erwähnt hat. Allerdings stützte das Zivilgericht seine Annahme auch nicht auf

eine Aussage von Frau G____. Vielmehr traf es die Annahme, dass der

unerwünschte Zutritt «wohl» durch die Lärmimmissionen der Mieterin verursacht worden

war. Unter den gegebenen Umständen – massive nächtliche Lärmimmissionen,

«ringhöriges» Haus, Hörbehinderung der Mieterin – liegt diese Annahme denn auch

geradezu auf der Hand. Die zivilgerichtliche Annahme ist entgegen der

Auffassung der Mieterin somit nicht zu beanstanden.

3.4 Die Mieterin macht im Weiteren geltend, die

Hausbewohner hätten sie nie darauf hingewiesen, dass sie sich durch das Auf-

und Zuschliessen der Zimmertüren gestört fühlten (Berufung, S. 7; Replik, Rz.

12 f.). Die Frage, ob die Hausbewohner der Mieterin solche Hinweise gegeben

haben, ist für die Beurteilung des vorliegenden Falls irrelevant. Die Vermieter

nämlich hatten die Mieterin mit Schreiben vom 5. August 2022 darauf

hingewiesen, dass ihnen Beschwerden über sie zugetragen worden seien, wie

erhebliche Lärmbelästigungen während der Ruhezeiten, unter anderem durch das

nächtliche Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren. Die Mieterin anerkennt denn

auch, dass sie von diesem Schreiben der Vermieter Kenntnis hatte (vgl.

Berufung, S. 7), also auch vom Vorwurf der nächtlichen Lärmbelästigungen durch

das Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren. Ob sie diese Kenntnis durch die

Vermieter oder durch die Hausbewohner erlangte, ist wie gesagt irrelevant.

3.5 Die Mieterin bringt schliesslich vor, das

Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren im Mietobjekt gehöre zum normalen

Gebrauch und könne deshalb nicht eingeschränkt werden. Es dürfe keine Rolle

spielen, zu welcher Tages- oder Nachtzeit die Türen verschlossen würden. Sowohl

den Vermietern als auch den Hausbewohnern sei bei Vertragsabschluss die

«Ringhörigkeit» des Hauses und die Hörbehinderung der Mieterin bekannt gewesen.

Von den Hausbewohnern könne ein Mindestmass an Toleranz erwartet werden

(Berufung, S. 8 f.). Das Verhalten der Mieterin liege «vollends im Rahmen des

Normalen» (Replik, Rz. 10 [Zitat], vgl. auch Rz. 11–14). Das Zivilgericht

berücksichtigte diese von der Mieterin dargelegten Umstände und kam aufgrund

der übereinstimmenden Aussagen der befragten Hausbewohner zum Schluss, dass die

nächtlichen Lärmimmissionen übermässig seien, dass die Hausbewohner deswegen

regelmässig nachts aufwachten, und dass es möglich sei, die Wohnung der

Mieterin auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen zu bewohnen

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). Vermeidbare nächtliche Lärmimmissionen, die

regelmässig die übrigen Hausbewohner aus dem Schlaf «reissen», gehören –

entgegen der Auffassung der Mieterin – klarerweise nicht mehr zum normalen

Gebrauch einer Mietwohnung.

3.6 Insgesamt ist festzuhalten, dass die

Vorbringen der Mieterin die zivilgerichtliche Beurteilung nicht erschüttern.

Das Zivilgericht nahm zu Recht an, dass die übrigen Hausbewohner durch das

Verhalten der Mieterin übermässigen nächtlichen Lärmimmissionen ausgesetzt

waren und dass die Vermieter diese Lärmimmissionen nicht hinnehmen mussten

(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.3). In dieser Situation erweist sich die

ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 klarerweise als nicht missbräuchlich.

4. Erstreckung des Mietverhältnisses

4.1 Zum Eventualbegehren der Mieterin um

Erstreckung des Mietverhältnisses legte das Zivilgericht zunächst die

Voraussetzungen der Erstreckung dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1 und 4.2).

Im vorliegenden Fall berücksichtigte es bei seinem Erstreckungsentscheid

folgende Umstände: vierjähriges Mietverhältnis; Sozialhilfebezug durch die

Mieterin; Budget von CHF 800.– bis CHF 900.– für eine neue Wohnung; angemessene

Wohnungsgrösse von 1 bis 1 ½ Zimmern; Leerstandsquote von 1,6 % bei 1- und 1

½-Zimmerwohnungen; keine Ortsgebundenheit der Mieterin; Hörbehinderung, welche

die Wohnungssuche nicht übermässig beeinträchtige; keine Suchbemühungen (E.

4.3). Aufgrund des Verhaltens der Mieterin und der Auswirkungen dieses

Verhaltens auf die übrigen Hausbewohner sei den Vermietern nur eine kurze und

einmalige Erstreckung zumutbar. Bei den Hausbewohnern bestehe ein grosser

Leidensdruck, der seit dem Einzug der Mieterin im 2019 andaure. Zudem sei zu

berücksichtigen, dass die durch das Kündigungsschutzverfahren bewirkte so genannte

«kalte Erstreckung» zum Zeitpunkt der Hauptverhandlung bereits 5 Monate betrage

(E. 4.4). In Abwägung all dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung um 10

Monate bis Ende Februar 2024 angemessen (E. 4.5).

4.2 Eine

Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten

Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre

Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin

nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung

sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des

Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;

persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren

Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf

dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in

erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als

ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im

Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin

verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter

fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder

mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände

rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst

sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt

für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der

Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E.

4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung

steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum

zu (BGE 125 III 226 E. 4b).

4.3 Die

Mieterin macht geltend, dass das gekündigte Wohnobjekt 3 Zimmer umfasse und sie

eine gleichwertige Wohnung, also ebenfalls mit 3 Zimmern, suchen dürfe, die

entsprechend teurer und auch rarer sei als eine 1- oder 1 ½-Zimmerwohnung. Sie

beruft sich dabei auf den Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_699/2014 vom 7. April

2015 (Berufung, S. 9 f.).

Der

von der Mieterin angerufene Entscheid betrifft ein traditionsreiches Modehaus

an zentraler Lage in der Stadt Zürich mit einer Verkaufsfläche von über 1'000 m2.

Bei der Frage der Erstreckung wurde dem Geschäftsmieter eine gewisse

Standortgebundenheit zugebilligt und gleichzeitig festgehalten, dass ein

Anspruch auf ein absolut gleiches Ersatzobjekt nicht bestehe. Entsprechend

dürfe der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten,

sondern habe sich auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für ihn objektiv

ohne Weiteres als tragbar «gleichwertig» und insoweit zumutbar erscheine. Von einer

angemessenen Ersatzlösung könne somit nur dann die Rede sein, wenn diese in

etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweise (BGer

4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.1 und 3.6.2). Aus diesem Entscheid kann

die alleinstehende Mieterin, die Sozialhilfe bezieht und über ein

Wohnkostenbudget von CHF 800.– bis 900.– verfügt, nicht ableiten, dass sie sich

bei der Wohnungssuche auf 3-Zimmerwohnungen beschränken darf. Ein solcher

Anspruch liesse sich allenfalls dann begründen, wenn die Mieterin über die

finanziellen Mittel verfügte, um sich ohne Weiteres eine derartige Wohnung zu

leisten. Bei einem begrenzten Budget und beim Fehlen von besonderen Umständen,

die einen zusätzlichen Platzbedarf rechtfertigen würden, kann eine

alleinstehende Person ihre Suchbemühungen nicht auf 3-Zimmerwohnungen mit einem

Bruttomietzins von CHF 800.– bis 900.– beschränken.

Der

Einwand der Mieterin ist somit nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten

einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht

eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung

massgebend sind, sorgfältig und zutreffend. Auf die entsprechenden Erwägungen

kann vollständig verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.5). Es

besteht jedenfalls kein Anlass, in den weiten zivilgerichtlichen

Ermessensspielraum einzugreifen.

5. Berufungsentscheid

5.1 Aus diesen Erwägungen folgt, dass das

Zivilgericht die Kündigung des Mietvertrags vom 30. Januar 2023 zu Recht als

nicht missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis zu Recht einmalig bis

Ende Februar 2024 erstreckte. Demgemäss ist die gegen den

Zivilgerichtsentscheid vom 2. Oktober 2023 erhobene Berufung abzuweisen.

5.2 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die

Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der

Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und

CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a

Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG

154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins unter CHF 2'500.–

(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten

betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.

In Verfahren vor

Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –

ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

5.3 Die

Mieterin stellt mit ihrer Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.

Eine Person hat

Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die

erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos

erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos anzusehen sind Begehren, bei denen

die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren.

Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten

und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind

als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt,

sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine

Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen

würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vorläufig –

nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt

sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten,

wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind

(vgl. zum Ganzen BGE 142 III 138 E. 5.1).

Aufgrund der

vorstehenden Erwägungen sind die Gewinnaussichten der mittellosen Mieterin im

Berufungsverfahren als geringer einzuschätzen als die Verlustgefahren. Die

vorliegende Berufung bewegt sich somit an der Grenze zur Aussichtslosigkeit,

ohne diese Grenze zu überschreiten. Das Gesuch der Mieterin um unentgeltliche

Rechtspflege ist somit – wenn auch knapp – zu bewilligen. Die Gerichtskosten

von CHF 500.– gehen deshalb zu Lasten der Gerichtskasse.

Der Vertreterin

(E____, bis 31. Dezember 2023) und dem Vertreter (F____, ab 10. Januar 2024)

der unentgeltlich prozessierenden Mieterin ist sodann ein Honorar aus der

Gerichtskasse auszurichten. Das Honorar im Berufungsverfahren bemisst sich nach

den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren; das Grundhonorar

umfasst einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung und beträgt in

der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche

Verfahren (§ 12 Abs. 1 des Honorarreglements [HoR, SG 291.400]). Bei einem

Streitwert von CHF 27'000.– (vgl. oben E. 1.1) beträgt das erstinstanzliche

Grundhonorar maximal CHF 3'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). Aufgrund des Abzugs für das

Berufungsverfahren ist dieses Honorar auf CHF 1'500.– zu reduzieren (vgl. § 12 Abs. 1 HoR). Hinzu kommen ein Zuschlag bis zu 30 % für die Replik (§ 8 Abs. 2 lit. d Ziffer 3 HoR) und die Auslagenpauschale von maximal 3 % des Honorars (§ 23 Abs. 1 HoR). Die unentgeltliche Rechtsbeiständin verfasste die Berufung und der

unentgeltliche Rechtsbeistand die Replik. Demzufolge wird der Rechtsbeiständin das

Grundhonorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von CHF 45.– und

Mehrwertsteuer, und dem Rechtsbeistand der maximale Zuschlag von CHF 450.–,

zuzüglich Auslagen von CHF 13.50 und Mehrwertsteuer, zugesprochen. Die Mieterin

ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Anwaltshonorare samt Auslagen

verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht)

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 2. Oktober 2023 (MG.2023.38) wird abgewiesen.

Der Berufungsklägerin wird für das Berufungsverfahren

die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.–. Diese gehen zufolge Bewilligung der

unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse. Die Nachzahlung

gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

Die Berufungsklägerin trägt ihre eigenen Parteikosten.

Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird ihrer unentgeltlichen

Rechtsbeiständin, E____, ein Honorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von

CHF 45.– und 7,7 % MWST von CHF 118.95, und ihrem unentgeltlichen

Rechtsbeistand, F____, ein Honorar von CHF 450.–, zuzüglich Auslagen von CHF 13.50

und 8,1 % MWST von CHF 37.55 aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Die

Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte 1–3

-

Zivilgericht Basel-Stadt

-

unentgeltliche Rechtsbeiständin, E____ (E. 5.3 und Auszug Dispositiv)

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.