Ausweisung (BGer 4A_291/2024 vom 14.06.2024)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.12

ENTSCHEID

vom 7.

Mai 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____

Berufungskläger

[...] Mieter

gegen

B____ Berufungsbeklagter

[...] Vermieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 10. Januar 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (nachfolgend: Mieter) schloss am 19. November 2020

einen Mietvertrag mit B____ (nachfolgend: Vermieter) über eine 3-Zimmer-Wohnung

an der [...] in [...] Basel. Mit amtlichem Formular vom 18. August 2023

kündigte der Vermieter unter Hinweis auf Zahlungsrückstände das

Mieterverhältnis ausserordentlich per 30. September 2023. Diese Kündigung focht

der Mieter am 8. September 2023 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten Basel-Stadt an. Am 17. Juli 2023 leitete der Mieter ein

weiteres Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsstelle betreffend Mängel am

Mietobjekt und Hinterlegung des Mietzinses ein. Nach gescheiterten

Schlichtungsversuchen in beiden Schlichtungsverfahren stellte die

Schlichtungsstelle dem Mieter am 29. November 2023 jeweils eine Klagebewilligung

aus.

Mit Gesuch vom 1. Dezember 2023 ersuchte der Vermieter beim

Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom

10. Januar 2024 wies das Zivilgericht den Mieter an, die beim Vermieter

gemieteten Räumlichkeiten (3-Zimmerwohnung, [...]) bis spätestens am 22. Januar

2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Für den Fall, dass der Mieter innert der gesetzten

Frist nicht ausgezogen sein sollte, werde auf Antrag des Vermieters ohne

Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen. Das

Zivilgericht auferlegte zudem dem Mieter die Gerichtskosten von CHF 600.– (bei

schriftlicher Begründung des Entscheids) und verpflichtete ihn zur Bezahlung einer

Parteientschädigung an den Vermieter von CHF 1'005.30 zuzüglich Mehrwertsteuer

von CHF 77.40.

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid hat der Mieter am

12. März 2024 (Postaufgabe) Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt

erhoben. Er beantragt, der Entscheid des Zivilgerichts vom 10. Januar 2024 sei

aufzuheben, die «Gerichtskosten, Kostenvorschuss und Parteientschädigung» von

CHF 1'082.70 seien dem Vermieter aufzuerlegen und der Vermieter sei zur Bezahlung

einer Parteientschädigung von CHF 2'842.60 an den Mieter zu verpflichten.

Mit Verfügung vom 13. März 2024 forderte das Appellationsgericht den Mieter

auf, einen Kostenvorschuss von CHF 600.– zu zahlen. Nachdem der Kostenvorschuss

nicht innert Frist geleistet worden war, setzte es ihm am 4. April 2024 eine

Nachfrist zur Leistung des Kostenvorschusses. Mit Eingabe vom 2. April 2024

(Eingang beim Appellationsgericht am 5. April 2024) ersuchte der Mieter um

Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Verfügung vom 5. April 2024

wies das Appellationsgericht dieses Gesuch ab, da die Berufung aussichtslos sei,

und setzte dem Mieter eine weitere Nachfrist zur Zahlung des Kostenvorschusses.

Innert dieser Nachfrist wurde der Kostenvorschuss bezahlt. Auf die Einholung

einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid ist unter

Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Liegenschaft und somit ein

erstinstanzlicher End-entscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In

Ausweisungsverfahren, bei denen, wie vorliegend, die Beendigung des

Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine

Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e

des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der

Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346

E. 1.2.2). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 1'550.– brutto

pro Monat (Zivilgerichtsentscheid Tatsachen Ziff. I). Damit ist der für

die Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht.

Für die

Beurteilung der Berufung ist grundsätzlich das Dreiergericht des

Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.2

Der

angefochtene Entscheid erging im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1; vgl. auch Art. 248 lit. b ZPO).

Daher betrug die Frist zur Einreichung der Berufung zehn Tage (Art. 314 Abs. 1

ZPO), worauf auch die Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen

Zivilgerichtsentscheids hinweist. Der begründete Entscheid wurde dem Mieter am 29.

Februar 2024 zugestellt (Zustellnachweis, in den Vorakten). Die zehntägige

Berufungsfrist lief, da der 10. März 2024 ein Sonntag war, am 11. März

2024.

ab (vgl. Art. 142 Abs. 1 und 3 ZPO). Fristgebundene Eingaben

müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht oder zu

dessen Handen der Schweizerischen Post übergeben werden (Art. 143

Abs. 1 ZPO). Der Mieter datierte seine Berufung zwar auf den 11. März 2024.

Diese wurde der Schweizerischen Post jedoch erst am 12. März 2024

(Briefumschlag, bei den Verfahrensakten) und damit einen Tag zu spät übergeben.

Da die Berufungsfrist somit nicht gewahrt worden ist, kann auf die Berufung

nicht eingetreten werden.

1.3

Selbst

wenn die Berufung rechtzeitig erhoben worden wäre, wäre mangels ausreichender

Begründung nicht auf diese einzutreten.

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1

ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der

angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass

der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,

die er anficht, sich mit diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf

denen seine Kritik beruht. Es liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich

festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse

aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts

nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster

Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere

Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in

allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen

Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine

allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer

Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für

fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2, BEZ.2013.73 vom 24.

Januar 2014 E. 2; Bachofner, Die

Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Das Zivilgericht

führte im angefochtenen Entscheid zunächst aus, unter welchen Vor­aussetzungen

eine Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen zulässig sei

(unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt und klare Rechtslage

[Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 f.]) und erwog, im vorliegenden Fall seien die

Sach- und Rechtslage klar: Der Mieter habe zwar die Mietzinse für die Monate

Mai, Juni und August 2023 hinterlegt, nicht aber für den Monat Juli 2023. Am

18.

August 2023 (Kündigungszeitpunkt) habe somit klarerweise ein

Zahlungsausstand bestanden. Zudem sei der vom Mieter gerügte Mangel einer zu

kleinen Wohnfläche nicht behebbar, weshalb eine Hinterlegung von vornherein

unzulässig sei (E. 2.3.1). Auch die weiteren Voraussetzungen einer Kündigung

wegen Zahlungsrückstands seien erfüllt, weshalb das Mietverhältnis am 30.

September 2023 geendet habe. Die Voraussetzungen der Ausweisung im Rechtsschutz

in klaren Fällen seien somit erfüllt (E. 2.3.2 f.). Dem Mieter werde

praxisgemäss eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen ab Entscheidfällung

gesetzt, um das Mietobjekt zu räumen (E. 3.1). Für den Fall, dass er seiner

Verpflichtung nicht nachkomme, werde die amtliche Räumung angeordnet (E. 3.2).

In der kurzen

Berufung beantragt der Mieter, die Gerichtskosten, der Kostenvorschuss und die

Parteientschädigung von CHF 1'082.70 seien dem Vermieter aufzuerlegen; zudem

sei dem Vermieter eine Parteientschädigung von CHF 2'842.60 [an den Mieter]

aufzuerlegen. Zur sinngemässen Begründung dieser Anträge führt der Mieter im

Wesentlichen zweierlei aus. Erstens habe das Zivilgericht den Sachverhalt

falsch festgestellt; die Wohnung stehe seit dem 1. Dezember 2023 leer. Zweitens

habe es die Zulässigkeit der Mietzinshinterlegung aufgrund irreführender

Aussagen des Vermieters «untergraben»; «den Akten und Mängelrügen aus den

Verfahren sind insgesamt CHF 8'685.60 geschuldet». Der Mieter unterlässt

es mit dieser Begründung, sich bei der zentralen Frage der Hinterlegung mit den

überzeugenden zivilgerichtlichen Erwägungen – keine Hinterlegung für den Monat

Juli 2023 und Unzulässigkeit der Hinterlegung für den vom Mieter geltend

gemachten Mangel einer zu kleinen Wohnfläche – auseinanderzusetzen. Vielmehr

belässt er es bei den pauschalen Behauptungen, dass die Wohnung seit Anfang

Dezember 2023 leer stehe und (wohl) der Vermieter ihm ausserdem CHF 8'685.60

schulde. Es kommt hinzu, dass der Mieter nicht einmal versucht, seine

Darstellung mit irgendwelchen Belegen zu beweisen. Auch wenn es sich beim

Mieter um einen juristischen Laien handelt, genügt seine Berufung den

Begründungsanforderungen nicht, weshalb auch in dieser Hinsicht nicht auf die

Berufung eingetreten werden kann.

2.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Mieter in Anwendung von

Art. 106 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die

Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (SG

154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Mangels Einholung einer Berufungsantwort

sind dem Vermieter keine zu entschädigenden Parteikosten entstanden.

Demgemäss erkennt das

Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 10. Januar 2024 ([...]) wird nicht eingetreten.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 600.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagter

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.