Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.29

ENTSCHEID

vom 25. Juli 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André Equey, lic. iur. Marc Oser

und Gerichtsschreiber Dr. Johannes

Hermann

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Gesuchsgegner

gegen

B____

Berufungsbeklagter

[...]

Gesuchsteller

C____

Berufungsbeklagte

[...]

Gesuchstellerin

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 7. Juni 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Am 5. November

2016 schlossen B____ und C____ (Vermieter und Vermieterin) und A____ (Mieter)

einen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung und eine Garage an der [...]strasse

[...] in Basel, dies zu einem Mietzins von CHF 1'700.– und Nebenkosten von CHF

180.– (akonto) pro Monat. Mit Einschreiben vom 26. Januar 2024 setzten die

Vermieter dem Mieter eine Frist bis am 28. Februar 2024, um den Mietzins für

Februar 2024 zu zahlen. Mit amtlichem Formular vom 11. März 2024 kündigten sie

das Mietverhältnis ausserordentlich per Ende April 2024.

Am 2. Mai 2024

ersuchten die Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren

Fällen und beantragten, es sei der Mieter anzuweisen, die Wohnung per sofort zu

räumen. Für den Fall, dass er die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten

Termin nicht geräumt habe, seien die Vermieter zu ermächtigen, die amtliche

Räumung zu verlangen. Nachdem der Mieter die Durchführung einer mündlichen

Verhandlung verlangt hatte, fand diese am 7. Juni 2024 in Anwesenheit des

Vermieters und des Mieters statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das

Zivilgericht den Mieter an, die Wohnung bis spätestens am 21. Juni 2024, 11.30

Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihm angedroht, dass widrigenfalls die Räumung

vollzogen werde. Auf Gesuch des Mieters hin begründete das Zivilgericht seinen

Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich

begründeten Entscheid erhob der Mieter am 4. Juli 2024 Berufung beim

Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde

verzichtet. Der vorliegende Entscheid wurde nach Beizug der Zivilgerichtsakten

auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher

Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren,

bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist

und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a

Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht

der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies

gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits-

oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind,

zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen

überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert

(AGE ZB.2018.10 vom 16. Mai 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche

Bruttomietzins CHF 1'880.–. Unter Berücksichtigung der dreijährigen

Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.–

(36 Monate à CHF 1'880.– = CHF 67'680.–) erreicht.

Die Berufung ist

nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl.

Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb grundsätzlich

einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des

Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht

legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des

Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen

oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im

vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Gemäss

Mietvertrag sei der Mietzins jeweils am 25. des Vormonats (als Verfalltag) zu

bezahlen. Nachdem D____ die Vermieter mit E-Mail vom 21. Oktober 2023

informiert habe, dass er den Mietzins für den Mieter letztmals für den Januar

2024.

bezahlen werde und der Februar-Mietzins am 25. Januar 2024 nicht

überwiesen worden sei, hätten die Vermieter am 26. Januar 2024 die

Kündigungsandrohung ausgesprochen. Nachdem in der Folge weder D____ noch der

Mieter den ausstehenden Mietzins innert Frist gezahlt habe, hätten die

Vermieter das Mietverhältnis am 11. März 2024 mit amtlichem Formular per Ende

April 2024 gekündigt. Nicht erschüttert werde diese klare Sach- und Rechtslage

durch die Darstellung des Mieters, er wisse nicht, ob D____ nicht vielleicht

doch den Februar-Mietzins bezahlt habe, und es gebe allenfalls eine geheime

Absprache zwischen D____ und den Vermietern. Da das Mietverhältnis am 30. April

2024.

geendet habe und der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben habe, sei das

Ausweisungsgesuch der Vermieter gutzuheissen (E. 2.4).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1

ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift

bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft

erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die

vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen

auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es

liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der

daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die

Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es

genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu

verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben

oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer

5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1, 141 III 569 E.

2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs-

und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt

werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen,

weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2013.73 vom

24.

Januar 2014 E. 2; Bachofner,

Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, Rz. 672).

Im vorliegenden

Fall führt der Mieter in seiner Berufung aus, D____ sei mit dem Vermieter

befreundet. D____ habe ihm erzählt, er habe den Vermieter getroffen und ihm

einen grösseren Betrag in bar übergeben und deshalb sei die Miete für das ganze

Jahr 2024 bezahlt. Das scheine ihm (dem Mieter) glaubwürdig. Er habe Angst, dass

D____ zusammen mit dem Vermieter ihn entführen wolle und auch könnte, um ihn

gegen seinen Willen einzusperren. Die beiden hätten Andeutungen gemacht, dass

es sich um eine «Garotte» handle, und sie hätten beide «Freude an der Intrige».

Er habe deshalb beim Zivilgericht Anzeige gegen den Vermieter und die

Vermieterin gemacht. Es handle sich daher nicht um einen klaren Fall (Berufung,

S. 1 f.). Mit diesen – im Übrigen restlos unbelegten – Ausführungen legt der

Mieter nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft

sein soll. Insbesondere kritisiert er die zentrale und wohlbegründete

Einschätzung des Zivilgerichts mit keinem Wort, dass das Mietverhältnis am 30.

April 2024 geendet hat. Auf die Berufung kann daher mangels ausreichender Begründung

nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die

Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren

grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht

einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und somit mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Den Vermietern sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung

einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine

Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 7. Juni 2024 (RB.2024.84) wird nicht eingetreten.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagter und Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.