Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.32

ENTSCHEID

vom 7. August 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.

Gerichtsschreiberin MLaw Andrea Meyer

Parteien

A____ AG Berufungsklägerin

[...] Gesuchsgegnerin

gegen

B____ AG Berufungsbeklagte

[...] Gesuchstellerin

vertreten durch [...],

Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 28. Juni 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 5. Juni 2023 mietete die A____ AG (Mieterin) bei der B____ AG (Vermieterin)

vier Büroräume am [...] in Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 2'836.–

und einem Bruttomietzins von CHF 3'291.40. Als Mietbeginn wurde der 1. August

2023 und als Mietende der 31. Juli 2026 vereinbart. Als Starthilfe

einigten sich die Parteien für das erste Jahr auf einen gestaffelten Mietzins,

beginnend mit einem Nettomietzins von CHF 2'000.– ab August 2023, der sich bis

August 2024 stufenweise auf CHF 2'836.– erhöhen sollte. Mit Mietvertrag vom

29. August 2023 mietete die Mieterin zudem drei Einstellplätze in

derselben Liegenschaft, dies zu einem Nettomietzins von CHF 615.– und einem

Bruttomietzins von CHF 662.40. Mit Einschreiben vom 11. Dezember 2023

setzte die Vermieterin der Mieterin eine Frist zur Zahlung der ausstehenden

Mietzinse Dezember 2023. Mit amtlichem Formular vom 20. Februar 2024 kündigte

die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich per Ende März 2024. Am 22.

März 2024 focht die Mieterin diese Kündigung bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an.

Am 23. Mai 2024

ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in

klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die vier

Büroräume und die drei Einstellplätze unverzüglich zu räumen. Für den Fall,

dass sie die Mietobjekte bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt

habe, sei die zuständige Amtsstelle anzuweisen, den Ausweisungsentscheid nach

Eintritt der Rechtskraft zu vollstrecken. Am 28. Juni 2024 führte das

Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit der Anwältin

der Vermieterin und des Geschäftsführers der Mieterin. Mit Entscheid vom

gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die vier Büroräume und die

drei Einstellplätze bis spätestens 12. Juli 2024, 11.30 Uhr, zu räumen.

Widrigenfalls werde der Vermieterin die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Auf

Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid

schriftlich.

Dagegen erhob die Mieterin am 31. Juli 2024 Berufung beim

Appellationsgericht Basel-Stadt. Dieses zog die Akten des Zivilgerichts bei,

holte aber keine Berufungsantwort ein. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem

Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend

Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die

Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand

ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a

Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde,

entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2).

Bei einem befristeten Mietverhältnis ist dagegen auf die Restlaufzeit des

Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Berufungserhebung abzustellen (AGE ZB.2014.35

vom 22. August 2014 E. 1.1; vgl. auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3, 136 III 196

E. 1.1). Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein befristetes

Mietverhältnis, das ordentlich Ende Juli 2026 und somit bei Ungültigkeit der

Kündigung noch zwei Jahre dauern würde. Damit wird der für die Berufung

massgebliche Streitwert klar erreicht (24 Monate à Bruttomietzins von CHF

3'953.80 [CHF 3'291.40 für die Büroräume und CHF 662.40 für die

Einstellplätze] = CHF 94'891.20). Das vorliegende Rechtsmittel ist

folglich im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung zu behandeln.

Die Berufung

wurde rechtzeitig erhoben (Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung

ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst

die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das

Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare

Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte

sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage

klar sind: Die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen

Zahlungsrückstands der Mieterin seien grundsätzlich erfüllt, nämlich ein

Zahlungsrückstand der Mieterin, die Ansetzung einer Zahlungsfrist und Androhung

der ausserordentlichen Kündigung durch die Vermieterin, die Nichtzahlung des

rückständigen Mietzinses sowie die ausserordentliche Kündigung durch die

Vermieterin (E. 3.1, 3.2, 3.5 und 3.8). Sodann gebe es keine zulässigen Gründe

für die Nichtzahlung des Mietzinses: Die behaupteten Mängel und die angeblich

nicht ordnungsgemässe Schlüsselübergabe würden die Mieterin nicht einfach von

der Zahlung des Mietzinses entbinden; vielmehr habe sie die Möglichkeit, den

Mietzins bei der Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Wer – wie die Mieterin im

vorliegenden Fall – den Mietzins einfache zurückbehalte, statt ihn korrekt zu

hinterlegen, gerate in Zahlungsrückstand. Damit fehle es an einem zulässigen

Grund für die Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der von der Vermieterin

angesetzten Zahlungsfrist (E. 3.6). Im Weiteren sei der ausstehende Mietzins

auch nicht innert der Zahlungsfrist sonstwie getilgt worden: Die Mieterin habe

weder behauptet noch nachgewiesen, dass sie den Mietzins durch

Verrechnungserklärung (Schadenersatzforderung von CHF 155'000.–) innert der

Zahlungsfrist getilgt habe. Zudem habe sie zur Begleichung des Mietzinses auch

bloss einen Zahlungsversuch gemacht; zudem habe der Zahlungsversuch nicht den

ausstehenden Dezembermietzins 2023, sondern die Mietzinsen bis November 2023

betroffen (E. 3.7). Da das Mietverhältnis am 31. März 2024 geendet habe und die

Mieterin die gemieteten Büroräume und Einstellplätze nicht zurückgegeben habe,

sei das Ausweisungsgesuch der Vermieterin gutzuheissen (E. 3.8).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1

ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift

bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft

erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die

vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen

auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es

liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der

daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die

Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es

genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu

verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben

oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer

5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1, 141 III 569

E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese

Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen

Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest

sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE

BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner,

Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden Fall führt die Mieterin in ihrer Berufung

aus, sie habe mit der Vermieterin am 5. Juni 2023 einen Mietvertrag über vier

Büroräume geschlossen. Am 22. August 2023 habe sich der Geschäftsführer

der Mieterin mit der zuständigen Angestellten der Liegenschaftsverwaltung

zwecks Schlüsselübergabe getroffen. Am selben Tag noch habe er der

Liegenschaftsverwaltung mitgeteilt, dass das Schlüsselübergabeprotokoll nicht

mit den ausgehändigten Schlüsseln übereinstimme und 19 Schlüssel fehlten. Die

Mieterin habe die Büroräume somit nicht nutzen können (Beschwerde, S. 1).

Nachdem die Mieterin am 20. September 2023 die Schlüssel immer noch nicht

erhalten habe, habe sie einen Schlüsseldienst mit dem Einbau elektronischer

Schlösser beauftragt. Somit sei seit Mietbeginn (1. August 2023) ein Schaden

von CHF 155'088.– entstanden (CHF 3'000.– pro Tag [10 Mitarbeiter à CHF

300.–/Tag]). Diesen Schaden habe sie der Liegenschaftsverwaltung in Rechnung

gestellt und ihr auch klar kommuniziert, dass sie die monatliche Miete nicht

mehr der Liegenschaftsverwaltung, sondern dem Steuerberater der Mieterin zahle

(S. 2). Mit diesen Ausführungen legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der angefochtene

Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Insbesondere kritisiert sie die

zentralen zivilgerichtlichen Erwägungen mit keinem Wort, wonach sie weder den

ausstehenden Mietzins gültig hinterlegt habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6)

noch rechtzeitig Verrechnung mit ihrer Schadenersatzforderung von CHF 155'000.–

erklärt (E. 3.7.1) oder den Mietzins bezahlt habe (E. 3.7.2). Eine

Auseinandersetzung mit diesen wohlbegründeten Erwägungen des Zivilgerichts

fehlt vollständig. Es wird deshalb nicht ersichtlich, weshalb die Mieterin den

Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf die Berufung kann mangels

ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die

Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im

Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF

600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht

einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Der Vermieterin

sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im

Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist

deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das

Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 28. Juni 2024 ([…]) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

MLaw Andrea Meyer

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.