Kündigung des Mietvertrages

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.41

ENTSCHEID

vom 31. Januar 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner , Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und

a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Liliane Obrecht

Parteien

A____

Beschwerdeführer

[...] Mieter

c/o [...]

gegen

B____

Beschwerdegegnerin

c/o

[...]

Vermieterin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerde gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 24. September 2024

betreffend Kündigung des

Mietvertrags

Sachverhalt

Sachverhalt

A____ (Mieter)

war bis Ende Oktober 2015 Mieter einer Wohnung im 1. Obergeschoss der

Liegenschaft von B____ (Vermieterin) an der [...] in Basel. Mit einer als

«Geschäftsmietvertrag» bezeichneten Vereinbarung vom 11. Juli 2011 hatte der

Mieter zudem ab September 2011 einen Musikraum im Untergeschoss dieser

Liegenschaft gemietet, dies zu einem Mietzins von CHF 200.– und einer Nebenkostenpauschale

von CHF 50.– pro Monat. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die

Vermieterin das Mietverhältnis über den Musikraum per Ende Januar 2024. Am

21. Januar 2024 focht der Mieter diese Kündigung bei der Staatlichen

Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. An der

Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden.

Mit Klage vom

23. Mai 2024 gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte,

es sei festzustellen, dass die Kündigung des Musikraums nichtig oder

missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um mindestens

drei Jahre zu erstrecken. Am 24. September 2024 führte das Zivilgericht eine

mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Mieters, seiner Anwältin,

seines Sohns und von [...] auf der einen Seite und des Anwalts der Vermieterin

auf der anderen Seite. Das Zivilgericht wies die Klage des Mieters ab und

eröffnete den Parteien das Entscheiddispositiv schriftlich. Auf Gesuch des

Mieters hin begründete es seinen Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob

der Mieter am 4. Dezember 2024 «Berufung» beim Appellationsgericht Basel-Stadt.

Dieses zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Antwort der Vermieterin

ein. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die

Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins,

der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung

ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig

erweisen. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des

Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher die

Vermieterin nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2).

Für die Streitwertberechnung ist nicht der Nettomietzins, sondern der

Bruttomietzins mass­gebend (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im

vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 250.–, so dass der

Berufungsstreitwert nicht erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 250.–

= CHF 9’000.–). Das Rechtsmittel ist deshalb – entgegen der

Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid – als Beschwerde

entgegenzunehmen. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Beschwerde

Dispositiv

ist demnach grundsätzlich einzutreten.

Zuständig für

die Beurteilung der Beschwerde ist das Appellationsgericht als Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

Mit der Beschwerde kann die unrichtige

Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachenbehauptungen und neue

Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren im Prinzip ausgeschlossen (Art. 326

Abs. 1 ZPO). Immerhin müssen Noven in der Beschwerde zumindest so weit

vorgebracht werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass

gibt (AGE BEZ.2023.62 vom 30. Oktober 2023 E. 1.3). Auf die Noveneingabe des

Mieters vom 14. Januar 2025 ist deshalb nicht einzugehen.

2. Sachverhalt

Der Mieter äussert

sich in der Beschwerde zunächst ausführlich zum Sachverhalt und macht

namentlich der Liegenschaftsverwaltung und dem Anwalt der Vermieterin schwere

Vorwürfe (Beschwerde, S. 3–10). Dabei stellt er den Sachverhalt aus seiner

Sicht dar, ohne aufzuzeigen, in welchen Punkten der Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich

falsch sein soll. Nach Art. 321 Abs. 1 ZPO muss die Beschwerde eine

Begründung enthalten. Begründen in diesem Sinn bedeutet aufzeigen, inwiefern

der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (vgl. eingehend BGE 147 III 176 E. 4.2.1). In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende

Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht. Indem der Mieter den

Sachverhalt einfach aus seiner Sicht präsentiert, ohne die zivilgerichtliche

Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren, fehlt es an einer

Auseinandersetzung mit der Begründung des Zivilgerichtsentscheids. Mangels

konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in

der Beschwerde einzugehen.

3. Mündliche

Verhandlung vor Zivilgericht

Der Mieter kritisiert sodann, dass das Zivilgericht ihn an

der mündlichen Verhandlung vom 24. September 2024 nicht befragt habe

(Beschwerde, S. 10 unten). Der Mieter gibt nicht an, dass und allenfalls an

welcher Stelle er oder seine Anwältin im zivilgerichtlichen Verfahren seine

Befragung beantragt hätten. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das

Zivilgericht von einer solchen abgesehen hat.

Der Mieter kritisiert zudem, dass an der mündlichen

Verhandlung vom 24. September 2024 der Parteivortrag seiner Anwältin

mehrfach unterbrochen worden sei und dem Parteivortrag des Anwalts der

Vermieterin «vollumfänglich» Raum gelassen worden sei, den der Anwalt genutzt

habe, um sich beleidigende Äusserungen über die anwesenden Personen zu leisten

(Beschwerde, S. 11 oben). Gemäss dem Verhandlungsprotokoll vom 24. September

2024 äusserten sich die Vertreter der Parteien jedenfalls in ähnlichem Umfang

(Anwältin des Mieters: S. 2 unten bis S. 6 unten sowie S. 11 oben bis S.

12 unten; Anwalt der Vermieterin: S. 7 oben bis S. 11 oben sowie S. 12

unten bis S. 13 unten). Beide Seiten sind damit im selben Ausmass zu Wort

gekommen. Der Mieter gibt sodann nicht an, inwiefern und an welcher Stelle der

Anwalt der Vermieterin beleidigende Äusserungen über die anwesenden Personen

gemacht haben soll.

Die Einwände des Mieters zur Verhandlung vor Zivilgericht

sind somit unbegründet.

4. Ist

der Musikraum ein Geschäftsraum?

4.1 Das Zivilgericht prüfte zunächst, ob es sich

beim vorliegenden Vertrag über einen Musikraum um einen Geschäftsmietvertrag

handelt, der den Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR unterliegt.

Dabei fasste es zunächst die Standpunkte der Parteien zu dieser Frage zusammen

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1). Sodann stellte es die rechtlichen

Grundlagen dar: Demgemäss liegt eine Geschäftsraummiete vor, wenn der

vermietete Raum die Ausübung einer erwerbsorientierten Tätigkeit oder den

Betrieb eines Gewerbes ermöglicht. Die Tätigkeit muss nicht gewinnbringend

sein; dient der Raum aber ausschliesslich zur Pflege eines Hobbys, liegt keine

Geschäftsraummiete vor (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2). Im vorliegenden

Fall obliege es dem Mieter zu belegen, dass es sich beim Vertrag vom 11. Juli

2011 um einen Geschäftsmietvertrag handle: Zwar werde der Vertrag als

«Geschäftsmietvertrag» betitelt. Daneben sei aber auch der weitere Inhalt des

Vertrags zu berücksichtigen: So sei in Ziffer 8 festgehalten, dass der

Raum als Musikübungsraum verwendet werden soll und keine Vorführungen und

Anlässe darin stattfinden dürften. Der Mieter gestehe denn auch zu, dass er im

Raum selber kein Geld verdiene. Dies schliesse jedoch nicht aus, dass der Raum

dennoch gewerblichen Zwecken diene. Der Mieter mache in diesem Zusammenhang

zunächst geltend, dass er mit seinen Familienmitgliedern eine Band habe und mit

dieser einer Nebenerwerbstätigkeit nachgehe, ohne aber dafür Belege

einzureichen. Sodann mache er geltend, dass er Musik aufnehme und diese ins

Internet stelle; allerdings belege er auch dies nicht. Auch die Fotos von

Instrumenten und einem Mischpult machten aus einem Hobby keine Erwerbstätigkeit.

Folglich habe der beweisbelastete Mieter nicht belegt, dass er den Musikraum

als Geschäftsraum gemietet habe, der den Kündigungsschutzbestimmungen von Art.

271 ff. OR unterstehe. Daran ändere auch nichts, dass die Vermieterin für die

Kündigung ein amtliches Formular (für die Kündigung von Wohn- und

Geschäftsräumen) verwendet habe oder habe verwenden wollen; dies sei

verständlich, da sie dem Mieter keine Angriffsfläche habe bieten wollen.

Schliesslich sei auch die vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten eher ein

Indiz dafür, dass die Parteien keinen Geschäftsmietvertrag abgeschlossen

hätten, da die Kündigungsfrist bei Geschäftsmieten zwingend sechs Monate

betrage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3 sowie 2.3.1 bis 2.3.3).

Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe den Mietvertrag

über den Musikraum zu Unrecht nicht als Geschäftsraummiete qualifiziert.

Immerhin enthalte der Vertrag vom 11. Juli 2011 den Titel

«Geschäftsmietvertrag». Die Parteien und die Liegenschaftsverwaltung hätten den

Vertrag vor der Unterzeichnung gelesen. Die Liegenschaftsverwaltung sei auf

diesem Titel zu behaften. Wäre sie tatsächlich der Auffassung gewesen, dass der

Verwendungszweck des Musikraums nicht dem Titel des Vertrags entspreche, hätte

sie 13 Jahre lang Zeit gehabt und wäre auch verpflichtet gewesen, diesen

angeblichen Fehler zu korrigieren. Es sei deshalb anzunehmen, dass die Parteien

einen Geschäftsmietvertrag hätten unterzeichnen wollen. Es sei «dreist», nach

13 Jahren «bei einem klar erstellten Vertrag Steuererklärungen und Geldflüsse

anzufordern» (Beschwerde, S. 11–14).

4.2 Das Gesetz definiert den Begriff des

Geschäftsraums nicht. Geschäftsräume sind gemäss der Literatur zum Mietrecht in

erster Linie Räume, die laut Mietvertrag einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen,

wie Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume (Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 253a/253b OR N 11; Higi/Bühlmann/Wildisen,

Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2022, Vorbemerkungen zu Art. 271–273c OR N 28).

Umstritten ist, ob darüber hinaus auch Lokale Geschäftsräume sind, in welchen

eine religiöse, politische, wissenschaftliche, künstlerische, sportliche oder

andere Vereinigung ihre Aktivitäten ausübt (befürwortend We­ber, Basler Kommentar, 7. Auflage

2020, Art. 253a/253b OR N 12 mit zahlreichen Hinweisen; befürwortend,

sofern im Vereinslokal ein nach kaufmännischen Grundsätzen geführter Betrieb

wie ein Sekretariat oder ein Restaurationsbetrieb vorhanden ist: Higi/Bühlmann/Wildisen, a.a.O., Art.

253a/253b OR N 31 und 34; Hulliger, in:

Hochstrasser/Huber-Purtschert/Maissen [Hrsg.], Handkommentar zum

Schweizerischen Privatrecht, Band 5, 4. Auflage, Zürich/Genf 2023,

Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommen­tar, 4. Auflage 2018, Vorbemerkungen zu

Art. 253–273c OR N 26 sowie Art. 253a OR N 13). Unabhängig davon, ob

Vereinslokale als Geschäftsräume zu qualifizieren sind oder nicht, besteht in

der Rechtsprechung und Literatur aber Einigkeit darüber, dass jedenfalls

Hobbyräume, die zur reinen Freizeitgestaltung genutzt werden, keine

Geschäftsräume sind (BGer 4C.425/1994 vom 6. Februar 1995 E. 2; Weber, a.a.O., Art. 253a/253b OR N

13; Higi/Bühlmann/Wildisen,

a.a.O., Art. 253a/253b OR N 33 sowie Vorbemerkungen zu Art. 271–273c OR N

41; Hulliger/Heinrich, a.a.O.,

Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c

OR N 26 sowie Art. 253a OR N 13; Püntener,

Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage 2022, S. 90). In der Literatur wird

denn auch ausdrücklich das Übungslokal einer Hobbymusikergruppe als Beispiel

eines Hobbyraums genannt (SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.

253–273c OR N 26).

Die Frage, ob ein Geschäftsraum vorliegt, entscheidet sich in

erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck und nicht nach

der baulichen Beschaffenheit des Raums oder der tatsächlich ausgeübten Nutzung

(Hulliger/Heinrich, a.a.O.,

Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Die

Vereinbarung kann ausdrücklich beim Vertragsschluss (zum Beispiel durch den

Vermerk «als Geschäftsraum»), aber auch später getroffen werden. Die

Vereinbarung kann stillschweigend getroffen werden oder auch durch konkludentes

Verhalten, etwa durch eine von der Vermieterin wissentlich geduldete geschäftliche

Nutzung (Higi/Bühlmann/Wildisen,

a.a.O., Art. 253a/253b OR N 19 und 25).

4.3 Im vorliegenden Fall qualifizierte das

Zivilgericht den gemieteten Musikraum richtigerweise als Hobbyraum und damit

nicht als Geschäftsraum. Es berücksichtigte zunächst, dass die Parteien den

Vertrag vom 11. Juli 2011 zwar als «Geschäftsmietvertrag» betitelt haben.

Sodann hielt es aber fest, dass sie in Ziffer 8 des Vertrags selbst vereinbart

haben, dass der Raum als Musikübungsraum verwendet werden soll und keine

Vorführungen und Anlässe darin stattfinden dürfen. Schliesslich stellte es auch

fest, dass der – in diesem Punkt beweisbelastete – Mieter nicht nachgewiesen

habe, dass der Raum gewerblichen Zwecken, also der Ausübung einer

wirtschaftlichen Tätigkeit diene. Auf diese zutreffenden und sorgfältigen

Ausführungen kann verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3). Es

ist somit nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht trotz der Betitelung des

Vertrags als «Geschäftsmietvertrag» annahm, dass ursprünglich die Miete eines

Hobbyraums (und nicht eines Geschäftsraums) vereinbart war (vgl. Ziffer 8 des

Vertrags). Zudem ist auch nicht nachgewiesen, dass der Hobbyraum im Lauf der

Zeit geschäftlich genutzt worden wäre, die Vermieterin dies gewusst und

geduldet hätte und dadurch allenfalls durch konkludentes Verhalten der

Hobbyraum zum Geschäftsraum geworden wäre. Damit sprechen sowohl der von den

Parteien vereinbarte Verwendungszweck («Musikübungsräumlichkeiten») als auch

das spätere Verhalten der Parteien klar gegen das Vorliegen eines

Geschäftsraums. Entgegen der Auffassung des Mieters vermag der Umstand allein,

dass die Parteien den Vertrag fälschlicherweise als «Geschäftsmietvertrag»

bezeichnet haben, am vereinbarten und «gelebten» Verwendungszweck

(«Musikübungsräumlichkeiten») nichts zu ändern. Zusammenfassend ist

festzustellen, dass das Zivilgericht den gemieteten Musikraum zu Recht als

Hobbyraum und nicht als Geschäftsraum qualifiziert hat, auf den die

Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR anwendbar wären.

5. Wurde

der Musikraum mitvermietet?

5.1 Sodann prüfte das Zivilgericht, ob es sich

beim Musikraum um eine mitvermietete Sache zur Wohnung des Sohns des Mieters im

1. Obergeschoss handelt, die – als mitvermietete Nebensache – den

Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR unterläge.

Einem Wohn- oder Geschäftsraum gleichgestellt seien Sachen, welche die

Vermieterin zusammen mit solchen Wohn- oder Geschäftsräumen dem Mieter zum

Gebrauch überlasse; so könnten zum Beispiel Hobby- oder Bastelräume den für

Wohn- und Geschäftsräume geltenden Regeln unterstehen, wenn sie diesen Räumen

funktionell dienten. Die Parteien beider Mietverträge (über die Hauptsache und

über die Nebensache) müssten aber identisch sein. Dies sei vorliegend nicht der

Fall: Die Wohnung im 1. Obergeschoss (Hauptsache) sei vom Sohn des Mieters

gemietet worden, der Musikraum (Nebensache) dagegen vom Mieter. Damit handle es

sich beim Musikraum nicht um eine mitvermietete Sache (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.2 und 2.3.4). Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass der

Musikraum nicht den Bestimmungen von Art. 271 ff. OR zum Schutz vor

missbräuchlicher Kündigung unterstehe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.5). Da

die Art. 271 ff. OR nicht anwendbar seien, müssten auch die

Missbräuchlichkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses

nicht geprüft werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4).

Der Mieter wendet dagegen ein, die Liegenschaftsverwaltung

habe vergessen, den Musikraum vom Mieter auf dessen Sohn zu übertragen. Diese

«Vernachlässigung» dürfe sich für den Mieter nicht nachteilig auswirken.

Angesichts des freundschaftlichen Verhältnisses zwischen der Vermieterin und

der Familie des Mieters sei auch nicht von «zwei Identitäten» auszugehen.

Vielmehr habe die Vermieterin mit ein und derselben Familie Mietverträge über

die Wohnung im 1. Obergeschoss (Sohn des Mieters) und den Musikraum (Mieter)

abgeschlossen (Beschwerde, S. 13–15). Der Mieter will damit wohl geltend

machen, eine Sache – hier der vom Mieter gemietete Musikraum – könne auch dann

mitvermietet sein, wenn die Hauptsache – hier die Wohnung im 1. Obergeschoss

der Liegenschaft – von einer anderen Person gemietet sei.

5.2 Den Wohn- und Geschäftsräumen gleichgestellt

sind Sachen, die die Vermieterin zusammen mit solchen Räumen dem Mieter zum

Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Beispiele für

mitvermietete Sachen werden genannt: Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und

-abstellplätze, Gärten (vgl. dazu Art. 1 der Verordnung über die Miete und

Pacht von Wohnräumen [VMWG, SR 221.213.11]), Mansarden, Estrich- und

Kellerabteile sowie Hobbyräume (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR

N 15). Bereits der Wortlaut von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die

mitvermieteten Sachen von derselben Vermieterin demselben Mieter überlassen werden

und dass ihr Gebrauch mit der vermieteten Hauptsache zusammenhängt. Lehre und

Rechtsprechung ziehen daraus den Schluss, dass die Parteien beider Mietverträge

identisch sein müssen (Grundsatz der Parteiidentität; vgl. zum Ganzen BGer

4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Nachweisen).

5.3 Im vorliegenden Fall sind die Parteien auf

der Mieterseite nicht identisch: Mieter der Hauptsache (Wohnung im

1. Obergeschoss) ist der Sohn des Mieters, Mieter der Nebensache

(Musikraum im Untergeschoss) ist der Mieter selbst. Ist der Mieter der

Nebensache aber nicht der Mieter der Hauptsache, ist die Nebensache nicht

«mitvermietet». Der Umstand, dass die beiden Mieter zur selben Familie gehören,

genügt entgegen der Auffassung des Mieters nicht, um die Parteien als identisch

zu betrachten. Handelt es sich aber beim Musikraum nicht um eine mitvermietete

Sache zur Wohnung, sind die Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff.

OR nicht anwendbar. Dies hat das Zivilgericht zu Recht festgehalten (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.3.4).

6. Kündigungswille

der Vermieterin

Schliesslich prüfte das Zivilgericht den Einwand des Mieters,

die Kündigung vom 27. Dezember 2023 sei unwirksam, weil sie nicht dem

Willen der Vermieterin entspreche. Der Mieter – so das Zivilgericht – habe

vorgebracht, er habe ein freundschaftliches Verhältnis zur Vermieterin gehabt,

sie nach der Kündigung im Pflegezentrum [...] besucht und ihr die Situation

geschildert. Die Vermieterin habe – so der Mieter – daraufhin am

24. Januar 2024 der Liegenschaftsverwaltung mitgeteilt, dass die Kündigung

nicht ihrem Willen entspreche. Der Mieter leite daraus die Unwirksamkeit der

Kündigung ab. Das Zivilgericht hielt dazu fest, dass die

Liegenschaftsverwaltung im Zeitpunkt der Kündigung unbestrittenermassen

bevollmächtigt gewesen sei, die Verwaltung der Liegenschaft wahrzunehmen. Dass

der Verwaltungsauftrag am 24. Januar 2024 möglicherweise widerrufen worden

sei, stelle die Gültigkeit der Kündigung vom 27. Dezember 2023 nicht in Frage.

Der Mieter bringe allerdings vor, dass die Vermieterin die Kündigung gar nicht

gewollt habe; dies könne er allerdings nicht beweisen: Er berufe sich einzig

auf das Schreiben der Vermieterin vom 24. Januar 2024. In diesem stehe zwar,

dass es nicht dem Willen der Vermieterin entspreche, dass die Verwaltung

Kündigungen versendet habe; aber aus dem Schreiben gehe nicht hervor, um welche

Kündigungen es sich handle. Auch sei nicht klar, ob die Vermieterin die im

Schreiben erwähnten Kündigungen bereits im Kündigungszeitpunkt oder erst später

abgelehnt habe, etwa aufgrund der Informationen, die der Mieter ihr gegeben

habe. Eine solche nachträgliche Meinungsänderung hätte auf die Gültigkeit der

Kündigung keinen Einfluss. Im Übrigen zeige das Verhalten der Vermieterin im

vorliegenden Verfahren deutlich, dass sie sehr wohl mit der Kündigung einverstanden

sei. So habe sie am 29. Mai 2024 einen Anwalt bevollmächtigt, um sie im

vorliegenden Verfahren zu vertreten. Die Beiständin der Vermieterin habe diese

Vollmacht am 29. August 2024 bestätigt. Die Vermieterin habe mit dem

Mieter auch keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen, sondern halte vielmehr an

der Kündigung fest. Die Kündigung sei somit wirksam (Zivilgerichtsentscheid, E.

3).

Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe den

Kündigungswillen der Vermieterin zu Unrecht bejaht. Er bezieht sich dabei wohl

auf das Schreiben der Vermieterin vom 24. Januar 2024, mit welchem die

Vermieterin den Verwaltungsauftrag mit der Liegenschaftsverwaltung widerrufen

haben soll (Klagebeilage 5).

In diesem Zusammenhang bemängelt der Mieter zunächst die

Einschätzung des Zivilgerichts, aus dem Schreiben vom 24. Januar 2024 gehe

nicht hervor, um welche Kündigungen es sich konkret handle, die nicht dem

Willen der Vermieterin entsprechen sollen. Er macht geltend, es handle sich um

total drei Kündigungen und verweist dabei auf die Beschwerdebeilage IX

(Beschwerde, S. 17). Die Beschwerdebeilage IX enthält unter anderem die

Bestätigung der Schlichtungsstelle vom 31. Januar 2024, wonach der Mieter die

Kündigung über einen Musikraum an der [...] angefochten hat. Der Mieter legt in

der Beschwerde aber nicht dar, dass und an welcher Stelle er sich bereits vor

Zivilgericht auf diese Bestätigung der Schlichtungsstelle berufen hat. Die erst

in der Beschwerde erfolgte Anrufung des Beweismittels ist somit verspätet. Die

Bestätigung kann somit nicht berücksichtigt werden.

Sodann kritisiert der Mieter die folgende Einschätzung des

Zivilgerichts: «Auch ist nicht klar, ob die Beklagte die erwähnten Kündigungen

bereits zum Zeitpunkt von deren Vornahme ablehnte oder ob sie diesen Willen

erst nach Zustellung der Kündigung bildete, zum Beispiel aufgrund von

Informationen, welche sie vom Kläger mitgeteilt erhielt». Der Mieter führt dazu

aus: «Die Antwort ist zu bejahen. Sie liegen in folgenden Dokumenten vor:

Kündigung vom 8.1.2024, Protokoll vom 27.11.2024 […], 9 rechtswirksame

Urkunden/Kündigungen vom 8.1.2024 und 24.1.2024, Entscheid

ZG.2024.23/Erwägungen ab Seite». Dies sei in den Beschwerdebeilagen V, VII, X

und XI nachgewiesen (Beschwerde, S. 18). Abgesehen davon, dass diese

Ausführungen unverständlich sind, legt der Mieter auch nicht dar, dass und an

welcher Stelle er sich bereits vor Zivilgericht auf diese Unterlagen berufen

hat. Die erst in der Beschwerde erfolgte Anrufung dieser Beweismittel ist somit

verspätet. Sie können folglich ebenfalls nicht berücksichtigt werden.

Schliesslich bemängelt der Mieter auch die Aussage des

Zivilgerichts, wonach das Verhalten der Vermieterin im Ausweisungsverfahren

zeige, dass sie sehr wohl mit der Kündigung einverstanden sei; so habe sie mit

der eigenhändig unterzeichneten Vollmacht vom 29. Mai 2024 einen Anwalt

mandatiert, um sie im vorliegenden Kündigungsschutzverfahren zu vertreten.

Diese Vollmacht – so der Mieter – sei aber vom Appellationsgericht im Entscheid

AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 «mit einem interessanten Kommentar aus

dem Recht verwiesen» worden (Beschwerde, S. 18). Im vom Mieter angerufenen

Entscheid hielt das Appellationsgericht in diesem Zusammenhang fest, dass die

Vollmacht vom 29. Mai 2024 im damaligen Rechtsmittelverfahren gegen den Ausweisungsentscheid

ein unzulässiges Novum darstelle und deshalb nicht berücksichtigt werden könne

(AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.6). Der Mieter erklärt nicht, weshalb

die Vollmacht vom 29. Mai 2024 im vorliegenden Fall nicht berücksichtigt werden

dürfte.

Insgesamt sind die Einwände des Mieters gegen das Bestehen

eines Kündigungswillens der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung unbegründet

oder verspätet. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die

Kündigung als wirksam erachtete. Zur Begründung kann in vollem Umfang auf die

Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).

7. Beschwerdeentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die

Kündigung des Mietvertrags über den Musikraum vom 27. Dezember 2023 zu Recht

als gültig erachtete. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom

24. September 2024 erhobene Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des

Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen

Gerichtskosten betragen wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In

Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende

Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine

Parteientschädigungen zugesprochen (§ 2a Abs. 1 des Gerichtsgebührengesetzes,

SG 154.800).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 24. September 2024 ([…]) wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten werden kann.

Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des

Beschwerdeverfahrens mit einer Gebühr von CHF 500.–.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Mitteilung an:

-

Beschwerdeführer

-

Beschwerdegegnerin

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

MLaw Liliane Obrecht

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.