Kündigung des Mietverhältnisses (BGer 4A_481/2024 vom 03.12.2024)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.5

ENTSCHEID

vom 18. Juli 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Kläger

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____ AG Berufungsbeklagte

[...]

Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 11. Dezember 2023

betreffend Kündigung des

Mietverhältnisses

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag

vom 24. März 2010 mietete A____ (Mieter) eine 1-Zimmerwohnung am [...] in

Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 665.– und einer

Nebenkostenakontozahlung von CHF 125.– pro Monat. Der Mieter nutzt die Wohnung

als Feriendomizil (Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2023, S. 2). Im

Winter 2021/22 informierte die B____ AG (Vermieterin) den Mieter, dass sie ab

Februar 2022 Eigentümerin der von ihm gemieteten Wohnung sei. Im Frühling 2022

fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf der Wohnung interessiert sei. Mit

Schreiben vom 8. Juli 2022 teilte sie ihm mit, dass sie die Wohnung zum Verkauf

ausschreiben lasse. Mit amtlichem Formular vom 8. Februar 2023 kündigte

die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende Mai 2023. Auf Anfrage des Mieters

teilte sie ihm mit Schreiben vom 21. Februar 2023 mit, der Kündigungsgrund sei

die «Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf».

Der Mieter focht

diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten

(Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung

erzielt werden konnte, gelangte der Mieter mit Klage vom 11. September 2023 an

das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die

Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu

erstrecken. Am 11. Dezember 2023 führte das Zivilgericht eine mündliche

Verhandlung durch. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Klage und

verlangte widerklageweise, der Mieter sei anzuweisen, die gemietete Wohnung

vollständig geräumt zurückzugeben. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte das

Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung fest, wies das Eventualklagebegehren

um Erstreckung ab und wies den Mieter an, die gemietete Wohnung bis spätestens

5. Januar 2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Auf Antrag des Mieters hin begründete das

Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.

Gegen den

schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 5. Februar 2024 Berufung

beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids: Es sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter

sei die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit

Berufungsantwort vom 12. April 2024 beantragt die Vermieterin die Abweisung der

Berufung. Mit freiwilligen Stellungnahmen vom 29. April 2024 und 16. Mai 2024

halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden

beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Eintreten

In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche

Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend

die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem

Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue

Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung

als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die

dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR

220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des

Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins

massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019

E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 790.–,

so dass der Berufungsstreitwert ohne weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse

à CHF 790.– = CHF 28’440.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht

Dispositiv

erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der

Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6

des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2. Zivilgerichtsentscheid

und Standpunkt des Mieters im Überblick

2.1 Im angefochtenen Entscheid bejahte das

Zivilgericht in einem ersten Schritt die Frage, ob auf die Klage und Widerklage

einzutreten sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 1).

In einem zweiten Schritt prüfte das Zivilgericht die

Zulässigkeit der Kündigung vom 8. Februar 2023. Dabei fasste es zunächst

die Standpunkte der Parteien zusammen (E. 2.1). Sodann legte es die

Voraussetzungen der Missbräuchlichkeit einer Kündigung dar. Im Allgemeinen sei

eine Kündigung missbräuchlich, wenn für sie kein objektives, ernsthaftes und

schutzwürdiges Interesse vorliege, sie ausschliesslich der Schikane diene oder

die Interessen der Vermieterin und des Mieters in einem offensichtlichen

Missverhältnis stünden. Zur Beantwortung der Frage, ob die Kündigung

missbräuchlich sei, müssten die tatsächlichen Motive der kündigenden

Vermieterin bekannt sein. Eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende

Sanierung, die eine Weiterbenutzung der Wohnung erheblich einschränke, sei dann

nicht missbräuchlich, wenn das Sanierungsprojekt im Zeitpunkt der Kündigung

genügend ausgereift sei. Eine Kündigung sei dagegen missbräuchlich, wenn sie

einzig ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen («congé-vente»;

Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Nicht jede Kündigung im Zusammenhang mit

dem Verkauf der Wohnung sei aber missbräuchlich, so etwa dann nicht, wenn die

Vermieterin kündige, um die Wohnung einer Drittperson zum Kauf anzubieten, oder

wenn die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbiete, um – nach

Ablehnung des Angebots durch den Mieter – die Wohnung einer Drittperson zu

verkaufen. Die Kündigung sei überdies nur missbräuchlich, wenn sie allein

deshalb ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen

(E. 2.2). Im vorliegenden Fall handle es sich bei der Kündigung vom

8. Februar 2023 weder um eine Sanierungskündigung im klassischen Sinn noch

um eine Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter.

Vielmehr sei es von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu

verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die

Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in

erster Linie um sie zu verkaufen. Dass eine einzelne Wohnung im

Stockwerkeigentum besser verkäuflich sei, wenn sie nicht vermietet sei, dürfe

als notorisch erachtet werden. Bei einem vermieteten Objekt trage der Käufer

nämlich das Risiko, dass der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anfechte

und/oder eine Erstreckung verlange. Dass die Vermieterin im Zeitpunkt der

Kündigung allenfalls noch keine allzu konkreten Sanierungspläne gehabt habe,

mache die Kündigung daher nicht missbräuchlich. Sie habe die Wohnung verkaufen

wollen und sich dazu entschieden, dies in unvermietetem Zustand zu tun; dies

sei nicht missbräuchlich (E. 2.3 erster Absatz). Der Mieter habe auch nicht

bewiesen, dass die Kündigung einzig erfolgt sei, um ihn zum Kauf der Wohnung zu

bewegen. So habe die Vermieterin belegt, dass sie die Wohnung auch anderen

Interessenten angeboten habe, und zwar zum gleichen Preis wie dem Mieter.

Weiter sei die Kündigung erst im Februar 2023 erfolgt, also rund ein Jahr,

nachdem die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf angeboten habe.

Schliesslich habe sie dem Mieter auch nie gedroht, die Kündigung auszusprechen.

Vielmehr habe sie nach ihrem Entschluss, die Wohnung zu verkaufen, zunächst dem

Mieter die Gelegenheit gegeben, die Wohnung zu kaufen. Dieses Entgegenkommen

könne nicht dazu führen, die später ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich

zu qualifizieren (E. 2.3 zweiter Absatz).

Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht

in einem dritten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es verneinte

die Frage, da eine Härte für den Mieter nicht erkennbar sei (E. 3). In einem

vierten Schritt setzte es dem Mieter eine kurze Frist zum Auszug bis zum 5.

Januar 2024 (E. 4). In einem fünften Schritt auferlegte es ihm die

Gerichtskosten (E. 5).

2.2 Im Berufungsverfahren macht der Mieter im

Kern geltend, dass die Kündigung missbräuchlich sei: Entgegen der Auffassung

des Zivilgerichts habe die Vermieterin nicht im Hinblick auf einen Verkauf der

Wohnung gekündigt, sondern im Hinblick auf eine Sanierung der Wohnung. Eine

solche Kündigung sei missbräuchlich, da die Vermieterin im Kündigungszeitpunkt

nicht über ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügt habe. Falls es

sich nicht um eine Sanierungskündigung handle, liege eine ebenfalls

missbräuchliche Leerverkaufskündigung vor. Zudem wendet sich der Mieter gegen

die Höhe der Gerichtskosten. Diese Kritikpunkte werden nachfolgend näher

ausgeführt und geprüft.

3. Sanierungskündigung

Der Mieter kritisiert in erster Linie die zivilgerichtliche

Annahme, bei der Kündigung vom 8. Februar 2023 handle es sich nicht um eine

Sanierungskündigung. Das Zivilgericht ignoriere konsequent die von der

Vermieterin selbst im Schreiben vom 21. Februar 2023 abgegebene

Kündigungsbegründung («Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf»).

Entgegen der zivilgerichtlichen Annahme sei der primäre Grund der Kündigung

somit die Renovation der Wohnung gewesen; dies habe die Vermieterin auch an der

Verhandlung vom 11. Dezember 2023 bestätigt («Der Kläger wurde über die

Sanierung informiert. Er weiss, dass das der Grund ist»). Im

Kündigungszeitpunkt habe die Vermieterin die Wohnung somit in erster Linie

sanieren und erst nachträglich verkaufen wollen. Es liege kein Fall vor, bei

welchem mehrere Kündigungsgründe vorlägen (Renovation und Verkauf), sondern ein

Fall mit einem einzigen Kündigungsgrund (Renovation). Im Zeitpunkt der

Kündigung hätten aber – wie das Zivilgericht selbst ausführe – keine

Sanierungspläne vorgelegen, und damit sei die Sanierungskündigung

missbräuchlich. Ein weiteres Indiz für die Missbräuchlichkeit der Kündigung

sei, dass die Vermieterin eine weitere Wohnung in der Liegenschaft unsaniert

verkauft habe (Berufung, Rz 4–12).

Entgegen der Auffassung des Mieters und im Einklang mit dem

Zivilgericht beruht die vorliegende Kündigung nicht in erster Linie auf der

Absicht der Vermieterin, die Wohnung zu sanieren. Das Zivilgericht fasste die

diesbezüglichen Ausführungen der Vermieterin so zusammen: Sie habe drei

Wohnungen in der Liegenschaft erworben. Zwei Wohnungen seien bereits verkauft

worden: Die erste Wohnung habe sie saniert und am 20. Juni 2023 verkauft. Die

zweite Wohnung habe sie zur Beschaffung von Liquidität ebenfalls verkauft, aber

wegen des bis Sommer 2024 erstreckten Mietverhältnisses noch nicht saniert;

diese Wohnung werde dann beim Auszug des Mieters saniert. Auch die dritte –

vorliegend betroffene – Wohnung wolle sie nun verkaufen. Die vorgesehene

Sanierung dieser dritten Wohnung sei nicht möglich, solange der Mieter darin wohne;

es sei vorgesehen, dass die Wohnung nach dessen Auszug verkauft werde

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 zweiter Absatz). Diese Darstellung der

Vermieterin hat der Mieter vor Zivilgericht nicht substantiiert bestritten

(vgl. Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2023, S. 2 unten und S. 3 oben).

Aufgrund dieser Darstellung der Vermieterin hielt das Zivilgericht zu Recht

fest, es sei von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu

verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die

Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in

erster Linie um sie zu verkaufen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3 erster Absatz;

vgl. auch Sachverhalt, S. 2 und E-Mail der Vermieterin vom 29. März 2022

[Zivilgerichtsakte 4]). Die Annahme, dass die Kündigung vom 8. Februar 2023 in

erster Linie auf einer Verkaufsabsicht (und nicht auf einer Sanierungsabsicht)

gründet, wird nicht nur durch die im Kern unbestrittene Darstellung der

Vermieterin gestützt, sondern auch durch ihr E-Mail vom 29. März 2022 und

ihr Vorgehen in Bezug auf zwei andere Wohnungen in der Liegenschaft:

- Im E-Mail

vom 29. März 2022 – rund 10 Monate vor der Kündigung vom 8. Februar 2023 –

hatte die Vermieterin dem Mieter mitgeteilt, dass sie die von ihm gemietete

Wohnung verkaufen wolle, und fragte ihn an, ob er Interesse daran habe; falls

er sich nicht melde, werde sie die Wohnung zum Verkauf anbieten

(Zivilgerichtsakte 4).

- Neben der

vorliegend betroffenen Wohnung verfügte die Vermieterin über zwei weitere

Wohnungen in der Liegenschaft: Die erste Wohnung wurde in saniertem Zustand

verkauft (Zivilgerichtsakte 5, Beilage 9, S. 4); die zweite Wohnung wurde in

unsaniertem Zustand verkauft, soll aber beim Auszug des betreffenden Mieters

saniert werden. Mit anderen Worten: Grund der Kündigung(en) ist nicht in erster

Linie die Sanierung der Wohnung(en), sondern die Absicht, diese – vorzugsweise

saniert, andernfalls halt unsaniert – zu verkaufen.

Liest man die Kündigungsbegründung der Vermieterin

(«Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf») vor dem Hintergrund ihrer

Darstellung (namentlich auch ihres E-Mails vom 29. März 2022) und ihres

Vorgehens bei den beiden anderen Wohnungen, ist die zivilgerichtliche Annahme

nicht zu beanstanden, dass von Anfang an Ziel der Vermieterin war, die

vorliegende Wohnung zu verkaufen – und nicht, sie zu sanieren. Das Zivilgericht

hat somit zu Recht eine Sanierungskündigung verneint.

4. Leerverkaufskündigung

4.1 Für den Fall, dass keine Sanierungskündigung

vorliege, sondern eine Leerverkaufskündigung, macht der Mieter im Kern

zweierlei geltend: Erstens sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der

Verkauf einer Wohnung in unbewohntem Zustand nicht immer zu besseren

Konditionen möglich; vielmehr müsse die Vermieterin nachweisen, dass sie bei

einem Verkauf in unbewohntem Zustand tatsächlich einen höheren Kaufpreis erzielen

könne. Zweitens stütze sich das Zivilgericht auf eine Argumentation, die die

Vermieterin gar nicht vorgebracht habe (Berufung, Rz 12 und 13).

4.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

ist eine Kündigung der Vermieterin aus wirtschaftlichen Gründen nicht an sich

missbräuchlich. In der Lehre und Rechtsprechung werden vor allem zwei

Konstellationen diskutiert: die Ertragsoptimierungskündigung und die

Leerverkaufskündigung (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.3). Bei der

Ertragsoptimierungskündigung kündigt die Vermieterin, um ihren Ertrag zu

verbessern, indem sie vom neuen Mieter einen höheren Mietzins verlangt. Ist

dieser höhere Mietzins nach der absoluten Methode nicht missbräuchlich, ist die

Kündigung in der Regel nicht missbräuchlich (BGE 120 II 105 E. 3b, 136 III 74

E. 2.1 und 136 III 190 E. 2). Bei der Leerverkaufskündigung kündigt die

Vermieterin, um beim Verkauf der Wohnung einen höheren Verkaufspreis zu

erzielen. In mehreren Entscheiden hielt das Bundesgericht fest, dass eine

solche Kündigung im konkreten Fall nicht missbräuchlich ist. Dabei stellte es

nicht fest, dass eine Wohnung in unbewohntem Zustand in jedem Fall zu einem

höheren Preis verkauft werden kann, sondern ermittelte vielmehr in jedem

konkreten Fall, ob aufgrund des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts

ein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt oder nicht. Dabei seien im

Grundsatz die Interessen der Vermieterin und des Mieters nicht gegeneinander

abzuwägen; dennoch könne das Gericht prüfen, ob ein krasses Missverhältnis der

Interessen vorliege, das die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründe (zum

Ganzen BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.4 mit Nachweisen). Zur

Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung ist es somit

entscheidend, den wirklichen Kündigungsgrund zu kennen. Gibt die Vermieterin

einen unzutreffenden Grund an und ist es nicht möglich, den wahren Grund zu

ermitteln, ist anzunehmen, dass die Kündigung nicht auf einem ernsthaften oder

legitimen Grund beruht. Für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung muss

sich das Gericht in den Zeitpunkt versetzen, in welchem die Kündigung

ausgesprochen wurde. Es obliegt dem

Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese ohne schützenswerten Grund oder

aus einem verpönten Grund erfolgte. Die kündigende Partei hat jedoch redlich

zur Wahrheitsfindung beizutragen; sie hat die Kündigung zu begründen und im

Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen

Unterlagen vorzulegen (zum Ganzen BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.5 mit

Nachweisen).

Die Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den

Mieter («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR) unterscheidet sich von der

Leerverkaufskündigung insofern, als der Verkauf der gemieteten Wohnung nicht

einem beliebigen Dritten angeboten wird, sondern dem Mieter der Wohnung. Eine

solche Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn sie die Vermieterin einzig

deshalb ausspricht, um den Mieter zum Kauf der Mietwohnung zu bewegen.

Vorausgesetzt ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und

dem Wunsch der Vermieterin, die Wohnung dem gekündigten Mieter zu verkaufen.

Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Kündigungsgrund nicht einzig darin

besteht, den Mieter zum Kauf zu bewegen, sondern auf dem Wunsch beruht, die

Wohnung irgendjemandem zu verkaufen oder sie zum gleichen Preis prioritär dem

Mieter und auch beliebigen Dritten anzubieten. Die Beweislast für das Vorliegen

eines adäquaten Kausalzusammenhangs trägt der Mieter (zum Ganzen BGer

4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.1.4).

Das Bundesgericht

hat sich mehrfach mit der Frage befasst, wann eine Leerverkaufskündigung

zulässig ist. Die nachfolgenden Fälle betreffen allesamt Wohnungen im Kanton

Genf (mit Ausnahme von BGer 4A_315/2019 vom 9. September 2019). In folgenden

Situationen erachtete das Bundesgericht eine Leerverkaufskündigung als nicht

missbräuchlich:

- Die

Eigentümerin eines Herrschaftshauses («domaine de luxe») kündigte das

Mietverhältnis mit dem Mieter-Ehepaar mit der Erklärung, sie wolle das Anwesen

verkaufen und denke, dass ein Verkauf in unvermietetem Zustand einfacher sei.

Gemäss dem Bundesgericht erscheint der Umstand, dass das Anwesen unvermietet

ist, tatsächlich als geeignet, den Verkauf zu erleichtern. Anders als die

Vorinstanz erachtete das Bundesgericht diese Leerverkaufskündigung als nicht

missbräuchlich. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass das Mieter-Ehepaar

Arbeiten am Mietobjekt im Wert von CHF 600'000.– vorgenommen und im Voraus auf

die Entschädigung dieser Arbeiten verzichtet habe (BGer 4C.267/2002 vom

18. November 2002 E. 2.3).

- Der

Eigentümer einer Reithalle («manège») kündigte das Mietverhältnis, dies

aufgrund seines Wunsches, die Reithalle zu den besten Bedingungen zu verkaufen.

Gemäss dem Bundesgericht ist kaum zu bestreiten («guère contesta­ble»), dass

die Anwesenheit eines Mieters geeignet ist, den Verkauf zu erschweren, indem

die Zahl der Interessenten kleiner wird oder der Verkaufspreis negativ

beeinflusst wird (BGer 4C.176/2004 vom 8. September 2004 E. 2).

- Der

Vermieter einer 7-Zimmerwohnung in der Stadt Genf schlug dem Mieter-Ehepaar

vor, diesem die Wohnung und eine weitere Wohnung in der Liegenschaft zum Preis

von 1,8 Millionen CHF zu verkaufen. Nachdem sich die Parteien trotz zahlreicher

Besprechungen nicht einigen konnten, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Er begründete dies mit seinem Wunsch, die Wohnung zu verkaufen. Im Einklang mit

der Vorinstanz hielt das Bundesgericht fest, dass der Vermieter im Zeitpunkt

der Kündigung den Wunsch hatte, die Wohnung einem beliebigen Interessenten zu

verkaufen, und dass die Kündigung einzig zum Ziel hatte, die Verkaufschancen

und den Verkaufspreis zu erhöhen. Im Übrigen entspreche es einer

Erfahrungstatsache, dass die Anwesenheit eines Mieters geeignet sei, den

Verkauf einer Wohnung zu erschweren. Damit liege eine zulässige

Leerverkaufskündigung vor. Eine unzulässige Kündigung einzig zum Zweck des

Wohnungsverkaufs an die Mieter sei zu verneinen: Der Vermieter habe im

Kündigungszeitpunkt den Wunsch gehabt, die Wohnung einem beliebigen

Interessenten zu verkaufen; damit fehle es an einem adäquaten

Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch, die Mieter zum Wohnungskauf

zu bewegen (BGer 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1).

- Ein mit

Liquiditätsproblemen konfrontierter Vermieter hatte die Kündigung einer 3

½-Zimmerwohnung mit dem Wunsch begründet, die Wohnung zu verkaufen. Er hatte

vor der Vorinstanz mehr als wahrscheinlich erscheinen lassen («avait rendu plus

que vraisemblable»), dass die Kündigung auf dem Wunsch gründete, die Wohnung in

unvermietetem Zustand zu verkaufen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Dies sei ein legitimer Kündigungsgrund (BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007

E. 5 und 6).

- Eine

Immobilienfirma informierte die Mieterin über ihre Absicht, die von dieser

bewohnte 5-Zimmerwohnung für CHF 1'500'000 zu verkaufen. Sie schlug der

Mieterin vor, die Wohnung zu kaufen, und teilte ihr gleichzeitig mit, dass sie

bereits Kaufinteressenten für die Wohnung habe. Gut 10 Monate nach dieser

Mitteilung kündigte die Firma das Mietverhältnis und begründete dies mit ihrer

Absicht, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu verkaufen. Anders als die

Vorinstanz verneinte das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der

Interessen: Die Immobilienfirma müsse unbestrittenermassen ein oder zwei

Mietobjekte pro Jahr verkaufen, um normal zu funktionieren; werde eine Wohnung

einzeln an eine Person verkauft, welche die Wohnung wahrscheinlich selbst

bewohnen wolle, sei offensichtlich, dass der Verkauf einfacher sei, wenn die

Wohnung unvermietet sei. Die Firma habe somit ein wirtschaftliches Interesse,

der Mieterin zu kündigen. Die Mieterin hingegen sei Spitalärztin und verfüge

über ein komfortables Einkommen; ihre Mutter, die ebenfalls in der Wohnung

wohne, sei zwar eher alt, aber gesundheitlich nicht eingeschränkt; die Mieterin

sei zudem bereit, nötigenfalls aufs Land zu ziehen. Unter diesen Umständen

liege kein krasses Missverhältnis der Interessen vor, das die Kündigung

missbräuchlich machen würde (BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013 E.

2.3).

- Eine

Immobilienfirma, die vier Wohnungen in einem Wohnblock erworben hatte, kündigte

das Mietverhältnis mit den beiden Mietern einer 4-Zimmerwohnung, zunächst ohne

Begründung. Den Mietern der anderen drei Wohnungen kündigte sie nicht. An der

Schlichtungsverhandlung gab die Firma zur Begründung der Kündigung der

4-Zimmwerwohnung an, Ziel sei es, die Wohnung zu verkaufen; das Mietverhältnis

werde gekündigt, damit der potentielle Käufer das Mietverhältnis nicht

übernehmen müsse und um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Das

Bundesgericht erachtete zunächst die Einschätzung der Vorinstanz als nicht

willkürlich, dass es sich um eine Leerverkaufskündigung handelt – und nicht um

eine Ertragsoptimierungskündigung, dies gestützt auf die Aussagen des

Liegenschaftsverwalters und den Umstand, dass die Immobilienfirma bei der

zuständigen Behörde eine Verkaufsbewilligung eingeholt hatte. Sodann sei

unbestritten, dass der Verkaufspreis höher sei, wenn die Wohnung in

unvermietetem Zustand verkauft werden könne (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016

E. 5.1, 5.2.1 und 5.2.2).

- Die

betagten Vermieter hatten das Mietverhältnis über eine Arztpraxis in der Stadt

Genf gekündigt mit der Begründung, sie wollten die Räume in unvermietetem

Zustand verkaufen. Im Einklang mit der Vorinstanz verneinte das Bundesgericht

zunächst ein krasses Missverhältnis der Interessen der Parteien: Die Mieter

hätten zwar auf der einen Seite die Bedeutung der Lage der Arztpraxis für die

Patienten und für die Zusammenarbeit mit den Universitätsspitälern erstellt;

auf der anderen Seite bestehe die reale und im Lauf des Verfahrens konstante

Absicht der Vermieter, die Räume in unvermietetem Zustand zu verkaufen, was

mitnichten missbräuchlich sei. Sodann verneinte das Bundesgericht mit der

Vorinstanz auch eine unzulässige Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs

durch die Mieter: Die Mieter hätten nicht aufgezeigt, dass die Vermieter ihnen

einzig deshalb gekündigt hätten, um sie vom Kauf der Räume zu überzeugen; weder

seien sie eines Tages vor die Alternative gestellt worden, die Räume zu kaufen

oder zu verlassen, noch hätten es die Vermieter unterlassen, die Räume Dritten

anzubieten (BGer 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.3).

- Eine

Vermieterin kündigte das Mietverhältnis über eine 4 ½-Zimmerwohnung in der

Stadt Zürich mit der Begründung, sie wolle die Liegenschaft verkaufen. Sie

verfolgte damit «einzig den Zweck, die Chancen für einen Verkauf zu den besten

Bedingungen bzw. zu einem vorteilhaften Kaufpreis zu erhöhen». Das

Bundesgericht hielt fest, die Mieter zeigten nicht auf, inwiefern die Kündigung

unter den konkreten Umständen missbräuchlich sein soll (BGer 4A_315/2019 vom

9. September 2019 E. 2).

Als missbräuchlich erachtete das Bundesgericht dagegen eine

Leerverkaufskündigung in Situationen, in welchen zwischen dem Interesse des

Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und dem Interesse der Vermieterschaft

an der Kündigung ein krasses Missverhältnis bestand:

- Ein

Vermieter hatte der Mieterin einer Wohnung gekündigt mit der Begründung, dass

er, seine Ehefrau und seine Kinder sich in Genf niederlassen möchten. Im

Einklang mit der Vorinstanz hielt das Bundesgericht fest, es sei nicht belegt,

dass der Vermieter auch nur die geringsten Vorbereitungen getroffen hätte («le

moindre préparatif»), um sich tatsächlich in Genf niederzulassen. Zudem liege

ein krasses Missverhältnis der Interessen vor: Die betagte Mieterin wohnte seit

mehr als 20 Jahren in der Wohnung; der Vermieter hatte – neben anderen

Optionen – die vage Möglichkeit ins Auge gefasst, in Genf zu arbeiten, ohne

auch nur die geringsten Vorbereitungen getroffen zu haben, um sich tatsächlich

in Genf niederzulassen (BGer 4A_575/2008 vom 19. Februar 2009 E. 4).

- Ein im

Immobilienhandel tätiger Vermieter hatte die Kündigung einer 6 ½-Zimmerwohnung

mit seiner Absicht begründet, die Wohnung unvermietet zu verkaufen. Im Einklang

mit der Vorinstanz bejahte das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der

Interessen und damit die Missbräuchlichkeit der Kündigung: Das Mieter-Ehepaar

war bereits 77 Jahre alt, kümmerte sich um den 49-jährigen Sohn, der unter

schweren neurologischen Problemen litt; der Mieter selbst war ebenfalls schwer

krank (Leber- und Darmkrebs); zudem wohnten die Mieter seit 38 Jahren in der

Wohnung, ohne dass sie je zu Beanstandungen Anlass gegeben hatten. Der

Vermieter hingegen besass zahlreiche Wohnungen in Genf und hatte nicht

aufgezeigt, dass es ihm unmöglich sei, anderen Mietern zu kündigen, für die

eine Kündigung weniger mühsam wäre; er hatte sodann keine finanziellen

Probleme, die ihn zum sofortigen Verkauf der Wohnung nötigten, und hatte nicht

behauptet, dass er ausserstande sei, die Wohnung in vermietetem Zustand mit

Gewinn zu verkaufen, sondern nur ausgeführt, dass der Gewinn bei einem Verkauf

in vermietetem Zustand geringer ausfalle (BGer 4A_300/2010 vom 2. September

2010 E. 4).

- Eine

Villa in Grand-Saconnex umfasste eine 7-Zimmerwohnung und eine 5-Zimmerwohnung,

die nach dem Tod des Vaters des Eigentümers leerstand. Die 7-Zimmerwohnung

wurde vom gesundheitlich schwer eingeschränkten Schwager des Eigentümers

bewohnt. Die Invalidenversicherung hatte ihm den behindertengerechten Ausbau der

Wohnung im Umfang von CHF 57'000.– finanziert. Der Eigentümer kündigte das

Mietverhältnis mit seinem Schwager. Die Vorinstanz hielt zum einen fest, die

Kündigung sei einzig durch den Wunsch des Eigentümers begründet, gewisse

minimale Aufgaben nicht mehr zu übernehmen, die mit der Stellung als

Vermieter-Eigentümer verbunden seien. Zum anderen würde der Verlust der Wohnung

den Mieter sehr schwer treffen, dies aufgrund seines Alters, seiner

Herzkrankheit und seiner Behinderung, die eine behindertengerechte Wohnung

erfordere. Im Einklang mit der Vorinstanz bejahte das Bundesgericht ein krasses

Missverhältnis der Interessen (BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 E. 7 und 8).

4.3 Im vorliegenden Fall beruft sich der Mieter

zum einen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts: Dieses habe klargestellt,

dass es nie «in genereller Art festgehalten habe, dass der Verkauf einer

Wohnung im unbewohnten Zustand immer zu besseren Konditionen möglich sei,

sondern stets die von den kantonalen Instanzen festgestellten Umstände des

Einzelfalls zu beurteilen seien» (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2015 E. 4.2

und 4.4). Es könne – so der Mieter – im vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen

werden, dass ein Käufer die Liegenschaft nicht zur Selbstnutzung erwerben und

deshalb das laufende Mietverhältnis übernehmen wolle. Aus dem

Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 sei abzuleiten, dass

die Vermieterin nachweisen müsse, dass sie bei einem Verkauf im unvermieteten

Zustand tatsächlich einen höheren Preis erzielen könne. Entgegen der

zivilgerichtlichen Annahme sei das keineswegs notorisch: Je nach Konstellation

könne der vermietete Zustand auch vorteilhaft sein (je nach dem Mietverhältnis,

der Vermietbarkeit des Objekts, der allgemeinen Leerstandsquote, der Absicht

des Käufers). Hierzu habe das Zivilgericht keine Feststellungen getroffen. Zum

anderen kritisiert der Mieter, das Zivilgericht stütze sich auf eine

Argumentation («Dass eine einzelne Wohnung im Stockwerkeigentum besser

verkäuflich ist und ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, wenn sie

nicht vermietet ist, darf als notorisch erachtet werden»), die die Vermieterin

gar nicht vorgebracht habe. Das Zivilgericht habe somit den Sachverhalt falsch

festgestellt (Berufung, Rz 12 und 13).

Zur Frage, ob sich eine Wohnung in unbewohntem Zustand

generell besser verkaufen lässt, hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung

präzisiert. Gemäss älteren Entscheiden sei generell zu vermuten, dass sich eine

Wohnung unvermietet besser verkaufen lasse (BGer 4C.176/2004 vom 8. September

2004 E. 2.2: «Et il n’est guère contestable, que la présence d’un

locataire était de nature à rendre la vente plus difficile […]. Il ne s’agit là

d’un fait à établir dans le cas particulier, mais d’une donnée d’experience»; BGer

4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1.2.4: «De plus, d’après l’expérience générale,

la présence d’un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, que

ce soit en réduisant le nombre d’amateurs ou en exerçant une influence négative

sur le prix»). In späteren Entscheiden hat das Bundesgericht an dieser Vermutung

nicht mehr festgehalten:

- In einem

Entscheid aus dem Jahr 2007 verwies das Bundesgericht auf die Erwägungen der

Vorinstanz, wonach der mit Liquiditätsproblemen konfrontierte Vermieter eine

Wohnung habe verkaufen wollen und angenommen habe, dass er einen besseren

Verkaufspreis erziele, wenn die Wohnung nicht vermietet sei. Dem Einwand des

Mieters, dass der Verkaufspreis im vorliegenden Fall nicht davon abhänge, ob

die Wohnung vermietet oder nicht vermietet sei, hielt das Bundesgericht

entgegen, dass die Vorinstanz nichts Derartiges festgestellt habe, und dass es

sich auch nicht um eine notorische Tatsache handle. Vielmehr habe die

Vorinstanz festgehalten, dass der Vermieter durch den Leerverkauf einen höheren

Preis erzielen wolle. Eine Kündigung aber, die ausgesprochen werde, um eine

Wohnung zu besseren Konditionen verkaufen zu können, sei nicht missbräuchlich

(BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007 E. 6).

- In einem

Entscheid aus dem Jahr 2016 hielt das Bundesgericht fest, es habe keine

abstrakte Regel aufgestellt für den Fall, dass die Kündigung ausgesprochen

werde, um einen besseren Verkaufserlös zu erzielen. Es habe nicht festgehalten,

dass sich jede Wohnung ohne Bewohner besser verkaufen lasse; vielmehr habe es

in jedem Fall, gestützt auf die von der Vorinstanz festgestellten Tatsachen,

ermittelt, ob ein Rechtsmissbrauch vorliege oder nicht. Im Rahmen dieser

Prüfung sei im Grundsatz keine Abwägung der Interessen der Vermieterin und des

Mieters vorzunehmen. Das Gericht müsse aber dennoch prüfen, ob ein krasses

Missverhältnis der Interessen vorliege (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016

E. 4.4; bestätigt in BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 E. 8).

Nach dieser späteren Rechtsprechung des Bundesgerichts

besteht zwar keine Vermutung, dass sich eine Wohnung in unvermietetem Zustand

besser verkaufen lässt. Allerdings ist dies nicht entscheidend. Denn zur

Rechtfertigung einer Kündigung genügt es grundsätzlich, dass die Vermieterin

als Immobilienfirma den Verkauf einer Liegenschaft zwecks Mittelbeschaffung zum

Erwerb anderer Liegenschaften oder zur Aufrechterhaltung ihres Betriebs

beabsichtigt (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.3.3).

Entgegen der Ansicht des Mieters (Berufung, Rz 13 unter Berufung auf BGer 4A_485/2018

vom 8. April 2019) muss die Vermieterin im vorliegenden Fall daher nicht

nachweisen, dass sie die Wohnung in unvermietetem Zustand tatsächlich zu besseren

Konditionen verkaufen kann. Der Hinweis des Zivilgerichts auf die Notorietät

der besseren Verkäuflichkeit der unvermieteten Wohnung wie auch auf die

Vermeidung langwieriger Prozesse (Anfechtung der Kündigung bei Eigenbedarf und Erstreckung

des Mietverhältnisses) bei einem Verkauf in vermietetem Zustand dient lediglich

als nachvollziehbare Erklärung für den legitimen Wunsch der Vermieterin, die

Wohnung unvermietet zu verkaufen. Auch wenn die Vermieterin ihren Entscheid,

die Wohnung ohne Bewohner zu verkaufen, vor Zivilgericht nicht weiter begründet

hat, liegt allein deswegen noch keine missbräuchliche Kündigung vor. Das

Zivilgericht hat die vorliegende Leerverkaufskündigung damit zu Recht als

zulässig erachtet.

Die vorliegende Kündigung reiht sich denn auch zwanglos ein in

die oben dargelegte Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Leerverkaufskündigung:

Am nächsten steht die vorliegende Konstellation den Entscheiden BGer

4A_322/2007 vom 12. November 2007 und BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar

2013, in welchen das Bundesgericht Kündigungen schützte, die auf dem

glaubhaften Wunsch der Vermieterin gründeten, die Wohnung in unvermietetem

Zustand zu verkaufen, um dadurch die Wohnung leichter oder besser verkaufen zu

können (vgl. oben E. 4.2). Nach der konstanten Rechtsprechung des

Bundesgerichts obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen,

dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte

(BGE 145 III 143 E. 3.1; BGer 4A_431/2023 vom

5. März 2024 E. 4.1.1). Der Mieter macht im vorliegenden Fall zu

Recht nicht geltend, dass dieser legitime Wunsch der Vermieterin in einem

krassen Missverhältnis zu seinen Interessen stehe, welches allenfalls die

Missbräuchlichkeit der Kündigung begründen könnte. Die vorliegende Kündigung

ist denn auch weit von denjenigen Konstellationen entfernt, in welchen das

Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der Interessen bejahte und eine

Leerverkaufskündigung ausnahmsweise als missbräuchlich erachtete (vgl. oben E.

4.2).

5. Erstinstanzliche

Gerichtskosten

Aufgrund des Ausgang des Zivilgerichtsverfahrens (Abweisung

der Klage des Mieters und Gutheissung der Widerklage der Vermieterin)

auferlegte das Zivilgericht dem Mieter die Gerichtskosten für die Klage und für

die Widerklage. Zur Begründung der Gerichtskosten von CHF 500.– für die Klage

verwies es auf § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes (SG 154.800). Demgemäss

betragen die Gerichtskosten CHF 200.– bis CHF 500.– in Verfahren vor

Zivilgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, wenn der

Nettomietzins bis CHF 2'500.– beträgt. Im vorliegenden Fall betrage der

Nettomietzins CHF 665.– und für ein «Verfahren betreffend Kündigung und

Erstreckung» seien Gerichtskosten von CHF 500.– «angemessen»

(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe

die Gerichtskosten für die Klage zu Unrecht am oberen Rand des Gebührenrahmens

festgesetzt: Zum einen bewege sich der vorliegende Nettomietzins mit CHF 665.–

im unteren Bereich. Zum anderen rechtfertigten weder der Aufwand für das

Zivilgericht (kein Schriftenwechsel, keine Beweisabnahme, keine

Parteibefragung) noch der Umfang des Falls (Prüfung einer Einzelkündigung,

allenfalls auch einer Erstreckung) die volle Ausschöpfung des Gebührenrahmens

(Berufung, Rz 15).

Die Festlegung der Höhe der Gerichtskosten liegt im Ermessen

des Gerichts (BGer 5A_779/2019 vom 18. März 2020 E. 4.2). Das

Appellationsgericht folgt der verbreiteten kantonalen Praxis und der

Bundesgerichtspraxis und greift in pflichtgemäss ergangene Ermessensentscheide

nur mit Zurückhaltung ein (AGE BEZ.2018.43 vom 17. Dezember 2018 E. 1 mit

Nachweisen; BGer 5A_779/2019 vom 18. März 2020 E. 4.2). Im vorliegenden

Fall begründete das Zivilgericht die Höhe der Gerichtskosten im Kern damit,

dass es sich um ein «Verfahren betreffend Kündigung und Erstreckung» handelt.

Die Höhe des Mietzinses ist denn auch nicht die zentrale und einzige Grundlage,

um die Gerichtskosten innerhalb des Gebührenrahmens von CHF 200.– bis CHF 500.–

zu bemessen. Vielmehr bemessen sich die Gerichtskosten innerhalb des

Gebührenrahmens nach der Bedeutung und Komplexität des Falls, dem Zeitaufwand

für das Gericht und dem Streitwert oder Streitinteresse (zu den Grundsätzen der

Gebührenbemessung vgl. § 2 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SR

154.810]). Angesichts der Bedeutung und der Komplexität des vorliegenden Falls

sowie des Aufwands für das Gericht (der sich auch im Umfang der 14-seitigen

Entscheidbegründung widerspiegelt) ist es nicht zu beanstanden, dass das

Zivilgericht die Gerichtskosten mit CHF 500.– und damit am oberen Rand des

Gebührenrahmens festsetzte. Erst recht besteht kein Anlass, in das zivilgerichtliche

Ermessen einzugreifen.

6. Berufungsentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die

Kündigung vom 8. Februar 2023 zu Recht als gültig erachtete und die Gerichtskosten

korrekt festsetzte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 11.

Dezember 2023 erhobene Berufung abzuweisen.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art.

106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen wie im

erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und

Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei

der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen zugesprochen

(§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 11. Dezember 2023 (MG.2023.45) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art.

72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.