Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.14

ENTSCHEID

vom 19. Mai 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer,

lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Johannes

Hermann

Parteien

A____

Berufungskläger

[...]

Gesuchsgegner

vertreten durch Dr. Yannick

Hostettler, Advokat,

und/oder MLaw Isabel Wahl-Zeller,

Advokatin,

Aeschenvorstadt 55, 4051 Basel

gegen

STWEG B____

Berufungsbeklagte

c/o [...], p.A. C____ AG, Gesuchstellerin

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. Januar 2025

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Am 2. Januar 2025 stellte die C____ AG (nachfolgend

Verwalterin) als Vertreterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft B____

(nachfolgend Stockwerkeigentümergemeinschaft) beim Zivilgericht Basel-Stadt ein

Gesuch um Ausweisung des Mieters A____ (nachfolgend Mieter) im Verfahren um

Rechtsschutz in klaren Fällen mit folgenden Rechtsbegehren:

1.

Es sei [der

Mieter] gerichtlich anzuweisen, die bei den gesuchstellenden Parteien

gemieteten Räumlichkeiten (4,5 Zimmerwohnung, Bastelraum, 3 Weinkellerabteile

und 3 Autoeinstellplätze) per sofort zu räumen.

2.

Für den Fall,

dass [der Mieter] die obgenannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich

festgesetzten Termin nicht geräumt hat, seien die gesuchstellenden Parteien zu

ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen.

3.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolge.

Das Zivilgericht stellte das Ausweisungsgesuch dem Mieter zu

und setzte ihm eine Frist von zehn Tagen, um eine schriftliche Stellungnahme

einzureichen oder die Durchführung einer Verhandlung zu verlangen. Gehe innert

Frist keine Stellungnahme ein und werde auch keine mündliche Verhandlung

beantragt, so ergehe der Entscheid gestützt auf die Akten (Verfügung vom 3.

Januar 2025). Dem Zustellbeleg zur entsprechenden Verfügung ist zu entnehmen,

dass seitens des Mieters ein Nachsendeauftrag ausgelöst worden ist und die

Zustellung am 9. Januar 2025 via Postfach an eine bevollmächtigte Person

erfolgte. In der Folge ging keine Eingabe des Mieters ein.

Mit Entscheid vom 23. Januar 2025 wies das Zivilgericht den

Mieter an, die bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemieteten

Räumlichkeiten bis spätestens am Freitag, 7. Februar 2025, 11.30 Uhr, zu

räumen. Für den Fall, dass der Mieter die Räumlichkeiten innert der gesetzten

Frist nicht geräumt habe, werde auf Antrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft die

amtliche Räumung vollzogen. Die Gerichtskosten wurden dem Mieter auferlegt. Dieser

beantragte die schriftliche Begründung des Entscheids. Der begründete Entscheid

wurde dem Mieter am 18. Februar 2025 zugestellt.

Gegen diesen Entscheid erhob der Mieter am 28. Februar 2025

Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragte er, es sei der angefochtene

Entscheid aufzuheben, auf das Gesuch der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 2.

Januar 2025 nicht einzutreten und «die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der

Kündigung(en) vom 19. November 2024» festzustellen. Eventualiter sei der

Entscheid des Zivilgerichts aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

Der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts wies die Stockwerkeigentümergemeinschaft

darauf hin, dass die berufsmässige Vertretung bei Gericht in Basel-Stadt

Anwältinnen und Anwälten vorbehalten ist, die nach dem Anwaltsgesetz berechtigt

sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu vertreten (Verfügung vom 3.

März 2025). Nach Eingang des Kostenvorschusses wurde die Berufung der

Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Fristansetzung zur Einreichung einer

Berufungsantwort zugestellt. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde erneut

darauf hingewiesen, dass die berufsmässige Vertretung bei Gericht in Basel-Stadt

Anwältinnen und Anwälten vorbehalten ist (Verfügung vom 13. März 2025).

Mit Eingabe vom 27. März 2025 teilte die Verwaltung im Namen

der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit, dass sie die Rechtsbegehren des Mieters

betreffend Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch

anerkenne. Es werde nach wie vor an der Gültigkeit der Kündigungen vom 19. November

2024 festgehalten. Diese sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, was

beim Kostenentscheid zu berücksichtigen sei.

Die Eingabe der Verwaltung vom 27. März 2025 wurde dem Mieter

und der Stockwerk-eigentümergemeinschaft zugestellt. Der

Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde eine Nachfrist bis zum 11. April 2025 gesetzt

zur Nachreichung einer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst

unterzeichneten Eingabe. Sie wurde darauf hingewiesen, dass ihre Vertretung

durch die Verwaltung voraussichtlich als berufsmässig und somit als nicht

zulässig zu qualifizieren sei (Verfügung vom 1. April 2025). Innert Frist ging

keine von der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst bzw. von

zeichnungsberechtigten Mitgliedern der Stockwerkeigentümergemeinschaft

unterzeichnete Fassung der Eingabe der Verwaltung vom 27. März 2025 ein. Daraufhin

wurde die Stockwerkeigentümergemeinschaft darauf hingewiesen, dass bei

Verneinung der Vertretungsbefugnis der Verwaltung aufgrund der Berufung und der

Vorakten entschieden werde (Verfügung vom 2. Mai 2025).

Erwägungen

Erwägungen

1.

Formelles

1.1

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide

in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.–

beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer

Wohnung und weiteren Mietobjekten und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid

in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die

Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren

Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit.

e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der

Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt

für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder

Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal

das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen

kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2024.29

vom 25. Juli 2024 E. 1 mit Hinweis). Das Zivilgericht ist vorliegend zu Recht

davon ausgegangen, dass der Mietwert für drei Jahre CHF 10'000.– übersteigt (angefochtener

Entscheid, E. 3 und Rechtsmittelbelehrung). Der Entscheid des Zivilgerichts vom

23.

Januar 2025 ist daher mit Berufung anfechtbar.

1.2

Die Berufung ist rechtzeitig innert zehn

Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids des Zivilgerichts erhoben

worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO). Für deren

Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3

Die Berufung ist gemäss den vorstehenden Erwägungen

form- und fristgerecht erhoben worden, weshalb auf sie grundsätzlich

einzutreten ist. Der Mieter beantragt, es sei der angefochtene Entscheid

aufzuheben, auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten und die Nichtigkeit

bzw. Unwirksamkeit der diesem zugrundeliegenden Kündigung(en) festzustellen. Er

begründet den Antrag, wonach auf das Gesuch um Gewährung von Rechtsschutz in

klaren Fällen nicht eingetreten werden könne, damit, dass die

Stockwerkeigentümergemeinschaft weder partei- noch prozessfähig sei (Berufung,

Rz. 11–21), womit es an einer Prozessvoraussetzung fehle. Sodann seien weder

die Stockwerkeigentümergemeinschaft noch die Verwaltung als deren Vertreterin

postulationsfähig (Berufung, Rz. 22–32). Schliesslich seien die Voraussetzungen

für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt (Berufung,

Rz. 33–61).

Wenn die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz

in klaren Fällen nicht erfüllt sind, ergeht ein Nichteintretensentscheid (Art.

257.

Abs. 3 ZPO; Lötscher, in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

4.

Auflage, Basel 2025, Art. 257 N 31). Dies ist auch der Fall, wenn

Prozessvoraussetzungen für ein Eintreten auf das Gesuch nicht erfüllt sind. In

beiden Fällen erfolgt keine materielle Prüfung. Es handelt sich ausschliesslich

um einen Prozessentscheid (Lötscher,

a.a.O., Art. 257 N 31). Dementsprechend wird vom Mieter auch in der Berufung

ein Nichteintreten auf das Gesuch beantragt. Mit diesem Antrag bzw. der

Bestimmung von Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht vereinbar ist der gleichzeitig

gestellte Antrag, es sei die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der dem Gesuch

zugrundeliegenden Kündigung(en) festzustellen. Auf dieses Rechtsbegehren kann

somit nicht eingetreten werden.

1.4

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde im

Berufungsverfahren mehrfach darauf hingewiesen, dass die berufsmässige

Vertretung bei Gericht in Basel-Stadt Anwältinnen und Anwälten vorbehalten ist,

die nach dem Anwaltsgesetz berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen

Gerichten zu vertreten (Art. 68 Abs. 2 ZPO). Nach Eingang der Stellungnahme vom

27.

März 2025, die ausschliesslich von der Verwaltung unterzeichnet war, wurde

der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Nachfrist gesetzt zur Nachreichung

einer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst unterzeichneten Eingabe.

Innert Frist ging keine solchermassen unterzeichnete Fassung der Eingabe vom

27.

März 2025 ein. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft macht nicht geltend

gemacht und es ist auch nicht ersichtlich, dass zwischen ihr und der Verwaltung

eine besondere Beziehungsnähe besteht. Daher ist von einer berufsmässigen und

damit im Gerichtsverfahren unzulässigen Vertretung durch die Verwaltung

auszugehen (AGE BEZ.2018.45 vom 2. November 2018 E. 2.3). Da seitens der Stockwerk-eigentümergemeinschaft

trotz entsprechendem Hinweis keine von ihr bzw. von unterschriftsberechtigten

Mitgliedern unterzeichnete Fassung der Eingabe vom 27. März 2025 nachgereicht

worden ist, ist diese Eingabe nicht zu beachten.

2.

Partei-

und Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft

2.1

Das Zivilgericht erwog, dass als Gesuchstellerin

die Stockwerkeigentümergemeinschaft auftrete. Eine

Stockwerkeigentümergemeinschaft sei gemäss Art. 712l Abs. 1 des

Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) vermögensfähig und in diesem Rahmen auch partei-

und prozessfähig, insbesondere für Ansprüche der Gemeinschaft, die sich auf die

Abwehr ungerechtfertigter Eingriff auf die gemeinschaftliche Liegenschaft

beziehen würden (z.B. Art. 641 Abs. 2 ZGB). Vorliegend habe sich der Mieter

nicht vernehmen lassen und insbesondere nicht in Abrede gestellt, dass die von

ihm genutzten Mietobjekte im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft und

nicht etwa im Eigentum nur einzelner Stockwerkeigentümer ständen und daher ihm

gegenüber (wie in den Kündigungsformularen und auf dem Ausweisungsgesuch

angegeben) die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft als Vermieterin auftrete

und nicht etwa einzelne Stockwerkeigentümer. Daher sei die

Stockwerkeigentümergemeinschaft partei- und prozessfähig

(Zivilgerichtsentscheid, E. 1.1).

2.2

Der Mieter macht in seiner Berufung geltend,

dass die Liegenschaft [...] nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehöre,

sondern den einzelnen Stockwerkeigentümern. Die vom Mieter gemietete Wohnung

gehöre gemäss Grundbuchauszug D____, wobei E____ das lebenslängliche

Nutzniessungsrecht geniesse. Der vom Mieter gemietete Bastelraum gehöre gemäss

Grundbuchauszug F____. Es handle sich damit bei einer Kündigung dieser

Mietobjekte und bei einem späteren Ausweisungsgesuch hinsichtlich dieser

Mietobjekte nicht um die Verwaltung von gemeinschaftlichen Teilen, da sich die

fraglichen Mietobjekte im Sonderrecht der besagten Stockwerkeigentümer befänden.

Die einer Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkt zufallende Partei- und

Prozessfähigkeit sei vorliegend nicht betroffen. Damit fehle eine

Prozessvoraussetzung, womit das Zivilgericht, das die Prozessvoraussetzungen

von Amtes wegen zu überprüfen habe, auf das Ausweisungsgesuch nicht hätte

eintreten dürfen. Der ohne Weiteres im Internet abrufbaren Eigentumsauskunft

zur Liegenschaft [...] sei zu entnehmen, dass auf dem Grundstück

Stockwerkeigentum bestehe, gefolgt von einer Auflistung aller

Stockwerkeigentümer. Indem das Zivilgericht dennoch auf das Gesuch eingetreten sei,

habe es das Recht unrichtig angewandt. Gleichzeitig habe es aufgrund der

Nichtbeachtung der aus dem öffentlichen Grundbuch offenkundig ersichtlichen

Stockwerkeigentumsverhältnisse und Eigentümerinformationen den Sachverhalt

unrichtig festgestellt (Berufung, Rz. 11–21). Da die Stockwerkeigentümergemeinschaft

im vorliegenden Verfahren nicht prozessfähig sei, könne sie sich im Prozess

auch nicht vertreten lassen. Die berufsmässige Vertretung durch die Verwaltung

sei zudem unzulässig. Die Frage der Postulationsfähigkeit sei formeller Natur

und bilde eine Prozessvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen sei und bei

deren Nichtvorliegen auf ein Gesuch nicht einzutreten sei (Berufung, Rz. 22–32).

Schliesslich seien auch die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz

in klaren Fällen nicht erfüllt (Berufung, Rz. 33–61).

2.3

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann

gemäss Art. 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen klagen sowie beklagt werden. Ihre

Partei- und Prozessfähigkeit ist jedoch auf die gemeinschaftliche

Verwaltungstätigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkt (Gäumann/Bösch, in: Basler Kommentar, 7.

Auflage 2023, Art. 712l ZGB N 11). Aus den vom Mieter im Berufungsverfahren

eingereichten Belegen geht hervor, dass die vom Ausweisungsgesuch betroffene 4,5-Zimmerwohnung

und der Bastelraum im Sinn von Art. 712b ZGB dem Sonderrecht zugeschieden sind.

Die Annahme des Zivilgerichts, dass es sich bei diesen Räumlichkeiten um

gemeinschaftliche Räumlichkeiten im Sinn von Art. 712b Abs. 2 oder 3 ZGB

handle, trifft somit nicht zu. Entgegen den Ausführungen des Mieters in der

Berufung ist diese Tatsache aber aus den im Internet ohne Weiteres zugänglichen

Grundbuchinformationen nicht zwingend erkennbar. Es ist zwar richtig, dass sich

daraus ergibt, dass auf dem Grundstück Stockwerkeigentum besteht. Die

Stockwerkeigentümer können aber gemäss Art. 712b Abs. 3 ZGB auch Bestandteile

des Gebäudes, die gemäss Abs. 1 zu Sonderecht zugeschieden werden können, als

gemeinschaftlich erklären. Dies kann sich auf Wohnungen, aber auch auf andere

Räumlichkeiten beziehen. Zu denken ist etwa an Hauswartswohnungen,

Autoeinstellhallen, Bastel- und Spielräume (Gäumann/Bösch,

a.a.O., Art. 712b ZGB N 14). Entgegen den Ausführungen des Mieters war es somit

aufgrund der ohne Weiteres zugänglichen Grundbuchinformationen nicht erkennbar,

dass das beim Zivilgericht eingereichte Gesuch keinen (Abwehr-)Anspruch aus der

gemeinschaftlichen Verwaltung betraf. Es kann offenbleiben, ob das Zivilgericht

im vorliegenden Fall, in dem bereits aufgrund der Parteibezeichnung erkennbar

war, dass bei der vom Gesuch betroffenen Liegenschaft Stockwerkeigentum

besteht, aufgrund der hier anzuwendenden eingeschränkten Untersuchungsmaxime (Art.

60.

ZPO, vgl. dazu eingehend AGE ZB.2024.43 vom 9. April 2025 E. 1.4.1) auch

ohne entsprechende Hinweise des Mieters als Gesuchsgegner hätte weiter abklären

müssen, ob die vom Gesuch betroffenen Räumlichkeiten tatsächlich zu den

gemeinschaftlichen Räumlichkeiten gehören oder nicht. Die vom Mieter

vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweismittel, die gegen die Partei- und

Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft sprechen, können gemäss

der Rechtsprechung auch berücksichtigt werden, wenn sie entgegen der

Novenschranke von Art. 317 ZPO erstmals im Berufungsverfahren vorgebracht

werden (vgl. AGE ZB.2024.43 vom 9. April 2025 E. 1.6.2, mit weiteren Hinweisen),

weil das Fehlen einer Prozessvoraussetzung grundsätzlich in jedem

Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen ist (BGer 4A_489/2024 vom 25.

November 2024 E. 1.2.1).

Die fehlende Partei- und Prozessfähigkeit der

Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgrund der Ausscheidung von Sonderrechten ist

daher auch vorliegend im Berufungsverfahren zu berücksichtigen. Diese betrifft

allerdings ausschliesslich die 4,5-Zimmerwohnung und den Bastelraum. Dass auch die

Autoeinstellplätze und die Weinkellerabteile zu Sonderrecht zugeschieden sind

und es damit bei diesen nicht um gemeinschaftliche Teile handelt, macht der

Mieter nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Dazu ist aber zu beachten,

dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Verfahren vor dem Zivilgericht durch

die Verwaltung vertreten wurde und dass diese Vertretung auch im

vorinstanzlichen Verfahren nicht zulässig war (siehe E. 1.4). Mangels

Postulationsfähigkeit der Verwaltung waren die Prozessvoraussetzungen somit

auch in Bezug auf die Autoeinstellplätze und die Weinkellerabteile nicht

erfüllt.

Dispositiv

Aus diesen Gründen ist der angefochtene Entscheid aufzuheben

und auf das Gesuch vom 2. Januar 2025 um Ausweisung im Verfahren um

Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten. Die Prüfung der weiteren

Vorbringen des Mieters, die nach dessen Ansicht ebenfalls dazu führen müssten,

dass auf das Gesuch nicht hätte eingetreten werden dürfen, erübrigt sich mithin.

3. Berufungsentscheid

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der angefochtene

Entscheid aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten ist. Auf

das Begehren, es sei die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung(en) vom

19. November 2024 festzustellen, ist nicht einzutreten.

Damit ist über die Prozesskosten des erstinstanzlichen

Verfahrens neu zu entscheiden. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die

Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt, wobei bei Nichteintreten die

gesuchstellende Partei als unterliegend gilt. Die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 600.– werden demzufolge der Stockwerkeigentümergemeinschaft

auferlegt. Der Mieter wurde erst nach ergangenem Entscheid des Zivilgerichts

anwaltlich vertreten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft schuldet daher für

das erstinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigung.

Bei der Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens

ist zu berücksichtigen, dass die Berufung in Bezug auf den beantragten Nichteintretensentscheid

gutgeheissen wird. Nicht eingetreten wird hingegen auf das kumulativ gestellte Feststellungsbegehren.

Der Hauptantrag, es sei auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten, ist

gegenüber dem Feststellungsbegehren als deutlich bedeutsamer zu qualifizieren.

Dies ergibt sich auch aus der Länge der entsprechenden Ausführungen in der

Berufung. Es ist daher von einem Obsiegen des Mieters im Berufungsverfahren im Umfang

von 5/6 auszugehen.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden in

Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Diese werden

zu CHF 500.– der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zu CHF 100.– dem Mieter

auferlegt (vgl. Art. 106 Abs. 2 ZPO).

Die Parteientschädigung für den im Berufungsverfahren

anwaltlich vertretenen Mieter bestimmt sich nach dem Honorarreglement (HoR, SG

291.400). Im Berufungsverfahren bemisst sich das Honorar nach den gleichen

Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren. Es beträgt in der Regel die

Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 HoR). Bei einem Streitwert von über CHF 10'000.– beträgt das

Grundhonorar für Ausweisungen im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im

erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.– bis CHF 3'000.– (§ 7 Abs. 3 HoR). Die

sich stellenden Fragen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht sind nicht überdurchschnittlich

komplex. Der Streitwert des vorliegenden Ausweisungsgesuchs übersteigt die Streitwertgrenze

von CHF 10'000.– deutlich. Unter diesen Umständen ist der Maximalansatz für das

Grundhonorar anzuwenden und davon für das Berufungsverfahren ein Drittel in

Abzug zu bringen. Damit beträgt das Grundhonorar CHF 2'000.–. Es sind weder

Zuschläge noch Abzüge nach § 8 HoR zu machen. In Anwendung von § 23 Abs. 1 HoR wird

eine Auslagenpauschale von CHF 60.– berücksichtigt. Entsprechend dem teilweisen

Obsiegen im Umfang von 5/6 hat der Mieter einen Anspruch auf eine Entschädigung

von 5/6 der eigenen Parteikosten, d.h. von CHF 1'716.65 einschliesslich

Auslagen und zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Parteientschädigung an die

Stockwerkeigentümergemeinschaft ist mangels zulässiger berufsmässiger

Vertretung nicht geschuldet.

Demgemäss

erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: In teilweiser Gutheissung der Berufung

wird der Entscheid des Zivilgerichts vom 23. Januar 2025 (RB.2025.1) aufgehoben

und auf das Gesuch vom 2. Januar 2025 nicht eingetreten. Auf das weiter gehende

Begehren wird nicht eingetreten.

Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 600.–.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von

insgesamt CHF 600.– werden dem Berufungskläger in der Höhe von CHF 100.– und

der Berufungsbeklagten in der Höhe von CHF 500.– auferlegt.

Die Berufungsbeklagte hat dem Berufungskläger für das Berufungsverfahren

eine Parteientschädigung von CHF 1'716.65, zuzüglich 8,1 % MWST von CHF 139.05,

zu bezahlen.

Mitteilung an:

-

Berufungskläger

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–

bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen

übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne

14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG

verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das

Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.