Ausweisung

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.3

ENTSCHEID

vom 31. Januar 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.

Gerichtsschreiber MLaw Luc Huber, LL.M.

Parteien

A____

Berufungsklägerin

[...] Gesuchsgegnerin

gegen

B____

Berufungsbeklagte

c/o [...] Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 22. November 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Zwischen der A____

(Mieterin) und der B____ (Vermieterin) bestand ein langjähriges Mietverhältnis

über ein Ladenlokal im Erdgeschoss und im Untergeschoss an der [...] in Basel.

Die Mieterin betreibt auf einer Fläche von mehr als 1'000 m2 ein

Kleidergeschäft. Vor Ablauf des befristeten Mietvertrags schlossen die Parteien

am 29. März 2023 einen bis Ende März 2029 befristeten Mietvertrag mit einem

monatlichen Bruttomietzins von CHF 9'158.–. Am 9. Januar 2024 kündigte die

Vermieterin den Mietvertrag ausserordentlich per Ende Februar 2024, dies wegen

Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht diese Kündigung an, erschien aber in der

Folge nicht zur Schlichtungsverhandlung. Die Staatliche Schlichtungsstelle für

Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) schrieb deshalb das Verfahren ab. Am

26. Juli 2024 sprach die Vermieterin eine zweite ausserordentliche Kündigung

per Ende August 2024 aus, erneut wegen Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht

auch diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. Die Vermieterin erklärte

die Anerkennung der Klage, worauf die Schlichtungsstelle auch dieses Verfahren

abschrieb. Am 15. Juli 2024 mahnte die Vermieterin die Mieterin wegen eines

Zahlungsrückstands von vier Bruttomietzinsen und drohte ihr für den Fall der

nicht fristgemässen Zahlung die ausserordentliche Kündigung an. Am 26. September

2024 sprach sie eine dritte ausserordentliche Kündigung per Ende Oktober 2024

aus, wiederum wegen Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht auch diese Kündigung

bei der Schlichtungsstelle an.

Am 6. November

2024 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in

klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, das Ladenlokal

per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin das Ladenlokal bis zum

gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu

ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 22. November 2024 führte das

Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Anwalts

der Vermieterin, einer Vertreterin der Liegenschaftsverwaltung und des

Verwaltungsrats der Mieterin. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das

Zivilgericht die Mieterin an, das Ladenlokal bis spätestens 31. Januar 2025,

11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde die Vermieterin im Sinn einer

Ersatzvornahme auf entsprechenden Antrag ermächtigt, die Schlösser zum

Ladenlokal auszutauschen und die sich im Ladenlokal befindlichen Gegenstände zu

räumen und auf Kosten der Mieterin einzulagern. Auf Gesuch der Mieterin hin

begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob

die Mieterin am 7. Januar 2025 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt

und beantragte die Aufhebung der Ausweisung. Das Appellationsgericht zog die

Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Berufungsantwort ein. Der

vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche

End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen

der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend

Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die

Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand

ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art.

271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde,

entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E.

1.2.2). Bei einem befristeten Mietverhältnis ist dagegen auf die Restlaufzeit

des Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Berufungserhebung abzustellen (AGE

ZB.2014.35 vom 22. August 2014 E. 1.1; vgl. auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3;

BGE 136 III 196 E. 1.1). Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein

befristetes Mietverhältnis, das ordentlich Ende März 2029 und somit bei

Ungültigkeit der Kündigung noch 50 ¾ Monate dauern würde. Damit wird der

Berufungsstreitwert klar erreicht (50 ¾ Monate à Bruttomietzins von CHF 9'158.–

= CHF 464'768.50).

Die Berufung

wurde rechtzeitig erhoben (Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung

ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung

ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1

Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht

legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des

Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen

oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage

(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1–2.4). Das Zivilgericht prüfte und bejahte

sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage

klar sind. Die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer

ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand der Mieterin seien klar

erfüllt, so ein Zahlungsrückstand der Mieterin, eine Kündigungsandrohung vom

15.

Juli 2024, die Nichtzahlung des Ausstands (und fehlende Verrechnungserklärung)

innerhalb der von der Vermieterin angesetzten Zahlungsfrist sowie die frist-

und formgerechte Kündigung vom 26. September 2024. Folglich habe das

Mietverhältnis am 31. Oktober 2024 geendet und die Mieterin nutze das

Ladenlokal seither ohne Rechtsgrund (E. 2.5). Im Weiteren setzte das

Zivilgericht der Mieterin angesichts der Feiertage und der Grösse des

Ladenlokals eine etwas längere Frist zur Räumung bis Ende Januar 2025 (E. 3.1).

Für den Fall, dass die Mieterin das Ladenlokal nicht fristgemäss räume,

ermächtigte das Zivilgericht (an Stelle der beantragten amtlichen Räumung) die

Vermieterin auf entsprechenden Antrag hin, die Schlösser zum Ladenlokal

auszutauschen und die Gegenstände im Ladenlokal zu räumen und auf Kosten der

Mieterin einzulagern (E. 3). Schliesslich verpflichtete es die Mieterin, die

Gerichtskosten von CHF 400.– zu tragen und der Vermieterin eine

Parteientschädigung von CHF 500.– zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen (E. 4.).

Die Berufung ist

von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1

ZPO). Begründen im Sinn dieser

Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als

fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass die Berufungsklägerin im

Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, sich mit

diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik

beruht. Es liegt an ihr, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen

oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die

Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es

genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu

verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben

oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer

5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1 mit Hinweisen). Auch wenn bei einer

rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht

praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch

ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen

Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung,

Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden

Fall führt die Mieterin in ihrer Berufung aus, es sei zutreffend, dass ein

Mietzins von CHF 9'158.– geschuldet sei. Es sei aber erstens zu berücksichtigen,

dass sie bis zur Coronakrise immer alles bezahlt habe; sie habe immer wieder

eine Reduktion des Mietzinses verlangt. Eine solche habe man ihr in Aussicht

gestellt und versprochen. Zweitens sei auf die Bauarbeiten hinzuweisen, die

monatelang alle Kunden ferngehalten hätten; sie «habe sehr wohl eine

Verrechnungserklärung verlangt»; es sei nicht in Ordnung, wenn die

Gegenforderungen der Mieterin nicht mit den Mietzinsen verrechnet werden

könnten. Drittens habe die Vermieterin den Anbau eines Take-Away versprochen,

damit die Mieterin den Mietzins zahlen könne. Die Vermieterin sei dazu nicht verpflichtet

gewesen, habe es aber der Mieterin versprochen (Berufung, S. 1 f.). Mit

diesen Ausführungen legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der angefochtene

Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Als Kritik am

Zivilgerichtsentscheid könnte immerhin der Satz der Mieterin verstanden werden,

dass sie sinngemäss Verrechnung erklärt habe. Allerdings wird dies vom

Zivilgericht gar nicht in Abrede gestellt; vielmehr führt dieses aus, dass die

Mieterin eine Verrechnungserklärung «während der Zahlungsfrist» nicht einmal

behauptet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.6). Mit ihrer Rüge macht die

Mieterin aber auch in der Berufung nicht geltend, dass sie bereits «während der

Zahlungsfrist» Verrechnung erklärt habe. Die Rüge geht somit an der

Entscheidbegründung völlig vorbei und stellt nicht einmal eine rudimentäre

Auseinandersetzung mit dem Zivilgerichtsentscheid dar. Auf die Berufung kann

mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren

grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des

Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht

einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Der Vermieterin

sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im

Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist

deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts vom 22. November 2024 (RB.2024.267) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 300.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der a.o. Gerichtsschreiber

MLaw Luc Huber, LL.M.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.