Ausweisung (BGer 4A_239/2025 vom 12.08.2025)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.4

ENTSCHEID

vom 4. April 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius

Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander

Zürcher

Parteien

A____ AG

Berufungsklägerin

[...]

Gesuchstellerin

vertreten durch Dr. Caspar

Zellweger, Advokat,

Elisabethenstrasse 2, Postfach

130, 4010 Basel

gegen

B____ AG

Berufungsbeklagte

[...]

Gesuchsgegnerin

vertreten durch Andreas Béguin, Advokat,

Picassoplatz

8, Postfach 330, 4010 Basel

Gegenstand

Berufung gegen einen

Entscheid des Zivilgerichts

vom 21. November 2024

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 1. Dezember 2015 mietete die B____ (im

Folgenden Mieterin) bei der A____ (im Folgenden Vermieterin) ein Büro im

2. OG (142 m2) sowie einen Parkplatz in der Tiefgarage an

der [...] in Basel zu einem Mietzins in Höhe von CHF 3'350.– (inkl. CHF 200.–

Akontobeiträge für die Nebenkosten), zahlbar monatlich im Voraus. Mit

Einschreiben vom 12. Juli 2024 teilte die Vermieterin der Mieterin mit, dass

diese seit Oktober 2019 keinen Mietzins mehr bezahlt habe, und setzte ihr unter

Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Frist von 30

Tagen, um die ausstehenden Mietzinse in der Höhe von CHF 194'300.– zuzüglich

Verzugszinsen zu bezahlen. Mit Einschreiben vom 9. August 2024 stellte die

Mieterin in Abrede, mit den Mietzinszahlungen in Verzug zu sein, dies unter

Verrechnung von Honoraransprüchen für Architekturleistungen in Höhe von

CHF 1'239'305.11 für das Bauprojekt C____ und CHF 133'363.33 in Sachen

Umbau D____ sowie in Höhe von CHF 215'400.– für Zusatzleistungen. Mit

Einschreiben vom 16. August 2024 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis

ausserordentlich per 30. September 2024.

Am 18. September 2024 reichte die Vermieterin beim

Zivilgericht Basel-Stadt ein Gesuch um Rechtschutz in klaren Fällen ein und

beantragte, es sei die Mieterin gerichtlich anzuweisen, die gemieteten

Räumlichkeiten per sofort zu räumen; im Fall, dass die Mieterin die

Räumlichkeiten nicht bis zum gerichtlich festgesetzten Termin geräumt habe, sei

die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Nach

Durchführung einer Hauptverhandlung am 12. November 2024 trat das

Zivilgericht mit Entscheid vom 21. November 2024 auf das

Ausweisungsgesuch nicht ein.

Der den Parteien im Dispositiv eröffnete Entscheid wurde auf

Antrag der Vermieterin hin schriftlich begründet. Der schriftlich begründete

Entscheid wurde der Vermieterin am 3. Januar 2025 eröffnet. Hiergegen erhob die

Vermieterin am 14. Januar 2025 Berufung beim Appellationsgericht. Darin

beantragte sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und ihrem

Räumungsgesuch vom 18. September 2024 sei stattzugeben. Eventualiter sei der angefochtene

Entscheid aufzuheben und das Verfahren an die Vorinstanz zur Neuentscheidung im

Sinn der Erwägungen im Rückweisungsentscheid zurückzuweisen. Die Mieterin

beantragte in der Berufungsantwort vom 10. Februar 2025 die Abweisung der

Berufung und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Die Vermieterin nahm

mit Eingabe vom 17. Februar 2025 in Wahrnehmung ihres unbedingten Replikrechts

Stellung zur Berufungsantwort. Der vorliegende Entscheid wurde nach Beizug der

Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens

CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des

Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Liegenschaft und somit ein

erstinstanzlicher End-entscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In

Ausweisungsverfahren, bei denen, wie vorliegend, die Beendigung des

Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine

Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e

des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der

Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346

E. 1.2.2). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 3'350.–

brutto pro Monat (Zivilgerichtsentscheid, Tatsachen Ziff. I). Damit ist

der für die Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht.

Die Berufung ist

nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl.

Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für

deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst

die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257

Abs. 1 ZPO) dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder

sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage. Die Rechtslage sei

klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter

Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergebe und damit

die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führe. Dagegen sei die

Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen

Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender

Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordere, wie dies namentlich bei der

Beurteilung von Treu und Glauben zutreffe (Zivilgerichtsentscheid,

E. 2.1). In sachverhaltlicher Hinsicht sei ein klarer Fall zu verneinen,

wenn die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vortrage, die

in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden könnten und die

geeignet seien, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern.

Demgegenüber sei ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der

Aktenlage zur Überzeugung gelange, der Anspruch der klagenden Partei sei

ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne

daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen

des Anspruchs genügten für die Verneinung eines klaren Falls nicht

(E. 2.2).

In der Sache

hielt das Zivilgericht zunächst fest, dass die Miete bis September 2019

unbestrittenermassen durch Verrechnung mit Architekturleistungen der Mieterin

getilgt worden sei. Mit Blick auf die von der Mieterin geltend gemachte

Verrechnung der seit Oktober 2019 aufgelaufenen Mietzinsausstände mit

Honorarforderungen aus Architekturleistungen führte es aus, dass die

Verrechnungserklärung zwar innert der mit der Kündigungsandrohung gesetzten

Zahlungsfrist (Art. 257d Abs. 1 OR) erfolgt sei. Die Vermieterin

führe aber zutreffend aus, dass sich eine vertragliche Verbindung zwischen den

Parteien über die Erbringung von Architekturleistungen den von der Mieterin

eingereichten Unterlagen nicht direkt entnehmen lasse. Nach Analyse dieser

Unterlagen kam das Zivilgericht zum Schluss, dass der Bestand einer

Verrechnungsforderung gegenüber der Vermieterin nicht nachgewiesen sei und

damit die Verrechnungseinrede der Mieterin am Vorliegen eines klaren Falls

nichts zu ändern vermöge (E. 3.4). Das Zivilgericht befasste sich sodann

mit dem Einwand der Mieterin, wonach das Vorgehen der Vermieterin treuwidrig sei.

Bis zur Mahnung mit Kündigungsandrohung seien keinerlei Mietzinszahlungen (richtig

wohl: Mietzinsausstände) moniert worden. Nach Auffassung der Mieterin wäre die

Vermieterin gehalten gewesen, ihr mitzuteilen, dass sie den Mietzins nicht mehr

durch Verrechnung getilgt sehe. Es stelle sich die Frage, weshalb nicht bereits

im Jahr 2019 abgemahnt worden sei. Das Zivilgericht führte hierzu aus, dass

eine Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse,

missbräuchlich und damit anfechtbar sei (Art. 271 Abs. 1 OR).

Treuwidrig könne das Verhalten des kündigenden Vermieters dann sein, wenn er

sich widersprüchlich verhalte. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn er

Gründe für eine ausserordentliche Kündigung vor deren Aussprechen während

längerer Zeit toleriert habe. Vorliegend habe die Vermieterin offenbar seit

Oktober 2019 toleriert, dass die Mieterin keinen Mietzins bezahle. Dies sei

eine sehr lange Zeit, während der bis zum Schreiben vom 12. Juli 2024

keine Abmahnung durch die Vermieterin erfolgt sei. In der Tat sei nicht

ersichtlich, weshalb die Vermieterin mit einer Mahnung unter

Kündigungsandrohung bis im Juli 2024 zugewartet habe, wäre sie im Oktober 2019

der Ansicht gewesen, dass die Tilgung des Mietzinses nicht (mehr) durch

Verrechnung erfolge. Das Verhalten der Vermieterin müsse unter dem Blickwinkel

von Treu und Glauben bewertet werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

sei die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen

Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender

Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordere, wie dies namentlich bei der

Beurteilung von Treu und Glauben zutreffe. Dementsprechend könne im

vorliegenden Fall nicht von einer klaren Rechtslage ausgegangen werden, weshalb

auf das Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werde (E. 4).

3.

3.1

Die Vermieterin macht in ihrer Berufung

geltend, dass die Frage, ob es gemäss Art. 257d OR möglich und zulässig sei,

ausstehende Mieten auf rund fünf Jahre zurück zur Zahlung anzumahnen, verbunden

mit der Androhung, dass es andernfalls zur Kündigung komme, vom Bundesgericht

noch nie beurteilt worden sei und auch in der einschlägigen Literatur nicht,

zumindest nicht eindeutig, diskutiert werde. Tatsache sei, dass ausstehende

Mietzinse erst nach fünf Jahren verjährten und also bis dahin geschuldet seien

und somit (aktiv) eingefordert werden könnten. Folglich könne die Frage

höchstens sein, ob und, falls ja, ab wann das zusätzliche Recht zur Drohung

resp. zur Durchsetzung der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags gemäss Art.

257d OR entfalle. Vom Entfallen eines solchen Anspruchs könne – in analoger

Anwendung zur Rechtsprechung zur Frage, wie lange zwischen Ablauf der

Zahlungsfrist und Geltendmachung der Kündigung zugewartet werden dürfe – nur

die Rede sein, wenn der Vermieter darauf verzichte resp. ein Verhalten zeige,

das ihm als Verzicht angerechnet werden könne. Der springende Punkt sei

indessen, dass die Rechte aus Art. 257d OR jeden Monat neu entstehen würden,

wenn, wie hier, monatliche Mietzinszahlungen vereinbart worden seien. Mithin

sei ein solcher Verzicht auf Kündigung nur denkbar, wenn der Mieter später den

Ausstand doch zahle oder wenigstens seine weiteren Monatszahlungen wieder aufnehme

und der Vermieter die Zahlungen anstandslos entgegennehme. Geschehe weder das

eine noch das andere, blieben also jegliche Art von Zahlungen aus, dann gehe

das Recht nicht unter, und zwar gemäss BGer 4C.88/2003 vom 1. Juli 2003 E.

3.2

selbst nach zwei Jahren Zuwarten des Vermieters nicht. In einem solchen

Fall müsse gemäss diesem Entscheid nicht einmal die 30-tägige Nachzahlungsfrist

mehr abgewartet werden, bevor die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen werden

könne (Berufung, Rz 14). Dass ein Mieter, der keine Miete bezahle, selbst

im Fall eines allfälligen Zuwartens des Vermieters nicht darauf vertrauen

könne, gar nie Miete bezahlen zu müssen, ergebe sich aus Art. 253 OR, der

die Entgeltlichkeit als begriffsnotwendig vorschreibe. Dauernd keine Miete zu bezahlen,

Dispositiv

sei demnach nach Gesetz keine Option und könne somit auch nicht erwartet

werden; eine solche Abrede sei sogar selbst im Fall, dass sie von den Parteien

ausdrücklich so getroffen werde (was hier nicht zutreffe), per se ungültig.

Also komme es mit Blick auf Art. 257d OR im Fall einer dauernden

Nichtzahlung weder darauf an, wie lange schon nicht bezahlt worden sei, noch

auf die Höhe des ausstehenden Betrags. Der Vermieter erhalte dieses Recht jeden

Monat, wenn die Zahlung ausbleibe, neu und könne demnach entsprechend vorgehen,

ohne dass ihm deswegen ein allenfalls missbräuchliches Verhalten vorgeworfen

werden könne (Rz 15). Das alles habe die Vorinstanz mit ihrem Entscheid,

dass die Vermieterin allenfalls auf ihr Kündigungsrecht gemäss Art. 257d

OR auf Dauer verzichtet habe resp. diese Frage zumindest geprüft werden müsse

und deshalb kein klares Recht angenommen werden könne, übersehen. Die Situation

sei am 12. November 2024 (d.h. zum Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor dem

Zivilgericht [Anmerkung hier]) absolut klar gewesen; daran habe sich im

Übrigen bis heute nichts geändert (Rz 16). Denn die Mieterin bestreite die

Forderung ja nicht, wie ihr Schreiben vom 9. August 2024 beweise, sondern sie

erkläre einfach Verrechnung mit eigenen, um ein Vielfaches höheren Forderungen,

von denen sie behaupte, dass sie ihr gegen die Vermieterin zustehen würden. Von

der Vermieterin würden diese Verrechnungsforderungen dem Grund wie der Höhe

nach bestritten, wie von ihr mit Schreiben vom 20. September 2024 kundgetan und

an der Verhandlung vom 12. November 2024 wiederholt; daran habe sich bis heute

nichts geändert. Dem Einwand der Vermieterin, dass für den Bestand der Verrechnungsforderungen

keinerlei Beweise vorliegen würden, habe sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid

angeschlossen und damit die von der Mieterin erhobenen Verrechnungseinrede

abgelehnt (Rz 17). Da die Mieterin bis zum 12. November 2024 ausser der

Verrechnungseinrede nichts unternommen habe, namentlich weder direkt noch

indirekt via eine Hinterlegung die von ihr ja anerkannte Miete bezahlt habe,

sei die Rechtslage an diesem Tag vollkommen klar gewesen: Es habe zweifellos

ein bedeutender Mietzinsausstand bestanden (Rz 18).

3.2 Den Ausführungen der Vermieterin in der

Berufung kann nicht gefolgt werden. Im vorliegenden Fall geht aus den

unbestrittenen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hervor, dass zwischen

den Parteien seit dem 1. Januar 2016 ein Mietverhältnis besteht und dass der

Mietzins bis September 2019 durch Verrechnung mit Forderungen aus Architekturleistungen

getilgt worden ist (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.4). Im Zeitraum zwischen Oktober

2019 und dem Einschreiben der Vermieterin vom 12. Juli 2024 (mit der

Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR) ist seitens der Vermieterin

unbestrittenermassen keine Mitteilung an die Mieterin erfolgt, dass keine

Verrechnung mit (allfälligen) Gegenforderungen aus Architekturleistungen

erfolgen könne und dass der Mietzins daher nunmehr mit entsprechenden Zahlungen

getilgt werden müsse. Entgegen der Auffassung der Vermieterin liegt keine

Situation vor, in der gar kein Mietzins bezahlt wurde. Vielmehr wurde von der

Vermieterin zumindest bis zum September 2019 eine Tilgung der offenen

Mietzinsforderungen mittels Verrechnung mit einer Gegenforderung akzeptiert und

wurde in der Folge während beinahe fünf Jahren keine Zahlung der monatlich

geschuldeten Mietzinsbeträge angemahnt. Es lässt sich daher fragen, ob die

Vermieterin mit ihrem langjährigen Stillhalten bei der Mieterin die – unter

Umständen berechtigte – Erwartung hervorgerufen hat, dass weiterhin eine

Tilgung der offenen Mietzinsforderungen mittels Verrechnung akzeptiert werde. Mit

dem Zivilgericht stellt sich daher tatsächlich die Frage, ob die Anmahnung der

Mietzinszahlungen ab Oktober 2019 bis zum Juli 2024 im Schreiben der Vermieterin

vom 12. Juli 2024 mit der direkten Kündigungsandrohung und die nach dem Erhalt

der Verrechnungseinrede folgende Kündigung mit dem Grundsatz von Treu und

Glauben vereinbar ist. An der Relevanz dieser Fragestellung ändert entgegen den

Vorbringen der Vermieterin nichts, dass das Zivilgericht nach Prüfung der

Berechtigung der Verrechnungseinrede zum Ergebnis gekommen ist, dass der

Mieterin der Nachweis der geltend gemachten Verrechnungsforderung nicht

gelinge. Auch wenn die Mieterin den Nachweis einer Forderung im Rahmen des

vorliegenden Verfahrens um Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen

(Art. 257 ZPO) nicht erbringen kann, ist damit nicht ausgeschlossen, dass

die Kündigung aufgrund der Gesamtumstände in einem ordentlichen Verfahren

(Art. 219 ff. ZPO) als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werden

könnte (Art. 271 Abs 1 OR). Aufgrund der aussergewöhnlichen

Situation, in welcher zunächst eine Tilgung der Mietzinsen mittels Verrechnung

mit Gegenforderungen akzeptiert wurde und dann über mehrere Jahre hinweg keine Mietzinsausstände

angemahnt wurden, ist es fraglich, ob die im Juli 2024 erfolgte rückwirkende

Einforderung der Mietzinsen seit Oktober 2019 direkt verbunden mit der

Kündigungsandrohung noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbar ist.

Das Zivilgericht ist zu Recht zum Schluss gekommen, dass eine solche Frage

nicht im Rahmen des Verfahrens um Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen

beantwortet werden kann und soll. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das

Zivilgericht nicht auf das betreffende Gesuch eingetreten ist.

4.

Aus den vorgenannten Gründen ist die Berufung abzuweisen.

Dementsprechend trägt die Vermieterin die Kosten des Berufungsverfahrens mit

einer Gebühr von CHF 600.– (§ 10 Abs. 2 Ziff. 11 in Verbindung mit § 12

Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Die Vermieterin

hat der Mieterin zudem eine Parteientschädigung zu entrichten. Im

Berufungsverfahren bemisst sich das Honorar nach den gleichen Grundsätzen wie

im erstinstanzlichen Verfahren. Es beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei

Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 des

Honorarreglements [HoR, SG 291.400]). Bei einem Streitwert von über CHF

10'000.– beträgt das Grundhonorar für Ausweisungen im Verfahren um Rechtsschutz

in klaren Fällen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.– bis CHF 3'000.– (§ 7 Abs. 3 HoR). Der Streitwert des vorliegenden Ausweisungsgesuchs übersteigt die

Streitwertgrenze von CHF 10'000.– um mehr als das Zehnfache. Im Vergleich zu

anderen Ausweisungen mit ähnlichem Streitwert ist die vorliegende Streitsache

in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht allerdings eher unterdurchschnittlich

komplex. Unter diesen Umständen ist die Zusprechung einer Parteientschädigung

in der Höhe von CHF 1'500.– zuzüglich einer Aufwandpauschale von CHF 45.–

(§ 23 Abs. 1 HoR) angemessen. Nach der ständigen Praxis des

Appellationsgerichts wird die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer

zugesprochen, wenn die obsiegende Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und

die von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer

gemäss Art. 28 Abs. 1 lit. a des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG,

SR 641.20) als Vorsteuer abziehen kann (statt vieler AGE ZB.2017.49

vom 23. Juli 2018 E. 3.3). Gemäss dem UID-Register ist die Mieterin mehrwertsteuerpflichtig. Dass sie bezüglich

der Rechnung ihres Anwalts betreffend den vorliegenden Prozess nicht

vorsteuerabzugsberechtigt wäre, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die

Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer

zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des

Zivilgerichts Basel-Stadt vom 21. November 2024 (RB.2024.219) wird

abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens

von CHF 600.–.

Die Berufungsklägerin zahlt der Berufungsbeklagten

eine Parteientschädigung von CHF 1'545.–.

Mitteilung an:

-

Berufungsklägerin

-

Berufungsbeklagte

-

Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT

BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von

Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher

Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert

die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht

(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.

CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem

Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren

Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels

entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes

Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das

Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren

gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch

Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Rechtsschrift einzureichen.