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Entscheid

89-508

Verwaltungsbehörden 04.10.1990 89.508

4. Oktober 1990Deutsch17 min

Source admin.ch

Erwägungen

5.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die langfristige Hypothekarfinanzierung, von kurzen Perioden abgesehen, problemlos und zu meist günstigen Bedingungen abgewickelt werden konnte. In den letzten Jahren sind verschiedene Vorschläge unterbreitet worden, wie die Zinsfluktuationen gemildert, die Anfangsbelastung reduziert oder die Gelder der Sozialversicherung die bereits bisher einen wesentlichen Beitrag zur langfristigen Finanzierung von Hypothekardarlehen geleistet haben - verstärkt für den Wohnungsbau nutzbar gemacht werden können (z. B. Vorschläge zur Verwendung der Altersguthaben; Schaffung von Emissionszentralen für spezifische Wohnbauanleihen). Es fehlt somit nicht an Vorschlägen. Umstritten ist jedoch, inwieweit der Bund einzelne Massnahmen gesetzlich durchsetzen soll. Ein wachsender Konsens zeichnet sich bei der Verwendung der Vorsorgegelder. Im Zusammenhang mit der dritten Säule wurde auf Anfang dieses Jahres eine entsprechende Verordnung in Kraft gesetzt. Bezüglich der zweiten Säule sind die Abklärungen noch im Gange. Bei anderen Massnahmen herrscht grössere Zurückhaltung gegenüber staatlichen Obligatorien. Dies gilt auch bezüglich der Verpflichtung der Vorsorgeeinrichtung zur Gewährung von Hypothekardarlehen. Eine solche wäre sowohl aus verfassungsrechtlichen wie praktischen Gründen problematisch. Prüfenswert ist die Frage, inwieweit durch Liberalisierung der Pfandbriefgesetzgebung institutionelle Anleger noch verstärkt ins Hypothekargeschäft einbezogen werden können. Gleiches gilt für die Vorschläge zur Schaffung eines Sekundärmarktes für Hypotheken oder zur Einführung gesetzlicher Amortisationspflichten. Die letztgenannte Frage war bereits wiederholt Gegenstand von Abklärungen, die indes mit der Verflüssigung des Kapitalmarktes jeweils im Sande verliefen. Zur Erörterung der anstehenden Fragen haben erste Kontakte zwischen der Bankiervereinigung und den zuständigen Bundesstellen stattgefunden. Dabei ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die meisten Vorschläge weniger zu einer Verbilligung des Hypothekarkredites als zu einer verbesserten Alimentierung des Hypothekarmarktes und zu einer Verstetigung der Zinsbelastung führen. Schule: Wir haben im Februar Fragen zum extremen Zinsanstieg gestellt, haben auf die Frage der Geldpolitik der Nationalbank und auf den Zusammenhang mit dem Finanzplatz Schweiz hingewiesen und haben dargelegt, dass eine zinsgünstige Finanzierung der Hypotheken nun dringend anzustreben sei. Der Bundesrat hat in seiner schriftlichen Antwort ausweichend geantwortet; er hat dann im August diese drastischen Massnahmen zur dringlichen Hypothekarzinsüberwachung beschlossen. Hätte er die Fragen so aufgenommen, wie wir sie verstanden haben, dann wären wir um diese unselige Uebung herumgekommen. Ich muss mich leider als von der Antwort nicht befriedigt erklären. #ST# 89.508 Motion Rechsteiner Einführung der Mietzinskontrolle Instauration du contrôle des loyers Wortlaut der Motion vom 15. Juni 1989 Der Bundesrat wird beauftragt, den eidgenössischen Räten umgehend einen dringlichen Bundesbeschluss für die Einführung einer Mietzinskontrolle auf der Basis der Kostenmiete, unter Ausschluss übersetzter Anlagekosten, zu unterbreiten. Mietzinserhöhungen sollen dabei nur aufgrund der tatsächlichen und ausgewiesenen Kosten zulässig sein. Die Verzinsung des Eigenkapitals ist auf den Zinssatz der ersten Hypothek zu beschränken. Die Ueberwälzung von Anlagekosten soll höchstens bis zum zulässigen Ertragswert zugelassen werden. Texte de la motion du 15 juin 1989 Le Conseil fédéral est chargé de soumettre sans délai aux Chambres fédérales un arrêté urgent instituant un contrôle des loyers sur la base des coûts et excluant le report de coûts d'investissement surfaits. Seules seront autorisées les hausses de loyer justifiées par un accroissement effectif et avéré des coûts. La rémunération du capital propre sera calculée exclusivement en fonction du taux de l'hypothèque en premier rang. Le report des frais d'investissement ne pourra se faire que jusqu'à concurrence de la valeur de rendement autorisée. Mitunterzeichner-Cosignataires: Carobbio, Leuenberger Moritz, Mauch Ursula, Meizoz (4) Schriftliche Begründung - Développement par écrit Die Wohnungsmietzinse sind angesichts der durchgeführten, der angekündigten und der noch bevorstehenden Mietzinserhöhungen für breite Kreise untragbar geworden. Bodenpreis• explosion, Spekulation mit Wohnbauten und die sprunghafte Erhöhung der Hypothekarzinsen rufen nach einem dringlichen Handeln des Gesetzgebers. Der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor übersetzten Mietzinsen im heutigen Recht (Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, der unverändert ins ordentliche Recht überführt werden soll) ist ungenügend. Die erneute - befristete - Einführung einer Mietzinskontrolle (Bewilligungspflicht für Mietzinserhöhungen) erweist sich als unumgänglich. Die Motion fordert die Einführung der Mietzinskontrolle auf der Basis der Kostenmiete. Der Vermieter soll nur noch die ihm tatsächlich erwachsenden und ausgewiesenen Kosten überwälzen dürfen. Uebersetzte Anlagekosten haben unberücksichtigt zu bleiben, wobei die Grenze beim zulässigen Ertragswert liegen soll. Für die Ueberwälzung der Hypothekarzinsen ist ein Maximalsatz vorzusehen. Durch die Kontrolle ist sicherzustellen, dass dem Mieter nicht weitergegebene Kostensenkungen berücksichtigt werden. Die Verzinsung des Eigenkapitals ist auf den Zinssatz der ersten Hypothek zu beschränken, wobei der Zinssatz der Kantonalbanken massgebend sein soll. Die Ueberwälzung der Teuerung auf die Mietzinse (Art. 15 Abs. 1 Bst. d BMM in Verbindung mit Art. 11 VMM) hat zu entfallen, erhält das investierte Eigenkapital doch mittel- oder längerfristig in der Regel ohnehin eine hohe oder übersetzte Realrendite. Für die Dauer der Mietzinskontrolle sind zudem die marktbezogenen Erhöhungsgründe ausser Kraft zu setzen (insbesondere Art. 15 Abs. 1 Bst. a BMM). Ebenso ist der Ueberwälzungssatz von Artikel 10 Absatz 1 VMM herabzusetzen, der sich heute nicht mehr rechtfertigen lässt.

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Motion Rechsteiner 1850 N 4 octobre 1990 Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates vom 18. September 1989 Rapport écrit du Conseil fédéral du 18 septembre 1989 Eine Mietzinskontrolle gab es in der Schweiz bis 1970. Von 1970 bis 1972 konnte der Mietzins von den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Weder die Mietzinskontrolle noch die vollkommen freie Vereinbarung des Mietzinses wurden den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt gerecht. Deshalb kam es zum Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) vom 30. Juni 1972. Seit Oktober 1987 gilt dieser für die ganze Schweiz. Der BMM beruht auf dem Grundsatz, dass der Mietzins zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden soll. Der Mieter soll aber vor missbräuchlichen Forderungen des Vermieters geschützt werden. Die Nachteile einer Mietzinskontrolle überwiegen deren vermeintliche Vorteile bei weitem. Die Unterschiede zwischen Altmiete und Neumiete würden weiter vergrössert. Durch staatliche Vorschriften entstünden zwei Kategorien von Mietern: diejenigen, die in einer verhältnismässig billigen Altwohnung wohnen, und die anderen, die auf eine vielfach teurere Neubauwohnung angewiesen sind. Die Bereitshaft kleinerer Haushalte, eine für ihre Bedürfnisse zu grosse, jedoch günstige Altwohnung zu verlassen, würde noch geringer werden als heute. Werden durch die Mietzinskontrolle die Renditeerwartungen kleiner, geht die Wohnbautätigkeit zurück. Bestehende Wohnungen werden vermehrt zu anderen als Wohnzwecken genutzt. Der vorhandene Wohnungsbestand wird in der Schweiz ohnehin zuwenig erneuert. Eine vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement eingesetzte Expertenkommission hat dies in ihrem Schlussbericht vom August 1988 festgestellt. Eine mit einem Einnahmenausfall der Hauseigentümer verbundene Mietzinskontrolle würde dieses Problem weiter verschärfen. Es bestünde zudem die Gefahr, dass vermehrt Altwohnungen abgebrochen würden und preisgünstiger Wohnraum verlorenginge. Der Wohnungsmangel würde weiter zunehmen. Von den zusätzlichen Versorgungsengpässen betroffen wären vor allem die bereits heute auf dem Wohnungsmarkt benachteiligten Bevölkerungskreise wie beispielsweise kinderreiche Familien und Personen mit geringem Einkommen. Eine staatliche Kontrolle würde somit das Angebot an günstigen Wohnungen reduzieren, statt es im Sinne der Motionäre-zu erweitern. Die Einführung einer Mietzinskontrolle hätte zudem negative Auswirkungen über den Wohnungsmarkt hinaus. Die berufliche und geographische Mobilität der Bevölkerung würde eingeschränkt. Mit einer wirksamen Wohnbau-und Eigentumsförderung lässt sich der vorhandene Mangel an preisgünstigen Wohnungen besser beheben. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vom 4. Oktober 1974 bietet dafür ein zweckmässiges Instrumentarium an. Die Bundeshilfe nach WEG hat sich bis jetzt bewährt. Insbesondere sind die Unterstützungsleistungen beim Erwerb von Wohneigentum und bei der Erstellung und Erneuerung von Mietwohnungen zu nennen. Gestützt auf den Bericht einer Expertenkommission wird zudem die Verstärkung der Altbauerneuerung im Rahmen der Wohnbauförderung des Bundes geprüft. Ausserdem können Kantone und Gemeinden ebenfalls wohnungspolitisch aktiv sein und die Bundeshilfe mit eigenen Massnahmen ergänzen. Die Erfahrungen mit dem Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen sind positiv. Besonders gilt das für die aus Vertretern der Mieter und Vermieter zusammengesetzten Schlichtungsstellen. Diese haben einen guten Beitrag zur Wohnzufriedenheit in der Schweiz geleistet. Anlässlich der Revision des Mietrechts soll der BMM deshalb durch ein ordentliches Bundesgesetz ersetzt werden. Dabei sollen die im BMM enthaltenen Bestimmungen übernommen werden. Aufgrund dieser Darlegungen hält es der Bundesrat für richtig, den mit der Gesamtrevision des Mietrechts eingeschlagenen Weg weiterzugehen. Eine Mietzinskontrolle findet darin keinen Platz. Gegen Missbräuche auf dem Bodenmarkt hat der Bundesrat im übrigen dem Parlament bodenrechtliche Sofortmassnahmen beantragt und die rasche Aenderung der Raumplanungsverordnung in Aussicht gestellt. Zur nachhaltigen Verbesserung der Situation hat die Arbeitsgruppe «Weiterentwicklung des Bodenrechts» zudem Vorschläge für mittel- und langfristige Massnahmen zu unterbreiten. • Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Der Bundesrat beantragt, die Motion abzulehnen. Rechsteiner: Die Motion zur Einführung der Mietzinskontrolle datiert vom Juli 1989. Der Bundesrat hat sie am 18. September 1989 zur Ablehnung empfohlen. Schon aus diesen Daten geht hervor, dass die Antwort des Bundesrates nicht mehr auf dem Stand ist, auf dem sie heute sein sollte. Es wäre deshalb von Interesse, wie Herr Bundesrat Delamuraz heute die Ausgangslage in bezug auf die Notwendigkeit von Massnahmen zugunsten des Mietpreisschutzes bewertet. Die Gründe, die den Bundesrat damals veranlasst haben, die Mietzinskontrolle abzulehnen, können nicht mehr so angeführt werden im mindesten nicht mehr unverändert angeführt werden - wie im September 1989. Wir haben eine ausserordentliche Situation im Mietpreisbereich. Zur Wohnungsnot ist eine eigentliche Mietzinsnot gekommen. Sie war zunächst durch die Bodenpreisexplosion bedingt, die eine massive Umverteilung zugunsten von Bodenbesitzern bewirkt hat. Jetzt ist diese Umverteilung durch die Hypozinsschübe noch verschärft worden, wiederum eine massive Umverteilung von unten nach oben, diesmal von Mieterinnen und Mietern zugunsten der Besitzer grösserer Kapitalien. Auch halten die Löhne mit der Mietpreisentwicklung nicht Schritt. Die Löhne sind insgesamt hinter der Produktivitätsentwicklung zurückgeblieben, seit 1983 um

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Prozent, und die Mieten laufen davon. Es entsteht in dieser Situation eine eigentliche Mietzinsnot; das erfordert besondere Schutzmassnahmen zugunsten der Mieterinnen und Mieter. Wir haben eine Wohnungsnot und keinen Wohnungsmarkt mehr. Die Mieterinnen und Mieter sind gezwungen, das zu schlucken, was vom Vermieter diktiert wird. Zwar haben wir ein neues Mietrecht verabschiedet. Dieses Mietrecht hat gewisse Fortschritte zugunsten der Mieterinnen und Mieter gebracht, Fortschritte im Bereiche des Kündigungsschutzes, des Erstreckungsrechtes und auch des materiellen Mietrechtes. Hingegen ist der Schutz der Mieterinnen und Mieter gegenüber übersetzten Forderungen des Vermieters nicht verbessert worden. Der Mietpreisschutz ist praktisch unverändert vom Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen ins ordentliche Recht überführt worden, mit all seinen Nachteilen. Diese Nachteile bestehen insbesondere darin, dass es dem Vermieter möglich ist, den Mietzins über seine Kosten hinaus zu erhöhen: durch Marktelemente, beispielsweise dann, wenn er den Erhöhungsgrund der sogenannten orts- und quartiersüblichen Mietzinse anführt. Dieser Erhöhungsgrund der orts- und quartiersüblichen Mietzinse hat heute keinen Platz mehr. Er führt zu stossenden Situationen. Der Bundesrat müsste sich überlegen, diesen Grund aus dem heutigen Recht zu eliminieren. Ein zweiter Grund, der zu stossenden Situationen führt, ist die Teuerungsklausel. Der Vermieter hat heute das Recht, den Mietzins um

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Prozent der Teuerung zu erhöhen. Das führt zu stossenden Situationen, weil für den Hausbesitzer, für den Vermieter die Hyposchuld durch die Teuerung immer kleiner wird und der Mieter die Teuerung dem Vermieter trotzdem zusätzlich bezahlen muss. Insgesamt muss gesagt werden, dass das heutige Mietrecht, das im Bereiche des Mietpreisschutzes dem alten Mietrecht entspricht, den nötigen Schutz zugunsten der Mieterinnen und Mieter nicht mehr gewährleisten kann. Es braucht hier eine neue Massnahme. Diese Massnahme ist das bereits früher einmal bestehende Instrument der Mietzinskontrolle aufgrund der Kostenmiete. Es ist nicht bestritten, dass der Vermieter für die ihm entstehenden Kosten gedeckt sein soll, inklusive einer angemessenen Verzinsung seines Kapitals. Aber er soll keine Extraprofite darüber hinaus erzielen. Es ist unangemessen, dass ihm in der heutigen Situation erlaubt ist, seine Hyposchuld abzutragen, und er sich aufgrund der Teuerung -- 2 of 4 -4. Oktober 1990 N 1851 Motion Ziegler zugleich zusätzlich zu Lasten der Mieterinnen und Mieter bereichern kann. Ich bitte Sie deshalb - in dieser besonderen, neuen Situation gegenüber der Antwort des Bundesrates vom 18. September 1989 -, der Motion zuzustimmen, und möchte unabhängig vom Ergebnis, über das man sich keine Illusionen machen darf, den Bundesrat ersuchen, die neue Ausgangslage im Hinblick auf den Mietpreisschutz zu prüfen. Insbesondere ist zu überlegen, ob nicht die Klauseln orts- und quartiersüblicher Mietzins und die Teuerungsüberwälzungsklausel, die heute nicht mehr gerechtfertigt werden können, abzuschaffen sind, unter Umständen auch mittels einer vorübergehenden Anpassung derVerordnung. M. Delamuraz, conseiller fédéral: Je répondrai en quatre points à l'intervention de M. Rechsteiner. En premier lieu, j'aimerais insister sur le fait qu'un contrôle des loyers présente un certain nombre d'avantages parmi ceux que vous avez énumérés, mais en même temps une somme si considérable d'inconvénients que, réellement ma conviction et celle du Conseil fédéral sont claires et nettes: il n'est pas question d'introduire un contrôle des loyers. En effet, dans toute la discussion que nous avons eue sur les taux hypothécaires cette semaine, qui dit taux hypothécaires dit ipso facto loyers - nous avons cherché des solutions, devant la montée accélérée des prix et des loyers, des taux et de leurs conséquences, des solutions de freinage, de temporisation, auxquels tous les acteurs du jeu devraient pouvoir peu ou prou participer. Je veux dire par là que toute opération qui permet d'atténuer les effets du jeu de l'offre et de la demande qui, dans ce domaine, Monsieur Rechsteiner, ne peut pas se jouer entièrement librement, compte tenu du fait que ce ne sont pas de véritables marchés, présentant suffisamment de disponibilités pour que ces lois puissent s'appliquer en toute tranquillité, eh bien, nous avons cherché des formules qui conduisent les prêteurs, qui conduisent les emprunteurs, qui conduisent les propriétaires et les locataires, à participer chacun à l'événement. Une formule, au contraire, de contrôle des loyers a l'inconvénient de pénaliser tout particulièrement les propriétaires personnels ou anonymes et, par conséquent, de créer dans cette chaîne qui devrait être une chaîne de plus grande homogénéité, un maillon faible qui ne peut que décourager à construire des logements. Ce n'est donc pas par le biais du contrôle des loyers que nous parviendrons à moyen et à long terme à régler le moins du monde le problème du logement. Il faut - j'en viens à ma deuxième proposition - décidément que ces mesures à long terme, celles dont on parlait dans l'intervention de l'UDC, celles dont nous avons parlé pendant tout le débat cette semaine, que ces mesures-là soient accélérées dans leur préparation et dans leur présentation au Parlement. Ce n'est que par le choix constructif de nouvelles voies, assurément différentes de celles du contrôle des loyers, que l'on peut espérer, à terme, Monsieur Rechsteiner, non pas la normalisation complète et rapide du marché du logement, ni du marché hypothécaire, car nous savons bien que la tâche est immense et que l'on ne se rapprochera du but que très lentement, mais au moins une normalisation graduelle de ce marché. Je ne reviens pas sur les différents types de mesures qui doivent être engagées pour ce faire. Troisième réflexion, la situation de droit, s'agissant des locataires, a été quelque peu transformée ces derniers temps. Je veux dire par là que le Conseil fédéral a modifié son ordonnance au printemps, afin que les effets possibles au-dessus desquels il y a abus, soit afin que les augmentations des taux hypothécaires sur les loyers soient quelque peu diminuées, ce qui correspond à une nouvelle calculation qui est opportune. Aujourd'hui, les effets d'une hausse d'un demi pour cent du taux hypothécaire sur les loyers sont plus faibles que les effets que cette même hausse aurait eus sous l'empire de l'ancienne ordonnance, c'est-à-dire jusqu'au printemps dernier. C'est donc une amélioration très homéopathique, mais amélioration quand même, du statut des locataires. Il est évident que, demain à huit heures, vous voterez, pour autant que le quorum de cent un conseillers nationaux soit réuni, les dispositions sur la surveillance concurrentielle des taux hypothécaires. Cela aura transformé aussi, mais pas dans la mesure où d'aucuns l'auraient souhaité, les conditions de droit. Enfin, quatrième et dernière remarque, vous avez fait part des effets que les AFU de l'année dernière ont, selon vous, provoqués. Il est vrai -je l'ai dit ce matin - que les effets pervers de ces AFU et que la difficulté de construire sont bel et bien là, et que le découragement à la construction peut ici où là se manifester indirectement. Mais il faut tout de même voir ce qu'il y a de positif et, s'agissant de votre préoccupation, il y a quelque chose de positif en ce sens qu'une spéculation foncière, qui avait vraiment pris des dimensions inacceptables, par la vertu de ces arrêtés fédéraux urgents, a tout de même été jugulée et il ne peut s'ensuivre que des effets bénéfiques, c'est-à-dire garder sous contrôle - et au total à préférer à une solution de contrôle - les loyers, ce qui est une solution défensive, négative et qui n'est pas du type de celles qui permettront de réamorcer la construction. Ce sont les raisons qui ont conduit le Conseil fédéral à dire non à votre motion. Abstimmung - Vote Für Ueberweisung der Motion 37 Stimmen Dagegen 89 Stimmen #ST# 89.516 Motion Ziegler Mietzinsmoratorium Moratoire sur les loyers Wortlaut der Motion vom 20. Juni 1989 Steigt der Hypothekarzinssatz über 5,5 Prozent, so darf sich die Erhöhung während eines Jahres nicht auf den Mietzins auswirken. Ich bitte den Bundesrat, die Verordnung entsprechend zu ändern. Texte de la motion du 20 juin 1989 Lorsque le taux hypothécaire monte au-delà de 5,5 pour cent, la répercussion de cette augmentation est repoussée d'une année. Le Conseil fédéral est invité à modifier l'ordonnance en conséquence. Mitunterzeichner - Cosignataires:Keine-Aucun Schriftliche Begründung - Développement par écrit Le marché du logement est depuis longtemps déjà un marché où le puissant écrase le faible: lorsque les taux hypothécaires baissent, les locataires n'en tirent généralement aucun bénéfice. Leurs loyers restent inchangés. Il n'est donc que justice que les hausses du taux hypothécaire ne se répercutent pas automatiquement sur les loyers comme c'est le cas aujourd'hui. Il est patent que souvent ces taux fluctuent: l'établissement d'un moratoire d'une année facilement réalisable sur le plan juridique par une révision de l'ordonnance - se justifie donc pleinement. Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates vom 6. September 1989 Rapport écrit du Conseil fédéral du 6 septembre 1989 L'auteur de la motion demande la modification de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (OPMSL). Le Conseil fédéral estime qu'un domaine où la compétence législative est déléguée ne peut faire l'objet d'une motion. Aussi rejette-t-il la proposition dans sa forme obligatoire.

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Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Motion Rechsteiner Einführung der Mietzinskontrolle Motion Rechsteiner Instauration du contrôle des loyers In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale Jahr 1990 Année Anno Band IV Volume Volume Session Herbstsession Session Session d'automne Sessione Sessione autunnale Rat Nationalrat Conseil Conseil national Consiglio Consiglio nazionale Sitzung 16 Séance Seduta Geschäftsnummer 89.508 Numéro d'objet Numero dell'oggetto Datum 04.10.1990 - 15:00 Date Data Seite 1849-1851 Page Pagina Ref. No 20 019 021 Dieses Dokument wurde digitalisiert durch den Dienst für das Amtliche Bulletin der Bundesversammlung. Ce document a été numérisé par le Service du Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale. Questo documento è stato digitalizzato dal Servizio del Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale.

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