Amt für Justizvollzug, Mietvertrag Hohlstrasse 552, Zürich, Genehmigung

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 29. Oktober 2014

1132. Amt für Justizvollzug, Hohlstrasse 552, Zürich (Mietvertrag)

Erwägungen

A. Ausgangslage Neben Gefängnissen und Vollzugseinrichtungen werden vom Amt für Justizvollzug (JuV) heute an vier verschiedenen Orten im Kanton Zürich Büroräumlichkeiten in einem Mietverhältnis belegt. Am gröss- ten Standort an der Feldstrasse 40–42 in Zürich befinden sich neben der Amtsleitung die Bewährungs- und Vollzugsdienste (BVD), der Psychi- atrisch-Psychologische Dienst (PPD) sowie die Direktion der beiden Hauptabteilungen Untersuchungsgefängnisse Zürich (UGZ) und Voll- zugseinrichtungen Zürich (VEZ) mit gesamthaft rund 200 Arbeitsplät- zen. Neben reinen Verwaltungstätigkeiten finden im Gebäude an der Feldstrasse auch Klientenkontakte im Rahmen von Fallführungen und Vollzugsprogrammen der BVD sowie von Konsultationen und Behand- lungen des PPD statt. In Winterthur, Uster und an der Molkenstrasse in Zürich befinden sich zudem drei Aussenstationen der BVD mit je knapp zehn Arbeitsplätzen. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2012 hat die Eigen- tümerin der Liegenschaft an der Feldstrasse 40–42 angekündigt, dass das Gebäude in den nächsten Jahren einer Gesamtsanierung unterzogen wer- den müssen. Für die Bauarbeiten, die unter anderem den Ersatz der Fens- ter, die Instandsetzung der Fassade, der Satteldächer und der Sanitäran- lagen sowie die Sanierung der Abluftanlagen und der Liegenschaftsent- wässerung vorsehen, wurden im genannten Schreiben zwei Jahre in zwei möglichen Terminvarianten (2014/2015 bzw. 2015/2016) veranschlagt. Auf- grund der damit einhergehenden erheblichen Emissionen wäre eine Auf- rechterhaltung des Verwaltungsbetriebs während der Bauarbeiten mindes- tens zeitweise nicht möglich und es müssten temporäre Ausweichquar- tiere bezogen werden. Aus diesem Grund beauftragte die Direktion der Justiz und des Innern im Herbst 2013 die Baudirektion, einen neuen Standort für das Amt für Justizvollzug zu suchen, der nicht nur einen Real- ersatz für die Räumlichkeiten an der Feldstrasse 40–42, sondern auch die Aufhebung der drei Aussenstellen der BVD erlaubt, und Reserve- flächen für weitere Zentralisierungen von administrativen Arbeitsplät- zen aus den Gefängnissen und Vollzugseinrichtungen bzw. für zukünftige Aufgabenausweitungen vorhält. Neben einer ausreichenden Zahl von Büroarbeitsplätzen und Besprechungsräumlichkeiten sollte das neue

Mietobjekt wegen der Klientenkontakte zudem einen gesicherten Emp- fangsbereich, entsprechende Veranstaltungsräume und eine gute Anbin- dung an den öffentlichen Verkehr bieten und in der Nähe zur kantonalen Verwaltung, insbesondere der Direktion der Justiz und des Innern, zu liegen kommen.

B. Objektwahl, Miete und Flächenstandard Das Immobilienamt hat für einen Ersatzstandort für das Amt für Jus- tizvollzug verschiedene mögliche Objekte geprüft. Dabei zeigte sich, dass unter Einschluss der zentralen Nutzeranforderungen (Flächenbedarf, Empfangsbereich, Objektlage, Verkehrsanbindung) und in einem Wirt- schaftlichkeitsvergleich nur zwei auf dem Markt angebotene Objekte diese Kriterien zu erfüllen vermögen. In einer abschliessenden Bewer- tung der beiden möglichen Objekte erwies sich eine Liegenschaft an der Hohlstrasse 552, 8048 Zürich, als die geeignetste. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass nur in dieser Mietliegenschaft die aus Sicher- heitsgründen bevorzugte Alleinbenutzung des Gebäudes und dessen In- frastrukturen (Empfang, Personenlifte) verwirklicht werden kann und zudem die Lage des Objekts in der Nähe des Bahnhofs Altstetten und des zukünftigen Justiz- und Polizeizentrums (PJZ) deutliche Vorteile gegenüber dem Konkurrenzobjekt aufweist. Die Mietliegenschaft an der Hohlstrasse 552 umfasst auf acht ober- irdischen Geschossen (Erdgeschoss / 1.–7. Obergeschoss) gesamthaft 6655 m2 Büroflächen und auf zwei Untergeschossen 1353 m2 Lager- und Archivflächen sowie 21 Parkplätze und vier Aussenparkplätze. Am 23. Sep- tember 2014 wurde zwischen dem Immobilienamt und der Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG, Wallisellen, vertreten durch die Allianz Suisse Immobilien AG, Zürich, folgender Mietvertrag, unter Vorbehalt der Genehmigung durch den Regierungsrat, unterzeichnet: Tabelle 1: Mietkosten Ort Fläche/Anzahl Mietzins/Jahr (Fr.) Hohlstrasse 552, Zürich, Büro- und Nebenräume (EG / 1.–7. OG) 6655 m2 1 929 950 Lager/Archiv (1.–2. UG) 1353 m2 189 420 Einstellplätze (2. UG) 21 50 400 Parkplätze (EG aussen) 4 7 680 Total Nettomiete 2 177 450 Nebenkosten (Akontozahlung) 199 650 Total Nettomiete und Nebenkosten (Akontozahlung) 2 377 100 Amortisation Ausbauarbeiten (Abzahlung über 10 Jahre) 311 883 Total Bruttomiete 2 688 983

Mietbeginn ist der 1. Oktober 2015. Die Mietzinspflicht beginnt am 1. Januar 2016, diejenige für die Amortisationszahlungen und die Neben- kosten am 1. Oktober 2015. Der Mietzins ist zu 80% indexiert. Die In- dexierung erfolgt nach dem Landesindex der Konsumentenpreise. Der Anfangsnettomietzins beruht auf dem Indexstand von 99,0 Punkten (31. Juli 2014, Basis Dezember 2010 100 Punkte). Die Amortisationszahlungen für die durch die Vermieterin vorgenom- menen Ausbauarbeiten für Fr. 2 706 000 erfolgen während der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit. Ab dem 1. Oktober 2025 vermindert sich der jährliche Mietzins um den Betrag für die Amortisation der Ausbauar- beiten. Die Vermieterin soll dem Mieter die Räume in fertig ausgebautem Zustand (Grund- und Mieterausbau) gemäss den in den Anhängen zum Mietvertrag enthaltenen Anforderungsbeschrieben, Definitionen und Plänen übergeben. Der Mieter kann die Mieträumlichkeiten bereits ab dem 1. September 2015 übernehmen, um mit der Ausstattung der Miet- räumlichkeiten zu beginnen. Der Bezug erfolgt auf den 1. Oktober 2015; die Mietzinspflicht besteht ab 1. Januar 2016. Der Mietvertrag sieht eine feste Dauer von 20 Jahren mit einer Ver- längerungsoption für den Mieter um fünf Jahre vor. Zusätzlich besteht ein Vormietrecht für sämtliche Flächen im angrenzenden «Altbau», Hohl- strasse 554 und 556, Zürich. Gemäss gegenwärtiger Belegungsplanung werden im Mietobjekt 260 Arbeitsplätze sowie die benötigten Nebenräume (Besprechung, Emp- fang, Klientenkontaktzone, Archiv) zur Verfügung stehen. Die Vorgaben des Immobilienamts bezüglich Flächenstandards werden eingehalten. Die Aussenstandorte der BVD in Winterthur, Uster und an der Molken- strasse in Zürich können Mietaufwendungen von Fr. 126 744 sowie der Standort Feldstrasse 42, Zürich, mit Mietaufwendungen von Fr. 1 581 476 können aufgegeben werden (Mietzins 2013 / einschliesslich Nebenkosten). Der Nettomietzins pro Quadratmeter für Büro- und Nebenräume an der Hohlstrasse 552 von Fr. 290 fällt höher aus als derjenige an der Feld- strasse 40–42 mit Fr. 278, aber tiefer als der vom Immobilienberatungs- unternehmen Wüest & Partner in der Publikation «Immobilienmarkt Schweiz 2014 | 3» veröffentlichte Median der Angebotsmiete pro Quadrat- meter Bürofläche für die Stadt Zürich für das 2. Quartal 2014 von Fr. 340. Der gegenüber der Feldstrasse 40–42 erhöhte Nettomietzins an der Hohl- strasse 552 ist zudem in ein Verhältnis zu setzen zur Lage der neuen Lie- genschaft, zur langfristigen Mietvertragsdauer mit einer Indexierung des Mietzinses zu 80% sowie zum im Vergleich zur Feldstrasse 40–42 mass- geblich verbesserten Gebäudezustand (Gebäudetechnik, klimatisierte

Räume). Darüber hinaus dürfte die Totalsanierung der Liegenschaft Feld- strasse 40–42 eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen. Des Weiteren erlaubt der durch den Umzug an die Hohlstrasse 552 sich ergebende Flächenzuwachs der Büroflächen von 954 m2 bzw. 17% gegenüber den bestehenden Büromietflächen an der Feldstrasse 40–42 und den BVD- Aussenstandorten (Molkenstrasse Zürich, Uster, Winterthur) in orga- nisatorischer Hinsicht die Zentralisierung von bestehenden (Finanz- und Rechnungswesen, Bussen- und Geldstrafenadministration) und die Unterbringung von zukünftig notwendigen Arbeitsplätzen (Electronic Monitoring, langfristige Entwicklungsreserven). Ebenso können in der Liegenschaft an der Hohlstrasse 552 deutlich höhere Anforderungen an die Sicherheit im Empfangs- und Klientenkontaktzonenbereich erfüllt werden.

C. Ausstattung und Umzug Für den Umzug des Amts für Justizvollzug in die Liegenschaft an der Hohlstrasse 552 fallen einmalige Ausgaben einerseits zulasten der Inves- titionsrechnung für die Gebäudeausstattung, anderseits zulasten der Er- folgsrechnung für die durch den Umzug begründeten Massnahmen an. In Bezug auf die Gebäudeausstattung wird die bestehende Schliessan- lage der Liegenschaft an der Hohlstrasse den Sicherheitsanforderungen nur teilweise gerecht, weshalb diese erweitert und an die Einbruchmelde- anlage angepasst werden muss. Im Erdgeschoss, in dem die Klientenkon- taktzone eingerichtet wird, muss eine Personenschutzanlage installiert werden. Die bestehenden Teppiche müssten in wenigen Jahren unter In- kaufnahme einer vorübergehenden Räumung von Büros ersetzt werden, weshalb diese im Rahmen der Gebäudeausstattung bereits vor dem Ein- zug ausgewechselt werden sollen. Die Einrichtung von Pausenräumlich- keiten mit den entsprechenden Kaffeeküchen bedingt zudem die An- passung von sanitären Anlagen. Das Gebäude und die Räumlichkeiten sind nach den Vorgaben einer einheitlichen Signaletik zu beschriften. Hin- sichtlich des Büromobiliars ist von den vom Umzug betroffenen Arbeits- plätzen knapp die Hälfte noch mit veralteten Büromöbeln ausgestattet. Dieses ist durch heutiges Normmobiliar zu ersetzen. Für die Büroarbeits- plätze müssen zudem rund 300 Stehleuchten beschafft werden. Ebenso sind die Informatikinstallationen im ganzen Gebäude einzurichten sowie die Sitzungszimmer mit den notwendigen technischen Einrichtungen und Geräten auszurüsten.

Die Kosten für die Gebäudeausstattung zulasten der Investitions- rechnung belaufen sich gemäss dem Kostenvoranschlag des Hochbau- amts vom 23. Oktober 2014 auf Fr. 2 097 559 (Preisstand 1. April 2014) und setzen sich wie folgt zusammen: Tabelle 2: Baukostenplan Baukostenplan Arbeitsgattung Kosten (BKP) in Franken 2 Gebäude 1 241 872 6 Reserve 190 687 9 Ausstattung 665 000 Total 2 097 559 Die Kapitalfolgekosten betragen jährlich Fr. 228 110. Sie bestehen aus den Abschreibungen, die sich aus den unterschiedlichen Abschrei- bungssätzen je Bauteilgruppe zusammensetzen, und den jährlichen kal- kulatorischen Zinsen von 1,75% der Baukosten. Tabelle 3: Bau- und Kapitalfolgekosten Investitionskategorie Kostenanteil Nutzungsdauer Kapitalfolgekosten/Jahr (Fr.) (Bauteilgruppe) Fr. % Jahre Abschreibung Kalk. Zinsen Total Hochbauten Rohbau 1 0 0,0 10 0 0 0 Hochbauten Rohbau 2 0 0,0 10 0 0 0 Hochbauten Ausbau 504 165 24,0 10 50 417 4 411 54 828 Hochbauten Installationen 861 894 41,1 10 86 189 7 542 93 731 Ausstattung, Mobilien 731 500 34,9 10 73 150 6 401 79 551 Total 2 097 559 100,0 10 209 756 18 354 228 110 Neben Ausgaben zulasten der Investitionsrechnung für die Ausstat- tung der Liegenschaft fallen einmalige Kosten zulasten der Erfolgsrech- nung für die durch den Umzug begründeten Massnahmen an. Diese um- fassen Rückbauten in den gekündigten Mietliegenschaften sowie den Transport von bestehenden Mobilien (Büromobiliar, Informatikanlagen, Akten). Für die Umzugstage ist zudem zur Aufrechterhaltung der Sicher- heit eine spezialisierte Firma für Bewachungsaufgaben zu beauftragen. Die Kosten für diese durch den Umzug begründeten Massnahmen be- tragen gemäss dem Kostenvoranschlag des Hochbauamts vom 23. Okto- ber 2014 gesamthaft Fr. 632 481.

D. Finanzierung Die jährlich wiederkehrende Ausgabe für die Nettomiete und die Ne- benkosten gilt als gebundene Ausgabe im Sinne von § 37 Abs. 2 lit. c des Gesetzes über Controlling und Rechnungslegung (CRG). Der Betrag für die jährliche Nettomiete und die Nebenkosten von Fr. 2 377 100 ist im

Konsolidierten Entwicklungs- und Finanzplan (KEF) 2015–2018 ent- halten und wird dem Buchungskreis Nr. 2610, Amt für Justizvollzug, Konto 3160 0 00000, Miete und Pacht Liegenschaften, belastet. Die von der Vermieterin finanzierten und vom Mieter während der ersten zehn Mietjahre amortisierten Mieterausbauten (Grund- und Mie- terausbau) mit Kosten von Fr. 2 706 000 führen bei einer Verzinsung von 3% zu einem jährlichen Annuitätsbetreffnis von Fr. 311 883 während zehn Jahren. Der Mieterausbau erfüllt gemäss § 37 Abs. 2 lit. c CRG sowie § 32 Abs. 1 FCV die Kriterien eines Finanzierungsleasings und gilt als neue Ausgabe. Die jährlichen Folgekosten sind im KEF 2015–2018 enthalten. Aufgrund der von der Vermieterin der Feldstrasse 40–42 angekündig- ten Gesamtsanierung und da sich aus der eingehenden Evaluation durch das Immobilienamt ergeben hat, dass gegenwärtig keine anderen geeig- neten Mietobjekten zur Verfügung stehen, besteht keine Handlungsfrei- heit. Ein weiteres Abwarten auf zukünftig auf dem Immobilienmarkt allenfalls angebotene Mietobjekte, welche die kritischen Nutzeranfor- derungen erfüllen würden, wäre zudem mit erheblichen Risiken für die Aufrechterhaltung des Verwaltungsbetriebs des Amts für Justizvollzug verbunden, da im Falle der Kündigung des bestehenden Mietvertrags an der Feldstrasse 40–42 wegen der bevorstehenden Gesamtsanierung innerhalb kurzer Zeit ein Alternativstandort gesucht, bewilligt und be- zogen werden müsste. Gemäss § 37 Abs. 2 lit. a CRG gelten die Kosten für die Gebäudeausstattung zulasten der Investitionsrechnung und die- jenigen für die durch den Umzug begründeten Massnahmen zulasten der Erfolgsrechnung demnach als gebundene Ausgaben. Die Mittel für die Gebäudeausstattung von Fr. 2 097 559 sind in der Investitionsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 2206, Amt für Justizvollzug, im Nachtrag zum Budgetentwurf 2015 mit Fr. 1 500 000 eingestellt. Der restliche Betrag ist durch Verschiebungen oder Kürzungen von anderen Projekten innerhalb der Leistungsgruppe Nr. 2206 sicherzustellen. Die Mittel für die durch den Umzug begründeten Massnahmen von Fr. 632 481 sind im KEF 2015– 2018 in der Erfolgsrechnung enthalten. Über die genannten Kosten für die Nettomiete, die Nebenkosten und die Amortisation der Mieterausbauten hinaus fallen keine weiteren be- trieblichen und keine personellen Folgekosten an.

Auf Antrag der Direktion der Justiz und des Innern und der Baudirektion

Dispositiv

beschliesst der Regierungsrat:

I. Der am 23. September 2014 zwischen der Allianz Suisse Versiche- rungs-Gesellschaft AG, Wallisellen, als Vermieterin und dem Kanton Zürich als Mieter abgeschlossene Mietvertrag wird genehmigt.

II. Für die Nettomiete und die Nebenkosten der Liegenschaft Hohl- strasse 552, Zürich, wird ab 1. Januar 2016 eine jährlich wiederkehrende gebundene Ausgabe von Fr. 2 377 100 zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 2206, Amt für Justizvollzug, bewilligt. Dieser Betrag verändert sich nach Massgabe der im Mietvertrag vorgesehenen Bedin- gungen.

III. Die Ausgabe für die Nettomiete und die Nebenkosten wird alle fünf Jahre abgerechnet.

IV. Für die Mieterausbauten an der Liegenschaft Hohlstrasse 552, Zü- rich, wird eine neue Ausgabe von Fr. 2 706 000 zulasten der Investitions- rechnung der Leistungsgruppe Nr. 2206, Amt für Justizvollzug, bewilligt.

V. Für die Gebäudeausstattung und die durch den Umzug begründeten Massnahmen wird eine gebundene Ausgabe von insgesamt Fr. 2 730 040 zulasten der Leistungsgruppe Nr. 2206, Amt für Justizvollzug, bewilligt. Davon gehen Fr. 2 097 559 zulasten der Investitionsrechnung und Fr. 632 481 zulasten der Erfolgsrechnung.

VI. Die Beträge für die Gebäudeausstattung werden nach Massgabe des Zürcher Baukostenindexes gemäss folgender Formel der Teuerung angepasst: Bewilligte Ausgabe × Zielindex ÷ Startindex (Stand 1. April 2014)

VII. Mitteilung an die Allianz Suisse Immobilien AG, Postfach, 8010 Zürich, sowie an die Finanzdirektion, die Baudirektion und die Direk- tion der Justiz und des Innern.

Vor dem Regierungsrat Der Staatsschreiber:

Husi