RRB Nr. 901/2017

Immobilienstrategie des Kantons Zürich, Festsetzung

27. September 2017Deutsch36 min

Source zh.ch

Immobilienstrategie des Kantons Zürich, Festsetzung

Kanton Zürich

Immobilienstrategie des Kantons Zürich 27. September 2017

Inhalt

Das Wichtigste in Kürze V

Erwägungen

1. Einleitung 1 1.1. Auftrag und Zweck 1 1.2. Gegenstand 1 1.3. Zuständigkeit und Inkrafttreten 1

2. Kontext und Grundlagen 3 2.1. Umfeld 3 2.2. Gesetzliche Bestimmungen 3 2.3. Portfoliostruktur 5

3. Handlungsfelder 7 3.1. Nutzung 8

3.2. Wirtschaftlichkeit, Baukultur und Ökologie 9 3.3. Steuerung und Entwicklung 11 3.4. Bereitstellung 13 3.5. Zusammenarbeit 14

4. Anhang 17

4.1. Leitbild Immobilien Kanton Zürich 17

4.2. Glossar 18

Das Wichtigste in Kürze

Das Wichtigste in Kürze Der Kanton Zürich nimmt zur Erhaltung und Entwicklung der Lebensqualität seiner Einwohner und Einwohnerinnen vielfältigste Aufgaben in allen öffentlichen Bereichen wahr. Zur Ausfüh- rung dieser Aufgaben hält er eines der grössten Immobilienportfolios der öffentlichen Hand in der Schweiz. Für dessen Entwicklung beschliesst der Regierungsrat eine langfristige Immobi- lienstrategie über 20 bis 30 Jahre. Sie basiert auf den rechtlichen und politischen Vorgaben des Kantons- und Regierungsrates, den Anforderungen des Immobilienbestands und bran- chenüblichen Standards.

Die Immobilienstrategie legt die grundsätzliche strategische Ausrichtung für das Gesamtport- Zweck und folio des Kantons, d.h. für die Liegenschaften im Verwaltungs- und Finanzvermögen fest. Sie Gegenstand dient der Steuerbarkeit des Immobilienportfolios, sorgt für Transparenz und Kontinuität bei grundsätzlichen Entscheiden im Immobilienmanagement und sichert einen nachhaltigen Um- gang mit den kantonalen Immobilien. Gemäss dem breiten Aufgabenspektrum der öffentli- chen Hand ist das Immobilienportfolio äusserst heterogen und historisch gewachsen. Aus diesem Grund fokussieren die Festlegungen der Immobilienstrategie auf die relevanten Grö- ssen und Aspekte.

LEITBILD IMMOBILIEN

Zunahme Anzahl und Detaillierung Immobilienstrategie

Portfoliostrategien

Abnahme Geltungsbereich Teilportfoliostrategien

Objektstrategien

Leitbild und Immobilienstrategie als oberste Richtlinie

Die Immobilienstrategie hat keine Gültigkeit für die Immobilien der Aktiengesellschaften und der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich sowie für die Gerichte. Ebenfalls ausge- nommen sind Bauten im Eigentum von kantonalen Spitälern und Psychiatrien im Baurechts- modell.

Beruhend auf dem Leitbild Immobilien legt die Immobilienstrategie fünf strategische Hand- Handlungsfelder lungsfelder fest. Pro Handlungsfeld werden der Anspruch des Kantons (Zielsetzungen), ent- sprechende Grundsätze (handlungsanweisende Prinzipien) und der konkrete Handlungsbe- darf zur Erreichung des Anspruchs festgehalten (Massnahmen). Dabei gilt das Prinzip «Relevanz vor Vollständigkeit». D.h. es werden jene Aspekte thematisiert, die für den Grossteil des Immobilienportfolios Wirkung und Relevanz haben bzw. für welche grosser Handlungsbe- darf besteht. Im Folgenden sind pro Handlungsfeld der Anspruch und Handlungsbedarf zu- sammengefasst.

Nutzung

Anspruch Die kantonalen Immobilien dienen der Erfüllung der öffentlichen Kernaufgaben des Kantons gemäss den gesetzlichen Aufträgen. Die Nutzung ist der massgebliche Treiber der Entwick- lung des kantonalen Immobilienportfolios. Die kantonalen Liegenschaften sind nutzungsge- recht, zweckmässig und stehen gemäss dem Bedarf der Kernaufgaben zeitgerecht zur Verfü- gung.

Handlungsbedarf – Durchlaufzeiten von Immobilienmassnahmen senken – Zeitgerechtigkeit verbessern – Unterhalts- und Instandhaltungsdefizite vermeiden

Wirtschaftlichkeit, Baukultur und Ökologie

Anspruch Das kantonale Immobilienportfolio wird unter Berücksichtigung wirtschaftlicher, gesellschaft- licher und ökologischer Aspekte entwickelt. Die Wirtschaftlichkeit der Immobilien sowie die Werterhaltung sind im Sinne des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln Pflicht. Die kantonalen Immobilien, insbesondere die Betriebsliegenschaften, sind daher möglichst flächen- und nutzungseffizient. Immobilienmassnahmen bzw. entsprechende Investitionsent- scheide orientieren sich an der langfristigen Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus der Immobilien. Der Kanton baut und bewirtschaftet seine Immobilen ressourcen- und umweltschonend. Er nutzt erneuerbare und möglichst einheimische Energie. Die kantonalen Immobilien haben eine hohe funktionale und baukulturelle Qualität und gehen rücksichtsvoll mit dem Umfeld um. Gesellschaftliche Entwicklungen fliessen zukunftsgerichtet in die Immobilienentwicklung ein.

Handlungsbedarf – Erstellungskosten senken – Flächen- und Nutzungseffizienz steigern – Bewirtschaftungskosten senken – CO2-Ausstoss und Verbrauch fossiler Energie vermindern – Zeitgemässe Raumkonzepte umsetzen

Steuerung und Entwicklung

Anspruch Die Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios wird gemäss den strategischen, politi- schen Zielsetzungen langfristig geplant und zentral gesteuert. Massgebend für die Entwick- lung sind der gesetzliche Nutzerauftrag bzw. der infrastrukturelle Bedarf der Nutzenden (sum- marisch für Direktionen, Ämter, Betriebe etc.) und der wirtschaftliche wie nachhaltige Umgang mit den Ressourcen und dem Immobilienbestand. Der Kanton hat Kenntnis über den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf der Nutzenden und des Bestands. Das Immobilienportfolio wird auf Basis gesamtheitlicher Strategien transparent und effektiv gesteuert.

Handlungsbedarf – Daten- und Kostentransparenz herstellen und erhalten – Strategische Grundlagen schaffen – Koordination der Portfolioentwicklung verstärken

Das Wichtigste in Kürze

Bereitstellung

Anspruch Zur Sicherstellung der öffentlichen Aufgaben und unter dem Aspekt der langfristigen Wirt- schaftlichkeit sowie dem Erhalt der Handlungsfähigkeit hält der Kanton die betriebsnotwendi- gen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum. Er strebt dabei zur Gewährleistung des Hand- lungsspielraums für künftige Entwicklungen das Alleineigentum der Liegenschaften an. Sofern zur Umsetzung der gesetzlichen Aufträge notwendig und wirtschaftlich, kann sich der Kanton Immobilien über Mietverträge sichern.

Handlungsbedarf – Anteil Eigentum für strategisch relevante Aufgaben langfristig erhöhen – Langfristige Handlungsspielräume ermöglichen

Zusammenarbeit

Anspruch Das Immobilienmanagement betrifft alle kantonalen Stellen und ist durch eine Vielzahl von Beteiligten und Anspruchsgruppen geprägt. Der Kanton nutzt diese multidisziplinären Kom- petenzen gezielt für eine ganzheitliche und erfolgreiche Steuerung des Immobilienportfolios. Für eine hohe Effektivität und tragfähige Lösungen wird im Immobilienmanagement ein ko- operativer Umgang gepflegt. Definierte und respektierte Rollen und Prozesse gewährleisten die effiziente Zusammenarbeit.

Handlungsbedarf – Effizienz der Zusammenarbeit steigern – Prozesse optimieren – Wissensaustausch fördern

Die vorliegende Immobilienstrategie wurde vom Regierungsrat am 27. September 2017 ge- Inkrafttreten nehmigt und tritt per 01. Januar 2018 in Kraft. Sie wird rund alle vier Jahre überprüft und bei Bedarf aktualisiert.

VII

Einleitung

1. Einleitung Der Kanton Zürich nimmt zur Erhaltung und Förderung der Lebensqualität seiner Einwohne- rinnen und Einwohner vielfältigste Aufgaben in allen öffentlichen Bereichen wahr. Zur Ausfüh- rung dieser Aufgaben hält er eines der grössten Immobilienportfolios der öffentlichen Hand in der Schweiz.

1.1. Auftrag und Zweck Das Immobilienportfolio ist auf die Kernaufgaben des Kantons ausgerichtet. Zu dessen Steu- Auftrag erung und Entwicklung beschliesst der Regierungsrat eine langfristige Immobilienstrategie über das gesamte Immobilienportfolio des Kantons. Sie basiert auf den rechtlichen und poli- tischen Vorgaben des Kantons- und Regierungsrates, Anforderungen aus dem Immobilienbe- stand sowie branchenüblichen Standards.

Die Immobilienstrategie gibt die strategische Ausrichtung für die kantonalen Liegenschaften Zweck vor. Sie schafft Konsens über die Grundlagen, definiert Zielsetzungen und legt zu deren Errei- chung Grundsätze und Umsetzungsmassnahmen fest. Die Immobilienstrategie dient der Steuerbarkeit des Immobilienportfolios, sorgt für Transparenz und Kontinuität bei Entschei- dungen und sichert einen effizienten und nachhaltigen Umgang mit den kantonalen Immobi- lien.

Die Immobilienstrategie hat einen Betrachtungshorizont von 20 bis 30 Jahren. Zielsetzungen Betrachtungshorizont und Grundsätze haben ohne zwingenden Änderungsbedarf darüber hinaus Gültigkeit. Die und Aktualisierung Immobilienstrategie wird rund alle vier Jahre und abgestimmt auf die Überarbeitung überge- ordneter Richtlinien überprüft. Sie wird an geänderte Rahmenbedingungen, die Legislaturzie- le sowie wirtschaftliche, ökologische, technologische und gesellschaftliche Entwicklungen angepasst.

1.2. Gegenstand Gemäss dem breiten Aufgabenspektrum der öffentlichen Hand ist das Immobilienportfolio des Kantons äusserst heterogen und historisch gewachsen. Es hat einen Anschaffungswert von über 15 Mrd. Franken und per Ende 2016 einen Buchwert von rund 8.5 Mrd. Franken. Dies entspricht fast 40% des kantonalen Gesamtvermögens. Rund 65% des Anschaffungs- werts bzw. 50% des Buchwerts des Immobilienportfolios bilden die Hochbauten des Verwal- tungsvermögens (vgl. Geschäftsbericht 2016). Die Immobilienstrategie definiert zusammen mit dem Leitbild Immobilien (RRB Nr. 614/2017, siehe Anhang) die oberste strategische Richt- linie für die kantonalen Immobilien. Aufgrund der Heterogenität fokussiert sie in ihren Festle- gungen auf die relevanten Grössen und Aspekte.

Gegenstand der vorliegenden Immobilienstrategie ist das Immobilienportfolio des Kantons, Gegenstand d.h. die Immobilien im Verwaltungs- und Finanzvermögen (VV und FV) im Eigentum des Kan- tons. Für öffentliche Sachen im Gemeingebrauch bzw. die entsprechenden Liegenschaften macht die Immobilienstrategie mit Ausnahme der Grundlagen (vgl. Kapitel 2) keine Aussagen. Für Schutzobjekte gilt die Immobilienstrategie unter Einhaltung der Selbstbindung gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG § 204).

Die Immobilienstrategie hat keine Gültigkeit für die Immobilien der Zürcher Kantonalbank Ausnahmen (ZKB), der Gebäudeversicherung (GVZ), der Elektrizitätswerke (EKZ) und der Sozialversiche- rungsanstalt des Kantons Zürich (SVA) sowie für die Gerichte. Ebenfalls ausgenommen sind Bauten im Eigentum von kantonalen Spitälern und Psychiatrien im Baurechtsmodell.

1.3. Zuständigkeit und Inkrafttreten Die Baudirektion erarbeitet die Immobilienstrategie. Sie wird vom Regierungsrat festgesetzt. Erstellung und Umsetzung Die Erarbeitung, Umsetzung und Überwachung der Immobilienstrategie erfolgt unter Einhal- tung der gesetzlichen Bestimmungen zur Verantwortlichkeit (vgl. Kap. 2.2. ) und unter Mitwir- kung der Direktionen und der Staatskanzlei.

Die vorliegende Immobilienstrategie des Kantons Zürich wurde vom Regierungsrat am Inkrafttreten ab 2018 27. September 2017 festgesetzt und tritt per 01. Januar 2018 in Kraft.

Fotograf: Till Forrer

Kontext und Grundlagen

2. Kontext und Grundlagen Das kantonale Immobilienportfolio wird von vielen Einflussfaktoren geprägt und ist bezüglich Zweckbestimmung sowie Organisation sehr heterogen. Im Folgenden sind das Umfeld mit relevanten Einflussgrössen, wesentliche gesetzliche Grundlagen sowie die Strukturierung des Gesamtportfolios beschrieben.

2.1. Umfeld Die Steuerung und Entwicklung der kantonalen Immobilien erfolgt in einem komplexen Um- Grundannahmen feld und hat vielfältigen Ansprüchen zu genügen. Neben politischen, nutzungs- und bestan- desgetriebenen Anforderungen wird sie von wirtschaftlichen, ökologischen, technologischen und gesellschaftlichen Faktoren beeinflusst. Bezüglich dieser nicht steuerbaren Einfluss- grössen wird in der vorliegenden Immobilienstrategie von den folgenden, immobilienrelevan- ten Grundannahmen ausgegangen (nicht abschliessend):

– Das Bevölkerungswachstum im Kanton Zürich nimmt weiterhin stetig zu. Die Bevölke- rungszahl wird im Jahr 2040 voraussichtlich rund 1.8 Mio. betragen. Entsprechend steigt der quantitative Umfang der einzelnen öffentlichen Aufgaben (z.B. wachsende Schüler- zahl). Ebenfalls steigt das durchschnittliche Alter der Bevölkerung. Im Kanton Zürich wer- den im Jahr 2040 rund 23 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein. (Statistisches Amt Kanton Zürich, Bevölkerungsprognose 2017, Stand Juni 2017). – Das Bevölkerungswachstum soll gemäss Raumordnungskonzept des kantonalen Richt- plans zu 80 Prozent in den beiden Handlungsräumen «Stadtlandschaft» und «urbane Wohnlandschaft» stattfinden. Das Bauland für kantonale Infrastrukturen in den Wachs- tumsräumen wird zunehmend knapper und die baulichen Entwicklungen finden vermehrt in bereits überbauten Strukturen statt (vgl. Langfristige Raumentwicklungsstrategie des Kantons Zürich). – Die Bedeutung von erneuerbaren Ressourcen und dem Recycling von Baustoffen nimmt zu. Die Klimaerwärmung schreitet voran und wirkt sich auch auf die raumplanerische und städtebauliche Entwicklung sowie die Gebäudetechnik aus. Die öffentliche Hand hat in den Themen Umwelt und Energie eine Vorbildfunktion. – Das Bedürfnis der Bevölkerung nach Sicherheit nimmt mitunter bezüglich Gewaltdelikten zu, was sich auf den Anspruch an die öffentlichen Aufgaben und die Sicherheit der Immo- bilien auswirkt. – Die Digitalisierung der Immobilienbranche und der öffentlichen Verwaltung schreitet weiter voran (z.B. BIM, E-Government) und führt zu neuen Organisationsformen und Leistungs- prozessen. – Funktionale Räume überlagern zunehmend administrative Verantwortungsbereiche. Infra- strukturen werden vermehrt kooperativ von Kantonen, Gemeinden und Städten sowie mit dem Bund geplant und genutzt. – Die Bedeutung von zeitlich wie räumlich flexiblen und kommunikativen Arbeits- und Orga- nisationsformen nimmt weiter zu. Besonders in der Arbeitswelt und Bildung gewinnen mul- tifunktionale und kommunikationsfördernde Raumkonzepte an Bedeutung. – Das Spektrum und der Qualitätsanspruch der öffentlichen Aufgaben des Kantons sowie die Aufgabenteilung zwischen Bund, Kantonen und Gemeinden bleiben insgesamt gleich. Öffentlichkeitsprinzip und zunehmendes Kostenbewusstsein führen aber zu höheren An- forderungen bezüglich Transparenz im Verwaltungshandeln.

2.2. Gesetzliche Bestimmungen Gemäss dem Gesetz über Controlling und Rechnungslegung (CRG, LS 611) sind die Immobi- lien des Kantons Zürich bzw. die Vermögenswerte in das Verwaltungsvermögen (VV) und das Finanzvermögen (FV) gegliedert. Teil der Vermögenswerte sind auch Sachen im Gemeinge- brauch (z.B. Strassen, Gewässer) und zweckgebundene Fonds. Darüber hinaus werden Ob- jekte von Dritten angemietet. Für einzelne Bereiche des Gesamtportfolios bestehen unter- schiedliche gesetzliche Grundlagen bezüglich Zweckbestimmung und Verantwortlichkeit.

Zweckbestimmung Vermögen Gemäss § 49 Abs. 2 CRG umfasst das VV jene Vermögenswerte, die unmittelbar der öffentli- chen Aufgabenerfüllung dienen. Das FV besteht aus jenen Vermögenswerten, die ohne Beein- trächtigung der öffentlichen Aufgabenerfüllung veräussert werden können. Liegenschaften werden vom VV ins FV übertragen, wenn sie nicht mehr unmittelbar zur Erfüllung staatlicher Aufgaben benötigt werden.

Öffentliche Sachen Gemäss allgemeinem Verwaltungsrecht bilden die öffentlichen Sachen im Gemeingebrauch im Gemeingebrauch innerhalb des VV eine gesonderte Kategorie. Sie dienen unmittelbar der Erfüllung öffentlicher Aufgaben, haben aber einen offenen Benutzerkreis.

Fonds Ebenso haben die den Vermögen zugeteilten Fonds und ihre Immobilien spezifische Zweck- bestimmungen. So dient der Natur- und Heimatschutzfonds (NHF) im VV der Schaffung und Pflege von schützenswerten Landschafts- und Ortsbildern, Natur- und Kulturobjekten sowie Erholungsgebieten (NHFG, LS 702.21). Der Sportfonds im VV wird für den baulichen Unterhalt des Sportzentrums Kerenzerberg, für Sportanlagen von Gemeinden und Dritten sowie für Sportveranstaltungen und -projekte eingesetzt (Verordnung über das Sportamt und die Sport- kommission, LS 410.8). Der Strassenfonds dient zur Deckung der dem Staat anfallenden Kosten für den Bau und Unterhalt der Staats- und Nationalstrassen sowie zur Ausrichtung von Staatsbeiträgen (§ 28 Abs. 1 Strassengesetz).

Verantwortlichkeit Für die Immobilien des Kantons sind unterschiedliche Stellen verantwortlich. Im Folgenden sind die wesentlichen rechtlichen Bestimmungen mit Fokus auf die Vertretung des Kantons als Eigentümer (und als Mieter gegenüber Dritten) bzw. auf die Steuerung der Immobilien beschrieben. Die Prozesse und einzelnen Zuständigkeitsbereiche im Immobilienmanagement (z.B. Bestellung, Bauherrenvertretung, Facilitymanagement) werden spezifisch in Verordnun- gen (insbesondere Immobilienverordnung) und weiter in Leistungsvereinbarungen und Hand- büchern festgelegt.

Baudirektion für allg. VV Gemäss § 40 a Abs. 1 des Gesetzes über die Organisation des Regierungsrates und der kan- (Mietermodell) und allg. FV tonalen Verwaltung (OG RR) ist die Baudirektion für die Immobilien im Eigentum des Kantons zuständig (Eigentümervertretung, Bauherrenvertretung und Facilitymanagement). Von dieser Regelung ausgenommen sind analog Kapitel 1.2 die ZKB, GVZ, EKZ und SVA Zürich sowie kantonale Spitäler und Psychiatrien im Baurechtsmodell. Ebenfalls ausgenommen sind die Universität Zürich (UZH) und die Gerichte (vgl. Art. 73 Abs. 3 KV).

Innerhalb der Baudirektion übernimmt das Immobilienamt (IMA) abgesehen von den Liegen- schaften im Gemeingebrauch die Eigentümervertretung. Für Letztere sind das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (Gewässer) bzw. das Tiefbauamt (Strassen) zuständig (vgl. Gebüh- renverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz; LS 724.21 bzw. Sondergebrauchsverordnung §§ 1,2,22).

Delegationsmodell für Gemäss §§ 39 a – 39 c des Universitätsgesetzes werden die Aufgaben im Immobilienwesen die Universität Zürich an die UZH delegiert. Der Kanton stellt der Universität die Liegenschaften gegen Verrechnung der Kapitalkosten zur Verfügung. Der Kanton bleibt Eigentümer von Boden und Bauten und die UZH ist in die strategische Immobilienplanung, den Konsolidierten Entwicklungsund Fi- nanzplan (KEF) und Budgetprozess des Kantons eingebunden.

Fonds Der NHF wird unter Leitung des Generalsekretariats von der Baudirektion verwaltet. Vorhaben und Massnahmen werden durch das zuständige Amt in Auftrag gegeben (bezüglich Natur- schutz vom Amt für Landschaft und Natur, bezüglich Denkmalpflege, Archäologie sowie Orts- bild- und Landschaftsschutz von Amt für Raumentwicklung). Für den Strassenfonds ist die Volkswirtschaftsdirektion (Amt für Verkehr) zuständig. Die Grundstücksgeschäfte für die bei- den Fonds tätigt das IMA im Auftrag der jeweiligen Ämter. Für den Sportfonds ist gemäss Verordnung über das Sportamt und die kantonale Sportkommission das Sportamt der Sicher- heitsdirektion zuständig.

Kontext und Grundlagen

Zwecks Lesbarkeit werden im Folgenden die genannten immobilienverantwortlichen Stellen vereinfacht als «Baudirektion» bezeichnet. Die Besteller/innen und Nutzer/innen (Direktionen, Ämter, Betriebe etc.) werden summarisch «Nutzende» genannt.

2.3. Portfoliostruktur Die kantonalen Immobilien werden in einer geeigneten, langfristig stabilen Portfoliostruktur geführt. Ziel ist die Gewährleistung der Gesamtsicht über den kantonalen Immobilienbestand bzw. das Immobilienvermögen sowie dessen effiziente und effektive Steuerung.

PORTFOLIO KLASSE OBJEKT

1. VV allgemein .1 bebaute Liegenschaften (LS) in Bauzone

.2 unbebaute LS in Bauzone

.3 bebaute LS ausserhalb Bauzone

.4 unbebaute LS ausserhalb Bauzone Pro Portfolio und Klasse erfasst nach: .5 Baurechte

.6 Anmiete VV

Objektart

2. VV UZH Analog Klassen .1–.6 VV allgemein

3. Natur- und Heimatschutz- Analog Klassen .1–.4 VV allgemein ge fonds La Nutzende

4. Sportfonds Analog Klassen .1–.4 VV allgemein

5. Sachen in .1 Strassen inkl. Infrastruktur Gemeingebrauch .2 Gewässer

6. FV allgemein Analog Klassen .1–.5 VV allgemein FV

7. Strassenfonds Analog Klassen .1–.5 VV allgemein

Portfoliostruktur Immobilien Kanton Zürich

Die im Verwaltungs- und Finanzvermögen enthaltenen Liegenschaften inklusive der von Gliederungskriterien Dritteigentümern gemieteten Objekte werden anhand der folgenden Kriterien und deren Hie- rarchie in Portfolios, Klassen und Objekte gegliedert.

1. Portfolio: Gliederung nach gesetzlicher Grundlage bzgl. Zweckbestimmung und Verant- wortlichkeit

2. Klasse: Gliederung nach steuerungsrelevanten Aspekten (finanztechnische Anlageklas- sen, Bau- und Planungsrecht, Eigentumsform)

3. Objekt: Zuordnung der Objekte nach Nutzenden (z.B. Direktion, Amt, Institution), Objekt- art (gemäss Schweizerischer Zentralstelle für Baurationalisierung CRB) und geografischer Lage

Diese Struktur erlaubt die differenzierte Verwaltung und stufengerechte Steuerung der Lie- genschaften gemäss den unterschiedlichen Zweckbestimmungen und Verantwortlichkeiten. So können entlang dieser Struktur spezifische Strategien für einzelne Objektgruppen oder Objekte sowie Standards definiert werden. Ebenfalls sind entsprechende Kennzahlenerhe- bungen möglich.

Strategien Die immobilienspezifischen Strategien basieren auf dem Leitbild Immobilien (RRB Nr. 614/2017), sind in die im Folgenden dargestellten Stufen gegliedert und bauen aufeinander auf. Strategien werden nicht für alle Objektgruppen und Objekte, sondern nach Notwendig- keit und strategischer Relevanz erarbeitet. Sie definieren Aspekte, die für den massgebenden Teil ihres Betrachtungsbereichs Wirkung haben.

LEITBILD IMMOBILIEN

Zunahme Anzahl und Detaillierung Immobilienstrategie

Portfoliostrategien

Abnahme Geltungsbereich Teilportfoliostrategien

Objektstrategien

Abstufung Strategien

Die Immobilienstrategie definiert die strategische Ausrichtung des Gesamtportfolios des Kantons in auf dem Leitbild Immobilien aufbauenden Handlungsfeldern. Sie behält ihre Gül- tigkeit, sofern in weiterführenden Strategien keine begründeten Abweichungen definiert sind.

Portfoliostrategien werden auf Grundlage der Immobilienstrategie und gemäss den ge- setzlichen Bestimmungen (vgl. Kapitel 2.2) nach Bedarf pro Portfolio erarbeitet. Sie definieren spezifisch für ihren Geltungsbereich die strategischen Ziele, welche Massnahmen zu deren Erreichung umgesetzt werden und welche Mittel dafür benötigt werden.

Teilportfoliostrategien werden – nur wo sinnvoll und notwendig – für spezifische Kombina- tionen von Klasse und / oder Nutzende, Objektart und Lage erarbeitet. Wesentliche Grundla- ge bilden die jeweiligen Nutzungsstrategien und langfristigen Bedarfsplanungen der Nutzen- den. Wiederum subsidiär können einzelne Objektstrategien notwendig sein. Diese Strategien haben einen engeren Geltungsbereich und kürzeren Betrachtungshorizont als die Portfoliostrategien und legen entsprechend konkrete Ziele, Massnahmen und Mittel für ihren Gültigkeitsbereich fest.

Standards Standards werden ebenfalls gemäss der vorab dargestellten Portfoliostruktur definiert. Sie werden nur für massgebliche Aspekte bzw. Objektgruppen festgelegt und haben für den Grossteil ihres Gegenstands Wirkung und Gültigkeit. So kann beispielsweise anstelle einer «Teilportfoliostrategie Büro» ein «Standard Büro» sinnvoll sein. Standards sind bei der Erar- beitung von Strategien zu berücksichtigen bzw. gehen diesen ohne massgebenden Abwei- chungsgrund vor.

Kennzahlen Die Portfoliostruktur gewährleistet des Weiteren die Erhebung relevanter und vergleichbarer Kennzahlen über den Immobilienbestand und ein systematisches Reporting. Dies schafft Transparenz und unterstützt die Steuerbarkeit.

Handlungsfelder

3. Handlungsfelder Im Leitbild Immobilien sind fünf Leitsätze festgelegt (RRB Nr. 614/2017, Vollversion Leitbild im Anhang):

1. Nutzung im Vordergrund: Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Im- Leitbild Immobilien mobilien nutzungs- und bedarfsgerecht.

2. Nachhaltige Lösungen: Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Immo- bilien wirtschaftlich, ganzheitlich und zukunftsbezogen.

3. Zentrale Steuerung: Der Kanton Zürich steuert seine Immobilien zentral auf Grundlage einer langfristigen strategischen Planung.

4. Eigentum vor Miete: Der Kanton Zürich hält die zur Erfüllung seiner Kernaufgaben not- wendigen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum.

5. Erfolg durch Zusammenarbeit: Im Kanton Zürich ist die partnerschaftliche Zusammen- arbeit im Immobilienmanagement die Grundlage für gute Lösungen.

Daraus werden fünf strategische Handlungsfelder abgeleitet: Handlungsfelder

2 Wirtschaftlichkeit, 1 Nutzung Baukultur und Ökologie

3 Steuerung 4 Bereitstellung und Entwicklung

5 Zusammenarbeit

Für jedes Handlungsfeld werden der Anspruch des Kantons, Grundsätze sowie der konkrete Handlungsbedarf für die Umsetzung festgelegt. Zwischen den Handlungsfeldern bestehen diverse Abhängigkeiten. Sie bedingen und verstärken sich zum Teil gegenseitig.

Der Anspruch definiert übergeordnete Zielsetzungen unabhängig davon, ob dieser «Soll-Zu- stand» heute bereits erreicht ist oder nicht.

Die Grundsätze definieren Entscheidungskriterien und handlungsanweisende Prinzipien.

Der Handlungsbedarf zeigt auf, was zur Erreichung des Anspruchs konkret und insbeson- dere bis zur nächsten Überprüfung der Immobilienstrategie zu tun ist, sowie welche Voraus- setzungen dazu notwendig sind.

Es gilt das Prinzip «Relevanz vor Vollständigkeit». D.h. es werden jene Aspekte thematisiert, Relevanz vor die für den Grossteil des Immobilienportfolios Wirkung und Relevanz haben bzw. für welche Vollständigkeit grosser Handlungsbedarf besteht.

3.1. Nutzung

Nutzung im Vordergrund Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Immobilien nutzungs- und bedarfsgerecht.

Grundsätze Vorausschauende Durch eine frühzeitige und periodische Abstimmung der immobilienrelevanten Bedürfnisse Bedarfsplanung zwischen den Nutzenden und den immobilienverantwortlichen Stellen wird eine langfristige und verlässliche Bedarfs- und Investitionsplanung ermöglicht. Die Nutzenden (summarisch für Direktionen, Ämter, Betriebe etc.) kennen die Entwicklung in ihrem Kerngeschäft und deren Auswirkung auf ihren Raum- und Flächenbedarf.

Querschnittsfunktion Die immobilienverantwortlichen Stellen (im Folgenden vereinfacht als Baudirektion bezeich- Immobilien net, gültige Verantwortlichkeiten vgl. Kapitel 2.2) übernehmen eine Querschnittsfunktion und arbeiten eng mit den Nutzenden und den Betreibern zusammen. Sie wirken als Moderatoren und Übersetzer der Bedürfnisse der Nutzenden in wirtschaftliche, den Rahmenbedingungen und Eigentümerinteressen entsprechende Immobilienmassnahmen, die die Kernaufgaben der Nutzenden bestmöglich unterstützen.

Betriebliche Optimierung Vor der Lancierung baulicher Massnahmen werden organisatorische und betriebliche Mög- vor baulicher Massnahme lichkeiten zur Bedarfsdeckung im Bestand systematisch geprüft und beurteilt. Grundsätzlich wird diejenige Massnahme weiterverfolgt, die den Zweck effizient und am wirtschaftlichsten erfüllt.

Handlungsbedarf

Durchlaufzeiten von Immobilienmassnahmen senken – Zeitgerechtigkeit verbessern

Bedarf Neben der Bereitstellung von Infrastruktur, die qualitativ dem Bedarf der jeweiligen Nutzung entspricht, ist die termingerechte Bereitstellung für die Nutzenden zentral. Diese ist zu verbes- sern. Die Durchlaufzeiten der Immobilienmassnahmen von deren Identifikation bis zur Inbe- triebnahme sollen kürzer werden. Dazu sind eine langfristige Bedarfsplanung und frühzeitige Identifikation von Immobilienprojekten (siehe auch Kap. 3.3) sowie deren effiziente Planung und Umsetzung notwendig.

Umsetzung Zur Sicherstellung einer langfristigen Bedarfsplanung wird eine periodische Information und Koordination der immobilienrelevanten Bedürfnisse zwischen den Nutzenden und der Baudi- rektion institutionalisiert. Die Baudirektion setzt die Nutzenden über typische Durchlaufzeiten von Bereitstellungsformen / Bauvorhaben in Kenntnis. Diese richten ihre Nutzungsstrategien und Planung darauf aus. Die Baudirektion kennt die Bedarfe und Möglichkeiten des Bestands und identifiziert gemeinsam mit den Nutzenden entsprechende infrastrukturelle Massnahmen (im Folgenden Projekte genannt) und mögliche Synergien.

In der Planung und Umsetzung der Projekte muss die Baudirektion speditive Abläufe sicher- stellen. Dazu werden die Projekte klassiert und in jeweils der Klasse angemessenen Prozes- sen abgewickelt. Die Klassierung erfolgt nach den Kriterien Grösse, Risiken und Wichtigkeit sowie Komplexität und definiert angemessene Bagatellschwellen. Diese Segmentierung er- möglicht eine effizientere Steuerung und Abwicklung der Projekte entsprechend ihrer Ausprä- gung.

Handlungsfelder

Die Arbeit gemäss klaren Rollen und Zuständigkeiten sowie die Anwendung von Standards unterstützen die effiziente Projektabwicklung. (siehe dazu auch Kapitel 3.3 und 3.5).

Unterhalts- und Instandhaltungsdefizite vermeiden

Bestehende Gebäude sind adäquat zu unterhalten, um deren Gebrauchstauglichkeit und Si- Bedarf cherheit zu gewährleisten. Defizite sind zu identifizieren und gezielt abzubauen. Die Planung von Instandsetzungsmassnahmen erfolgt auf Basis des Zustandswertes und sofern vorhan- den auf der jeweiligen Objektstrategie. So können Instandhaltungsdefizite frühzeitig erkannt, die Betriebssicherheit und Gebrauchstauglichkeit gewährleistet und Folgeschäden vermie- den werden.

Dazu führt der Kanton bis im Jahr 2019 mindestens für seine Betriebsliegenschaften im allge- Umsetzung meinen VV eine systematische Zustandserfassung durch. Diese wird periodisch wiederholt. In Abhängigkeit der zur Verfügung gestellten Mittel wird für die Betriebsliegenschaften bis im Jahr 2035 ein durchschnittlicher Zustandswert von 80% des Neuwerts angestrebt. Dies ent- spricht einem mittleren Zustand, der den Gebrauch nicht oder kaum einschränkt.

3.2. Wirtschaftlichkeit, Baukultur und Ökologie

Nachhaltige Lösungen Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Immobilien wirtschaftlich, ganzheitlich und zukunftsbezogen.

Der Kanton baut und bewirtschaftet seine Immobilen ressourcen- und umweltschonend. Er nutzt erneuerbare und möglichst einheimische Energie. Die kantonalen Immobilien haben eine hohe funktionale und baukulturelle Qualität und gehen rücksichtsvoll mit dem Umfeld um. Gesellschaftliche Entwicklungen fliessen zukunftsgerichtet in die Immobilienentwicklung ein.

Grundsätze Die Werterhaltung der bestehenden Immobilien ist zu gewährleisten. In der Regel werden Werterhalt vor Neubau werterhaltende Massnahmen im Bestand Investitionen für Neubauten vorgezogen. Es gilt, den Einzelfall abzuwägen. Die entscheidenden Kriterien sind in der Regel die angemessene Erfüllung des Nutzungsauftrags und die Wirtschaftlichkeit der baulichen Lösung.

Immobilienmassnahmen sind anhand deren Kosten über den gesamten Lebenszyklus zu be- Lebenszykluskosten urteilen und zu optimieren. Investitionsentscheidungen werden daher auf Grundlage der Ob- vor Investitionskosten jektplanungen gemäss den Investitionskosten (Planung und Realisierung) und der erwarteten Bewirtschaftungskosten getroffen. Die für die Lebenszykluskosten ausschlaggebenden Be- wirtschaftungskosten werden vollumfänglich berücksichtigt.

Im Sinne der Wirtschaftlichkeit und Effizienz werden standardisierte Lösungen den Einzel- Standard vor Einzelfall falllösungen vorgezogen. Es werden wirtschaftliche und nachhaltige Standards definiert, die für den Grossteil ihres jeweiligen Gegenstands Wirkung haben (insb. Flächen-, Sicherheits-, Nachhaltigkeits-, Ausbau-, und Bewirtschaftungsstandards). Sie werden bei Neu-, Erweite- rungsund Umbauten umgesetzt. Abweichungen sind dann zulässig, wenn ein Standard im Einzelfall die Erfüllung der kantonalen Kernaufgaben massgeblich beeinträchtigt bzw. verun- möglicht, die Kosten für dessen Umsetzung unverhältnismässig sind oder dessen Einhaltung aufgrund von denkmalpflegerischen, städtebaulichen oder bau- und sicherheitstechnischen Gegebenheiten unzumutbar ist.

Zentrale Beschaffung Um möglichst tiefe Beschaffungskosten und eine hohe Qualität der einzelnen Beschaffungen erzielen zu können, bezieht der Kanton als Lead Buyer repetitive, gleichbleibende Leistungen bzw. Produkte für seine Liegenschaften zentral über Rahmenverträge (z.B. Strom, Mobiliar, Wartung Aufzugsanlagen, vgl. RRB 243/2017).

Nachhaltiges Bauen Der Kanton verpflichtet sich einer ressourcen-, umweltschonenden und gesunden Bauweise und Bewirtschaftung seiner Immobilien. Der Standard Nachhaltigkeit im Hochbau wird ange- wendet (vgl. RRB Nr. 652/2017).

Funktionalitäts- und Die nutzungsgerechte Funktionalität, die Sicherheit und die Wirtschaftlichkeit der Immobilien Qualitätssicherung ist zu gewährleisten. Bezüglich Städtebau und Architektur setzt der Kanton im Rahmen der submissionsrechtlichen Vorgaben und nach Massgabe der Relevanz (vgl. Klassierung Projek- te gemäss Kapitel 3.1) auf qualitätssichernde Vergabeverfahren von Planungsaufträgen.

Erhalt Schutzobjekte im Das bauhistorische Erbe bzw. Schutzobjekte werden geschont und, wo das öffentliche Inte öffentlichen Interesse resse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten (vgl. PBG §§ 203, 204 Bindung des Ge- meinwesens).

Zukunftsgerichtete Zur Erhaltung der Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Kantons leisten die Immobilien Immobilienentwicklung ihren Beitrag. Daher orientiert sich der Kanton an den zukunftsbezogenen Erkenntnissen und nicht am Status quo. Gefestigte Entwicklungen (Megatrends) werden in die Immobilienent- wicklung aufgenommen und entsprechende Massnahmen wo geeignet und wirtschaftlich umgesetzt.

Handlungsbedarf

Erstellungskosten senken – Flächen- und Nutzungseffizienz steigern

Bedarf Die Effizienz der kantonalen Flächen und damit die Wirtschaftlichkeit von Bau und Bewirt- schaftung wie auch ein haushälterischer Umgang mit der Ressource Raum und Boden sind zu verbessern (vgl. RRB Nr. 237/2017 und 238/2017). Die Flächen sollen möglichst kosten- günstig gebaut und effizient ausgelastet werden.

Umsetzung Zu diesem Zweck werden die dafür relevanten Standards (insbesondere Flächen- und Baus- tandards) periodisch überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Deren Einhaltung im Rahmen ihres Geltungsbereichs sowie allgemein die Kongruenz zwischen Bestellung und Umsetzung wird geprüft. Die Standards sind neben den Prognosen der Nutzungsentwicklung eine wesentliche Grundlage für die Bedarfs- und Projektplanungen. Als weitere Grundlage ist jeweils die Aus- lastung der bestehenden Flächen zu erheben, um betriebliche Optimierungen und potentielle Raumsynergien zu identifizieren. Unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf die Lebens- zykluskosten wird eine kostengünstige Bauweise realisiert.

Bewirtschaftungskosten senken

Bedarf Die Bewirtschaftungskosten als wesentlicher Bestandteil der Lebenszykluskosten sollen langfristig optimiert (vgl. RRB Nr. 237/2017) und Synergiepotenziale über differenzierte Betrei- bermodelle erschlossen werden.

Umsetzung Zu diesem Zweck wird anhand der in Kapitel 3.1 beschriebenen Klassierung von Projekten ein planungs- und baubegleitendes Facilitymanagement systematisch in der Projektorganisation verankert. Die Lead Buyer Funktion des Kantons wird gemäss RRB 243/2017 gezielt optimiert und eine entsprechende Beschaffungspolitik erarbeitet. Die Eignung des jeweiligen Betreiber- modells wird periodisch überprüft und gegebenenfalls angepasst. Dazu gehört auch die Überprüfung, ob Leistungen externalisiert werden können.

CO2-Ausstoss und Verbrauch fossiler Energie vermindern

Bedarf Im Sinne des nachhaltigen Ressourcenumgangs und zur Senkung der Betriebskosten werden die Immobilien umweltschonend und energiesparend gebaut und betrieben. Es sollen mög- lichst CO2-neutrale Energiesysteme installiert und geeignete kantonale Immobilien zur Erzeu- gung von Solarstrom für den Eigengebrauch genutzt werden.

Handlungsfelder

Betriebsoptimierungen sowie der Ersatz von fossilen Heizanlagen im Bestand werden stan- Umsetzung dardmässig geprüft und umgesetzt. Ebenso wird die Installation von Solarstromanlagen bei kantonalen Bauvorhaben und gut geeigneten Bestandsobjekten geprüft und – sofern wirt- schaftlich – unter Berücksichtigung der Gestaltung und Denkmalpflege realisiert (vgl. RRB Nr. 736/2017 zum Postulat KR-Nr. 348/2014). Bis 2030 wird ein Anteil an selbst erzeugtem Strom aus erneuerbaren Quellen an kantonalen Gebäuden von 5% angestrebt.

Zeitgemässe Raumkonzepte umsetzen

Kooperation und Kommunikation sind eine wichtige Grundlage für die Produktivität und At- Bedarf traktivität des Kantons. Insbesondere in der Arbeits- und Bildungswelt haben flexible Raum- konzepte mit einem ausgewogenen Angebot an kommunikationsfördernden Räumlichkeiten an Bedeutung gewonnen. Dieser Entwicklung sollen kantonale Neu- und Umbauten künftig verstärkt Rechnung tragen.

In den immobilienbezogenen Strategien, Standards sowie in der Objektplanung von Neu- und Umsetzung Umbauten werden kommunikationsfördernde Raumkonzepte geprüft und wo geeignet und wirtschaftlich umgesetzt.

3.3. Steuerung und Entwicklung

Zentrale Steuerung Der Kanton Zürich steuert seine Immobilien zentral auf Grundlage einer langfristigen strategischen Planung.

Anspruch Die Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios wird gemäss den strategischen, politi- schen Zielsetzungen langfristig geplant und zentral gesteuert. Massgebend für die Entwick- lung sind der gesetzliche Nutzerauftrag bzw. der infrastrukturelle Bedarf der Nutzenden und der wirtschaftliche wie nachhaltige Umgang mit den Ressourcen und dem Immobilienbe- stand. Der Kanton hat Kenntnis über den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf der Nutzen- den und des Bestands. Das Immobilienportfolio wird auf Basis gesamtheitlicher Strategien transparent und effektiv gesteuert.

Grundsätze Mit der strategischen Immobilienplanung werden die Ressource Raum und Immobilie lang- Strategische fristig auf den Bedarf der jeweiligen Nutzung ausgerichtet. Die Bereitstellungskosten, die Ka- Immobilienplanung pitalbindung sowie die einhergehenden Risiken werden optimiert. Mit der strategischen Im- mobilienplanung werden aus dem Bedarf der Nutzenden, dem Bestand und dessen Betrieb Immobilienmassnahmen und entsprechende Investitionsvorhaben identifiziert und koordi- niert. Die wesentlichen Instrumente der strategischen Immobilienplanung sind die Nutzungs- strategien und die darauf basierenden immobilienbezogenen Strategien (vgl. Kapitel 2.3) so- wie die davon abgeleitete Investitionsplanung.

Die nötigen qualitativen und quantitativen Informationen zu den einzelnen Portfolios und Ob- Transparenz und jekten werden systematisch, transparent und laufend geführt. Sie werden durch ein aussage- Auskunftsfähigkeit kräftiges Immobiliencontrolling und Benchmarking zur Steuerung und zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit genutzt. Den an der Steuerung beteiligten Stellen werden die benötigten Informationen zur Verfügung gestellt. Die Übergabe von Bauwerken erfolgt stets inklusive der für den Betrieb notwendigen Dokumentationen.

Der Kanton verrechnet den Nutzenden eine Kostenmiete, mit der das Kostenbewusstsein Kostenmiete im VV gefördert und Anreize für den sparsamen Umgang mit Flächen, Investitionsbegehren und Betriebsleistungen geschaffen wird. Basis sind die effektiven, immobilienbezogenen Kosten. Sie werden transparent ausgewiesen.

Für Liegenschaften im Finanzvermögen werden Miet- und Baurechtsverträge zu Marktkondi- Marktkonformität im FV tionen abgeschlossen. Wertvermehrende Investitionen werden den Mietenden im Rahmen der geltenden Mietrechtspraxis überwälzt.

Handlungsbedarf

Daten- und Kostentransparenz herstellen und erhalten

Bedarf Damit das Immobilienportfolio effizient und nach wirtschaftlichen wie ökologischen Grundsät- zen gesteuert und entwickelt werden kann, müssen die relevanten Daten vorliegen. Die heu- tige Datenlage über das Gesamtportfolio des Kantons erlaubt in Teilbereichen keine zentrale Führung gemäss den in Kapitel 2.2 beschriebenen Verantwortlichkeiten. Für die Immobilien im Mietermodell ist die Datenbasis und Anlagebuchhaltung grundsätzlich zu zentralisieren und die Verrechnung einer Kostenmiete sicherzustellen.

Umsetzung Zu diesem Zweck wird bis 2019 ein integriertes IT-System eingeführt, welches eine konsisten- te Datenhaltung sowie eine konsolidierte Liegenschaftenerfolgsrechnung mit den notwendi- gen Controlling- und Reporting-Instrumenten ermöglicht. Die Daten für eine erste Verrech- nung der Immobilien im Mietermodell werden bis 2019 erhoben und erfasst. Die Portfolios werden gemäss der in Kapitel 2.3 dargelegten Struktur bereinigt und die Systeme angepasst. Bis im Jahr 2025 ist die Datenbasis sukzessive dahingehend zu verbessern, dass die Steue- rung gemäss dem formulierten Anspruch gesamthaft gewährleistet werden kann. Vorausset- zung sind entsprechende Ressourcen für die Datenerhebung und die konsequente Datenpfle- ge.

Strategische Grundlagen schaffen

Bedarf Es ist eine langfristige strategische Immobilienplanung und entsprechende Steuerung des Immobilienportfolios sicherzustellen. Dazu sind gemeinsam die strategischen Grundlagen un- ter Koordination der Bedarfe der Nutzenden und des Immobilienbestandes zu schaffen bzw. bestehende bei Bedarf zu aktualisieren.

Umsetzung Zu diesem Zweck liegen bis 2025 für die massgebenden 80% der Betriebsliegenschaften im Eigentum des Kantons und der Immobilien des Finanzvermögens Portfolio- bzw. Teilportfo- liostrategien vor. Die Strategien klären Qualität und Quantität des (Raum-)Bedarfs und zeigen, mit welchen Massnahmen und in welchem Zeitraum dieser gedeckt werden kann. Im Rahmen der zur Verfügung gestellten Ressourcen werden die Strategien in einem standardisierten Verfahren unter Leitung der Baudirektion zusammen mit den Nutzenden und auf Basis derer Nutzungsstrategien erarbeitet. Dabei bringt die Baudirektion insbesondere eine ökonomische und bauliche Beurteilung ein.

Koordination der Portfolioentwicklung verstärken

Bedarf Damit die Portfolioentwicklung effizient und ganzheitlich geplant werden kann, wird eine peri- odische Koordination zwischen den Nutzenden und der Baudirektion institutionalisiert. Auf Basis der nutzungs- und immobilienbezogenen Strategien werden die Immobilienvorhaben hinsichtlich Synergiepotentialen und Risiken (politisch, planungsrechtlich, finanziell, sicher- heitstechnisch etc.) beurteilt.

Umsetzung Zu diesem Zweck wird im Rahmen des Koordinationsgremium RFI (Raum, Flächen, Immobi- lien) die periodische, direktionsübergreifende Abstimmung der Nutzungsstrategien und der Bestandes- und Instandhaltungsplanung konsequent vorgenommen. Die Fristigkeit der Nut- zungen und die Eignung potentieller Objekte und Massnahmen werden unter Berücksichti- gung der Strategien, Standards und anderer Rahmenbedingungen und Vorgaben (z.B. Rau- mentwicklungsstrategie) abgeleitet und im Dialog mit den Nutzenden verifiziert.

Handlungsfelder

3.4. Bereitstellung

Eigentum vor Miete Der Kanton Zürich hält die zur Erfüllung seiner Kernaufgaben notwendigen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum.

Grundsätze Entscheide zur Bereitstellungsform erfolgen nach klaren Kriterien, die situativ abzuwägen Entscheid nach sind. Die folgende Tabelle hält die Entscheidungskriterien fest. klaren Kriterien

KRITERIEN EIGENTUM ANMIETE

Strategische Relevanz hoch (Kernaufgabe) gering

Nutzungsart spezifisch generisch intern Drittverwendbarkeit gering hoch

Nutzungsdauer langfristig kurzfristig Stabilität des Bedarfs

Verfügbarkeit gut schlecht

extern Dringlichkeit gering hoch

Marktsituation Vermietermarkt Mietermarkt

Entscheidungskriterien Bereitstellungsform

Massgebend für den Entscheid ist die Eignung zur Umsetzung des Nutzungsbedarfs und die Wirtschaftlichkeit über die gesamte Nutzungsdauer.

Bei Entwicklungsprojekten werden stets potentielle Anmietreduktionen im Umfeld geprüft. Zentralisierung in Ziel ist die Zentralisierung in eigenen Objekten anstelle von dispersen Anmieten. eigenen Objekten

Liegenschaften, für die kein unmittelbarer oder mittelfristiger Bedarf für die Kernaufgaben des Entwicklungsspielraum Kantons besteht, werden vermietet oder im Baurecht abgegeben. Falls Liegenschaften dau- vor Veräusserung erhaft nicht mehr für staatliche Aufgaben benötigt und die öffentlichen Interessen gewahrt sind, können sie veräussert werden.

Handlungsbedarf

Anteil Eigentum für strategisch relevante Aufgaben langfristig erhöhen

Bedarf Gemäss den Grundsätzen sollen die kantonalen Aufgaben unter angemessener Erfüllung des Nutzungsauftrags und der Wirtschaftlichkeit in eigenen Liegenschaften stattfinden. Die syste- matische Beurteilung und Bestimmung der Bereitstellungsform ist nach den oben festgehal- tenen Entscheidungskriterien konsequent durchzuführen.

Umsetzung Zur Ermöglichung der Gesamtübersicht und zentralen Steuerung, werden die Anmieten des Kantons, d.h. bestehende Verträge wie neue Anmieten, entsprechend den Verantwortlichkei- ten gemäss Kapitel 2.2 bis im Jahr 2019 weiter zentralisiert. Mit Vorliegen dieser Informatio- nen werden die bestehenden Mietverhältnisse bis 2023 auf ihre Kongruenz mit den Bereitstel- lungkriterien und auf die Marktkonformität überprüft. Bei wesentlichen Abweichungen werden Alternativen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten gesucht und vorgeschlagen.

Langfristige Handlungsspielräume ermöglichen

Bedarf Zur langfristigen Sicherung der Raumbedürfnisse des Kantons sind Handlungsspielräume notwendig. Wie diese gewährleistet werden sollen, z.B. in Form von zu erhaltenden oder zu sichernden Landreserven, ist in einer entsprechenden Bodenpolitik zu klären.

Umsetzung Als Grundlage wird bis 2019 die Flächen- und Baulandstrategie des Kantons von 2012 über- prüft und aktualisiert. Die Auswirkungen auf das Immobilienportfolio sind zu analysieren und die Anlage- und Veräusserungspolitik im Rahmen der Portfoliostrategie des allgemeinen Fi- nanzvermögens festzulegen.

3.5. Zusammenarbeit

Erfolg durch Zusammenarbeit Im Kanton Zürich ist die partnerschaftliche Zusammenarbeit im Immobilienmanagement die Grundlage für gute Lösungen.

Grundsätze Klare Rollen und Prozesse Die Aufgaben im Immobilienmanagement werden arbeitsteilig und konstruktiv gemäss klaren Rollen, Zuständigkeiten und Prozessen wahrgenommen.

Kooperative und Entscheide werden phasengerecht und unter systematischer Beurteilung der relevanten As- stufengerechte Entscheide pekte vorbereitet. Sie werden in Kooperation mit den beteiligten Stellen lösungsorientiert, stufengerecht und verbindlich gefällt. Dies gilt insbesondere auch für immobilienbezogene Strategien und Standards. Deren Tragfähigkeit und damit die Umsetzbarkeit der angestrebten Ziele wird damit gewährleistet.

Konsequente Information Beteiligte Stellen informieren sich gegenseitig konsequent. Die Informationen sind der Ziel- gruppe und Relevanz angemessen und transparent.

Interdisziplinarität Zur Erlangung ganzheitlicher Lösungen wird der notwendigen Interdisziplinarität bei der Pla- nung und Umsetzung von Immobilienmassnahmen angemessen Rechnung getragen. Die Kompetenzen werden gezielt genutzt und phasengerecht beigezogen (z.B. im Bereich Ge- bäudetechnik, Informations- und Kommunikations-Technologie und Digitalisierung).

Handlungsfelder

Mit externen Leistungserbringern werden faire, auf Langfristigkeit ausgerichtete Partner- Faire Partnerschaften schaften gepflegt. Sie orientieren sich an den Leistungen, dem Markt und fördern den Wett- bewerb.

Handlungsbedarf

Effizienz der Zusammenarbeit steigern

Mit der Reorganisation des Immobilienmanagements (KR-Nr. 29d/2013) verschieben sich die Bedarf Verantwortlichkeiten und die Effizienz der Zusammenarbeit soll gesteigert werden. Dazu be- darf es Klarheit bei den Zuständigkeiten und Aufgaben.

Zu diesem Zweck werden mit Einführung des Mietermodells (Projekt Weiterentwicklung Im- Umsetzung mobilienmanagement WIM) und des Delegationsmodells die Rollen und Kompetenzen sowie Ansprechpersonen im Immobilienmanagement neu definiert, klar abgegrenzt und die Zusam- menarbeit proaktiv gestaltet. Um die Leistungspotenziale dieser Zusammenarbeit auszu- schöpfen, werden bis zum Jahr 2022 die wichtigsten Schnittstellen analysiert und optimiert.

Prozesse optimieren

Mit den Rollen sind auch die Prozesse im Immobilienmanagement wo notwendig neu festzu- Bedarf legen. Ziel ist eine Optimierung der Effektivität und Effizienz. Bedarf besteht diesbezüglich vor allem bei der strategischen Immobilien- und Investitionsplanung, der Koordination und zen tralen Steuerung der Immobilienentwicklung sowie bei der Zeitgerechtigkeit des Planungs- und Realisierungsprozesses. Zudem ist der Übergang vom Bau- in den Bewirtschaftungspro- zess zu verbessern.

Zu diesem Zweck werden die Prozesse im Rahmen des Projekts WIM und der Entwicklung Umsetzung des Delegationsmodells überprüft und auf die neuen Rahmenbedingungen und Ziele ange- passt. Sie werden bis 2019 in den entsprechenden Immobilienverordnungen verbindlich fest- gelegt. Wichtige Grundlage sind die in den vorangegangenen Kapiteln beschriebenen Grund- sätze und Handlungsbedarfe.

Wissensaustausch fördern

Im Immobilienmanagement mangelt es heute teilweise an gegenseitigem Wissen über und Bedarf damit Verständnis für die jeweiligen Aufgaben. Dies erschwert die strategische Immobilien- planung. Mit einer Verbesserung des Informationsaustauschs zwischen den beteiligten Stel- len sollen die Effektivität der Zusammenarbeit gestärkt und die Potentiale sowie Synergien gezielt genutzt werden.

Zu diesem Zweck wird bis 2019 ein Beratungsangebot der Baudirektion (IMA) zur Unterstüt- Umsetzung zung der langfristigen Bedarfsplanung der Nutzenden erarbeitet und implementiert. Zum ei- nen sollen die Nutzenden möglichst früh bei der Bedarfsplanung durch Immobilienexperten unterstützt werden, zum anderen soll der Wissenstransfer in die andere Richtung verstärkt werden – also die Baudirektion mehr über die immobilienrelevanten Bedürfnisse und Abläufe des Nutzers erfahren.

Anhang

4. Anhang

4.1. Leitbild Immobilien Kanton Zürich (gemäss RRB Nr. 614/2017)

Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Immobilien 1. Nutzung im Vordergrund nutzungsund bedarfsgerecht. Das Immobilienmanagement steht im Dienste des Kantons und seiner Kundinnen und Kun- den. Die Liegenschaften sind auf die kantonalen Institutionen und deren Bedarf ausgerichtet. Dieser ist Grundlage für die Planung, Bereitstellung und Bewirtschaftung der Liegenschaften. Das Immobilienmanagement hat die Aufgabe, unter Ausgleich der Nutzerbedürfnisse, der Eigentümerinteressen, des Immobilienbestands und weiterer Rahmenbedingungen, ganzheit- liche Lösungen zu finden und zeitgerecht zu verwirklichen.

Der Kanton Zürich steuert, baut und bewirtschaftet seine Immobilien 2. Nachhaltige Lösungen wirtschaftlich, ganzheitlich und zukunftsbezogen. Das Immobilienmanagement des Kantons ist einem hohen Anspruch an die Wirtschaftlichkeit und Baukultur sowie einem haushälterischen Umgang mit Ressourcen verpflichtet. Die Wirt- schaftlichkeit orientiert sich an den Lebenszykluskosten. Durch eine effiziente Bodennutzung sowie ökologische Bau- und Bewirtschaftungsweisen werden die Ressourcen geschont. Städtebauliche Qualität, respektvoller Umgang mit Bestand und Umfeld sowie eine angemes- sene Nutzungsqualität und Funktionalität sind zu gewährleisten. Etablierte Standards, zu- kunftsbezogene Erkenntnisse und die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit unterstützen die ver- antwortungsvolle Gewichtung dieser Ansprüche.

Der Kanton Zürich steuert seine Immobilien zentral auf der 3. Zentrale Steuerung Grundlage einer langfristigen strategischen Planung. Damit die infrastrukturellen Voraussetzungen zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben best- möglich gewährleistet werden können, steuert der Kanton seine Liegenschaften zentral und entlang einer langfristigen Immobilienstrategie und Investitionsplanung. Die Steuerung erfolgt nach den Vorgaben der politischen Entscheidungsträger durch ein Kompetenzzentrum in Zu- sammenarbeit mit den Nutzenden und relevanten Anspruchsgruppen.

Der Kanton Zürich hält die zur Erfüllung seiner Kernaufgaben 4. Eigentum vor Miete notwendigen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum. Zur Sicherstellung der Erfüllung seiner Kernaufgaben und unter dem Gesichtspunkt der lang- fristigen Wirtschaftlichkeit hält der Kanton die dafür notwendigen Liegenschaften im Eigen- tum. In begründeten Fällen können Mietverhältnisse mit Dritteigentümerinnen und - eigentü- mern eingegangen werden. Massgebend ist dabei in erster Linie die Wirtschaftlichkeit. Immobilien, die für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben nicht beansprucht werden, können an Dritte vermietet werden.

Im Kanton Zürich ist die partnerschaftliche Zusammenarbeit 5. Erfolg durch Zusammenarbeit im Immobilienmanagement die Grundlage für gute Lösungen. Das Immobilienmanagement betrifft alle kantonalen Stellen. Für eine erfolgreiche Steuerung, Bereitstellung und Bewirtschaftung der Liegenschaften sind gegenseitiges Ver- ständnis so- wie klare Prozesse und Zuständigkeiten zentral. Daher arbeiten die Beteiligten Hand in Hand gemäss definierten Rollen und Zielen. Effizienz und Akzeptanz werden durch Transparenz und klare Kommunikation gefördert. Mit externen Leistungserbringenden werden faire Partner- schaften gepflegt.

4.2. Glossar Begriffe

Baute Bauwerk inkl. damit fest verbundenen Betriebseinrichtungen, Gebäude- technik etc. Betriebsliegenschaft Liegenschaft zur Erfüllung der öffentlichen Kernaufgaben in Eigentum oder Miete Bewirtschaftungskosten Alle Kosten, die durch das Bewirtschaften von Immobilien entstehen: Betriebskosten (Ver- und Entsorgung, Reinigung, Überwachung und Instandhaltung, Kontroll- und Sicherheitsdienste, Abgaben und Beiträge) und Verwaltungskosten Durchlaufzeit Zeit für die Umsetzung von Projekten (Identifikation bis Inbetriebnahme) E-Government Electronic Government: Einsatz von digitalen Informations- und Kommuni- kationstechnologien in der öffentlichen Verwaltung Finanzvermögen Besteht aus jenen Vermögenswerten, die ohne Beeinträchtigung der öffentlichen Aufgabenerfüllung veräussert werden können Flächeneffizienz Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche Gebäude Baute mit eigenem Zugang von aussen Grundstück entspricht der Parzelle im Geografischen Informationssystem (GIS), d.h., es entspricht genau einer unbebauten oder bebauten Parzelle gemäss Grundbuch (ohne Bauten) Immobilie Immobile Sache: z.B. Bauten, Grundstück, Liegenschaft Kernaufgabe Öffentliche Aufgabe gemäss dem normativen Auftrag aus Verfassung, Gesetz oder Verordnung Lebenszykluskosten Alle Kosten, die während des Lebenszyklus von Gebäuden entstehen (Initialisierung bis Rückbau) Liegenschaft Bebautes (inkl. Bauten) oder unbebautes Grundstück, Baurecht Nutzungseffizienz Betriebliche Funktionalität und Raumauslastung, z.B. Verhältnis von Quadratmeter zu Anzahl Arbeitsplätze, Schüleranzahl u.a. Objekt (in Portfoliostruktur) Baute, Gebäudekomplex, bebautes oder unbebautes Grundstück Portfolio Gleichzusetzen mit Immobilien-Portfolio: Gruppe von Immobilien in Eigentum und / oder Nutzung Portfolio-Struktur Ordnungsraster zur Strukturierung des Immobilienbestandes Teilportfolio Ein Teil bzw. Ausschnitt des Portfolios Verwaltungsvermögen Umfasst jene Vermögenswerte, die unmittelbar der öffentlichen Aufgaben erfüllung dienen

Abkürzungen

BIM Building Information Modeling (Bauwerksdatenmodellierung) CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung CRG Gesetz über Controlling und Rechtslegung EKZ Elektrizitätswerke des Kantons Zürich FV Finanzvermögen GIS Geografisches Informationssystem GVZ Gebäudeversicherung Kanton Zürich IMA Immobilienamt IT Informationstechnologie KEF Konsolidierter Entwicklungs- und Finanzplan KV Kantonsverfassung Zürich NHF Natur- und Heimatschutzfonds NHFG Gesetz über die Finanzierung von Massnahmen für den Natur- und Heimatschutz und für Erholungsgebiete OG RR Gesetz über die Organisation des Regierungsrates und der kantonalen Verwaltung PBG Planungs- und Baugesetz RFI Raum, Flächen, Immobilien RRB Regierungsratsbeschluss SVA Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich UZH Universität Zürich VOG RR Verordnung über die Organisation des Regierungsrates und der kantonalen Verwaltung VV Verwaltungsvermögen WIM Projekt Weiterentwicklung Immobilienmanagement ZKB Zürcher Kantonalbank

Kontakt: Baudirektion Kanton Zürich Immobilienamt Walcheplatz 1 Postfach 8090 Zürich Telefon 043 259 22 11

Autoren: Katrin Leuenberger, Dipl. Arch. ETH Philip Topp, Dipl.-Kfm. (FH)