Pachtvertrag; Kündigung / Erstreckung

Kanton Glarus

Obergericht

Es wirken mit: Obergerichtspräsidentin Dr. iur. Petra Hauser,

Oberrichterin Monika Trümpi, Oberrichterin Brigitte Müller, Oberrichter Roger

Feuz und Oberrichterin Ruth Hefti sowie Gerichtsschreiberin

MLaw Jennifer Zbinden.

Urteil

vom 30. Juni 2023

Verfahren

OG.2021.00013

A.______

Kläger

und

Berufungskläger

vertreten

durch Dr. iur.

Roger

Brändli,

Rechtsanwalt

gegen

Kanton

Glarus

Beklagter und

Berufungsbeklagter

vertreten

durch Departement Finanzen und Gesundheit

betreffend

Pachtvertrag;

Kündigung / Erstreckung

Anträge des Berufungsklägers (gemäss

Eingabe vom 1. Februar 2021, act. 41):

1.

Das Urteil des

Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 sei aufzuheben und es sei

die Kündigung der Pachtverträge vom 15. Oktober 2018 als unzulässig zu

erklären und aufzuheben. Eventualiter seien die Pachtverträge um die

gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken.

2.

Subeventualiter sei das

Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 aufzuheben und

die Angelegenheit sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.) sowohl für das erst- als

auch für das zweitinstanzliche Verfahren zulasten des Beklagten.

Anträge des Berufungsbeklagten

(gemäss Eingabe vom 24. März 2021, act. 45):

1.

Die Berufung sei abzuweisen.

2.

Eventualiter seien die

Pachtverträge um maximal drei Jahre zu erstrecken.

3.

Alles unter Kostenfolge

zulasten des Klägers.

____________________

Das Gericht zieht in Betracht:

Sachverhalt

I. Prozessgeschichte

1.

1.1. In den

1940er Jahren führte die Schweizerische Vereinigung Industrie und

Landwirtschaft (SVIL) die Melioration in der Linthebene durch und schuf dabei

neue landwirtschaftlich nutzbare Flächen (act. 3/14 S. 1;

act. 2 S. 3 N. 1). Der Vater von A.______ (nachfolgend Vater

des Klägers) unterzeichnete 1950 einen Siedlungsvertrag mit dem Kanton Glarus

(nachfolgend Beklagter) über einen Teil dieser urbar gemachten Fläche

(heutige Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...]; act. 3/6). Er

errichtete in der Folge darauf einen Landwirtschaftsbetrieb mit Wohnhaus,

Scheune und Stall und bewirtschaftete das Land während fast 40 Jahren

(act. 2 S. 3 f. N. 1). Die errichteten Gebäude gehörten

ihm im Baurecht (act. 11 S. 2 N. 2).

1.2. Im Jahr

1971 musste das vom Vater des Klägers errichtete Ökonomiegebäude auf der

Parzelle Nr. [...] der damals neu gebauten [...] weichen und eine neue

Scheune mit Stall erstellt werden (act. 3/6). Um der Familie A.______

das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu erleichtern, kam der

Beklagte für die Erstellung einer neuen Scheune mit Stall auf und schloss mit

dem Vater des Klägers anstelle des Siedlungsvertrages einen langjährigen

Pachtvertrag mit einem Vorkaufs- und Vorpachtrecht zugunsten des Pächters und

seiner Nachkommen ab (act. 3/6; act. 11 S. 2 N. 2). Die

Parzelle wurde nach dem Vater des Klägers "Siedlung [...]" benannt

(act. 2 S. 4 N. 2; act. 3/14 S. 2).

1.3. Im Jahr

1985 übertrug der Beklagte den mit dem Vater des Klägers abgeschlossenen

Pachtvertrag über die Parzelle Nr. [...] auf dessen Sohn A.______

(nachfolgend Kläger; act. 3/7; act. 11 S. 2 N. 3).

Daneben pachtete der Kläger mit separatem Pachtvertrag neu auch die

angrenzenden Parzellen Nrn. [...] Gemeinde [...], vom Beklagten

(act. 12/1; 12/1a). Dieser Pachtvertrag über die Parzellen

Nrn. [...] wurde im Jahr 2018 erneuert (act. 3/10).

1.4. Die

örtliche Situation stellt sich wie folgt dar (vgl. auch die Darstellung in

act. 52):

[...]

2.

Der Beklagte kündigte dem Kläger mit Schreiben vom 15.

Oktober 2018 den Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 über die Parzelle Nr.

[...] sowie den Pachtvertrag vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 über die

Parzellen Nrn [...] unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von

einem Jahr auf den 30. April 2021 (act. 3/3). Dies mit der

Begründung, dass andere Landwirtschaftsbetriebe aufgrund diverser anstehender

Projekte im Umweltbereich (Bau Wildtierübergang [...] und

Gewässerrevitalisierungen) sowie wegen bevorstehender Strassenbauprojekte

(Umfahrung [...] und Querspange) eigene landwirtschaftliche Flächen verlieren

würden. Um diesen Flächenverlust für die betroffenen Landwirtschaftsbetriebe

tragbarer zu machen, möchte der Beklagte diesen eigene Landflächen in einem

Ausgleichspool anbieten (act. 3/3). Der Kläger solle sozusagen mit

seiner Betriebsaufgabe den verbleibenden Landwirtschaftsbetrieben eine

Betriebserweiterung ermöglichen (act. 3/3).

3.

Nachdem eine gütliche Einigung unter den Parteien

gescheitert war (act. 12/5), reichte der Kläger am 15. Januar 2019

ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde des Kantons Glarus ein

(act. 1). Da die Parteien auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung

und den anschliessend ausseramtlich fortgesetzten Vergleichsgesprächen keine

einvernehmliche Lösung fanden, stellte die Schlichtungsbehörde dem Kläger am

20. August 2019 die Klagebewilligung aus (act. 1).

4.

4.1. Der

Kläger erhob in der Folge am 20. September 2019 beim Kantonsgericht des

Kantons Glarus Klage und beantragte, dass die Kündigung der Pachtverträge vom

15. Oktober 2018 als unzulässig zu erklären und aufzuheben sei

(act. 2 S. 2). Die Parteien hätten im Pachtvertrag ein Vorkaufs-

bzw. Vorpachtrecht vereinbart, welches zeitlich nicht befristet sei

(act. 2 S. 6 f. N. 9). Der Kläger könne bei Beendigung

des Pachtverhältnisses sein Vorkaufs- / Vorpachtrecht ausüben und damit

Eigentümer des Pachtlands werden oder weiterhin Pächter bleiben (act. 2

S. 7 N. 9). Die Kündigung verfehle somit ihren Zweck (act. 2

S. 7 N. 9). Zudem erweise sich die Kündigung als treuwidrig, da der

Beklagte gegen seine Zusicherung verstosse, die Familie des Klägers könne das

Pachtland bewirtschaften, solange dieses für landwirtschaftliche Zwecke

genutzt werde (act. 2 S. 7 N. 10). Durch Abschluss des

angepassten Pachtvertrages im Juli/August 2018 sowie aufgrund der getätigten

Investitionen habe der Beklagte beim Kläger das Vertrauen geschaffen, dass er

die Grundstücke längerfristig pachten und bewirtschaften könne (act. 2

S. 8 N. 11). Falls sich die Kündigung wider Erwarten als gültig

erweisen sollte, beantragte er eventualiter die Erstreckung der Pachtverträge

um sechs Jahre, mithin bis am 30. April 2027 (act. 2 S. 8

N. 12).

4.2. Der

Beklagte argumentiert dagegen, dass die ausgesprochene Kündigung der

Pachtverträge gültig sei (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung

entspreche sämtlichen gesetzlichen Anforderungen an die Kündigung eines

Pachtvertrages (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung verstosse

weder gegen Treu und Glauben noch sei sie in rechtsmissbräuchlicher Absicht

erfolgt (act. 11 S. 5 N. 10). Das vom Kläger geltend gemachte

Vorkaufs- und Vorpachtrecht tangiere die Gültigkeit der Kündigung nicht

(act. 11 S. 5 N. 10). Das Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei für

den Beklagten ohnehin übermässig im Sinne von Art. 27 ZGB (act. 11

S. 6 N. 12). Zudem sei kein Vorkaufsfall eingetreten (act. 11

S. 6 N. 13). Der Beklagte benötige das streitgegenständliche

Pachtland als Realersatz für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und

Infrastrukturbereich, weshalb auch der Antrag auf Pachterstreckung abzulehnen

sei (act. 11 S. 8 N. 17 und S. 13 N. 30).

5.

Mit Urteil vom 16. Dezember 2020 entschied das

Kantonsgericht, dass die Kündigung der Pachtverträge gültig und die dagegen

gerichtete Klage entsprechend abzuweisen sei (act. 38 S. 12

E. 4.2.3. und S. 14 E. 6). Für die Parzellen Nrn. [...]

sei kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden (act. 38

S. 10 E. 4.1.). Die Kündigung in Bezug auf diese Parzellen sei nicht

treuwidrig, da sich die Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung direkt aus dem

Pachtvertrag vom Jahr 2018 ergebe (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Aus

den getätigten Investitionen könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten

ableiten (act. 38 S. 12 E. 4.2.3.). Auch das für die Parzelle

Nr. [...] vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht stehe der Kündigung

nicht entgegen (act. 38 S. 14 E. 6). So erreiche die

Vorpachtdauer einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit zulasten des

Verpächters, weshalb der Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 in Bezug auf

das vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht teilnichtig sei (act. 38

S. 18 f. E. 8.2.3.). Die Pachtverträge seien schliesslich auch

nicht zu erstrecken, da mit dem Eintritt des Klägers ins Rentenalter der

Zeitpunkt für die Kündigung passend sei (act. 38 N. 9.3.).

6.

Gegen dieses Urteil erhob der Kläger am 1. Februar

2021 fristgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Glarus mit den

eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 41). Der Beklagte beantragt die

vollständige Abweisung der Berufung (act. 45). Die in der Folge vom Obergerichtspräsidium

unternommenen umfangreichen Vergleichsbemühungen (act. 51-66) blieben

erfolglos.

An seiner Sitzung vom 30. Juni

2023 fällte das Obergericht seinen Entscheid (act. 68).

Erwägungen

II. Prozessuales

1.

1.1

Erstinstanzliche

Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem Streitwert

von mindestens CHF 10'000.— können mit Berufung angefochten werden

(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Lautet das

Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, setzt das Gericht den

Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre

Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO).

1.2

Das vom

Kläger gestellte Rechtsbegehren lautete nicht auf eine bestimmte Geldsumme

(act. 2 S. 2). Der Kläger geht davon aus, dass der Streitwert

CHF 30'000.— übersteigt (act. 2 S. 3 N. 6; act. 41

S. 2 N. 3). Der Beklagte beanstandet dies nicht (act. 11

S. 13 N. 1; act. 45 S. 2 N. 1).

1.3

Im

Hinblick auf die Höhe des vereinbarten Pachtzinses von CHF 9'975.— pro

Jahr (act. 3/7 S. 2; act. 3/10 S. 1) ist die vom Kläger

vorgenommene Streitwertschätzung nicht als offensichtlich unrichtig zu

erachten. Es ist deshalb vorliegend davon auszugehen, dass der Streitwert

CHF 30'000.— übersteigt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2017 vom

11.

Juli 2018 E. 1.3.2 zur Bestimmung des Streitwerts in

Pachtstreitigkeiten).

2.

Das Urteil des Kantonsgerichts vom

16.

Dezember 2020 ist somit mit Berufung anfechtbar (Art. 308 ZPO).

Der Kläger hat seine Berufung fristgerecht eingereicht (act. 39 und

act. 41). Das Obergericht des Kantons Glarus ist für die Beurteilung der

Berufung zuständig (Art. 17 Abs. 1 lit. b GOG GL [GS III

A/2]).

3.

3.1

Mit

Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und eine unrichtige

Feststellung des Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht werden

(Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine

vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das

erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin

überprüfen. Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten ist,

von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden

tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese

in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von

offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der

schriftlichen Begründung (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das

erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4, m.w.H.).

3.2

Nach

Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Wer den

erstinstanzlichen Entscheid mit Berufung anficht, hat deshalb anhand der

erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen

rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern die Überlegungen der ersten

Instanz fehlerhaft erscheinen und sich nicht aufrechterhalten lassen. Dies

setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die beanstandeten

vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt

und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Die Begründung muss

hinreichend explizit sein, damit sie von der Berufungsinstanz einfach

nachvollzogen werden kann, was voraussetzt, dass der Berufungskläger die

Passagen, die er anficht, präzise bezeichnet. Lässt die Berufung hinsichtlich

eines bestimmten Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so

tritt die Berufungsinstanz diesbezüglich nicht auf das Rechtsmittel ein, denn

die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende

Zulässigkeitsvoraussetzung (Urteil des Bundesgerichts 5A_350/2019 vom

26.

Oktober 2020 E. 4.1, m.w.H.).

3.3

Vorliegend

bestehen zwischen den Parteien zwei Pachtverhältnisse. Der eine Pachtvertrag

aus dem Jahr 1985 betrifft die Parzelle Nr. [...] (act. 3/7), der

andere aus dem Jahr 2018 die Parzellen Nrn. [...] (act. 3/10). Wie

oben dargelegt (E. I.1.1.-1.4.), weisen die beiden Pachtverträge eine

unterschiedliche Entstehungsgeschichte auf.

3.4

Die

Vorinstanz hat die Gültigkeit der Kündigung für beide Pachtverträge separat

geprüft (in E. 4 die Gültigkeit der Kündigung betreffend die Parzellen

Nrn. [...] und in E. 5-8 die Gültigkeit der Kündigung betreffend

die Parzelle Nr. [...]). In Bezug auf den Pachtvertrag vom Jahr 2018

(Parzellen Nrn. [...]) hielt die Vorinstanz dabei fest, dass

diesbezüglich kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden sei

(act. 38 S. 10 E. 4.1.). Der betreffende Pachtvertrag stelle

keine Vertrauensgrundlage für den Kläger dar, dass er diese Grundstücke

längerfristig pachten und bewirtschaften könne. Im Gegensteil sei

ausdrücklich vereinbart, dass die Pacht am 1. Juni 2018 beginne und bis zum

30.

April 2021 dauere (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Die

Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung ergebe sich somit direkt aus dem Pachtvertrag

(act. 38 S. 10 E. 4.1.). Ein treuwidriges Verhalten des

Beklagten sei somit nicht erkennbar (act. 38 S. 10 E. 4.1.).

Auch aus den vom Beklagten in den letzten Jahren getätigten Investitionen

könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten ableiten (act. 38 S. 12

E. 4.2.3.).

3.5

Der

Kläger setzt sich in seiner Berufung mit der zutreffenden Argumentation der

Vorinstanz, wonach für die Parzellen Nrn. [...] nie ein Vorkaufs- und

Vorpachtrecht vereinbart worden sei (act. 38 S. 10 E. 4.1.),

nicht auseinander. Aus der Berufung geht vielmehr hervor, dass der Kläger

selbst davon ausgeht, das Vorkaufs- und Vorpachtrecht beziehe sich nur auf

die Liegenschaft Nr. [...] (act. 41 S. 8 N. 5 und

S. 9 N. 6.2.). Gründe, weshalb die Kündigung in Bezug auf die

Parzellen Nrn. [...] dennoch treuwidrig sein sollte, bringt der Kläger

vor Obergericht keine mehr vor (anders noch vor der Vorinstanz, vgl.

act. 2 S. 8 N. 11).

3.6

Hinsichtlich

der Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages vom 12. Juli bzw.

6.

August 2018 betreffend die Parzellen Nrn. [...] ist somit

mangels hinreichender Begründung nicht auf die Berufung einzutreten (vgl. die

Hinweise oben in E. II.3.1.-3.2.). Im Folgenden ist deshalb die

Gültigkeit der Kündigung nur für die Parzelle Nr. [...] zu überprüfen

(siehe nachfolgend E. III.).

4.

Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ZG.2019.00940

(act. 1-40) wurden beigezogen. Die Akten des Berufungsverfahrens werden

im vorinstanzlichen Dossier weitergeführt (ab act. 41).

III. Gültigkeit der Kündigung

1.

1.1

Pachtverträge

können unter Einhaltung der vereinbarten bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist

sowohl vom Pächter als auch vom Verpächter gekündigt werden (vgl.

Art. 16 Abs. 2 LPG). Die Kündigung ist nur gültig, wenn sie

schriftlich erfolgt. Auf Verlangen ist sie zu begründen (Art. 16 Abs. 1

LPG).

1.2

Nach

Art. 2 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung

seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Abs. 1). Der offenbare

Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Abs. 2). Ob eine Berechtigung

missbräuchlich ausgeübt wird, hängt stets von den Umständen des Einzelfalles

ab (BGE 138 III 425 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_390/2020 vom

9.

Februar 2021 E. 8.2.; m.w.H.). Typische Fallgruppen des

Rechtsmissbrauchs sind das fehlende Interesse (unnütze Rechtsausübung, sog.

Schikaneverbot), das krasse Missverhältnis der Interessen, das

widersprüchliche Verhalten und die zweckwidrige Verwendung eines

Rechtsinstituts (BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts

5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4; Peter Lehmann/Heinrich Honsell, in: Basler Kommentar ZGB

I, 7. Aufl., Basel 2022, N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB). Dabei

handelt unter anderem rechtsmissbräuchlich, wer etwas verlangt, das er

umgehend wieder herausgeben muss (Urteil des Bundesgerichts 4A_224/2011 vom

27.

Juli 2011 E. 2; Regina E.

Aebi-[...]-/Heinz Hausheer, in: Berner Kommentar, Einleitung und

Personenrecht, Art. 1-9 ZGB, Bern 2012, N. 209 zu Art. 2 ZGB; Peter Lehmann/Heinrich Honsell,

a.a.O., N. 40 zu Art. 2 ZGB).

1.3

Im

vorliegenden Berufungsverfahren ist unstrittig, dass die erfolgte Kündigung

des Pachtvertrages durch den Beklagten formell korrekt erfolgte. So hat

dieser die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die einschlägigen

Formvorschriften eingehalten (vgl. Art. 16 LPG; act. 3/3; vgl. auch

BGE 125 III 425 E. 3). Strittig ist hingegen, ob die Kündigung aufgrund

der speziellen Vorgeschichte des Pachtverhältnisses und des im Pachtvertrag

enthaltenen Vorkaufs- und Vorpachtrechts (act. 3/6 S. 3) als

rechtsmissbräuchlich erscheint (Art. 2 Abs. 2 ZGB).

2.

Die Vorinstanz verneinte dies einerseits mit der

Begründung, dass gar kein Vorpachtfall vorliege. So handle es sich gemäss

Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bei

Rechtsgeschäften, bei denen die Person des Erwerbers im Vordergrund stehe,

nicht um einen Vorkaufsfall. Dies sei vorliegend der Fall, da der Beklagte

das Pachtland nur bestimmten, von Umweltschutz- und Strassenbauprojekten

betroffenen Landwirten als Realersatz und nicht etwa beliebigen Drittpersonen

zur Verfügung stellen wolle (act. 38 S. 13 f. E. 5.2. und

E. 6.). Andererseits beziehe sich das Vorpachtrecht ohnehin nur auf die

Nachkommen des Pächters und nicht auf den Pächter, d.h. den Kläger, selbst

(act. 38 S. 15 N. 7.2.). Das Vorpachtrecht der Tochter des

Klägers beschlage die Gültigkeit der Kündigung nicht (act. 38 S. 16

f. N. 7.4.). Ohnehin erreiche eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren

auch unter Berücksichtigung entlastender Elemente einen zu hohen Grad an

Fremdbestimmtheit zulasten des Beklagten, weshalb der Pachtvertrag vom

1.

Oktober 1971 hinsichtlich des Vorkaufs- und Vorpachtrechts als

teilnichtig zu erachten sei (act. 38 S. 19 N. 8.2.3.). Es sei

stossend und mit der Begrenzungsfunktion von Art. 27 Abs. 2 ZGB nicht

vereinbar, wenn vorliegend die Gültigkeit der Kündigung verunmöglicht würde

(act. 38 S. 19 E. 8.2.3.).

3.

3.1

Der

Kläger argumentiert dagegen, dass die Ausführungen der Vorinstanz zum

Vorpachtfall unhaltbar seien (act. 41 S. 5 N. 4). Das

Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei 1971 vereinbart worden, d.h. vor

Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und

des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; act. 41

S. 6 N. 4.1.). Die Botschaften seien deshalb für den vorliegenden

Fall nicht von Bedeutung (act. 41 S. 6 N. 4.1.). Die zitierte

Rechtsprechung zum Vorkaufsfall sei nicht einschlägig, da es vorliegend um

einen Vorpacht- und nicht einen Vorkaufsfall gehe (act. 41 S. 6

N. 4.2.). Die Vorinstanz habe nicht dargelegt, weshalb diese

Rechtsprechung auch für den Vorpachtfall gelten solle (act. 41

S. 6 f. N. 4.3.). Die Landwirte, an welche das Pachtland des

Beklagten weiterverpachtet werden soll, würden entgegen dem Urteil der

Vorinstanz ohnehin nicht in einer besonderen Beziehung zum Beklagten stehen.

Die Landwirte seien noch nicht einmal bekannt (act. 41 S. 6

N. 4.2.). Die vom Beklagten beabsichtigte Neuverpachtung des gekündigten

Pachtlandes stelle somit entgegen der Auffassung der Vorinstanz einen

Vorpachtfall dar (act. 41 S. 7 N. 4.5.).

3.2

Das

vereinbarte Vorpacht- und Vorkaufrecht sei entgegen den Ausführungen der

Vorinstanz gültig und nicht übermässig im Sinne von Art. 27 Abs. 2

ZGB (act. 41 S. 5 N. 3; act. 41 S. 12 N. 7.2.).

So habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass es sich vorliegend nicht um

ein normales Pachtverhältnis handle (act. 41 S. 3 N. 2). Die

Vorinstanz habe den Pachtvertrag nicht ausgelegt und sei entsprechend nicht

auf die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Pachtvertrages im Jahr

1971.

sowie den Sinn und Zweck des darin begründeten Vorkaufs- und

Vorpachtrechts eingegangen (act. 41 S. 4 N. 2 f.). Der Vater

des Klägers habe der Umwandlung des damaligen Baurechts in einen Pachtvertrag

nur unter der Voraussetzung zugestimmt, dass das Grundstück ihm und seinen

Nachkommen erhalten bleibe (act. 41 S. 4-5 N. 3). Die

Behauptung der Vorinstanz, dass sich das Vorpachtrecht nur auf die Nachkommen

nicht aber auf den Pächter beziehen solle, sei nicht nachvollziehbar und

widerspreche dem klaren Wortlaut der Vereinbarung (act. 41 S. 5

N. 3 und S. 8 N. 6.1.). Art. 5 LPG, auf welchen sich die

Vorinstanz beziehe, regle das Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters.

Vorliegend gehe es aber um das Vorpachtrecht des Pächters und dessen

Nachkommen, weshalb die vorinstanzlichen Ausführungen an der Sache

vorbeigehen würden (act. 41 S. 7 N. 4.6.). Es sei falsch, dass

das Vorpachtrecht sich nur auf das landwirtschaftliche Gewerbe als Ganzes

beziehe und nur hinsichtlich dieser Gesamtheit ausgeübt werden könne

(act. 41 S. 7 N. 5). Vielmehr könne der Kläger, falls das

Grundstück Nr. [...] aufgeteilt werden sollte, an jeder dieser

Teilparzellen ein Vorpacht- und Vorkaufsrecht ausüben (act. 41 S. 8

N. 5). Allein aufgrund einer Dauer von 50 Jahren liege keine

Übermässigkeit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB vor (act. 41

S. 12 N. 7.2.). Die Vorinstanz habe keine anderen Aspekte

miteinbezogen und somit Art. 27 Abs. 2 ZGB falsch angewendet

(act. 41 S. 12 f. N. 7.2.).

3.3

Im

Ergebnis verkomme die Kündigung des Beklagten damit zu einem sinnlosen

Leerlauf, was eine Fallgruppe von Art. 2 Abs. 2 ZGB darstelle

(act. 41 S. 9 N. 6.3.). Die Kündigung durch den Beklagten sei

somit aufzuheben (act. 41 S. 11 N. 6.7.). Mit ihrem

anderslautenden Urteil habe die Vorinstanz Ziffer 2.4.1. des Pachtvertrages

vom 1. Oktober 1971 falsch ausgelegt, Art. 216a OR, Art. 27

Abs. 2 ZGB und Art. 27 Abs. 1 und Abs. 2 LPG falsch

angewendet sowie sein rechtliches Gehör verletzt (act. 41 S. 3

N. 1).

4.

4.1

Der

Beklagte bestreitet, dass die Kündigung des Pachtvertrages

rechtsmissbräuchlich erfolgt sei (act. 45 S. 8 N. 14). Der

Kläger könne mit dem behaupteten Vorpachtrecht keine Fortführung des

Pachtverhältnisses bzw. keinen Übergang an seine Tochter erzwingen

(act. 45 S. 8 N. 14). Der Beklagte habe nicht die Absicht gehabt,

mit dem Kläger einen ihm ewige Rechte zugestehenden Vertrag abzuschliessen

(act. 45 S. 3 N. 3). Es sei korrekt, dass die Vorinstanz auf

die Materialien zum LPG abgestellt habe (act. 45 S. 4 N. 6).

Eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Vorkaufsrecht auf das

Vorpachtrecht sei schlüssig und sinnvoll, zumal beide Institute auf ähnlichen

Überlegungen basierten und auch oft in Kombination vereinbart würden

(act. 45 S. 4 N. 7). Es liege kein Vorkaufs- bzw. Vorpachtfall

vor, wenn es dem Veräusserer wesentlich auf die Person des Erwerbers ankomme

(act. 45 S. 5 N. 8). Vorliegend würden die freiwerdenden

Pachtflächen als Realersatz für Landwirte verwendet, welche durch anstehende

Projekte im Umwelt- und Strassenbereich direkt oder indirekt

landwirtschaftliche Nutzflächen einbüssen würden (act. 45 S. 5

N. 8). Damit hänge die geplante Weiterverpachtung vorliegend wesentlich

von der Person des künftigen Pächters ab (act. 45 S. 5 N. 8).

4.2

Die

Vorinstanz habe zutreffend festgehalten, dass ein Vorpachtrecht dem

Berechtigten lediglich die Möglichkeit biete, in den Vertrag einzutreten, wie

er dem Dritten angeboten werde (act. 45 S. 6 N. 9). Die Pacht

der Parzelle Nr. [...] ohne die übrigen Grundstücke Nrn. [...]

reiche für einen existenzsichernden Betrieb nicht aus (act. 45 S. 6

N. 9). Die Kündigung verkomme nicht zu einem unnützen Leerlauf

(act. 45 S. 6 N. 11). So werde der Beklagte den Betrieb nicht

als solchen weiterverpachten, sondern die Ökonomiegebäude zurückbauen und

lediglich die landwirtschaftlichen Flächen an Dritte ausgleichsweise verpachten

(act. 45 S. 6 N. 11). Dadurch könnten die verfügbaren Flächen

optimal im Sinne der Stärkung der Landwirtschaft im Kanton verwendet werden

(act. 45 S. 6 f. N. 11).

4.3

Die

Vorinstanz habe für die Beurteilung der Übermässigkeit der Bindung nicht nur

auf die Dauer abgestellt, sondern auch die einschränkende Wirkung des

Vorpachtrechts berücksichtigt (act. 45 S. 8 N. 15). Es sei

sinnvoller die privaten Landwirtschaftsbetriebe mittels Verpachtung der

ohnehin knappen fruchtbaren Landflächen zu unterstützen, als einen

kantonseigenen Landwirtschaftsbetrieb zu führen und die entsprechenden

Investitionen tätigen zu müssen (act. 45 S. 8 f. N. 15).

5.

5.1

Das

strittige Vorkauf- und Vorpachtrecht ist im Pachtvertrag vom 1. Oktober

1971.

zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten enthalten

(act. 3/6 S. 3). Gemäss Nachtrag zum Pachtvertrag vom Jahr 1985

gilt dieses auch für den Kläger selbst (act. 3/7 S. 3).

5.2

Konkret

ist das Vorkaufs- und Vorpachtrecht unter dem Titel "Dauer und Kündigung

des Pachtvertrages" wie folgt formuliert (act. 3/6 S. 3):

"2.4.1. Der

vorliegende Pachtvertrag wird auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen.

Die Uebernahme des Pachtobjektes zu den Bedingungen dieses Pachtvertrages

erfolgt am 1. Mai 1973 und endigt, falls keine Verlängerung gemäss

nachstehendem Absatz erfolgt am 30. April 1997.

Dem Pächter und seinen

Nachkommen steht ein Vorkaufs- und Vorpachtrecht an der Siedlung

"[...]" zu.

2.4.2

Ein Wechsel am

Grundeigentum vermag diesen Pachtvertrag nicht aufzuheben; vielmehr ist

dieser für den Rechtsnachfolger des Verpächters verbindlich. Die

Bestimmungen 4.1 und 4.2 sind im Grundbuch im Sinn von Art. 282 OR und

Art. 959 ZGB vorzumerken."

6.

6.1

Gemäss

Ausführungen des Beklagten beabsichtigt er, die Gebäude auf der Parzelle

Nr. [...] zurückzubauen, die Parzelle zu zerstückeln und anschliessend

parzellenweise an andere Landwirte weiter zu verpachten (act. 45

S. 6 N. 9; act. 29 S. 6 N. 10; act. 11

S. 6 N. 13). Das Pachtland soll dabei als Realersatz für die

Landwirte dienen, welche durch anstehende Projekte im Umwelt- und

Strassenbereich direkt oder indirekt landwirtschaftliche Nutzfläche einbüssen

(act. 45 S. 5 N. 8; act. 11 S. 6 N. 13). Nicht

geplant hat der Beklagte dagegen, die Parzelle an Dritte zu verkaufen.

6.2

Da der

Beklagte nicht beabsichtigt, die Parzelle Nr. [...] an Dritte zu

veräussern, liegt kein Vorkaufsfall vor, wie dies auch der Kläger anerkennt

(act. 25 S. 7 N. 10). Das vereinbarte Vorkaufsrecht

beschlägt somit die Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages nicht. Zu prüfen

ist dagegen, ob ein Vorpachtfall vorliegt (so die Argumentation des Klägers,

vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2. und S. 7 N. 4.5).

7.

7.1

Das

Vorpachtrecht ist gesetzlich nicht allgemein geregelt. Es findet sich

lediglich in Art. 5 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht der Nachkommen

des Verpächters und in Art. 6 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht an

Alpweiden. Wie der Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 7

N. 4.6), sind diese Bestimmungen auf den vorliegenden Fall nicht direkt

anwendbar. So trat das LPG erst nach der vertraglichen Vereinbarung des hier

strittigen Vorpachtrechts in Kraft (vgl. act. 3/6). Zudem geht es

vorliegend um ein Vorpachtrecht des Pächters und seiner Nachkommen und nicht

um das Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters (vgl.

act. 3/6).

7.2

Auch im

Pachtvertrag zwischen den Parteien ist das Vorpachtrecht nicht näher geregelt

(vgl. act. 3/6). Zur Bestimmung des Inhalts und des Umfangs des

vereinbarten Vorpachtrechts ist deshalb der zwischen den Parteien

geschlossene Pachtvertrag auszulegen. Dabei gelten folgende Grundsätze: In

erster Linie ist auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien

abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; empirische oder subjektive

Vertragsauslegung). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung

unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die

Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie

sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen

verstanden werden durften und mussten (normative oder objektive

Vertragsauslegung; BGE 144 III 93 E. 5.2.2-5.2.3; Urteil des

Bundesgerichts 4A_169/2021 vom 18. Januar 2022 E. 3.2.1; Urteil des

Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015 E. 5.1., m.w.H.).

7.3

Gemäss

dem Kläger sei der Hintergrund des Vorpachtrechts gewesen, dass der Vater des

Klägers das von ihm nutzbar gemachte Land für seine Familie längerfristig

habe erhalten wollen. Er habe deshalb der Umwandlung des Baurechtsvertrages

in einen Pachtvertrag im Jahr 1971 nur unter der Voraussetzung zugestimmt,

dass das Grundstück ihm und seinen Nachkommen erhalten bleiben würde

(act. 41 S. 4 f. N. 3). Auf diese Weise habe der Vater des

Klägers absichern können, dass er und seine Nachkommen das Land so lange

bewirtschaften können, wie sie wollen (act. 41 S. 5 N. 3).

7.4

Der

Beklagte bringt dagegen vor, dass der Siedlungsvertrag aufgrund des Abrisses

des Ökonomiegebäudes in einen Pachtvertrag mit Vorpachtrecht umgewandelt

wurde. Er bestreitet, dass der Vater des Klägers der Überführung in einen

Pachtvertrag nur unter der Bedingung der Zusicherung eines Vorkaufs- bzw.

Vorpachtrechts für sich und seine Nachkommen zugestimmt habe. Vielmehr sei

dies in Anbetracht seiner begrenzten finanziellen Möglichkeiten die damals

beste Option für ihn gewesen. Es ergebe sich nirgends die Absicht der

Parteien bzw. des Beklagten, mit dem Kläger und seinen Nachkommen einen

ewigen Vertrag schliessen zu wollen (act. 45 S. 3 N. 3 f.).

7.5

Wie

sich dem Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 entnehmen lässt, wurde dieser

sowohl in Anbetracht der durch den [...] der Siedlung [...] erwachsenen

Schwierigkeiten (Abbruch Ökonomiegebäude) als auch deshalb abgeschlossen, um

der Familie A.______ das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu

erleichtern (act. 3/6 S. 1). Insofern finden sowohl der vom Kläger

als auch der vom Beklagten vorgebrachte Beweggrund zum Abschluss des

Vertrages eine Stütze in demselben. Allein daraus geht allerdings noch nicht

hinreichend konkret hervor, was die Parteien im damaligen Zeitpunkt genau

unter dem Vorpachtrecht verstanden haben. Insbesondere wird nicht geklärt,

wann und unter welchen Umständen dies ausgeübt werden kann. Diesbezüglich

widersprechen sich auch die Ausführungen des Klägers (act. 41 S. 6

N. 4.2) und des Beklagten (vgl. act. 45 S. 5 N. 8). Für

die hier zentrale Frage, wann ein Vorpachtfall vorliegt, lässt sich der

wirkliche Wille der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im

Jahr 1971 somit nicht mehr feststellen (vgl. hierzu auch act. 34

Tonaufzeichnung P1 ab 5' 28''). Das Vorpachtrecht ist deshalb nach dem

Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie es verstanden werden durfte und musste

(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015

E. 5.1., m.w.H.).

7.6

Vorliegend

wurde das Vorpachtrecht zusammen mit dem Vorkaufsrecht geregelt (act. 3/6

S. 3). Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich das Vorkaufs- und das

Vorpachtrecht ergänzen. Sowohl das Vorpacht- als auch das Vorkaufsrecht

sollen dabei der Familie [...] das langfristige Verbleiben auf der Siedlung

[...] erleichtern (vgl. act. 3/6 S. 1). Diese Regelung war deshalb

nötig, da der Pachtvertrag auf eine Dauer von 25 Jahren abgeschlossen wurde,

d.h. ohne Verlängerung am 30. April 1997 geendet hätte (act. 3/6

S. 3). Während das Vorkaufsrecht den Kläger vor einem ungewollten

Verkauf der gepachteten Liegenschaft Nr. [...] an eine Drittperson

schützen sollte, bezweckte das Vorpachtrecht den Schutz des Klägers vor einer

Verpachtung der Liegenschaft an eine Drittperson (so im Ergebnis auch der

Kläger, vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2). Eine vernünftige Person in

der Lage der Parteien durfte bzw. musste das vereinbarte Vorpachtrecht

deshalb so verstehen, dass es ähnlich bzw. parallel wie das im gleichen Satz

vereinbarte Vorkaufsrecht ausgestaltet ist.

7.7

Entsprechend

ist analog zum Vorkaufrecht davon auszugehen, dass das zwischen den Parteien

vereinbarte Vorpachtrecht dem Pächter den Anspruch verleiht, die Übertragung

des Pachtverhältnisses an einer Sache zu verlangen, sobald der Verpächter den

Pachtgegenstand an eine andere Person verpachtet hat (vgl. BGE 116 II 49

E. 4; Jonas Rüegg,

Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Zürich/Basel/Genf 2014,

N. 6; Michael Hunziker, Das

Veräusserungsverbot und das Kaufrecht der Miterben im bäuerlichen Erbrecht,

Zürich 1997, S. 44; alle zum Vorkaufsrecht). Analog zum Vorkaufsrecht

ist das vereinbarte Vorpachtrecht so zu verstehen, dass es nur dann ausgeübt

werden kann, wenn bereits ein Pachtvertrag mit einer anderen Person

abgeschlossen wurde (vgl. Art. 216c Abs. 1 OR; Jonas Rüegg, a.a.O., N. 8 und N. 532;

Urs Fasel, in: Basler Kommentar

OR I, 7. Aufl. Basel 2020, N. 4 zu Art. 216c OR; beide zum

Vorkaufsrecht; vgl. auch Benno

Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht,

2.

Aufl., Brugg 2014, N. 178 zu Art. 5 LPG). Dabei ist

wiederum analog zum Vorkaufsrecht davon auszugehen, dass der

Vorpachtsberechtigte den Pachtvertrag nur zu den Bedingungen übernehmen kann,

die der Verpächter mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3

OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1; Botschaft zu einem Bundesgesetz über die

landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November 1981, BBl 1982 I 257,

272; so auch die Vorinstanz in act. 38 S. 13 E. 6). Das

vertraglich vereinbarte Vorpachtrecht vermittelt dem Berechtigten somit einen

bedingten Anspruch auf Übertragung des mit der Drittperson abgeschlossenen

Pachtvertrages (vgl. Michael Hunziker,

a.a.O., S. 45 zum Vorkaufsrecht).

7.8

Mit

einer solchen Auslegung des Vorpachtrechts mussten und konnten die

Vertragsparteien rechnen, da es dem entspricht, was auch beim Vorkaufsrecht

gilt. Aufgrund der im Pachtvertrag gewählten Formulierung durfte der Kläger

nicht annehmen, dass ihm das Vorpachtrecht im Vergleich zum Vorkaufsrecht

bereits früher bzw. umfassendere Rechte zugesteht. Jedenfalls ergibt sich aus

dem Pachtvertrag sowie der Entstehungsgeschichte desselben nicht, dass das

Vorpachtrecht allgemein dazu führen sollte, dass die Parteien einen ewigen

Pachtvertrag hätten abschliessen wollen. Dies gilt auch wenn zu Beginn des

Pachtvertrages festgehalten wurde, dass der Pachtvertrag auch deshalb

geschlossen wurde um der Familie [...] das weitere Verbleiben auf der

Siedlung [...] zu erleichtern (act. 3/6 S. 1). Denn diese

Absichtserklärung, den Verbleib zu erleichtern, bietet keine Garantie,

dass das Pachtland dem Kläger und seiner Familie für eine unbegrenzte Zeit

genau gleich zur Verfügung gestellt wird. Der Pachtvertrag enthält unter dem

Titel Dauer und Kündigung des Pachtvertrages vielmehr selber eine Befristung

auf 25 Jahre (act. 3/6 S. 3). Auch der ehemalige Siedlungsvertrag

vom Jahr 1947 mit dem Vater des Klägers war seinerseits auf 50 Jahre

befristet (act. 37/20 S. 2).

8.

8.1

Vorliegend

hat der Beklagte noch keinen anderen Pachtvertrag mit einer Drittperson

abgeschlossen. Vielmehr hat er erst den Pachtvertrag mit dem Kläger gekündigt,

um die auf dem Pachtland stehenden Gebäude zurückbauen zu können (vgl.

act. 11 S. 7 N. 14). Erst in einem zweiten Schritt plant der

Beklagte, die Gebäude an verschiedene Drittpersonen weiter zu verpachten

(act. 11 S. 7 N. 14). Im momentanen Zeitpunkt liegt somit –

mangels Abschluss eines Pachtvertrages mit einer Drittperson – noch kein

Vorpachtfall vor. Dies ergibt sich nur schon daraus, dass momentan gar kein

neuer Pachtvertrag vorliegt, in welchen der Kläger bzw. seine Tochter

eintreten könnte. Weder der Kläger noch seine Tochter kann sich somit im

jetzigen Zeitpunkt direkt auf das vereinbarte Vorpachtrecht berufen.

8.2

Allein

aus der Tatsache, dass der Kläger sich allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt

auf das Vorpachtrecht berufen kann, ergibt sich noch nicht, dass die

Kündigung des jetzigen Pachtvertrages schikanös bzw. unnütz ist. So muss der

Verpächter bei einem Vorpachtrecht, anders als bei einem Vorkaufsrecht, dem

bisherigen Pächter zunächst künden, damit er überhaupt mit einem neuen

Pächter einen neuen Pachtvertrag abschliessen kann. Der neue Pachtvertrag

kann erst zu laufen beginnen, wenn der vorherige beendet ist. Die Kündigung

des ursprünglichen Pachtvertrages an sich ist somit erforderlich und nicht

unnötig. Das Vorpachtrecht gibt keinen Anspruch darauf, dass der gleiche

Pachtvertrag auf unbestimmte Dauer fortgesetzt wird, sondern nur die

Möglichkeit des bisherigen Pächters, in den neuen Pachtvertrag einzusteigen.

8.3

Die

Kündigung des Beklagten ist somit weder unnütz noch schikanös und somit nicht

offensichtlich rechtsmissbräuchlich (vgl. BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil

des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4; Peter Lehmann/Heinrich Honsell,

a.a.O., N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB).

8.4

Ob der

Kläger bzw. seine Tochter zu einem späteren Zeitpunkt, d.h. wenn der Beklagte

einen Pachtvertrag mit einem anderen Landwirt abgeschlossen hat, von seinem

Vorpachtrecht Gebrauch machen kann, kann vorliegend offengelassen werden.

Insbesondere kann offenbleiben, ob der Vorpachtfall auch dann eintritt, wenn

die geplante Weiterverpachtung wesentlich von der Person des neuen Pächters

abhängt (vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2; act. 45 S. 5

N. 8), da momentan ohnehin noch kein Vorpachtfall vorliegt (vgl. oben

E. III.8.1.). Dies kann erst beurteilt werden, wenn die Umstände des

neuen Pachtvertrages sowie die Person des neuen Pächters klar sind.

8.5

Entsprechend

braucht vorliegend auch nicht geklärt zu werden, ob die Vereinbarung eines

zeitlich unbeschränkten Vorkaufs- und Vorpachtrecht gegen Art. 27

Abs. 2 ZGB (übermässige Bindung) verstösst. Dabei ist anzumerken, dass

entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 18 f. N. 8.2.3.) zur

Beurteilung der Gültigkeit des Vorpachtrechts jedenfalls nicht einfach

schematisch gesagt werden kann, eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren erreiche

einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit, so dass diese übermässig im Sinne

von Art. 27 Abs. 2 ZGB sei. So ist vorliegend insbesondere zu

berücksichtigen, dass das Vorpachtrecht an den Pächter und dessen Nachkommen

(Plural) eingeräumt wurde und diese Formulierung bei der Übertragung des

Pachtverhältnisses an den Kläger nicht abgeändert wurde (vgl. act. 3/6

S. 3 und act. 3/7).

IV. Erstreckung der Pacht

1.

Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere

Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf

Erstreckung der Pacht klagen (Art. 26 Abs. 1 LPG). Der Richter erstreckt

die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat

der Verpächter gekündigt, muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht

für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 27

Abs. 2 LPG). Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht

gerechtfertigt, wenn der Verpächter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften

will (Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG). Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis

sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und

berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige

Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG).

2.

Die Vorinstanz bringt vor, der Beklagte beschreibe

glaubhaft und detailliert, wozu er das streitgegenständliche Pachtland

brauche (act. 38 S. 19 E. 9.3.). Zudem mache er auch die

zeitliche Dringlichkeit des Projekts geltend (act. 38 S. 19

E. 9.3.). Der Kläger werde im Jahr 2020 pensioniert (act. 38

S. 19 E. 9.3.). Er könne sein schutzwürdiges Interesse an einer

Erstreckung nicht überzeugend vorbringen. Insbesondere diene die Erstreckung

nicht dazu, seiner Tochter während ein paar Jahren die Bewirtschaftung des Betriebs

zu ermöglichen (act. 38 S. 20 E. 9.3.). Die Kündigung auf den

30.

April 2021 sei bereits am 15. Oktober 2018 erfolgt (act. 38

S. 20 E. 9.3.). Das Pachtverhältnis sei deshalb nicht zu erstrecken

(act. 38 S. 20 E. 9.3.).

3.

Der Kläger argumentiert dagegen, die Vorinstanz habe mit

ihrem Vorgehen Art. 27 LPG i.V.m. Art. 8 ZGB verletzt. So müsse

nicht der Kläger nachweisen, dass er ein Interesse an der Pachterstreckung

habe, sondern liege es vielmehr am Beklagten nachzuweisen, dass die Erstreckung

der Pacht für ihn unzumutbar sei (act. 41 S. 14 N. 9.1). Dem

Beklagten gelinge es nicht, die Unzumutbarkeit der Erstreckung nachzuweisen

(act. 41 S. 15 N. 9.1). So habe er die Unzumutbarkeit

lediglich behauptet und nicht bewiesen (act. 41 S. 15 N. 9.2).

Der Beklagte könne keinen konkreten Landbedarf für die bloss vagen Projekte

im Umwelt- und Infrastrukturbereich nachweisen (act. 41 S. 15

N. 9.2). Auch könne der Beklagte nicht nachweisen, von welchem Landwirt,

welche Landfläche konkret benötigt werde (act. 41 S. 15

N. 9.2). Der Beklagte handle vorliegend nicht als öffentlich-rechtliche

Körperschaft, sondern als privater Verpächter von landwirtschaftlichen

Grundstücken (act. 41 S. 15 N. 9.3). Er könne deshalb nur

private Interessen zur Geltendmachung der Unzumutbarkeit der Erstreckung

vorbringen (act. 41 S. 15 N. 9.3). Der Zeitpunkt des Eintritts

des Klägers ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung irrelevant

(act. 41 S. 16 N. 9.5). Der Kläger könne den Betrieb auch nach

Erreichen des Pensionsalters weiterführen. Der Betrieb stelle zudem auch für

seine Frau die Existenzgrundlage dar (act. 41 S. 16 N. 9.5).

Seine Frau werde erst im Dezember 2025 pensioniert (act. 41 S. 16

N. 9.5). Die Kündigung des Pachtvertrages treffe das Ehepaar deshalb

existenziell (act. 41 S. 16 N. 9.5). Das Pachtverhältnis sei

deshalb um die gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken

(act. 41 S. 2 N. 1).

4.

4.1

Der

Beklagte bringt dagegen vor, dass er das Pachtland des Klägers als Realersatz

für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich

benötige (act. 45 S. 10 N. 21). Zu nennen seien insbesondere

der Wildtierübergang [...], die Ausscheidung der Gewässerräume, die

Querspange [...] und die Umfahrung in [...]. Der Beklagte habe den Bedarf

rechtsgenüglich ausgewiesen (act. 45 S. 10 N. 21). Der Kläger

würde diesen unsubstantiiert und ohne nähere Begründung bestreiten

(act. 45 S. 10 N. 21). Für den Nachweis des Bedarfs an

Landflächen sei eine konkrete Zuteilung an einen bestimmten Landwirt zum

aktuellen Zeitpunkt weder möglich noch nötig (act. 45 S. 10

N. 21). Die Vorinstanz habe die ins Recht gelegten Beweise gewürdigt und

die öffentlichen Interessen des Beklagten offensichtlich höher gewichtet als

die privaten Interessen des mittlerweile pensionierten Klägers bzw. seiner

Tochter (act. 45 S. 11 N. 22). Es wäre geradezu stossend, wenn

es nicht möglich wäre, öffentliche Interessen in der Interessenabwägung zu

berücksichtigen (act. 45 S. 12 N. 23). Der Eintritt des Pächters

ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung von offensichtlicher

Bedeutung, da die Auflösung des Pachtverhältnisses ab dann keine

Existenzbedrohung für den Kläger nach sich ziehe (act. 45 S. 12

N. 25). Dem Umstand, dass seine Ehefrau das Rentenalter erst später

erreiche, werde im Rahmen der Ergänzungsleistungen Rechnung getragen

(act. 45 S. 12 N. 25). Auch die Tochter des Klägers sei in

ökonomischer Hinsicht nicht auf den Landwirtschaftsbetrieb angewiesen

(act. 45 S. 13 N. 28). Die Aufrechterhaltung des

Pachtverhältnisses sei damit für die Existenzsicherung nicht mehr notwendig

(act. 45 S. 12 f. N. 25). Selbst wenn dem Kläger ein gewisses

Interesse an einer Erstreckung zukommen sollte, sei diesem mit der langen

Vorankündigung des Vertragsendes bereits Genüge getan (act. 45

S. 14 N. 30). Die Erstreckung diene nicht der Übernahme durch einen

Betriebsnachfolger (act. 41 S. 15 N. 33). Ein ideelles

Interesse an der Fortführung des Pachtverhältnisses über das Pensionsalter

hinaus, sei nach einer Vorlaufzeit der Kündigung von 2.5 Jahren nicht zu

berücksichtigen (act. 45 S. 17 N. 40).

4.2

Der

Beklagte benötige die Landflächen möglichst bald. So sei hinsichtlich des

geplanten Wildtierübergangs [...] der Start der Realisierung bereits für das

Jahr 2024 geplant. Die Bepflanzung müsse rechtzeitig ca. zwei Jahre vor der

geplanten Fertigstellung, also 2023, erfolgen, damit sie ihre Funktion

erfülle (act. 45 S. 17 N. 42). Auch die Umsetzungsphase des

Projekts Entwicklungsplanung Ressource Boden, d.h. die geplante

Pachtlandmelioration der Meliorationsgenossenschaft [...], sei per Anfang

2023.

geplant. Der in diesem Rahmen durchzuführende Landabtausch über Dritte

mit dem Zweck einer verbesserten Landzuteilung verlange die Verfügbarkeit der

kantonseigenen Pachtflächen auf diesen Zeitpunkt (act. 45 S. 18

N. 43).

5.

5.1

Wie der

Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 14 N. 9.1), trägt

vorliegend der Beklagte als Verpächter die Beweislast dafür nachzuweisen,

dass die Erstreckung der Pacht für ihn unzumutbar ist (Art. 27

Abs. 2 LPG; BGE 115 II 181 E. 2; Urteil des Bundesgerichts

4A_431/2007 vom 29. Januar 2008 E. 4.1; Botschaft zu einem

Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November

1981, BBl 1982 I 257, 283; Franz A.

Wolf, a.a.O., N. 53; Benno

Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N. 560).

5.2

Vorliegend

stützt der Beklagte die Unzumutbarkeit der Pachterstreckung darauf, dass er

die Landflächen aufgrund der anstehenden Projekte im Umwelt- und

Infrastrukturbereich möglichst bald brauche (act. 45 S. 10

N. 21). Dabei verweist der Beklagte auf vier Projekte: Den

Wildtierübergang [...], die Ausdehnung der Gewässerräume, die Querspange in

[...] sowie die Umfahrung in [...] (act. 45 S. 10 N. 21).

5.3

Zum

Nachweis des Landbedarfs in Bezug auf den Wildtierkorridor [...] reichte der

Beklagte einen Auszug aus dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde

[...] ein (act. 12/6). Darin ist festgehalten, dass das ASTRA eine

Wildtierüberführung plane. Jedoch würden erst die Detailplanungen aufzeigen,

wo welche Massnahmen erforderlich seien (act. 12/6 S. 133). Im

Planungs- und Mitwirkungsbericht selber ist noch nicht konkret festgelegt,

welche Parzellen vom Wildtierkorridor betroffen sind und auch nicht wie gross

der damit verbundene Landverlust konkret ist. Auch aus dem eingereichten

Übersichtsblatt zu den Wildtierkorridoren von überregionaler Bedeutung und

der Entwicklungsplanung Ressource Boden lässt sich nicht konkret herauslesen,

wann der Beklagte wie viel Land zum Ausgleich für den Wildtierkorridor

benötigt (act. 12/7). Hierbei handelt es sich erst um eine grobe Planung

des Projektes, in welcher selber erwähnt wird, dass die konkrete Umsetzung

der Wildtierkorridore Inhalt konkretisierender Projektvorhaben sei

(act. 12/8 S. 23). Dieses konkretisierende Projektvorhaben hat die

Beklagte im vorliegenden Verfahren jedoch nicht eingereicht.

5.4

In

Bezug auf die Strassenbauprojekte reichte der Beklagte das

Strassenbauprogramm 2020, der technische Bericht Querspange [...] sowie den

Entwicklungsplan Ressource Boden ein (act. 45 S. 11;

act. 12/8-12/9a). Im Strassenbauprogramm ist festgehalten, dass das

Bauprojekt Querspange [...] im November 2019 in die Vernehmlassung geschickt

werde. Anschliessend erfolge die Überarbeitung, sodass 2020 das

Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden könne (act. 12/9

S. 3). Beim eingereichten technischen Bericht zur Querspange [...]

handelt es sich erst um ein Vorprojekt der [...] (act. 12/9a S. 7).

Am Ende des Berichts wird explizit darauf hingewiesen, dass das Projekt noch

genehmigt und allfällige Einsprachen bereinigt werden müssen (act. 12/9a

S. 43). Aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich ist,

inwiefern der Beklagte zur Realisierung der Querspange für die davon

betroffenen Landwirte Ersatzland verfügbar haben muss.

5.5

Auch

wenn ausgewiesen ist, dass verschiedene Projekte im Infrastruktur- und

Strassenbaubereich anstehen (act. 12/8-12/9a), ergibt sich aus den vom

Beklagten angegebenen Projekten somit zu wenig konkret, wann der Beklagte auf

wie viel Pachtfläche des Klägers angewiesen ist. So verweisen die

eingereichten Unterlagen auf die Notwendigkeit, dass die geplanten Projekte

zunächst zu konkretisieren sind (act. 12/8-12/9a). Auch Jahre nach der

Kündigung vermag der Beklagte nicht konkret aufzuzeigen, welchen Landwirten

in absehbarer Zukunft konkret ausgleichungsbedürftige Landverluste drohen.

Entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 19 N. 9.3.) sind die vom

Beklagten eingereichten Unterlagen somit zu vage, um nachweisen zu können,

dass eine Erstreckung des Pachtverhältnisses für den Beklagten geradezu

unzumutbar im Sinne von Art. 27 Abs. 2 LPG wäre.

5.6

Auf der

anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass der Kläger ein sehr hohes

Interesse an einer Pachterstreckung hat. So haben der Kläger und seine

Familie die Siedlung bereits seit über 70 Jahren bewirtschaftet und wären

hierzu auch in Zukunft bereit (act. 3/6; act. 3/11;

act. 3/14). Der Hof wurde vom Vater des Klägers selbst erbaut

(act. 3/6 S. 1 und act. 3/14). Dem Kläger wurde im

Pachtvertrag zudem zugesichert, dass ihm und seiner Familie der Verbleib auf

der Siedlung erleichtert werden soll (act. 3/6 S. 1). Er und seine

Familie sind somit mehr als ein "gewöhnlicher" Pächter mit dem

verpachteten Land verbunden. Dies gilt auch wenn mit Pachtvertrag vom

12.

Juli bzw. 6. August 2018 für die Zukunft eine verkürzte Pachtdauer

vereinbart wurde (act. 3/10; act. 12/2).

5.7

Vorliegend

wird die Ehefrau des Klägers im Dezember 2025 pensioniert (act. 41

S. 16 N. 9.5). Auch für sie stellt die Bewirtschaftung des

Pachtlandes die Existenzgrundlage dar (act. 34 Tonaufnahme P1 ab

32'20''; act. 41 S. 16 N. 9.5). Ihr diese so kurz vor ihrer

Pensionierung zu entziehen, würde eine unzumutbare Härte darstellen. Dass dem

Kläger bei Nichterstreckung der Pacht allenfalls einen Anspruch auf

Ergänzungsleistungen zu seiner AHV-Rente zustehen würde, ändert daran nichts.

Die beiden Pachtverträge für die Parzellen Nrn. [...] sind entsprechend

bis am 31. Dezember 2025 zu erstrecken. Eine weitergehende Erstreckung, wie

sie vom Kläger beantragt wurde (act. 41 S. 2 N. 1),

rechtfertigt sich vorliegend nicht.

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1.

1.1

Die

Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so

werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt

(Art. 106 Abs. 2 ZPO).

1.2

Grundsätzlich

waren im vorliegenden Berufungsverfahren zwei Themenbereiche strittig:

Einerseits die Frage, ob die Kündigung der beiden Pachtverträge über die

Parzellen Nrn. [...] gültig ist oder nicht. Andererseits war zu prüfen,

ob eventualiter die beiden Pachtverträge über die Parzellen Nrn. [...]

bis zum 30. April 2027 zu erstrecken sind (act. 41 S. 2

N. 1). Der Kläger dringt mit seiner Berufung insoweit durch, als das

Pachtverhältnis mit dem Beklagten bis am 31. Dezember 2025 erstreckt

wird. Betreffend Gültigkeit der Kündigung unterliegt er jedoch; soweit auf

seine Berufung überhaupt eingetreten werden konnte.

1.3

Es

rechtfertigt sich somit vorliegend, die Gerichtskosten für das

Berufungsverfahren dem Kläger zu zwei Dritteln und dem Beklagten zu einem

Drittel aufzuerlegen. Der Beklagte war nicht berufsmässig vertreten, weshalb

ihm keine (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 95

Abs. 3 lit. c ZPO; Viktor

Rüegg/ Michael Rüegg, in: Basler Kommentar ZPO, 3. Aufl., Basel

2017, N. 18 zu Art. 95 ZPO).

1.4

Die

Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren ist nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1

lit. a der kantonalen Verordnung zu den Kosten im Zivil- und Strafprozess (GS

III A/5) auf CHF 3‘000.— festzusetzen. Der Kläger hat für das

Berufungsverfahren einen Kostenvorschuss in entsprechender Höhe geleistet

(act. 43). Damit ist die Gerichtsgebühr vom geleisteten Kostenvorschuss

zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Da der Kläger gemäss seinem

anteiligen Obsiegen nur zwei Drittel der Gerichtskosten des Berufungsverfahren

zu tragen hat, hat ihm der Beklagte CHF 1'000.— zu ersetzen (Art. 111

Abs. 2 ZPO).

2.

2.1

Trifft

die Berufungsinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die

Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).

2.2

In

Anwendung von Art. 106 Abs. 2 ZPO sind auch die vorinstanzlichen

Gerichtskosten in hier unbestrittener Höhe von CHF 4'000.— zu zwei

Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten aufzuerlegen.

2.3

Der Kläger hat für das vorinstanzliche Verfahren

einen Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 4'000.— geleistet

(act. 6). Die Gerichtsgebühr für das vorinstanzliche Verfahren

von CHF 4'000.— ist somit vom geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen

(Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Beklagte hat den auf ihn entfallenden

Kostenanteil von CHF 1'333.35 für das erstinstanzliche Gerichtsverfahren

deshalb dem Kläger zu erstatten (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Auch im

vorinstanzlichen Verfahren entfällt die Zusprechung einer

Parteientschädigung, da der Beklagte nicht berufsmässig vertreten war

(Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; Viktor

Rüegg/Michael Rüegg, a.a.O., N. 18 zu Art. 95 ZPO; so auch

die Vorinstanz in act. 38 S. 20 E. III.).

____________________

Das Gericht

erkennt:

1.

In teilweiser Gutheissung der Berufung

werden die Dispositivziffern 1 und 3 des Urteils des Kantonsgerichts Glarus

vom 16. Dezember 2020 im Verfahren ZG.2019.00940 aufgehoben und es

Dispositiv

wird wie folgt neu erkannt:

1.

Der Pachtvertrag vom

1. Oktober 1971 mit Nachtrag vom 23. Oktober 1985 betreffend die

Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...], sowie der Pachtvertrag vom

12. Juli bzw. 6. August 2018 betreffend die Parzellen

Nrn. [...], Gemeinde [...], werden bis am 31. Dezember 2025

erstreckt.

3.

Die Gerichtsgebühr von

CHF 4'000.— für das vorinstanzlichen Verfahren ZG.2019.00940 werden zu zwei

Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten auferlegt. Die ganze

Gebühr wird von dem vom Kläger in entsprechender Höhe geleisteten

Kostenvorschuss bezogen, weshalb dem Kläger im Umfang von CHF 1'333.35

ein Rückgriffsrecht auf den Beklagten zusteht.

2.

Im Übrigen wird die Berufung des Klägers abgewiesen

soweit darauf eingetreten werden kann.

3.

Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren wird

festgesetzt auf CHF 3'000.—.

4.

Die Gerichtsgebühr wird dem Kläger zu zwei Dritteln und

dem Beklagten zu einem Drittel auferlegt. Die ganze Gebühr wird von dem vom

Kläger in entsprechender Höhe geleisteten Kostenvorschuss bezogen, weshalb

dem Kläger im Umfang von CHF 1'000.— ein Rückgriffsrecht auf den

Beklagten zusteht.

5.

Für das Berufungsverfahren werden keine

Parteienschädigungen zugesprochen.

6.

Schriftliche

Mitteilung an:

[...]