Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 1. Juli 2021

Sachverhalt

I. Kammer

in Sachen

VG.2020.00039

1. AA.______ Beschwerdeführer

2. AB.______

beide

vertreten durch Rechtsanwalt B.______

gegen

1. C.______ Beschwerdegegner

vertreten durch Rechtsanwalt D.______

2. Gemeinde Glarus

Nord

3. Departement Bau

und Umwelt des Kantons Glarus

sowie

E.______ Beigeladener

vertreten durch Rechtsanwalt

F.______

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Der von der

Gemeindeversammlung Glarus Nord am 27. November 2015 erlassene

Überbauungsplan "Panorama", Obstalden, wurde vom Departement Bau

und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) am 1. März 2016 genehmigt. Er umfasst den

Situationsplan 1:500 und die Sonderbauvorschriften (SBV) vom 30. April 2015.

Das Planungsgebiet umfasst die Baubereiche A bis D. Überdies wird darin eine

Nutzungstransferfläche bezeichnet, welche dem Transfer von Ausnützung in die

Baubereiche dient, wobei diese Fläche in keiner Weise bebaut werden darf

(vgl. Art. 4 Abs. 5 SBV). Der Überbauungsplan erwuchs unangefochten

in Rechtskraft.

2.

2.1 Am 18. Juni 2019 reichte C.______ als

Grundeigentümer der Parz.-Nr. 01 bei der Gemeinde Glarus Nord ein

Baugesuch für die Erstellung eines Einfamilienhauses samt Einliegerwohnung im

Baubereich "B" ein. Für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens

war eine Nutzungsübertragung von der im Grundeigentum von E.______ liegenden

Parz.-Nr. 02 auf das Baugrundstück im Umfang von 124 m2 vorgesehen.

Gegen die Umsetzung dieses Bauvorhabens erhoben unter anderem AA.______ und AB.______

als Eigentümer der Parz.-Nr. 03 am 29. Juli 2019 Einsprache. Der

Gemeinderat Glarus Nord wies diese am 25. September 2019 ab und erteilte C.______

gleichzeitig die Baubewilligung unter Auflagen.

2.2 Dagegen gelangten AA.______ und AB.______ am 28.

Oktober 2019 ans DBU, welches ihre Beschwerde am 27. Februar 2020

teilweise guthiess. In Disp.-Ziff. 1 hielt es fest, dass die

Baubewilligungsverfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019

um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die

Ausnützungsübertragung von 124 m2 zu Lasten der Parz.-Nr. 02 und zu

Gunsten der Parz.-Nr. 01 ergänzt werde und die Baubewilligung nur unter

der Suspensivbedingung, dass vor Baubeginn für die Erteilung der Baufreigabe

sämtliche Formerfordernisse betreffend Nutzungsübertragung (Zustimmung des

Eigentümers der belasteten Parz.-Nr. 02 zur verfügten Nutzungsübertragung

sowie eine diesbezügliche Anmerkung im Grundbuchblatt der belasteten

Parz.-Nr. 02) erfüllt seien, erteilt werde. Im Übrigen wies das DBU die

Beschwerde ab.

3.

3.1 Gegen den Entscheid des DBU vom 27. Februar 2020

erhoben AA.______ und AB.______ am 24. April 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragten dessen Aufhebung. Eventualiter sei die

Sache an das DBU oder an die Gemeinde Glarus Nord zur Neubeurteilung

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Gemeinde Glarus Nord respektive des DBU. Das DBU beantragte am 25. Mai 2020

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter

Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord schloss am 27. Mai 2020 auf

Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

von AA.______ und AB.______. C.______ liess sich am 19. Juni 2020 vernehmen

und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der

Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019

sei zu bestätigen und ihm sei die Baubewilligung zu erteilen. Überdies sei

der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______ und AB.______.

3.2 Das Verwaltungsgericht lud E.______ am 22. Juni

2020 ins Verfahren bei. Am 24. August 2020 beantragte dieser, dass auf

die Beschwerde nicht einzutreten sei. Mit der Erteilung der Baubewilligung

sei weder eine Bedingung oder Voraussetzung im Sinne einer Verpflichtung zum

Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags über eine Nutzungsübertragung

(einschliesslich deren Eintragung im Grundbuch) noch eine solche im Sinne

einer Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Anmerkung oder Vormerkung einer

Nutzungsübertragung im Grundbuch zu verbinden. Sofern den Anträgen betreffend

die mit der Baubewilligung verbundenen Bedingungen und Voraussetzungen nicht

gefolgt werde, seien Abs. 1 - 3 von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen

Entscheids aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren zur Neubeurteilung

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______

und AB.______ oder des DBU.

3.3 AA.______ und AB.______ hielten mit Replik vom 24.

September 2020 an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Eingaben vom 12. Oktober

2020 und vom 16. Oktober 2020 verzichteten sowohl das DBU als auch die

Gemeinde Glarus Nord auf die Einreichung einer Duplik. C.______ erneuerte

seine Rechtsbegehren am 26. Oktober 2020 und ergänzte diese dahingehend, als

dass der Rückweisungsantrag von E.______ abzuweisen sei. Letzterer liess sich

am 25. November 2020 vernehmen und hielt ebenfalls an seinen Rechtsbegehren

fest.

3.4 In der Folge stellten AA.______ und AB.______ am 1.

Dezember 2020 den Antrag auf Einholung eines Amtsberichts. Das Grundbuchamt

des Kantons Glarus sei anzufragen, ob aufgrund des Entscheids des DBU vom 27.

Februar 2020 eine direkte Eintragung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch möglich sei. Nachdem das DBU am 8.

Dezember 2020 auf eine Stellungnahme zur beantragten Einholung eines

Amtsberichts verzichtet hatte, beantragte E.______ am 9. Dezember 2020,

diesen Antrag abzulehnen. C.______ ersuchte am 11. Dezember 2020, dass auf

den prozessualen Antrag nicht einzutreten, eventualiter dieser abzuweisen

sei. Die Gemeinde Glarus Nord erklärte sich am 14. Dezember 2020 mit der

Einholung eines Amtsberichts einverstanden.

3.5 Das Verwaltungsgericht wies das Gesuch von C.______

um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde mit Präsidialverfügung

vom 18. Dezember 2020 ab und ersuchte das Grundbuchamt des Kantons Glarus um

Einreichung eines Amtsberichts. Dem kam das Grundbuchamt am 1. April 2021

nach. In der Folge verzichtete das DBU mit Schreiben vom 29. April 2021 auf

die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Während sich E.______ am 6. Mai

2021 erneut äusserte, liessen sich die Gemeinde Glarus Nord und C.______

innert Frist nicht mehr vernehmen.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des

Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.

1.

lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

1.2.1

Der Beigeladene beantragt, auf die Beschwerde sei

nicht einzutreten. Es mangle den Beschwerdeführern an einem rechtlich

geschützten Interesse, da sie durch die von ihnen behauptete Verletzung von

Art. 23 Abs. 5 der Bauordnung Obstalden vom 18. Mai 1990 (BO) materiell

nicht beschwert seien.

1.2.2

Zur Beschwerde ist gemäss Art. 88 lit. a VRG

befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder

Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Die materielle Beschwer setzt

voraus, dass die beschwerdeführende Person durch den angefochtenen bzw. den

zu erlassenden Entscheid stärker als ein beliebiger Dritter betroffen ist und

in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht.

Neben der spezifischen Beziehungsnähe zur Streitsache muss die

beschwerdeführende Person einen praktischen Nutzen aus einer allfälligen

Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, d.h. ihre

Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise

beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand,

einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der angefochtene

Entscheid mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich

allgemeines öffentliches Interesse begründet - ohne die erforderliche

Beziehungsnähe zur Streitsache selber - keine Parteistellung (BGE 139 II 279 E. 2.2).

1.2.3

Vorliegend ist strittig, ob die durch das

Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 notwendig gewordene

Nutzungsübertragung zu Lasten der Parz.-Nr. 02 im Grundbuch einzutragen

ist und bejahendenfalls, in welcher Form und durch wen dies zu erfolgen hat.

Diesbezüglich bezwecken die Beschwerdeführer offensichtlich, dass auf der

durch die Nutzungsübertragung belasteten Parzelle die Nichtbebaubarkeit

dauerhaft sichergestellt wird. Dies stellt ein legitimes Ziel dar, zumal die

Beschwerdeführer als Grundeigentümer der direkt angrenzenden

Parz.-Nr. 03 bei einer allfälligen Bebauung direkt betroffen wären.

Folglich ist ihnen die Beschwerdelegitimation mit Blick auf das oben

Dargelegte (vgl. E. II/1.2.2) entgegen der Ansicht des Beigeladenen

nicht abzusprechen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.3

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss

Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des

Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die

unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens

(lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107

Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden.

Baurechtsstreitigkeiten, über welche das Verwaltungsgericht als zweite

Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG

aufgezählten Ausnahmefälle.

2.

2.1

Die Beschwerdeführer bringen insbesondere vor, der

erfolgte Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der

Parz.-Nr. 01 im Umfang von 124 m2 sei zwar zulässig. Art. 23 Abs. 5

BO verlange jedoch, dass die verzichtete Ausnützung auf der Parz.-Nr. 02

im Grundbuch eingetragen werde. Mit Blick darauf sei die Eintragung einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch unabdingbar,

andernfalls bei Aufhebung des Überbauungsplans

"Panorama" die vom Nutzungstransfer belastete Parzelle ohne

Einschränkungen bebaut werden könnte. Dieser Eintragungspflicht sei der

Beschwerdegegner 3 durch Anordnung einer Suspensivbedingung in

Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids nicht rechtsgenüglich

nachgekommen und es sei unklar, wie eine solche bedingte Eintragung überhaupt

umzusetzen sei. Vielmehr hätte das Grundbuchamt direkt zur Eintragung

angewiesen werden müssen. Ferner genüge eine grundbuchliche Eintragung,

welche gestützt auf einen zwischen dem Beschwerdegegner 1 und dem

Beigeladenen geschlossenen Dienstbarkeitsvertrag ergangen sei, nicht, da eine

solche durch Parteiabrede ebenso schnell wieder gelöscht werden könne.

2.2

Der Beschwerdegegner 1 ist der Ansicht, mit dem

rechtskräftigen Überbauungsplan "Panorama" liege auch die

Bewilligung für den streitbetroffenen Nutzungstransfer vor. Es sei deshalb

unerheblich, dass die dadurch belastete Parzelle im Eigentum eines Dritten

stehe. Sodann werde durch den vorinstanzlichen Entscheid weder Art. 23

Abs. 5 BO verletzt noch sei dem Beschwerdegegner 3 ein fahrlässiger

Umgang mit dem Nutzungstransfer vorzuwerfen. Vielmehr sei Art. 23 Abs. 5

BO nicht anwendbar und es seien ausschliesslich die Anforderungen gemäss

Art. 10 BO massgebend, welcher keine Anmerkung im Grundbuch vorsehe. Im

rechtskräftigen Überbauungsplan werde genügend geregelt, dass die vom Nutzungstransfer

belastete Fläche nicht bebaut werden dürfe, wobei für eine Änderung der

Überbaubarkeit der belasteten Parzelle ein neues ordentliches

Überbauungsplanverfahren durchlaufen werden müsste. Demgegenüber gelte die

Eintragungspflicht gemäss Art. 23 Abs. 5 BO nur für Fälle, bei denen ein

Nutzungstransfer zwischen zwei direkt benachbarten Liegenschaften zur

Diskussion stehe. Folglich sei weder ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen ihm

und dem Beigeladenen erforderlich noch sei die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung notwendig. Ferner könne nicht darauf geschlossen

werden, dass von einer Pflicht zur Eintragung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung ausgegangen worden sei, andernfalls eine solche verfügt

worden wäre. Schliesslich würden die Gebäudehöhen gestützt auf den

Überbauungsplan tiefer ausfallen, als wenn diese gemäss Art. 9 BO zu

bestimmen wären. Im Übrigen fügten sich die Gebäudevolumina gut in die

Umgebung ein, was bereits von der Beschwerdegegnerin 2 und vom Beschwerdegegner 3

so anerkannt worden sei.

2.3

Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, sie

hätte die grundbuchliche Eintragung des Nutzungstransfers gemäss den

Anweisungen in Disp.-Ziff. 1 des vorinstanzlichen Entscheids nach dessen

Rechtskraft veranlasst. Der Mangel in der Baubewilligung, namentlich die

fehlende Pflicht zur Grundbucheintragung des Nutzungstransfers, könne nicht

dem Beschwerdegegner 1 angelastet werden. In einem ähnlichen

Baugesuchsverfahren im Überbauungsplangebiet "Panorama" sei in der

Baubewilligung eine Pflicht zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags

enthalten, wobei eine grundbuchliche Anmeldung zumindest vor Baufreigabe zu

erfolgen habe.

2.4

Der Beschwerdegegner 3 führt aus, die

Beschwerdeführer würden die rechtliche Zulässigkeit des Nutzungstransfers mit

der Frage der formell rechtlichen Anforderungen an den Nutzungstransfer

vermischen. Es sei einlässlich begründet worden, weshalb eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erforderlich sei. Diesem Umstand

sei mit einer Korrektur der Baubewilligungsverfügung Rechnung getragen

worden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei dabei nicht die

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung selbst, sondern die

Baubewilligung unter eine Suspensivbedingung gestellt worden, indem vor

Baufreigabe im Grundbuch zunächst die Eintragung der öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung zu erfolgen habe. Da die Zustimmung des Beigeladenen

jedoch gefehlt habe, sei die Baufreigabe unter eine Suspensivbedingung

gestellt worden, wozu er, der Beschwerdegegner 3, berechtigt gewesen

sei. Ferner werde lediglich pauschal geltend gemacht, dass das Bauvorhaben

materiell-rechtlich fehlerhaft sei. Mangels einer genügenden Substantiierung

werde dies aber ebenso generell bestritten.

2.5

Der Beigeladene macht eine Verletzung seines

rechtlichen Gehörs geltend. Er sei erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren

beigeladen worden, womit er zwei Instanzen verloren habe. Sodann brächten die

Beschwerdeführer lediglich pauschal vor, dass das Bauvorhaben materiell-rechtlich

fehlerhaft sei. Mit Blick auf das Rügeprinzip seien diese Vorbringen nicht

weiter zu prüfen. Ferner sei die angeordnete Eintragungspflicht nicht

rechtmässig und stehe der Eigentumsfreiheit entgegen. Darüber hinaus

widerspreche die Auflage zur grundbuchlichen Eintragung der

Nutzungsübertragung einer schonenden Rechtsausübung, sei unverhältnismässig

und verletze die Gemeindeautonomie. Durch die Sonderbauvorschriften des

Überbauungsplans "Panorama", welcher seine Wirkung nicht erst mit

der Eintragung im Grundbuch entfalte, sei der streitbetroffene

Nutzungstransfer genügend gesichert. Es seien daher weder eine Eintragung im

Grundbuch noch der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags erforderlich.

Überdies sei Art. 23 Abs. 5 BO vorliegend nicht anwendbar, da die vom

Nutzungstransfer betroffenen Parzellen nicht unmittelbar aneinandergrenzen

würden. Dementsprechend könne gestützt darauf keine Verpflichtung zum

Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags abgeleitet werden. Im Übrigen könne

aus dem Überbauungsplan "Panorama", welcher demokratisch

legitimiert und vom Kanton genehmigt worden sei, keine Pflicht zur Zustimmung

des belasteten Grundeigentümers zum Nutzungstransfer abgeleitet werden.

Schliesslich sei die vorinstanzliche Begründung, wonach einerseits auf eine

erforderliche Eintragung im Grundbuch, andererseits auf deren deklaratorische

Wirkung hingewiesen werde, nicht schlüssig.

3.

3.1

3.1.1

Das Bauprojekt des Beschwerdegegners 1 ist auf eine

Nutzungsübertragung von der Parz.-Nr. 02 angewiesen. Unter einer solchen

wird die Möglichkeit verstanden, die auf einem Baugrundstück nicht

beanspruchten baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf ein Nachbargrundstück zu

übertragen und dort auszunützen. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten werden

dadurch insgesamt nicht verändert, sondern lediglich räumlich alloziert. Eine

Nutzungsübertragung ist primär zwar ein Rechtsgeschäft unter benachbarten

Grundeigentümern. Der übertragenen baulichen Nutzung kommt ein

wirtschaftlicher Wert zu. Sie greift aber gleichzeitig in die Nutzungsordnung

ein und bedarf damit der öffentlich-rechtlichen Legitimation und Kontrolle,

indem sicherzustellen ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die

Übertragung im Einzelfall erfüllt sind und dass die übertragene Nutzung nicht

doppelt beansprucht wird (vgl. Beat Stalder/Nicole Tschirky, in Alain

Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016,

Rz. 3.390 ff.; vgl. auch Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und

Bauvorhaben, Zürich/Basel/Genf 2021, Rz. 335 ff.).

3.1.2

Das kantonale Baugesetz enthält keine Bestimmungen

über die Zulässigkeit eines Nutzungstransfers und den Umgang mit einem

solchen. Vielmehr überlässt es eine allfällige Regelung den Gemeinden, indem

diese in ihren Baureglementen dafür zu sorgen haben, dass die für das gesamte

Gemeindegebiet geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sowie

Bestimmungen, die den Zonenplan genauer umschreiben, enthalten sind

(vgl. Art. 18 Abs. 1 RBG).

Die Gemeinden haben

gestützt auf Art. 21 ff. RBG überdies die Möglichkeit zum Erlass eines

Überbauungsplans, welcher als Sondernutzungsplan die Überbaubarkeit, die

Erneuerung oder Verdichtung von Teilgebieten der Gemeinde in Ergänzung oder

Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung regelt (Art. 21 Abs. 1

und Abs. 2 lit. b RBG). Er legt insbesondere die Erschliessung, die

besondere Bauweise sowie die Freiraumgestaltung eines Teilgebiets fest (Art.

23.

Abs. 1 RBG) und besteht aus einem Plan und den dazugehörigen

Sonderbauvorschriften (Art. 23 Abs. 2 RBG). Mit ihm kann unter

Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen

werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres

Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt

(Art. 23 Abs. 4 RBG). Die Gemeinde kann folglich die

Nutzungstransfermöglichkeit auch in einem Überbauungsplan vorsehen.

3.2

Von den Parteien bleibt zu Recht unbestritten, dass

der streitbetroffene Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der

Parz.-Nr. 01 zulässig ist. So hält der von der Beschwerdegegnerin 2

beschlossene und vom Beschwerdegegner 3 genehmigte Überbauungsplan "Panorama"

in Art. 4 Abs. 5 SBV explizit fest, dass die Fläche Nutzungstransfer dem

Transfer von Ausnützung in die Baubereiche A bis D dient, wobei diese Fläche

in keiner Weise bebaut werden darf. Da der Überbauungsplan "Panorama"

in Rechtskraft erwuchs und gestützt auf diesen unter Einhaltung der

zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen werden darf

(Art. 23 Abs. 4 RBG), spricht nichts gegen die Zulässigkeit des

Nutzungstransfers. Daran ändert im Übrigen nichts, dass das kantonale Recht

das Institut eines solchen Transfers nicht kennt, zumal sich Lehre und

Rechtsprechung darin einig sind, dass eine Nutzungsübertragung zwischen zwei

Grundstücken innerhalb der gleichen Zone auch ohne gesetzliche Grundlage

zulässig ist (vgl. Stalder/Tschirky, Rz. 3.394, mit Hinweisen).

Darüber hinaus ist nicht relevant, dass die beiden Grundstücke nicht

unmittelbar aneinandergrenzen bzw. vor allem durch die Parz.-Nr. 04, die

Zufahrtsstrasse X.______, getrennt sind. So weisen die beiden Grundstücke

nicht zuletzt mit Blick auf den Überbauungsplan, die dazugehörigen

Sonderbauvorschriften und aufgrund der unmittelbaren Nähe zueinander einen

genügenden Zusammenhang auf (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des

Kantons Zürich VB.2010.00249 vom 3. November 2010 E. 4.1).

Damit ist der

Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der Parz.-Nr. 01 als

rechtlich zulässig zu qualifizieren. Es ist somit nachfolgend zu prüfen, ob

für den Transfer eine Eintragungspflicht im Grundbuch besteht und

bejahendenfalls, wie diese Pflicht umgesetzt werden kann.

4.

4.1

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich dem

Überbauungsplan "Panorama" keine explizite Pflicht zur grundbuchlichen

Eintragung des streitbetroffenen Nutzungstransfers entnehmen lässt. Immerhin

bringt Art. 4 Abs. 5 SBV aber zum Ausdruck, dass ein erhebliches

Interesse an der Nichtbebauung des Grundstücks, welches durch einen

Nutzungstransfer belastet wurde, besteht. Einzig durch den Überbauungsplan "Panorama"

wird aber in keiner Weise ersichtlich noch ist für einen Dritten erkennbar,

welches Grundstück in welchem Umfang von einem Nutzungstransfer profitiert

hat. Ebenso wenig ist daraus eruierbar, inwieweit das streitbetroffene

Spendergrundstück dadurch belastet ist. Des Weiteren ist den

Beschwerdeführern darin zu folgen, dass nicht auszuschliessen ist, dass ohne

eine Sicherung des Nutzungstransfers im Rahmen einer Eintragung im Grundbuch

bzw. ohne dessen Publizitätswirkung ein Nachbar oder ein Dritter

beispielsweise durch eine Änderung oder Aufhebung des Überbauungsplans "Panorama",

selbst wenn dafür gemäss Art. 29 Abs. 2 RBG das gleiche Verfahren

durchzuführen ist wie bei dessen Erlass, einen erheblichen Nachteil erfahren

könnte.

Als Zwischenfazit ist

damit festzuhalten, dass dem hohen Interesse an der Nichtbebauung der durch

den Nutzungstransfer belasteten Parz.-Nr. 02 entgegen der Ansicht des

Beschwerdegegners 1 und des Beigeladenen durch den bestehenden

Überbauungsplan "Panorama" sowie die dazugehörigen Sonderbauvorschriften nicht

Genüge getan wird.

4.2

4.2.1

Es ist somit nachfolgend zu klären, ob mangels

kantonaler Bestimmungen die kommunale Bauordnung eine Regelung für die

vorliegende Konstellation bereithält, zumal Art. 1 Abs. 3 SBV subsidiär auf

die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften der

weiteren Reglemente der Gemeinde verweist. Dabei fällt insbesondere Art. 23

Abs. 5 BO in Betracht, wonach ausnahmsweise auch unmittelbar angrenzende

Nachbargrundstücke zur Berechnung der Ausnützungsziffer in Anspruch genommen

werden, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich mittels Grundbucheintrag zu

einem Verzicht auf die bereits beanspruchte Ausnützung verpflichten.

4.2.2

Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist

eine Bestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text

nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach

seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller

Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text

zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren, d.h. eindeutigen und

unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, unter

anderem dann, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht

den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der

Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem

Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674

E. 2.2, 139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen).

4.2.3

Gemäss dem Wortlaut von Art. 23 Abs. 5 BO werden

von der darin enthaltenen Eintragungspflicht unmittelbar angrenzende

Nachbargrundstücke erfasst. Eine solche Situation liegt bei den

streitbetroffenen Parz.-Nrn. 02 und 01 nicht vor, da diese lediglich in

unmittelbarer Nähe liegen, aber nicht aneinandergrenzen.

Indessen enthält Art. 23

Abs. 5 BO zumindest auf kommunaler Ebene den Grundsatz, dass bei einem

zulässigen Nutzungstransfer eine grundbuchliche Eintragung zu erfolgen hat.

Dabei ist davon auszugehen, dass der kommunale Gesetzgeber an eine

Konstellation wie die vorliegende, bei welcher sich die Zulässigkeit eines

Nutzungstransfers direkt aus einem Überbauungsplan ergibt und bei welchem es

sich hinsichtlich des Transfers nicht um unmittelbar angrenzende Grundstücke

handelt, bei Erlass von Art. 23 Abs. 5 BO nicht gedacht hat. Sinn

und Zweck dieser Bestimmung ist es nämlich gerade, dass eine

Nutzungsübertragung transparent gemacht und die Nichtbebauung einer durch

einen Nutzungstransfer belasteten Parzelle grundbuchlich sichergestellt

werden soll. Da aus gesetzgeberischer Sicht in der vorliegenden Situation

jedoch dasselbe grosse Interesse an einer transparenten und gesicherten

Nutzungsübertragung besteht und diesem, wie oben dargelegt, nicht bereits

durch den Überbauungsplan Genüge getan wird, erscheint es geboten, Art. 23

Abs. 5 BO analog auch für den streitbetroffenen Nutzungstransfer anzuwenden.

Demgemäss ist in der vorliegenden Konstellation ebenfalls von einer

grundbuchlichen Eintragungspflicht auszugehen, wovon im Übrigen selbst die

Beschwerdegegnerin 2 auszugehen scheint, indem sie darauf hinweist, dass

sie die Aufnahme einer solchen Pflicht in der Baubewilligungsverfügung

vergessen habe. Schliesslich ist mit Blick auf andere Kantone zu erwähnen,

dass eine generelle Pflicht zur grundbuchlichen Eintragung von

Nutzungsübertragungen in zahlreichen kommunalen Bauordnungen explizit

vorgesehen ist (vgl. dazu Christoph

Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 929 ff.).

Damit bleibt zu prüfen, wie die grundbuchliche Eintragungspflicht im

vorliegenden Fall umzusetzen ist.

5.

5.1

Bei längerer zeitlicher Wirkung sind

Nebenbestimmungen, wie das aus einem Nutzungstransfer resultierende Verbot

einer Bebauung eines Grundstücks, als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen (vgl. Stalder/Tschirky,

Rz. 3.392). Wenn öffentlich-rechtliche Anliegen durch das für

privatrechtliche Abmachungen vorgesehene Grundbuch gesichert werden sollen,

steht die Anmerkung im Mittelpunkt. Sie ist eine Eintragung im Grundbuch, die

bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche

Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im

Sinne von Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom

10.

Dezember 1907 (ZGB) erfährt die

Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der

Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt.

Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung

individuell-konkret für ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat

Dispositiv

jedoch nur deklaratorische und demnach keine konstitutive Bedeutung. Zwar besteht

eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch

hält Art. 164 der

Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtkräftig

angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen. Damit kommt

zum Ausdruck, dass diese Regel (mithin die Wirkung ohne entsprechenden

Eintrag) auch gegenüber Dritten, insbesondere Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt

die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, so ist

selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle beim Erwerb nicht geschützt.

Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, ob und in welcher Form die

Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch besteht. Dies bedeutet, dass der

konkrete Wortlaut einer Anmerkung (Revers), wenn diese eine bestehende

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betrifft, nur deklaratorische

Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des Erwerbers, dass

(allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen

könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung ist folglich nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern

der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist

(vgl. zum Ganzen: Entscheid des Baurekursgerichts Zürich BRGE III

Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8

E. 3.2 f.; Christoph

Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 439 ff.; Meinrad

Huser, Möglichkeiten zur Absicherung der raumplanerischen Instrumente im

Grundbuch, S. 5, abrufbar unter: http://huser-baurecht.ch/

[zuletzt besucht am 17. Juni 2021]; Jörg Schmid/Oliver Zbinden,

Popularservitute – Entstehung, Wirkungen und öffentlich-rechtliche

Alternativen, in Roland Frankhauser et. al [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine

Durchsetzung, Festschrift für Prof. Thomas Sutter-Somm,

Zürich 2016, S. 1034 f.).

5.2 Aufgrund des oben Dargelegten und aus Art. 23

Abs. 5 BO folgt, dass es hinsichtlich der streitbetroffenen

Nutzungsübertragung unabdingbar ist, diese im Grundbuch als

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen, was mittels einer

Anmerkung zu erfolgen hat. Diesbezüglich ist

festzuhalten, dass sich die Konstellation, bei der zwei Grundeigentümer eine

Nutzungsübertragung gestützt auf einen Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch

eintragen lassen, wesentlich von der vorliegenden, namentlich die

grundbuchliche Eintragung eines Nutzungstransfers, dessen Zulässigkeit sich

direkt aus einem Überbauungsplan ergibt, unterscheidet. Während sich im

ersten Fall die beiden vom Nutzungstransfer betroffenen Grundeigentümer

nämlich vor Einreichen des Baugesuchs privatrechtlich einigen müssen, was

gemäss dem Grundbuchamt des Kantons Glarus offensichtlich der Regelfall

darstellt (vgl. dazu den Amtsbericht vom 1. April 2021), kann es im

letzteren Fall nicht angehen, die grundbuchliche Eintragung von einer

etwaigen Zustimmung eines Grundeigentümers abhängig zu machen. Einerseits

ergibt sich die Zulässigkeit und damit gewissermassen auch die Zustimmung zum

Nutzungstransfer nämlich bereits aus dem Überbauungsplan selbst. Denn es wäre

dem betroffenen Grundeigentümer bzw. dessen Rechtsvorgängern offen

gestanden, sich im Rahmen des Überbauungsplanerlassverfahrens gegen den

Nutzungstransfer und die damit verbundenen Rechtsfolgen zur Wehr zu setzen.

Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, weil der Beigeladene bereits bei

der Ausarbeitung des Überbauungsplans "Panorama" beteiligt war. Andererseits würde Art. 4

Abs. 5 SBV (bzw. die darin enthaltene Zulässigkeit des

Nutzungstransfers) zu einer leeren Bestimmung verkommen, könnte der

voraussichtlich durch den Nutzungstransfer belastete Grundeigentümer doch

stets seine Zustimmung zum Grundbucheintrag verwehren, woraus im Ergebnis ein

faktisches Bauverbot resultieren würde. Dies kann nicht Sinn und Zweck von

Art. 4 Abs. 5 SBV sein. Daraus folgt, dass die Anmerkung entgegen dem

vorinstanzlichen Entscheid ohne die Zustimmung des vom Nutzungstransfer

belasteten Grundeigentümers zu erfolgen hat, wobei einer solchen Eintragung

durch die Baubewilligungsbehörde nichts entgegensteht bzw. diese von

Amtes wegen zur Wahrung der oben genannten Interessen möglich ist (vgl. dazu

Fritzsche et al., S. 443;

vgl. auch Frankhauser et al., S. 1035).

5.3 Soweit die Beschwerdeführer sodann geltend machen,

der Beschwerdegegner 3 sei nicht berechtigt gewesen, den bei ihm

angefochtenen Entscheid mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung

und einer Suspensivbedingung zu ergänzen, ist ihnen nicht zu folgen. Denn sie

verkennen, dass Letzterem die Möglichkeit, die Baubewilligungsverfügung mit

Nebenbestimmungen oder Auflagen zu ergänzen, sofern es sich dabei nur um

untergeordnete Mängel handelt, ohne Weiteres zusteht (vgl. dazu

BGer-Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar 2021 E. 2.7; vgl. auch

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2010.00249 vom

3. November 2010 E. 4.5). Dementsprechend wird im kantonalen

Baurecht in Art. 76 Abs. 2 RBG denn auch festgehalten, dass die

Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen oder Befristungen verbunden werden

kann und diese im Grundbuch angemerkt werden können. Folglich steht entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführer der in Disp.-Ziff. 1 enthaltenen

Anordnung grundsätzlich nichts entgegen. Nach dem oben Dargelegten

(vgl. E. II/5.2) ist jedoch keine Zustimmung des Beigeladenen

erforderlich. Zudem erweist es sich als notwendig, eine allfällige Löschung

der grundbuchlichen Anmerkung von der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde

abhängig zu machen, andernfalls die Anmerkung ohne deren Einverständnis und

mit wenig Aufwand wieder gelöscht werden könnte, was dem Transparenzgedanken

des Grundbucheintrags diametral entgegenstehen würde. Daraus folgt, dass

Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids des

Beschwerdegegners 3 entsprechend anzupassen ist.

5.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass sich der

streitbetroffene Nutzungstransfer von der Parz.-Nr. 02 auf die

Parz.-Nr. 01 gestützt auf den Überbauungsplan "Panorama"

als zulässig erweist. Dieser ist in analoger Anwendung von Art. 23

Abs. 5 BO aus Transparenzgründen im Grundbuch anzumerken, wobei die

Anmerkung ohne die Zustimmung des Beigeladenen durch die

Beschwerdegegnerin 2 zu erfolgen hat. Dementsprechend ist

Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids entsprechend

abzuändern.

6.

Die Beschwerdeführer

bringen schliesslich vor, das streitbetroffene Bauvorhaben erweise sich auch

aus materiell-rechtlichen Gründen als mangelhaft. Anders als noch im

Verfahren vor dem Beschwerdegegner 3 begründen sie jedoch nicht

substantiiert, inwiefern der angefochtene Entscheid mangelhaft wäre. Folglich

ist nicht weiter darauf einzugehen. Soweit der Beigeladene schliesslich eine

Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, da er in der Sache erst

vor Verwaltungsgericht Stellung habe nehmen können, verkennt er, dass ihm

durch die Nichtteilnahme in den Verfahren vor der Beschwerdegegnerin 2

und vor dem Beschwerdegegner 3 kein rechtlicher Nachteil erwachsen ist,

zumal er sich zumindest vor Verwaltungsgericht rechtsgenüglich zur Sache

äussern konnte.

7.

Dies führt zur teilweisen

Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids des

Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 ist dahingehend

abzuändern, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die

Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,

Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks

des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden,

verfügt wird. Zudem wird die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt,

dass die Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor

Baubeginn im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02,

Grundbuch Obstalden, angemerkt hat. Diese Anmerkung darf ohne die Zustimmung

der Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden.

III.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.

c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren

unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Sind mehrere Parteien am

Verfahren beteiligt, werden die Kosten unter denjenigen in der Regel

angemessen aufgeteilt, die ganz oder teilweise unterliegen, unter

Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen am Verfahren und dem Entscheid

über ihre Vorbringen (Art. 137 Abs. 1 VRG). Ein Beigeladener,

welcher am Verfahren teilgenommen hat, ist dabei ebenfalls kosten- und

entschädigungspflichtig (Art. 16 Abs. 3 VRG).

Vorliegend dringen die

Beschwerdeführer mit ihren Rechtsbegehren nicht durch. Jedoch wird ihrem

Hauptanliegen auf Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung

im Grundbuch entsprochen. Des Weiteren unterliegt der Beschwerdegegner 1

mit seinem Rechtsbegehren auf Abweisung der Beschwerde, obschon er durch den

vorliegenden Entscheid bessergestellt wird. Ferner unterliegt der Beigeladene

mit seinen Anträgen vollständig. Unter Berücksichtigung der jeweiligen

Interessen und des Umstands, dass der Beigeladene erst im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilnehmen konnte, sind die Gerichtskosten

von pauschal Fr. 2'000.- daher zur Hälfte dem Beigeladenen und zu je

einem Viertel den Beschwerdeführern sowie dem Beschwerdegegner 1

aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von

Fr. 2'000.- sind den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-

zurückzuerstatten. Die Beschwerdegegnerin 2 und der

Beschwerdegegner 3 sind nicht kostenpflichtig (Art. 135 Abs. 1

und Abs. 2 VRG). Überdies ist der Beigeladene nach Art. 138

Abs. 2 i.V.m. Art. 137 Abs. 1 VRG zu verpflichten, den

Beschwerdeführern und dem Beschwerdegegner 1 je eine Parteientschädigung

von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der

Beschwerdegegnerin 2 steht mangels Vorliegens besonderer Umstände keine

Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 4 VRG e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids

des Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 wird dahingehend

abgeändert, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die

Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,

Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks

des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden, verfügt

wird und die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt wird, dass die

Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor Baubeginn im

Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02, Grundbuch

Obstalden, angemerkt hat, wobei diese Anmerkung ohne die Zustimmung der

Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden darf.

2.

Die

Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zur Hälfte dem Beigeladenen

(Fr. 1'000.-) und zu je einem Viertel den Beschwerdeführern

(Fr. 500.-) sowie dem Beschwerdegegner 1 (Fr. 500.-)

auferlegt. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von

Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-

zurückerstattet.

3.

Der

Beigeladene wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von

Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Der

Beigeladene wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 innert

30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung

von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]