Landwirtschaft/Forstwesen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 29. Juni 2023

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,

Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2023.00015

A.______

Beschwerdeführer

gegen

1.

Gemeinde Glarus Süd

Beschwerdegegnerinnen

2.

Abteilung Landwirtschaft des Kantons

Glarus

betreffend

höchstzulässiger Pachtzins

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1 A.______ schloss mit der Gemeinde Glarus Süd am 26.

Januar 2015 bzw. am 19. Februar 2015 einen Pachtvertrag, welcher die

Bewirtschaftung (Milchkuhalp mit Milchverarbeitung und Jungvieh) der

Alp B.______ in […], Glarus Süd, zum Gegenstand hat.

1.2 Nachdem die Gemeindeversammlung Glarus Süd für die

Sanierung der Alp B.______ am […] einen Verpflichtungskredit in der Höhe

von Fr. 1'032'000.- genehmigt hatte, wurde diese entsprechend saniert.

1.3 Am 23. November 2021 ersuchte die Gemeinde Glarus

Süd die Abteilung Landwirtschaft des Kantons Glarus um Festlegung des

höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. In der Folge setzte

diese den Ertragswert des Grundstücks Nr. 01, Grundbuch […], Gebiet

Alp B.______, am 27. Dezember 2022 auf Fr. 146'942.- fest und

verfügte gleichentags einen höchstzulässigen jährlichen Pachtzins

(einschliesslich Pachtzinszuschlag) in der Höhe von Fr. 20'442.-.

2.

A.______ gelangte am 1.

Februar 2023 (Eingangsdatum) an die Abteilung Landwirtschaft und beantragte

sinngemäss die Aufhebung der Verfügung vom 27. Dezember 2022 sowie die

Reduktion des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. Die

Abteilung Landwirtschaft überwies die Sache am 7. Februar 2023 zuständigkeitshalber

dem hiesigen Verwaltungsgericht zur Behandlung, welches das vorliegende

Beschwerdeverfahren eröffnete. Die Gemeinde Glarus Süd schloss am

29. März 2023 auf Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten

von A.______. Die Abteilung Landwirtschaft liess sich am 20. April 2023

vernehmen und beantragte die teilweise Gutheissung der Beschwerde; unter

anteiliger Kostenfolge zu Lasten von A.______.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 50 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG)

i.V.m. Art. 17 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zu den Bundesgesetzen über die

Landwirtschaft, über das bäuerliche Bodenrecht und über die

landwirtschaftliche Pacht vom 4. Mai 2014 (EG LwG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozess-voraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Gemäss Art. 19 Abs. 1 EG LwG i.V.m. Art. 107 Abs. 1

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)

können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige

Rechtsanwendung (lit. b) gerügt werden. Eine Ermessenskontrolle steht dem

Verwaltungsgericht gemäss der abschliessenden Aufzählung in Art. 107 Abs. 2

VRG nur ausnahmsweise zu. Eine solche Ausnahme liegt nicht vor.

2.

2.1

Der Beschwerdeführer rügt, die Erhöhung des neu

berechneten Pachtzinses betrage knapp Fr. 7'000.- pro Sommer

bzw. Fr. 233.- pro Stoss, was unverhältnismässig sei. Die

Beschwerdegegnerin 1 schreibe ihm nämlich vor, dass er drei

Vollzeitangestellte beschäftigen müsse, was er bislang eingehalten habe. Eine

Lohnsumme von Fr. 50'000.- pro Saison (ohne einen Lohnbezug seinerseits)

sowie ein derart hoher Pachtzins seien mit dem Ertrag nicht mehr vereinbar.

Überdies könne er die Fehlschätzung der Gebäude einschliesslich der

Milchleitung, welche er im Übrigen selbst erstellt und bezahlt habe, nicht

akzeptieren.

2.2

Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, sie habe die

Alp B.______ in den Jahren 2019 bis 2021 bzw. während der

Pachtdauer mit dem Beschwerdeführer für mehr als Fr. 1'000'000.-

umfassend saniert, wodurch sowohl der Wert der Liegenschaft als auch der

Wohnkomfort massgeblich gestiegen sei. Darüber hinaus sei eine neue

Alpkäserei eingerichtet worden, welche die Arbeit des Beschwerdeführers

erheblich erleichtere. Diese Investitionen wirkten sich auf den Ertragswert

wertvermehrend aus, weshalb auch der höchstzulässige Pachtzins ansteige. Soweit

der Beschwerdeführer sodann festhalte, sie habe ihm vorgeschrieben, dass er

genügend Personal zu beschäftigen habe, habe dies keine Auswirkungen auf den

höchstzulässigen Pachtzins. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass eine solche

Vorschrift und eine Ermahnung unter Androhung einer Kündigung des

Pachtverhältnisses notwendig gewesen sei, weil er die ihm obliegenden

Unterhalts- und Reparaturarbeiten vernachlässigt habe. Ferner mache er keine

substantiierten Einwendungen gegen die Ertragswertschätzung geltend. Er

begründe insbesondere nicht, worin die geltend gemachte Fehlschätzung der

Gebäude und der Milchleitung bestehen solle. Vielmehr ergebe sich aus dem

Schätzungsbericht, dass die angeblich selbst erstellte Milchleitung vom

Ertragswert abgezogen worden sei. Damit sei dem Umstand, dass er die Kosten

der Milchleitung selber getragen habe, beim Ertragswert und schliesslich auch

beim höchstzulässigen Pachtzins genügend Rechnung getragen worden.

2.3

Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich auf den

Standpunkt, ihre Berechnung werde vom Beschwerdeführer nicht substantiiert

bestritten. Letzterer behaupte nämlich lediglich eine Fehlschätzung der

Gebäude, ohne hierzu nähere Angaben zu machen. Diesbezüglich sei aber auf die

Fachkompetenz der Schätzer hinzuweisen, welche über langjährige Erfahrung

verfügten und mit den örtlichen Verhältnissen bestens vertraut seien. Soweit

der Beschwerdeführer die markante Erhöhung des Pachtzinses bemängle, ziele

seine Rüge sodann ins Leere. Diese resultiere im Wesentlichen aus dem gestiegenen

Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude, welcher wiederum darin begründet sei,

dass die gesetzlichen Bestimmungen angepasst worden seien und die

Alp B.______ durch die Beschwerdegegnerin 1 umfassend saniert

worden sei. Im Ergebnis seien die Höhe des Ertragswerts und der daraus

resultierende höchstzulässige Pachtzins korrekt festgesetzt worden, wobei die

vom Beschwerdeführer geltend gemachte Milchleitung bei der

Pachtzinsberechnung für landwirtschaftliche Grundstücke im Rahmen einer

Reduktion von Fr. 116.- bereits vorschriftsgemäss gewürdigt worden sei.

Eine anderweitige Berechnung als nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen

sei ferner nicht angezeigt, da entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers

kein unbilliges Ergebnis vorliege. Es sei unzutreffend, dass die Alp nunmehr

nicht mehr rentabel bewirtschaftet werden könne, da einerseits die

Bundesbeiträge, welche ein Pächter für die Alpwirtschaft beziehen könne,

laufend angepasst worden seien. Andererseits habe der Beschwerdeführer von

den verbesserten Strukturen auf der Alp B.______ bereits während zwei

Jahren zum alten Pachtzins profitieren können. Immerhin sei ihr Entscheid

aber dahingehend zu korrigieren, als dass der Pachtzins nur gestaffelt (im

ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal

Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf die maximal zulässige Höhe

bzw. auf Fr. 20'442.-) erhöht werden dürfe, da die anwendbare

Verordnung bei bestehenden Pachtverhältnissen landwirtschaftlicher Gewerbe

eine maximal zulässige Erhöhung im Umfang von 20 % pro Jahr vorsehe.

Dementsprechend sei die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die

angefochtene Verfügung in diesem Punkt zu korrigieren.

3.

3.1

Der Zins für die Pacht von Grundstücken zur

landwirtschaftlichen Nutzung unterliegt gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a i.V.m.

Art. 36 Abs. 1 LPG der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass

nicht übersteigen. Der Pachtzins für Gewerbe bedarf der Bewilligung (Art. 42

Abs. 1 LPG). Wird der Wert eines verpachteten Gewerbes oder Grundstücks

infolge eines Naturereignisses, von Bodenverbesserungen, Vergrösserungen oder

Verminderung der Fläche, Neu- und Umbauten, Abbruch oder Stilllegung eines

Gebäudes oder anderer Umstände dauernd verändert, so kann jede Partei

verlangen, dass der Ertragswert neu festgesetzt und der Pachtzins auf Beginn

des folgenden Pachtjahres angepasst wird. Dies kann auch verlangt werden,

wenn die allgemeinen Grundlagen für die Schätzung des Ertragswerts ändern

(Art. 11 LPG).

3.2

Gemäss Art. 37 LPG setzt sich der Pachtzins für

landwirtschaftliche Gewerbe aus einer angemessenen Verzinsung des

Ertragswerts nach Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) sowie der Abgeltung der mittleren

Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten)

zusammen. Die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts (Art. 37

lit. a LPG) und die Abgeltung der Verpächterlasten (Art. 37 lit. b LPG)

setzt der Bundesrat fest und er bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen

Vorteile (Art. 36 Abs. 2 LPG). Dem ist er mit Erlass der Verordnung

über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses vom 11. Februar

1987.

(PZV) nachgekommen. Der höchstzulässige Pachtzins für Sömmerungsbetriebe

setzt sich gemäss Art. 11 Abs. 1 PZV aus dem Pachtzins für die Weiden (lit.

a); dem Pachtzins für die Ökonomiegebäude und die Einrichtungen (lit. b)

sowie dem Pachtzins für den Wohnraum (lit. c) zusammen. Der Pachtzins für

Weiden setzt sich aus dem Basispachtzins von 6,5 % des Ertragswerts der

Weiden, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 7

Abs. 3 PZV und allfälligen betriebsbezogenen Zuschlägen im Sinne von

Art. 7 Abs. 4 PZV zusammen (Art. 11 Abs. 2 PZV). Demgegenüber

berechnet sich der Pachtzins für Ökonomiegebäude und die Einrichtungen nach

Art. 10 Abs. 1 PZV und der Pachtzins für Wohngebäude für den Wohnraum nach

Art. 3 und 4 Abs. 1 lit. d PZV (Art. 11 Abs. 3 PZV). Ferner kann

für Sömmerungsbetriebe auf den höchstzulässigen Pachtzins für

Sömmerungsweiden nach Bundesrecht ein Zuschlag erhoben werden, wenn dies für

den Erhalt des Sömmerungsbetriebs notwendig ist (Art. 11 Abs. 1 EG LwG). Der

Landrat regelt die Voraussetzungen und die Bemessung dieses Zuschlags (Art. 11

Abs. 2 EG LwG). Als Übergangsbestimmung wird in Art. 14a PZV schliesslich

festgehalten, dass für bestehende Pachtverhältnisse landwirtschaftlicher

Gewerbe sich der Pachtzins gegenüber demjenigen vor dem Inkrafttreten (1.

April 2018) um maximal 20 % pro Jahr erhöht, bis der zulässige Pachtzins

nach Art. 42 LPG erreicht ist.

3.3

Ist die Berechnung des Pachtzinses nach Art. 2-12

PZV nicht möglich, weil allgemeine Grundlagen für die Schätzung des

Ertragswerts fehlen oder führt diese Berechnung in Anbetracht der besonderen

sachlichen Verhältnisse zu einem unbilligen Ergebnis, so kann der Pachtzins

anders berechnet bzw. der berechnete Pachtzins angemessen erhöht oder

vermindert werden, wobei die Grundsätze nach Art. 36-40 LPG in jedem

Fall anwendbar bleiben (Art. 14 PZV).

4.

4.1

4.1.1

Es ist weder ersichtlich noch wird vom Beschwerdeführer

substantiiert dargelegt, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Berechnung

des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______ falsch vorgenommen

hätte. Seine pauschale Rüge, der errechnete Pachtzins sei nicht mit dem

Ertrag vereinbar, genügt zumindest nicht, um die fachkundige und vor Ort

erfolgte Einschätzung sowie die gestützt darauf ergangene Berechnung vom 23.

Dezember 2022 in Zweifel zu ziehen. Die Beschwerdegegnerin 2 legt denn

auch korrekt und nachvollziehbar dar, dass aus einem Vergleich zwischen der

alten und der neuen Schätzung beim Ertragswert bzw. beim Pachtzins der

Weiden eine Abnahme und beim Pachtzinszuschlag sowie beim Mietwert der

Gebäude bzw. beim diesbezüglichen Pachtzins eine Zunahme resultiert.

4.1.2

Der Berechnung des Pachtzinszuschlags wurde sodann

richtigerweise Art. 2 Abs. 1a der Verordnung über die Bemessung des

höchstzulässigen Pachtzinszuschlags für Sömmerungsbetriebe vom 24. Juni 2015

(Pachtzins-Verordnung) zu Grunde gelegt, wonach der Zuschlag je Normalstoss für

Schafe höchstens Fr. 25.- (lit. a); für Milchkühe, -schafe, ‑ziegen

Fr. 75.- (lit. b) und für die übrigen Tiere Fr. 52.50 (lit. c)

beträgt. Dadurch resultiert richtigerweise ein Zuschlag in der Höhe von

Fr. 5'825.-. Hiervon zog die Fachbehörde einen Betrag in der Höhe von

Fr. 160.- ab und trug damit dem Umstand Rechnung, dass der

Beschwerdeführer eine Milchleitung selbst erstellt hat, womit seine Rüge, die

selbst erworbene Milchleitung sei nicht berücksichtigt worden, ins Leere

zielt. Im Ergebnis ist der Pachtzuschlag in der Höhe von Fr. 5'665.-

damit nicht zu beanstanden. Daran ändert im Übrigen nichts, dass die

Beschwerdegegnerin 2 in der vorliegend angefochtenen Verfügung und in

ihrer Beschwerdeantwort von einem totalen Zuschlag in der Höhe von Fr. 5'825.-

ausging. Hierbei handelt es sich offensichtlich nur um einen Schreib- und

keinen Rechnungsfehler, da das korrekte Endergebnis, namentlich der

höchstzulässige Pachtzins von Fr. 20'442.-, dadurch nicht verändert

wird.

4.1.3

Weiter kann den Beschwerdegegnerinnen ohne Weiteres

darin gefolgt werden, dass der gestiegene Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude

einerseits in den geänderten Rechtsgrundlagen und andererseits im Umbau der

Alp begründet ist. So erscheint es nicht zuletzt mit Blick auf die

erheblichen Investitionen der Beschwerdegegnerin 1 im Umfang von mehr

als einer Million Franken, welche im Übrigen Anlass zur Neuberechnung des

höchstzulässigen Pachtzinses gegeben haben (vgl. Art. 11 LPG), ohne

Weiteres als nachvollziehbar, dass der höchstzulässige Pachtzins angestiegen

ist. Hierdurch profitiert nämlich letztlich der Beschwerdeführer als Pächter

mit einem erhöhten Komfort sowie einer Optimierung bei der Produktion, wofür

er einen angemessenen Beitrag zu leisten hat. Da weder aus den Akten

ersichtlich ist noch vom Beschwerdeführer dargetan wird, dass diese Erhöhung

falsch berechnet wurde, erweist sich der höchstzulässige Pachtzins für die

landwirtschaftlichen Bestandteile im Umfang von Fr. 14'777.- als

rechtmässig.

4.2

Soweit der Beschwerdeführer alsdann vorbringt, das

Ergebnis der Berechnung bzw. der höchstzulässige Pachtzins führe zu

einem unbilligen Ergebnis, beantragt er sinngemäss die Anwendung von Art. 14

PZV als Ausnahmeregelung. Dabei ergibt sich jedoch weder aus den Akten noch

bringt er selbst vor, weshalb ausserordentliche Verhältnisse bestehen bzw.

weshalb im vorliegenden Fall besondere sachliche Verhältnisse gegeben sind.

Vielmehr wird durch die angewendeten Berechnungsgrundlagen sichergestellt,

dass keine Ungleichheiten gegenüber anderen Alppächtern bestehen, wobei die

Beschwerdegegnerin 2 richtigerweise ins Feld führt, dass der

höchstzulässige Pachtzins für die streitbetroffene und relativ grosse Alp

auch gegenüber denjenigen für andere kantonale Alpen standhält. An diesem

Ergebnis ändert sodann auch die Abmahnung der Beschwerdegegnerin 1 vom

25.

August 2020 bzw. die dabei gemachten Auflagen nichts. So war

die Beschwerdegegnerin 1 einerseits hierzu ohne Weiteres befugt.

Andererseits erscheinen die Auflagen ohne Weiteres geeignet und erforderlich,

um eine optimale Bewirtschaftung der Alp zu gewährleisten. Vor diesem

Hintergrund erscheint dabei insbesondere ein Bedarf an genügend Personal als

betriebsüblich und im vorliegenden Fall auch angezeigt. Im Ergebnis liegt

damit kein Ausnahmefall gemäss Art. 14 PZV vor, womit es an dieser Stelle

sein Bewenden hat.

4.3

Schliesslich weist die Beschwerdegegnerin 2 zu

Recht darauf hin, dass eine Anpassung des höchstzulässigen Pachtzinses nicht

in einem Schritt, sondern nur stufenweise erfolgen darf. So handelt es sich

beim angepassten Pachtzins um einen solchen, welcher vor dem Inkrafttreten

von Art. 14a PZV, namentlich vor dem 1. April 2018 vereinbart und nach

diesem Datum angepasst wurde. Dementsprechend darf er pro Jahr maximal um

20.

% bzw. ausgehend vom ursprünglichen Zins von Fr. 13'573.-

(vgl. hierzu den Pachtvertrag 26. Januar 2015 bzw. 19. Februar 2015]) im

ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal

Fr. 19'545.10 und erst im dritten Jahr auf den höchstzulässigen Pachtzins

erhöht werden.

4.4

Im Ergebnis ist die Berechnung des höchstzulässigen

Pachtzinses für die Alp B.______ in der Höhe von Fr. 20'442.- nicht

zu beanstanden. Sie wurde gestützt auf die korrekten Rechtsgrundlagen sowie

unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls richtig vorgenommen.

Sodann sind keine besonderen Verhältnisse ersichtlich, die eine Anwendung von

Art. 14a PZV gebieten würden. Ferner weist die Beschwerdegegnerin 2

zutreffend darauf hin, dass die maximal zulässige Pachtzinserhöhung pro Jahr

nur 20 % betragen darf, bis der zulässige Pachtzins nach Art. 42

LPG erreicht ist.

Dies führt zur teilweisen

Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der

Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 ist dahingehend

abzuändern, als dass der streitbetroffene Pachtzins im ersten Jahr auf

maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal Fr. 19'545.10

und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht werden darf.

III.

Da der Beschwerdeführer

lediglich in einem Nebenpunkt obsiegt, sind die Gerichtskosten von pauschal

Fr. 1'000.- zu drei Vierteln ihm aufzuerlegen und zu einem Viertel auf

die Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG i.V.m.

Art. 135 Abs. 1 VRG). Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in

der Höhe von Fr. 2'000.- sind dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-

zurückzuerstatten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der

Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 wird dahingehend

abgeändert, als dass der höchstzulässige Pachtzins für die

Alp B.______ Fr. 20'442.- beträgt und der Pachtzins im ersten

Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal

Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht

werden darf.

2.

Die

Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 1'000.- werden zu drei Vierteln dem

Beschwerdeführer auferlegt und zu einem Viertel auf die Staatskasse

genommen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von

Fr. 2'000.- werden dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-

zurückerstattet.

3.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]