Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 9. November 2023

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,

Verwaltungsrichter Patrik Noser und Gerichtsschreiberin MLaw Leonora Muji

in Sachen

VG.2023.00049

Erbengemeinschaft von A.______

Beschwerdeführerin

vertreten durch B.______

dieser vertreten durch Dr. iur.

Stefan

Müller,

Rechtsanwalt

gegen

1.

Gemeinde Glarus Nord

Beschwerdegegner

2.

Departement Bau und Umwelt des Kantons

Glarus

3.

Regierungsrat des Kantons Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1 Die Erbengemeinschaft von A.______ sel.

reichte am 30. Juli 2021 ein Baugesuch für die nachträgliche Bewilligung der

durch A.______ sel. auf der in der Landwirtschaftszone gelegenen

Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], ausgeführten baulichen Erweiterungen

(gedeckter Sitzplatz, Geräteschuppen, Überdachung eines Brunnens) ein.

1.2 Nachdem das Departement Bau und Umwelt des Kantons

Glarus (DBU) der Erbengemeinschaft die nachträgliche Bewilligung mit

Teilverfügung vom 24. November 2021 verweigert und den Rückbau der

streitbetroffenen Bauten angeordnet hatte, verfügte die Gemeinde Glarus Nord

gestützt darauf am 12. Januar 2022 die Nichterteilung der Baubewilligung

und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.

1.3 Dagegen erhob die Erbengemeinschaft am

17. Februar 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Glarus,

welcher die Beschwerde am 11. April 2023 teilweise guthiess. Er änderte

Disp.-Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung dahingehend ab, als dass die

Wohnbaute (ehemaliges Ferienhaus) auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […],

innert einer Frist von zwei Jahren nach Rechtskraft des Entscheids an die

öffentliche Kanalisation anzuschliessen sei. Im Übrigen wies er die

Beschwerde ab.

2.

2.1 Die Erbengemeinschaft gelangte mit Beschwerde vom

17. Mai 2023 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

Entscheids des Regierungsrats vom 11. April 2023. Die Baubewilligung sei

zu erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staats. Die

Gemeinde Glarus Nord beantragte am 14. Juni 2023 die Gutheissung der

Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Erbengemeinschaft. Der Regierungsrat schloss am 21. Juni 2023 auf Abweisung

der Beschwerde; unter Kostenfolgen zu Lasten der Erbengemeinschaft. Das DBU

liess sich am 26. Juni 2023 vernehmen und schloss ebenfalls auf Abweisung der

Beschwerde; unter Kostenfolge.

2.2 Am 21. Juli 2023 hielt die Erbengemeinschaft an

ihren Anträgen ebenso fest wie das DBU am 8. August 2023 an den seinigen. Der

Regierungsrat und die Gemeinde Glarus Nord verzichteten am 16. August 2023

bzw. am 22. August 2023 auf die Einreichung einer Duplik, erneuerten dabei

aber ihre Anträge.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des

Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.

1.

lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

1.2

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss

Art. 107 Abs. 1 VRG die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige

Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b)

geltend gemacht werden. Die Unangemessenheit eines Entscheids kann nur

ausnahmsweise geltend gemacht werden (Art. 107 Abs. 2 VRG), wobei vorliegend

kein Ausnahmetatbestand ersichtlich ist.

2.

2.1

Die Beschwerdeführerin bringt vor, bereits vor dem

Jahr 1990 seien der gedeckte Sitzplatz, der Geräteschuppen sowie die

Überdachung des Brunnens erstellt worden. Diesbezüglich seien zwar keine

entsprechenden Baugesuchsunterlagen aufzufinden. Die

Beschwerdegegnerin 1 weise jedoch darauf hin, dass Kleinbauvorhaben

früher mittels Baumeldungen von den Ortsgemeinden bewilligt worden seien und

hierfür jeweils keine Verfügungen ausgestellt worden seien. Es sei daher

möglich, dass die Gemeinde […] als Rechtsvorgängerin der

Beschwerdegegnerin 1 die Bauten im Baumeldeverfahren bewilligt habe,

wobei in den Archiven praktisch keine Unterlagen mehr vorhanden seien. Dies

könne ihr, der Beschwerdeführerin, jedoch nicht zum Nachteil gereichen.

Sodann werde nicht bestritten, dass das durchgeführte Baumeldeverfahren den

Anforderungen bei baulichen Massnahmen ausserhalb der Bauzone nicht genüge.

Dies ändere jedoch nichts daran, dass A.______ sel. sich nach Treu und

Glauben auf die Rechtmässigkeit der von der Gemeinde im Baumeldeverfahren

bewilligten Bauten habe verlassen dürfen. Darüber hinaus könne aus dem

Umstand, dass im Jahr 1980 die Baudirektion des Kantons Glarus eine

Baubewilligung verweigert habe, oder dass ihr Rechtsvorgänger anlässlich

einer Fassadensanierung im Jahr 1984 die Notwendigkeit der kantonalen

Mitwirkung hätte erkennen müssen, keine Bösgläubigkeit abgeleitet werden. Bis

zur Erstellung der streitbetroffenen Bauten seien nämlich mehrere Jahre

vergangen. Es sei somit nachvollziehbar, dass vergessen worden sei, welche

Behörde den Entscheid gefällt habe. Ferner hätte die

Beschwerdegegnerin 1 die angebliche Gesetzeswidrigkeit bei Anwendung der

gebotenen Sorgfalt längst erkennen müssen. Die Anordnung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands stehe somit dem Vertrauensschutz

entgegen. Weiter werde bestritten, dass bei Vorliegen einer

Vertrauensgrundlage kein Bestandesschutz der Baute bestehe, da im Einzelfall

eine massgeschneiderte Lösung zu prüfen sei. Bei der Auslegung sei sodann

neues Recht heranzuziehen und insbesondere eine beim Bundesparlament

beabsichtigte Gesetzesänderung zu berücksichtigen, wonach die 30-jährige

Verwirkungsfrist für die Wiederherstellungspflicht des rechtmässigen Zustands

auch für Bauten ausserhalb der Bauzone gelte. Im Übrigen bestehe an der

Entfernung der vor über 30 Jahren erstellten Bauten kein überwiegendes

öffentliches Interesse, weshalb eine solche unverhältnismässig wäre.

Schliesslich seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung erfüllt.

2.2

Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den

Standpunkt, der Beschwerdegegner 2 sei für die Bewilligung von Bauvorhaben

ausserhalb der Bauzone zuständig. Entscheide sich Letzterer gegen ein

Bauvorhaben, könne sie, die Beschwerdegegnerin 1, sich nicht darüber

hinwegsetzen. Dennoch erachte sie die Abweisung des vorliegenden Bauvorhabens

als nicht verhältnismässig. Im Übrigen sei weiterhin unklar, ob die Gemeinde

[…] die streitbetroffenen Bauten mittels einer Baumeldung bewilligt habe.

Denn trotz intensiver Recherche seien aus den Zeiten der acht

Vorgängergemeinden praktisch keine Unterlagen zum Baumeldeverfahren in den

Archiven aufzufinden.

2.3

Der Beschwerdegegner 2 führt aus, es lägen keine

Baubewilligungen für die streitbetroffenen Bauten vor. Selbst wenn davon

ausgegangen werde, dass die Gemeinde […] diese bewilligt habe, diene die

entsprechende Baubewilligung nicht als Vertrauensgrundlage. Eine behördliche

Zusicherung als Vertrauensgrundlage setze nämlich voraus, dass die Behörde in

ihrem Zuständigkeitsbereich tätig geworden sei, oder dass die rechtsuchende

Person die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig habe erachten

dürfen. Unbestritten sei, dass die Gemeinde […] nicht in ihrem

Zuständigkeitsbereich tätig geworden sei. Darüber hinaus habe der

Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin die Gemeinde […] nicht als zuständig

erachten dürfen, da ihm anlässlich der Baubewilligungsverfahren in den Jahren

1980.

und 1984 die kantonale Mitwirkung verdeutlicht worden sei. Sodann greife

der Vertrauensschutz auch aufgrund der Untätigkeit der Gemeinde […] nicht, da

diese unmöglich alle Nichtbaugebiete und die darin errichteten Bauten habe

überwachen können. Anders als innerhalb der Bauzone fehlten häufig Nachbarn,

welche eine illegale Bautätigkeit oder Nutzung anzeigten und auf die

Wiederherstellung drängten. Selbst wenn aber die Untätigkeit der Behörden

eine Vertrauensgrundlage schaffen würde, führe diese nicht zur Beibehaltung

der illegalen Baute, sondern lediglich zur Verzögerung des Rückbaus. Sowohl

mit Blick auf das grundsätzliche Verbot der Vorwirkung als auch auf die

gebotene Zurückhaltung bei der Berücksichtigung von allgemeinen

Entwicklungstendenzen falle die Vorberücksichtigung aufgrund der Annahme

einer Motion schliesslich ausser Betracht. Die Wiederherstellungspflicht für

illegale Bauten ausserhalb der Bauzone sei somit nicht verwirkt. Im Übrigen

sei der Schutz des grundsätzlichen Bauverbots im Nichtbaugebiet, der Natur

sowie der Rechtsgleichheit höher zu gewichten als die finanziellen Interessen

der Beschwerdeführerin und deren Interessen an der Nutzung der illegal

erstellten Bauten.

2.4

Der Beschwerdegegner 3 macht geltend, für die

streitbetroffenen Bauten hätten weder Baubewilligungen beigebracht werden

können noch seien Belege vorhanden, wonach Baumeldeverfahren durchgeführt

worden seien. Selbst beim Vorliegen eines Baumeldeverfahrens sei das

Erfordernis einer kantonalen Mitwirkung bei Bauvorhaben ausserhalb der

Bauzone auch ohne juristische Beratung als bekannt vorauszusetzen. Dies gelte

vorliegend umso mehr, als dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin die

Notwendigkeit einer kantonalen Mitwirkung aus früheren

Baubewilligungsverfahren bekannt gewesen sei, womit der Beschwerdeführerin

eine Berufung auf den Vertrauensschutz bereits aufgrund fehlender

Gutgläubigkeit verwehrt sei. Sodann bestehe entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin kein Raum für eine Vorberücksichtigung der Motion

Nr. 21.4334, welche zum Ziel habe, die Verwirkung der

Wiederherstellungspflicht ausserhalb der Bauzone abweichend von der

bisherigen bundesgerichtlichen Praxis gesetzlich zu regeln. Es liege nämlich

keine Konkretisierung eines bereits bestehenden Rechtszustands oder eine

Lückenfüllung unter Beibehaltung der Grundlagen, sondern eine Änderung vor.

Dem Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet komme im

Raumplanungsrecht des Weiteren ein massgebliches Gewicht zu. Es seien mehrere

Bauten ausserhalb der Bauzone ohne Baubewilligung erstellt worden, welche

eine beachtliche Erweiterung der bereits überbauten und zonenfremd genutzten

Grundfläche darstellten, womit keine geringfügige Abweichung vom Erlaubten

vorliege. Unerheblich sei dabei, ob sich die Nachbarn oder weitere Personen

an den Bauten störten. Das Erfordernis der kantonalen Zustimmung ausserhalb

der Bauzone beabsichtige, die Bewilligungen für zonenfremde Bauvorhaben

aufgrund einheitlicher Massstäbe zu erteilen und die Gemeindebehörden hierbei

zu entlasten. Insofern seien lokale Begebenheiten von untergeordneter

Bedeutung. Demgegenüber seien die Interessen der Beschwerdeführerin aufgrund

der Bösgläubigkeit ihres Rechtsvorgängers nur in verringertem Masse zu

berücksichtigen. Der Rückbau der streitbetroffenen Bauten lasse sich mit

einem überschaubaren Aufwand realisieren. Grössere Immissionen für die

Nachbarliegenschaften seien keine zu erwarten und würden ohnehin nur eine

kurze Zeitspanne andauern. Der Rückbau der ohne Baubewilligung erstellten

Bauten erweise sich als verhältnis- und insgesamt als rechtmässig.

3.

Dispositiv

3.1 Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei

allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob

eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG].

3.2 Gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG können Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen mit Bewilligung der zuständigen Behörde

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Dies gilt auch für

landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende

Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde

(Art. 24c Abs. 3 RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für

eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder

darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern

(Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den

wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

3.3 Eine Änderung gilt als teilweise und eine

Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage

einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.

Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Massgeblicher Vergleichszustand

für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder

Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2

RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt,

ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Die gesamte

Erweiterung darf sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als

auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche

und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % noch 100 m2 überschreiten (vgl.

Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).

3.4 Die zuständige Gemeindebehörde verfügt auf Kosten

des Bauherrn nach den Vorschriften des Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege die Änderung oder die Entfernung widerrechtlich

erstellter Bauten, sofern die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht

geringfügig ist (Art. 82 Abs. 1 RBG).

4.

4.1 Im

Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der

Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,

soweit nötig, Beweis zu erheben. Die Parteien

trifft eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie besser

kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive

Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz

rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen

Beweislastregeln (Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom

10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner

Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der

behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,

1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4).

4.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, es seien zwar

keine Baugesuchsunterlagen aufzufinden. Es sei jedoch möglich, dass die

Gemeinde […] als Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin 1 die

streitbetroffenen Bauten im Baumeldeverfahren bewilligt habe, wobei in den

Archiven hierzu praktisch keine Unterlagen mehr vorhanden seien. Vor dem Hintergrund,

dass die Beschwerdegegnerin 1 trotz intensiver Recherche keine

sachdienlichen Hinweise in ihren Archiven finden konnte, obliegt der

Nachweis, wonach die Gemeinde […] dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin

den gedeckten Sitzplatz, den Geräteschuppen sowie die Überdachung des

Brunnens mittels einer Baumeldung bewilligt habe, der Beschwerdeführerin. Da

keine Baubewilligungen für die auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […],

erstellten Bauten im Recht liegen, trägt die Beschwerdeführerin die Folgen dieser

Beweislosigkeit.

Selbst wenn anzunehmen

wäre, dass die Gemeinde […] dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin

Bewilligungen im Baumeldeverfahren erteilt hätte, kann die Beschwerdeführerin

daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das Baumeldeverfahren ist für

die im Streit liegenden Bauten nämlich unzureichend, was die

Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Abrede stellt. Für sämtliche

realisierten Bauvorhaben wäre die Zustimmung des Beschwerdegegners 2

erforderlich gewesen (vgl. Art. 25 Abs. 2 aRPG und Art. 35 f.

aRBG in der am 1. Januar 1980 bzw. am 1. Mai 1988 gültigen

Fassung). Baubewilligungen ausserhalb der Bauzone, die ohne Mitwirkung der

zuständigen kantonalen Behörde von der Gemeinde erlassen werden, sind dabei

nichtig (BGE 128 I 254 E. 3.1; BGer-Urteil 1C_709/2020 vom 24.

August 2021 E. 4.2.2, mit Hinweisen). Folglich ist mit den

Beschwerdegegnern 2 und 3 darin einig zu gehen, dass die

streitbetroffenen Bauten mangels Bewilligung rechtswidrig erstellt wurden,

womit grundsätzlich eine Verpflichtung zur Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands besteht. Von einer

Wiederherstellung ist im Einzelfall lediglich dann abzusehen, wenn sie

allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht.

Dazu gehören die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des

Vertrauensschutzes (vgl. zum Ganzen: BGE 136 II 359

E. 6, BGer-Urteil 1C_365/2022 vom 8. Dezember 2022 E. 6 und

8.4; VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020 E. II/4.1,

jeweils mit Hinweisen).

5.

5.1 Der in Art. 9 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerte

Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen

Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten

Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen

begründendes Verhalten der Behörden. Die Voraussetzungen für eine Berufung

auf Vertrauensschutz sind erfüllt, wenn die Behörde in einer konkreten

Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat; sie für die

Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder wenn die rechtsuchende

Person die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte;

die Person die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte

und sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen

hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und wenn die

gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat

(BGE 143 V 341 E. 5.2.1). Selbst wenn die Voraussetzungen des

Vertrauensschutzes aber erfüllt sind, können sich Private schliesslich nicht

darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht.

Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und bildet eine

Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 699).

5.2 Die Berufung der Beschwerdeführerin auf den

Grundsatz von Treu und Glauben verfängt nicht. Ihr Rechtsvorgänger reichte

bereits am 7. Januar 1980 ein Baugesuch für ein Ökonomiegebäude ein. Die

Baudirektion verweigerte ihm am 13. März 1980 die Baubewilligung mit der

Begründung, die Grösse und Art des vorgesehenen Ökonomiegebäudes entspreche nicht

den Anforderungen an Bauten ausserhalb der Bauzone. Dagegen erhob er am 29.

März 1980 beim Beschwerdegegner 3 Beschwerde. Überdies wurde auf seinen

Antrag hin ein Augenschein vor Ort vorgenommen, an welchem er, die

Baudirektion und der Gemeinderat […] teilnehmen konnten. In der Folge

bewilligten die zuständigen Behörden gestützt auf neue Baugesuche einen

Brennholz-Lagerschopf sowie eine Fassadensanierung. Vor diesem

Hintergrund hätte der Rechtsvorgänger der

Beschwerdeführerin nach den durchgeführten Baubewilligungs- und

Rechtsmittelverfahren bei gehöriger Sorgfalt erkennen müssen, dass allfällige

weitere Baugesuche der kantonalen Mitwirkung bedürfen, weshalb das von der

Beschwerdeführerin vorgebrachte Argument, ihr Rechtsvorgänger habe sich in

nachvollziehbarer Weise nicht mehr an die Mitwirkung der kantonalen Behörde

erinnern können, nicht greift. Vielmehr ist davon auszugehen, dass er in

diesem Wissen die streitbetroffenen Erweiterungen ohne Baubewilligung vornahm

(vgl. vorstehende E. II/4.2), indem er einen gedeckten Sitzplatz,

einen Geräteschuppen und eine Überdachung des Brunnens erstellte. Im

Zeitpunkt des Baus konnte er aber nicht darauf vertrauen, später keinen

Rückbau vornehmen zu müssen. Mangels einer Vertrauensgrundlage ist es

demzufolge unerheblich, dass der Beschwerdegegner 2 erst am

24. November 2021 die streitbetroffenen Bauten als rechtswidrig

qualifiziert hat. Dies nicht zuletzt deshalb, weil er offenbar erst im Rahmen

der Überprüfung des Gesuchs um Entlassung der

Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes

über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) im Mai 2021

von den Erweiterungen Kenntnis nehmen konnte.

Selbst wenn nun aber zu

Gunsten der Beschwerdeführerin von einem durchgeführten Baumeldeverfahren auszugehen

wäre, wäre dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin ebenfalls ein

berechtigtes Vertrauen abzusprechen. Da bereits die Bauvorhaben in den Jahren

1980 und 1984 einer kantonalen Bewilligung bedurften und der Rechtsvorgänger

der Beschwerdeführerin überdies in der Lage war, sich gegen eine von der

Baudirektion verweigerte Baubewilligung zur Wehr zu setzen, hätte er die

Mangelhaftigkeit einer allfälligen Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt

erkennen müssen. Der Beschwerdeführerin

ist zwar darin beizupflichten, dass auf die individuellen Fähigkeiten und

Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz berufenden Personen abzustellen ist

und einer Privatperson nicht mehr rechtliche Kenntnisse als einer Behörde

zuzuerkennen sind. Dennoch darf bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone

vorausgesetzt werden, dass die Mitwirkung der kantonalen Behörde allgemein

bekannt ist (vgl. BGer-Urteil 1C_709/2020 vom 24. August 2021

E. 4.2.2, mit Hinweisen). Obschon der Rechtsvorgänger der

Beschwerdeführerin ein juristischer Laie war, sind vorliegend keine Indizien

erkennbar, wonach er die Gemeinde […] als allein zuständig hätte erachten

dürfen. Anlässlich der Sanierung der Westfassade des Ferienhauses mit Eternit

in der bisherigen Farbe des Gebäudes erteilte die Baudirektion am

20. Juni 1984 die Baubewilligung. Dies erfolgte, obwohl sich der

Charakter der Liegenschaft dadurch nicht wesentlich veränderte. Der

Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin schien sich damit im Klaren gewesen zu

sein, dass ausserhalb der Bauzone nicht nur schwerwiegende bauliche Eingriffe

die Mitwirkung der kantonalen Behörden erfordern (vgl. BGer-Urteil

1C_709/2020 vom 24. August 2021 E. 4.2.4). Nach dem Dargelegten

besteht somit kein Anlass, von der Rechtsprechung, wonach die kantonale

Mitwirkung bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone auch ohne juristische

Kenntnisse als bekannt vorauszusetzen ist, abzuweichen.

5.3 Unbestritten ist sodann, dass die streitbetroffenen

Bauten spätestens im Jahr 1990 erstellt wurden, womit der rechtswidrige

Zustand seit über 30 Jahren besteht. Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin stellt die vorübergehende Duldung des rechtswidrigen

Zustands jedoch kein Hindernis für dessen Behebung dar. Einerseits verwirkt

bei rechtswidrigen Bauten ausserhalb der Bauzone die Pflicht zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht nach 30 Jahren

(BGE 147 II 309 E. 5.7). Andererseits wird eine

Vertrauensgrundlage durch behördliche Untätigkeit nur in Ausnahmefällen

geschaffen (vgl. BGE 136 II 359 E. 7.1;

Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 651), wobei ein solcher nicht vorliegt. Des Weiteren führt der Beschwerdegegner 2 zu

Recht an, dass die Gemeinde […] kaum alle zonenfremden Bauten überwachen

konnte, zumal – anders als innerhalb der Bauzone – häufig Nachbarn fehlen,

die eine illegale Bautätigkeit oder Nutzung anzeigen und auf die

Wiederherstellung drängen (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.3).

Dass die Gemeinde […] Kenntnis von den Bauten hatte und sie die

Rechtsverletzung bewusst hingenommen sowie auf ein Einschreiten verzichtet

hätte, ist den im Recht liegenden Akten zumindest nicht zu entnehmen.

Vielmehr bleibt gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin 1 nach wie vor

unklar, ob die Gemeinde […] die streitbetroffenen Bauten tatsächlich mittels

einer Baumeldung bewilligt hat. Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin hat ihr Rechtsvorgänger bezüglich der von

ihm ohne rechtswirksame Baubewilligung erstellten Bauten daher nicht als

gutgläubig zu gelten. Es ist somit ohne Verletzung des Vertrauensprinzips von

keinem verwirkten Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

auszugehen. Vielmehr hat sich die

Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin des Erblassers dessen

Bösgläubigkeit anrechnen zu lassen. Weitere Anhaltspunkte, welche auf einen

Vertrauenstatbestand hinweisen würden, sind schliesslich keine ersichtlich.

6.

6.1 Vorarbeiten zu Erlassen können bei der

Auslegung einer Norm grundsätzlich berücksichtigt werden. Es geht dabei nicht

um eine grundsätzlich unzulässige Vorwirkung des Gesetzes oder um eine

Berücksichtigung von Materialien im historischen Sinne, sondern um eine Art

geltungszeitlicher Auslegung im Hinblick auf möglicherweise veränderte

Umstände. Eine solche geltungszeitliche Auslegung rechtfertigt sich vor allem

dann, wenn anstehendes neues Recht das geltende System nicht grundsätzlich

ändern soll und nur eine Konkretisierung des bestehenden Rechtszustands

angestrebt wird oder Lücken des geltenden Rechts ausgefüllt werden sollen

(BGE 124 II 193 E. 5d; BGer-Urteil I 68/02 vom

18. August 2005 E. 6.1, mit Hinweisen).

6.2 Die Beschwerdeführerin weist auf die von den

eidgenössischen Räten angenommene Motion Nr. 21.4334 hin, gemäss welcher

die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei illegalen

Bauten ausserhalb der Bauzone nach 30 Jahren verwirkt. Der Bundesrat

wurde dadurch beauftragt, dem Parlament die gesetzlichen Grundlagen zu

unterbreiten. Bislang hat der Gesetzgeber aber noch keine entsprechenden

Bestimmungen erlassen und es rechtfertigt sich vorliegend keine

Vorberücksichtigung der durch die Motion Nr. 21.4334 angestrengten

gesetzlichen Regelung. Der Beschwerdegegner 3 weist nämlich

richtigerweise darauf hin, dass die Verwirkung der Wiederherstellungspflicht

ausserhalb der Bauzone erstmals gesetzlich und in Abweichung der bisherigen

bundesgerichtlichen Praxis (vgl. BGE 147 II 309; BGer-Urteil

1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 7.2, 1C_572/2020 vom

30. November 2021 E. 8.1, jeweils mit Hinweisen) geregelt wird,

womit eine grundsätzliche Änderung des bisherigen Rechtszustands angestrebt

wird. Damit liegt weder eine Konkretisierung noch eine Lückenfüllung des

geltenden Rechts vor. Zu berücksichtigen ist ferner, dass der

Gesetzgebungsprozess noch nicht weit fortgeschritten ist und dessen Resultat

ebenso offen ist, wie ein allfälliges Inkrafttreten der Revision. Im Ergebnis

kommt der Motion Nr. 21.4334 im Rahmen einer geltungszeitlichen

Auslegung somit nur untergeordnete Bedeutung zu und es ist für den Zeitablauf

bei widerrechtlich erstellten Bauten ausserhalb der Bauzone nach wie vor auf

die bisherige bundesgerichtliche Praxis abzustellen. Dementsprechend ist bei

den streitbetroffenen Bauten nicht von einer Verwirkungsfrist von

30 Jahren für die Wiederherstellungspflicht des rechtmässigen Zustands

auszugehen.

7.

7.1 Der Anordnung der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands kommt für den ordnungsgemässen Vollzug des

Raumplanungsrechts massgebliches Gewicht zu. Werden ausserhalb der Bauzone

illegal errichtete Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit

geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in

Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige

Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher

grundsätzlich beseitigt werden. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer

Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie

verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Dies setzt voraus, dass die

Rückbaumassnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten

Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die

Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als

zumutbar erweist. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann

unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend

ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso,

wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte

Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht

schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf die

Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und

der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des

gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn

allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse

berücksichtigen (BGer-Urteil 1C_572/2020 vom 30. November 2021 E. 10.1,

mit Hinweisen).

7.2 Bei den streitbetroffenen Bauten ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht

mehr von einer nur geringen Abweichung vom gesetzmässigen Zustand auszugehen.

So weist der Beschwerdegegner 3 zu Recht darauf hin, dass der gedeckte

Sitzplatz und der Geräteschuppen zusammen eine Grundfläche von über

20 m2 aufweisen (vgl. nachstehende E. II/8.2). Diesbezüglich

gilt darüber hinaus zu beachten, dass ausserhalb der Bauzone regelmässig von

keiner Geringfügigkeit mehr ausgegangen wird (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020

E. II/6.2, mit Hinweis), weshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden ist,

dass der Beschwerdegegner 3 die aufgrund der Wohnbaute und des Brennholz-Lagerschopfs

überbaute Grundfläche nochmals als erheblich erweitert taxierte

(vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich

VB.2021.00205 vom 9. Dezember 2021 E. 5.2). Sodann durfte der

Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin nicht gutgläubig davon ausgehen, die

von ihm erstellten Bauten würden mit der Baubewilligung des

Brennholz-Lagerschopfs im Einklang stehen, zumal diese nicht die Lagerung von

Brennholz und Werkzeugen bezwecken. Weitere Baubewilligungen, die eine den

streitbetroffenen Bauten ausgeübte Nutzung zugelassen hätten, liegen im

Übrigen nicht vor. Demgemäss kommt den privaten Interessen der

Beschwerdeführerin, insbesondere die wirtschaftlichen Auswirkungen des

Rückbaus, bei der Interessenabwägung kein besonderes Gewicht zu, da die

Abweichungen vom Erlaubten nicht unbedeutend sind und die entsprechenden

baulichen Massnahmen vom Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin nicht

gutgläubig vorgenommen wurden. Die

Beschwerdeführerin vermag sodann auch in Bezug auf die Rechtssicherheit

nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der Rechtssicherheit und -gleichheit wird

ausserhalb der Bauzone nämlich bestmöglich entsprochen, wenn klar ist, dass

keine rechtswidrige Nutzung geduldet wird, auch wenn sie über lange Zeit

nicht entdeckt bzw. beanstandet wurde (vgl. BGE 147 II 309

E. 5.4). Weiter ist nicht ersichtlich, inwiefern mit dem Rückbau

der unrechtmässig erstellten Bauten grössere Beeinträchtigungen für die

Nachbarliegenschaften und die Natur zu erwarten sind. Die Beseitigung des

gedeckten Sitzplatzes, des Geräteschuppens und der Überdachung des Brunnens

ist ferner nicht mit einem übermässig hohen Aufwand verbunden. Demgegenüber

ist dem Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und

insbesondere dem fundamentalen Grundsatz der Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet mit Blick auf den fortschreitenden Kulturlandverbrauch und die

starke Zersiedlung der Landwirtschaftszone ein erhöhtes Gewicht beizumessen.

Bei der Beurteilung des öffentlichen Interesses an der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands ist weiter unerheblich, ob und wie viele Nachbarn sich

an einer rechtswidrigen Baute stören bzw. sich dagegen zur Wehr setzen

(vgl. BGer-Urteil 1C_365/2022 vom 8. Dezember 2022 E. 7.4.2).

Schliesslich kommt der Motion Nr. 21.4334 vorliegend keine massgebliche

Bedeutung zu. Der Gesetzgebungsprozess ist – wie bereits dargelegt – noch

nicht weit fortgeschritten und das Inkrafttreten einer allfälligen

Gesetzesänderung bleibt weiterhin offen. Es rechtfertigt sich daher, auf die

bisherige Rechtsprechung zur Wiederherstellungspflicht für illegale Bauten

ausserhalb der Bauzone abzustellen. Im Ergebnis stehen dem streitbetroffenen

Rückbau somit keine überwiegenden privaten Interessen entgegen und der

Beschwerdegegner 3 hat die öffentlichen Interessen an der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht höher gewichtet.

Der Vollständigkeit halber

anzufügen bleibt, dass einer Gutgläubigkeit der Bauherrschaft und einem

längeren Nichteinschreiten der Baubehörde lediglich durch Ansetzung einer

längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen wird (vgl. zum Ganzen

BGE 147 II 309 E. 5.6). Vorliegend fehlt es jedoch bereits an

einer Vertrauensgrundlage und an der Gutgläubigkeit des Rechtsvorgängers der

Beschwerdeführerin. Eine illegale Nutzung ausserhalb der Bauzone geniesst

daher keinen Bestandesschutz. Die Beschwerde erweist sich auch in

diesem Punkt als unbegründet.

8.

8.1 Auf einen

Wiederherstellungsbefehl kann verzichtet werden, wenn die erforderlichen

Bewilligungen in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren erteilt werden

können. Bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit von ohne Bewilligung

erstellten oder geänderten Bauten ist grundsätzlich der Rechtszustand im

Zeitpunkt der Errichtung der Baute massgebend, es sei denn, diese könne nach

dem im Zeitpunkt des Entscheids geltenden milderen Recht bewilligt werden

(vgl. BGE 123 II 248 E. 3a/bb; BGer-Urteil 1C_519/2020

vom 28. Oktober 2021 E. 5.2, jeweils mit Hinweis). Vorliegend kann

offengelassen werden, ob das neue Recht für die Beschwerdeführerin günstiger

ist, denn wie nachfolgend aufzuzeigen ist, fällt die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung sowohl nach Art. 24 Abs. 2 aRPG als auch nach Art. 24c

RPG ausser Betracht.

8.2 Der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin

reichte am 22. April 1969 ein Baugesuch für ein Ferienhaus ein und legte

diesem die Baupläne bei. Nachdem ihm die Bewilligung am 20. bzw. am

27. Mai 1969 hierfür erteilt worden war, legte er der Gemeinde am

3. Juni 1970 überarbeitete Baupläne vor. Das erstellte Ferienhaus weist

dabei eine Grundfläche von gerundet 130 m2 (Keller: 41.73 m2;

Parterre und Estrich: jeweils 42.25 m2; Aussentreppe: 3.98 m2) auf.

Nach der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1.

Juli 1972 bewilligten die zuständigen Behörden am 16. Mai 1980 sodann einen

Brennholz-Lagerschopf mit einer Grundfläche von 17.46 m2. Überdies

erstellte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin einen gedeckten

Sitzplatz (16.32 m2), einen Geräteschuppen (3.8 m2) und eine

Überdachung des Brunnens (4.64 m2). Den Baugesuchsunterlagen aus den

Jahren 1969, 1970 und 1980 lässt sich entgegen den im vorinstanzlichen

Verfahren vorgebrachten Behauptungen der Beschwerdeführerin sodann nicht

entnehmen, dass der Brunnen bewilligt wurde.

8.3

8.3.1 Massgeblicher Vergleichszustand für die

Beurteilung der Wahrung der Identität ist der Zustand des Ferienhauses am 1.

Juli 1972 (vgl. Art. 42 Abs. 2 RPV). Gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG i.V.m. Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV überschreiten die nach dem 1. Juli 1972 etappenweise erstellten Bauten mit

gerundet 42 m2 (vgl. vorhergehende E. II/8.2) das

höchstzulässige Mass von 39 m2 (130 m2 x 30 %). Der

Begriff der teilweisen Änderung nach Art. 24 Abs. 2 aRPG wurde

durch die Gesetzesrevision dabei nicht verändert. Inhaltlich entspricht die

neue Bestimmung grundsätzlich der bisherigen, weshalb auch die bisherige

bundesgerichtliche Rechtsprechung herangezogen werden kann, wonach eine

Erweiterung nach Art. 24 Abs. 2 aRPG in der Regel nicht mehr zulässig

ist, wenn die nutzbare Fläche und Kubatur um ein Drittel oder mehr zunimmt.

Hierbei ist auf die realen, nach den gesamten Umständen objektiv nutzbaren

Flächen und Rauminhalte abzustellen (vgl. BGE 127 II 215

E. 3a f.). Gemäss dieser Faustregel liegen die streitbetroffenen

Erweiterungen zwar innerhalb der maximal zulässigen Obergrenze von einem

Drittel. Es bleibt jedoch weiter zu prüfen, ob die vorgenommenen Änderungen

auch ohne Ausschöpfung dieses flächenmässigen Spielraums die Identität der

Baute nicht mehr wahren (vgl. BGer-Urteil 1A.238/2003 vom 17. Juni

2004 E. 2.3; Rudolf Muggli, in Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017,

Art. 24c N. 29).

8.3.2 Die

Identität einer Baute wird in massgeblicher Weise durch die Umgebung

mitgeprägt, weshalb die streitbetroffenen Bauten und ihre Umgebung für die

Beurteilung der Wesensgleichheit nicht isoliert, sondern in ihrem

Zusammenwirken zu betrachten sind. Diesbezüglich ist darauf abzustellen, ob

die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit

der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie

Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen

Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen

werden (vgl. BGer-Urteil 1C_128/2018 vom 28. September 2018 E. 5.3

und 6.1, mit Hinweisen). Wie den Akten zu entnehmen ist, hat sich das äussere

Erscheinungsbild der ursprünglichen Baute aufgrund der nachträglich

erstellten Bauten wesentlich verändert. So treten der Brennholz-Lagerschopf, der

gedeckte Sitzplatz mit verglaster Nord- und Westfassade, der Geräteschuppen und die Überdachung des Brunnens

nicht zuletzt aufgrund ihrer Flächengrösse und Kubatur markant in

Erscheinung. Dass die Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für

eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig

bzw. darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landwirtschaft zu

verbessern, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch

nicht substantiiert dargetan. Der Geräteschuppen dient lediglich der

Aufbewahrung von Geräten und Maschinen und ist für die Wohnnutzung nicht

direkt notwendig. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern die

Brunnenüberdachung für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig ist. Weiter dient

der gedeckte Sitzplatz lediglich einer komfortablen Lösung (vgl. Muggli,

Art. 24c N. 36) und begünstigt dadurch die Nutzung zu Wohnzwecken,

was nicht zuletzt anhand der im Recht liegenden Bildern verdeutlicht wird.

Selbst wenn die streitbetroffenen Bauten indirekt das Wohnen erleichtern oder

unterstützen, reicht eine solche mittelbare Anknüpfung nicht aus, um von

einer zeitgemässen Wohnnutzung auszugehen (vgl. zum Ganzen BGer

1C_284/2017 vom 1. März 2018 E. 5.2).

8.3.3 Überdies widersprechen die nicht der

Landwirtschaft dienenden Bauten dem gewichtigen raumplanerischen Interesse an

einer Trennung zwischen Bau- und Nichtbauzone. Besondere Gründe, welche

dieses Interesse überwiegen könnten, sind vorliegend nicht ersichtlich, zumal

die streitbetroffenen Bauten weder für das Orts- und Landschaftsbild

erforderlich sind. Ferner stellt der Umstand, dass die streitbetroffenen

Bauten sich mit der natürlichen Umgebung verbunden und die Einwohner von […]

sich bereits an diese gewöhnt hätten, keinen besonderen Grund dar, um von

diesem Grundsatz abzuweichen. Insgesamt erweist sich die Wahrung der

Identität sowohl nach dem im Zeitpunkt der Bauausführung geltenden als auch

nach dem neuen Recht als verletzt. Daran ändert auch die Stellungnahme der

Fachstelle Denkmalpflege und Ortsbildschutz (FDO) vom 20. September

2021, wonach es keine Einwände bezüglich Einpassung und Gestaltung,

Ortsbildschutz sowie Denkmalpflege gebe, nichts. Eine Auseinandersetzung mit

der Wahrung der Identität nahm sie nämlich nicht vor, was angesichts des

Umstands, dass die FDO hierfür mit Blick auf die kantonalen Bestimmungen

nicht zuständig ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 der

Verordnung über den Vollzug der Raumentwicklungs- und Baugesetzgebung vom

7. Juni 2011 [RBGVV]), auch nachvollziehbar erscheint. Weiterungen

hierzu erübrigen sich damit. Die verweigerten Ausnahmebewilligungen für die

streitbetroffenen Bauten sind im Ergebnis somit insgesamt nicht zu

beanstanden.

9.

Zusammenfassend verletzte der Beschwerdegegner 3

kein Recht, indem er die streitbetroffenen Bauten als widerrechtlich

qualifizierte und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands schützte.

Überdies verneinte er den Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung zu Recht,

womit der vorliegend angefochtene Entscheid insgesamt nicht zu beanstanden

ist.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

III.

Die Gerichtskosten von

pauschal Fr. 2'500.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

(Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Mangels Obsiegens

steht ihr sodann keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3

lit. a VRG e contrario). Der Beschwerdegegnerin 1 als

Gemeinwesen steht mangels Vorliegens besonderer Umstände ebenfalls keine

Parteientschädigung zu

(vgl. Art. 138 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt

und mit dem von ihr bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

3.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]