Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 30. Mai 2024

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,

Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2024.00003

A.______

Beschwerdeführer

vertreten durch Dr. iur. Reto Crameri und

MLaw Anita Brassel, Rechtsanwälte

gegen

1.

Gemeinde

Glarus Süd

Beschwerdegegner

2.

Departement Bau und

Umwelt des Kantons Glarus

3.

Regierungsrat des Kantons

Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1 A.______ ist Eigentümer des Gebäudes Nr. […]

auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch […], woran ein unselbständiges Baurecht besteht. Die

Baute liegt ausserhalb der Bauzone und wurde ursprünglich militärisch

genutzt.

1.2 Am 15. Juni 2022 wurde die Gemeinde Glarus Süd

über Bautätigkeiten am Gebäude auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch […],

informiert. Daraufhin verfügte sie am 21. Juni 2022 die Einstellung der

Bauarbeiten und forderte A.______ dazu auf, eine schriftliche Stellungnahme

sowie ein Baugesuch einzureichen. Trotz des verfügten Baustopps wurden die

Bauarbeiten in der Folge abgeschlossen. Nachdem A.______ am 22. Juli

2022 Stellung genommen hatte, forderte ihn die Gemeinde Glarus Süd am

28. Juli 2022 erneut zur Einreichung eines Baugesuchs auf. Dem kam er am

19. August 2022 nach.

1.3 Die Gemeinde Glarus Süd führte am 15. Juli 2022

einen Augenschein vor Ort durch und die Natur- und Heimatschutzkommission des

Kantons Glarus reichte am 14. September 2022 eine Stellungnahme zum

Baugesuch ein.

1.4 Am 11. Oktober 2022 verweigerte das Departement Bau

und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt hierauf untersagte die

Gemeinde Glarus Süd den Teilabbruch und den Wiederaufbau des

streitbetroffenen Gebäudes am 8. November 2022 und ordnete den Rückbau

der bereits erstellten Baute bzw. die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands an.

1.5 Gegen den Entscheid der Gemeinde Glarus Süd vom 8.

November 2022 erhob A.______ am 10. Januar 2023 Beschwerde beim

Regierungsrat des Kantons Glarus. Letzterer wies die Beschwerde am

5. Dezember 2023 ab.

2.

A.______ gelangte mit

Beschwerde vom 22. Januar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte die

Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Dezember 2023. Die

Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an den Regierungsrat,

das DBU oder die Gemeinde Glarus Süd zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

Subeventualiter sei auf den Rückbau der Hütte zu verzichten; unter Kosten-

und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd, des DBU und des

Regierungsrats. Das DBU und die Gemeinde Glarus Süd schlossen am

20. Februar 2024 bzw. am 22. Februar 2024 auf Abweisung der

Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat

verzichtete am 21. Februar 2024 auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom

2.

Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung

eines Augenscheins vor Ort. Gemäss Art. 38 Abs. 1

lit. f VRG kann die Behörde einen Augenschein durchführen, wobei der

Entscheid hierüber in ihrem pflichtgemässen Ermessen steht. Eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können. Ein

Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch

ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen

Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines

Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende

Entscheidgrundlage darstellen (vgl. BGer-Urteil 1C_192/2010 vom

8.

November 2010 E. 3.3, mit Hinweis; VGer-Urteil VG.2023.00043 vom

25.

Januar 2024 E. II/1.4). Vorliegend ergeben sich die

rechtserheblichen Aspekte genügend aus den Akten. Dies insbesondere auch

anhand der Unterlagen zum von der Beschwerdegegnerin 1 bereits

durchgeführten Augenschein. Darüber hinaus lassen sich einzelne offene Fragen

mit einem Augenschein nachträglich ohnehin nicht mehr erhellen

(vgl. untenstehende E. II/4). Demgemäss kann auf die Durchführung

eines solchen verzichtet werden.

2.

2.1

Der Beschwerdeführer macht geltend, der

Beschwerdegegner 3 hätte für die Renovation der streitbetroffenen Hütte

eine Ausnahmebewilligung erteilen müssen. Überdies geniesse diese

Besitzstandsschutz. Die Renovation sei erfolgt, nachdem das Dach aufgrund der

im Winter 2021/2022 auf ihm lastenden Schneemassen beschädigt worden sei. Die

Gemeinde habe den diesbezüglichen Reparaturarbeiten mündlich zugestimmt und

es sei kein vollständiger Abbruch sowie Wiederaufbau der Hütte erfolgt. Das

Untergeschoss sei unberührt geblieben und beim Erdgeschoss sei nur die

talseitige Fassade abgebrochen worden. Letzteres sei dabei nur wegen eines Versehens

geschehen. Die Talfassade sei mit Steinen wiederhergestellt worden, womit der

Charakter des Mauerwerks bzw. die Wesensgleichheit in Bezug auf

Struktur, Grösse und Material gewahrt worden sei. Der Grundriss sei nicht

vergrössert und die Talfassade am gleichen Ort sowie auf dem bisherigen

Fundament wiederaufgebaut worden. Einzig der neu erstellte Windfang bilde

eine minimale Vergrösserung des Gebäudes. Er halte aber die maximal zulässige

Erweiterungsmöglichkeit von 30 Prozent ein und könne überdies entfernt

werden, soweit er nicht bewilligungsfähig sei. Die Seitenfassaden und die

Talfassade seien im Zusammenhang mit der Dachsanierung um etwa

40.

Zentimeter und damit nur leicht erhöht worden, was den heute

geltenden technischen Anforderungen geschuldet sei. Auch die Dicke der

Dachsparren sei an die heutigen Vorgaben sowie auf die zu erwartende

Schneelast angepasst worden. Dies um ein erneutes Eindrücken des Daches zu

verhindern. Diese Änderung des äusseren Erscheinungsbildes sei zulässig, da

sie unmittelbar für eine zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte

erforderlich sei, was auch für den Umbau der talseitigen Fenster gelte. Diese

seien zwar leicht vergrössert worden, was aber nur zu einer untergeordneten

Änderung des äusseren Erscheinungsbilds geführt habe. Insgesamt verbesserten

die durchgeführten Arbeiten die Einpassung der Hütte in die Landschaft. Sie

habe nun den Charakter einer alpinen Schutzhütte, welche besser in die

Berglandschaft passe als die vorherigen militärisch aussehenden Fenster und Fensterläden.

Die aktuell noch unterschiedliche Patina und die leicht andere Farbe der

Talfassade seien wegen des neuen Holzes sowie der Renovation und würden sich

innert etwa zwei Jahren an den Vorzustand angleichen. Die Hütte rage nach wie

vor nicht über die umliegenden Felswände hinaus und die Renovation sei in der

Berglandschaft nicht sichtbar. Mit der angestrebten Installation einer

Kleinkläranlage, welche nach aussen nicht sichtbar sei, habe er, der

Beschwerdeführer, beabsichtigt, das Toiletten-Häuschen unter freiem Himmel

neben der Hütte als störendes Element in der Berglandschaft zu entfernen.

Auch die innere Raumeinteilung sei nicht wesentlich verändert worden. Der

Schlafbereich sei zwar unterteilt worden. Dies habe jedoch zu einer Reduktion

der Bettenanzahl und damit der Nutzung geführt. Der Standort der Hütte stelle

ferner keine unberührte alpine Landschaft dar, da sich in unmittelbarer Nähe

die Schutzhütte […] befinde. Es sei des Weiteren widersprüchlich, soweit mit

den Helikopterflügen zur Sanierung negative Auswirkungen auf die Ruhe der

Berglandschaft und Tierwelt befürchtet, gleichzeitig aber der vollständige

Abbruch der Hütte angeordnet werde, welcher weitaus mehr Helikopterflüge nach

sich ziehe. Selbst wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werde, sei vom

vollumfänglichen Rückbau der Hütte abzusehen, da ein solcher

unverhältnismässig sei. Der Beschwerdegegner 3 nehme schliesslich einen

vollständigen Abbruch und Wiederaufbau der Hütte an, was falsch sei. Die

Rückbauverfügung gehe nämlich über die vorgenommenen Sanierungsarbeiten

hinaus, womit mehrheitlich eine rechtmässig und von der Besitzstandsgarantie

geschützte Baute abgebrochen werden müsste. Im Übrigen seien mildere

Massnahmen vorhanden, indem beispielsweise der Abbruch des Windfangs oder die

Verkleinerung der Fenster sowie der Verzicht auf eine Innentoilette oder

Kleinkläranlage angeordnet werde. Der Rückbau zum ursprünglichen Zustand sei

letztlich möglich, da vom früheren Material nur die morschen Holzelemente

entsorgt und die Mauersteine für die Sanierung wiederverwendet worden seien.

2.2

Die Beschwerdegegnerin 1 bringt vor, der

Beschwerdegegner 3 habe keinesfalls festgehalten, dass die Hütte zum

Zeitpunkt des streitbetroffenen Umbaus benutzbar gewesen sei, sondern

lediglich, dass dies zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes der Fall gewesen

sei. Der Beschwerdeführer habe zudem selbst ausgeführt, dass die Hütte

bereits beim Erwerb in einem sehr schlechten Zustand gewesen sei und die

tragenden Funktionen nicht mehr intakt gewesen seien. Dementsprechend habe er

auch nicht dokumentiert, dass ein angemessener Unterhalt erfolgt sei und ein

fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung der Hütte bestanden habe.

Folglich sei die Hütte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen, womit

sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) berufen könne. Selbst wenn dies aber

der Fall sein sollte, seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung nicht gegeben. Die Hütte sei nämlich grösstenteils bis

auf die Bodenplatte abgebrochen worden. Hierzu seien insbesondere das gesamte

Dach inklusive Dachstock, die gesamte Frontmauer einschliesslich der Fenster,

alle Raumaufteilungen und Teile des linken sowie rechten Fassadenmauerwerks

entfernt worden. Anlässlich des Augenscheins habe sodann festgestellt werden

müssen, dass die Hütte trotz Baustopp praktisch vollständig umgebaut worden

sei. Das Dach sei bis und mit Unterdachfolie erstellt gewesen, wobei

lediglich die definitive Dacheindeckung gefehlt habe. Darüber hinaus sei die

Hütte vergrössert worden, zumal das Dach weniger steil erstellt, ein neuer

Windschutz angebracht und die Fensterflächen vergrössert worden seien. Der

Beschwerdeführer habe das Bauvorhaben umgesetzt, obwohl er gewusst habe, dass

die in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung für die zivile Umnutzung das

Mass des Zulässigen überschreite und mit dieser Zweckänderung ein Abbruch

sowie ein Wiederaufbau ausdrücklich ausgeschlossen worden seien. Sofern er

Ausführungen zum Innenausbau der Hütte mache, sei darauf hinzuweisen, dass

der tatsächlich umgesetzte Innenausbau im vorliegenden Verfahren nicht

bekannt sei, womit der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten

ableiten könne. Die Unterlagen zeigten indessen, dass ein Kinder- sowie ein

Elternschlafzimmer, eine Toilette und ein Essraum mit Koch- und

Wärmeeinrichtung geplant und der Eingangsbereich durch den neuen Schneefang

vergrössert worden seien, womit im Ergebnis eine Vergrösserung der Nutzfläche

erfolgt sei. Insgesamt sei der Beschwerdegegner 3 damit zu Recht von

einer Komfortsteigerung ausgegangen, welche eine Nutzung als Ferienhaus

ermögliche. Aus den eingereichten Plänen ergebe sich schliesslich nicht, dass

der Beschwerdeführer die Hütte durch die Umgestaltung des Dachs und die

Verschiebung der Frontmauer im Volumen vergrössert und die talseitige

Seitenwände erhöht habe. Die Planunterlagen seien dementsprechend

tatsachenwidrig, was der Beschwerdeführer denn auch eingestanden habe.

2.3

Der Beschwerdegegner 2 stellt sich auf den

Standpunkt, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers sei der

Beschwerdegegner 3 nicht davon ausgegangen, dass das Bauprojekt

Besitzstandsschutz geniesse. Das unter Art. 24c RPG zulässige

Änderungspotential könne durch eine erhebliche Umnutzung, welche schon fast

eine von Art. 24c RPG ausgeschlossene vollständige Zweckänderung

darstelle, bereits ausgeschöpft sein. Dies sei vorliegend der Fall, was im

Übrigen die Baudirektion bereits im Jahr 2001 festgehalten habe. Damit erübrigten

sich Weiterungen zur Frage, ob es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau

handle oder um eine Änderung, die den Rahmen von Art. 24c RPG aufgrund

der nicht mehr vorhandenen Wesensgleichheit sprenge. Die Handlungen der

Bauarbeiter als Auftragnehmer seien sodann dem Beschwerdeführer zuzurechnen.

Die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen seien nachträglich

nicht bewilligungsfähig und müssten daher rückgängig gemacht werden. Wenn

Art. 24c RPG aufgrund fehlender Wesensgleichheit und Identitätswahrung

nicht anwendbar sei, könne auch Art. 24c Abs. 4 RPG nicht

angewendet werden, wobei dessen Wortlaut ohnehin nur die zeitgemässe

Wohnnutzung und nicht die zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte

umfasse. Dass es sich vorliegend um ein Ferienhaus handle, habe der

Beschwerdeführer bisher bestritten. Es erstaune deshalb, dass er mit der

Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG auf seinen Fall zumindest

implizit eine Wohnnutzung einräume. Dass sich in unmittelbarer Nähe der

streitbetroffenen Baute die Schutzhütte […] befinde, sei ausserdem kein

Hinweis auf eine rege Nutzung der unberührten alpinen Landschaft. Eine zweite

Hütte an diesem Ort, welche zudem als privates Ferienhaus genutzt würde, sei

nicht landschaftsverträglich. Der Schutz der Eigentumsgarantie beziehe sich

schliesslich nicht auf illegale Bauten. Der Bestandesschutz könne nur gelten,

solange das betreffende Gebäude, das in seinem Bestand geschützt werden

solle, noch bestehe. Da vorliegend die alte Hütte bis auf die Grundmauern

abgebrochen worden sei, sei dieser Schutz verwirkt. Daran ändere auch die

angebliche und nicht belegte Wiederverwendung von alten Mauersteinen nichts.

Wenn eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG nicht erteilt werden

könne, liege eine vollständige Änderung vor, denn es entstehe etwas Neues,

das grundsätzlich nach Art. 24, 24b, 24d oder 24e RPG bewilligt werden

müsse. Vorliegend handle es sich um eine illegale Neubaute, womit der

rechtmässige Zustand nur durch einen kompletten Rückbau wiederhergestellt

werden könne. Eine mildere Massnahme zur Erreichung dieses Ziels sei nicht

ersichtlich. Schliesslich könne sich der bösgläubige Beschwerdeführer

gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl zwar auf den

Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er müsse aber in Kauf nehmen, dass

die Behörden zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung

sowie dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands

erhöhtes Gewicht beimessen und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur

in verringertem Mass berücksichtigten.

3.

3.1

Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher

Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG).

Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass

die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)

und das Land erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des

Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22

Abs. 3 RPG). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können

Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren

Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort

ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen (Art. 24 RPG). Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in

ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche

Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,

teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern

sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2

RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein,

die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4

RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

3.2

Nach Art. 42 Abs. 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) gilt eine Änderung als

teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute

oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt

bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Massgeblicher

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet

befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage

im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter

Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei darf in jedem Fall

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens die anrechenbare

Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das

Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden

Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den

Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung

ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. In diesem Fall darf die

gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche

als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer

Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch

100.

m2 überschreiten. Die Erweiterungen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich

veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen

(Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Eine Baute oder Anlage darf nur

wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des

Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein

ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit

wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV

zulässige Fläche umfassen kann, wobei dessen lit. a nicht anwendbar ist.

Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute

oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig

abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).

4.

4.1

Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich

unbestrittenermassen ausserhalb der Bauzone. Sie besteht sodann mindestens

seit 1949, weshalb sie als altrechtlich zu gelten hat (vgl. Jonas

Alig/Kristin Hoffmann, in Alain Griffel et al. [Hrsg.] Fachhandbuch

Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.179) und womit für das

streitbetroffene Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG

benötigt wird. Sodann ist vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten, dass

die Umnutzung der Hütte von einem militärischen zu einem privaten Zweck im

Sinne einer Schutz- oder Jagdhütte dem vorherigen Besitzer der

streitbetroffenen Baute (zumindest implizit) bewilligt worden war. Letzterem

war von der Baudirektion des Kantons Glarus am 20. Juli 2001 denn auch

eine Zustimmung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss aArt. 36

RPG im Rahmen der Vorabklärung gewährt worden. Dies indessen mit dem

expliziten Hinweis, dass mit dieser Umnutzung das Mass der zulässigen Veränderung

ausgeschöpft und der Abbruch sowie Wiederaufbau des streitbetroffenen

Gebäudes ausgeschlossen sei.

4.2

Der Beschwerdeführer bringt unter anderem vor, die

Beschwerdegegnerin 1 habe den Reparaturarbeiten telefonisch zugestimmt.

Mangels entsprechenden Belegen und angesichts der Tatsache, dass die

Baubewilligungsbehörde den Beschwerdeführer mehrfach zum Einreichen eines

Baugesuchs aufgefordert bzw. auf die Notwendigkeit und gleichzeitig das

Fehlen einer Baubewilligung hingewiesen hat (vgl. obenstehende

E. I/1), muss dies als reine Parteibehauptung eingestuft werden, welche

nicht weiter zu berücksichtigen ist. Eine formell rechtsgenügliche

Baubewilligung für die Bauarbeiten ist dementsprechend weiterhin notwendig

und ausstehend.

4.3

4.3.1

Zu prüfen bleibt damit, ob Art. 24c RPG auf die

vorliegende Konstellation anwendbar ist, weil die Baute vor dem Umbau und

auch vor dem starken Schneefall im Winter 2021/2022, welcher gemäss dem

Beschwerdeführer Grund für den streitbetroffenen Umbau gewesen sei, bestimmungsgemäss

nutzbar war (Art. 24c Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4

RPV). Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen

Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat

und die Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist sowie die

tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Diese Voraussetzungen

müssen zum Zeitpunkt der Zerstörung erfüllt sein. Der Wiederaufbau von

Bauruinen ist ausgeschlossen und ein freiwilliger Abbruch muss rechtmässig erfolgt

sein. Wiederaufbauten gelten als Ersatz- und nicht als nach Art. 24 RPG

zu bewilligende Neubauten, wenn sie das Identitätserfordernis gemäss

Art. 42 Abs. 1 RPV wahren, d.h. wenn sie nur teilweise

geändert oder massvoll erweitert werden. Zusätzlich muss an der weiteren

Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestehen (Art. 42 Abs. 4

Satz 1 RPV), was jedenfalls dann nicht gegeben ist, wenn die Baute über

längere Zeit ungenutzt geblieben ist (vgl. zum Ganzen Alig/Hoffmann,

Rz. 3.189 ff.).

4.3.2

Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers hat dieser

die streitbetroffene Hütte im Herbst 2021 erworben. Im September 2021 teilte

er der Beschwerdegegnerin 1 mit, dass er eine Dacherhöhung und eine

Ausführung der Fassadenfläche in Glas plane. Dies unter Beilage von

undatierten Fotos. Die Beschwerdegegnerin 1 antwortete ihm daraufhin,

dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 f. RPG in Aussicht

gestellt werden könne und die Umnutzung zu zivilen Zwecken mit einem

Baugesuch legalisiert werden müsse. Im Februar 2022 schlossen der

Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 einen

Dienstbarkeitsvertrag ab. Im Juli 2022 gab der Beschwerdeführer gegenüber der

Beschwerdegegnerin 1 sodann an, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt

in einem schlechten Zustand gewesen sei. Das Dach sei eingedrückt und der

Innenbereich sei verfault, zusammengedrückt und schimmelig gewesen. Dies

untermauerte er mit undatierten Fotos. Gemäss dem Beschwerdeführer sei das

gesamte Tagwerk spätestens im Sommer 2022 mehrheitlich morsch gewesen. Sein

Vorgänger teilte ihm gegenüber im Januar 2023 mit, dass die Hütte im Herbst

2021.

noch benutzt worden sei. Der Beschwerdeführer führte gegenüber dem

Beschwerdegegner 3 im Januar 2023 schliesslich aus, dass die Hütte im

August bzw. im Oktober 2021 in einem guten Zustand gewesen sei.

4.3.3

Nach dem oben Dargelegten bestehen divergierende

Angaben zum Zustand der streitbetroffenen Baute. So führte der

Beschwerdeführer zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Verfahrens einerseits

aus, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 in einem

schlechten Zustand gewesen sei. Andererseits sei die Hütte vor dem starken

Schneefall im Winter 2021/2022 in einem guten Zustand gewesen. Die

eingereichten Fotos sind sodann jeweils undatiert und damit grundsätzlich nur

vermindert beweiswertig. Die im Herbst 2021 eingereichten Fotos zeigen zwar

eine grundsätzlich regelrechte Baute. Jedoch werden darauf keine Details des

Dachs abgebildet. Die damalige Nachricht des Beschwerdeführers an die

Beschwerdegegnerin 1 zeigt jedoch auch, dass er bereits vor dem geltend

gemachten Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 und damit unabhängig

hiervon einen Umbau geplant hatte. Die im Juli 2022 eingereichten sowie

undatierten Fotos zeigen des Weiteren eine verschimmelte Dachkonstruktion,

welche nicht mehr als funktionstüchtig taxiert werden kann. Die zuletzt im

Januar 2023 ins Recht gelegten sowie undatierten Fotos, welche den Zustand

vor dem Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 illustrieren sollen, zeigen schliesslich

eine temporäre Stütze für das Dach. Dies weist ebenfalls darauf hin, dass die

tragenden Konstruktionen nicht mehr genügend intakt waren. Anhand der Angaben

des Beschwerdeführers und aufgrund der Bildaufnahmen kann somit nicht mit

genügender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hütte vor den

Bauarbeiten im Sommer 2022 bzw. vor dem geltend gemachten

Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 noch bestimmungsgemäss nutzbar

gewesen war.

4.3.4

Nichts anderes ergibt sich aus den weiteren

Unterlagen. So hat die Beschwerdegegnerin 1 im Winter 2022 mit dem

Beschwerdeführer zwar einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Da die Hütte

in diesem Rahmen aber offenbar nicht vorgängig besichtigt wurde, kann hieraus

nicht geschlossen werden, dass sie zu diesem Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss

nutzbar war. Dies gilt auch mit Blick darauf, dass hierfür nur Fotos der

Aussenansicht aus einer gewissen Distanz beigefügt worden waren. Aus den

Angaben des Vorgängers des Beschwerdeführers kann ebenfalls nichts

Entscheidwesentliches abgeleitet werden, da nicht einmal klar ist, ob der

Vorgänger die Hütte im Herbst 2021 effektiv noch selbst nutzte oder lediglich

Drittpersonen anwesend waren. Darüber hinaus liegen keine weiteren

Informationen zur damaligen Nutzung vor. Da eine E-Mail – anders als beispielsweise

eine Zeugenaussage unter Strafandrohung – als Beweismittel schliesslich einen

geringeren Wert aufweist, kann gestützt darauf ebenfalls nicht geschlossen

werden, dass die Hütte zum relevanten Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss

nutzbar war.

4.3.5

Da die Hütte in der Zwischenzeit und ohne vorgängige

Baubewilligung zumindest teilweise abgerissen und stark verändert wurde,

lässt sich der frühere Zustand und der Eintrittszeitpunkt der diversen

Schäden nachträglich nicht mehr ohne Weiteres feststellen (vgl. BGer-Urteil

1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 2.5). Dies hat der

Beschwerdeführer indessen selbst zu verantworten, was grundsätzlich zu seinen

Ungunsten auszulegen ist. Soweit der Beschwerdegegner 3 die Auffassung

vertritt, der Beschwerdeführer hätte die Hütte nicht erworben, wenn sie nicht

nutzbar gewesen wäre, ist ihm nicht zu folgen, zumal die Angaben des

Beschwerdeführers, wonach er die Hütte in einem schlechten Zustand gekauft

habe, hiergegen sprechen. Vielmehr erscheint es auch angesichts seiner Anfrage

an die Beschwerdegegnerin 1 im Herbst 2021 überwiegend wahrscheinlich,

dass er die Hütte bereits in einem schlechten Zustand und mit der Absicht zur

grundlegenden Renovation sowie Reparatur erworben hat, wobei es nicht

relevant ist, ob ihm die Baufälligkeit der Baute bekannt war

(vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Bern 2017, Art. 24c

N. 16). Die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der streitbetroffenen

Baute hat aufgrund des soeben Dargelegten als unbewiesen zu gelten.

4.3.6

Im

Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der

Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,

soweit nötig, Beweis zu erheben. Die Parteien

trifft jedoch eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie

besser kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive

Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz

rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen

Beweislastregeln (Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom

10.

Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner

Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der

behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,

1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2023.00049

vom 9. November 2023 E. 4.1).

Die Beschwerdegegnerin 1 wies den Beschwerdeführer,

nachdem sie von den Bauarbeiten erfahren hatte, umgehend auf die

Notwendigkeit einer Baubewilligung hin. Bereits im Herbst 2021 machte sie ihn

darauf aufmerksam, dass die geplanten Arbeiten nicht gestützt auf

Art. 24 f. RPG bewilligungsfähig seien und er für die Umnutzung

eine Baubewilligung benötige. Der Beschwerdeführer wusste dementsprechend,

dass für Bauarbeiten eine vorgängige Bewilligung notwendig ist. Dass er die

Bauarbeiten dennoch ohne Baubewilligung begonnen hatte und auch nach dem

ergangenen Baustopp fertigstellte, hat er selbst zu verantworten.

Demgegenüber haben die Beschwerdegegner das Verfahren jeweils rechtskonform

durchgeführt. Sowohl ihnen als auch dem hiesigen Verwaltungsgericht war es

dabei nicht möglich, die Frage der früheren bestimmungsgemässen Nutzbarkeit

nachträglich durch weitere Abklärungsmassnahmen festzustellen. Es verbleibt

damit gänzlich unbewiesen, ob dies zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten

bzw. der geltend gemachten Zerstörung durch Schneemassen im Winter 2021/2022

der Fall war. Da sich der Beschwerdeführer hierauf beruft und aus dieser

unbewiesenen Tatsache ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung gemäss

Art. 24c RPG ableiten will, trägt er die Folgen dieser Beweislosigkeit,

mit dem Ergebnis, dass die Baute als nicht bewilligungsfähig zu qualifizieren

ist. Mangels Anwendbarkeit von Art. 24c

Abs. 1 RPG steht im Ergebnis somit auch keine Möglichkeit einer

Bewilligung von baulichen Änderungen nach Art. 24c Abs. 2 RPG

offen.

5.

5.1

Selbst wenn man nun aber von einer

bestimmungsgemässen Nutzung der Hütte vor dem Umbau bzw. vor dem Schneefall

im Winter 2021/2022 ausgehen würde, wären die

Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 2 und Abs. 4 RPG sowie

Art. 42 RPV nicht erfüllt. So gilt als Grundregel für alle Bauvorhaben,

dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den

wesentlichen Zügen gewahrt bleiben muss. Dabei ist darauf abzustellen, ob die

Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Gefordert

ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht

sich auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. In

die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere

Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl

Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie

die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des

äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt

bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude

abweicht. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser

Betracht (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017

E. 3, mit Hinweisen).

5.2

Vorliegend wurde das äussere Erscheinungsbild

angesichts der Erhöhung der Seitenmauern und damit des Dachs sowie der

Vergrösserung der Fenster verändert. Zwar wurde die Einpassung in die

Landschaft dadurch nicht zwingend verschlechtert. Eine Verbesserung ist

jedoch ebenfalls nicht ersichtlich. Es wird sodann nicht geltend gemacht,

dass die Änderungen für die energetische Sanierung nötig gewesen seien.

Notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung kann der Umbau schliesslich nicht

sein, da eine solche bei einer Jagdschutzhütte ausgeschlossen ist, zumal

diese nicht einem eigentlichen Wohnzweck dient. Die baulichen Massnahmen

waren damit bereits unter den Vorgaben gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG

nicht bewilligungsfähig.

5.3

Auch der Aspekt der Wesensgleichheit hat

schliesslich als nicht erfüllt zu gelten. Der heutige Zustand ist nämlich mit

dem Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet zu vergleichen (Art. 42

Abs. 2 RPV), was dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am

1.

Juli 1972 entspricht. Damit ist die aktuelle Hütte der militärischen

Hütte aus dem Jahr 1972 gegenüberzustellen. Diese Bauten sind angesichts der

unstrittigen Vergrösserung der Fenster und der Erhöhung des Raums sowie dem

neuen Windfang rein äusserlich nicht mehr wesensgleich. Der Einbau der

Kleinkläranlage und Innentoilette sowie die angepasste Raumaufteilung

ermöglichen zusätzlich eine nicht mehr wesensgleiche Nutzungsweise. Dies hat

umso mehr zu gelten, als dass die Baudirektion bereits im Jahr 2001

festgehalten hat, dass mit der Umnutzung von einem militärischen zu einem

zivilen Zweck das Mass der zulässigen Veränderung ausgeschöpft und der

Abbruch und Wiederaufbau ausgeschlossen seien, was zumindest dem Vorgänger

des Beschwerdeführers bekannt war und bei gehöriger Sorgfalt und

Aufmerksamkeit auch dem Beschwerdeführer hätte bewusst sein müssen. Damit ist

das streitbetroffene Bauvorhaben auch mit Blick auf Art. 24c Abs. 2

RPG i.V.m. Art. 42 RPV als nicht bewilligungsfähig zu taxieren.

6.

6.1

Schliesslich ist die Frage der Recht- und

Verhältnismässigkeit des Rückbaus der unbewilligt erstellten oder geänderten

Baute zu klären. Hierbei gilt der Grundsatz, dass die zuständige

Gemeindebehörde auf Kosten des Bauherrn nach den Vorschriften des VRG die

Änderung oder die Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten verfügt, sofern

die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht geringfügig ist

(Art. 82 Abs. 1 RBG). Formell rechtswidrige Bauten ausserhalb des

Baugebiets, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen

grundsätzlich beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter

Bauten kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und

Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. Dazu gehört

namentlich der in Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999.

(BV) festgehaltene Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Ist eine

Bauherrschaft nicht gutgläubig, so muss sie in Kauf nehmen, dass ihre

Interessen von der Behörde bei der vorzunehmenden Abwägung nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigt werden (vgl. BGer-Urteil 1C_204/2019

vom 8. April 2020 E. 4.2, mit Hinweisen).

6.2

Vorliegend kann mangels Anwendbarkeit von

Art. 24c RPG keine nachträgliche Ausnahmebewilligung für die

streitbetroffene Baute erteilt werden. Die baulichen Massnahmen wurden ohne

Bewilligung bereits durchgeführt und sind damit widerrechtlich. Ein Rückbau

in die vorherige Form ist nicht möglich, da die vormalige Hütte, mit Ausnahme

des Bodens und der damaligen Seitenwände, abgerissen und damit zerstört

wurde. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich denn auch selbst eingestanden,

dass ausser den Steinen der wieder aufgebauten Seitenwände die Materialien

weitgehend entsorgt wurden. Ein Rückbau würde damit einem Umbau mit neuen Materialien

entsprechen. Da ein Umbau auf die vorherige Dimension mangels Anwendbarkeit

von Art. 24c RPG von Beginn weg nicht bewilligungsfähig ist, erscheint

es denn auch nicht zulässig, dem Beschwerdeführer einen solchen Umbau

nachträglich lediglich darum zu erlauben, weil er die Bauarbeiten bereits

durchgeführt hat, ohne die notwendige Bewilligung abzuwarten. Dies würde im

Ergebnis auch dem Grundsatz der Rechtsgleichheit diametral entgegenstehen.

6.3

Die Interessenabwägung führt dabei zu keinem anderen

Ergebnis. So kommt zum öffentlichen Interesse der Rechtsgleichheit und der

Einhaltung der Bauordnung vorliegend das Interesse des Naturschutzes hinzu.

Die Notwendigkeit weiterer Helikopterflüge zum Abbruch der Hütte ist aus

dieser Sicht zwar störend, vermag die gewichtigen öffentlichen Interessen

aber nicht zu überwiegen. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass es sich

dabei um eine lediglich kurzdauernde Störung handelt, welcher ansonsten eine

weitaus länger dauernde weitere und potentiell stärkere Nutzung des

massgebenden alpinen Raums gegenüberstehen würde. Damit besteht ein

erhebliches öffentliches Interesse am vollständigen Rückbau der Hütte, wobei

die entsprechende Anordnung geeignet und erforderlich zur Erreichung des

Zwecks ist, nicht zuletzt weil der Beschwerdeführer mit den unbewilligten

Bauarbeiten nicht nur unbedeutend vom Erlaubten abgewichen ist. Sein

Interesse an der weiteren Nutzung der Hütte sowie eine allfällige

Vermögenseinbusse vermögen die entgegenstehenden öffentlichen Interessen

dabei nicht zu überwiegen. Aufgrund der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers,

der im Wissen um die Bewilligungspflicht ohne Bewilligung die Bauarbeiten

trotzdem durchgeführt hatte (vgl. obenstehende E. II/4.3.6), sind

diese Interessen ohnehin nur vermindert zu berücksichtigen. Insgesamt ist der

Abbruch zumutbar und verhältnismässig (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil

1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 4.3).

7.

Zusammenfassend kann für

die streitbetroffene Baute mangels Anwendbarkeit von Art. 24c RPG keine

Ausnahmebewilligung erteilt werden. Aufgrund dessen und mit Blick darauf,

dass von der vormaligen Hütte nur mehr der Boden, das Untergeschoss und die

(wieder aufgebauten) Seitenwände vorhanden sind, kann lediglich ein

kompletter Rückbau den rechtmässigen Zustand wiederherstellen. Dies erweist

sich im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung als geeignet und notwendig,

womit der angefochtene Entscheid des Beschwerdegegners 3 im Ergebnis

nicht zu beanstanden ist.

Dies führt zur Abweisung

der Beschwerde.

III.

Nach Art. 134

Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerdeverfahren

unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'500.- dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in

gleicher Höhe zu verrechnen. Ausgangsgemäss ist ihm schliesslich keine

Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG

e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt

und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

3.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]