Steuern

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 27. Juni 2024

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,

Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2024.00011

A.______

Beschwerdeführerin

vertreten durch B.______

gegen

1.

Steuerverwaltung

des Kantons Glarus

Beschwerdegegnerinnen

2.

Steuerrekurskommission des Kantons Glarus

betreffend

Grundstücksbewertung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1 A.______ ist Eigentümerin der Parz.-Nr. 01,

Grundbuch […]. Diese wurde unter dem vorherigen Eigentümer am 19. März

2020 durch die Steuerverwaltung des Kantons Glarus auf einen Steuerwert von

Fr. 460'000.- und einen Eigenmietwert von Fr. 12'600.- geschätzt.

Nachdem die Liegenschaft auf A.______ übertragen worden war, wurde das

Grundstück am 18. Juni 2020 auf dieselben Werte geschätzt.

1.2 A.______ schloss am 22. Februar 2022

einen Kaufrechtsvertrag betreffend die Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], ab,

welcher am 23. Februar 2022 im Grundbuch eingetragen wurde. Am 19. Dezember 2022 wurde das Grundstück erneut

steuerlich bewertet, wobei ein Steuerwert von Fr. 546'900.-, ein

Mietwert von Fr. 24'964.- sowie ein Eigenmietwert von Fr. 14'978.-

festgelegt wurden. Hiergegen erhob A.______ am 30. Dezember 2022 Einsprache bei der Steuerverwaltung,

welche Letztere am 10. Januar 2023 abwies. Den hiergegen erhobenen

Rekurs vom 16. Januar 2023 wies die Steuerrekurskommission des Kantons

Glarus am 13. Februar 2024 ebenfalls ab.

2.

A.______ gelangte mit

Beschwerde vom 19. Februar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte

die Aufhebung der Liegenschaftenbewertung vom 19. Dezember 2022. Es sei

weiterhin von den Schätzwerten vom 19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020

auszugehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der

Steuerverwaltung. Die Steuerrekurskommission schloss am 22. Februar 2024

auf Abweisung der Beschwerde, verzichtete allerdings auf eine eingehende

Stellungnahme. Die Steuerverwaltung beantragte am 13. März 2024 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______. Am 18. März 2024

erneuerte A.______ ihre Anträge.

Erwägungen

II.

1.

Das Verwaltungsgericht

beurteilt Beschwerden gegen Rekursentscheide der kantonalen

Steuerrekurskommission (Art. 166 Abs. 1 des Steuergesetzes vom

7.

Mai 2000 [StG] i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. e des

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 [VRG]). Es ist

somit zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig und prüft die

Angelegenheit vollumfänglich (vgl. Art. 107 Abs. 2 lit. a

VRG). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen zudem erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die Beschwerdeführerin bringt vor, die

Beschwerdegegnerin 1 habe ihr mitgeteilt, dass die Bewertungen vom

19.

März 2020 bzw. 18. Juni 2020 aufgrund von allgemeinen

Neubewertungen erfolgt seien. Dabei könne es jedoch nicht angehen, dass

bereits zwei Jahre nach einer Bewertung wieder eine allgemeine Neubewertung

durchgeführt werde, zumal eine solche im Kanton Glarus lediglich alle zehn

Jahre veranlasst würde. Das im Grundbuch eingetragene Kaufrecht könne sodann

nicht als ausserordentlicher Umstand qualifiziert werden, welcher zu einer

weiteren Neubewertung berechtige. Die Beschwerdegegnerin 1 habe den im

Grundbuch eingetragenen Preis des Kaufrechts als Marktwert genommen. Die

aktuelle Bundesgerichtspraxis sehe aber eine Neuschätzung aufgrund einer

Eintragung eines Kaufrechts in einem Fall mit Vermögenssteuerwert für das

Jahr 2016, wobei das Kaufrecht erst 2020 ausgeübt worden sei, als nicht

zulässig an. Im vorliegenden Fall sei das Kaufrecht zwar eingetragen, aber

nach wie vor nicht ausgeübt worden. Dies deute darauf hin, dass der

definierte Kaufpreis zu hoch angesetzt worden sei. Im Übrigen sei die

Liegenschaft mit einer Hypothek von Fr. 500'000.- belastet. Im Ergebnis

sei somit weiterhin auf die bisherigen (korrekt) eruierten Schätzwerte aus

dem Jahr 2020 abzustellen.

2.2

Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den

Standpunkt, die Bewertung der Grundstücke erfolge schematisch. Eine Abkehr

von den formelhaft berechneten Werten sei dabei gerechtfertigt, wenn sie von

durch externe Fachpersonen erstellten, substantiierten

Verkehrswertschätzungen massgeblich differierten. Im Kanton Glarus

entsprächen die Berechnungsparameter nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten,

woraus ein faktischer Abschlag und damit bei einer Mehrheit der Grundstücke

ein viel zu tiefer Steuer- sowie Mietwert resultiere. Da dies gegen

Bundesrecht verstosse, seien die der Bewertung zugrundeliegenden

Berechnungsparameter angepasst worden. Eine bundesrechtskonforme Bewertung

sei so schnell wie möglich vorzunehmen, wozu im vorliegenden Fall der vom

Grundbuch gemeldete Kaufrechtsvertrag Anlass gegeben habe. Der vereinbarte

Kaufpreis von Fr. 800'000.- sei ein Indiz dafür, dass der bisherige

Steuerwert mit 57 % dieses Preises zu tief gewesen sei. Die Beschwerdeführerin

stütze sich zwar auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine

Neubewertung aufgrund eines Kaufrechts unzulässig sei. Im vorliegenden Fall

sei aber nicht auf das Kaufrecht abgestützt worden, sondern es sei lediglich

eine neue Formelbewertung anhand der aktuellsten Parameter erfolgt. Dies,

weil durch die Festlegung des Kaufrechts im Sinne einer neuen Tatsache

erkannt worden sei, dass die bisherige Formelbewertung viel zu tief gewesen

sei. Überdies hätten neue Versicherungswerte der glarnerSach vorgelegen,

wonach der Gebäudewert den bisherigen Steuerwert überstiegen habe. Nach einer

neuen Erhebung betrage der Realwert Fr. 743'270.- und der bisherige

Steuerwert lediglich 62 % hiervon, was nicht haltbar sei. Die

individuelle Neubewertung aufgrund neuer Tatsachen sei damit gerechtfertigt.

Falsche Bewertungen seien nämlich immer zu korrigieren, damit dem Prinzip der

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entsprochen werden

könne. Die Marktpreise lägen schliesslich nur in Ausnahmefällen unter dem

Realwert.

3.

Im Kanton Glarus wird das

Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen

berücksichtigt werden kann (Art. 38 Abs. 1 StG). Der Landrat

erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendige

Verordnung (Art. 38 Abs. 3 StG). Dem ist er mit Erlass der

Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 22. November 2000

(GstBV) nachgekommen. Gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV sind die

Vermögenssteuerwerte und die Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände

vorbehalten, alle zehn Jahre neu festzulegen. Die periodische Anpassung

erfolgt aufgrund des Zürcher Baukostenindexes bzw. aufgrund des

Mietpreisindexes des BIGA (Umrechnung der bestehenden Werte aufgrund der

Indexveränderung seit der letzten Anpassung). Der Veränderung der Bodenpreise

ist bei der Neubewertung Rechnung zu tragen. Der Regierungsrat setzt den

Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist

(Art. 32 Abs. 1 GstBV).

4.

Zunächst ist zu klären, ob

die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Neuschätzung der

streitbetroffenen Liegenschaft im Jahr 2022 berechtigt war. Vor dem

Hintergrund, dass der Regierungsrat für das Jahr 2022 keine allgemeine

Neubewertung nach Art. 32 Abs. 1 GstBV angeordnet hat, konnte eine

solche einzig gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV erfolgen, wobei

hierbei lediglich der Tatbestand der ausserordentlichen Umstände in Betracht

fällt, da unbestrittenermassen noch keine zehn Jahre seit der letzten

Einschätzung im Jahr 2020 vergangen sind.

4.1

Die Beschwerdegegnerin 1 wies weder ausdrücklich auf

die Gründe für die streitbetroffene Neubewertung hin noch führte sie aus,

inwieweit ausserordentliche Umstände gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV

vorliegen würden. Sie bezeichnet das Kaufrecht an der streitbetroffenen

Parzelle einerseits als neue Tatsache, was sich als zutreffend erweist.

Indessen ist eine neue Tatsache aber nicht ohne Weiteres als

ausserordentlicher Umstand zu qualifizieren. Andererseits impliziert sie in

ihren Stellungnahmen, dass falsche Einschätzungen offenbar jederzeit

korrigiert werden könnten. Da sie jedoch eine Neubewertung und keine Revision

nach Art. 169 ff. StG vornahm, ging sie entsprechend aber selbst

nicht davon aus, dass die älteren Einschätzungen offensichtlich falsch gewesen

wären. Eine Revision gemäss Art. 169 ff. StG fällt damit ausser

Betracht, nicht zuletzt, weil eine solche lediglich zugunsten einer

steuerpflichtigen Person möglich ist. Die Beschwerdegegnerin 1 gibt

weiter an, die früheren Werte seien mit Blick auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung zu tief gewesen. Da dies jedoch bei sämtlichen Grundstücken

der Fall wäre, wäre auch die prozessuale Revision für eine entsprechende

Korrektur nicht der richtige Weg. Eine Praxisänderung der Verwaltung erlaubt

nämlich keine prozessuale Revision (vgl. Art. 169 StG und

Art. 117 VRG e contrario). Schliesslich gab die

Beschwerdegegnerin 1 das Kaufrecht als Anlass zur Neubewertung an, womit

sie zumindest implizit einen ausserordentlichen Umstand als gegeben sieht. Als

Hintergrund für diese Überprüfung fügt sie darüber hinaus an, dass

Bewertungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr den Vorgaben des

Bundesgerichts entsprächen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich ihrerseits

ebenfalls nicht eingehend dazu geäussert, worin sie ausserordentliche

Umstände im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV erblickt. Sie hat in

ihrem Entscheid lediglich in pauschaler Weise ausgeführt, die

Beschwerdegegnerin 1 habe die ausserordentlichen Umstände konkretisiert,

indem diese auf die allgemeine Neubewertung der Liegenschaft hingewiesen

habe. Überdies stellte sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Standpunkt,

dass die strittige Grundstücksbewertung wegen des Kaufrechtsvertrags erfolgt

sei.

4.2

4.2.1

Art. 31 Abs. 1 GstBV definiert die

ausserordentlichen Umstände nicht näher, weshalb diese auslegungsbedürftig

sind. Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist eine Bestimmung in

erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und

sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite

gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich

von Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren,

d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur

ausnahmsweise abgewichen werden. Dies unter anderem dann, wenn triftige

Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der

Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der

Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang

mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674 E. 2.2,

139.

V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen; VGer-Urteil VG.2021.00074

vom 24. März 2022 E. II/5.2).

4.2.2

Aus dem Wortlaut und der Systematik von

Art. 31 GstBV folgt, dass Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte periodisch

alle zehn Jahre neu bewertet werden sollen. Unklar erscheint dabei jedoch, ob

sich die ausserordentlichen Umstände nur auf Einzelfälle oder auf die

Gesamtheit bzw. eine Mehrzahl von Grundstücken bezieht. Mit Blick auf

Art. 32 Abs. 1 GstBV, wonach dem Regierungsrat die Kompetenz zur

Anordnung einer allgemeinen Neubewertung zusteht, wird aber deutlich, dass

Art. 31 Abs. 1 GstBV Konstellationen einer Neubewertung aufgrund

spezifischen Tatsachen betrifft. Dies entspricht denn auch einer Regelung,

wie sie in anderen Kantonen existiert (vgl. Gerhard Roesch/Goranco

Pandurski, Abgaberechtliche Immobilienbewertung, in StR 78/2023,

S. 668 ff., 677). Daraus folgt, dass eine Überprüfung eines

Einzelfalls aufgrund von Tatsachen, welche eine Vielzahl von Grundstücken

betreffen bzw. von allgemeiner Relevanz sind, nicht unter diese Norm

subsumiert werden kann. Eine angepasste bundesgerichtliche Rechtsprechung

oder die Notwendigkeit einer allgemeinen Anpassung über die Dauer zu tief

gewordener Werte lässt sich entsprechend nicht als ausserordentlicher Umstand

im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV bezeichnen. Folglich kann eine

Neubewertung aufgrund des geltend gemachten allgemeinen Anpassungsbedarfs der

Werte im Kanton nicht gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV

durchgeführt werden. Damit ist nachfolgend zu prüfen, ob die Eintragung eines

Kaufrechts im Grundbuch als ausserordentlicher Umstand gemäss Art. 31

Abs. 1 GstBV verstanden werden kann.

4.3

4.3.1

Art. 31 Abs. 1 GstBV ist offen formuliert. Aus dem

Wortlaut wird aber zumindest deutlich, dass ein Abweichen vom zehnjährigen

Prüfrhythmus eine Ausnahme darstellt. Die Eintragung eines Kaufrechts stellt

dabei aber keine dermassen aussergewöhnliche und vor allem nicht direkt oder

eindeutig mit dem Wert einer Liegenschaft verbundene Tatsache dar, wodurch

eine Neubewertung angezeigt wäre. Dasselbe gilt für den von der

Beschwerdegegnerin 1 vorgebrachten Grund von neuen Versicherungswerten.

Dies ist ebenfalls nicht als derart aussergewöhnlich anzusehen, als dass unbesehen

vom zehnjährigen Rhythmus abgewichen werden müsste. Anders würde sich

beispielsweise eine erhebliche bauliche Veränderung auf dem Grundstück

präsentieren, welche einerseits aussergewöhnlich ist und andererseits selbst

im Zweifelsfall den Wert des Grundstücks verändert.

4.3.2

Mit Blick auf das historische Auslegungselement ist

weiter festzuhalten, dass die vorbereitenden Unterlagen des Regierungs- und

Landrats keine Überlegungen zu Art. 31 Abs. 1 GstBV enthielten

(vgl. Protokoll der Landratssitzung vom 8. und 22. November

2000.

sowie Schreiben der landrätlichen Kommission vom 23. Oktober 2000).

Dies lässt sich damit erklären, dass diese Bestimmung keine Änderung erfuhr

bzw. Art. 31 Abs. 1 GstBV inhaltlich bereits der Fassung vom

24.

Juni 1992 entsprach. Der Regierungsrat legte dem Landrat am

30.

März 1992 nach einigen gescheiterten Versuchen zwei Varianten der

neuen Verordnung zur Bewertung der Grundstücke vor. Die vom Landrat (ohne

Bezugnahme auf die Thematik der Neubewertungen) gewählte Variante enthielt

bereits eine Bestimmung, wonach die Vermögenssteuerwerte und die

Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände vorbehalten, alle fünf Jahre neu

festzulegen seien. Die Kommission des Landrats beantragte daraufhin am

2.

Mai 1992 lediglich, die vom Regierungsrat vorgeschlagene Frist zur

periodischen Neubewertung von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Dies wurde

in der darauffolgenden Fassung übernommen. Der Zusatzbericht der

landrätlichen Kommission vom 13. Juni 1992 äusserte sich ebenfalls nicht

zu Art. 31 GstBV. In der Landratssitzung vom 24. Juni 1992 wurde

Letzterer zwar diskutiert, dies jedoch nur hinsichtlich der Verwendung des

Zürcher Baukostenindexes. Die Regelung der periodischen Neubewertung gemäss

Art. 31 GstBV besteht damit bereits seit 1992 und das Erfordernis der

ausserordentlichen Umstände wurde weder bei der Einführung noch im Jahr 2000

näher erörtert. Des Weiteren musste sich die kantonale Rechtsprechung bislang

nicht mit dieser Frage befassen. Entsprechend lässt sich aus dem historischen

Auslegungselement nichts Entscheidwesentliches ableiten. Einzig die

Verlängerung der Frist auf zehn Jahre deutet darauf hin, dass vom Gesetzgeber

grundsätzlich keine allzu häufige Überprüfung gewollt war. Dies wiederum

verstärkt die Annahme, dass für eine ausserordentliche Neubewertung hohe

Hürden bestehen.

4.3.3

Sodann lässt sich dem Bundesrecht zur Frage, ob das

streitbetroffene Kaufrecht ein ausserordentlicher Umstand im Sinne von

Art. 31 Abs. 1 GstBV darstellt, nichts Hilfreiches entnehmen. Die

steuerliche Bewertung von Grundstücken ist nämlich hauptsächlich auf

kantonaler Ebene relevant. Sie darf zwar das Bundesrecht nicht vereiteln. In

welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke vorzunehmen ist, bestimmt das

Steuerharmonisierungsgesetz aber nicht und den Kantonen kommt hierbei eine

hohe Autonomie zu (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015

E. 2.1 ff.; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin

Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Basler

Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,

Art. 14 N. 28). Nur, aber immerhin, lässt sich der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass der vereinbarte Preis im

Rahmen eines Kaufrechtvertrags ein spekulatives Element enthält und sich

daraus nicht zwingend der Verkehrswert ergeben muss. Wenn dieser Preis somit

keine zwingend signifikante Abweichung des Verkehrswerts vom entsprechenden

früheren Wert zur Folge hat, was eine Neubewertung erforderlich machen würde,

erscheint ein Kaufrecht auch kein zwingender Anlass für eine Neubewertung zu

sein (vgl. BGer-Urteil 9C_670/2022 vom 19. April 2023 E. 5.3;

Lukas Aebi/Selina Many, Entscheidübersicht 4/2023, StR 7-8/2023, 546,

551; zum früheren Recht vgl. BGE 103 Ia 103).

4.3.4

Den Regelungen aus anderen Kantonen lassen sich

sodann ebenfalls keine eindeutigen Schlussfolgerungen ziehen. So nimmt der

Kanton Bern beispielsweise eine Neubewertung bei Errichtung, Änderung oder

Löschung von Rechten, Lasten und Konzessionen, soweit sie für die amtliche

Bewertung von Bedeutung sind, vor (Art. 183 Abs. 1 lit. d des

Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000). Der Kanton Aargau

sieht dies demgegenüber nicht vor. Er bewertet lediglich dann neu, wenn sich

Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstücks wesentlich ändern oder wenn die

Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer

unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 des

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998), was bei der

Eintragung eines Kaufrechts nicht der Fall ist. Im Kanton Zürich ist eine

ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften schliesslich

bei Neubauten, nach umfassender Totalrenovation oder Abbruch von Gebäuden und

nach Handänderungen möglich (Weisung des

Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften

und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009, dessen

Ziff. 89). Die Eintragung eines Kaufrechts stellt entsprechend

ebenfalls keinen Grund für eine Neubewertung dar. Insgesamt besteht nur in

einigen Kantonen überhaupt die Möglichkeit, ausserhalb einer festgelegten

Frist ein Grundstück zu bewerten. Dabei gibt die Eintragung eines Kaufrechts

nur in einzelnen Kantonen Anlass zu einer Neubewertung, wobei dies

beispielsweise im Fall des Kantons Bern explizit auf Gesetzes- und nicht nur

auf Verordnungsstufe geregelt wurde (vgl. zum Ganzen Roesch/Pandurski,

677). Entsprechend stellt es im Vergleich zu anderen Kantonen zumindest nicht

die Regel dar, dass die Eintragung eines Kaufrechts Anlass für eine

Neubewertung bildet. Im Kanton Glarus ist dies mangels einer expliziten

Regelung ebenfalls nicht vorgesehen.

4.3.5

Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten,

dass Art. 31 GstBV die Beschwerdegegnerin 1 nicht berechtigt, wegen

der streitbetroffenen Eintragung des Kaufrechts eine Neubewertung

vorzunehmen, andernfalls das Legalitätsprinzip missachtet würde.

5.

Da die Beschwerdegegnerin

1.

die streitbetroffene Neubewertung unter anderem damit rechtfertigen will,

dass die früheren Bewertungen nicht mehr mit der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung vereinbar seien, ist weiter zu prüfen, ob dies Anlass zur

Neubewertung geben durfte. Dabei werden einmal korrekt ermittelte Steuerwerte

mit der Zeit harmonisierungswidrig, wenn sie mehrere Jahre nicht angepasst

worden sind und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen

(Teuscher/Lobsiger, Art. 14 N. 32). Dies erscheint beim

streitbetroffenen Grundstück auf den ersten Blick nicht offensichtlich, zumal

die letzte Bewertung lediglich zwei Jahre alt war. Wenn die Werte allgemein

nicht mehr aktuell sind, wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend macht,

erscheint es mit Blick auf die Rechtsgleichheit sodann nicht angebracht, dies

in Einzelfällen als Anlass für Anpassungen zu nehmen. Es wäre diesfalls

vielmehr geboten und wohl auch notwendig, den politischen Weg einer

Verordnungsanpassung oder eines Regierungsratsbeschlusses (i.S.v.

Art. 32 Abs. 1 GstBV) einzuschlagen, wodurch eine Anpassung aller

Grundstücke gleichzeitig ermöglicht würde. Art. 72 Abs. 2 StHG

erlaubt zwar eine direkte Anwendung der bundesrechtlichen Normen, wenn ihnen

das kantonale Steuerrecht widerspricht. Dies setzt jedoch voraus, dass das

Bundesrecht tatsächlich eine direkt anwendbare Regel enthält. Andernfalls ist

der Gesetzgeber des jeweiligen Kantons kompetent, wobei die Kantonsregierung

vorläufige Vorschriften erlassen kann (Art. 72 Abs. 3 StHG; vgl.

zum Ganzen Silvia Hunziker/Corinna Bigler, in: Martin Zweifel/Michael Beusch,

Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 72 N. 11 ff.).

Da das StHG nicht bestimmt, in welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke

vorzunehmen ist und den Kantonen dabei eine weitgehende Autonomie zukommt

(vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015 E. 2.1 ff.; Hannes

Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 14 N. 2),

kann die Beschwerdegegnerin 1 sich im Hinblick auf die streitbetroffene

Einzelneubewertung nicht direkt auf das StHG abstützen. Wenn sie zur Ansicht

gelangt, dass die Schätzungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr

aktuell seien, hat sie somit den Weg gemäss Art. 32 Abs. 1 GstBV zu

beschreiten (vgl. auch Art. 72 Abs. 3 StHG und

BGE 131 I 291 E. 2.5.3 ff.).

6.

Obschon das Anliegen der

Beschwerdegegnerin 1 nach einer Neubewertung durchwegs nachvollziehbar

und verständlich ist, muss schliesslich festgehalten werden, dass wohl nicht

nur die bisherige Bewertungsmethode gegen Bundesrecht verstösst. Gemäss

Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 17 Abs. 1 StHG bemisst sich

das steuerbare Vermögen nämlich nach dem Stand am Ende des Kalenderjahrs als

Steuerperiode. Das StHG gestattet den Kantonen dementsprechend nicht, das

Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die

ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Wenn sich aus der kantonalen

Regelung Steuerwerte ergeben, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr

erfahren haben und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen,

erweist sich dies als bundesrechtswidrig (BGer-Urteil 2C_422/2016 vom

13.

September 2017 E. 6, 2A.611/2004 vom 21. April 2005

E. 3.3, je mit Hinweisen; Beat König/Christian Maduz, in Martin

Zweifel/Michael Beusch, Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,

Art. 17 N. 2). Hieraus folgt, dass die Zehnjahresfrist gemäss

Art. 31 Abs. 1 GstBV und die sehr eingeschränkte Möglichkeit einer

Neubewertung wegen ausserordentlichen Umständen – unabhängig vom vorliegenden

Fall – den Steuerharmonisierungsgrundsätzen entgegenstehen. Dies gilt umso

mehr, als dass der Regierungsrat von Art. 32 Abs. 1 GstBV seit dem

Steuerjahr 2001 keinen Gebrauch mehr gemacht hat (vgl. Art. 4

Abs. 1 GstBV; VGer-Urteil VG.2004.00037 vom 30. August 2005

E. 3a). Die damalige Neubewertung stand dabei unter der Annahme, dass

die Werte im Kanton allgemein eher zu hoch angesetzt gewesen seien

(vgl. hierzu das Protokoll der landrätlichen Sitzung vom

8.

November 2000), wobei sich die Situation heute wohl eher gegenläufig

präsentiert, worauf die Beschwerdegegnerin 1 denn auch hinweist. Ein

gewisser Handlungsbedarf des Gesetzgebers erweist sich damit als

unumgänglich, nicht zuletzt, weil dem Verwaltungsgericht, wie bereits

dargelegt, kein diesbezüglicher Spielraum verbleibt (vgl. vorstehende

E. II/5; vgl. auch das Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich

SB.2020.00088 vom 11. November 2020 E. 4.1 f. sowie die

Weisung des Zürcher Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung

von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode

2025, wonach der Kanton Zürich eine ähnliche Problematik mit einer

allgemeinen Neubewertung zu legalisieren gedenkt). Im Übrigen ist erneut

darauf hinzuweisen, dass eine Neubewertung direkt gestützt auf das

Steuerharmonisierungsrecht ebenfalls nicht gerechtfertigt ist, andernfalls

die den Kantonen hier zustehende Autonomie ausgehöhlt würde, was nicht

angehen kann.

7.

Zusammenfassend war die

Beschwerdegegnerin 1 mangels genügender Rechtsgrundlage nicht dazu befugt,

das Grundstück der Beschwerdeführerin im Jahr 2022 neu zu bewerten.

Art. 31 Abs. 1 GstBV sieht die Möglichkeit einer Neubewertung

ausserhalb einer periodischen Zehnjahresfrist nur bei ausserordentlichen Umständen

vor. Solche sind bei einer Eintragung eines Kaufrechts zu verneinen, was

bereits zur Gutheissung der vorliegenden Beschwerde führt. Hinzuweisen ist

darauf, dass Art. 31 Abs. 1 GstBV den Bestrebungen des

Steuerharmonisierungsrechts entgegensteht, wobei eine direkte Anwendung der

bundesrechtlichen Bestimmungen mit Blick auf die Wahrung der Kantonsautonomie

vorliegend nicht angezeigt ist. Dementsprechend kommt der

Beschwerdegegnerin 1 vor Ablauf der zehnjährigen Frist und mangels

ausserordentlicher Umstände keine Befugnis für eine Neubewertung des

streitbetroffenen Grundstücks zu. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass

wohl gesetzgeberische Anpassungen notwendig sind, um Art. 31 f.

GstBV in Einklang mit dem Steuerharmonisierungsrecht zu bringen.

Dies führt zur Gutheissung

der Beschwerde. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom

13.

Februar 2024 sowie die Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 vom

19.

Dezember 2022 bzw. vom 10. Januar 2023 sind aufzuheben.

III.

1.

Gemäss Art. 166

Abs. 1 StG i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die

Partei, welche im Beschwerdeverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu

tragen. Ausgangsgemäss sind die Kosten somit auf die Staatskasse zu nehmen

(Art. 135 Abs. 1 VRG) und der von der Beschwerdeführerin bereits geleistete

Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'200.- ist ihr zurückzuerstatten.

2.

Eine Parteientschädigung

steht der obsiegenden Beschwerdeführerin mangels einer berufsmässigen

Vertretung nicht zu (Art. 138 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss und

mangels besonderer Umstände ist auch der Beschwerdegegnerin 1 keine

solche zuzusprechen (Art. 138 Abs. 4 e contrario VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2

vom 13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der

Beschwerdegegnerin 1 vom 19. Dezember 2022 sowie 10. Januar

2023.

werden aufgehoben.

2.

Die

Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen. Der von der

Beschwerdeführerin bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von

Fr. 1'200.- wird ihr zurückerstattet.

3.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]