Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 28. August 2025

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,

Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Leonora Muji

in Sachen

VG.2024.00091

1.

A.______AG

Beschwerdeführer

2.

B.______

beide vertreten durch lic.

iur.

Christoph

Isler, Rechtsanwalt

gegen

1.

Gemeinde Glarus Nord

Beschwerdegegner

vertreten durch MLaw

Caterina

Ventrici, Rechtsanwältin

2.

Departement Bau und Umwelt des Kantons

Glarus

betreffend

Gesamtrevision Nutzungsplanung Glarus Nord

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

B.______

ist Eigentümer der 8'726 m2 grossen Parz.-Nr. 01, Grundbuch […].

Demgegenüber steht die 24'366 m2 grosse Parz.-Nr. 02, Grundbuch

[…], im Alleineigentum der A.______AG. Gemäss der rechtskräftigen

Zonenordnung der Ortsgemeinde […] lag die Parz.-Nr. 01, Grundbuch […],

in der Wohnzone 3 und die Parz.-Nr. 02, Grundbuch […], in der Wohnzone

4. Überdies waren beide Grundstücke der überlagerten weiteren Festlegung

"Bauzone 2. Etappe" gemäss Art. 15 der Bauordnung […] (BO […])

zugeteilt.

2.

Im

Rahmen der von der Gemeindeversammlung am 24. April 2021 sowie am

27. April 2021 und am 16. September 2022 sowie am 6. Juni 2023

beschlossenen und vom Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) am

20. August 2024 grösstenteils genehmigten Gesamtrevision der Nutzungsplanung

der Gemeinde Glarus Nord gelangten sowohl die Gemeinde Glarus Nord als auch

das DBU zur Ansicht, dass eine Rückzonung der Parz.-Nr. 01 f., Grundbuch

[…], in die Zone für künftige bauliche Nutzung (ZkbN) erfolgen müsse, wobei

die unter anderem von B.______ und von der A.______AG dagegen erhobenen

Rechtsmittel sowohl von der Gemeinde Glarus Nord am 8. Mai 2020 als auch

vom DBU am 20. August 2024 abgewiesen wurden.

3.

3.1

B.______ und die A.______AG gelangten mit Beschwerde vom 20. September

2024 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Genehmigungs-

sowie des Beschwerdeentscheids des DBU vom 20. August 2024 in Bezug auf die

Zuweisung der betroffenen Teilflächen der Parz.-Nrn. 01 f.,

Grundbuch […], zur ZkbN. Die betroffene Teilfläche der Parz.-Nr. 01,

Grundbuch […], sei stattdessen der Dorfzone Ebene DE oder einer anderen

sachgerechten Zone und diejenige der Parz.-Nr. 02, Grundbuch […], der

Zone für höhere Bauten (ZhB) oder einer anderen sachgerechten Zone

zuzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde

Glarus Nord sowie des DBU. Letzteres schloss am 20. November 2024 auf

Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von B.______ und der

A.______AG. Die Gemeinde Glarus Nord beantragte am 4. Dezember 2024 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und

Entschädigungsfolge.

3.2

Nachdem B.______ und die A.______AG am 28. Januar 2025 an ihren Anträgen

festgehalten hatten, verzichtete das DBU am 19. Februar 2025 auf die

Einreichung einer Duplik. Die Gemeinde Glarus Nord erneuerte ihre Anträge am

26. März 2025.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79

Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)

i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Dies ist es gemäss Art. 28

Abs. 3 RBG auch für die Beschwerde, soweit sie gegen den

Genehmigungsentscheid des Beschwerdegegners 2 gerichtet ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde somit einzutreten.

1.2

1.2.1

In Bezug auf Nutzungspläne, die sich auf das

Raumplanungsgesetz und seine eidgenössischen oder kantonalen

Ausführungsbestimmungen stützen, müssen die Kantone neben dem Genehmigungsverfahren

gemäss Art. 26 des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) auch ein Rechtsmittel

vorsehen (vgl. Art. 33 Abs. 2 RPG).

Dabei hat wenigstens eine Beschwerdebehörde die angefochtenen Nutzungspläne

einer vollen Überprüfung zu unterziehen (vgl. Art. 33 Abs. 3

lit. b RPG). Nicht erforderlich ist, dass es sich bei der

Beschwerdebehörde im Sinne von Art. 33 Abs. 2 RPG um ein Gericht

handelt. Eine von der planfestsetzenden Behörde unabhängige Einspracheinstanz

kann den Anforderungen von Art. 33 RPG genügen

(vgl. BGE 127 II 238 E. 3b/bb, 119 Ia 321

E. 5c). Als letzte kantonale Instanz hat indessen in jedem Fall ein

Gericht über die Anfechtung von Nutzungsplänen zu befinden. Ist die letzte

kantonale Gerichtsinstanz zugleich die einzige richterliche

Rechtsmittelbehörde auf kantonaler Ebene, haben die Kantone zu gewährleisten,

dass sie den Sachverhalt frei prüft und das massgebende Recht von Amtes wegen

anwendet (BGer-Urteil 1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 4.3.1).

1.2.2

Das Verwaltungsgericht hat als richterliche

Beschwerdebehörde zu beachten, dass es Rechtsmittel- und nicht

Planungsinstanz ist, was insbesondere dann gilt, wenn es um lokale

Angelegenheiten geht (BGer-Urteil 1C_97/2014 vom 9. Februar 2015

E. 3.3). Zudem hat es bei seiner Prüfung die Gemeindeautonomie zu

respektieren (Art. 50 Abs. 1 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999.

[BV]). Ihm kommt in seiner Funktion als Rechtsmittelinstanz nicht

die Rolle einer Oberplanungsbehörde zu. Es hat namentlich den

Gestaltungsbereich zu beachten, welchen den Planungsträgern durch Art. 2

Abs. 3 RPG zuerkannt wird. In diesem Sinne hat es sich in Bezug auf die

Überprüfung einer Nutzungsplanung Zurückhaltung aufzuerlegen.

2.

2.1

Indem die Beschwerdeführer vorbringen, die

angefochtenen Entscheide der Beschwerdegegner seien ungenügend begründet,

weil einzelne der anzuwendenden Kriterien für die Beurteilung der Rückzonung

der streitbetroffenen Gebiete nicht oder nur ungenügend Eingang gefunden

hätten, machen sie sinngemäss eine Verletzung der Begründungspflicht als

Teilgehalt des rechtlichen Gehörs geltend.

2.2

Gemäss Art. 29

Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dessen

Teilgehalte sind das Anhörungsrecht der von einer Verfügung betroffenen

Person vor deren Erlass, das Mitwirkungsrecht der Parteien bei der

Beweiserhebung, das Akteneinsichtsrecht, das Recht auf Vertretung oder

Verbeiständung in einem Verfahren sowie der Anspruch auf die Begründung von

Verfügungen (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020,

Rz. 1001 ff.). Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits

der Sachaufklärung und stellt andererseits zugleich ein

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar

(BGE 135 II 286 E. 5.1, 129 I 232 E. 3.2).

Die Pflicht zur genügenden Begründung eines Entscheids ergibt sich dabei

einerseits aus Art. 74 Abs. 1 lit. d VRG, anderseits aus dem

verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29

Abs. 2 BV). Die Begründung von Verfügungen muss so abgefasst sein, dass sich

die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn

in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. Die

Verfügung muss zumindest kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen

sich die Entscheidinstanz hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid

stützt (BGE 150 II 48 E. 2.2, 148 III 30

E. 3.1).

2.3

Den vorliegend angefochtenen Entscheiden

können die Beschwerdeführer ohne Weiteres entnehmen, weshalb die Rückzonung

der streitbetroffenen Teilflächen ihrer Parz.-Nrn. 01 f., Grundbuch

[...], als rechtmässig erachtet wurde. Daran ändert die Rüge der

Beschwerdeführer, wonach die Beschwerdegegner falsche Beurteilungskriterien

verwendet hätten (vgl. hierzu nachstehende E. II/5.3), nichts.

Vielmehr ist massgebend, dass die angefochtenen Entscheide die wesentlichen Überlegungen enthalten, von denen

sich der Beschwerdegegner 2 hat leiten lassen. Mit diesen setzen

sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift denn auch vertieft

auseinander. Folglich konnten sie ihre Verteidigungsrechte rechtsgenüglich

wahrnehmen, womit im Ergebnis keine Verletzung der Begründungspflicht

bzw. des rechtlichen Gehörs festzustellen ist.

3.

3.1

3.1.1

Die Beschwerdeführer stellen sich sodann auf

den Standpunkt, die Wachstumsprognosen gemäss kantonalem Richtplan (KRIP)

würden einem Blick auf die Realität nicht standhalten. So sei die Bevölkerung

im Kanton Glarus in den Jahren 2020 bis 2023 bzw. innerhalb von vier

Jahren um 1'466 Personen angestiegen, womit fast ein Viertel der

prognostizierten Bevölkerungsentwicklung bereits stattgefunden habe.

3.1.2

Die Beschwerdegegnerin 1 hält fest, die

Siedlungsentwicklung nach innen sei ein Hauptanliegen des

Raumplanungsgesetzes. Die Bauzonen würden den aktuellen Bedarf bei weitem

übersteigen. Aktuell seien 4'800 Einwohnergleichwerte möglich. Gefordert

seien jedoch lediglich 3'200, wobei nicht einmal berücksichtigt sei, dass die

Siedlungsentwicklung nach innen weitere Reserven schaffe. Um der Pflicht zur

Redimensionierung der Bauzonen nachzukommen, würden sich für die Rückzonung

insbesondere grössere, unüberbaute und nicht erschlossene Parzellen am

Siedlungsrand eignen. Weniger in Frage kämen demgegenüber Gebiete im

Siedlungsgebiet, welche von überbauten Bauzonen um- und erschlossen seien.

Gemäss dem KRIP habe sie sich bei der Redimensionierung auf das Szenario hoch

zu stützen.

3.1.3

Der Beschwerdegegner 2 führt aus, es habe

auf das hohe Szenario gemäss KRIP abgestellt werden dürfen. Die Korrektheit

der Zahlen und Daten sei dabei rechtsgenüglich überprüft worden, wobei die

Beschwerdegegnerin 1 nach Massgabe von Art. 15 Abs. 1 f.

RPG sowie des KRIP verpflichtet gewesen sei, eine entsprechende Rückzonungsstrategie

zu verfolgen. Mit der verfügten Rückzonung sei sie diesen Vorgaben

nachgekommen. Sie habe sich dabei auf korrekt ermittelte Annahmen sowie

Grundlagen gestützt und das ihr zustehende Planungsermessen pflichtgemäss

ausgeübt.

3.2

3.2.1

Der Richtplan legt im Bereich Siedlung

insbesondere fest, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie

im Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt

wird (Art. 8a Abs. 1 RPG; vgl. hierzu auch Pierre Tschannen, in Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung,

Interessenabwägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 8a RPG

N. 7 ff.). Die örtlich differenzierte Zuweisung von

Siedlungsflächen bildet ein wirksames Mittel, die künftige Siedlungstätigkeit

gezielt zu fördern, zu kanalisieren, wo nötig auch zu bremsen oder zu

unterbinden. Der Kanton hat sich mit anderen Worten um die räumliche

Steuerung der Siedlungsentwicklung zu bemühen. Hierbei verfügt er im Rahmen

seiner Raumentwicklungsstrategie über einen erheblichen Gestaltungsspielraum

(vgl. Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 21 236 vom

26.

Juli 2022 E. 6.3.1).

3.2.2

Die Bauzonen sind nach Art. 15 RPG so

festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen

(Abs. 1). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2).

Wie der Bedarf errechnet wird, lässt das Gesetz indes offen. Gemäss dem

Wortlaut von Art. 15 Abs. 1 RPG geht es um einen voraussichtlichen

Bedarf. Es handelt sich daher nicht um eine mathematisch exakte Berechnung,

sondern um eine Prognose (Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, in Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,

Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 15 RPG N. 47). Gemäss Art. 5a der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) bestimmt der Kanton im

Richtplan ergänzend zu den Festlegungen nach Art. 8a Abs. 1 RPG,

von welcher Entwicklung der Wohnbevölkerung und der Beschäftigten er zur

Ermittlung seines Bauzonenbedarfs ausgeht (Abs. 1). Wachstumsannahmen

über dem mittleren Szenario des Bundesamts für Statistik (BFS) für die

Bevölkerungsentwicklung sind für die Bestimmung der im Kanton insgesamt

benötigten Bauzonenkapazitäten zu berücksichtigen, soweit sie das hohe

Szenario des BFS nicht überschreiten. Überschreiten sie dieses Szenario, so

sind sie nur zu berücksichtigen, soweit die reale Entwicklung sie bestätigt

hat (Abs. 2 lit. a) oder sie die Beschäftigten betreffen und der

Kanton im Richtplan nachweist, dass seine Annahmen plausibler sind als

diejenigen der BFS-Szenarien für das Wachstum der Wohnbevölkerung

(Abs. 2 lit. b). Der Kanton erteilt im Richtplan die Aufträge, die

nötig sind, um die Grösse und Lage der Bauzonen periodisch zu überprüfen und

die notwendigen Massnahmen zu treffen (Abs. 3 lit. a); die

bestehenden und neu geschaffenen Bauzonen bodensparend und effizient zu

bebauen und zu verdichten (Abs. 3 lit. b); die für Rückzonungen

vorgesehenen Flächen planungsrechtlich zu sichern (Abs. 3 lit. c)

und zeitgerecht, spätestens aber fünf Jahre nach Festlegung der planungsrechtlichen

Massnahmen, zum Mittel der Ersatzvornahme zu greifen, sofern die zuständige

Gemeinde bis dahin keinen Beschluss zur Umsetzung gefasst hat (Abs. 3

lit. d). Kantone mit zu grossen Bauzonen zeigen zusätzlich, mit welchen

Massnahmen und innerhalb welcher Frist sie die Anforderungen nach

Art. 15 RPG erfüllen werden. Sind die Bauzonen deutlich zu gross, so

macht der Kanton die notwendigen Vorgaben, um die Bauzonen insgesamt zu

verkleinern (Abs. 4). Die pro Einwohnerin und Einwohner und pro

Beschäftigten-Vollzeitäquivalent beanspruchte Bauzonenfläche, die sich ein

Kanton bei der Beurteilung seiner Wohn‑, Misch- und Zentrumszonen nach

Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG höchstens anrechnen lassen darf,

entspricht dem für die Gemeinden des Kantons ermittelten Werts. Ist der Wert

für eine Gemeinde höher als derjenige, welcher die Hälfte der vergleichbaren

Gebietseinheiten erreicht, so darf nur dieser tiefere Wert angerechnet werden

(Art. 30a Abs. 1 RPV).

3.2.3

Gemäss Art. 15 und Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG

berechnet der Kanton Glarus mittels Vorgaben der Technischen Richtlinien

Bauzonen (TRB) die Kapazität und die Auslastung seiner Bauzonen im Hinblick

auf den Bauzonenbedarf für die nächsten 15 Jahre und stellt die korrekte

Bauzonendimensionierung mit entsprechenden Vorgaben im Richtplan sicher. Für

die Beurteilung der entsprechenden Richtplaninhalte durch den Bund im Rahmen

der Prüfung und Genehmigung sind die Vorgaben des RPG und der RPV sowie der

TRB und der Ergänzung des Leitfadens Richtplanung massgebend (vgl. Prüfungsbericht

des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 10. November 2021

S. 19 [abrufbar unter: https://www.are.admin.ch]). Als

richtungsweisende Festlegung hält der KRIP2018 (Stand 17. August 2022)

in R-B4 dabei fest, dass sich die Siedlungen im Kanton Glarus grundsätzlich

nach innen entwickeln. Die landwirtschaftlichen und ökologisch wertvollen

Flächen werden geschont und der Boden haushälterisch genutzt. Die Entwicklung

von Gebieten mit guter Erschliessung des öffentlichen Verkehrs (ÖV) ist zwar

grundsätzlich prioritär. Eine weitere Ausdehnung des Siedlungsgebiets ist

aber zu vermeiden. Für die Bemessung des Siedlungsgebiets gemäss Richtplan

(Planungshorizont 2045) und der Bauzonen (Planungshorizont 2035) stützen sich

der Kanton und die Gemeinden auf das Bevölkerungsszenario "hoch"

gemäss BFS. Das Siedlungsgebiet umfasst dabei 1'575 ha (Festsetzung) und

wird in der Richtplankarte (Zwischenergebnis) ausgewiesen, mit dem Ziel, den

Gesamtumfang des Siedlungsgebiets mindestens um 30 ha zu reduzieren. Die

Siedlungsentwicklung findet innerhalb des Siedlungsgebiets statt. Bei den

Gemeinden mit einem Siedlungsgebiet mit Koordinationsstand

"Zwischenergebnis" kann das Siedlungsgebiet räumlich abweichend von

der Richtplankarte festgelegt werden. Dies, wenn die neue Lage mindestens

eine gleichwertige Siedlungsentwicklung gewährt. Das Siedlungsgebiet kann

dabei insgesamt aber nicht vergrössert werden (vgl. KRIP2018 S3-B/1).

3.3

3.3.1

Wie bereits dargelegt, richtet der Kanton

Glarus seine Planungen auf das Szenario hoch des Bundes aus. Das im KRIP2018

festgesetzte Siedlungsgebiet umfasst dabei eine Fläche von insgesamt

1'575 ha. Dieser Gesamtumfang ist um mindestens 30 ha zu reduzieren

(KRIP2018 S3-B/1). Das Siedlungsgebiet umfasst den gewachsenen Siedlungskörper

mit den überbauten und den nicht überbauten Bauzonen, die innerhalb des

Siedlungskörpers von Bauzonen umschlossenen Grün- und Freiflächen, die

Flächen für Verkehrsanlagen sowie die Flächen für Bauzonenerweiterungen

(KRIP2018 S3-A). Im KRIP2018 wird weiter festgehalten, dass die Bevölkerung

im Kanton Glarus gemäss BFS-Szenario hoch um 4'840 Einwohner bis 2035

bzw. 6'110 Einwohner bis 2045 zunehmen wird (vgl. S4). In Bezug auf

die Gemeinde Glarus Nord beträgt das erwartete Bevölkerungswachstum bis 2035

+14.9 % und 3'480 Einwohner bis 2045. Diese Wachstumsannahmen sind

richtungsweisend (vgl. S4.1-B/1).

3.3.2

Die vorgenannten Daten und Annahmen

(vgl. vorstehende E. II/3.3.1) werden von den Beschwerdeführern

weder substantiiert bestritten noch sind Hinweise erkennbar, welche

berechtigte Zweifel an der Richtigkeit der gestützt darauf vorgenommenen

Berechnung der Beschwerdegegnerin 1 begründen könnten (vgl. den

Richtplantext zum Gemeinderichtplan (GRIP) vom 2. Oktober 2014). Zwar

ist mit Blick auf die Rüge der Beschwerdeführer festzustellen, dass die

ständige Wohnbevölkerung im Kanton Glarus seit Dezember 2017 bis Dezember

2024.

von 40'349 auf 42'371 Bewohner angestiegen ist, was einem Wachstum von

2'022 Personen entspricht (Daten abrufbar unter: https://www.pxweb-admin-a.bfs.admin.ch

[zuletzt besucht am 28. August 2025]). Dies ist indessen dahingehend zu

relativieren, dass die jährlichen Wachstumszahlen zwischen 54 und 585

Personen einerseits relativ stark variieren. Andererseits entsprechen sie

einem jährlichen Durchschnitt von (gerundet) 289 Personen, wobei das

BFS-Szenario hoch während der Nutzungsplanperiode bis ins Jahr 2035, welches

im Übrigen für die vorliegend zu beurteilende Nutzungsplanung

bzw. hinsichtlich des Baulandbedarfs für 15 Jahre gemäss Art. 15

Abs. 1 RPG massgebend ist, von einer durchschnittlich ansteigenden

Wohnbevölkerung pro Jahr von über 300 Personen im Kanton Glarus ausgeht

(Wachstum von 40'990 auf 45'830 Personen in den Jahren 2020 bis 2025

[KRIP2018 S4]). Entsprechend ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die

Beschwerdegegnerin 1 bei ihren Berechnungen auf die im KRIP2018

enthaltenen Daten und Zahlen abgestellt und die vorgenannten Schwankungen im

Rahmen ihrer Rückzonungsstrategie berücksichtigt hat, indem sie ihren

Berechnungen das hohe Szenario des BFS gemäss KRIP2018 zugrunde legte. Dies

nicht zuletzt deshalb, weil nicht davon auszugehen ist, dass die Wohnbevölkerung

– wie beispielsweise im Jahr 2023 – künftig überdurchschnittlich wächst

bzw. das Jahr 2023 wohl eher als Ausreisser zu taxieren ist und die

hierfür verantwortlichen Gründe als ausserordentlich einzustufen sind, was

die Wachstumszahlen der übrigen Jahre, welche ähnlich hoch sind, nahelegen.

Vor diesem Hintergrund bleibt zu erwähnen, dass selbst in der aktuellen

Revision des Richtplans keine Anpassung dieser Werte vorgesehen ist

(vgl. hierzu S4.1 im Richtplantext vom 17. April 2025 betreffend

die geplanten Richtplananpassungen [abrufbar unter: https://www.gl.ch/public,

zuletzt besucht am 28. August 2025]), was ebenfalls darauf hindeutet,

dass die Voraussetzungen für ein Überschreiten des hohen Szenarios im Sinne

von Art. 5a Abs. 2 RPV nicht erfüllt sind (vgl. zum Ganzen

auch den aktuellen Bericht zur räumlichen Entwicklung der Kantone der

gemeinsamen Raumbeobachtung SG AR AI GL vom September 2024 [abrufbar unter:

www.gl.ch]).

3.3.3

Lediglich der Vollständigkeit halber

anzumerken ist, dass selbst die tatsächliche Wachstumsprognose und allenfalls

erhöhte Bevölkerungsentwicklung einer einzelnen Gemeinde, welche gegenüber

der Prognose gemäss KRIP2018 erhöht ausfallen kann, nicht ohne Weiteres

Anlass zur Relativierung der Zielvorgaben des Richtplans gibt, da ansonsten

die vom Kanton im KRIP2018 festgehaltene längerfristige Entwicklungsstrategie

unterlaufen würde. Die Zielvorgaben des KRIP2018 anhand der

Bevölkerungswachstumsprognosen wirken sich zwar auf die Grösse der Bauzonen

einer Gemeinde aus, verhindern aber nicht ein allfällig höheres

Bevölkerungswachstum innerhalb der Bauzonen auf dem Weg der inneren

Verdichtung. In grundsätzlicher Hinsicht festzuhalten ist zudem, dass Bund

und Kantone bezüglich der Entwicklungsvorstellungen im Zusammenhang mit der

Dimension der Bauzonen eine längerfristige Perspektive verfolgen. So verlangt

denn auch das Gesetz, die Bauzonengrösse am Bedarf der nächsten 15 Jahre

auszurichten. Dies ist mit so vielen Unwägbarkeiten verbunden, dass es sich

zwangsläufig nur um eine Schätzung handeln kann. Diese Unsicherheit spiegelt

sich in der Breite der Annahmen, welche die Kantone treffen können, und in

den für sie insgesamt vorteilhaften Grenzen der Vorgaben des Bundes. Sind die

Annahmen einmal getroffen, so ist der nächste Schritt eine eigentliche

Berechnung, auch wenn sie im Bewusstsein erfolgt, dass die Annahmen einem

erheblichen Wandel unterworfen sind (vgl. zum Ganzen: Urteil des

Kantonsgerichts Luzern 7H 21 236 vom 26. Juli 2022

E. 6.3.6 f.). Vor diesem Hintergrund führt damit selbst eine

isolierte Betrachtung der teilweise jährlich höher ausgefallenen

Wachstumszahlen der Gemeinde Glarus Nord gegenüber den prognostizierten

Werten gemäss KRIP2018 nicht dazu, dass vom hohen Szenario gemäss KRIP2018

abzuweichen ist.

3.3.4

Insgesamt vermögen die Beschwerdeführer mit

ihrer Rüge, wonach die realen Entwicklungen zeigten, dass das angenommene

Wachstumsszenario gemäss KRIP2018 bereits jetzt übertroffen werde, nichts zu

ihren Gunsten abzuleiten. Die von der Beschwerdegegnerin 1 errechnete

Reduktion ihrer Bauzonen, wozu sie mit Blick auf die bundesrechtlichen

Bestimmungen und die kantonale sowie kommunale Richtplanung verpflichtet ist,

ist damit im Ergebnis nicht zu beanstanden.

4.

4.1

4.1.1

Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, die

ZkbN, in welche die Teilflächen der streitbetroffenen Parzellen umgeteilt

worden seien, habe keine rechtliche Grundlage. Art. 19 Abs. 1 RBG

sei nicht einschlägig, da diese Bestimmung lediglich Bauzonen betreffe. Die

ZkbN habe aber keinen baulichen Nutzungszweck, da ein solcher allenfalls nur

möglich sei. Sodann enthalte Art. 19 Abs. 2 lit. b RBG zwar

keinen abschliessenden Katalog. Dies bedeute allerdings nicht, dass beliebige

Zonen möglich seien. Darüber hinaus sei mit dieser Zone keine sonstige

bestimmte Nutzung verbunden und eine solche werde auch später nicht

zugelassen. Die Zone sei im Ergebnis somit unzweckmässig. Schliesslich sei

unklar, inwieweit allfällige landwirtschaftliche Nutzungen auf den

Parz.-Nrn. 01 f., Grundbuch [...], überhaupt zulässig seien, wobei

beispielsweise auf die Nutzung im Sinne einer Schweinemast hinzuweisen sei.

4.1.2

Der Beschwerdegegner 2 ist der Auffassung,

die Bildung der ZkbN sei mit Blick auf Art. 19 Abs. 2 RBG zulässig.

Einzige Schranke bilde der raumplanerische Trennungsgrundsatz, wonach

zwischen Bau- und Nichtbaugebiet zu unterscheiden sei. Dieser werde

eingehalten, wobei übersehen worden sei, dass sich die streitbetroffenen

Teilflächen auch für eine landwirtschaftliche Nutzung eigneten. Bauten

ausserhalb der Bauzonen seien indessen weiterhin zulässig und mittels einer

Ausnahmebewilligung bewilligungsfähig.

4.2

4.2.1

Art. 18 RPG erlaubt es den Kantonen, die

bundesrechtlichen Grundtypen (Bauzone, Landwirtschaftszone und Schutzzone) zu

unterteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürfen sie die

in Art. 15 ff. RPG geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssen

insbesondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung

zwischen Bau- und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Die weiteren

Nutzungszonen sind daher entweder der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie

Nichtbauzonen zuzuordnen. Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird in

Art. 15 RPG abschliessend festgelegt. Lässt die Hauptbestimmung einer

Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit bodenerhaltenden

Nutzungen (insbesondere landwirtschaftlich) verbunden noch auf einen ganz

bestimmten Standort angewiesen sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine

Bauzone vor, für welche die Voraussetzungen gemäss Art. 15 f. RPG

gelten. Andernfalls ist das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch

wenn gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen werden (vgl. zum

Ganzen: BGE 145 II 83 E. 4.1, 143 II 588

E. 2.5.1 f., je mit Hinweisen).

4.2.2

Im kantonalen Recht ist die Zonenplanung in

Art. 19 f. RBG geregelt. Die darin enthaltene Hauptaufgabe ist die

Ausscheidung von Bau- und Nichtbaugebiet. Hierfür stehen verschiedene

Nutzungszonen zur Verfügung, deren Aufzählung im Gesetz wegen der Wahrung der

Vielfalt und der Flexibilität nicht abschliessend ist (vgl. Memorial für

die Landsgemeinde des Kantons Glarus 2010 S. 147 f.). In

Art. 19 Abs. 2 RBG werden dabei mögliche Nutzungszonen für

Baugebiete (lit. a) und Nichtbaugebiete (lit. b) bezeichnet.

Gebiete, für die eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen wird

(Art. 19 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 RBG), gehören zum

Nichtbaugebiet (vgl. Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus

2017.

S. 106). Gemäss Art. 23 der Bauverordnung vom 23. Februar

2011.

(BauV) umfasst das übrige

Gebiet das unproduktive Land sowie Restflächen, für die keine andere Nutzung

in Frage kommt sowie Gebiete, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in

denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen wird (Abs. 1). Die Zulässigkeit

von Bauten und Anlagen richtet sich dabei nach dem Bundesrecht für Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen (Abs. 2).

4.3

Im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom […]

hält die Beschwerdegegnerin 1 fest, sie könne zur planerischen Regelung

des Missverhältnisses zwischen Angebot und Bedarf an Wohn-, Misch- und

Kernzonen sogenannte Zonen für künftige bauliche Nutzung, eigentliche

Reservebaugebiete, vorschlagen. Ziel dieser Massnahme sei dabei eine

etappenweise, nach zweckmässigen siedlungsbaulichen Massstäben orientierte

Bebauung der freien Bauzonen zu erzielen. Entsprechend handelt es sich bei

der ZkbN offensichtlich um eine sogenannte Reservezone, welche jene Flächen

erfasst, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte

Nutzung erst später zugelassen wird (vgl. hierzu Michael Steiner/Thomas

Wipf, in Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 7. A., Wädenswil 2024,

S. 186; vgl. auch Aemisegger/Kissling, Art. 15 RPG

N. 64). Hierfür besteht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer in

Art. 19 Abs. 2 lit. b Ziff. 6 RBG i.V.m. Art. 23

BauV eine rechtliche Grundlage, wobei eine Nutzung auf der streitbetroffenen

Fläche nicht vorausgesetzt wird. Insofern zielen die Vorbringen der

Beschwerdeführer betreffend die landwirtschaftliche Nutzung im Rahmen einer

Schweinemast ins Leere. Hinzuweisen bleibt lediglich darauf, dass auch

weitere Kantone eine entsprechende Reservezone kennen, wobei exemplarisch auf

die Kantone Luzern, Solothurn, Zürich und Basel-Land hinzuweisen ist

(vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 18 RPG N. 35). Dies

spricht ebenfalls für die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Zone,

womit es an dieser Stelle sein Bewenden hat.

5.

5.1

5.1.1

Die Beschwerdeführer rügen ferner, die

Beschwerdegegner seien bei ihrer Beurteilung in unzulässiger Weise von den

bundesrechtlichen und im Richtplan enthaltenen Kriterien betreffend die

Zulässigkeit einer Rückzonung abgewichen, wobei folgende Kriterien zu

beurteilen gewesen wären: Erschliessung, Zentralität, Erreichbarkeit,

Nachfrage, Eignung der Überbauung, Möglichkeit der Erschliessung und

Überbauung innert 15 Jahren, keine Zerstückelung von Kulturland,

Sicherstellung der rechtlichen Verfügbarkeit sowie Umsetzung der

Richtplanvorgaben. Die Anwendung dieser Kriterien lasse einzig den Schluss

zu, dass die Rückzonungen der streitbetroffenen Parzellen weder recht- noch

verhältnismässig seien. Die Parzellen seien für den privaten Verkehr

erschlossen und würden eine herausragende Verbindung mit dem ÖV aufweisen,

wobei für das Erfüllen der Kriterien weder massgebend sei, dass noch keine

Feinerschliessung bestehe noch eine Baulücke zu verneinen sei. Des Weiteren

werde von den Beschwerdegegnern das Vorliegen einer Zentralität nicht in

Abrede gestellt. Darüber hinaus bestehe offensichtlich eine hohe Nachfrage

nach Wohnraum. Diesbezüglich sei denn auch illusorisch, dass eine konsequente

Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven zur Deckung des erwarteten Bedarfs

ausreiche. Vielmehr könnten sie, die Beschwerdeführer, den ausgewiesenen

Bedarf viel rascher abdecken, was nicht zuletzt der Überbauungsplan C.______

illustriere. Sodann sei ohne Weiteres von der Eignung zur Überbauung

auszugehen und es resultiere hieraus keine Zerstückelung von Kulturland.

Ferner sei die rechtliche Verfügbarkeit sichergestellt und die Vorgaben des

KRIP würden eingehalten. Vor diesem Hintergrund sei zu erwähnen, dass die

Beschwerdegegnerin 1 die Nichterreichung der Zielwerte gemäss KRIP ohne

Weiteres hätte begründen können. Darüber hinaus würden die Grundstücke gemäss

Richtplanung in einem Entwicklungsschwerpunkt mit konkreten Handlungsanweisungen

liegen. Durch die vorliegend angefochtene Rückzonung werde der Förderung des

strategischen Entwicklungsschwerpunkts in unangemessener Weise

entgegengewirkt, indem die Bebauung zeitlich verzögert werde. Diese

Verzögerung hätte letztlich auch in die Interessenabwägung miteinfliessen

müssen, was nicht geschehen sei. Insgesamt spreche somit kein einziges

bundesrechtliches oder richtplanerisches Kriterium für eine Rückzonung. Nur

weil die streitbetroffenen Grundstücke weitgehend im nicht überbauten Gebiet

liegen würden, bedeute nicht, dass damit eine Rückzonung begründet sei. Zwar

sei es vertretbar, die angrenzende Schule D.______ zumindest aktuell als

Satellit zu qualifizieren. Letztere werde aber ausgebaut und habe den

dortigen Standort denn auch wegen der hervorragenden Lage, welche sich durch

eine gute ÖV-Anbindung und entsprechend als ideale Lage für Pendler

auszeichne. Folglich sei nicht einzusehen, weshalb die gute Lage der Schule

D.______ nicht auch für den Bau von Wohneinheiten Geltung habe. Weiter sei die

von den Beschwerdegegnern vorgebrachte fehlende Baureife kein zulässiges

Kriterium für die Beurteilung der Rückzonung. Die von der

Beschwerdegegnerin 1 angestrebte Siedlungsentwicklung wirke sodann

vorgeschoben und widerspreche dem Umstand, dass die Parzellen in einem

Entwicklungsschwerpunkt liegen würden, was selbst die Gestaltungskommission

bestätigt habe, indem es das gesamte Areal von grösster Bedeutung für die

Gemeinde Glarus Nord qualifiziert habe. Schliesslich sei das Vorbringen,

wonach kein Bedarf bei konsequenter innerer Mobilisierung der

Nutzungsreserven bestehe, ebenso kein zulässiges Kriterium, wie die

Eindämmung einer weiteren Zersiedelung, die landwirtschaftliche Eignung der

streitbetroffenen Parzellen, die Möglichkeit der Bildung eines Etappierungsgebiets,

die Übereinstimmung mit den Schutzzielen des ISOS oder die Erhaltung des

Landschaftsbilds, wobei dies angesichts der fünfgeschossigen Gebäude in der

Nachbarschaft und der Querung der Autobahn A3 ohnehin fehlgehe. Im Übrigen

habe keine oder nur eine teilweise Interessenabwägung stattgefunden, was

ungenügend sei. Zudem habe keine Suche nach Alternativen stattgefunden, was

mit Blick auf die Lage in einem Entwicklungsschwerpunkt nicht angehen könne.

Vielmehr ergebe eine Abwägung sämtlicher Interessen, dass keine Rückzonung

angezeigt sei.

5.1.2

Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, es sei

irrelevant, ob die korrekten Kriterien betreffend Rückzonung herangezogen

worden seien. Wie der Beschwerdegegner 2 nämlich richtigerweise

festgehalten habe, hätten selbst die Kriterien gemäss Art. 15

Abs. 4 RPG zu keinem anderen Ergebnis geführt. Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführer seien die streitbetroffenen Parzellen nämlich nicht

hinreichend erschlossen, woran der von ihnen in Auftrag gegebene Masterplan

nichts ändere, da dieser keine genügende Erschliessung sicherstelle. Des

Weiteren sei unbestritten, dass die Anbindung an den ÖV sehr gut sei. Dies

könne aber nicht alleiniges, ausschlaggebendes Kriterium sein. Sodann seien

die Grundstücke bereits im GRIP dem Etappierungsgebiet zugewiesen worden, was

letztlich durch die vorliegend angefochtene Rückzonung in die ZkbN bekräftigt

worden sei. Darüber hinaus könnten und müssten nicht sämtliche im KRIP und im

GRIP enthaltenen Gebiete der Bauzone zugewiesen werden, zumal sie, die

Beschwerdegegnerin 1, berechtigt gewesen sei, das Siedlungsgebiet

abweichend von der Richtplankarte zu definieren. Dies sei denn auch notwendig

gewesen, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der zeitliche

Nutzungsplanungshorizont gegenüber dem Richtplanhorizont viel kürzer sei.

Ferner seien die streitbetroffenen Parzellen im Lichte der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht im weitgehend überbauten Gebiet

gelegen und es bestehe keine Baulücke. Vielmehr seien die Grundstücke am

Siedlungsrand bzw. ausserhalb des Siedlungskörpers und bildeten eine

grosse zusammenhängende, frei von Überbauungen wahrnehmbare

Landschaftskammer, welche sich für die Rückzonung eigneten, wozu sie, die

Beschwerdegegnerin 1, im Übrigen verpflichtet sei. Darüber hinaus habe

sie sich auf den Masterplan der Beschwerdeführer gestützt, welcher darauf

hinweise, dass prioritär das Zentrum um die historischen Fabrikbauten

gestärkt werden solle. Die vorliegend streitbetroffene Rückzonung führe aber

genau zu dieser Prioritätenordnung. Schliesslich stellten die

streitbetroffenen Parzellen wichtige Baulandreserven und Entwicklungsgebiete

dar, wobei sie einer künftigen Umzonung ohne Weiteres zugänglich seien,

sofern ein Bedarf ausgewiesen sei. Insgesamt erweise sich die richtplankonforme

Rückzonung damit als rechtmässig und die Interessenabwägung sei korrekt

erfolgt.

5.1.3

Der Beschwerdegegner 2 vertritt ebenfalls

die Auffassung, dass es sich bei den streitbetroffenen Parzellen nicht um

eine Baulücke handle. Entsprechend habe deren Feinerschliessung nicht geprüft

werden müssen bzw. habe offengelassen werden können, wobei die

Beschwerdeführer verkennen würden, dass selbst erschlossene und überbaute

Grundstücke keine Gewähr für einen Verbleib in der Bauzone bieten würden. Sodann

sei das Vorbringen, wonach eine viel höhere Nachfrage nach Wohnraum bestehen

würde, rein spekulativ und widerspreche dem raumplanerischen Auftrag der

Beschwerdegegnerin 1 zur Reduktion ihrer Bauzone gemäss dem KRIP. Ferner

würden die zur Diskussion stehenden Grundstücke der Beschwerdeführer gemäss

Konzeptplan des GRIP ausserhalb jeglichen strategischen Gebietsbereichs

liegen. Vor diesem Hintergrund bestehe aber selbst bei Liegenschaften

innerhalb des richtplanerischen Siedlungsgebiets kein Rechtsanspruch auf

einen Verbleib in der Bauzone oder auf eine Einzonung, sofern die

Bauzonierung gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG nicht rechtmässig sei und

den Planungszielen gemäss Art. 1 und Art. 3 RPG entgegenstehe.

Insofern sei die streitbetroffene Zuweisung der beiden Gebiete zur ZkbN

vertretbar und nicht zu beanstanden. Des Weiteren seien die von ihr und der

Beschwerdegegnerin 1 angewendeten Kriterien zulässig, was auch für die

Begründung der streitbetroffenen Zone gelte. Zwar treffe es zu, dass die Lage

verkehrstechnisch sehr gut gelegen sei. Dieser Umstand sei aber angemessen in

die Beurteilung miteingeflossen. Schliesslich sei die Interessenabwägung

insgesamt korrekt erfolgt. Dabei sei das kantonal wichtige Interesse an der

Belassung des Ortsbilds gemäss ISOS zu Recht berücksichtigt worden und sei

durch die streitbetroffene Zonierung bestmöglich umgesetzt worden, indem

dadurch die Entwicklung des Gebiets zeitlich gesteuert werden könne. Hinzu

komme, dass das Interesse an einer Redimensionierung ein wesentliches

öffentliches Interesse darstelle, welches das Interesse der Beschwerdeführer

klar überwiege. Im Übrigen bestehe mit Ausnahme der Parz.-Nr. 01,

Grundbuch [...], eine Überbauungsplanpflicht, weshalb die Parz.-Nrn. 02 f.,

Grundbuch [...], als noch nicht baureif zu gelten hätten. Betreffend

Erschliessung, handle es sich bei dem von den Beschwerdeführern erwähnten

Überbauungsplan lediglich um einen Entwurf, weshalb er diesbezüglich noch

keine abschliessende Beurteilung zulasse. Insgesamt könnten die

Beschwerdeführer weder aus dem Überbauungsplan C.______ noch dem

Initialprojekt E.______ eine problemlose Erschliessung und Überbaubarkeit

ableiten.

5.2

5.2.1

Art. 15 RPG gibt den Planungsträgern die für

die Ausscheidung von Bauzonen massgebenden Kriterien vor, welche sowohl für

das Gebiet, in welchem sich eine Parzelle befindet, als auch für diese selbst

erfüllt sein müssen. Diese gesamtheitliche Betrachtungsweise relativiert im

Bereich der Raumplanung den allgemeinen Verfassungsgrundsatz der

Gleichbehandlung der Grundeigentümer. Daher gibt es grundsätzlich keinen

Anspruch auf Zuweisung von Land in eine Bauzone. Art. 15 RPG gehört

dabei zu den Kernelementen für die Trennung von Bau- sowie Nichtbaugebiet und

beschränkt die Ausdehnung der Bauzonen. So sind beispielsweise überdimensionierte

Bauzonen zu reduzieren und die inneren Nutzungsreserven konsequent zu

mobilisieren (vgl. auch Art. 5a Abs. 3 lit. b RPV). Die

Kriterien von Art. 15 RPG müssen schliesslich immer insbesondere anhand

der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss Art. 1 und Art. 3

RPG sowie des Prinzips der nachhaltigen Entwicklung umgesetzt werden

(BGE 140 II 25 E. 4.3; vgl. zum Ganzen:

Aemisegger/Kissling, Art. 15 RPG N. 4 f.).

5.2.2

Art. 15 RPG bezweckt im Kern die Begrenzung

des Siedlungswachstums nach aussen. Die Bauzonen haben zwingend dem

voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu entsprechen (Abs. 1),

wobei eine Pflicht zur Redimensionierung übergrosser Bauzonen besteht

(Abs. 2). Die Behörden sind verpflichtet, Lage und Grösse der Bauzonen

über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen. Hierbei sind die Ziele und

Grundsätze der Raumplanung zu befolgen und es besteht das Gebot der

umfassenden Interessenabwägung (Abs. 3). Art. 15 Abs. 4 RPG

befasst sich sodann mit den Anforderungen von Neueinzonungen. Die darin

enthaltenen Voraussetzungen (lit. a - e) müssen kumulativ

erfüllt sein, damit neu Land einer Bauzone zugewiesen werden kann.

5.3

5.3.1

Wie bereits dargelegt, ist die

Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet, ihre Bauzonen gemäss den Vorgaben des

RPG und der kantonalen Richtplanung zu redimensionieren. Ziel ist es, die

Bauzonengrösse dem effektiven Bedarf für die nächsten 15 Jahre (Art. 15

Abs. 1 RPG) anzupassen. Entsprechend dürfen die Bauzonen nur so gross

sein, wie es dem prognostizierten Wohn- und Arbeitsflächenbedarf entspricht.

Auf Gemeindeebene muss eine Auslastung der Bauzonen von mindestens 95 %

erreicht werden. Dem kam die Beschwerdegegnerin 1 nach, indem sie die

Bauzonen auf das erforderliche Mass und mit Blick auf den Planungshorizont zu

reduzieren beabsichtigt. Der voraussichtliche Bedarf an Bauzonen wurde dabei

richtplankonform festgelegt und die diesbezüglichen Berechnungen der

Beschwerdegegnerin 1 sind weder zu beanstanden noch muten sie fehlerhaft

oder missbräuchlich an. Zu Recht weist Letztere überdies darauf hin, dass der

Bedarf mit der errechneten Fläche voraussichtlich abgedeckt werden kann, was

unter Berücksichtigung der inneren sowie äusseren Nutzungsreserven und der

demographischen sowie wirtschaftlichen Gemeindeentwicklung zu sehen ist (vgl. hierzu

BGE 136 II 204 E. 6.2.2). Daraus folgt, dass die

Rückzonungen der streitbetroffenen Grundstücksteile im Lichte von

Art. 15 Abs. 1 RPG nicht zu beanstanden sind. Gleiches hat sodann

auch mit Blick auf Art. 15 Abs. 2 RPG zu gelten. Überdimensionierte

Bauzonen in einem Kanton bestehen nämlich dann, wenn die in 15 Jahren zu

erwartende Auslastung der gesamtkantonalen Wohn-, Misch- und Zentrumszonen

unter 100 % liegt. Dies ist im Kanton Glarus bei einer vom Bund

errechneten Auslastung von 99 % der Fall (vgl. KRIP2018 S4.1-A),

wobei die Gemeinde Glarus Nord mit der anvisierten Reduktion eine

Soll-Auslastung von 96,6 % erreicht. Vor diesem Hintergrund und der im

KRIP2018 enthaltenen richtungsweisenden Festlegung, wonach die notwendigen

Auszonungen bis zu einer Auslastung von mindestens 95 % vorzunehmen

seien, ist somit offensichtlich von überdimensionierten Bauzonen und einer

entsprechenden bundesrechtlichen Reduktionsverpflichtung auszugehen, weshalb

die Zuweisung der streitbetroffenen Grundstücksteile in die Nichtbauzone auch

aus dieser Perspektive nachvollziehbar und schlüssig erscheint. Ferner

erfolgte eine regionale Abstimmung gemäss Art. 15 Abs. 3 RPG.

Einerseits wird in der kantonalen Richtplanung auf Grundlage der

Bevölkerungsentwicklung in den drei Gemeinden der Bauzonenbedarf als

richtungsweisende Festlegungen explizit statuiert (vgl. KRIP2018

S4.1-B/1). Andererseits wird auf kommunaler Ebene das unterschiedliche

Wachstum der einzelnen Ortsgemeinden im Hinblick auf die festzulegende Bauzonendimensionierung

berücksichtigt (vgl. den Richtplantext zum GRIP vom 2. Oktober

2014), was letztlich auch mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz

stimmig ist.

5.3.2

Aufgrund des Dargelegten ist damit

festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 mit der Umteilung der

streitbetroffenen Grundstücksteile in die ZkbN die

Voraussetzungen gemäss Art. 15 Abs. 1 - 3 RPG erfüllt.

Indessen sind dies nicht die einzig massgebenden Kriterien, da bei der

Beurteilung der Zonierung eine umfassende Abwägung sämtlicher Interessen zu

erfolgen hat. Vor diesem Hintergrund ist denn auch nicht zu beanstanden, dass

die Beschwerdegegnerin 1 die Lage der Grundstücksteile, die Zuordnung

zum weitgehend unüberbauten Gebiet, die Angaben zur Baureife sowie die

angestrebte Siedlungsentwicklung berücksichtigt hat. Darüber hinaus ist es

aber auch angezeigt, die Kriterien gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG

miteinzubeziehen, worauf die Beschwerdeführer zu Recht hinweisen. So ist

diese Bestimmung zwar auf Neueinzonungen zugeschnitten. Im Rahmen der umfassenden

Interessenabwägung bei sämtlichen Nutzungsplänen ist jedoch der gesamte

Art. 15 RPG bzw. sind neben den allgemeinen Anforderungen an die

Bauzonen (Abs. 1 - 3) auch die Voraussetzungen von Abs. 4

zu berücksichtigen, was entsprechend auch bei Umzonungen oder bei

Grundstücken, welche in der Bauzone bestätigt werden, Geltung hat

(vgl. BGer-Urteil 1C_134/2015 vom 10. Februar 2016 E. 3.2;

vgl. sinngemäss auch das Urteil des Kantonsgerichts Luzern

7H 21 236 vom 26. Juli 2022 E. 7.3; Aemisegger/Kissling,

Art. 15 RPG N. 88) und worauf letztlich (zumindest sinngemäss) auch

der KRIP2018 hindeutet (vgl. insbesondere S4.1-B/2 f.). Mit Blick darauf

ist schliesslich festzuhalten, dass es für das vorliegende Verfahren (anders

als in einem allfällig nachgelagerten Enteignungsverfahren) unerheblich ist,

ob die zur Diskussion stehende Zonierung der streitbetroffenen

Grundstücksteile als Nichteinzonung oder Rückzonung zu qualifizieren ist,

womit es mit der diesbezüglichen Rüge der Beschwerdeführer an dieser Stelle

sein Bewenden hat.

5.4

5.4.1

Gemäss Art. 15 Abs. 4 lit. a RPG muss das

fragliche Land für die Überbauung rechtlich sowie tatsächlich geeignet sein.

In tatsächlicher Hinsicht sind dabei neben der tatsächlichen Bodenbeschaffung

auch die Bodenqualität und die Lage, in rechtlicher Hinsicht demgegenüber die

Ziele und Grundsätze des RPG (Art. 1 und Art. 3 RPG) sowie

diejenigen des weiteren positiven Rechts massgebend, wobei auch der Umstand,

dass das Grundstück allenfalls dem weitgehend überbauten Gebiet zuzuordnen

ist, miteinzubeziehen ist (Aemisegger/Kissling, Art. 15 RPG

N. 92 ff.).

5.4.2

Vorliegend steht ausser Frage, dass die

Bodenbeschaffung sowie -qualität der streitbetroffenen Grundstücksteile für

eine Überbauung geeignet sind. Alsdann weisen die Beschwerdegegner

richtigerweise darauf hin, dass die Grundstücksteile weder im weitgehend

überbauten Gebiet liegen noch eine eigentliche Baulücke im Sinne der

höchstrichterlichen Rechtsprechung besteht

(vgl. BGE 132 II 218 E. 4), was von den

Beschwerdeführern nicht substantiiert bestritten wird. Vielmehr ist im

vorliegenden Fall von einer peripheren Lage der Grundstücksteile auszugehen,

was mit Blick auf die Pflicht zur Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven

sowie die raumplanerische Pflicht zur Siedlungsentwicklung nach innen für die

Zulässigkeit der vorliegend angefochtenen Zonierung spricht (vgl. hierzu

BGE 140 II 25 E. 4.4). Dem stehen der von den

Beschwerdeführern in Auftrag gegebene Masterplan vom Dezember 2016, das

Initialprojekt E.______ vom 29. August 2024 und der Entwurf des

strategischen Überbauungsplans C.______ nicht entgegen. Einerseits kann

daraus nämlich kein Rechtsanspruch auf eine Zonierung im Baugebiet abgeleitet

werden. Andererseits kommt selbst einem Überbauungsplan (analog einer

Quartierplanänderung) weder im Hinblick auf die Überbaubarkeit einer Parzelle

noch auf die Dimensionierung des Baugebiets eine präjudizierende Wirkung zu

(BGer-Urteil 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E. 4.2). Vielmehr ergibt

sich aus der Nichtexistenz eines rechtskräftigen Überbauungsplans, dass bei

den streitbetroffenen Grundstücksteilen noch keine genügende Erschliessung

besteht und sie im Sinne von Art. 46 RBG im Ergebnis noch nicht als

baureif zu taxieren sind (vgl. hierzu auch BGer-Urteil 1C_317/2008 vom

14.

April 2009 E. 2.2.1). In diesem Lichte ist auch die frühere

Zuweisung der beiden Parzellen zur zweiten Erschliessungsetappe zu würdigen,

was ebenfalls darauf hindeutet, dass noch keine oder nicht sämtliche öffentlichen

Erschliessungsanlagen erstellt worden sind und für eine Umteilung in die

erste Erschliessungsetappe im Übrigen zunächst ein

Gemeindeversammlungsbeschluss notwendig gewesen wäre (vgl. Art. 15

Abs. 3 f. BO [...]). Dies

spricht letztlich ebenfalls gegen eine Bebauung der Grundstücksteile

innerhalb des Planungshorizonts. Diesbezüglich ist sodann aber auch

auf den Masterplan selbst hinzuweisen, wonach in einem ersten Schritt das

Zentrum um die historischen Fabrikbauten und hernach das Teilgebiet C.______

zu entwickeln ist. Überdies ging die Beschwerdegegnerin 1 für den

Entwicklungsschwerpunkt […] im Hinblick auf die Erschliessung offensichtlich

selbst von einem langfristigen Zeithorizont aus, obschon insgesamt nicht in

Abrede zu stellen ist, dass die Gebiete mittels öffentlichem Verkehr

hervorragend erschlossen sind. Nichtsdestotrotz lässt eine Gesamtbetrachtung

den berechtigten Schluss zu, dass selbst unter Berücksichtigung der

beschwerdeführerischen Vorbringen eine Bebauung innerhalb des

Planungshorizonts von 15 Jahren nicht ohne Weiteres dargetan ist

bzw. überwiegend wahrscheinlich erscheint. Soweit sich die

Beschwerdeführer weiter auf den Standpunkt stellen, die zur Diskussion

stehenden Grundstücksteile würden sich in einem Entwicklungsschwerpunkt befinden,

gilt alsdann festzuhalten, dass diese im GRIP lediglich als mögliche

Etappierungsgebiete bezeichnet werden, wobei sich der Entwicklungsschwerpunkt

auf das Zentrum um die historischen Fabrikbauten konzentriert, worauf im

Übrigen auch der Masterplan selbst hindeutet. Während

Entwicklungsschwerpunkte Gebiete kennzeichnen, deren künftige Nutzung über

Arealentwicklungsprozesse definiert werden, werden Etappierungsgebiete als

grössere, zusammenhängende und noch nicht überbaute Gebiete oder Gebiete mit

noch fehlender Baureife bezeichnet. An den in Etappierungsgebieten

bezeichneten Flächen werden von der Gemeinde erhöhte Anforderungen an die

Nutzungsdichte, Erschliessung und Gestaltung gestellt. In diesen Gebieten

besteht faktisch eine Überbauungsplanpflicht, wobei sie in Etappen

"beplant", erschlossen und der Baureife zugeführt werden

(vgl. GRIP S. 38 ff. und S. 47 f.). Die streitbetroffenen

Teilflächen sind entsprechend etappenweise einer allfälligen Baureife

zuzuführen. Dies indessen lediglich dann, wenn von den Projektanten (unter

anderem) der gesetzliche Auftrag für die Verdichtung aufgenommen und eine

umfassende Interessenabwägung vorgenommen wird (vgl. GRIP S. 50).

Aufgrund dieses Auftrags und der zeitlichen Etappierung folgt, dass die

Bezeichnung als Etappierungsgebiet der vorliegend streitbetroffenen Zonierung

nicht widerspricht bzw. zumindest nicht diametral entgegensteht, zumal

Etappierungsgebiete gewissermassen auch prioritär zu behandelndes Reserveland

darstellen, welches bei einem ausgewiesenen Bedarf der Baureife zugeführt

werden soll, was im Übrigen auch die ZkbN bezweckt. Ein gesetzlicher Auftrag

für die Belassung eines solchen Etappierungsgebiets in der Bauzone oder für

eine Einzonung besteht dabei ebenso wenig, wie eine diesbezügliche

Richtplanvorgabe. Darüber hinaus ist mit den Beschwerdegegnern darin einig zu

gehen, dass die Gemeinde Glarus Nord gemäss KRIP2018 einem Siedlungsgebiet

mit Koordinationsstand "Zwischenergebnis" zugewiesen wurde, weshalb

ein Abweichen vom Richtplan möglich und mit Blick auf die Ausführungen der

Beschwerdegegner gerechtfertigt erscheint (vgl. S3-B/1). Hieran ändern

entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer auch die Aussagen der

Gestaltungskommission nichts. Zum einen ist die Beschwerdegegnerin 1 als

Planungsbehörde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens nicht an diese

Ausführungen gebunden. Zum anderen äussert sich selbst die

Gestaltungskommission nicht dahingehend, dass innerhalb des Planungshorizonts

von 15 Jahren die streitbetroffenen Parzellen bebaut werden müssen, um den

bundesrechtlichen Vorgaben und der Richtplanung nachzukommen. Schliesslich

ist hinsichtlich der Lage zusätzlich zu berücksichtigen, dass der Bebauung

der streitbetroffenen Parzellen auch Anliegen des Natur- und Heimatschutzes

bzw. des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder entgegenstehen

könnten, da sie sich im Einzugsgebiet des ISOS-Objekts Nr. 1928

befinden, worauf im KRIP2018 explizit hingewiesen wird (S6.03).

5.5

Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten, dass

bei einer umfassenden Würdigung der rechtlichen und tatsächlichen

Begebenheiten sich die streitbetroffenen Parzellen nicht für eine Bebauung

innerhalb des Planungshorizonts eignen (Art. 15 Abs. 4 lit. a

RPG) bzw. sie selbst bei einer konsequenten Mobilisierung der inneren

Nutzungsreserven in den Bauzonen der Gemeinde Glarus Nord voraussichtlich

nicht in 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut werden können

(Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG). Zwar ist davon auszugehen, dass

durch eine allfällige Bebauung kein Kulturland zerstückelt wird (Art. 15

Abs. 4 lit. c RPG) und es ist offensichtlich, dass die

Verfügbarkeit des Lands rechtlich sichergestellt wäre (Art. 15

Abs. 4 lit. d RPG). Indessen setzte die Beschwerdegegnerin 1

mit ihrem Vorgehen die gesetzlichen sowie richtplanerischen Vorgaben um, wozu

sie im Rahmen des ihr zustehenden hohen Planungsermessens (BGer-Urteil

1C_479/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 7.1) befugt war. In dieses

greift das Gericht nicht ohne Not ein, wobei eine solche mangels einer

unrichtigen oder unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts und mangels einer fehlerhaften Ausübung des Planungsermessens

nicht vorliegt. Der Beschwerdegegner 2 wies dementsprechend

richtigerweise darauf hin, dass selbst die Voraussetzungen für eine

Bauzonierung gestützt auf Art. 15 Abs. 4 RPG nicht erfüllt sind,

nicht zuletzt, weil diese kumulativ erfüllt sein müssen

(vgl. vorstehende E. II/5.2.2), was vorliegend nicht der Fall ist.

6.

6.1

Gemäss Art. 5 Abs. 2 BV muss alles staatliche

Handeln, insbesondere Eingriffe in das Grundeigentum, verhältnismässig sein.

Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordert, dass eine

Verwaltungsmassnahme zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse

liegenden Ziels geeignet und notwendig (erforderlich) ist. Ausserdem muss der

angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen stehen,

die den Privaten auferlegt werden, d.h. zumutbar sein

(BGE 126 I 219 E. 2c, 124 I 40 E. 3e). Der

Grundsatz der Verhältnismässigkeit umfasst die drei genannten Elemente der

Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer Massnahme, die kumulativ

beachtet werden müssen. Sie sind dabei stets im Hinblick auf die gesetzlichen

Zielsetzungen zu prüfen und in den Kontext der Umstände des Einzelfalls zu

setzen. Eine Verhältnismässigkeitsprüfung ist vom rechtlichen und

tatsächlichen Umfeld abhängig, in welchem sie vorgenommen wird

(BGE 140 II 194 E. 5.8.2; Häfelin/Müller/Uhlmann,

Rz. 522).

6.2

6.2.1

Zunächst muss die Massnahme geeignet sein,

den im öffentlichen Interesse verfolgten Zweck herbeizuführen. Ungeeignet ist

eine Anordnung dann, wenn sie mit Blick auf das angestrebte Ziel keine

nennenswerte Wirkung zeigt. Dies ist der Fall, wenn sie am gesteckten Ziel

vorbeischiesst und im Hinblick auf den angestrebten Zweck oder den

angestrebten Nutzen keinerlei Wirkung entfaltet (Häfelin/Müller/Uhlmann,

Rz. 522).

6.2.2

Im vorliegenden Fall besteht der angestrebte

Zweck der raumplanerischen Massnahme in der Reduktion der als

überdimensioniert erkannten Bauzonen in der Gemeinde Glarus Nord. Die

Einteilung der streitbetroffenen Grundstücke in die ZkbN bzw. in die

Nichtbauzone dient offenkundig diesem Zweck, da damit die Bauzone um das

entsprechende Mass verringert wird. Die Eignung der Massnahme ist somit zu

bejahen.

6.3

6.3.1

Stehen zur Erreichung des angestrebten

planerischen Ziels mehrere geeignete Massnahmen zur Verfügung, ist diejenige

zu wählen, welche in ihrer Eingriffswirkung die mildeste ist. Die Massnahme

darf in materieller, räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht

über das Notwendige hinausgehen. Es soll nur jene Massnahme ergriffen werden,

die für die Zielerreichung unbedingt notwendig ist (statt vieler:

BVGer-Urteil A-4941/2014 vom 9. November 2016 E. 12.3).

6.3.2

Vorliegend sind keine milderen Mittel

ersichtlich, um der bundesrechtlichen sowie richtplanerischen Verpflichtung

zur Reduktion der überdimensionierten Bauzonen in der Gemeinde Glarus Nord

nachzukommen. So ergab denn auch eine Prüfung durch die

Beschwerdegegnerin 1, dass mit der streitbetroffenen Zonierung der beiden

zur Diskussion stehenden Parzellen ein bedeutender Teil der

Rückzonungsverpflichtung erreicht werden kann, wobei Letztere im Rahmen der

Prüfung der Bauzonendimensionierung überdies zum nachvollziehbaren Schluss

gekommen ist, dass hierfür keine geeigneteren Parzellen in der Ortsgemeinde

[...] vorhanden seien, wobei die Behörde denn auch nur dazu verpflichtet ist,

ernsthaft in Betracht fallende Varianten näher zu prüfen. Andere Varianten

können bereits aufgrund einer summarischen Prüfung ausgeschieden werden

(BGE 139 II 499 E. 7.3.1). Hierbei liess die

Beschwerdegegnerin 1 allfällige Grundstücke ausserhalb der Ortsgemeinde

[...] denn auch richtigerweise ausser Acht, zumal sie damit Art. 15

Abs. 3 RPG bzw. der darin festgehaltenen Abstimmung zwischen den

einzelnen Ortsgemeinden Rechnung getragen hat, wozu sie im Übrigen

verpflichtet ist. Ferner hat sie mit der Wahl der ZkbN berücksichtigt, dass

die streitbetroffene Fläche bei einer Planungsrevision aufgrund eines

allfällig zusätzlich hinzukommenden Baulandbedarfs eingezont werden kann, was

dem Zweck der Schaffung von Reservezonen entspricht (vgl. hierzu

Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 64) und den Beschwerdeführern eine

langfristige Bebauung ihres Landes unter den gegebenen Umständen dennoch ermöglicht.

Entsprechend ist die Massnahme als erforderlich zu taxieren.

6.4

6.4.1

Im Zusammenhang mit der Zumutbarkeit stellt

sich schliesslich die Frage, ob das Interesse am Ziel der Rückzonung als so

bedeutsam zu werten ist, dass es die Beschränkung des Grundeigentums

Dispositiv

rechtfertigt. Die Zumutbarkeit hängt demnach von der Abwägung und Gewichtung

der einander gegenüberstehenden Interessen ab (vgl. hierzu etwa das

Urteil des Kantonsgerichts Luzern V 13 31 vom 19. Juli 2013

E. 5.2).

6.4.2 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass an der

raumplanerischen Siedlungsentwicklung nach innen ein hohes öffentliches

Interesse besteht, welchem mit der streitbetroffenen Zonierung der peripher

gelegenen Parzellen (vgl. vorstehende E. II/5.4.2) entsprochen

wird. Alsdann entsprechen Massnahmen zur Verkleinerung oder Verhinderung

übergrosser Bauzonen ebenfalls einem erheblichen öffentlichen Interesse,

welches demjenigen an der Planbeständigkeit vorgeht

(vgl. BGE 136 II 204 E. 7). Hierbei erscheint denn

auch fraglich, ob sich im Rahmen der Umsetzung der kantonalen

Rückzonungsstrategie überhaupt ergeben wird, dass die festgestellten

Bauzonenüberkapazitäten gesamtkantonal vollständig abgebaut werden können,

was das öffentliche Interesse an einzelnen Rückzonungen, die sich als

raumplanerisch zweckmässig erweisen, zusätzlich erhöht. Ferner besteht an der

erstmaligen Harmonisierung und Zusammenführung der Nutzungsplanung der acht

Ortsgemeinden ebenfalls ein gesamtkantonales Interesse, welches ebenfalls

schwer wiegt. Darüber hinaus gilt zu berücksichtigen, dass die

streitbetroffenen Parzellen im Einzugsgebiet des ISOS-Objekts Nr. 1928

gelegen sind, wobei die Beschwerdeführer hierbei zu Recht darauf hinweisen,

dass dieses Kriterium für sich alleine nicht ausschlaggebend sein kann.

Diesen gewichtigen öffentlichen Interessen steht das

private Interesse der Beschwerdeführer an der Ausübung der Eigentumsgarantie

und der Baufreiheit gegenüber. Hierbei gilt indessen zu beachten, dass

Grundeigentümer grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung ihres Lands

in eine Bauzone oder auf dauernden Verbleib ihres Lands in derselben Zone

haben, selbst dann nicht, wenn es sich um erschlossenes oder erschliessbares

Land handelt (BGE 123 I 175 E. 3a, 119 Ib 124

E. 2d). Soweit die Beschwerdeführer Bauabsichten bekunden, ist darüber

hinaus festzuhalten, dass solche in zeitlicher Hinsicht erst dann als konkret

einzustufen sind, wenn hierfür bereits ein Baugesuch eingereicht worden ist

oder eine solche Einreichung absehbar bzw. unmittelbar bevorsteht

(vgl. hierzu auch BGer-Urteil 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023 vom

22. August 2024 E. 8.4, wonach selbst die Hängigkeit eines

Baugesuchs eine Zonenplanänderung nicht von vorneherein ausschliesst). Wie

die Akten aber erhellen, liegt weder ein Baugesuch vor noch besteht ein

rechtskräftiger Gestaltungsplan oder Ähnliches. Vielmehr bedürfte es wohl

noch umgehender Abklärungen und Schritte, um ein allfälliges Bauvorhaben in

Einklang mit den gesetzlichen und richt- sowie nutzungsplanerischen

Anforderungen zu bringen. Entsprechend kommt den Bauabsichten für die von der

Rückzonung betroffenen Grundstücke kein allzu grosses Gewicht zu.

In Abwägung der öffentlichen und privaten (insbesondere

finanziellen) Interessen der Beschwerdeführer (BGer-Urteile 1C_265/2019 vom

26. Mai 2020 E. 5.2, 1C_344/2018 vom 14. März 2019 E. 3.4.2, 1C_352/2014

vom 10. Oktober 2014 E. 3.3), ist nicht zu beanstanden, dass der

Beschwerdegegner 2 dem erheblichen öffentlichen Interesse an der

Umsetzung der Rückzonung ein grösseres Gewicht beigemessen hat. Folglich ist

die Zumutbarkeit der streitbetroffenen Zonierung zu bejahen.

6.5 Insgesamt hat das öffentliche Interesse an der

Reduktion der überdimensionierten Bauzonen gegenüber dem privaten Interesse

der Beschwerdeführer an der Überbauung ihrer Grundstücke als überwiegend zu

gelten. Die Rückzonung ist daher unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit

nicht zu beanstanden.

7.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die

Beschwerdegegnerin 1 die Bauzonendimensionierung korrekt vorgenommen

hat, wobei sie sich richtigerweise auf das im KRIP2018 festgehaltene Szenario

des Bevölkerungswachstums abgestützt hat. Mangels eines Grunds für ein

diesbezügliches Abweichen wurden die für die Bauzonendimensionierung

notwendigen Daten korrekt festgestellt. Sodann besteht für die ZkbN entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführer eine rechtliche Grundlage, wobei dieser

Festlegung weder bundesrechtliche noch richtplanerische Vorgaben

entgegenstehen. Sodann ergibt eine Gesamtwürdigung, dass die streitbetroffene

Zonierung der Beschwerdegegnerin 1 die gesetzlichen sowie

richtplanerischen Anforderungen einhält und die streitbetroffene

Planungsmassnahme überdies als geeignet, erforderlich und zumutbar zu

taxieren ist.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

III.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.

c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren

unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten von pauschal Fr. 4'000.- den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem

von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

Mangels Obsiegens steht ihnen sodann keine Parteientschädigung zu

(Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e contrario). Der

Beschwerdegegnerin 1 als Gemeinwesen steht mangels Vorliegens besonderer

Umstände ebenfalls keine Parteientschädigung zu

(Art. 138 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt

und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

3.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]