Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 19. Februar 2026

Sachverhalt

I. Kammer

Besetzung:

Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichterin Katia Weibel,

Verwaltungsrichter Patrik Noser und Gerichtsschreiberin MLaw Leonora Muji

in Sachen

VG.2025.00061

A.______AG

Beschwerdeführerin

vertreten durch lic. iur.

Werner

Marti, Rechtsanwalt

gegen

1.

BA.______

Beschwerdegegner

2.

BB.______

beide vertreten durch MLaw

Livia

Toedtli-Ehlers,

Rechtsanwältin

3.

Gemeinde Glarus Nord

4.

Departement Bau und Umwelt des Kantons

Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Die A.______AG ist

Eigentümerin der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […]. Das Grundstück liegt in

der Dorfkernzone, weist eine Fläche von 450 m2 auf und ist Teil des C-Quartiers,

einer kleinen Häuserzeile in der Ortsgemeinde […].

2.

2.1 Die A.______AG ersuchte die Gemeinde Glarus Nord am

11. April 2023 um Bewilligung für den Neubau eines

Doppeleinfamilienhauses auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […]. Darüber

hinaus beantragte sie gleichentags eine Ausnahmebewilligung zur

Unterschreitung des Strassenabstands. Gegen das Bauvorhaben gingen bei der

Gemeinde Glarus Nord verschiedene Einsprachen ein, darunter diejenige von

BA.______ und BB.______ vom 30. Mai 2023. Die Gemeinde Glarus Nord wies

die Einsprache am 23. August 2023 ab und erteilte der A.______AG sowohl

die Baubewilligung unter Auflagen als auch die Bewilligung zur

Unterschreitung des Strassenabstands.

2.2 Dagegen erhoben BA.______ und BB.______ am

28. September 2023 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt des

Kantons Glarus (DBU) und beantragten die Aufhebung der Verfügung der Gemeinde

Glarus Nord vom 23. August 2023 sowie die Verweigerung der

Baubewilligung für das Baugesuch auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […]. In

der Folge hiess das DBU die Beschwerde am 1. Mai 2025 gut und hob die

Baubewilligung auf.

3.

3.1 Die A.______AG gelangte am 3. Juni 2025 mit

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids

des DBU vom 1. Mai 2025. Eventualiter sei die Sache an das DBU,

subeventualiter an die Gemeinde Glarus Nord zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten von BA.______ und BB.______. Das

DBU beantragte am 17. Juni 2025 die Abweisung der Beschwerde; unter

Kostenfolge zu Lasten der A.______AG. BA.______ und BB.______ schlossen am

4. August 2025 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG. Die

Gemeine Glarus Nord liess sich am 28. Juli 2025 vernehmen und ersuchte

um Gutheissung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu

Lasten von BA.______ und BB.______.

3.2 Nachdem die A.______AG am 15. September 2025 an

ihren Rechtsbegehren festgehalten hatte, verwies die Gemeinde Glarus Nord am

15. Oktober 2025 auf ihre bereits gestellten Anträge. Während BA.______

und BB.______ ihre Rechtsbegehren am 13. November 2025 erneuerten, liess

sich das DBU nicht erneut vernehmen.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des

Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m.

Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist darauf einzutreten.

1.2

Gemäss Art. 107 Abs. 1 VRG können mit der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige

Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b)

gerügt werden. Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss

abschliessender Aufzählung in Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise

geltend gemacht werden, wobei ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt.

2.

2.1

Die Beschwerdeführerin rügt, der

Beschwerdegegner 4 verhalte sich widersprüchlich, indem er von einer

mangelhaften Erschliessung der streitbetroffenen Liegenschaft ausgehe,

gleichwohl aber im Rahmen der Nutzungsplanung II die Beibehaltung des

Baugrundstücks in der Bauzone bestätigt bzw. die rechtsgenügliche

Erschliessung im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG) genehmigt habe. Des Weiteren habe er im Vorprüfungsverfahren keine

Einwendungen gegen eine Reduktion des Strassenabstands gehabt. Erst als er im

Verwaltungsbeschwerdeverfahren eine Stellungnahme der Hauptabteilung

Mobilität und Tiefbau (nachfolgend: HAMT) eingeholt habe, habe er zu

dieser Thematik Überlegungen angestellt, obschon er diese Frage gar nicht zu

beurteilen gehabt hätte. Sodann habe er verkannt, dass es hierbei nicht um

die Festlegung einer neuen Baulinie im Sinne des Raumplanungsrechts, sondern

um die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 70 Abs. 4

des Strassengesetzes vom 2. Mai 1971 (StrG) gehe. Im vorliegenden Fall

sei hierfür die Beschwerdegegnerin 3 zuständig, welche im Rahmen einer

einzelfallweisen Betrachtung richtigerweise eine Ausnahmebewilligung gestützt

auf Art. 70 Abs. 4 StrG erteilt habe. Dies sei denn auch aus

ortsbildschützerischer Sicht geboten gewesen und stehe im Einklang mit der

konstanten kommunalen sowie kantonalen Praxis, wonach für einzelne Bauten

eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne, unabhängig davon, ob das

Bauvorhaben in der geschlossenen Ortslage gelegen sei oder nicht. Ferner sei

die bestehende Erschliessung genügend und die Verkehrssicherheit durch die

geplante Bebauung gewährleistet. Einerseits belege dies das im Recht liegende

Verkehrsgutachten vom 30. Mai 2024. Andererseits habe eine Verkürzung

des Grenzabstands im Ergebnis keinen Einfluss auf die Verkehrssicherheit.

Demgegenüber entbehre der von der HAMT vorgeschlagene Knoten C-Weg/Kantonsstrasse

jeglicher Grundlage, sei aus raum- sowie verkehrsplanerischer Sicht völlig

überdimensioniert und würde bei einer Realisierung sowohl eine Bebauung der

Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], verunmöglichen als auch eine

Entschädigungspflicht der Gemeinde auslösen. Darüber hinaus werde die

Gemeindeautonomie verletzt, indem die HAMT vorschreibe, wie die Einfahrt in

den C-Weg abzuändern sei. Der Kanton sei hierzu nämlich nicht kompetent,

sondern habe lediglich Einflussmöglichkeiten bei der Festlegung des Abstands

zur Kantons-, nicht aber zur Gemeindestrasse. Schliesslich könne der

Beschwerdegegner 4 die Verweigerung der Ausnahmebewilligung nicht mit

der mangelnden Verkehrssicherheit rechtfertigen. Andernfalls müssten bereits

heute verkehrsplanerische Massnahmen ergriffen werden, was jedoch nicht

vorgesehen sei.

2.2

Von den Beschwerdegegnern 1 und 2 wird bestritten,

dass die kommunale Bauberatung eine Auflage betreffend Ortsbildschutz verfügt

habe. Weder habe die Beschwerdeführerin eine solche Anordnung ins Recht

gelegt noch handle es sich bei der eingereichten Machbarkeitsstudie um eine

Verfügung im rechtlichen Sinne. Vielmehr sei diese als Empfehlung für die

Ausarbeitung des Bauprojekts und nicht als zwingende Vorgabe zu verstehen.

Selbst wenn aber ein ortsbildschützerisches Interesse an der Erteilung einer

Ausnahmebewilligung bestehen würde, so vermöge dieses das Interesse an der

Verkehrssicherheit sowie an einem möglicherweise notwendigen Strassenbau

nicht zu überwiegen. Darüber hinaus habe auch die kantonale Abteilung Denkmalpflege

und Ortsbildschutz im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens keine Zustimmung zum

streitbetroffenen Bauprojekt gegeben, sondern hierzu überhaupt keine

Anmerkungen getätigt. Die Beschwerdeführerin verkenne weiter, dass im

Nutzungsplan II verdeutlicht worden sei, dass gewisse Bauzonen schwer

erschliessbar seien, wobei eine zureichende Erschliessung ohnehin nicht im

Rahmen der Nutzungsplanung, sondern im Einzelfall im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sei. Vor diesem Hintergrund sei eine ausreichende

Erschliessung der streitbetroffenen Liegenschaft durch eine Anpassung des

Projekts durchaus möglich. Sodann sei der Beschwerdegegner 4 zur

Überprüfung der von der Beschwerdegegnerin 3 erteilten

Ausnahmebewilligung zuständig gewesen, sodass die Gemeindeautonomie im

Ergebnis nicht verletzt worden sei. Hinzu komme, dass der Strassenabstand

gestützt auf Art. 71 Abs. 3 StrG nicht einzelfallweise herabgesetzt

werden könne. Dem Hinweis der Beschwerdeführerin auf einen Widerspruch zur

konstanten kommunalen und kantonalen Praxis könne daher nicht gefolgt werden.

Ferner leiste das geplante Bauprojekt keine Gewähr für eine ausreichende

Verkehrssicherheit. Der von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten

Fachmeinung komme dabei lediglich die Qualität eines Parteigutachtens zu und

sei offensichtlich zu ihren Gunsten formuliert worden. Der Bericht lasse denn

auch wesentliche Aspekte ausser Acht und prüfe die Verkehrssicherheit nicht

unter dem Gesichtspunkt der VSS-Normen, was aber geboten gewesen sei. Entsprechend

könne der Meinung der HAMT gefolgt werden, wonach die Zufahrt nicht

hinreichend und ein künftiger Strassenbau notwendig sei. Überdies verletze

die verweigerte Ausnahmebewilligung das Ungleichheitsgebot nicht, wobei

diesbezüglich auf ein vor inzwischen rund sieben Jahren geplantes

Neubauprojekt am C-Weg hinzuweisen sei, welchem die Unterschreitung des

gesetzlichen Strassenabstands ebenfalls verweigert worden sei. Soweit die

Beschwerdeführerin auf die unterdessen bebaute Parz.-Nr. 02, Grundbuch

[…], hinweise, sei zu bemerken, dass für die Erteilung einer Baubewilligung

jeweils der Einzelfall massgebend sei und im vorinstanzlichen Verfahren

insbesondere die nähere Positionierung der Liegenschaft der

Beschwerdeführerin zur Kantonsstrasse und die erhöhte Nutzung der Strasse

durch den geplanten Neubau ins Gewicht gefallen seien. Schliesslich sei das C-Quartier

nicht als Teil des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz

(ISOS) zu qualifizieren. Es sei seit der Erstinventarisierung nämlich nicht

mehr überprüft worden und erfülle die Anforderungen an eine Inventarisierung

nicht, wobei das Verhältnis der Bauten zueinander denn auch keine besonderen

Qualitäten aufweise. Entsprechend bestehe kein Grund, gestützt auf das ISOS

eine zwingende Einreihung der Bauten im C-Quartier vorzunehmen und gestützt

darauf eine Unterschreitung des gesetzlichen Strassenabstands zu begründen.

Mit Blick darauf liege kein Tatbestand vor, welcher eine Ausnahmebewilligung

gemäss Art. 70 Abs. 4 StrG rechtfertige. Eine solche bedürfe

ohnehin weiterer besonderer Verhältnisse, welche im vorliegenden Fall nicht

gegeben seien. Im Übrigen sei die Fläche bei der Einfahrt zum C-Weg für einen

künftigen Strassenausbau ohnehin freizuhalten, da ein solcher für die

Verkehrssicherheit notwendig sei, was von der HAMT denn auch so festgehalten

worden sei. Demgemäss bestehe kein Grund für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Strassenabstands,

wobei die Beschwerdegegnerin 3 es denn auch unterlassen habe, eine

diesbezügliche Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen.

2.3

Der Beschwerdegegner 4 stellt sich auf den

Standpunkt, er habe die Zuweisung der streitbetroffenen Liegenschaft zum

Dorfkern bzw. zur Bauzone im Rahmen der Nutzungsplanung II

richtigerweise genehmigt. Dabei habe aber nicht geprüft werden müssen, ob

trotz der Erteilung der Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des

Strassenabstands im Sinne von Art. 70 Abs. 4 StrG noch weiterhin

eine genügende Erschliessung zur Wahrung der Verkehrssicherheit sowie

-flüssigkeit gegeben sei und keine ausbaubedürftige Strasse vorliege.

Vielmehr sei trotz Genehmigung der Nutzungsplanung II zu prüfen gewesen,

ob bei Erteilung einer Ausnahmebewilligung eine genügende Erschliessung

bestehe, womit Art. 70 Abs. 4 StrG einen Ausnahmetatbestand von der

allgemeinen Genehmigung darstelle. Diese Prüfung habe ergeben, dass die

Verkehrssicherheit sowie -flüssigkeit durch den geplanten Neubau nicht

gewährleistet seien, weshalb die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu Recht

nicht bestätigt worden sei.

3.

3.1

Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, der Beschwerdegegner 4

habe sich hinsichtlich der streitbetroffenen Ausnahmebewilligung und der

vorgängigen Genehmigung der Nutzungsplanung II vor Erlass des vorliegend

angefochtenen Entscheids widersprüchlich verhalten. Diesbezüglich trifft es

zwar zu, dass eine Zuweisung zur Bauzone im Rahmen einer Nutzungsplanung auch

eine diesbezügliche Prüfung der Erschliessungsfähigkeit der zur Diskussion

stehenden Grundstücke beinhaltet. Indessen beschränkt sich diese gemäss

Art. 15 Abs. 4 RPG aber auf die Frage, ob das fragliche Land im

Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den

bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt,

erschlossen und überbaut werden kann. Mithin bedarf es in diesem Stadium noch

keiner definitiven Entscheidung darüber, ob die in die Bauzone eingeteilten

Parzellen effektiv erschlossen sind, worauf im Übrigen auch der Passus im

Genehmigungsentscheid des Beschwerdegegners 4 vom 20. August 2024

hindeutet, wonach einige in der Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ)

enthaltenen Grundstücke aus verkehrstechnischer Sicht schwierig oder sehr

aufwändig erschliessbar seien. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat

die Prüfung der rechtsgenüglichen Erschliessung mit Blick auf Art. 22

Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 19 RPG vielmehr im Rahmen der

Erteilung einer Baubewilligung zu geschehen, wobei dies ebenfalls für die

Erteilung von Bewilligungen zur Unterschreitung von Strassenabständen gilt.

Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass sich der Beschwerdegegner 4

im vorinstanzlichen Verfahren zur Erschliessung geäussert hat, womit die

Beschwerdeführerin aus den Erwägungen im Genehmigungsentscheid zur

Nutzungsplanung II vom 20. August 2024 nichts zu ihren Gunsten ableiten kann. Gleiches gilt sodann auch

für die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach der Beschwerdegegner 4 im

Vorverfahren keine Einwendungen gegen die Reduktion des Strassenabstands

erhoben, sondern entsprechende Überlegungen erst im vorinstanzlichen

Verfahren angestellt habe. Zum einen ergibt sich nämlich bereits aus dem

Begriff der Vorprüfung, dass diese keine abschliessende Prüfung darstellt und

eine solche im Rahmen der Erteilung der Baubewilligung durch die Beschwerdegegnerin 3

weder ersetzen noch vorwegnehmen kann. Zum anderen weist die

Beschwerdeführerin richtigerweise darauf hin, dass für die Erteilung der

streitbetroffenen Ausnahmebewilligung die Beschwerdegegnerin 3 zuständig

ist, weshalb mangels einer ersichtlichen Zusicherung vonseiten des

Beschwerdegegners 4 und mangels dessen Zuständigkeit betreffend die zur

Diskussion stehende Bewilligung die Voraussetzungen für einen allfälligen

Anspruch auf Vertrauensschutz (vgl. BGE 127 I 31

E. 3) von vornherein nicht erfüllt sind.

3.2

Die Beschwerdeführerin stellt sich weiter auf den

Standpunkt, der Beschwerdegegner 4 habe seine Überprüfungsbefugnis

überschritten und in unzulässigerweise in die Kompetenz der

Beschwerdegegnerin 3 eingegriffen, indem er zur Ausnahmebewilligung

betreffend Reduktion des Strassenabstands eine Stellungnahme einer

Fachabteilung eingeholt und hernach eigene Überlegungen angestellt habe.

3.2.1

Im Bau- und Raumplanungsrecht kommt der

Gemeindeautonomie eine herausragende Bedeutung zu. Gemeinden sind in einem

Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend

ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt

und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der

geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder

Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden

Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen.

Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den

entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- oder Gesetzesrecht

(BGE 139 I 169 E. 6.1). Der kommunalen Baubehörde kommt

bei ihrer Beurteilung eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Die Rechtsmittelinstanzen ersetzen

die Ermessensausübung nicht durch ihre eigene (vgl. zum Ganzen:

VGer-Urteil VG.2018.00060 vom 4. Oktober 2018 E. II/4.1.2,

VG.2018.00019 vom 31. Mai 2018 E. II/3.1.2).

3.2.2

Gemäss Art. 83 Abs. 2 lit. b StrG ist der

Gemeinderat der Beschwerdegegnerin 3 zuständige Baubehörde für die auf

dem Gemeindegebiet liegenden Gemeindestrassen und dementsprechend im Sinne

von Art. 70 Abs. 4 StrG zuständig für die Erteilung einer

Bewilligung zur Unterschreitung der Strassenabstandsvorschriften hinsichtlich

der Gemeindestrassen. Beim diesbezüglichen Entscheid darf der

Beschwerdegegner 4 als Rechtsmittelinstanz mangels einer besonderen

gesetzlichen Bestimmung lediglich die unrichtige und unvollständige Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung

prüfen (Art. 104 Abs. 2 VRG), andernfalls er in unzulässiger Weise

in die verfassungsmässig garantierte Gemeindeautonomie eingreift

(vgl. vorstehende E. II/3.2.1). Dies hat er vorliegend aber nicht

getan. So verweigerte er die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur

Unterschreitung des Strassenabstands nämlich hauptsächlich mit der

Begründung, die Beschwerdegegnerin 3 habe den rechtserheblichen

Sachverhalt unvollständig festgestellt, was im Rahmen seiner Kognition

erfolgte. Darüber hinaus war er gemäss Art. 104 Abs. 2 VRG dazu

befugt, die streitbetroffene Ausnahmebewilligung auf deren Rechtsmässigkeit

hin zu überprüfen bzw. zu beleuchten, ob dadurch die Verkehrssicherheit

rechtsgenüglich gewährleistet wird. So beinhaltet diese Prüfung – anders als

beispielsweise die massliche Unterschreitung des Strassenabstands – entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht eine von der Gemeindeautonomie

geschützte Ermessensfrage. Vielmehr stellt sie eine Frage der richtigen

Rechtsanwendung dar, zumal Art. 70 Abs. 4 StrG als Voraussetzung

für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter anderem explizit eine

genügende Verkehrssicherheit verlangt. Ferner wird bei der Prüfung der

Erschliessung und der damit zusammenhängenden Verkehrssicherheit stets eine

Gesamtsicht gefordert (vgl. hierzu VGer-Urteil VG.2019.00083 vom

25.

Juni 2020 E. II/4.2.1). Vor diesem Hintergrund ist dem

Beschwerdegegner 4 eine entsprechende Kognition ebenfalls nicht

abzusprechen, nicht zuletzt, weil das streitbetroffene Bauprojekt aufgrund

seiner Nähe zur Kantonsstrasse allenfalls auch kantonale Interessen zu

tangieren vermag. Entsprechend ist dem Beschwerdegegner 4 weder eine

Überschreitung seiner Überprüfungsbefugnis noch ein unzulässiger Eingriff in

die Gemeindeautonomie vorzuwerfen.

3.3

Des Weiteren ist nicht zu beanstanden, dass der

Beschwerdegegner 4 im Verwaltungsbeschwerdeverfahren eine Stellungnahme

der HAMT eingeholt hat. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin

handelt es sich dabei um ein vollkommen übliches Vorgehen im Rahmen von

Art. 38 Abs. 1 VRG, bei welchem die entscheidende Behörde das

Fachwissen einer Fachbehörde durch Einholung einer Stellungnahme bezieht. Ihr

kommt dabei der Stellenwert eines Sachverständigengutachtens zu

(vgl. VGer-Urteil VG.2018.00082 vom 24. Januar 2019

E. II/4.2.2).

3.4

Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass der

Beschwerdegegner 4 seine Überprüfungsbefugnis gemäss Art. 104

Abs. 2 VRG nicht überschritten hat und überdies befugt war, im Rahmen

des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens eine Stellungnahme einer Fachbehörde

einzuholen. Mit diesem Vorgehen verletzte er die Gemeindeautonomie der

Beschwerdegegnerin 3 nicht, zumal er mit seinem Entscheid nicht in

unzulässiger Weise in den kommunalen Ermessenspielraum eingegriffen hat.

Nachfolgend gilt somit einzig noch zu prüfen, ob Letzterer die

streitbetroffene Ausnahmebewilligung für die Reduktion des gesetzlichen

Strassenabstands zu Recht nicht bestätigt hat, wobei von den Parteien zu Recht

nicht bestritten wird, dass diesbezüglich nicht einzig Art. 32

Abs. 2 der Bauordnung […] vom 1. Juli 2011 zu beachten, sondern

insbesondere Art. 70 Abs. 4 StrG massgebend ist.

4.

4.1

4.1.1

Neue bauliche Anlagen, die sich über das Erdniveau

erheben, müssen mit der Flucht an Gemeindestrassen den Mindestabstand von

4.

m zur Strassengrenze einhalten (vgl. Art. 70 Abs. 1

lit. c StrG). Die Strassenbaubehörde kann Ausnahmen von den

Strassenabstandsvorschriften bewilligen, wenn die bauliche Anlage weder die Sicherheit

und Flüssigkeit des Verkehrs noch einen künftigen Strassenbau beeinträchtigt

(Art. 70 Abs. 4 StrG). Sinn und Zweck einer Ausnahmebewilligung

bestehen darin, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmässigkeiten

zu beseitigen. Dabei geht es um augenscheinlich ungewollte Wirkungen einer

Dispositiv

Regelung. Demnach darf eine Ausnahmebewilligung nicht dazu eingesetzt werden,

allgemeine Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch in allen Fällen

anführen liessen, da dies eine faktische Änderung des Gesetzes bedeuten

würde. Es besteht nicht bereits ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung,

wenn die Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 4 StrG, namentlich die

Verkehrssicherheit und keine Beeinträchtigung des künftigen Strassenbaus,

erfüllt sind, sondern es müssen im Einzelfall besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der an sich einschlägigen Vorschriften

unverhältnismässig erschiene (vgl. VGer-Urteil VG.2014.00076 vom

30. April 2015 E. II/4.1, mit Hinweis).

4.1.2 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG ist Voraussetzung

einer Baubewilligung, dass das zu bebauende Land erschlossen ist. Dies

erfordert unter anderem, dass die für die betreffende Nutzung hinreichende

Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das anwendbare kantonale

Recht enthält keine weitergehenden Vorschriften bezüglich der

verkehrsmässigen Erschliessung. Praxisgemäss werden daher die entsprechenden

VSS-Normen beigezogen. Dabei handelt es sich allerdings um Empfehlungen, die

nicht behördenverbindlich sind. Sie dürfen daher nicht schematisch und

unbesehen der konkreten Verhältnisse angewandt werden (VGer-Urteil

VG.2018.00060 vom 4. Oktober 2018 E. II/4.1.1, VG.2018.00019 vom

31. Mai 2018 E. II/3.1.1; Bernard Waldmann/Peter Hänni,

Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 19 N. 21).

4.1.3 Das Erfordernis der genügenden strassenmässigen

Erschliessung dient dazu, den Anschluss der Baute an das öffentliche

Strassennetz unter verkehrs-, feuer-, sicherheits- und

gesundheitspolizeilichen sowie raumplanerischen Gesichtspunkten sicherzustellen.

Den Benutzern einer Baute und den Fahrzeugen der öffentlichen Dienste soll

ein sicherer, ungehinderter Zugang bis zum Baugrundstück gewährleistet werden

(Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A.,

Bern 2016, S. 277 f.; Christian Häuptli, in Andreas Baumann et al.,

Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 32 N. 23;

Waldmann/Hänni Art. 19 N. 21).

4.2

4.2.1 Das streitbetroffene Grundstück liegt im C-Quartier,

einer kleinen Häuserzeile westlich der Ausfallstrasse ausserhalb der

Ortsgemeinde […]. Es liegt am C-Weg, einer schmalen, leicht gekrümmten

Gemeindestrasse, welche in südlicher Richtung von der Hauptstrasse abzweigt.

Der C-Weg erschliesst rund neun bebaute Parzellen, mit zehn gemeldeten

Wohnungen und 18 Einwohnern (vgl. Verkehrsgutachten vom 30. Mai

2024). Die Bauten reihen sich dabei giebelständig in engen, regelmässigen

Abständen dicht an der westlichen Strassenseite an (vgl. hierzu die

Angaben in der Machbarkeitsstudie vom 16. November 2022). Der C-Weg

misst vom Abzweiger der Hauptstrasse bis zur Verzweigung […] etwa 120 m.

Auf einer Länge von 90 m beträgt die Wegbreite dabei mehr als 3,4 m

und auf etwa 30 m Länge besteht eine solche zwischen 3 und 3,4 m.

Gemäss Umgebungsplan vom 19. Oktober 2023 beabsichtigt die

Beschwerdeführerin neben dem Bau eines Doppeleinfamilienhauses die Erstellung

von zwei überdachten und zwei nicht überdachten Parkplätzen nördlich der

Liegenschaft in einem Abstand von 5,5 m zum C-Weg. Darüber hinaus plant

sie direkt angrenzend an den C-Weg einen Besucherparkplatz östlich der

Liegenschaft.

4.2.2 In der Machbarkeitsstudie der D.______Architektur

vom 16. November 2022 hielten die Verfasser unter anderem fest, der

streitbetroffene Neubau müsse sich in die Reihe der giebelständigen Häuser im

vorderen Teil des C-Wegs stellen. Um dies erreichen zu können, müsse der

Strassenabstand unterschritten und das Haus möglichst weit nach Süden gerückt

werden. Da das Nachbarhaus den Grenzabstand unterschreite, gebe der

Gebäudeabstand von 6 m die Setzung vor.

4.2.3 Gegenüber dem Beschwerdegegner 4 führte die HAMT am

14. März 2024 insbesondere aus, beim C-Weg handle es sich gestützt auf

die VSS-Normen um einen Zufahrtsweg. Da dieser direkt in die Kantonsstrasse

münde, sei hinsichtlich des künftigen Strassenausbaus und der

Verkehrssicherheit auch der bestehende Knoten (Kantonsstrasse/C-Weg) zu

prüfen bzw. mitzuberücksichtigen. Dabei ergebe sich, dass durch die

Erteilung der streitbetroffenen Ausnahmebewilligung der Planungsspielraum der

Strassenbehörde für den Ausbau dieses Verkehrsknotens massiv beeinträchtigt

werde. Die Ausnahmebewilligung stehe im Widerspruch zum erforderlichen Ausbau

des Verkehrsknotens, weshalb deren Erteilung zu verneinen und das Projekt so

anzupassen sei, dass eine künftige Anpassung des Knotens nach wie vor möglich

sei. Sodann sei der geplante Längsparkplatz bzw. Besucherparkplatz

innerhalb der Strassenabstandslinie aufgrund des übergeordneten Interesses an

einem künftigen Strassenausbau ebenso wenig bewilligungsfähig wie dessen

Dimensionierung. Ferner sei festzuhalten, dass von den beiden nördlich

gelegenen, nicht überdachten Parkplätzen rückwärts und mit eingeschränkten

Sichtverhältnissen in den Knotenbereich hinausgefahren würde, wodurch die

Verkehrssicherheit beeinträchtigt wäre. Im Ergebnis sei bei der Erteilung der

Ausnahmebewilligung ein künftig erforderlicher Strassenausbau ausser Acht

gelassen worden. Da eine Analyse der bestehenden Situation einen solchen

Bedarf ergeben habe und hierfür ein Teil der streitbetroffenen Liegenschaft

beansprucht werden müsste, bestehe ein Konflikt mit den geplanten Bauten,

weshalb eine Ausnahmebewilligung nicht hätte erteilt werden dürfen.

4.2.4 Die Beschwerdeführerin gab bei der

E.______Verkehrsplanung ein Verkehrsgutachten in Auftrag, welches am

30. Mai 2024 erstattet wurde. Darin kamen die Verfasser insbesondere zum

Schluss, dass die Meinung der HAMT, wonach der Anschlussknoten C-Weg/Kantonsstrasse

ungenügend und ein Ausbau erforderlich sei, zu kurz greife, nicht ganz

zutreffend sei und sich darüber hinaus auf ein unglücklich gewähltes

Referenzobjekt in der Ortsgemeinde […] beziehe. Beim C-Weg handle es sich um

eine Gemeindestrasse, weshalb für die Erteilung der streitbetroffenen

Ausnahmebewilligung die Beschwerdegegnerin 3 kompetent sei. Sodann sei

ein Kreuzen im Knotenbereich für normale Personenwagen bereits heute möglich,

was das Titelbild des Gutachtens illustriere. Soweit der Knoten

Kantonsstrasse/C-Weg beanstandet werde, könnten allfällige Mängel durch

weniger einschneidende Massnahmen, beispielsweise durch eine leichte

Modifikation des Trottoirs und der Einfahrt in den C-Weg, korrigiert werden.

Vor diesem Hintergrund erweise sich die Verweigerung der Baubewilligung als

unverhältnismässig, wobei eine Unterschreitung des Strassenabstands aus

ortsbaulichen Überlegungen denn auch zu empfehlen sei. Ein Ausbau des C-Wegs

sei aufgrund der beschränkten Grösse der Bauzone ferner nicht nötig. Entlang

des C-Wegs werde bereits heute parkiert. Dies insbesondere an jener Stelle,

welche mit einer Breite von 3 m gemäss den anwendbaren Normen zu schmal

sei. Indessen sei ein Kreuzen vor und nach dieser Stelle aktuell aber ohne

Weiteres möglich. Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass der

streitbetroffene Anschlussknoten grundsätzlich funktioniere. Dies zeige auch

die Unfallkarte, gemäss welcher keine Häufung von Unfällen in diesem Bereich

feststellbar sei. Es handle sich im Ergebnis lediglich um einzelne, nicht

schwerwiegende Mängel. So könne vom Dorfkern her geradeaus mit zügiger

Geschwindigkeit über einen Fussgängerstreifen hinweg in den C-Weg eingefahren

werden. Überdies betrage der Winkel vom C-Weg her etwa 50 Grad. Dies sei

unbefriedigend, da der Blickwinkel nach rechts für Personen, welchen den Kopf

nicht mehr ausreichend drehen könnten, eingeschränkt sei. Im Übrigen sei die

Fussgängerführung im Knotenbereich nicht geregelt und die Sicht auf den

Fussgängerstreifen von […] her sei ebenfalls ungenügend.

4.3

4.3.1 Zunächst ist festzuhalten, dass eine gestützt auf

Art. 70 Abs. 4 StrG erteilte Ausnahmebewilligung voraussetzt, dass

die neu geplante Baute oder Anlage die Sicherheit und Flüssigkeit sowie einen

allfälligen künftigen Strassenbau nicht beeinträchtigt. Bei der Beurteilung

der Verkehrssicherheit ist dabei insbesondere der Strassenausbaustandard, das

Verkehrsaufkommen sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigten (vgl. hierzu etwa das Urteil des Verwaltungsgerichts

Zürich VB.2016.00525 vom 9. Februar 2017 E. 2.4, mit Hinweisen).

Vor diesem Hintergrund ist die Strassenbaubehörde in einem ersten Schritt

verpflichtet, die in Art. 70 Abs. 4 StrG enthaltene Sicherheit und

Flüssigkeit des Verkehrs sowie die Beeinträchtigung eines allfällig künftigen

Strassenbaus rechtsgenüglich abzuklären. In einem zweiten Schritt hat sie

alsdann eine Abwägung sämtlicher übrigen tangierten Interessen vorzunehmen

(vgl. BGer-Urteil 1C_445/2023, 1C_473/2023 vom 6. September

2024 E. 6.5). Bei der Überprüfung ist das Bauvorhaben nicht isoliert zu

betrachten. Vielmehr sind das gesamte umliegende Quartier und allfällig

angrenzende Strassen miteinzubeziehen (vgl. VGer-Urteil VG.2018.00082/83

vom 24. Januar 2019 E. II/4.5; vgl. sinngemäss auch das Urteil

des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2021.00709 vom 22. September 2022

E. 3).

4.3.2 Mit Blick auf die im Recht liegenden Meinungen, die

Situationspläne und die von den Parteien eingereichten Bildern ergibt sich,

dass insbesondere im Knotenbereich Kantonsstrasse/C-Weg nicht zu

unterschätzende Gefahren für den Strassenverkehr bestehen und die Situation

durch den geplanten Bau möglicherweise verschärft wird. Diesbezüglich fällt

in erster Linie ins Gewicht, das vom Dorfkern her fast geradlinig über einen

Fussgängerstreifen von der Kantonsstrasse in den C-Weg eingefahren werden

kann. Dies ist mangels ersichtlicher Hindernisse grundsätzlich möglich, ohne

dass die Geschwindigkeit vor dem Einfahren drastisch reduziert werden müsste.

Berücksichtigt man nun, dass aus den geplanten Parkfeldern in unmittelbarer

Nähe zum genannten Knotenpunkt ebenfalls Fahrzeuge in den C-Weg einfahren

könnten, erweist sich dies hinsichtlich der in Art. 70 Abs. 4 StrG

verlangten Verkehrssicherheit als problematisch. Dies nicht zuletzt auch

deshalb, weil unklar ist, ob Fahrzeuge von den streitbetroffenen Parkfeldern

zuerst über den C-Weg zurücksetzen müssten, um danach beim Knotenpunkt

einzuspuren bzw. in die Kantonsstrasse einzufahren. Selbst wenn dies

aber nicht der Fall sein sollte, so ist dennoch darauf hinzuweisen, dass die

Einfahrt von den streitbetroffenen Parkfeldern in die C-Strasse mit gewissen

Unsicherheiten behaftet ist. Zum einen ist die Einspurstrecke bis zum

Knotenpunkt – insbesondere von dem im Umgebungsplan als PP2 bezeichneten Feld

– äusserst kurzgehalten, weshalb in erhöhtem Masse sowohl auf von der

Kantonsstrasse einfahrende als auch auf vorbeifahrende Verkehrsteilnehmer

(einschliesslich der Fussgänger auf dem Trottoir) zu achten ist. Zum anderen

ist die Sichtweite bei der Ausfahrt aus dem Parkfeld in das C-Quartier durch

die Baute auf der Parz.-Nr. 03, Grundbuch […], als eingeschränkt zu

bezeichnen. Dies erhellt denn auch die Abbildung im Gutachten der E.______Verkehrsplanung,

wobei diese Sicht durch den geplanten Besucherparkplatz wohl zusätzlich

tangiert wäre. Ferner ist fraglich und bleibt anhand der im Recht liegenden

Dokumente unbeantwortet, ob beim Ausfahren aus der geplanten Parkanlage die

Beobachtungsdistanz innerorts von 3 m gemäss der vorliegend zu

beachtenden VSS-Norm 640 273a eingehalten würde, sodass die Knotensichtweite

auf die Kantonsstrasse genügend sichergestellt wäre. Selbst wenn aber in

genügendem Abstand zur Kantonsstrasse in die C-Strasse eingefahren werden

könnte, so ergibt sich anhand der Pläne und gestützt auf die Meinungen der

Fachexperten, dass der Beobachtungswinkel in Richtung […] äusserst steil ist.

Daraus folgt einerseits, dass die Sicht beim Einbiegen in die Kantonsstrasse

beeinträchtigt sein kann. Andererseits ist die Einfahrt in die C-Strasse für

von […] herkommende Fahrzeuge mit erheblichen Schwierigkeiten und

Sicherheitsbedenken belastet, nicht zuletzt auch, weil die Sicht auf

entgegenkommende Fahrzeuge bei einem Abbiegemanöver in den C-Weg aufgrund der

Krümmung der Kantonsstrasse nach dem Fussgängerstreifen wohl eher ungenügend

sein dürfte. Des Weiteren ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der C-Weg

an mehreren Stellen eher schmal gebaut ist, womit gewisse Probleme

hinsichtlich allfälliger Wende- sowie Kreuzungsmanöver nicht von der Hand zu

weisen sind und durch den geplanten Besucherparkplatz wohl ebenfalls

verschärft würden, zumal mit Blick auf dessen geplante Breite nicht

auszuschliessen ist, dass dort abgestellte Fahrzeuge über das Parkfeld in den

C-Weg hineinragen.

4.3.3 Aus dem soeben Dargelegten (vgl. vorstehende

E. II/4.3.2) folgt, dass im Bereich der streitbetroffenen Liegenschaft

hinsichtlich der Verkehrssicherheit nicht unerhebliche potentielle

Gefahrenquellen bestehen, welche der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

gestützt auf Art. 70 Abs. 4 StrG entgegenstehen. Diese Vorbehalte

lassen sich dabei weder gestützt auf die Ausführungen der

Beschwerdegegnerin 3 noch anhand der im Recht liegenden Fachberichte

beseitigen. Hierbei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die

Beschwerdegegnerin 3 die Ausnahmebewilligung hauptsächlich aus

ortsbildschützerischen Gesichtspunkten bejaht hat und dabei die Aspekte der

Verkehrssicherheit und -flüssigkeit als Voraussetzungen fast gänzlich ausser

Acht gelassen hat. Dabei hätte sie nämlich – wie bereits erwähnt

(vgl. vorstehende E. II/4.3.1) – in einem ersten Schritt die

Verkehrssicherheit beurteilen und erst hernach allfällige Anliegen

inkl. dasjenige des Ortsbildschutzes in die Interessenabwägung

miteinbeziehen müssen. Insofern liess sich die Beschwerdegegnerin 3

somit von sachfremden Motiven leiten, was einem Ermessensmissbrauch gleichkommt

(vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 434; Pierre

Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,

4. A., Bern 2014, § 26 N. 18). Sodann lassen sowohl die HAMT

als auch die E.______Verkehrsplanung verschiedene Fragen im Zusammenhang mit

der Verkehrssicherheit im streitbetroffenen Gebiet offen. So beziehen sich

beide Expertisen zwar richtigerweise auf die vorliegend zu beachtenden

VSS-Normen. Indessen ist insbesondere weitgehend unbeantwortet geblieben, ob

bei der Grundstückszufahrt oder der Einfahrt in die Kantonsstrasse die

Knotensichtweiten gewährleistet werden, ob die Grundstückszufahrt selbst im

Knotenbereich C-Strasse/Kantonsstrasse liegt oder wie das Befahren des

streitbetroffenen Grundstücks (inkl. Besucherparkplatz) bzw. das

Wegfahren vom Grundstück vonstattengeht. Dies obschon die VSS-Norm

640 050 in Ziff. 5 eine Grundstückszufahrt hinsichtlich der

Anforderungen an die Verkehrssicherheit den eigentlichen Knoten gleichstellt

und Grundstückszufahrten in Knotenbereichen als grundsätzlich unerwünscht

taxiert. Ferner kommen beide Fachberichte zumindest zum nachvollziehbaren

Ergebnis, dass im streitbetroffenen Gebiet Verbesserungen hinsichtlich der

Verkehrssicherheit angezeigt sind. Indessen äussert sich beispielsweise die

HAMT nicht dazu, ob auch weniger einschneidende Ausbaumassnahmen (beispielsweise

diejenigen der E.______Verkehrsplanung) möglich wären, ohne dass das geplante

Bauvorhaben gänzlich verneint und vom Grundstück der Beschwerdeführerin ein

grosser Teil beansprucht werden müsste. Die lediglich pauschale Feststellung

der HAMT, dass eine neue Strassenführung über das Grundstück der

Beschwerdeführerin angezeigt sei, genügt dem Grundsatz, wonach verkehrstechnische

Ausbauten, welche überdies einen Eingriff in Eigentumsrechte Privater

beinhalten, verhältnismässig sein müssen (vgl. Art. 36 Abs. 3

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999 [BV]), zumindest nicht. Des Weiteren verkennt die HAMT, dass im Bereich

des Knotens C-Weg/Kantonsstrasse ein Kreuzen von Fahrzeugen offensichtlich

möglich ist, was das Titelbild der E.______Verkehrsplanung genügend

veranschaulicht. Hierzu gilt überdies festzuhalten, dass es zusätzlich widersprüchlich

anmutet, soweit die HAMT auf den Begegnungsfall Personenwagen/Fahrrad

hinweist, gleichzeitig aber ein Kreuzen von Personenwagen für relevant hält.

Schliesslich genügt es für die Beurteilung der Verkehrssicherheit und

-flüssigkeit nicht, dass die E.______Verkehrsplanung lediglich einzelne

VSS-Normen auflistet, in ihren Erwägungen aber keinen Bezug hierauf nimmt.

Ohnehin erweist sich deren Bericht aber als äusserst kurzgehalten und

beinhaltet neben einzelnen Hinweisen auf die Verkehrssicherheit hauptsächlich

Pauschalisierungen und vordergründig eine Rechtfertigung der

Ausnahmebewilligung aufgrund des Ortsbildschutzes. Im Übrigen ist darauf

hinzuweisen, dass der Bericht der E.______Verkehrsplanung von der

Beschwerdeführerin eingeholt wurde, weshalb er im Lichte der

auftragsrechtlichen Vertrauensstellung wohl eher zu ihren Gunsten formuliert

sein dürfte, worauf die Beschwerdegegner 1 und 2 zu Recht hinweisen.

4.4 Zusammenfassend präsentiert sich das Bauvorhaben

hinsichtlich der Verkehrssicherheit als ungenügend abgeklärt. So lässt sich

anhand der im Recht liegenden Akten insbesondere nicht beurteilen, inwiefern

sich die geplanten Parkierungsanlagen mit der Verkehrssicherheit im

streitbetroffenen Gebiet vereinbaren lassen. Ohne Beantwortung der hierfür

massgebenden Fragen und unter Einbezug der relevanten VSS-Normen erweist sich

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 70 Abs. 4

StrG somit als nicht möglich, weshalb der Entscheid des

Beschwerdegegners 4 im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Dies bedeutet

allerdings nicht, dass die Baute nicht bewilligungsfähig wäre. Vielmehr ist

durch weitere Abklärungen und mit Blick auf die oben dargelegten Bedenken zu

erläutern, wie den Gefahrenquellen bestmöglich begegnet werden könnte (vgl. hierzu

VGer-Urteil VG.2018.00082/83 vom 24. Januar 2019 E. II/4.7). Diese

Abklärungen hat die Beschwerdegegnerin 3 im Rahmen des ihr zustehenden

Ermessens zu veranlassen und zu überprüfen, sofern in unveränderter Weise am

Bauvorhaben festgehalten werden sollte, womit eine Rückweisung an den

Beschwerdegegner 4 ausser Betracht fällt.

Dies führt zur Abweisung

der Beschwerde.

III.

1.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.

c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren

unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Die Gerichtskosten von pauschal

Fr. 2'500.- sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem von ihr

bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

2.

Der

Beschwerdeführerin steht mangels Obsiegens sodann keine Parteientschädigung

zu (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e contrario). Gemäss

Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 138 Abs. 2 VRG und

Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG ist sie indessen zu verpflichten,

den Beschwerdegegnern 1 und 2 eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen. Unter Berücksichtigung des mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwands

der Rechtsvertreterin, der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie den

für die Parteien auf dem Spiel stehenden Interessen an der Angelegenheit

erweist sich eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt

Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) als angemessen. Da die Beantwortung

von Rechtsmitteln zum angestammten Aufgabenbereich von Behörden gehört und

keine besonderen Umstände ersichtlich sind, welche ein Abweichen vom in Art. 138

Abs. 4 VRG statuierten Grundsatz gebieten würden, hat die

Beschwerdegegnerin 3 schliesslich keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (vgl. VGer-Urteil VG.2022.00040 vom 27. Oktober

2022 E. III/2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt

und mit dem von ihr bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

3.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1 und 2

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer)

zu bezahlen.

4.

Schriftliche

Eröffnung und Mitteilung an:

[…]