A 2013 25

Liegenschaftensteuer

23. Oktober 2013Deutsch8 min

2. Mit Veranlagung vom 6. Dezember 2012 für die kantonalen und kommunalen Grundstückgewinnsteuern errechnete die kantonale Steuerverwaltung schliesslich einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 79‘015.-- für den ersten Verkauf. Daraus resultierten kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 6‘897.65, insgesamt Fr. 13‘795.30. Gleichzeitig lehnte die kantonale Steuerverwaltung das Gesuch um Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer ab, da die Anlagekosten des Erstobjektes (Fr. 1‘345‘985.--) höher seien als jene der Reinvestition (1.2 Mio. Franken). Als Reinvestition könne nur der entgeltliche Teil der gemischten Schenkung qualifiziert werden. Die dagegen erhobene Einsprache vom 7. Januar 2013 wurde, nach Gewährung der Möglichkeit zum Nachweis der geltend gemachten zusätzlichen Investitionskosten und Aufforderung zur Einreichung einer Kopie der Veranlagung des Vaters für den Verkauf, welche innert Frist nicht genutzt wurde, mit Entscheid vom 25. März 2013 abgewiesen.

3. Dagegen erhob A._____, nachfolgend Beschwerdeführer, am 24. April 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf Anerkennung des Betrages von Fr. 265‘000.-- der gemischten Schenkung an den Betrag der Reinvestition und somit sinngemäss Gewährung der Rückerstattung. Die Forderung einer Kopie der Veranlagung des Vaters für seinen Grundstückverkauf sei unstatthaft, weil der Beschwerdeführer einerseits darüber nicht verfüge und andererseits jene Veranlagung im vorliegenden Verfahren irrelevant sei. Aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag vom 21. Januar 2011 Ziff. II ergebe sich der Kaufpreis von Fr. 1’465‘000.--. Zuerst hätten Fr. 1‘178‘000.-- an Verkäufer bezahlt werden müssen, sodann Fr. 22‘000.-- an das Steueramt Unterägeri als Depotzahlung für die Grundstückgewinnsteuer und schliesslich sei die Schenkung von Fr. 265‘000.-- vom Vater an den Sohn erfolgt. Die Modalitäten dieser Schenkung seien ausseramtlich festgelegt worden. Aufgrund dieser Fakten müsse davon ausgegangen werden, dass die ganze Summe dem Verkehrswert des im Jahr 1976 erstellten Einfamilienhauses entspreche. Deshalb dürfe der Betrag der Schenkung von Fr. 265‘000.-- nicht einfach in Abzug gebracht werden. Zu beachten sei auch, dass der Schenkungsbetrag gemäss Art. 626 ff. ZGB im Todesfall des Vaters der Ausgleichungspflicht unterliege und der Beschwerdeführer drei ältere Schwestern habe. Die Argumentation basiere auf einem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, worin er gegen die Grundstückgewinnsteuer-Kommission der Gemeinde Unterägeri obsiegt habe. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Bürger Beträge vorfinanzieren müsse, die eventuell gar nicht geschuldet seien.

4. In ihrer Vernehmlassung vom 2. Mai 2013 beantragte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, nachfolgend Beschwerdegegnerin, die Abweisung der Beschwerde. Insoweit als der Beschwerdeführer weitere Anlagekosten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a und c StG indirekt geltend machen sollte, sei er seiner Nachweispflicht gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts und ausdrücklicher Auflage im Rahmen des Einspracheverfahrens nicht nachgekommen, so dass solche Abzüge zu Recht nicht zugelassen worden seien. Für die verlangte Rückerstattung sei Art. 44 Abs. 1 lit. a StG massgebend. Entsprechend den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz werde die Steuerrückerstattung nach der absoluten Methode berechnet, wonach der Grundstückgewinn nur in dem Ausmass von der Besteuerung ausgenommen werde, als der Veräusserungserlös wiederum in das Ersatzobjekt investiert werde. Ausgehend von der Überlegung, dass die Reinvestition bedinge, dass der Gesuchsteller eigene Mittel aus dem Verkaufserlös verwende und in neues Wohneigentum binde, erweise sich die Berücksichtigung des Schenkungsanteils nicht als sachgerecht, da dieser Anteil unentgeltlich übertragen worden sei. Gerade der Aspekt der Ausgleichung spreche gegen eine Berücksichtigung, denn die unentgeltliche Übertragung stelle für die Grundstückgewinnsteuer einen Steueraufschubtatbestand dar (Art. 43 lit. a StG, Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG) und Ausgleichszahlungen müssten im Rahmen der gemischten Schenkung nicht ausgerichtet werden. Im Übrigen habe auch die Gemeinde Unterägeri die Veräusserung durch den Vater seinerzeit über einen Veräusserungserlös von 1.2 Mio. Franken rechtskräftig abgerechnet. Das durch den Beschwerdeführer herangezogene Urteil des Verwaltungsgerichts Zug betreffe nicht die teilentgeltliche Übertragung durch den Vater an den Beschwerdeführer, sondern die anschliessende Übertragung durch den Beschwerdeführer an seine Ehefrau. Dieses Urteil sei aus Sicht der Beschwerdegegnerin falsch und stelle kein Präjudiz dar, da der Vater für einen Veräusserungserlös von 1.2 Mio. Franken abgesteuert worden sei, während der Sohn solche von Fr. 1‘465‘000.-- beanspruchen dürfe.

Sachverhalt

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheentscheid vom 25. März 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden. Streitig und zu prüfen ist, ob der Schenkungsbetrag von Fr. 265‘000.-- der gemischten Schenkung zu Recht nicht an den Reinvestitionsbetrag angerechnet und demzufolge dem Beschwerdeführer die Grundstückgewinnsteuer nicht zurückerstattet wurde.

2. a) Gemäss dem für die Kantone verbindlichen Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) wird die Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird, aufgeschoben. Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) wird die Grundstückgewinnsteuer auf Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrundstückes mit gleicher Verwendung benützt wird. Die Steuerrückerstattung wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und entsprechend den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz nach der absoluten Methode berechnet (BGE 130 II 202; Schweizerische Steuerkonferenz Kreisschreiben Nr. 19 vom 31. August 2001 S. 2), wonach die Reinvestitionskosten in jedem Fall höher als die ursprünglichen Anlagekosten sein müssen, um in den Genuss der Erstattung bzw. des Aufschubs zu gelangen. Deshalb ist vorliegend entscheidend, wie der Wert des zu berücksichtigenden Ersatzgrundstückes nach den erwähnten Bestimmungen errechnet wird.

Erwägungen

b) Der Beschwerdeführer verlangt unter Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Zug (A 2012/ 5 vom 20. Dezember 2012), dass alle im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag erwähnten Elemente des Kaufpreises inkl. Anteil der Schenkung von Fr. 265‘000.-- mitberücksichtigt werden, d.h. von einem Kaufpreis von Fr. 1‘465‘000.-- auszugehen ist. Dem ist vorliegend nicht zu folgen, gerade weil sich der Kaufpreis aus einer Geldleistung und einer Schenkung zusammensetzt. Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG und Art. 43 lit. a StG wird die Besteuerung des Grundstückgewinns bei einer Schenkung nicht zurückerstattet, sondern aufgeschoben, mit der Konsequenz, dass bei vollumfänglicher Schenkung durch den Vater an den Sohn, der Vater keine Grundstückgewinnsteuer und erst der Sohn bei einer späteren Veräusserung eine Grundstückgewinnsteuer hätte bezahlen müssen. Wird indessen ein Grundstück veräussert, ist die Grundstückgewinnsteuer zurückzuerstatten, wenn ein Ersatzgrundstück erworben wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und Art. 44 Abs. 1 lit. a StG). Diesen beiden Besteuerungsaspekten ist auch im Rahmen einer gemischten Schenkung über nur Fr. 265‘000.-- von insgesamt Fr. 1‘465‘000.-- Rechnung zu tragen. Die Reinvestition, welche zu einer Rückerstattung führen könnte, erreicht damit im vorliegenden Fall lediglich 1.2 Mio. Franken. Die Grundstückgewinnsteuer für den Schenkungsbetrag von Fr. 265‘000.-- wird indessen aufgeschoben. Daran kann auch die Tatsache, dass der Schenkungsbetrag nach ZGB allenfalls einer Ausgleichungspflicht unterliegen könnte, nichts ändern. Denn eine mögliche Ausgleichung hat auch keinen Einfluss auf den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei vollumfänglicher Schenkung (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG und Art. 43 lit. a StG). Hätte der Vater die gesamte Liegenschaft dem Sohn geschenkt und nicht nur einen Teil davon, wäre die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben worden, unabhängig davon, ob die Schenkung zu einem späteren Zeitpunkt allenfalls der Ausgleichung unterliegen würde. Die unterschiedliche Würdigung dieser Rechtslage durch das Verwaltungsgericht Zug im Entscheid A 2012/ 5 vom 20. Dezember 2012 ist nicht verbindlich.

c) Damit hat die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht gewährt. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten des Beschwerdeführers. Der obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

1‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

200.--

zusammen

Fr.

1‘700.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Dagegen Beschwerde an das Bundesgericht noch hängig.