A 2013 27

Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

26. November 2013Deutsch16 min

2. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2012 teilte A._____ der kantonalen Steuerverwaltung mit, in seiner Steuererklärung habe er die Frage nach Ersatzbeschaffung/Rückerstattung mit Nein beantwortet. Dies habe sich inzwischen verändert, da er innerhalb der zweijährigen Frist wieder Wohneigentum zu eigener Nutzung erwerben werde, weshalb er jetzt die Rückerstattung aufgrund einer Ersatzbeschaffung gemäss Art. 44 StG beantrage. Am 2. Oktober 2012 teilte ihm die kantonale Steuerverwaltung mit, dass die Frist für die Ersatzbeschaffung zwei Jahre betrage und er insofern noch Zeit habe. Sie wies ihn überdies darauf hin, dass Ersatzbeschaffungen für Zweitwohnsitze nicht möglich seien. Sowohl das verkaufte als auch das neu erworbene Objekt müssten sich am steuerrechtlichen Hauptwohnsitz befinden und dauernd selbst bewohnt sein. Die Veranlagung für den Verkauf in O.1._____ werde er demnächst erhalten und der Rechnungsbetrag sei bei Fälligkeit normal zu begleichen. Falls später ein Erstattungsanspruch bejaht werden könne, werde die allenfalls zu viel bezahlte Grundstückgewinnsteuer erstattet (Art. 44 StG). Anschliessend erwarb A._____ am 26. Oktober 2012 eine 2 ½-Zimmerwohnung im Stockwerkeigentum in O.4._____ für Fr. 300‘000.--.

3. In der Zwischenzeit hatte die kantonale Steuerverwaltung am 15. Oktober 2012 ihre kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuerveranlagung für den Verkauf des 2/3-Anteils der Parzelle 511 und des Einfamilienhauses auf Parzelle 4644 in O.1._____ gegenüber A._____ auf Grund eines steuerbaren Grundstückgewinnes von Fr. 233‘539.— mit je Fr. 19‘948.25, total somit Fr. 39‘896.50, vorgenommen. Auf Grund von Einwänden des Steuerpflichtigen wurden der steuerbare Gewinn schliesslich am 8. Januar 2013 auf Fr. 154‘016.— und die Steuerbeträge auf je Fr. 19‘596.10, total somit Fr. 39‘192.20, reduziert.

6. Dagegen erhob A._____ am 2. Mai 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung und Rückerstattung der durch ihn einbezahlten ganzen Grundstückgewinnsteuer von Fr. 39‘129.20, eventuell deren Hälfte wenn die Steuerverwaltung ihre behördliche Sorgfaltspflicht lediglich teilweise verletzt haben sollte. Auf seine ausdrückliche Anfrage hin habe ihm die kantonale Steuerverwaltung mit Schreiben vom 3. Oktober 2012 als Voraussetzungen für die beantragte Rückerstattung lediglich zwei solche mitgeteilt, nämlich 1. Ersatzbeschaffung innert 2 Jahren und 2. Erstwohnsitzstatus des neu erworbenen wie auch des verkauften Objektes. Die weitere Voraussetzung der höheren Reinvestitionskosten im Vergleich zu den ursprünglichen Anlagekosten sei ihm erst mit dem Entscheid vom 15. Februar 2013 mit Beilage der Praxisfestlegung der Steuerverwaltung mitgeteilt worden. Aber sogar diese Wegleitung sei missverständlich, da sie in den allgemeinen Bestimmungen den Schluss nahelege, dass die Einhaltung der Zweijahresfrist und des Erstwohnsitzstatus zur Erlangung der Rückerstattung genügten. Durch ihre unvollständige Information habe die kantonale Steuerverwaltung ihre Sorgfaltspflicht verletzt und gegen Treu und Glauben nach Art. 5 Abs. 3 KV bzw. 9 BV gehandelt. Teilauskünfte wie vorliegend seien genauso zur Irreführung geeignet wie Falschauskünfte. Gerade bei der Grundstückgewinnsteuer obliege dem Staat ein sehr hohes Mass an Sorgfalt, da es in der Regel um sehr hohe Beträge gehe und der Bürger mit dieser Materie nicht vertraut sei. Aber auch die Voraussetzungen für bindende falsche Auskünfte von Behörden seien vorliegend erfüllt, denn zum Zeitpunkt der Ablehnung seines Gesuches habe er sein neues Objekt bereits gekauft, eine Rückgabe an den Verkäufer sei nicht mehr möglich und ein Weiterverkauf des Objektes mit hohen Kosten und Umtrieben verbunden. Die Kündigung seiner Mietwohnung habe er bereits am 15. November 2012 vorgenommen. Er habe auch geltend gemacht, die Ausstiegskosten für Festhypotheken von Fr. 17‘556.-- seien in Abzug zu bringen. Die diesbezügliche Ablehnung der kantonalen Steuerverwaltung habe er nur akzeptiert, weil er eben mit der Rückerstattung des ganzen Steuerbetrages gerechnet habe. Er sei aus familiären und beruflichen Gründen und nicht aus Gewinnsucht gezwungen gewesen, nach 7-jähriger Wohnsitzdauer seine Liegenschaft in O.1._____ zu verkaufen. Zur Gutheissung des Eventualantrages gelange man mit dem Argument, dass die kantonale Steuerverwaltung ihre Sorgfaltspflicht bloss teilweise verletzt habe.

7. In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde auch namens der Gemeinde O.1._____. Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG werde die Grundstückgewinnsteuer auf Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrundstückes mit gleicher Verwendung benützt werde. Entsprechend den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz (Kreisschreiben Nr. 19) erfolge die Berechnung nach der absoluten Methode (BGE 130 II 202). Danach werde der bei der Veräusserung erzielte Grundstückgewinn nur in dem Ausmass von der Besteuerung ausgenommen, als der Veräusserungserlös wiederum in das Ersatzobjekt investiert werde. Für den Fall, dass die ursprünglichen Anlagekosten über den Investitionskosten liegen sollten, könne damit keine Erstattung mehr erfolgen, was vorliegend an sich auch nicht bestritten werde. Dass sie Veranlagung und Rückerstattung nicht gleichzeitig behandelt habe, sei nicht zu beanstanden, da die Faktorenfestsetzung für den Verkauf keinen direkten Zusammenhang mit der Rückerstattung habe. Im konkreten Fall sei zudem ein Zusammenhang zwischen behaupteter unrichtiger Auskunft und Reinvestitionshandlung auch deshalb nicht ersichtlich, weil der Einsprecher die Reinvestition bereits am 26. Oktober 2012 getätigt habe, die korrigierte Veranlagung indessen erst am 8. Januar 2013 ergangen sei.

Hauptsächlich berufe sich der Beschwerdeführer auf die Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben aufgrund unrichtiger behördlicher Auskünfte. Hierfür müssten aber verschiedene Voraussetzungen gegeben sein wie eine konkrete, eine Angelegenheit des Bürgers berührende Auskunft vorliegen, die Zuständigkeit der Auskunft erteilenden Behörde gegeben sein und der Bürger im Vertrauen darauf nicht wieder rückgängig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen haben. Somit müsse die Auskunft als zwingend kausal für die nachteilige Handlung qualifiziert werden können. Erstens könne auf Grund des konkreten Ablaufes der Ereignisse gar keine unrichtige behördliche Auskunft vorliegen, da sie in ihrem Antwortschreiben dem Beschwerdeführer nur die ihm bekannten und selbst angesprochenen Voraussetzungen der Zweijahresfrist und der Selbstnutzung bestätigt habe. Im Übrigen habe sie ihm den Erhalt des Gesuches und dessen Gültigkeit, aber nichts mehr, bestätigt. In der durch den Beschwerdeführer erwähnten Wegleitung zur Grundstückgewinn-steuererklärung stehe letztlich diesbezüglich genau das, was sie ihm mitgeteilt habe und nichts mehr. Wenn die Überlegungen des Beschwerdeführers zutreffen sollten, dann müsste jedem Gesuchsteller die Rückerstattung gewährt werden, obwohl die materiellen Voraussetzungen dafür gar nicht gegeben wären. Die Praxisfestlegung auf ihrer Homepage umfasse immerhin 13 Seiten und sie könne nicht in jeder Stellungnahme auf die verschiedenen zahlreichen Details eingehen. Ob ein Kausalzusammenhang zwischen behaupteter unrichtiger bzw. unvollständiger Auskunft und Reinvestitionshandlung bestehe, könne offen bleiben. Immerhin sei in diesem Zusammenhang zu bemerken, dass die Reinvestition primär durch die beiden Faktoren persönliche Wohnbedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten und weniger durch steuerliche Aspekte bestimmt würde. Um eine volle Rückerstattung zu erreichen, hätte nämlich der Beschwerdeführer ein Ersatzobjekt von Fr. 813‘746.-- (Fr. 659‘730.-- Anlagekosten plus Fr. 154‘016.-- Gewinn) erwerben müssen.

8. In seiner Replik führte der Beschwerdeführer noch aus, er habe weder die absolute Methode zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer noch die nicht gleichzeitige Behandlung von Veranlagung und Rückerstattung beanstandet. Vielmehr seien aber die in Lehre und Praxis erwähnten Vor-aussetzungen zur Bejahung des Vertrauensmissbrauchs vorliegend erfüllt, denn in der Lehre würden gerade vorgedruckte Formulare, Wegleitungen und Merkblätter insbesondere von Steuerbehörden als vertrauensbildend ausdrücklich erwähnt. Als unvollständig hätten sich vorliegend sowohl das Antwortschreiben der kantonalen Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2012 als auch die allgemeinen Ausführungen in ihrer entsprechenden Wegleitung erwiesen. In beiden würden nur zwei Voraussetzungen erwähnt, ohne zumindest einen Hinweis darauf, dass noch weitere Voraussetzungen erfüllt sein müssten, um anspruchsberechtigt zu sein. Auf das Verhältnis zwischen Anlage- und Reinvestitionskosten sei nirgends eingegangen worden. Die unvollständigen bzw. unrichtigen Angaben der kantonalen Steuerverwaltung hätten ihn daran gehindert, sich um ein teureres Ersatzobjekt zu bemühen, das die Rückerstattung ermöglicht hätte. Diese entgangene Möglichkeit koste ihn jetzt aber Fr. 40‘000.--.

9.In ihrer Duplik ergänzte die kantonale Steuerverwaltung noch, dass ihre Auskunft sich nur generell auf die zu jenem Zeitpunkt bekannten Aspekte, nämlich Zweijahresfrist und Selbstnutzung bezogen habe. Auch aus der zugestandenermassen allgemeinen Wegleitung könne keine falsche Auskunftserteilung hergeleitet werden, denn auch Art. 44 StG sei ebenso allgemein formuliert. Anders könnte es nur sein, wenn ihr ein Vertragsentwurf vor Abschluss des Vertrages zur Stellungnahme unterbreitet worden wäre und sie gestützt darauf bestätigt hätte, dass die ganze oder ein Teil der Steuer zurückerstattet werde.

Sachverhalt

1.Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 11. April 2013, worin die kantonale Steuerverwaltung ihre frühere Abweisung betreffend Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer in einer leicht reduzierten Höhe von Fr. 39‘192.20, je hälftig an den Kanton und die Gemeinde, gegenüber dem Beschwerdeführer bestätigte und damit dem Gesuch um Erlass bzw. Halbierung der Grundstückgewinnsteuer keine Folge leistete. Strittig und zu klären ist indes weder die Anwendbarkeit der absoluten Methode zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer noch die gleichzeitige Behandlung von Veranlagung und Rückerstattung (da diese beiden Elemente in der Replik vom Beschwerdeführer schon ausdrücklich anerkannt wurden), sondern einzig ein Verstoss gegen den generell gültigen Grundsatz von Treu und Glauben. Die kantonale Steuerverwaltung habe – aufgrund der vorgedruckten Steuerformulare, Wegleitungen und Merkblätter inkl. Antwortschreiben vom 3. Oktober 2012 – nämlich nur unvollständig darüber informiert, dass mehr als bloss zwei Voraussetzungen (Einhaltung Zweijahresfrist sowie Selbstnutzung Ersatzobjekt) erfüllt sein müssten, um die Grundstückgewinnsteuer zurückerstattet zu erhalten. Ein solcher Vertrauensbruch sei nicht schützenswert.

2. a) Zunächst gilt es auf die einschlägigen Bestimmungen auf kantonaler sowie bundesrechtlicher Ebene hinzuweisen. Nach Art. 44 Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) wird die Grundstückgewinnsteuer auf Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrundstückes mit gleicher Verwendung benützt wird. Im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) wird zur Grundstückgewinnsteuer in Art. 12 Abs. 1 StHG weiter bestimmt: Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land/forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zzgl. Aufwendungen) übersteigt. Diese gesetzgeberische Vorgabe wurde von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. In BGE 130 II 202 E.5.3 wurde nämlich festgehalten, dass der Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nur zu gewähren sei, wenn und soweit der in das Ersatzgrundstück reinvestierte Erlös höher sei als die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft. Wörtlich hielt das Bundesgericht fest: Übersteigen die für das Ersatzobjekt eingesetzten Mittel – wie hier – jedoch die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft nicht, so steht die vollständige Besteuerung des Grundstückgewinns dem Erwerb des Ersatzobjekts […] nicht entgegen. Die massgeblichen Rechtsbegriffe – „Erlös“, „Anlagekosten“ und „Ersatzwert“ – führt das Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher aus und überlässt daher den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Gestaltungsspielraum. Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar, während dem StHG lediglich der Charakter eines Rahmengesetzes zukommt (vgl. dazu Steuerentscheid [StE] 8-9/2013 StHG/BS B 44.12.3 Nr. 7 E.5.1). In Bewertungsfragen wird den Kantonen „harmonisierungs-rechtlich“ grundsätzlich ein erheblicher Ermessenspielraum eingeräumt (StE 8-9/2013 Nr. 7 E.5.4.1; BGE 136 II 256 E.3.1, 134 II 207 E.3.6). Im Übrigen hat sich das Bundesgericht bei kantonsübergreifenden Ersatzbeschaffungen für die Einheits- und nicht die Zerlegungsmethode entschieden, um Doppelbesteuerungen zu vermeiden (vgl. StE 6/2013 StHG/LU/ NW B 42.38 Nr. 36). Die kantonale Steuerverwaltung hält in den auf Internet einsehbaren Praxisfestlegungen ab dem Jahre 2008 [www.gr.ch/ DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/praxis/grundstueckgewinnsteuer] be-treffend Grundstückgewinnsteuer bzw. Berechnung der Steuerrückerstattung im Falle einer Ersatzbeschaffung von Wohneigentum unter Ziffer 5.1 (Absolute Methode; Seite 7) sodann fest: Die Steuerrückerstattung wird entsprechend den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz nach der so genannt absoluten Methode (auch als Abschöpfungsmethode bezeichnet) berechnet (so Kreisschreiben Nr. 19 vom 31. August 2011; BGE 130 II 202 = StR 2004, S. 467). Danach wird der bei der Veräusserung erzielte Grundstückgewinn nur in dem Ausmass von der Besteuerung ausgenommen, als der Veräusserungserlös wiederum in das Ersatzobjekt investiert wird. Soweit der Verkaufserlös nicht mehr in Wohneigentum gebunden wird, besteht wirtschaftlich keine Veranlassung, auf die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zu verzichten. Für den Fall, dass die ursprünglichen Anlagekosten über den Reinvestitionskosten liegen, kann damit keine Erstattung mehr erfolgen. Diese Auslegung entspricht der Zielsetzung des Gesetzgebers. Mit der Erstattung der Grundstückgewinnsteuer sollte verhindert werden, dass bei einer Ersatzbeschaffung über die Grundstückgewinnsteuer Mittel abgeschöpft werden, die für die Investition in die Ersatzobjekte benötigt werden. Mit anderen Worten sollte ein Steueraufschub gewährt werden, damit der Verkaufserlös unvermindert reinvestiert werden kann. Soweit der Verkaufserlös nicht reinvestiert wird, sieht die Regelung keine Erstattung der Grundstückgewinnsteuer vor. Materiell gibt es an der angewandten Abschöpfungsmethode – wie dies der Beschwerdeführer in der Replik zu Recht einräumte – somit nichts auszusetzen, ist doch unbestritten, dass die Anlagekosten [Fr. 659‘730.--] einschliesslich Gewinn [Fr. 154‘016.-] der veräusserten Immobilie in O.1._____ [zusammen also Fr. 813‘746.--] die in eine 2 ½-Zimmerwohung in O.3._____ reinvestierten Kosten von Fr. 300‘000.-- bei weitem überstiegen haben und deswegen eine Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer praxisgemäss zu Recht verweigert wurde. Der Beschwerdeführer kritisierte denn auch einzig die Vorgehensweise und Informationspolitik der Steuerbehörde als verfahrensrechtlich bzw. formell völlig rechts- und vertrauenswidrig.

b) Vorliegend kann der kantonalen Steuerverwaltung der Vorwurf einer leichtfertigen behördlichen Auskunftserteilung tatsächlich nicht erspart werden. Sowohl im Antwortschreiben vom 3. Oktober 2012 auf eine konkret diesbezüglich gestellte Anfrage als auch in ihrer jährlichen kurzen Wegleitung zur Steuererklärung für Grundstückgewinne erwähnte sie nämlich immer nur die zwei Voraussetzungen der Zweijahresfrist und der Erstliegenschaftsqualität beider Objekte für die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzanschaffung. Auf weitere unabdingbare Voraussetzungen – wie insbesondere das Erfordernis eines mindestens gleichwertigen Reinvestitionsvolumens im Vergleich zum vormals erzielten Veräusserungserlös (Anlagekosten plus Gewinn) – wurde indessen mit keinem Wort hingewiesen. Wenigstens ein genereller Hinweis auf die eigene Praxisfestlegung ab 2008 und die dazu aufschlussreiche Internetseite (Ziff. 5.1 S. 7) bzw. die Information über die dritte Rückerstattungsvoraussetzung gemäss BGE 130 II 202 und Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG – wonach bei Ersatzanschaffungen stets die Berechnung nach der absoluten Methode erfolge – wären für eine umfassende und bürgerfreundliche Auskunftserteilung geboten, wenn nicht sogar unerlässlich gewesen. Blosse Teilauskünfte an unerfahrene Bürger sind nämlich durchaus geeignet, bei den Auskunftsadressaten Fehleinschätzungen, Fehlbeurteilungen und Fehlentscheidungen herbeizuführen. Damit daraus aber auf Grund des in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) wie auch in Art. 5 der Verfassung des Kantons Graubünden (KV; BR 110.100) verankerten Grundsatzes von Treu und Glauben konkrete Rechtsfolgen abgeleitet werden können, müssen gemäss neuester Praxis des Bundesgerichts sechs Voraussetzungen erfüllt sein.

Erwägungen

3.

a)Gemäss Urteil des Bundesgerichts 2C_20/21/2011 vom 1. Juli 2011 E.3.1 gilt bezüglich des Vertrauensschutzes auf Behördenauskünfte was folgt:

Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat (erste Voraussetzung), die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war (zweite Voraussetzung), der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte (dritte Voraussetzung), er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können (vierte Voraussetzung), und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (fünfte Voraussetzung). Als Folge der Bedeutung des Legalitätsprinzips im Abgaberecht ist der Vertrauensschutz in diesem Bereich jedoch praxisgemäss nur mit Zurückhaltung zu gewähren. Eine vom Gesetz abweichende Behandlung eines Steuerpflichtigen kann nur in Betracht fallen, wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes klar und eindeutig erfüllt sind (Voraussetzungen 1-5). Einem Steuerpflichtigen darf aufgrund einer unrichtigen Auskunft oder einer bis anhin tolerierten gesetzwidrigen Behandlung aber auch nicht ein Vorteil erwachsen, der zu einer krassen Ungleichbehandlung mit den übrigen Steuerpflichtigen führen würde (sechste/zusätzliche Voraussetzung; vgl. zum Ganzen u.a. BGE 131 II 627 E.6.1, 130 I 26 E.8.1, 129 I 161 E.4.1, 127 I 31 E.3a; Pra 2007 Nr. 90 S. 611 E.3.3; ASA 79 S. 254 E.5.2, 78 S. 216 E.3.2, 82 S. 75 Nr. 1/2 - 2013/2014; StE 2010 B 27.2 Nr. 33 E.5; StR 65/2010 S. 796 E.4.1).

b) Im Lichte dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung ist für das Gericht hinreichend erstellt, dass die Bejahung einer verbindlichen Auskunft bloss in Ausnahmefällen dem im Abgaberecht strikte geltenden Legalitätsprinzip vorgehen kann. Gerade die zuletzt genannten Aspekte einer lediglich zurückhaltenden und somit restriktiven Handhabung des Vertrauensschutzes im Steuerrecht und besonders eines wirtschaftlichen Vorteiles, der eine krasse Ungleichbehandlung mit anderen Steuerpflichtigen darstellen würde, sind hier eindeutig nicht zu bejahen. Wie eingangs in Erwägung 2.a) ausführlich dargetan, wurde die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 39‘192.20 materiell-rechtlich gestützt auf Art. 44 Abs. 1 lit. a StG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG von der kantonalen Steuerverwaltung (nach der seit 2008 für alle Steuerpflichtigen gültigen Praxisfestlegung in Ziff. 5.1) zu Recht verweigert. Folgerichtig kann aber auch keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer im Vergleich zu anderen, ebenfalls von der Grundstückgewinn-steuer betroffenen Steuerpflichtigen (mit allfälligem Rückerstattungsanspruch infolge Ersatzanschaffung von Wohneigentum) benachteiligt oder krass schlechter gestellt worden wäre. Daran ändert auch das oben in Erwägung 2.b) erwähnte Verbesserungspotential bezüglich Informations- und Auskunftserteilung zumindest über alle wichtigen Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung bzw. einen Steueraufschub von der Grundstückgewinnsteuer (infolge Ersatzanschaffung von Wohneigentum) nichts. Zudem darf auch die (vierte) Voraussetzung eines nicht wieder rückgängig zu machenden Nachteils (finanzielle Einbusse) angezweifelt werden, da die Bezahlung der angefochtenen Grundstückgewinnsteuer bloss einen vorübergehenden „Verlust“ für den Beschwerdeführer bedeuten würde, den er selbst durch die lückenlose Erfüllung der von der Steuerpraxis aufgestellten Steueraufschubs- und Rückerstattungskriterien (vgl. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und Art. 44 Abs. 1 lit. a StG in Verbindung mit Ziff. 5.1 der kantonalen Praxisfestlegung ab 2008) wieder beheben und ohne irreversible Nachteile somit immer noch – innert der Zweijahresfrist ab 2012 - beseitigen könnte. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 11. April 2013 ist somit bei einer umfassenden Betrachtungsweise rechtmässig und vertretbar, was zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gemäss Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

1‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

364.--

zusammen

Fr.

1‘864.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]