Kantons- und Gemeindesteuern

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN

DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN

TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 21 20

4. Kammer

Vorsitz Racioppi

Richter Meisser und Audétat

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 24. Juni 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Clavadetscher Treuhand,

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

Sachverhalt

I. Sachverhalt:

1. A._____ war zu 50 % Miteigentümerin der Parzellen Nr. B._____ und C._____ und D._____ zu 50 % Miteigentümer an der Parzelle Nr. E._____, alle Grundstücke sind in der Gemeinde F._____ gelegen. Mit undatiertem Tauschvertrag (vermutlich 26. Mai 2020) übertrug A._____ ihre Miteigentumsanteile an den Parzellen Nr. B._____ und C._____ an D._____ und dieser im Gegenzug seinen Miteigentumsanteil an der Parzelle Nr. E._____ an A._____. Die von A._____ hingegebenen Grundstücke wurden mit CHF 210'000.00 und das erhaltene Grundstück mit CHF 290'000.00 bewertet. Unter Berücksichtigung der Anrechnung der übernommenen Hypothekarschulden bezahlte A._____ D._____ eine Ausgleichszahlung von CHF 15'000.00. A._____ reichte in der Folge der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden die Grundstückgewinnsteuererklärung mit einem deklarierten Grundstückgewinn von CH 48'924.00 ein.

2. Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 17. Februar 2021 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden eine kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je CHF 10'149.65, insgesamt somit CHF 20'299.30, wobei sie einen Grundstückgewinn von CHF 115'815.00 besteuerte und als Veräusserungspreis einen Wert von CHF 275'000.00 berücksichtigte. Am 11. März 2021 gelangte der Vertreter von A._____ per E-Mail mit diversen Fragen an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden. Die Steuerverwaltung beschied dem Vertreter gleichentags, dass eine Einsprache schriftlich zu erfolgen habe und legte dem Vertreter nahe, vorgängig noch die Praxisfestlegung zu Art. 41 StG zu konsultieren. Am 15. März erhob A._____ Einsprache gegen die definitive Veranlagungsverfügung. Mit Schreiben vom 23. März 2021 äusserte sich die Steuerverwaltung u.a. zu den Vorbringen in der Einsprache und räumte A._____ eine Frist von 30 Tagen zur Stellungnahme ein. Noch während der laufenden Frist wies die Steuerverwaltung am 31. März 2021 die Einsprache ab.

3. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 28. April 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem sinngemässen Antrag um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Neuveranlagung gemäss Begründung. Sie machte geltend, dass der Grundstückgewinn in der Steuerveranlagung von CHF 115'815.00 auf CHF 50'815.00 festzulegen sei. Es könne nicht sein, dass die Höhe der Hypotheken (Ausgleichszahlungen) über Gewinn oder Verlust des Tauschgeschäftes entscheiden würden.

4. Mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2021 beantragte die Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie begründete dies im Wesentlichen damit, dass der Vertreter bereits im Einspracheverfahren auf die Praxisfestlegung zu Art. 41 StG hingewiesen worden sei. Dieser habe in der Steuererklärung fälschlicherweise einen Erlös von CHF 210'000.00 aufgeführt, obwohl es sich bei diesem Wert um den (vertraglichen) Wert der hingegebenen Grundstücke gemäss Tauschvertrag handle.

5. Mit Replik vom 19. Mai 2021 hielt der Vertreter der Beschwerdeführerin fest, dass der Sektionsleiter G._____ ihm gegenüber anlässlich des Telefonates vom 10. März 2021 sinngemäss erklärt habe, dass dieser Fall Kopfzerbrechen bereiten werde. Das zeige sich auch darin, dass der Vorbehalt gemäss Ziff. 2 der Einsprache durch die Steuerverwaltung mit keinem Wort erwähnt bzw. widerlegt worden sei.

6. In der Duplik vom 27. Mai 2021 bestritt der Sektionsleiter die vorerwähnte Aussage. Vielmehr habe er den Vertreter der Beschwerdeführerin bereits anlässlich jenes Gespräches aufgefordert, die Praxisfestlegung zu studieren.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 31. März 2021 betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin vom 15. März 2021 abgewiesen und damit die Rechtmässigkeit der veranlagten Grundstückgewinnsteuern bestätigt hat (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 8). Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Da die Beschwerdeführerin die Beschwerde ebenfalls unterzeichnet hat, ist trotz Fehlens der Vollmacht von der rechtmässigen Vertretung auszugehen. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

2.

Streitig und zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob die Grundstückgewinnsteuer durch die Beschwerdegegnerin korrekt berechnet wurde.

3.1

Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG).

3.2

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist dabei gemäss Art. 45 Abs. 1 StG der Veräusserer. Der Begriff der Veräusserung umfasst insbesondere die entgeltliche Übertragung des Eigentums in den Formen des Zivilrechts. Dabei wird die Gewinnrealisation jedoch nicht nur durch Verkauf, sondern auch durch Tausch (Art. 237 f. Obligationenrecht) ausgelöst. Der Tausch stellt also ebenfalls eine steuerpflichtige Veräusserung dar (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 22 Rz. 21). Bei einem Grundstücktausch liegen (immer) mindestens zwei voneinander abhängige Handänderungen vor, die jede für sich selbst die Grundstückgewinnsteuer auslöst (vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 Rz. 99). Können die ausgetauschten Grundstücke nicht als gleichwertig betrachtet werden, erfolgt in der Regel ein Wertausgleich in Form eines Aufgeldes (vgl. Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Band 2, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 96 Rz. 9). Vorliegend hat die Beschwerdeführerin nebst dem Tausch des Miteigentumsanteils an den Grundstücken Nr. B._____ und C._____ ein zusätzliches Aufgeld von CHF 15'000.-- bezahlt.

3.3

Im Kanton Graubünden ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG steuerbar, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Während für die Berechnung der Anlagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung

massgebend ist (Art. 46 Abs. 2 StG), gelten als Erlös alle Leistungen des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). Praxisgemäss fallen unter den Begriff des Erlöses neben dem Veräusserungspreis auch alle weiteren Leistungen des Erwerbers, welche mit der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen. Da die Gegenleistung beim Tausch in einem Sachwert besteht, muss ihr Wert geschätzt werden. Massgebend ist dann der Verkehrswert der Gegenleistung (vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., § 10 Rz. 119 f.; Höhn/Waldburger, a.a.O., § 22 Rz. 45; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, § 220 Rz. 6 und 98). Als Erlös des abgetauschten (veräusserten) Grundstücks hat beim Tausch der Verkehrswert des eingetauschten (erworbenen) Grundstücks zuzüglich einer vom Veräusserer empfangenen bzw. abzüglich einer von ihm geleisteten Aufpreiszahlung zu gelten (vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., § 10 Rz. 100; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., § 222 Rz. 6; Klöti-Weber/Siegrist/Weber, a.a.O., § 102 Rz. 19 f.).

4.1

Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Grundstückgewinn in der Steuerveranlagung CHF 50'815.00 und nicht CHF 115'815.00, wie in der angefochtenen Verfügung berücksichtigt, betrage. Sie berücksichtigte in der Steuererklärung einen Veräusserungspreis von CHF 210'000.00. Die Berechnung der Steuerverwaltung ist im vorliegenden Fall – wie nachfolgend aufgezeigt – nicht korrekt erfolgt.

4.2

Nach der Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin gilt als Veräusserungserlös der Wert des erhaltenen Grundstücks im Tauschzeitpunkt zuzüglich einer allfällig erhaltenen bzw. abzüglich einer geleisteten Aufpreiszahlung (vgl. Praxisfestlegung Steuerverwaltung Graubünden "Grundstückgewinnsteuer: Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins

Dispositiv

Geschäftsvermögen" vom 1. Dezember 2013, Ziff. 2.3, https://www.gr.ch/ DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/dokumentation/praxis/Grundstückgewinnsteuer/041-01.pdf; letztmals besucht am 24. Juni 2021). Massgeblicher Tauschwert ist nicht derjenige im Vertrag massgebliche, sondern der effektive Verkehrswert. Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin indes die Werte gemäss Tauschvertrag anerkannt und es bestehen keine Anhaltspunkte, davon abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin hat in der Veranlagungsverfügung den Wert des erhaltenen Grundstückanteils abzüglich der geleisteten Ausgleichszahlung als Erlös aufgeführt (CHF 290'000.00 abzüglich CHF 15'000.00; vgl. Bf-act. 3). Dabei hat sie übersehen, dass die übernommenen Hypothekarbelastungen auch zu den Ausgleichszahlungen gehören. Der korrekte Veräusserungserlös setzt sich demnach wie folgt zusammen:

Wert erhaltener Grundstücksanteil CHF 290'000.00

abzüglich Ausgleichszahlung CHF 15'000.00

abzüglich der hälftigen Hypothek des erhaltenen Grundstücks CHF 187'500.00

zzgl. Abgabe der Hypothek der abgetretenen Grundstücke CHF 122'500.00

Verkaufserlös Beschwerdeführerin CHF 210'000.00

Wären die Grundstücke unbelastet gewesen, hätte die Beschwerdeführerin hingegen eine Ausgleichszahlung von CHF 80'000.00 geleistet und damit ein Grundstück im Wert von CHF 290'000.00 für ihr abgetauschtes Grundstück im Wert von CHF 210'000.00 erhalten. Durch die Ausgleichszahlung hätte der Verkaufserlös gemäss Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin somit CHF 210'000.00 (CHF 290'000.00 abzüglich Ausgleichszahlung) betragen. Aufgrund des Gesagten ist die Beschwerde somit gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Zusammenhang mit dem Einspracheverfahren gilt es noch zu erwähnen, dass die Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Korrespondenz, wonach der Vertreter die PFL studieren solle, nicht sehr bürgerfreundlich waren.

5.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten in Anwendung von Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin, zumal eine Rückweisung hinsichtlich der Auferlegung von Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung praxisgemäss als vollständiges Obsiegen der beschwerdeführenden Partei gilt (vgl. BGE 137 V 210 E.7.1). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheides sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird vorliegend in Anbetracht des Umfangs und der Schwierigkeit der Sache gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.00 festgesetzt und zusammen mit den Kanzleiausgaben der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.2 Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG wird der obsiegenden Beschwerdeführerin dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend eine aussergerichtliche Parteientschädigung zugesprochen. Der Vertreter der Beschwerdeführerin reichte am 3. Juni 2021 seine (nicht detaillierte) Honorarnote ein. Für die Beschwerde- und Replikschriften macht er insgesamt einen (hohen) Aufwand von zehn Stunden, wovon alleine sechs Stunden für die Beschwerde (zwei Seiten) und vier Stunden für die Replik (zwei Seiten) sowie Barauslagen von CHF 75.00 (Porti, Telefon und Autospesen) geltend. Die zu hohe Honorarnote ist nach Ansicht des Gerichts zu kürzen und die Entschädigung pauschal auf CHF 800.00 (inkl. MWST) festzulegen.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheentscheid aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von

CHF

2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von

CHF

212.--

zusammen

CHF

2'712.--

gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.

3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat A._____ aussergerichtlich mit CHF 800.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Art. 41 StGart. 41 LTart. 41 LTB

Art. 41 StGart. 41 StGart. 41 LIG

Art. 41 StGart. 41 LTart. 41 LTB

Art. 41 StGart. 41 StGart. 41 LIG

Art. 139 StGart. 139 LTart. 139 LTB

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Art. 50 VRGart. 50 VRGart. 50 LGA

Art. 12 StHGart. 12 LHIDart. 12 StHG

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Art. 41 StGart. 41 LTart. 41 LTB

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Art. 42 StGart. 42 LTart. 42 LTB

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Art. 45 StGart. 45 LTart. 45 LTB

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Art. 237 ORart. 237 COart. 237 CO

Art. 46 StGart. 46 LTart. 46 LTB

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Art. 73 VRGart. 73 VRGart. 73 LGA

BGE 137 V 210ATF 137 V 210DTF 137 V 210

Art. 75 VRGart. 75 VRGart. 75 LGA

Art. 75 VRGart. 75 VRGart. 75 LGA

Art. 78 VRGart. 78 VRGart. 78 LGA