Arbeitslosenversicherung. Arbeitsmarktliche Massnahmen. Ausbildungszuschüsse. Voraussetzungen.

Entscheid vom 08. August 2024

Referenz KSK 24 35

Instanz Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Cavegn, Vorsitzender

Bergamin und Michael Dürst

Theus Simoni, Aktuarin

Parteien A._____ AG

Beschwerdeführerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur I._____

Gegenstand Neueinschätzung Grundstücke

Anfechtungsobj. Mitteilung amtliche Schätzung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom 22.03.2024, mitgeteilt am 22.03.2024

Mitteilung 12. August 2024

Sachverhalt

Sachverhalt

A. Am 16. März 2022 stellte das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja (nachfolgend: Betreibungsamt Maloja) im grundpfandrechtlichen Zwangsverwertungsverfahren dem Schuldner I._____ und der Pfandeigentümerin A._____ AG die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen der Grundstücke B._____, C._____ und D._____ in der Gemeinde E._____ zu. Der Schätzungsbetrag wurde auf insgesamt CHF 5'150'000.00 für die zwei erstgenannten Grundstücke und auf CHF 1'170'000.00 für das weitere Grundstück festgelegt.

B. Der Schuldner und die Pfandeigentümerin wandten sich am 28. März 2022 an das Kantonsgericht von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Sie beantragten die Anordnung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständigen. Das Kantonsgericht habe einen Vorschlag zu machen, wozu sich die Parteien äussern könnten. Nach Vorliegen der Neuschätzung sei ihnen Frist zur Stellungnahme und zur Einreichung von Ergänzungs- und Erläuterungsfragen an den Experten anzusetzen.

C. Mit Entscheid vom 5. Mai 2022 hiess das Kantonsgericht von Graubünden das Gesuch um Neuschätzung der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften gut. Es wies das Betreibungsamt an, nach Leistung des Kostenvorschusses eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Die weiteren Anträge wurden abgewiesen (vgl. KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022).

D. Die Pfandeigentümerin erhob dagegen Beschwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil vom 24. November 2022 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den Entscheid des Kantonsgerichts auf und wies die Sache zur neuen Entscheidung an das Kantonsgericht zurück (vgl. BGer 5A_370/2022 v. 24.11.2022). Es warf dem Kantonsgericht vor, mit Bezug auf seinen Entscheid zum Ablauf einer Neuschätzung die Begründungspflicht verletzt zu haben.

E. Mit Entscheid vom 21. Dezember 2022 (KSK 22 56) begründete das Kantonsgericht von Graubünden seinen Standpunkt zu den abgewiesenen Begehren und liess das Dispositiv unverändert.

F. Dagegen erhob die Pfandeigentümerin am 12. Januar 2023 wiederum Beschwerde ans Bundesgericht. Sie beantragte, es sei die Sache an das Kantonsgericht zur Ernennung eines Sachverständigen für die Neuschätzung der Grundstücke B._____, C._____ und D._____ zurückzuweisen. Das Kantonsgericht habe sodann einen Sachverständigen vorzuschlagen und der Beschwerdeführerin Frist zur Stellungnahme anzusetzen. Schliesslich habe das Kantonsgericht der Beschwerdeführerin nach Vorliegen der Neuschätzung Frist zur Stellungnahme und zur Stellung allfälliger Ergänzungs- und Erläuterungsfragen an den Schätzungsexperten anzusetzen. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023).

G. Am 22. März 2024 stellte das Betreibungsamt Maloja der Pfandeigentümerin die Neuschätzung der Grundstücke samt Bewertungsbericht der F._____ zu. Die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Einheiten) wurden darin mit CHF 5'100'000.00 und das Grundstück D._____ (Erstwohnung) mit CHF 1'120'000.00 bewertet. Dagegen erhob die Pfandeigentümerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 10. April 2024 Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden und stellte folgende Anträge:

1.

Die angefochtenen betreibungsamtlichen Schätzungen des Betreibungs- und Konkursamtes Maloja bezüglich der Grundstücke B._____, C._____ und D._____/GB E._____ vom 22. März 2024 seien aufzuheben;

2.

es seien an die Gutachterin F._____ durch das Kantonsgericht oder durch das Betreibungs- und Konkursamt Maloja folgende Ergänzungsfragen zu stellen:

2.1. Für die Bewertung der Zweitwohnung (STWE-Nr. B._____ und C._____) mit einer Nettonutzfläche von ca. 305 m2 geht das Gutachten (S. 18) von einem "Marktwert Zustand neuwertig" von CHF 18'000.00 pro m2 Nettonutzfläche aus. Auf welche statistischen Grundlagen stützt sich diese Wertangabe? Gibt es diesbezüglich in neuester Zeit passende Vergleichstransaktionen historischer Engadinerhäuser? Welche?

2.2. Bei den auf S. 18 des Gutachtens aufgeführten Abzügen geht das Gutachten von einem Alter der Konstruktion (Rohbau 1) von 20 Jahren aus. Wie gelangt das Gutachten zu dieser Altersangabe?

2.3. Das Gutachten (S. 11, 27) geht davon aus, dass keine Parkplätze für die einzelnen Stockwerkeinheiten vorhanden seien. Wieso lässt das Gutachten unberücksichtigt, dass für die Stockwerkeinheiten im Parkhaus E._____ als Pflichtparkplätze die Autoeinstellplätze Nr. 31, 38, 39, 42 und 44 (Miteigentumsanteile Parkhaus E._____ M101402, M101409, M101410, M101413 und M101415) vorhanden sind?

2.4. Wieso geht das Gutachten (S. 12) davon aus, dass bei der Zweitwohnung STWE-Nr. B._____ und C._____ "der ursprüngliche Charakter eines Engadinerhauses … nur teilweise erhalten" sei, obwohl diese Wohnung in enger Begleitung durch die Denkmalpflege und in integraler Erhaltung von Sulèr, Stüvettas, Gewölberäumen etc. renoviert worden ist?;

2.5. Das Gutachten (S. 18) geht davon aus, dass "die umfangreichen Eintragungen im Grundbuch" den Wert der Schätzobjekte verringere. Wieso lässt das Gutachten ausser acht, dass bei einem Verkauf durch entsprechende Verwendung der Verkaufspreise die Belastungssituation und die eingetragenen Verfügungssperren etc. bereinigt würden?

3.

die Gutachterin F._____ sei dazu anzuhalten, diese Ergänzungsfragen gegenüber dem Gericht oder dem Betreibungs- und Konkursamt Maloja zu beantworten und ihr Gutachten zu erläutern, und der Beschwerdeführerin sei nach Eingang der Antworten/der Erläuterung Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme zu geben;

4.

eventuell: es sei ein Obergutachten anzuordnen.

5.

es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen.

H. Das Betreibungsamt Maloja beantragte in seiner Stellungnahme vom 16. April 2024 die Abweisung der Beschwerde.

I. Der Beschwerdeführerin wurde die Stellungnahme des Betreibungsamts Maloja zur Kenntnisnahme zugestellt. Die Akten des Betreibungsamtes Maloja liegen vor. Die Sache ist spruchreif.

Erwägungen

Erwägungen

1.1

Mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes binnen zehn Tage seit Kenntnis der Verfügung bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden (Art. 17 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 SchKG). Betreibungsferien und Rechtsstillstand hemmen den Fristenlauf nicht. Fällt jedoch für den Schuldner, den Gläubiger oder den Dritten das Ende einer Frist in die Zeit der Betreibungsferien oder des Rechtsstillstandes, so wird die Frist bis zum dritten Tag nach deren Ende verlängert. Bei der Berechnung der Frist von drei Tagen werden Samstag und Sonntag sowie staatlich anerkannte Feiertage nicht mitgezählt (Art. 63 SchKG). Gemäss Art. 56 Ziff. 2 SchKG gelten sieben Tage vor und sieben Tage nach Ostern Betreibungsferien.

Bezieht sich eine Beschwerde auf gesetzliche Anforderungen, die vom Betreibungsamt bei einer Schätzung gemäss Art. 99 Abs. 1 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 VZG zu berücksichtigen sind, ist sie nach Art. 17 SchKG zu beurteilen (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2 m.w.H.).

1.2

Vorliegend hat die Beschwerdeführerin ihre Beschwerde gegen die Mitteilung des Neuschätzwertes vom 22. März 2024 am 10. April 2024 der Post übergeben. Unter Berücksichtigung der vom 24. März 2024 bis 7. April 2024 dauernden Osterbetreibungsferien und der dadurch gestützt auf Art. 63 SchKG ausgelösten Fristverlängerung um drei Werktage ist ihre Eingabe fristgemäss erfolgt.

1.3

In ihrer Beschwerde rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss, ihr sei im Zusammenhang mit der Durchführung der Neuschätzung durch das Betreibungsamt das rechtliche Gehör nicht gewährt worden, weil sie keine Erläuterung des Gutachtens habe verlangen können bzw. keine Ergänzungsfragen habe stellen können. Damit macht sie eine Rechtsverletzung geltend. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.1

Die Beschwerdeführerin leitet aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ab, der Gutachterin F._____ in analoger Anwendung von Art. 187 Abs. 4 ZPO Ergänzungsfragen stellen zu dürfen.

2.2.1

Vor Erstellung der Neuschätzung ist den Parteien Gelegenheit zu geben, sich zur Person des von der kantonalen Aufsichtsbehörde vorgeschlagenen Gutachters zu äussern. Auf diese Weise können die Parteien ihr rechtliches Gehör wahrnehmen und insbesondere Einwände gegen dessen fachliche Eignung sowie allfällige Ausstandsgründe geltend machen (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.4; 5A_566/2021 v. 27.10.2021 E. 2.2).

2.2.2

Im vorliegenden Fall bringt die Beschwerdeführerin keine Ausstandsgründe oder Einwände gegen die fachliche Eignung der Gutachterin F._____ vor, sondern beantragt, es seien der Gutachterin bestimmte Ergänzungsfragen vorzulegen. Erst nach deren Beantwortung sowie Einholung einer anschliessenden Stellungnahme der Parteien könnten die massgeblichen Schätzwerte festgelegt werden, weshalb die Schätzungsanzeige des Betreibungsamtes vom 22. März 2024 aufzuheben sei. Es ist daher zu prüfen, ob wie von der Beschwerdeführerin verlangt vorzugehen ist.

2.3.1

Gemäss Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 10 EGzSchKG (BR 220.000) richtet sich das Beschwerdeverfahren nach der ZPO und dem EGzZPO, soweit das SchKG und das EGzSchKG keine Vorschriften enthalten (vgl. auch Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG). Weil es sich bei der Neuschätzung i.S.v. Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG nicht um ein gerichtliches Gutachten i.S.v. Art. 183 ff. ZPO handelt, sondern um eine betreibungsamtliche Schätzung (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2 und E. 2.4; 5A_789/2012 v. 24.1.2013 E. 2), gehen die Be­stimmungen des SchKG und seiner Ausführungsverordnungen den Bestimmungen der als kantonales Recht anwendbaren Art. 183 ff. ZPO vor.

2.3.2

Gegen die Schätzung des Betreibungsamts kann Beschwerde geführt werden, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht oder der Betreibungsbeamte die massgebenden Kriterien von Art. 9 Abs. 1 VZG unbeachtet gelassen hat (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2 m.w.H.). Hingegen ist es der Aufsichtsbehörde untersagt, die betreibungsamtliche Sachverständigenschätzung als solche zu überprüfen (BGE 60 III 189; BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2; 5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.2).

Erläuterungen und Ergänzungsfragen bei einem gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG eingeholten Schätzungsgutachten können grundsätzlich nur dann angezeigt sein, wenn triftige Gründe vorliegen (vgl. OGer ZH PS180070 v. 27.6.2018 E. 4.2 m.w.H.). Denn im Pfandverwertungsverfahren kommt der Schätzung nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Sie bezweckt nur, allfälligen Steigerungsinteressenten einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot zu geben (BGer 5A_676/2023 v. 8.12.2023 E. 3.1.2; 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.1 m.w.H.). Jeder unverhältnismässige und dem betreibenden Gläubiger nicht zumutbare Zeitaufwand für eine Schätzung im Pfandverwertungsverfahren soll vermieden werden (BGE 110 III 65 E. 2). Die beschränkte Bedeutung der Neuschätzung rechtfertigt deshalb auch eine knapp gehaltene Begründung des Verkehrswertgutachtens (BGer 5A_799/2010 v. 8.3.2011 E. 4; OGer ZH PS210161 v. 15.12.2021 E. 4).

2.3.3

Vorliegend ist zu prüfen, ob triftige Gründe vorliegen könnten, welche die Einholung von Ergänzungsfragen rechtfertigen könnten und ob die von der Beschwerdeführerin beantragten Ergänzungsfragen tauglich sind, zu einer gänzlich anderen Bewertung zu führen.

2.3.4

Die erste Schätzung von G._____, welche am 16. März 2022 mitgeteilt worden ist, hat für die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Einheiten) einen Schätzwert von CHF 5'150'000.00 ergeben, der praktisch identisch ist mit dem Schätzwert der Neuschätzung vom 20. März 2024 in Höhe von CHF 5'100'000.00. Es besteht somit zwischen den beiden Schätzungen nur eine Differenz von CHF 50'000.00. Auch beim Grundstück D._____ (Erstwohnung) beträgt der Neuschätzwert von CHF 1'120'000.00 fast gleich viel wie der erste Schätzwert in Höhe von CHF 1'170'000.00. Auch diesbezüglich liegt lediglich eine Differenz von CHF 50'000.00 vor. Weil der Schätzung eine untergeordnete Funk­tion zukommt und sie allfälligen Steigerungsinteressenten nur als Anhaltspunkt für ein vertretbares Angebot dienen soll, bestätigen im vorliegenden Fall solch geringe Differenzen zwischen den beiden Schätzwerten grundsätzlich die Richtigkeit der Neuschätzung.

2.3.5

Wenn die Beschwerdeführerin von der Zweitgutachterin in Ergänzungsfrage 2.1 wissen möchte, gestützt auf welche statistischen Grundlagen sie von einem Wert von CHF 18'000.00 pro m2 Nettonutzfläche ausgegangen ist und ob es diesbezüglich in neuster Zeit passende Vergleichstransaktionen historischer Engadinerhäuser gegeben habe und welche, so ist zu beachten, dass der Erstgutachter angibt, seine (fast gleich hohe) Schätzung stütze sich auf "vergleichbare" Objekte in E._____ aus den Jahren 2018 bis 2021. Es ist deshalb nicht anzunehmen, dass die Beantwortung der Ergänzungsfrage 2.1 zu weiteren Erkenntnissen führen würde bzw. geeignet wäre, den Neuschätzwert in Zweifel zu ziehen. Ein Vergleich der von der Zweitgutachterin angenommenen Wertangabe von CHF 18'000.00 pro m2 Nettonutzfläche mit dem im Jahre 2015 für die Wohnung S51464 erzielten Marktpreis in Höhe von CHF 20'518.00 pro m2 Nutzfläche, wie ihn die Beschwerdeführerin berechnet hat, ist als Vergleichsbasis nicht tauglich. Denn seit dem Verkauf dieser Wohnung sind neun Jahre vergangen, die damals verkaufte Wohnung S51464 war praktisch neuwertig (Totalumbau im Jahre 2014) und die Marktlage hat sich mittlerweile verändert. So gibt der Erstschätzer an, dass zur Zeit Käufer aus Italien fehlen (erste Schätzung, S. 6). Ferner handelt es sich im vorliegenden Fall bei den Wohnungen der Chesa H._____ um individuell sehr verschiedene Objekte, so dass der Wert je nach Wohnung verschieden ausfallen kann und nicht wie bei gleich grossen, standardisierten Wohnungen in Wohnblöcken vergleichbar ist. Zudem würden Vergleichstransaktionen historischer Engadinerhäuser aus neuster Zeit, wie es in Ergänzungsfrage 2.1 formuliert ist, nicht weiterhelfen, weil solche Häuser sowohl von der Anlage als auch vom Ausbaustand her sehr unterschiedlich sein können und keine adäquate Vergleichsbasis bieten würden, sondern nur "vergleichbare" Objekte als Vergleichsbasis geeignet wären, wie sie der Erstgutachter seiner Schätzung zugrunde gelegt hat.

2.3.6

Mit der Ergänzungsfrage 2.2 will die Beschwerdeführerin wissen, wie die Zweitgutachterin auf ein Alter von 20 Jahren für die Konstruktion (Rohbau 1) kommt. Denn es handle sich beim Haus Chesa H._____ um einen Bau aus dem Jahre 1535, der vor zehn Jahren durch eine umfassende Totalsanierung mit neuen Mauern in einen neuen Rohbauzustand versetzt worden sei.

Bei den erwähnten Angaben im Schätzungsgutachten handelt es sich um Werte, welche die theoretische Gesamtlebensdauer des Gebäudes sowie die Altersentwertung berücksichtigen sollen (vgl. Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 279 Ziff. 11.3.3, S. 300, Ziff. 11.8; SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten, Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2019, S. 210 ff. und S. 440). So wird im Gutachten von einer Gesamtlebensdauer von 100 Jahren für die Konstruktion von Rohbau 1 ausgegangen und gleichzeitig als geschätztes "Alter" 20 Jahre angegeben. Dies gibt einen Anhaltspunkt, wo im Zeitraum von 100 Jahren das "Alter" dieser Bauteilgruppen angesiedelt wird (vgl. SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten, Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2019, S. 210 ff. und S. 440). Diese Zahlen fussen nicht auf dem effektiven historischen Alter der Chesa H._____ oder dem effektiven Zeitpunkt der Totalsanierung. Zudem werden bei der Wertminderung bzw. Entwertung verschiedene Faktoren (Alterung, Abnützung, Mängel, Schäden etc.) berücksichtigt und nicht nur der Zeitpunkt einer allfälligen letzten Totalsanierung (SVKG, a.a.O., S. 474 i.V.m. S. 465). Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern die Beantwortung der von der Beschwerdeführerin beantragten Punkte bezüglich der Neuschätzung zu einem anderen Resultat bzw. einem anderen Schätzwert führen könnte.

2.3.7

Sodann moniert die Beschwerdeführerin, das Gutachten lasse unberücksichtigt, dass für die Stockwerkeinheiten im Parkhaus E._____ als Pflichtparkplätze die Autoeinstellplätze Nr. 31, 38, 39, 42 und 44 (Miteigentumsanteile Parkhaus Ost M101402, M101409, M101410, M101413 und M101415) vorhanden seien. Dazu legt die Beschwerdeführerin eine Vereinbarung mit I._____ vom 7. November 2022 ins Recht (act. B.4). Daraus geht hervor, dass die Parkplätze I._____ gehören und dass es möglich wäre, die Parkplätze getrennt von den Wohnungen der Beschwerdeführerin zu verkaufen (act. B.4, Ziff. 6). I._____ hat sich gegenüber der Beschwerdeführerin bis zum 31. Dezember 2027 (mit einer Option auf Verlängerung bis 31. Dezember 2031) verpflichtet, mit allfälligen Käufern von Stockwerkeinheiten der Chesa H._____ Kaufverträge für die mit diesen Stockwerkeinheiten als Pflichtparkplätze verbundenen Autoeinstellplätzen abzuschliessen (act. B.4, Ziff. 2 und 3). Dabei handelt es sich um eine obligatorische Vereinbarung. Dieser könnte sich I._____ durch Nichteinhaltung entziehen. In diesem Fall müsste die Beschwerdeführerin den Prozessweg beschreiten. Allfällige Käufer von Stockwerkeinheiten der Chesa H._____ wären aufgrund dieser Vereinbarung vom 7. November 2022 nicht aktivlegitimiert, die Vereinbarung gerichtlich durchzusetzen, falls sie von dieser Vereinbarung überhaupt Kenntnis erhalten würden. Zudem könnten I._____ und die Beschwerdeführerin die Vereinbarung auch jederzeit durch eine neue Vereinbarung wieder aufheben. Die Gutachterin hat daher zu Recht diese Vereinbarung in der Neuschätzung nicht berücksichtigt. Dazu kommt, dass diese Vereinbarung weder dem ersten Gutachter noch der Zweitgutachterin bekannt waren. Insbesondere hat sich weder I._____ noch die Beschwerdeführerin darum bemüht, diese rechtzeitig offenzulegen.

2.3.8

Ferner will die Beschwerdeführerin von der Gutachterin wissen, wieso das Gutachten davon ausgehe, dass bei der Zweitwohnung STWE-Nr. B._____ und C._____ "der ursprüngliche Charakter eines Engadinerhauses … nur teilweise erhalten" sei, obwohl diese Wohnung in enger Begleitung durch die Denkmalpflege und in integraler Erhaltung von Sulèr, Stüvettas, Gewölbekellern etc. renoviert worden sei.

Das Kantonsgericht sieht keine triftigen Gründe, an der Fachkunde der Zweitgutachterin und ihrer Beurteilung zu zweifeln. Denn die Aussage der Zweitgutachterin ist nachvollziehbar, wenn berücksichtigt wird, dass die Chesa H._____ einer Total­sanierung und Modernisierung samt zusätzlicher Erschliessung durch einen Personenlift unterzogen wurde und dies zu teilweisen Einbussen im ursprünglichen Charakter des Hauses führen konnte, auch bei Begleitung der Totalsanierung durch die Denkmalpflege. Die Beschwerdeführerin legt in ihrer Eingabe denn auch nicht dar, warum die Beantwortung ihrer Frage relevant sein sollte.

2.3.9

Schliesslich will die Beschwerdeführerin von der Zweitgutachterin wissen, wieso das Gutachten ausser Acht lasse, dass bei einem Verkauf durch entsprechende Verwendung der Verkaufspreise die Belastungssituation und die eingetragenen Verfügungssperren etc. bereinigt würden.

Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Grundbuchauszug (act. B.2), dass zahlreiche Vormerkungen bestehen. Für das Stockwerkeigentum Nr. B._____ bestehen zwei Verfügungsbeschränkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF 1'600'000.00 und für CHF 4'720'000.00), zwei weitere betreffen die vorläufige Eintragung eines Pfandrechts für die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde und des Kantons (für jeweils CHF 137'767.80). Dann sind sechs Registerschuldbriefe im Grundbuch auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für CHF 1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00 und für CHF 890'000.00). Für das Stockwerkeigentum Nr. C._____ bestehen ebenfalls zwei Vormerkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF 1'600'000.00 und für CHF 4'720'000.00) und zwei vorläufige Eintragungen von Pfandrechten für die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde und des Kantons (für jeweils CHF 113'656.20). Zusätzlich sind ebenfalls sechs Registerschuldbriefe im Grundbuch auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für CHF 1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00 und für CHF 890'000.00). Für das Stockwerkeigentum Nr. D._____ bestehen schliesslich zwei Verfügungsbeschränkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF 1'600'000.00 und für CHF 4'720'000.00). Zudem sind sechs Registerschuldbriefe im Grundbuch auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für CHF 1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00 und für CHF 890'000.00). Ein allfälliger Kaufinteressent wird nach allgemeiner Lebenserfahrung die Rechtslage nicht abschliessend beurteilen können und durch die vielen Vormerkungen und Grundpfandrechte im Grundbuchauszug hinsichtlich eines abzugebenden Kaufangebotes sicher in dem Sinne beeinflusst werden, dass er nicht abschätzen kann, ob das von ihm ersteigerte Grundstück nicht doch noch für allfällige Ausfälle mithaften wird, zumal die eingetragenen Lasten erheblich sind. Die diesbezügliche Beurteilung der Zweitgutachterin, die vielen Einträge würden den Wert negativ beeinflussen, ist deshalb schlüssig. Zudem geht nicht nur das Zweitgutachten (Neuschätzung), sondern auch das erste Gutachten davon aus, dass die umfangreichen Eintragungen im Grundbuch sich auf den Wert der Stockwerkeinheiten auswirken (Schätzungen von G._____ vom 8. März 2022, act. E.I.13 und act. E.I.14, je S. 3; act. B.2, S. 18). Dazu kommt bei der Stockwerkeinheit Nr. D._____ die zusätzliche Anmerkung, dass es sich um eine Erst-/Hauptwohnung gemäss kommunalem Baugesetz handelt, was sich ebenfalls nachteilig auf einen allfälligen Schätzwert auswirkt, weil der Käufermarkt bei diesem Objekt eingeschränkt ist. Auch ein solcher Umstand ist bei der betreibungsamtlichen Schätzung gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG zu berücksichtigen (BGE 143 III 532 E. 2.3 = Pra 2018 Nr. 147)

2.4

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass vorliegend weder gegen die Person der Zweitgutachterin Einwände erhoben werden noch triftige Gründe vorliegen, welche an der Person der Zweitgutachterin sowie an der fachgerechten Erstellung der Neuschätzung zweifeln lassen. Die von der Beschwerdeführerin verlangten Abklärungen bieten keinen Mehrwert, der im Hinblick auf den beschränkten Zweck der betreibungsamtlichen Schätzung (Anhaltspunkt für Kaufangebote von allfälligen Steigerungsinteressenten) zusätzliche Abklärungen (Erläuterungen, Ergänzungsfragen) nötig machen würden. Die Beschwerde ist diesbezüglich abzuweisen.

2.5

Eventualiter verlangt die Beschwerdeführerin die Anordnung eines Obergutachtens.

Dispositiv

2.5.1. Unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf eine Neuschätzung oder ein Obergutachten zusteht, ist eine durch das Zwangsvollstreckungsrecht abschliessend beantwortete Frage und die Berufung auf das rechtliche Gehör kann einer Person bei der Schätzung ihrer Liegenschaft keine weitergehenden Rechte verschaffen (BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.2). Denn es geht nicht an, dass durch wiederholte Begehren um eine neue Schätzung das Zwangsverwertungsverfahren ungebührlich verzögert wird (BGE 120 III 135 E. 2). So hat das Bundesgericht entschieden, dass die Beteiligten gemäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige haben und keinen Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise (BGE 120 III 135 E. 2; BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.3.3; 5A_692/2017 v. 18.5.2018 E. 2.1; 5A_342/2016 v. 7.7.2016 E. 2.1).

2.5.2. Weil den Beteiligten kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zusteht, ist im vorliegenden Fall der Antrag der Beschwerdeführerin auf Einholung einer Oberexpertise abzuweisen.

2.6. Nachdem die Anträge auf Stellung von Ergänzungsfragen sowie auf Einholung einer Oberexpertise abzuweisen sind, wird die von der Beschwerdeführerin verlangte Erteilung der aufschiebenden Wirkung obsolet bzw. gegenstandslos.

3.1. Nach Vorliegen der Neuschätzung, d.h. wenn zwei voneinander abweichende Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen, entscheidet die Aufsichtsbehörde, ob der Schätzwert der ersten oder der zweiten Schätzung oder ob der Mittelwert der ersten und zweiten Schätzung massgebend ist (BGE 129 III 595 E. 3.1; 120 III 79 E. 2b; BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.3; 5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.1). Als Grundsatz wird die Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt anweisen, den Schätzwert der neuen Schätzung zu übernehmen (Markus Zopfi, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Basel 2014, N 13 zu Art. 98 SchKG). Die Aufsichtsbehörde muss bei der Festlegung des  massgebenden Schätzwerts die Gutachter nicht zu einer Stellungnahme auffordern (BGer 5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.3).

3.2. Nachdem die vom Betreibungsamt der Region Maloja eingeholte Neuschätzung vorliegt, hat das Kantonsgericht als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs den massgebenden Schätzwert festzulegen.

In der ersten betreibungsamtlichen Schätzung vom 8. März 2022 wurden die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Einheiten) auf CHF 5'150'000.00 geschätzt, in der Neuschätzung auf CHF 5'100'000.00. Die erste betreibungsamtliche Schätzung legte den Wert des Grundstücks D._____ (Erstwohnung) auf CHF 1'170'000.00 fest, die Neuschätzung ergab CHF 1'120'000.00 (act. B.1). Damit liegen beide Neuschätzungen um CHF 50'000.00 tiefer als die ersten Schätzungen. Weil die Neuschätzungen aktueller sind, ist diesen der Vorzug zu geben und als massgebender Schätzwert gelten die Werte der Neuschätzung vom 20. März 2024 (act. B.1 und act. B.2).

4. Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Es dürfen zudem keine Parteientschädigungen zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Demzufolge sind der Beschwerdeführerin trotz Abweisung ihrer Beschwerde keine Kosten aufzuerlegen.

5. Beim Entscheid der Aufsichtsbehörde über den massgeblichen Schätzwert des Grundstücks nach Neuschätzung durch Sachverständige (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG) handelt es sich um eine nicht besonders tarifierte Verrichtung, für die eine Gebühr nach Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG zu erheben ist (BGE 131 III 136 E. 3). Für Verrichtungen, die in der Gebührenverordnung zum SchKG nicht besonders tarifiert sind, kann eine Gebühr bis zu CHF 150.00 erhoben werden. Die Aufsichtsbehörde kann höhere Gebühren festsetzen, wenn die Schwierigkeit der Sache, der Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt (Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG).

Vorliegend wird der Beschwerdeführerin für die Festsetzung des massgebenden Schätzwertes eine Gebühr von CHF 150.00 auferlegt.

Demnach wird erkannt:

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben.

Der massgebliche Schätzwert wird für die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Einheiten) auf CHF 5'100'000.00 festgelegt.

Der massgebliche Schätzwert wird für das Grundstück D._____ (Erstwohnung) auf CHF 1'120'000.00 festgelegt.

Die Kosten in Höhe von CHF 150.00 für die Festlegung der massgeblichen Schätzwerte gehen zulasten der A._____ AG.

Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

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