Arbeitslosenversicherung. Kurzarbeit. Klumpenrisiko. Schadenminderungspflicht.

PKG 2023

Praxis Kantonsgericht 2023

Geltendmachung humanitärer Gründe im mietrechtlichen Ausweisungsverfahren

Streitwertberechnung in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren (E. 1.1).

Aufschub der Vollstreckung aus humanitären Gründen und Zeitpunkt der Geltendmachung (E. 2, 3).

Aus dem Sachverhalt:

Am 31. Januar 2023 kündigte B._____ den Mietvertrag der Mieterin A._____ mittels amtlichen Formulars auf den 30. September 2023. A._____ verweigerte die Entgegennahme der eingeschriebenen Sendung und holte diese auch nicht bei der Post ab (RG act. II/2-4). Am 27. März 2023 legte B._____ eine Kopie der Kündigung in den Briefkasten von A._____ und stellte ihr die Kündigung am 29. März 2023 nochmals per B-Post zu (RG act. II/5-6). Die Kündigung blieb unangefochten. Nachdem A._____ das Mietobjekt auf das Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben hatte, stellte B._____ am 3. Oktober 2023 beim Regionalgericht Plessur ein Gesuch um Mieterausweisung (RG act. I/1). Mit Entscheid vom 23. Oktober 2023 (act. B.1) des Regionalberichts Plessur wurde A._____ angewiesen, die Wohnung unverzüglich, bis spätestens am 13. November 2023 zu räumen und zu verlassen. Dagegen erhob die Mieterin A._____ Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden und beantragte eine Frist bis zum 31. März 2024 zur Wohnungsräumung.

Aus den Erwägungen:

Sachverhalt

1.1. Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren, in dem die Kündigung nicht mehr strittig ist, im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGer 4A_72/2007 v. 22.8.2007 E. 2.2; BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR ZK2 19 58 v. 18.12.2019 E. 2.3.1). Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 1'250.00 (RG act. II/1) beläuft sich im vorliegenden Fall der Mietwert für sechs Monate auf CHF 7'500.00. Damit ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig.

[…]

2.1. Die Vorinstanz weist die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Entscheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 13. November 2023 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Begründend führt sie an, das Mietverhältnis sei auf den 30. September 2023 rechtmässig aufgelöst worden. Die mit Urkunden belegte Kündigung sei gültig erfolgt. Trotz beendetem Mietverhältnis habe die Beschwerdeführerin das Mietobjekt nicht zurückgegeben. Damit stehe dem Beschwerdegegner ein Ausweisungsanspruch zu und das Gesuch um Mieterausweisung sei folglich gutzuheissen.

[…]

2.4. Die Beschwerdeführerin beantragt, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben, und es sei ihr Frist bis 31. März 2024 einzuräumen, um das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. Begründend führt sie aus, sie befinde sich seit mehr als 15 Jahren bei Dr. med. D._____ in psychiatrischer Behandlung. Die behandelnde Ärztin erachte sie aus medizinisch-psychiatrischer Sicht für nicht fähig, der Aufforderung zur Wohnungsräumung bis zum 13. November 2023 nachzukommen beziehungsweise sei sie aus körperlichen und psychischen Gründen auf Unterstützung in der Wohnungssuche angewiesen. Sie benötige mehr Zeit, um eine neue Unterkunft zu finden. Ausserdem sei es gerichtsnotorisch, dass es in der heutigen Zeit ganz generell ausserordentlich schwierig sei, in E._____ eine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden, erst recht für kranke Menschen. Der angefochtene Entscheid sei daher aufzuheben und der Beschwerdeführerin mehr Zeit für die Wohnungssuche einzuräumen. Der Beschwerdegegner mache Eigenbedarf als Grund für die Kündigung geltend. Sein Sohn möchte zusammen mit seiner Freundin in das Mietobjekt ziehen. Für diesen dürfte es wesentlich einfacher sein, eine geeignete Wohnung zu finden als für die Beschwerdeführerin. Zudem stelle es für das junge Paar keine grosse Einschränkung dar, für eine kurze Zeit zusammen mit dem Vater in dessen Wohnung zu leben.

Diese Vorbringen erweisen sich, wie bereits erwähnt, als neu und damit verspätet (vgl. dazu oben E. 1.4). Es ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb sie nicht bereits vor Vorinstanz eingebracht wurden, besteht die Krankheit doch angeblich bereits seit über 15 Jahren. Würde ungeachtet der Verspätung darauf eingegangen, so würde dies im Übrigen nichts am Ausgang des Verfahrens ändern.

Wurde ein Mietvertrag gültig aufgelöst und ist der Auszugstermin verstrichen, ist der Mieter grundsätzlich zur sofortigen Räumung und Rückgabe des Mietobjekts zu verpflichten. Der Mieter soll jedoch die Möglichkeit haben, dem Ausweisungsentscheid selbst nachzukommen, also das Mietobjekt selber zu räumen und die Zwangsvollstreckung somit zu vermeiden. Daher kann ihm das Gericht gestützt auf das Verhältnismässigkeitsprinzip eine letzte Frist einräumen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf eine Räumung nicht schonungslos vorgenommen werden. Ein Aufschub der Vollstreckung kann aus humanitären Gründen geboten sein. Allerdings darf ein solcher nur kurz ausfallen, womit wenige Tage gemeint sind (BGer 4A_207/2014 v. 19.5.2014 E. 3.1; Florian Rohrer, Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO, in: MRA 1/16 S. 3 ff., S. 10 f.). Eine letzte Frist für die Erfüllung durch die Ausgewiesene kann auch über die direkte Vollstreckungsmassnahme angesetzt werden (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 865 ff., 869). Die Gewährung eines Aufschubs darf keinesfalls einer Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen, welche die Mieterin nach den Vorgaben der Art. 272 ff. OR fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen hätte verlangen müssen.

Der Beschwerdeführerin war seit anfangs Februar 2023 bekannt, dass sie das Mietobjekt auf den 30. September 2023 zu räumen und zurückzugeben hat. Damit stand ihr mehr als doppelt so viel Zeit für die Wohnungssuche zur Verfügung als die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten (RG act. II/1). Da die Beschwerdeführerin der Aufforderung zur Wohnungsrückgabe nicht nachkam, musste der Beschwerdegegner ein Ausweisungsverfahren instanzieren, wodurch die Beschwerdeführerin eine weitere zusätzliche Frist während der Dauer dieses Verfahrens erhielt. Praxisgemäss hat die Vorinstanz sodann mit dem Ausweisungsentscheid, welcher zudem Vollstreckungsmassnahmen enthält, eine letzte Frist bis zum 13. November 2023 angesetzt, welche gerechnet ab dem Entscheiddatum nochmals 20 Tage betrug. Weitere Fristerstreckungen können im Ausweisungsverfahren nicht gewährt werden.

3. Die von der Beschwerdeführerin angesprochenen Härtegründe und die Abwägung der Interessen des Vermieters (namentlich der geltend gemachte Eigenbedarf für dessen Sohn) mit den der Beschwerdeführerin aus der Wohnungsräumung entstehenden Nachteilen hätten allenfalls einen Anspruch auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses begründen können (Art. 272 OR). Da die Beschwerdeführerin die Entgegennahme der Kündigung verweigert und demzufolge auch kein Erstreckungsverfahren angestrebt hatte, hat sie sich allfällige Nachteile, die daraus entstanden, selbst zuzuschreiben. Im Übrigen vermochte sie seit Erhalt der Kündigung keine einzige Suchbemühung für eine Ersatzwohnung nachzuweisen. Jedenfalls können die vorgebrachten Argumente aus den aufgezeigten Gründen dem Ausweisungsbegehren nicht mehr entgegengehalten werden. Es steht der Beschwerdeführerin offen, sich auch nach dem Erlass des vorliegenden Urteils mit dem Beschwerdegegner über eine allfällige Verschiebung des Umzugstermins zu verständigen. Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden zur Verfügung, an welche die Beschwerdeführerin sich bei persönlicher Notsituation mit Blick auf ihre Wohnsituation wenden kann.

ZK2 23 56 Entscheid vom 6. November 2023

Erwägungen

1.

/ 4

Art. 257 ZPOart. 257 CPCart. 257 CPC

Art. 319 ZPOart. 319 CPCart. 319 CPC

Art. 319 ZPOart. 319 CPCart. 319 CPC

Art. 308 ZPOart. 308 CPCart. 308 CPC

4A_72/2007

4A_107/2007

BGE 144 III 346ATF 144 III 346DTF 144 III 346

Art. 91 ZPOart. 91 CPCart. 91 CPC

4A_207/2014

Art. 257 ZPOart. 257 CPCart. 257 CPC

Art. 272 ORart. 272 COart. 272 CO

Art. 272 ORart. 272 COart. 272 CO