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Entscheid

R 2012 98

prestazioni assicurative LAINF

7. Januar 2014Deutsch20 min

Source gr.ch

Sachverhalt

3. Im Gegensatz zum alten Gestaltungsplan 1977 weist der neue Gestaltungsplan 2007 mit "Ergänzungen" auf die für jede Parzelle im Quartierplangebiet enthaltene Bruttogeschossfläche (fett gedruckt) und auf die jeweilige Gebäudehöhe (kursiv gedruckt), sowie auf das farblich (gelb, braun oder grün) differenzierte Bezugsniveau hin. Ein spezifischer Kommentar zur Berechnung der Gebäudehöhe – mittels Bezugsniveaus A, B, C oder Kennziffern 1½, 2, 2½, 3, 3½ - fehlt darin aber, was letztlich zum vorliegenden Verfahren geführt hat.

(vgl. dazu nachfolgend Gestaltungsplan 2007)

(vgl. Ergänzungen [fett/kursiv] im Gestaltungsplan 2007 ohne Kommentar)

4. Im konkreten Fall ist nun strittig geblieben, ob die Weglassung des Kommentars zur Auslegungshilfe des Gestaltungsplanes 2007 gewollt oder ungewollt geschehen ist bzw. was die Folgen einer ungewollten Weglassung sind. In Würdigung der von den Parteien zur dieser Frage vorgebrachten Argumente in ihren Rechtsschriften, der Entstehungsgeschichte des Gestaltungsplanes 1977 sowie den Zielen und Gründen für die Revision des bisherigen Gestaltungsplanes zum überarbeiteten und angepassten Gestaltungsplan 2007 ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass dadurch keine Änderungen der Messweise der Gebäudehöhen im fraglichen Quartierplangebiet beabsichtigt waren. Die angestrebte Kohärenz der in der Höhe gestaffelten Baukultur vom Quartierkern in die am Rande des Quartiers angesiedelten, kleineren Wohnbauten sowie mit allen übrigen Bauvorschriften kann vielmehr nur durch die Beibehaltung der bisherigen Messweise erhalten und gefestigten werden. Die Behauptung der Beschwerdeführer, mit der Quartierplanrevision hätte auch eine Erhöhung der Rechtssicherheit erzielt werden wollen – wozu eben auch eine einheitliche Regelung der Bemessung der Gebäudehöhen im ganzen Gemeindegebiet gehöre – findet nirgends eine Stütze. Umgekehrt gibt es sachlich gute und gerechtfertigte Gründe für die Beibehaltung der ursprünglichen Messweise, so namentlich die Gewährleistung der anvisierten Gestaltungsvorschriften bezüglich Grösse und Volumina der einzelnen Baukörper, die Vermeidung einer Asymmetrie der Gebäudehöhen bei identischem Bezugsniveau, die Einhaltung der ausgeschiedenen Baufenster und ziffernmässig festgelegten Bruttogeschossflächen sowie nicht zuletzt auch die Vermeidung einer Diskriminierung der Grundstückeigentümer, zumal das fragliche Quartierplangebiet bereits fast vollständig überbaut ist und eine nachträgliche Änderung der seit Jahren angewandten Bauregeln absolut stossend wäre. Hätten der Gesetzgeber und die Quartierplangenossen tatsächlich eine Vereinheitlichung der bisherigen Messregel für die Berechnung der Gebäudehöhen in die Praxis umsetzen wollen, so hätten sie diese Bestimmung nicht isoliert abändern dürfen. Vielmehr hätten sie in diesem Falle gleichzeitig weitere Anpassungen – wie z.B. bezüglich der Baufenster, der Baulinien usw. - vornehmen müssen. Einzelne Spielregeln im Gesamtgefüge erst nachträglich zu ändern, verdient indessen sicherlich keinen Rechtsschutz. Aus dem Gesagten ergibt sich demnach, dass sämtliche Anhaltspunkte und Indizien hier auf eine versehentliche Streichung der (kommentierten) Legende zum aufgehobenen Gestaltungsplan 1977 hinweisen und somit das Festhalten an der bisherigen Messweise auch keineswegs als willkürlich bezeichnet werden kann. Die Translation/Überführung der kommentierten Legende vom Gestaltungsplan 1977 in den Gestaltungsplan 2007 ist also versehentlich unterblieben.

Die Beibehaltung der kommentierten Legende bezüglich Messweise der Gebäudehöhe laut Gestaltungsplan 1977 für den Gestaltungsplan 2007 hat aber zur Konsequenz, dass sich die Gebäudehöhe weiterhin vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut misst. Nicht anwendbar ist hier damit aber die allgemein in Art. 26 Abs. 1 BG stipulierte Messweise, wonach als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken gilt, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut (vgl. dazu nachfolgende Gebäudehöhenskizze).

5. a) Damit bleibt noch die Frage des Vertrauensschutzes der Beschwerdeführer in die vorgenommene und genehmigte Quartierplanrevision 2007 zu klären. Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für zuständig halten konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (Urteil des Bundesgerichts 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 2005 Nr. 88 E.4.2; BGE 121 II 473 E.2c, 121 V 65 E.2a, je mit Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU] R 07 106 vom 17. Juni 2008 E.3; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., St. Gallen/Lachen 2010, Rz. 668 ff.). Wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf die Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 E.6e; Urteil BGer 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E.5.2). Im Übrigen verstösst widersprüchliches Verhalten von Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Falls Private auf das ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann deren geändertes Verhalten eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips darstellen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O, Rz. 631 ff.).

Erwägungen

b) Vorliegend sind die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes bezüglich der umstrittenen Gebäudehöhe nicht erfüllt, da es bereits an einer konkreten Situation bzw. individuellen Auskunft fehlt, nach welcher die Baubehörde einer bestimmten Person oder Gruppierungen irgendwelche Zugeständnisse oder Versprechungen gemacht hätte. Weiter erscheint es zumindest auch fraglich, ob im Vertrauen auf die Richtigkeit der Entscheidungsgrundlage tatsächlich Dispositionen getroffen bzw. unterlassen wurden (wie die Nichtanfechtung des revidierten Quartierplanes 2007), die heute nicht ohne Nachteil wieder rückgängig gemacht werden könnten. Selbst wenn man dazu aber anderer Meinung wäre, vermöchte vorliegend das Interesse an der richtigen Durchsetzung der Quartierplanbestimmungen – will heissen an der unveränderten Anwendung der Berechnungsmethode für die Gebäudehöhe im Beizugsgebiet des betreffenden Quartierplangebietes – das Vertrauensschutzinteresse der Beschwerdeführer zu überwiegen. Eine Verletzung des verfassungsrechtlich garantierten Grundsatzes eines Behördenverhaltens nach Treu und Glauben im Sinne von Art. 9 BV kann demzufolge verneint werden.

6.

Bei diesem Zwischenergebnis hat sich das streitberufene Verwaltungsgericht weisungsgemäss (vgl. dazu Urteil 1C_147/2013 a.a.O. E.5) noch mit der zusätzlich erhobenen Rüge der Beschwerdeführer zu befassen, wonach – im Falle der Beibehaltung und Anwendbarkeit der "Legende" laut Gestaltungsplan 1977 auch für den Gestaltungsplan 2007 – aber die zulässige Bruttogeschossfläche überschritten sei, weil nach Art. 39 Abs. 3 lit. e der Bauordnung (1975) die Keller-/Untergeschossflächen anrechenbar gewesen wären. Laut Art. 19 des heute gültigen Baugesetzes der Gemeinde existiert jedoch eine dem damaligen Art. 39 der Bauordnung entsprechende Regelung nicht mehr. Es stellt sich hier somit die Frage des anwendbaren Rechtes. Käme Art. 39 Abs. 3 lit. e der Bauordnung (1975) zur Anwendung, so wäre die zulässige Bruttogeschossfläche (Anrechenbarkeit zu 2/3) beim Bauprojekt auf Parzelle 2863 nämlich tatsächlich überschritten. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist der Verweis in der "Legende" des Quartiergestaltungsplans 1977 aber nicht als starre und unveränderbare Bauvorschrift, sondern vielmehr als dynamischer Verweis auf das jeweils (aktuell) geltende kommunale Baugesetz zu verstehen. Für diese Interpretation spricht allein schon die Tatsache, dass die Gemeinde die fragliche Passage in der Legende zum Gestaltungsplan 1977 mit Kommentar schon seit 1989 immer als zeitlich flexiblen und somit dynamischen Regelungsverweis verstanden und auch so gehandhabt hat (vgl. Beilage 2 der Beschwerdegegner/Bauherrschaft, wonach die Beschwerdegegnerin/Gemeinde seit 1989 insgesamt gleich vier Wohngebäude auf den nahe gelegenen Parzellen Nrn. 2865, 2868, 2881 und 2885 bewilligte und dabei überall die heute nach Art. 19 BG geltende Berechnungsweise für die Bruttogeschossfläche anwandte [d.h. Verzicht auf BGF-Anrechnung bei allen Keller-/Untergeschossen]). Selbst wenn diese Sichtweise aber nicht korrekt wäre, müsste die Gesamtsituation auch noch aus der Optik des Vertrauensschutzes gewürdigt und beurteilt werden. Im Gegensatz zur Höhenberechnung der Wohnbaute (siehe vorne E.5b) wären die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes für die nachweislich seit 1989 mehrfach praktizierte Berechnung der Bruttogeschossfläche als erfüllt zu betrachten. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Gemeinde selbst seit über 20 Jahren und gleich in mehreren Fällen die "neue und modifizierte" Berechnungsweise im Sinne des aktuell gültigen Art. 19 BG angewandt hat. Hinzu kommt, dass das Grundstück des Beschwerdegegners auf Parzelle 2863 die letzte sich in privatem Besitz befindliche Liegenschaft im fraglichen Quartierplangebiet ist, weshalb die von den Beschwerdeführern verlangte Berechnung nach den früheren Leitvorgaben von 1977 auch unbillig und diskriminierend wäre.

Der Grundsatz eines behördlichen Verhaltens nach Treu und Glauben gestützt auf Art. 9 BV gilt nämlich nicht nur gegenüber den Beschwerdeführern, sondern entfaltet seine Schutzwirkungen selbstverständlich auch gegenüber dem Bauherrn, der baupolizeilich Anspruch auf Gleichbehandlung mit allen anderen Rechtsunterworfenen bzw. Quartierplangenossen hat. Aus den genannten Gründen stossen die Beschwerdeführer daher auch mit ihrer Rüge betreffend Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche ins Leere.

7.

Es bleibt damit einzig noch – wie vom Bundesgericht im Falle der Anwendbarkeit der Legende zum Gestaltungsplan 1977 für die Berechnung der Gebäudehöhe verlangt – der Einwand der Beschwerdeführer zu prüfen, ob die Gemeinde zu Recht eine Ausnahme von der Einhaltung der Baulinie auf der Westseite des geplanten Bauprojektes auf Parzelle 2863 gestützt auf Art. 57 Abs. 1 KRG gewährte oder die dabei vorzunehmende Interessensabwägung für die Überschreitung der dortigen Baulinie um 1.05 m eher zu Gunsten der Beschwerdeführer anstatt des Beschwerdegegners hätte ausfallen müssen.

(vgl. dazu die Grundbuchplankopie mit Baulinien vom 16. Februar 2011).

Nach Ansicht des streitberufenen Verwaltungsgerichts hat sich an der bisherigen Gesamtsituation für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 57 Abs. 1 KRG aufgrund der Beibehaltung der Bauvorgaben laut Legende zum früheren Gestaltungsplan 1977 nichts geändert. Die Güterabwägung zwischen den Interessen der Beschwerdeführer (strikte Einhaltung der Baulinien auch gegen Westen, obschon ihr Mehrfamilienhaus im Osten des neuen Bauprojekts liegt) und dem Beschwerdegegner (nur Vergrösserung des Gebäudegrundrisses um 1.05 m, ohne Einfluss auf die Gebäudehöhe) fällt nach wie vor gleich aus, d.h. zu Gunsten des Bauherrn auf Parzelle 2863. Die privaten Interessen der Beschwerdeführer an einer Verweigerung der strittigen Baulinienüberschreitung um 1.05 m im Westen müssen objektiv als äusserst marginal und geradezu vernachlässigbar bezeichnet werden. Umgekehrt darf die Erweiterung der Gebäudegrundrissfläche für den Beschwerdegegner um diese Länge gegen Westen als komplikationsfrei und nachvollziehbar gewertet werden, zumal die weit grössere Grundstücksfläche von Parzelle 2863 im Westen nach wie vor "unüberbaut" bleiben wird und sich somit weder an den bisherigen Sichtverhältnissen auf die Seenlandschaft noch an den Raumverhältnissen im Rahmen der bestehenden Quartiererschliessung etwas ändern wird. Hinzu kommt, dass sich die direkt angrenzenden privaten Eigentümer auf den Parzellen 2864 und 2878 bzw. die umliegenden Nachbarn schriftlich mit der betreffenden Baulinienüberschreitung einverstanden erklärt hatten (vgl. Beilagen 10, 12 und 13 des Beschwerdegegners). Was die öffentlichen Interessen betrifft, so gilt es nicht zu verkennen, dass die Baubewilligungserteilung der Gemeinde mit einem Beseitigungsrevers versehen ist, womit die geringfügige Überschreitung der fraglichen Baulinie notfalls sogar wieder rückgängig gemacht werden könnte. Weitergehende öffentliche Interessen sind für das Gericht nicht erkennbar und wurden von den Beschwerdeführern – ausser den generellen Hinweisen auf die Rechtsbeständigkeit von Plänen und die Präjudizwirkung der Erteilung von Ausnahmebewilligungen (vgl. Ziff. 15 und 16 ihrer Vernehmlassung) - auch nicht geltend gemacht. Im Übrigen äusserte sich auch das Bundesgericht bereits zu dieser Problematik, indem es festhielt, dass es zwar widersprüchlich erscheinen möge, eine Ausnahme von einer Baulinie kurz nach deren Verbindlicherklärung zu gestatten. Immerhin habe der Beschwerdegegner aber das ausdrückliche Einverständnis der direkt betroffenen Nachbarn einholen müssen und einen Beseitigungsrevers unterschreiben müssen. Unter diesen Umständen komme die Ausnahme keiner Änderung oder Aufhebung der Baulinie gleich, weshalb auch der Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 21 RPG) nicht verletzt sei (Urteil BGer 1C_147/2013 a.a.O. E.3.2, letzter Absatz, S. 11). Von einer Verletzung der in Art. 57 Abs. 1 KRG vorgesehenen Interessensabwägung für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung bei Überschreitung der westlichen Baulinie auf Parzelle 2863 um (lediglich) 1.05 m kann somit ebenfalls nicht die Rede sein.

8.

Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012 erweist sich demnach – unter Berücksichtigung der verbindlichen Vorgaben

des Bundesgerichts im Urteil 1C_147/2013 – in den noch zu entscheidenden Rechtsfragen betreffend Gebäudehöhe und BGF-Berechnung als korrekt und verhältnismässig, was zur Abweisung der Beschwerde führt.

9.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtkosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) anteilsmässig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend für das Ganze, auferlegt. Es rechtfertigt sich hier dabei aufgrund der sachdienlichen Erwägungen des Bundesgerichts und der hiernach nur noch ergänzenden (Zusatz-) Abklärungen durch das Verwaltungsgericht, von einer reduzierten Staatsgebühr auszugehen. Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer – nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel – den Beschwerdegegner (Bauherrschaft) zudem gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu entschädigen, wobei dafür auf die eingereichte Honorarnote des Anwalts des Beschwerdegegners vom 5. September 2013 in der Höhe von Fr. 4'866.80 (gegliedert in: 17.5 Stunden Aufwand à Fr. 250.-- pro Std. [=Fr. 4'375.--] plus Spesen 3% [=Fr. 131.30], zzgl. 8% Mehrwertsteuer [=Fr. 360.50]) abgestellt und diese unverändert übernommen wird. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) hingegen keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

1'500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

428.--

zusammen

Fr.

1'928.--

gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die StWEG A._____ hat B._____ aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 4'866.80 (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 8. April 2015 gutgeheissen (1C_203/2014).