R 2013 108

Arzt/Ärztin (FU)

1. Februar 2016Deutsch34 min

9. Gegen die Baubewilligungs- und Einspracheentscheide erhoben u.a. G._____ sowie A._____ und B._____ (Beschwerdeführer im jetzigen Verfahren R 13 108) am 30. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Die Beschwerdeführer A._____ und B._____ beantragten, der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands vom 27./28. Dezember 2012, der Entscheid der Baukommission vom 27./30. November 2012 und die gleichentags erteilte respektive C._____ und D._____ mitgeteilte Baubewilligung seien vollumfänglich aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuches vom 20. September 2012 zu verweigern. Beanstandet wurden von den Beschwerdeführern namentlich die ungenügende Erschliessung mit Wasser und die Nichtübereinstimmung mit der Zweitwohnungsgesetzgebung. Weiter rügten sie die Verletzung der Schutzraumpflicht, der Feuerpolizeivorschriften und der Ästhetikbestimmungen. Die Baugruppen A und B erfüllten die Anforderungen von Art. 73 Abs. 1 KRG nicht.

10. Zu diesen Rügen schrieb die Gemeinde O.3._____ (Beschwerdegegnerin) in ihrer Vernehmlassung vom 14. März 2013, die Gestaltung der Bauten in der näheren Umgebung schöpften die zulässigen Baumasse nicht aus. Sie dürften nicht als Massstab der guten Gesamtwirkung herangezogen werden. Art. 73 Abs. 1 KRG verlange nicht eine Anbiederung an das Vorbestehende, sondern erlaube eine baulich-architektonische Entwicklung. Art. 42 Abs. 2 BG wolle Unterschreitungen der gesetzlich zulässigen Ausnutzung möglichst unterbinden, um dem Anliegen des haushälterischen Umgangs mit den Bodenressourcen und der Forderung nach verdichtetem Bauen nachzuleben. Die feuerpolizeiliche Bewilligung für die Gebäude A1-A4 liege vor. Das Projekt sei bewilligt worden. In der Baugruppe A1-A4 müssten keine Schutzräume erstellt werden.

16. Nach Kenntnisnahme des bundesgerichtlichen Entscheides 1C_286/2013 erklärten die Beschwerdegegner C._____ und D._____ am 14. November 2013 gegenüber dem Verwaltungsgericht, anstelle von Zweitwohnungen Erstwohnungen erstellen zu wollen. Der verwaltungsgerichtliche Instruktionsrichter forderte die Baukommission O.3._____ auf, die Nutzungsänderung im ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukommission publizierte in der Folge die Zweckänderung der Wohneinheiten als Projektänderung vom 20. März bis 9. April 2014.

17. Am 8. April 2014 erhoben A._____ und B._____ bei der Baukommission Einsprache mit dem Antrag, auf die publizierte Projektänderung (Erstellung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen für die Baugruppen A-C) sei nicht einzutreten, eventualiter sei das Gesuch vollumfänglich abzuweisen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Einreichung eines umfassenden Baugesuchs an die Bauherrschaft zurückzuweisen. Weiter beantragten sie, auf Kosten der Bauherrschaft Gutachten betreffend die Erschliessungskapazität und die Löschwasserversorgung erarbeiten zu lassen. Weiter solle die Bauherrschaft verpflichtet werden, Finanzierungs- und Realisierungspläne vorzulegen.

Zur Begründung wurde angeführt, das Baugesuch bestehe aus einem schlichten Schreiben vom 14. November 2013, worin die Absicht kundgetan werde, „sämtliche geplanten Wohnungen als Erstwohnungen" nutzen zu wollen. Eine Begründung fehle, namentlich vermisse man Ausführungen zur Belastung der bestehenden Wasserversorgung durch die intensivere Nutzung als Dauerwohnungen. Zudem seien die Baugrundstücke nicht baureif und zwar unter sämtlichen Aspekten der Erschliessung. Gerade wenn Erstwohnungen erstellt werden sollten, müssten höhere Versorgungskapazitäten gewährleistet werden. Solange die Erschliessungsanlagen nicht tatsächlich vorhanden seien, dürfe ein Bauvorhaben nicht bewilligt werden. Da die Nachfrage nach Erstwohnungen erfahrungsgemäss gering sei, sei die Bauherrschaft überdies zu verpflichten, einen Finanzierungs-/Bedarfsnachweis zu erbringen.

Dem Antrag der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei um einen Bericht zu ergänzen, hielt die Bauherrschaft entgegen, es sei beabsichtigt, Erstwohnungen an Stelle von Zweitwohnungen zu erstellen. Gegenüber der Stammbaubewilligung seien keine baulichen Änderungen beabsichtigt. Die Vorhaben seien klar erkenntlich und weitere Begründungen oder Ausführungen seien nicht notwendig. Der Bauherrschaft zu unterstellen, sie beabsichtige keine oder lediglich eine teilweise Realisierung des Bauvorhabens, entbehre einer Grundlage. Es liege kein Grund vor, das Projekt-änderungsgesuch, das lediglich die Änderung in der Nutzung ohne bauliche Änderungen beinhalte, zu sistieren. Das verwaltungsgerichtliche Verfahren sei gerade deshalb sistiert worden, um die erforderliche Baubewilligung für Erstwohnungen einzuholen. Massgebend sei zurzeit für die Beurteilung die bundesrätliche Verordnung über den Zweitwohnungsbau; ein Abwarten der Inkraftsetzung des Zweitwohnungsbaugesetzes sei nicht nötig. Bestritten wurde eine Umgehungsabsicht. Die Bereitschaft, eine Nutzungsbeschränkung bei den Erstwohnungen zu akzeptieren, werde wiederholt. Die pendente Quartierplanrevision stehe einer Baubewilligungserteilung nicht entgegen. In Bezug auf die Erschliessung werde auf die bisherigen Entscheide der kommunalen Behörden verwiesen.

20. Am 22. März 2016 erhoben die Beschwerdeführer gegen diesen Entscheid der Baukommission beim Gemeindevorstand O.3._____ Einsprache. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids (Erstellung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen für die Baugruppen A-C) und die Sache sei an die Baukommission zurückzuweisen, damit der Einspracheentscheid zusammen mit der Baubewilligung eröffnet werde. Eventualiter sei auf die publizierte Projektänderung nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen und zur Einreichung eines umfassenden Baugesuches an die Baukommission zurückzuweisen.

In verfahrensmässiger Hinsicht wurde bemängelt, der Baubewilligungsentscheid sei den Einsprechern nicht zusammen mit dem Einspracheentscheid eröffnet worden. Weiter wird bemängelt, dass lediglich publiziert worden sei, die ursprünglich geplanten Wohnungen sollten an Stelle der Zweitwohnungsnutzung der Erstwohnungsnutzung zugeführt werden. Mangels Planunterlagen sei nicht prüfbar, ob das neue Baugesuch mit den Quartierplanbestimmungen übereinstimme. Es bedürfe neuer Pläne. Namentlich hinsichtlich Wasserversorgung und Löschwasserbereitschaft sei das Grundstück nicht baureif. Expertisen würden dies beweisen.

22. Angesichts dreier Bundesgerichtsentscheide vom 3. Mai 2016, wonach im Falle von Baugesuchen von Erstwohnungen der Bedarf nach solchen vertieft abzuklären sei, beauftragte der Gemeindevorstand das Bauamt, zu eruieren, wie hoch der Leerwohnungsbestand für Objekte des gleichen Typs sei. Zudem möge die Bauherrschaft abklären, ob potenzielle Käufer vorhanden seien und ob die geplanten Wohnungen aufgrund ihrer Lage, ihrer Art und ihrer Preise zum Verkauf oder zur Vermietung als Erstwohnungen überhaupt in Frage kämen.

25. A._____ und B._____ hielten in ihren Eingaben vom 8. Juni 2017 an ihren Anträgen gemäss Einsprache vom 22. März 2016 fest. Die ihnen am 19. Mai 2017 mitgeteilte Baubewilligung sei aufzuheben (sie hätten damit nun erstmals von der Baubewilligung vom 24. Februar 2016 Kenntnis erhalten, weswegen fristgemäss nebst der Vernehmlassung auch eine Einsprache gegen die Baubewilligung eingereicht werde). Im Weiteren wurde beantragt, bezüglich der Wassererschliessung sei eine Expertise in Auftrag zu geben, sowohl hinsichtlich Trink- als auch Löschwasser. Weiter habe die Bauherrschaft den Bedarfsnachweis für die geplanten Erstwohnungen zu erbringen. Der Gemeindevorstand habe Abklärungen über die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen 10 Jahren zu treffen sowie über die Handänderungen und Neuansiedlungen in diesem Zeitraum. Weiter hätten die Bauwilligen die Finanzierung nachzuweisen. Das Baubewilligungsverfahren sei zu sistieren, bis im Rahmen der Zonenplanrevision über die Grösse der Bauzonen von O.3._____ entschieden sei.

Der Gemeindevorstand erwog u.a., dass es sich hier nur um eine Zweckänderung für ein Bauvorhaben handle, das bereits ein Bewilligungsverfahren durchlaufen habe. Darum seien keine weiteren Pläne notwendig, um das Baugesuch zu prüfen. Daran ändere die Überarbeitung des Quartierplans E._____ nichts. Dieser beinhalte hinsichtlich der zulässigen Wohnnutzung keine Änderungen. Die Beschwerdeführer hätten schon 2012 gegen die Baugruppe A in Kenntnis sämtlicher Unterlagen Einsprache erheben können, was zum noch hängigen Verfahren vor Verwaltungsgericht geführt habe. Sie seien in ihren Rechten nicht eingeschränkt worden.

Ob eine Änderung der Grundordnung wegen zu grosser Bauzonen nötig sei, sei zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenordnung im fraglichen Gebiet in Betracht falle und die entsprechenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig seien, dass eine Plananpassung von vornherein auszuschliessen sei. Zwar weise die Bauzone der Gemeinde O.1._____ eine beträchtliche Grösse auf, die eine Anpassung erforderlich erscheinen lasse. Vorliegend seien aber der Zonenplan 2007 überarbeitet und die Quartierplanung E._____ 2013 revidiert worden. Somit sprächen offenkundige Interessen der Planbeständigkeit und des Vertrauens in diese Pläne gegen eine Grundordnungsanpassung in E._____. Die Bauvorhaben seien im Übrigen schon 2012 bewilligt worden und es gehe hier nur um eine Nutzungsänderung der geplanten und auf Gemeindeebene bewilligten Bauten. Zudem werde die Wasserversorgungsanlage in E._____ 2017/2018 saniert. Diese ziehe Beiträge der Quartierplangenossen nach sich. Eine Anpassung der Grundordnung an diesem Ort sei ungeeignet und mit den Grundsätzen des Vertrauensschutzes unvereinbar. Andernorts auf Gemeindegebiet gebe es genügend Auszonungspotenzial, wo der Vertrauensschutz und die öffentlichen Interessen an der Anpassung der Grundordnung nicht überwögen. Im konkreten Fall sei eine Gesetzesumgehung betreffend spätere Umwandlung von Erstwohnraum in Zweitwohnraum bei Akzeptanz der Auflage auszuschliessen. Für einen Finanzierungsnachweis und ein Realisierungskonzept bestehe keine gesetzliche Grundlage.

Die Bauparzelle sei nicht ausreichend mit Wasser erschlossen. Schon 2008 seien Sanierungsmassnahmen empfohlen worden. Für Erstwohnungen müssten die Versorgungskapazitäten grösser als bei Zweitwohnungen sein. Der Wohnraum habe sich in den letzten Jahren seit 2008 praktisch verdoppelt. Selbst wenn die Planung rechtskräftig abgeschlossen werde, müssten die Erschliessungsanlagen auch tatsächlich erstellt werden, damit die Erschliessung genügend sei. Zudem sei zwischenzeitlich eine Überbauung der L._____ AG mit zusätzlichem Wasserbedarf erfolgt. Es habe im Mai 2017 einen Versorgungsengpass gegeben, welcher andauere. Die Gemeinde behaupte, 2017 sei eine Sanierung der Wasserversorgungsanlage erfolgt. Dies stimme nicht. Weil die Gemeinde finanzschwach sei, könne die Sanierung möglicherweise nicht einmal realisiert werden. Die Bevölkerung vor Ort werde abnehmen. Es gebe keinen offensichtlichen Bedarf nach Wohnraum. Mit dem Zweckänderungsgesuch werde auf die Sistierung der angegebenen Nutzung spekuliert, weshalb die nachgesuchte Projektänderungsbewilligung und mithin die ganze Baubewilligung zu verweigern sei. Das von den Behörden erwähnte unwiderrufliche Kaufversprechen, welches als Vehikel für die Sicherung der Erstwohnungsnutzung dienen solle, sei dem schweizerischen Recht nicht bekannt. Der Leerwohnungsbestand habe seit 2012 stark zugenommen. Ein langfristiger Mietvertrag umfasse in aller Regel einen Zeitraum von mindestens 10-15 Jahren. Ein nur fünfjähriger Mietvertrag vermöge eine Umnutzung in Zweitwohnungen nicht auszuschliessen. Die versprochenen Baufreigaben seien rechtswidrig. Es gebe keine gesetzliche Grundlage dafür. In der Gemeinde liege ein offensichtlicher Bedarf nach Reduktion der heute bestehenden Bauzonen vor. Das Gebiet E._____ wäre offensichtlich geeignet für Redimensionierungen. Es müsse einer Verdichtung der Bausubstanz nachgelebt werden, weshalb das öffentliche Interesse an der wirtschaftlichen Nutzung der vorhandenen Baulandreserven entgegenstehenden Interessen vorginge. Es fehlten zudem eine Begründung sowie Ausführungen und Hinweise, wie die Realisierung erfolgen solle, auch, ob sie finanzierbar sei. Man wisse nicht, was sich bei permanent genutzten Erstwohnungen für Auswirkungen auf die Erschliessung ergäben. Es seien neue Baugesuche einzureichen. Die Baubewilligung der Baukommission vom 24. Februar 2016 sei den Beschwerdeführern erst am 19. Mai 2017 zur Kenntnis gebracht worden, worauf am 8. Juni 2017 erneut eine Einsprache gegen die Baubewilligung eingereicht habe werden müssen. Ein halbes Jahr später habe der Gemeindevorstand dann eine Baubewilligung erlassen, mit welcher er die frühere Baubewilligung vom 24. Februar 2016 ersetzt habe. Ersetzen einer Baubewilligung bedeute materiell aber nichts anderes als die Aufhebung derselben und den Erlass einer neuen Bewilligung. Somit hätte der Gemeindevorstand die Einsprache materiell gutheissen müssen.

des Verfahrens bilde die Stammbewilligung für die Baugruppe A (A1-A4) vom 27. November 2012. Dagegen hätten die Beschwerdeführer ein Rechtsmittel eingelegt, nicht aber gegen die Baugruppen B und C. Für die Baugruppe A könnten die erhobenen Rügen wie Baureife, Bau-zonengrösse etc. geprüft werden, nicht aber für die Baugruppen B und C. Somit sei betreffend Baugruppen B und C wegen mangelnder Einhaltung des Instanzenzugs nicht auf die Beschwerde einzutreten. Zudem sei Gegenstand der Beschwerde die Projektänderungsbewilligung vom 11./ 28. Dezember 2017. Darin gehe es um die Zulässigkeit der Nutzungsänderung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen. Auch hier richte sich die Be-schwerde nur gegen Häusergruppe A auf Parzelle Z.2._____. Die Baubewilligungen und Einspracheentscheide betreffend Baugruppen B und C seien in Rechtskraft erwachsen. Mit den Bauarbeiten für die Baugruppe A könne wegen der aufschiebenden Wirkung erst nach Abschluss des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens begonnen werden. Zudem fehlten noch die Sicherungsnachweise wegen der möglichen Umnutzung in Zweitwohnungen seitens der Bauherrschaft. Zurzeit bestünden in E._____ 27 Wohnungen, miterfasst seien darin die bereits realisierten Wohnungen der L._____ AG. Bewilligte Bauvorhaben seien die Baugruppen B und C (5 Wohnungen). Im Streit stünde die Baugruppe A (4 Wohnungen). Andere Baubewilligungen seien erloschen. Auszugehen sei damit im Falle einer Realisierung aller Wohnungen der Gebrüder C._____ und D._____ und den bestehenden Wohnungen von total 36 Wohnungen. Würden pro Wohnung vier Personen angenommen, sei von einer Besetzung des Gebiets E._____ von rund 144 Personen auszugehen.

Grundsätzlich unterliege der Erstwohnungsbau keinem Bedarfsnachweis. Diese Baufreiheit dürfe auch ein Investor beanspruchen. Immerhin habe das Bundesgericht in BGU 1C_158/2015 von 3. Mai 2016 Missbrauchspotential geortet. Die Behörden hätten deshalb bereits im Baubewilligungsverfahren in Fällen, wo ernst zu nehmende Indizien für Gesetzesumgehungen vorlägen, die Angelegenheit genauer abzuklären. Indessen sei auch hier der gute Glaube zu vermuten. Nur wo eine berechtigte Vermutung eines Verhaltens wider Treu und Glauben und die Absicht eines Rechtsmissbrauchs vorlägen, dürfe eine Bewilligung verweigert werden. Laut Verhältnismässigkeitsprinzip könne auch mittels Nebenbestimmungen zur Baubewilligung ein Ziel erreicht werden, wenn sich die Verweigerung als nicht notwendig und die Nebenbestimmung als geeignet erwiesen, um das Ziel zu erreichen. Die Anzahl der Personen mit Wohnsitz in O.3._____ nehme tendenziell ab und der Leerwohnungsbestand zu. Es brauche keine Ausdehnung der Untersuchung. Eine Ausdehnung des Untersuchungszeitraums führte offensichtlich zu keinem anderen Ergebnis. Ein Bedarf nach einer grösseren Anzahl Erstwohnungen, welche nicht für den Eigengebrauch, sondern für die Vermietung oder Veräusserung verwendet werden wollten, sei nicht auszumachen. Dennoch habe die Bauherrschaft zugesichert, mit dem Bau erst zu beginnen, wenn die Vermietung oder Veräusserung an einen Niedergelassenen gesichert sei. Deshalb sei die Baufreigabe pro Haus erst zu erteilen, wenn entweder ein unwiderrufliches Kaufversprechen oder ein Mietvertrag mit mindestens fünfjähriger Laufzeit mit einem Niedergelassenen vorgelegt werde. Mit der offenen Formulierung des unwiderruflichen Kaufversprechens habe der Gemeindevorstand die Bauherrschaft nicht einschränken wollen. Es seien verschiedene rechtliche Lösungen denkbar zur Verhinderung von Gesetzesumgehungen. Einem Investor, der einen fixen fünfjährigen Mietvertrag mit einem Niederlassungswilligen präsentiere, könnten kaum Umgehungsabsichten unterstellt werden. Beim angerufenen Bundesgerichtsurteil sei es um rund 40 Wohnungen gegangen, die als Erstwohnungen anstelle von Zweitwohnungen hätten genutzt werden wollen. Hier gehe es lediglich um vier Wohnungen. Die Verhältnisse hätten sich in E._____ nicht so geändert, dass Änderungen an der Bauzonengrösse vorzunehmen wären.

31. Am 27. März 2018 beantragten C._____ und D._____ (Beschwerdegegner), die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Gemäss neuem Quartierplan E._____ sei eine Übernahme der Erschliessungsanlagen durch die Gemeinde erfolgt. Dies habe allerdings keinen Einfluss auf die Baureife. Die Verlängerung einer Baubewilligung sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Der Umstand, dass gemäss Baubewilligung eine Baufreigabe durch die Baubehörde vorbehalten sei, bedeute nicht, dass die Baubewilligung auf unbestimmte Zeit automatisch verlängert werde.

32. Am 22. Mai 2018 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest. Es sei zutreffend, dass es um die Bewilligung für die Baugruppe A gehe, da die Beschwerdeführer als Anstösser davon unmittelbar betroffen seien. Die Bauherrschaft habe keinen Nachweis betreffend Bedarf nach Erstwohnungen erbracht. Sollte wider Erwarten von einem seriösen Nachweis abgesehen werden, wäre es bei einer Bewilligungserteilung unabdingbar, klare Auflagen für eine Realisierung respektive Nutzung der Bauten zu verfügen.

Sachverhalt

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekt ist hier der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands O.1._____ vom 11./28. Dezember 2017, betreffend die von den Beschwerdegegnern beantragte Projektänderung, bestehend aus der Nutzungsänderung der geplanten Häuser A1-A4 in Erst- anstelle von Zweitwohnungen ohne bauliche Veränderungen. Die von der Baukommission O.1._____ zunächst ohne die betreffende Auflage erteilte Baubewilligung vom 24. Februar 2016 – welche den Beschwerdegegnern erst am 19. Mai 2017 zur Kenntnis gelangte – wurde vom Gemeindevorstand durch Hinzufügen der betreffenden Auflage (zur Vermeidung von Rechtsmissbrauch) materiell somit weitgehend bestätigt. Zuvor hatte die Beschwerdegegnerin die Stammbewilligungen für die hier alleine noch interessierenden vier Wohnungen (Baugruppe A) auf Parzelle Z.2._____ schon mit Baubewilligungs-/Einspracheentscheid vom 27./28. Dezember 2012 erteilt, wobei die Baubewilligungen für die Einfamilienhäuser A1-A4 zufolge Anfechtung durch die Beschwerdeführer bis dato nicht in Rechtskraft erwachsen sind und daher immer noch einer gerichtlichen Überprüfung durch das hiesige Verwaltungsgericht zugänglich sind.

Vorab zu beurteilen ist damit die Frage, ob die beabsichtigte Nutzungsänderung der Baugruppe A gemäss angefochtenem Baubewilligungs- und Einspracheentscheid (der Beschwerdegegnerin) vom 11./28. Dezember 2017 mit dem Zweitwohnungsgesetz des Bundes (ZWG; SR 702) und der dazu entwickelten Rechtsprechung des Bundesgerichts vereinbar ist oder ob dies – trotz zusätzlicher Auflage – vorliegend nicht der Fall ist.

1.2. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Berührt sind beschwerdeführende Personen dann, wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen sind und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand stehen (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst werden kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer als Miteigentümer /Eigentümer der Parzelle Z.3._____ (neu Z.4._____) unmittelbare Nachbarn der Bauparzelle Z.1._____ (neu Z.2._____) sind. Es ist daher nachvollziehbar, dass sie aufgrund ihrer räumlichen Nähe zu den geplanten vier EFH (Baugruppe A) bezüglich der vorgesehenen Nutzniessung, Erschliessung, Wasserkapazitäten, Aussichtveränderungen oder künftigen Baugestaltung im Quartier nachteilig davon berührt sein könnten, weswegen sie ohne Zweifel ein schutzwürdiges Interesse haben, die angefochtenen Entscheide sowie Bewilligungen auf ihre Rechtmässigkeit durch das Gericht überprüfen zu lassen. Überdies ist die Beschwerde vom 26. Januar 2018 auch frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen Rechts-mittelfrist seit Mitteilung des angefochtenen Projektänderungsentscheids vom 11./28. Dezember 2017 beim sachlich, örtlich wie auch funktionell zuständigen Verwaltungsgericht erhoben worden, womit die formellen Voraussetzungen laut Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechtsschrift), Art. 50 (Anfechtungsbefugnis) sowie Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwahrung) vorliegend allesamt erfüllt sind und deshalb auf die Beschwerde eingetreten wird.

1.3. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei.

2.1. In materieller Hinsicht gilt es, wie bereits erwähnt, vorab die Kernfrage zu beantworten, wie es sich mit der von der Beschwerdegegnerin bewilligten Projektzweckänderung (Nutzniessung an der Baugruppe A [EFH A1-A4] auf Parzelle Z.2._____ neu als Erst- anstatt als Zweitwohnungen) verhält, wobei die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) im August 2013 noch selbst einräumten, dass die nachgesuchte Baubewilligung – soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 75b BV geltend machten – noch mit einer Auflage zu verbinden sei, wonach die geplanten Häuser A1-A4 nur als Erstwohnungen oder als bewirtschaftete Zweitwohnungen genutzt werden dürften. In der Folge erliess die Baukommission die nachgesuchte Baubewilligung am 24. Februar 2016 mit Auflagen. Es folgten danach die wegweisenden Bundesgerichtsurteile vom 3. Mai 2016 (1C_158/2015, 159/2015 und 160/2015; alle den Kanton Wallis betreffend; mit Übersetzung in Pra 106 [2017] Nr. 17). Gestützt auf diese höchstrichterlichen Erkenntnisse kam es zum angefochtenen Entscheid vom 11./28. Dezember 2017, worin die Bewilligung zur Zweckänderung der Baugruppe A an die zusätzlich aufgestellte Auflage "der vorherigen Abgabe eines unwiderruflichen Kaufversprechens oder Nachweises langfristiger unkündbarer Mietverträge" geknüpft werden sollte, um so allfällige Gesetzesumgehungen im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsgesetzgebung verhindern zu können. Für das Gericht stellt sich hier somit die Frage, ob diese Vorkehrungen (mittels nachträglich aufgestellter Auflage) genügend sind, um vor Art. 75b BV und der diese Verfassungsbestimmung im Detail präzisierenden Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes standzuhalten.

Erwägungen

2.2

Am 1. Januar 2016 sind das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen und die Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten. Das Department für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) hat diesbezüglich eine Vollzugshilfe für die Baubewilligungsbehörden zwecks einheitlichen Vollzugs des ZWG/ZWV erlassen. Zur Problematik der Erstwohnungen wird in dieser Vollzugshilfe in Art. 7 'Erlaubte Wohnungen mit Nutzungsauflage' unter Abs. 1/2 'Neue Erstwohnungen bzw. den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen' wegleitend was folgt festgehalten:

Erstwohnungen: Neue Erstwohnungen und Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen können ohne weiteres bewilligt werden, sofern die Baubewilligung mit einer entsprechenden Nutzungsbeschränkung bzw. -auflage versehen wird. Zu den Definitionen dieser Wohnungen siehe Art. 2 ZWG. Hinweis: Um allfälligen Missbräuchen vorzubeugen (wie z.B. im Fall, dass eine Person oder eine Unternehmung ein Baugesuch für eine Vielzahl von Erstwohnungen stellt, die den üblichen Bedarf an Erstwohnungen in der Gemeinde bzw. der Region offensichtlich übersteigen würden, so dass mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Gesuchen um Sistierung der Erstwohnungsauflage und entsprechend mit der Nutzung der Wohnungen als Zweitwohnungen zu rechnen wäre), hat die Baubehörde die Sache näher bezüglich Umgehung des ZWG zu prüfen (so BGE 142 II 206 = Urteil des Bundesgerichts 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016; 1C_158 und 160/2015).

2.3

Gemäss Pra 106 (2017) Nr. 17 (betreffend "Leytron im Kanton Wallis" mit Bundesgerichtsurteil 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016 [frz. Originaltext]) ist die Baubewilligung dann zu verweigern, falls ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn der Bauherr angibt, die Liegenschaft, für die er um eine Bewilligung ersucht, als Erstwohnung zu nutzen, während diese Nutzung aufgrund der ungenügenden Nachfrage nach Erstwohnungen ausgeschlossen ist. Die Nachfrage nach Erstwohnungen ist also eines der Kriterien bei der Prüfung, ob die Nutzung als Erstwohnung überhaupt möglich ist. Diesbezüglich ist auch die Anzahl der Wohnungen zu berücksichtigen, die am betreffenden Ort gleichzeitig auf den Markt gelangen sollen. Art. 14 ZWG regelt sodann die Sistierung bei Nutzungsbeschränkungen wie folgt (Abs. 1): Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin/des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 während einer bestimmten Dauer, wenn (lit. a) die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände – wie Todesfall, Wohnungswechsel oder Zivilstandsänderung – vorübergehend nicht eingehalten werden kann; oder (lit. b) die Eigentümerin/der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Der Formulierung von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG birgt aber die Gefahr in sich, dass von vornherein auf die Sistierung der angegebenen Nutzung spekuliert wird und im Ergebnis eine rechtsmissbräuchliche Gesetzesumgehung herbeigeführt werden könnte.

2.4

Vor diesem Hintergrund des allgemeinen Verbots, die Grenze von 20 % des Zweitwohnungsanteils in einer Gemeinde zu überschreiten (vgl. Art. 6 Abs.1, Art. 7 ZWG und Art. 2 Abs. 4 ZWV), kann nicht ausgeschlossen werden, dass gewisse Bauherren versucht sind, die Sistierung nach Art. 14 ZWG zu umgehen, indem sie fälschlicherweise (bzw. wider besseres Wissen) angeben, ihre Bauten als Erstwohnungen oder sonst als der Öffentlichkeit zur Verfügung stehende Touristenwohnungen zu nutzen. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich aber nur, wenn von Anfang an klar ist, dass die geplanten Neubauprojekte nicht wie angegeben genutzt werden können, namentlich wegen des ungenügenden Bedarfs an Erstwohnungen in der fraglichen Gemeinde für die Art von betroffenen Wohnobjekten und/oder bei anderen konkreten Indizien (Urteil des Bundesgerichts 1C_874/2013 vom 4. April 2014 E.4.5 und insbesondere Pra 106 [2017] Nr. 17 E.2.2). Eine Rechtsumgehung – als besondere Art von Rechtsmissbrauch – liegt dann vor, wenn eine Person die Anwendung einer Bestimmung, die ein gewisses Ergebnis auferlegt oder untersagt, umgeht und dieses Ergebnis mit einer anderen Norm auf anscheinend rechtmässigem Weg erzielt (BGE 132 III 212 E.4.1 = Pra 96 [2007] Nr. 9). Die umgangene Bestimmung muss aber ungeachtet des rechtlichen Umgehungskonstrukts angewendet werden (vgl. BGE 134 I 65 E.5.1 = Pra 97 [2008] Nr. 86; BGE 131 I 166 E.6.1). Im Zusammenhang mit Art. 75b BV und seinen Anwendungsbestimmungen geht es darum zu prüfen, ob der Bauwillige, der vorgibt, eine Erstwohnung – angesichts der Verfassungsnorm eigentlich zulässig – laut der Definition von Art. 2 und 3 ZWG bauen zu wollen, nicht auf die Umgehung des aus Art. 75b BV und Art. 6 ZWG hervorgehenden Verbots abzielt und letztlich eine Zweitwohnung erstellt. Genauso verhält es sich, wenn er gezielt von Art. 14 ZWG Gebrauch machen will, welcher es erlaubt, diese Nutzungsart zu sistieren, wenn überhaupt keine Nachfrage nach solchen Wohnungen zu einem angemessenen Preis besteht, obwohl die Bauherrschaft immer (oder neuerdings) vorgibt, nur noch Erstwohnungen (anstelle der ursprünglich geplanten Zweitwohnungen) bauen zu wollen. Bei solchen Konstellationen handelt es sich – nach Auffassung des Bundesgerichts laut Pra 106 [2017] Nr. 17 E.2.4 in fine – um eine Rechtsumgehung im klassischen Sinne. Vertiefte Abklärungen durch die Baubehörden sind zur effektiven Bekämpfung der Missbrauchsgefahr infolgedessen unerlässlich (Kompetenzzentrum Zweitwohnungen, Themenblatt 03.1 [ZWG] Bewilligung von Erstwohnungen in Ziff. 3.3 Version 01 / Dezember 2017; sowie Urs Hofstetter-Arnet, Öffentliches Baurecht: Rechtsmissbräuchliche Umgehung von Art. 75b BV nur in offensichtlichen Fällen (www.bau-immobilienrecht. ch/de/oeffentliches-baurecht/news/detail/News/rechtsmissbrauch).

2.5

Vorliegend gilt es demnach zu berücksichtigen, dass praktisch gleichzeitig mit den vier Einfamilienhäusern (EFH A1-A4) der Baugruppe A ebenfalls die bereits rechtskräftig bewilligten fünf Einfamilienhäuser (EFH B1-B3) der Baugruppe B und (EFH C1-C2) der Baugruppe C im selben Quartier auf den Markt kommen würden. Der Bedarf bzw. die Kaufaussichten nach dem Erwerb oder der Vermietung entsprechender Wohneinheiten bei diesem Wohntypus (EFH) erscheint dem Gericht damit jedoch offensichtlich gering zu sein, weil sich andernfalls die berechtigte Frage stellt, wieso die Bauherrschaft (Beschwerdegegner) die fünf schon 2016 rechtskräftig bewilligten Wohnhäuser (EFH B1-B3 und C1-C2) in demselben Wohngebiet nicht schon längst erstellt und verkauft oder zumindest vermietet hat. Die ständige Wohnbevölkerung der Gemeinde O.3._____ lag am 31. Dezember 2016 bei 458 Personen, 204 Gebäuden und 339 Wohnungen, mit Leerbestand 12 Wohnungen per 1. Juni 2017 (Quelle: Statistik der Graubündner Kantonalbank [GKB] – "Durchblick 2017 - Graubünden in Zahlen", S. 34/35). Diese Angaben wurden durch die vertieften Abklärungen sowie eigenen Nachforschungen der Baubehörde für das Jahr 2016 noch bestätigt (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 22), worin ebenfalls von einem für die besagte Gemeinde O.3._____ sicherlich hohen Leerwohnungsbestand von über 10 Wohnungen die Rede ist. Im Zeitraum von 2006 bis 2016 sank die Gesamtbevölkerungszahl in dieser Gemeinde zudem noch um -6.0 %, was einer Abnahme von rund 28 Personen entspricht. Für das Gericht ist es deshalb für die Gesamtbetrachtung der erteilten Baubewilligungen und deren Missbrauchspotential von entscheidender Bedeutung, ob durch die zusätzlich eingeflochtene Auflage im Entscheid vom 11./28. Dezember 2017 zwecks Ergänzung/Anpassung der Baubewilligung vom 24. Februar 2016 die latente Gefahr eines Rechtsmissbrauchs tatsächlich erfolgswirksam als ausgeschlossen betrachtet werden kann. Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Beschwerdegegner erachten eine solche Gefahr anhand des Inhalts und der Formulierung der nachgeschobenen Auflage als gebannt.

2.6

Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts handelt es bei der fraglichen, ergänzenden Auflage zur Baubewilligung vom 24. Februar 2016 indessen um einen untauglichen Versuch, einen möglichen 'objektivierten' Rechtsmissbrauch zu verhindern. Wie die Beschwerdegegner mit Schreiben vom 10. Januar 2017 (vgl. deren Bg-act. 23) lediglich dartun konnten, seien im Jahre 2016 zwei Wohnhäuser an zwei Familien verkauft worden, welche diese als Erstwohnungen nutzten. Ausserdem seien in der Überbauung der L._____ AG mehrere Wohnungen als Erstwohnungen vermietet worden und die Familie M._____ habe ihren festen Wohnsitz ebenfalls ins betreffende Wohnquartier verlegt. Im Weiteren sei der Landpreis im besagten Quartier aktuell tief, womit er sowohl für junge als auch ältere Kaufinteressenten erschwinglich sei. Dieser Argumentation der Beschwerdegegner vermag sich das Gericht nicht anzuschliessen. Zunächst ist festzuhalten, dass die Angaben der Beschwerdegegner bzw. Bauherrschaft sehr rudimentär und wenig detailliert ausgefallen sind. Die Projektänderung ist mittels Briefes anstatt neuer Pläne nur schlecht unterlegt worden. Weiter ist für das Gericht nicht ersichtlich und unklar geblieben, ob die verkauften zwei Wohnhäuser Einfamilienhäuser (EFH) oder Mehrfamilienhäuser (MFH) sind, was für die Frage, ob es wirklich gleichartige Häuser und damit überhaupt miteinander vergleichbare Wohntypen sind oder nicht, von ausschlaggebender Bedeutung wäre. Immerhin lässt sich festhalten, dass die ins Feld geführten Wohneinheiten in der Überbauung der L._____ AG auf jeden Fall alles Wohnungen waren und folglich nicht als "gleichartig/-wertig" im Direktvergleich zu den vier EFH A1-A4 der Beschwerdegegner bezeichnet werden können. Ein Bedarf an vier zusätzlichen Einfamilienhäusern auf Parzelle Z.2._____ (Baugruppe A) erscheint dem streitberufenen Gericht umso unwahrscheinlicher, als diesem die Verhältnisse vor Ort aufgrund eines Parallelfalles mit Augenschein (VGU R 2016 60 + 87 vom 27. September 2017; mit Verzicht auf den Bau zweier EFH auf Nachbarparzellen direkt östlich davon) selbst bestens bekannt sind. Die Auflage (mit Kaufversprechen) muss daher in der Realität als zahnlose Auflage bzw. nicht griffige Sicherungsmassnahme gewertet werden, um eine Umgehungsgefahr tatsächlich ausschliessen zu können. Dasselbe gilt bezüglich der verfügten Mietverpflichtung über fünf Jahre für Niedergelassene und/oder Familien auf der Suche nach kostengünstigem Lebens-/Wohnraum im besagten Aussenquartier der Gemeinde, da eine solche Zeitspanne als viel zu kurz taxiert werden muss, um effektiv erfolgswirksam die Gefahr einer Gesetzesumgehung auf Dauer und nachhaltig ausschliessen zu können.

2.7

Daraus ergibt sich für das Gericht, dass aufgrund der erteilten Baubewilligung vom 24. Februar 2016 der Baukommission bzw. des darauf basierenden Bestätigungsentscheids der Beschwerdegegnerin betreffend Projektänderung vom 11./28. Dezember 2017 mit Erstwohnungsauflage für die Baugruppe A eine überproportionale Anzahl von Erstwohneinheiten erstellt würde, die den üblichen Bedarf an Erstwohnungen in der besagten Gemeinde bzw. Region offensichtlich massiv übersteigen würde, so dass mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit mit vorhersehbaren Gesuchen um Sistierung der Erstwohnungsauflage – mit dem Ziel der Nutzung der zusätzlichen EFH A1-A4 als unzulässige Zweitwohnungen und neue Ferienhäuser – zu rechnen wäre. Der Tatbestand einer realistischen Gesetzesumgehung und demzufolge eines keinesfalls schützenswerten Rechtsmissbrauchs ist für das streitberufene Gericht damit hinreichend erstellt. Eine Überprüfung der übrigen Vorbringen und Einwände – wie ungenügende Erschliessung, mangelhafte Wasserversorgung, Bedenken hinsichtlich Ästhetik sowie Baugestaltung, Fragen zur Schutzraumpflicht, Ausnutzungsproblematik usw. – erübrigt sich damit, da die erteilten Baubewilligungs- und Entscheide für die Baugruppe A bereits an den klaren Vorgaben im ZWG/ZWV und der Praxis des Bundesgerichts scheitern.

3.1

Zusammengefasst ergibt sich, dass der Entscheid vom 27./28. Dezember 2012 (Stammbewilligung) und der Entscheid vom 11./28. Dezember 2017 (Projektänderung) betreffend die Baugruppe A mit ergänzender Erstwohnungsauflage rechtlich nicht haltbar sind, sondern in einer Gesamtschau als offenkundig rechtsmissbräuchlich taxiert werden müssen. Dies führt im Ergebnis zur Gutheissung der Beschwerde vom 26. Januar 2018 und folglich zur Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen und Entscheide betreffend die Baugruppe A (Häuser A1-A4). Die bereits rechtskräftig bewilligten Baugruppen B und C waren vorliegend nicht Beschwerdethema.

3.2

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig der Beschwerdegegnerin (½) sowie den Beschwerdegegnern (½) – diese beiden unter sich solidarisch haftend - aufzuerlegen. Dabei wird ermessensweise die Staatsgebühr auf insgesamt Fr. 5'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) – entsprechend der Komplexität des Falles und der langen Dauer des Verfahrens (2012-2018) – festgelegt.

3.3

Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner – nach demselben Verteil- und Haftungsschlüssel wie für die Gerichtskosten - die Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem für die 'notwendig verursachten Kosten' angemessen zu entschädigen. Es kann dabei auf die Honorarnoten des Anwalts der Beschwerdeführer vom 31. Mai 2013 über Fr. 7'493.05 (bestehend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 27.5 Std. à Fr. 240.--/Std. [Fr. 6'600.--] zzgl. Kleinspesen [Fr. 338.--] sowie Mehrwertsteuer 8 % [Fr. 555.05]) und vom 2. Juli 2018 über Fr. 7'072.-- (bestehend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 25.5 Std. à Fr. 240.--/Std. [Fr. 6'120.--] zzgl. Kleinspesen [Fr. 446.40] sowie Mehrwertsteuer 7,7 % [Fr. 505.60]), insgesamt Fr. 14'565.05 (inkl. MWST), abgestellt und diese Gesamtkostennote unverändert übernommen werden. In diesem Umfange haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner also noch je hälftig (= Fr. 7'282.525) eine Parteientschädigung an die anwaltlich vertretenen und obsiegenden Beschwerdeführer zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Baubewilligungs-/Einsprache-entscheid vom 27./28. Dezember 2012 (Stammbaubewiligungen für Baugruppe A) sowie der Baubewilligungs-/Einspracheentscheid vom 11./28. Dezember 2017 (Projektänderung für Baugruppe A) werden aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

604.--

zusammen

Fr.

5‘604.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde O.1._____ (½) sowie C._____ und D._____ (½), letztere untereinander solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde O.1._____ (½) und C._____ und D._____ (½), letztere solidarisch haftend, A._____ und B._____ mit total Fr. 14'565.05 (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]