R 2014 102

Krankenversicherung VVG

24. November 2015Deutsch43 min

1. Die D._____ AG (Bauherrin) erhielt von der Gemeinde X._____ am 12. März 2009 die Baubewilligung zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses (Haus E) auf der Parzelle Nr. 943 mit Auflagen und Bedingungen. In der Baubewilligung verfügte die Gemeinde in Ziff. 8 lit. e, dass die Bauausführung mit den bewilligten Plänen übereinstimmen müsse. Änderungen seien vor der Ausführung genehmigen zu lassen. In Ziff. 10 lit. c hielt die Gemeinde unter anderem fest, dass der Keller HE01 im Untergeschoss (UG) zur Bruttogeschossfläche (BGF) zähle. Zudem wurde in Ziff. 10 lit. e festgehalten, dass die Wintergärten nicht bewilligt und zur Überarbeitung zurückgewiesen würden. Vor Baubeginn müssten überarbeitete Pläne eingereicht werden.

2. Anfangs Juli 2009 begann die D._____ AG mit den Bauarbeiten an Haus E, ohne überarbeitete Pläne eingereicht zu haben. Ende Oktober 2009 stellte das Bauamt der Gemeinde am Rohbau von Haus E fest, dass im UG und im Erdgeschoss (EG) Fassaden und Grundrisse in Abweichung von den bewilligten Plänen ausgeführt wurden. Mit Schreiben des Bauamts X._____ vom 2. November 2009 wurde die Bauherrin zur Einreichung eines Baugesuchs für die Projektänderung aufgefordert. Gleichzeitig wurde sie darauf aufmerksam gemacht, dass formell und möglicherweise auch materiell gegen Vorschriften des Baugesetzes (BG) verstossen worden sei. Dementsprechend wurde sie dazu aufgefordert, sich hierzu vernehmen zu lassen und die Namen der dafür verantwortlichen Personen bekannt zu geben. Von diesen Personen seien zudem die Einkommens- und Vermögensverhältnisse mitzuteilen.

3. Am 3. November 2009 gingen bei der Gemeinde die Unterlagen der Projektänderung ein, welche das Datum des 26. Mai 2009 trugen. Am 12. November 2009 schrieb die Bauherrin der Gemeinde, dass es nie ihre Absicht gewesen sei, die Gemeinde vor vollendete Tatsachen zu stellen. Nachdem sich die Erteilung der Bewilligung auf Grund der Einsprachen lange verzögert habe und sich nach Baubeginn der Käufer der Wohnung im EG gewünscht habe, die Wohnung in zwei Wohnungen aufzuteilen, sei es bei der Planung während des Baus schlicht vergessen gegangen, die Projektänderungen rechtzeitig einzureichen. Dies wohl auch aus dem Grund, dass sich das Volumen des Hauses dadurch nicht geändert habe und die Höhen exakt gleich geblieben seien. Bezüglich der anlässlich der Besprechung vom 10. November 2009 mit dem Leiter des Bauamts angebrachten Vorbehalte betreffend die innerhalb der Wohnungen liegenden Kellerräume sei zu beachten, dass eine Erschliessung derselben von den Erschliessungskorridoren nicht möglich sei. Zu beachten sei aber, dass die entsprechenden Räume ausnahmslos über keinerlei Belichtung verfügten und somit nicht als Wohnräume genutzt werden könnten. Die Gefahr einer Umnutzung dieser Nebenräume in Wohnräume sei deshalb klar ausgeschlossen. Da die Projektänderung sowohl die maximal zulässige BGF als auch die zulässige Nebenfläche einhalte, seien die Voraussetzungen für die Bewilligung gegeben. Eine Einschränkung, wonach diese Räume nicht direkt von Wohneinheiten erreichbar sein dürften, sei nicht ersichtlich. Alleine aus der Möglichkeit der Umnutzung dürfe gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht auf die Anrechnung der entsprechenden Flächen geschlossen werden. Auf Grund der Lage der Räume könne eine Umnutzung in eigentliche Wohnräume ausgeschlossen werden. Insbesondere sei die Gefahr einer Umnutzung nicht grösser als beim bewilligten Projekt. Alleine die direkte Erreichbarkeit der Räume von den Wohneinheiten ändere an der Gefahr der nicht zweckkonformen Nutzung nichts. Des Weiteren wurden in diesem Schreiben die gegenüber dem bewilligten Projekt im Wesentlichen vorgenommenen Detailprojektänderungen aufgelistet.

4. Ebenfalls am 12. November 2009 verfügte die Gemeinde einen Baustopp und forderte die Bauherrin gleichzeitig zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für die Projektänderungen auf. Sie hätte festgestellt, dass der Rohbau des Hauses E wesentlich von den am 12. März 2009 bewilligten Plänen abweiche. Aufgrund der inzwischen eingereichten Pläne müsse von einer unzulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe und der Ausnützungsziffer ausgegangen werden. Mit ihrem Vorgehen habe die Bauherrin zumindest formell gegen Vorschriften des BG verstossen.

5. Mit Stellungnahme vom 17. November 2009 führte die Bauherrin unter anderem aus, es sei zutreffend, dass sie in mehrfacher Hinsicht gegen die formellen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens verstossen habe, indem die Projektänderung nicht vor Erstellung der Bauteile eingereicht worden sei. Es sei aber festzuhalten, dass dies keineswegs in der Absicht erfolgt sei, die Bewilligungsbehörde vor vollendete Tatsachen zu stellen. Bezüglich der wohnungsinternen Kellerräume wies sie darauf hin, dass es sich ihres Erachtens um Räume handle, welche nicht AZ (Ausnützungsziffer)-pflichtig seien. Die Projektänderung halte die Vorschriften bezüglich maximal zulässiger AZ ein. Sollte die Gemeinde anderer Ansicht sein, könne ein Nutzungstransport ab der noch nicht überbauten Parzelle Nr. 930 erfolgen.

6. Mit Entscheid vom 8. April 2010 bewilligte die Gemeinde die von der Bauherrin am 3./13. November 2009 eingereichte und am 22. Februar 2010 überarbeitete Projektänderung und wies eine dagegen erhobene Einsprache ab. Da die Gemeinde auf ihrer Auslegung der Anrechenbarkeit der direkt aus den Wohnungen zugänglichen Kellerräume zur AZ-pflichtigen Fläche bestand und um angeblich zusätzliche Verzögerungen für die Wohnungseigentümer zu vermeiden, willigte die Bauherrin in einen Nutzungstransport im Umfang von 37.7 m2 BGF zulasten der Parzelle Nr. 930 und zugunsten der Parzelle Nr. 943 (Haus E) ein.

7. Am 20. Juli 2011 eröffnete die Gemeinde das Baustrafverfahren gegen den Verwaltungsrat der D._____ AG sowie gegen A._____, B._____, E._____, C._____ und F._____. Es wurde ihnen vorgeworfen, mehrfach von den bewilligten Bauplänen abgewichen zu sein, ohne im Besitz einer entsprechenden Baubewilligung gewesen zu sein. Ausserdem seien mit der Änderung der Inneneinteilung der Räume, namentlich der Angliederung von direkt zugänglichen Kellerräumen auf der Wohnebene, die Bestimmungen über die zulässige Nutzung gemäss Art. 53 BG verletzt worden.

8. Mit Stellungnahme vom 22. August 2011 führte die Bauherrin aus, dass für den Fall des Festhaltens am Baustrafverfahren der Antrag gestellt werde, dieses auf die für die Realisierung der Überbauung zuständigen Personen, namentlich A._____, B._____, F._____ und C._____ zu beschränken. Mit Schreiben vom 15. September 2011 nahm die Bauherrin nochmals ausführlich Stellung und beantragte von dem Aussprechen einer Busse abzusehen oder allenfalls eine milde Busse um die Fr. 100.-- pro Beteiligten zu verhängen.

10. Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 27. Oktober 2014 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Die angefochtene Verfügung, insbesondere die Ziff. 3.2, 3.3 und 3.4 derselben, sei aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese sei anzuweisen, im Sinne einer geringfügigen Übertretung von einer Bestrafung Umgang zu nehmen, allenfalls wegen fahrlässiger Verletzung formellen Baurechts Bussen von maximal Fr. 500.-- auszusprechen. Alle direkt zugänglichen Kellerräume seien gemäss Art. 53 Abs. 3 BG in der Berechnung der AZ als nicht anrechenbare Nebenflächen erfasst worden, da sie weder beheizt seien noch über Fenster verfügen würden. Da Art. 53 Abs. 3 BG keine Einschränkung vorsehe, wonach nur Nebenflächen ausserhalb von Wohneinheiten von der Befreiung der Anrechnung zur BGF berücksichtigt werden könnten, sei die Bauherrin entsprechend dem klaren Wortlaut davon ausgegangen, dass auch Kellerräume, welche nur über Wohnungen erschlossen seien, als Nebenräume zu qualifizieren seien. Die Bauherrin habe über eine schriftliche Baubewilligung verfügt und den Bau im Wesentlichen nach den bewilligten Plänen ausgeführt. Insbesondere sei sie nicht von der bewilligten Kubatur abgewichen. Aufgrund von Kundenwünschen und zur inneren Optimierung des EG und UG habe sie die überarbeiteten Pläne am 26. Mai 2009 erstellt. Die Bauherrin habe zwar in Abweichung der bewilligten Baupläne gebaut, nicht aber ohne Baubewilligung. Es werde bestritten, dass die Bauarbeiten tatsächlich in Verletzung von Art. 53 BG erfolgt seien; zumindest sei die Verletzung für die Bauherrin aufgrund des Gesetzeswortlauts nicht erkennbar gewesen. Sie habe im Innern der bewilligten Baute Abweichungen von den bewilligten Plänen vorgenommen und es versäumt, diese Projektänderungen der Gemeinde vorgängig zur Genehmigung zuzustellen. Dies stelle eine formelle Baurechtsverletzung dar.

Gemäss der Strafverfügung solle zudem auch eine materielle Baurechtswidrigkeit geschaffen worden sein. Dies aufgrund der nach Ansicht der Gemeinde AZ-pflichtigen Kellerräume. Die AZ-Pflicht dieser Räume sei jedoch stets bestritten worden. Allein aus der Tatsache, dass dem verlangten Nutzungstransport stattgegeben worden sei, ergebe sich keine Anerkennung der AZ-Pflicht der besagten Räume. Art. 53 Abs. 2 BG sehe vor, dass grundsätzlich sämtliche Nutzflächen bei der AZ-Berechnung zu berücksichtigen seien. Es werde somit keine Unterscheidung zwischen AZ-pflichtigen und nicht AZ-pflichtigen Räumen vorgenommen, wie dies in anderen Baugesetzen der Fall sei. Bis zu einem bestimmten Prozentsatz der zulässigen AZ würden Nebenräume, wie Keller oder Fitnessräume, nicht zur AZ gezählt. Eine Bestimmung, wonach die entsprechenden Nebenräume nur ausserhalb von Wohneinheiten erstellt werden dürften, sei im BG nicht enthalten. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts genüge allein die Möglichkeit der Umnutzung nicht, um auf die Anrechnung der entsprechenden Flächen schliessen zu dürfen. Im vorliegenden Fall sei aufgrund der Lage der Räume eine Umnutzung in eigentliche Wohnräume als ausgeschlossen zu betrachten. Die entsprechenden Räume würden ausnahmslos über keine natürliche Belichtung verfügen. Allein die direkte Erreichbarkeit der Räume von den Wohneinheiten ändere nichts an der Gefahr einer nicht zweckkonformen Nutzung. Diese bestehe bei sämtlichen Nebenräumen, auch wenn sie ausserhalb der Wohneinheiten liegen würden. Durch die Errichtung von wohnungsinternen Kellerräumen habe die Bauherrin die maximal zulässige AZ nicht überschritten und folglich auch keine materielle Baurechtswidrigkeit begangen. Die Unterscheidung basiere offenbar auf einer auch für einen Baukundigen nicht erkennbaren Unterscheidung.

Der Geschäftsführer A._____ sei der festen Überzeugung gewesen, dass die Projektänderungspläne vor Baubeginn im Juli 2009 der Gemeinde zur Bewilligung eingereicht worden seien. Dies zumal selbst die Gemeinde im Juli 2009 übersehen habe, dass die entsprechende Auflage (Ziff. 10 lit. e der Baubewilligung vom 12. März 2009) nicht erfüllt war. Da die Gemeinde nicht intervenierte, habe A._____ davon ausgehen können, dass diese die überarbeiteten Pläne erhalten habe. Für ein Versehen würde auch die Tatsache sprechen, dass die Pläne bereits erstellt und unterschrieben sowie dem Amt für Zivilschutz zur Bewilligung eingereicht worden seien. All dies spreche für ein Versehen und gegen eine Inkaufnahme der Verletzungen der baurechtlichen Bestimmungen. A._____ habe weder mit Wissen und Willen die Baurechtswidrigkeit verursacht noch könne man ihm eine schwere Sorgfaltspflichtverletzung vorwerfen. Dasselbe gelte für den Projektleiter B._____ und den Bauleiter C._____. Dass sie trotz fester Überzeugung nach bewilligten Plänen zu arbeiten keine Überprüfung vorgenommen hätten, lasse nicht auf eine Inkaufnahme der Baurechtswidrigkeiten schliessen. Wie die Gemeinde aus dieser fahrlässigen Unachtsamkeit auf einen Eventualvorsatz habe schliessen können, sei nicht nachvollziehbar. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass den Beschuldigten lediglich ein pflichtwidriges und damit fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden könne. Sie hätten zwar ihre Sorgfaltspflicht verletzt, jedoch keinesfalls die Verletzung materieller Baurechtsbestimmungen in Kauf genommen.

Die Gemeinde werfe A._____ eine Unterlassung der Instruktion und Überwachung vor, welche nicht als ein leichtes, einfach entschuldbares Verhalten qualifiziert werden könne. Ihm könne jedoch kein verwerfliches oder böswilliges Handeln vorgeworfen werden. Der vorliegende Verstoss beziehe sich ausschliesslich auf formelles Baurecht. Wie die Gemeinde richtig erkenne, würden Verstösse gegen formelles Baurecht weniger streng bestraft als die Schaffung von materiellen Baurechtswidrigkeiten. Das Verwaltungsgericht bestätige dies im Urteil R 07 88 vom 20. November 2007 E.3b und habe ausgeführt, dass eine Busse von Fr. 2‘000.-- für eine lediglich formelle Baurechtsverletzung unverhältnismässig hoch sei. Strafmildernd müsse in Betracht gezogen werden, dass A._____ umgehend auf das Schreiben der Gemeinde reagiert habe. Ausserdem habe die Bauherrin die Bereitschaft zum Nutzungstransport gegeben. Da A._____ nur fahrlässige Unachtsamkeit vorgworfen werden könne und sein Verhalten ausschliesslich ein Verstoss gegen formelles Baurecht darstelle, erscheine eine Busse von maximal Fr. 500.-- als angemessen. Dem Projektleiter B._____ könne vorgeworfen werden, dass er bei Entgegennahme der Pläne den Eingang der Bewilligung und die Bewilligungsdauer hätte kontrollieren müssen. Dieses Verhalten sei offensichtlich als leichte Fahrlässigkeit zu qualifizieren. Ihm sei nicht bewusst gewesen, dass er das Bauprojekt nicht gemäss den bewilligten Plänen ausführe. Strafmildernd sei auch bei ihm anzufügen, dass er wesentlich dazu beigetragen habe, den rechtswidrigen Zustand zu beheben. B._____ könne lediglich für eine formelle Baurechtsverletzung verantwortlich gemacht werden, welche er durch eine Sorgfaltspflichtverletzung verursacht habe. Unter Beachtung des Verwaltungsgerichtsurteils R 07 88 vom 20. November 2007 E.3b erscheine eine Busse von Fr. 200.-- als gerechtfertigt. Dem Bauleiter C._____ könne vorgeworfen werden, dass er sich nicht vergewissert habe, dass die ihm vorgelegten Pläne bewilligt seien, bevor er den Befehl zu deren Ausführung erteilt habe. Er habe keine Kenntnis von der fehlenden Bewilligung gehabt. Ihm könne, wenn überhaupt, nur ein leicht fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden, weshalb ihm die Busse vollständig zu erlassen sei.

11. Mit Vernehmlassung vom 10. Dezember 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Der Werbebroschüre der Bauherrin habe die Baubehörde entnehmen müssen, dass von den bewilligten Bauplänen abweichende Wohnungen angepriesen worden seien und der Preisliste vom 12. Oktober 2009 habe entnommen werden können, dass die Bezugsbereitschaft ab Winter 2009/2010 angepriesen wurde und vier Wohnungen (auch die beiden Maisonettewohnungen im EG/UG) bereits verkauft waren. Nach Mitteilung der vorgenommenen Änderungen im Vergleich zu den ursprünglichen Plänen habe die Beschwerdegegnerin einen Baustopp verfügt und die Bauherrin aufgefordert, die erforderlichen Pläne nachzureichen. Anlässlich der Baukontrolle vom 18. November 2009 habe der Leiter des Bauamts festgestellt, dass Umgebungsarbeiten mit Bagger und Schreitbagger ausgeführt wurden und der Bauleiter C._____ nicht eingeschritten sei. An der Sitzung vom 19. November 2009 habe die Baukommission die eingereichten Projektänderungen geprüft. Wegen der Überschreitung der zulässigen BGF (Keller auf Wohnetagenhöhe) könne die Bewilligung nicht nachträglich erteilt werden. Ebenso stehe das bereits realisierte Projekt in Widerspruch zu den Bestimmungen des Ortsbildschutzes. Die Südfassade weise zu grosse Fensterflächen auf und die beidseitigen Fassadenverlängerungen im UG liessen das Gebäude optisch überlang erscheinen. Mit Entscheid vom 1. Dezember 2009 habe der Gemeindevorstand den Baustopp bestätigt und von den während des Baustopps ausgeführten Umgebungsarbeiten Kenntnis genommen. Am 22. Februar 2010 habe die Bauherrin ein neuerliches Projektänderungsgesuch eingereicht. Die im EG und UG direkt von den Wohnungen erreichbaren Räume, welche ursprünglich als Keller bezeichnet waren, seien nunmehr von der Bauherrin als Dispo-Räume aufgeührt und zu den AZ-pflichtigen Flächen zugeschlagen worden. Die im November 2009 auf Aufforderung der Beschwerde-gegnerin eingereichten Pläne würden das Datum vom 26. Mai 2009 tragen. Es sei nachvollziehbar, dass Pläne für Bauten, die im Juli begonnen werden wollten, im Mai erstellt würden. Es sei jedoch nicht nachgewiesen, dass sie zu diesem Zeitpunkt unterzeichnet und für das Baugesuch bereitgestellt worden seien. A._____ habe im Begleitschreiben zu den im November 2009 nachgereichten Plänen nicht nur Abweichungen in den Grundrissen des Obergeschosses (OG), EG und UG eingestanden. Nebst den Änderungen im Innern sei auch der äussere Grundriss geändert worden (geknickte Südfassade). Damit einhergegangen sei eine geringfügige Veränderung der Kubatur. Im UG seien grössere Fensterdurchbrüche offen gehalten worden und anderes mehr. Die Fenstergrössen seien im damals ausgeführten Ausmass nicht erlaubt worden. Zumindest die zahlreichen Verstösse gegen formelles Baurecht, namentlich die Unterlassung einer vorgängigen Meldung und Einholung einer Baubewilligung für die Abänderung, dürften unbestritten bleiben.

Die Beschwerdeführer würden bestreiten, eine materielle Baurechts-verletzung begangen zu haben. Wie der Verkaufsbroschüre zu entnehmen sei, werde einzig im UG ein Kellerraum angepriesen. Der in der oberen Etage der Maisonettewohnung liegende Raum befinde sich unmittelbar neben der Küche. Er dränge sich als Spense (Vorrats-kammer) auf, könne aber auch als Bastel- oder Spielraum genutzt werden. Hinzu komme, dass die beiden Wohneinheiten offenbar im Zeitpunkt der Baukontrolle bereits verkauft gewesen seien. Im später eingereichten Baugesuch habe die Bauherrin alle fraglichen Räume als Dispo-Räume bezeichnet und der BGF angerechnet. Die wohnliche Nutzung, sei es als Spense, Hobby- oder Spielraum oder dergleichen sei damit legalisiert worden. Es sei nicht anzunehmen, dass die Bauherrin den Käufern nachträglich ein Geschenk habe machen wollen. Wie sie selbst ausführe, seien die Änderungen auf Wunsch der Käuferschaft ausgeführt worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass bereits während der Bauphase aufgrund der Käuferwünsche Dispo-Räume und nicht Kellerräume erstellt worden seien. Dies sei aber in Abweichung von den bewilligten Plänen und in Missachtung der Bestimmungen über die Nutzung (Art. 53 BG) geschehen. Die Ausführung der Beschwerdeführer zur Qualifikation von Kellern möge im Allgemeinen zutreffen. Im vorliegenden Fall seien jedoch offenkundig auf Kundenwunsch hin nicht Keller- sondern Dispo-Räume erstellt worden.

Die betroffenen Personen dürften als im Bauwesen erfahrene Personen qualifiziert werden. Sie seien seit geraumer Zeit in diesem Metier tätig und würden in einer professionellen Unternehmung arbeiten. Es gehöre zu ihren Pflichten, sich vor Baubeginn zu versichern, ob die Bewilligung vorliege. Mit dem Bau zu beginnen, ohne diese Prüfung vorgenommen zu haben, bedeute in Kauf zu nehmen, dass Zustände geschaffen würden, die mit der Rechtsordnung nicht im Einklang stehen würden. Dies gelte umso mehr, als in der ursprünglichen Bewilligung auf das Erfordernis einer neuen Bewilligung bei Änderungen hingewiesen worden sei. Werde in Betracht gezogen, dass einerseits ein steter Streit mit der Nachbarschaft bestanden habe und bei jeder Ausschreibung Einsprachen zu erwarten gewesen seien und andererseits in den Verkaufsunterlagen die Fertigstellung der Wohnungen auf Winter 2009/2010 in Aussicht gestellt worden sei, so liege es nahe, gar kein Gesuch einzureichen, um Einsprachen zu unterbinden. Solche Beweggründe seien nicht entschuldbar. Wenn schon Pläne ohne Genehmigungsvermerk verwendet worden seien, hätten die verantwortlichen Personen zumindest nach der Bewilligung nachfragen müssen. Aufgrund der Ausbildung und der Tätigkeit der Beschwerdeführer sowie der konkreten Umstände sei die Baubehörde zu Recht von einem eventualvorsätzlichen Vorgehen ausgegangen. Das Verschulden von A._____ sei als nicht leicht gewürdigt worden. Aufgrund seiner Ausbildung und seiner Tätigkeit habe er um die Folgen des Bauens ohne Baubewilligung wissen und sich entsprechend informieren müssen. Hinzu komme, dass in mehrfacher Weise von den bewilligten Plänen abgewichen worden sei. So habe die Südfassade ihre Ausstrahlung und ihr Erscheinungsbild völlig verändert. Die Kundenwünsche seien der Einhaltung der Rechtsordnung vorgezogen worden. Ausserdem seien mit diesem Vorgehen die Rechte der Nachbarn eingeschränkt worden. Mit der Erfüllung der Kundenwünsche sei auch die Schaffung grösserer BGF einhergegangen, notabene ohne entsprechende Bewilligung. Aufgrund der eingereichten Steuerunterlagen sei die Baubehörde bezüglich Bussenhöhe von einem Monatslohn ausgegangen (ausgehend von 13 Monatslöhnen). Damit habe sie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die persönlichen Verhältnisse und das Verschulden des Verurteilten angemessen gewürdigt. B._____ sei als Projektleiter tätig gewesen. Er hätte sich über das Vorhandensein der Baubewilligung und die Einhaltung allfälliger Nebenbestimmungen und Verpflichtungen informieren und notfalls eingreifen müssen. Hierarchisch sei er dazu befugt gewesen. Aufgrund seiner Nähe zum Projekt, seines Wissens und seiner Ausbildung habe die Baubehörde sein Verschulden als nicht entschuldbar bzw. als nicht leicht eingestuft. Auch hier sei die Baubehörde bezüglich Bussenhöhe von einem Monatslohn ausgegangen (unter Ausklammerung des Einkommens der Ehefrau, ausgehend von 13 Monatslöhnen). Damit habe sie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die persönlichen Verhältnisse und das Verschulden des Verurteilten angemessen gewürdigt. C._____ sei als Bauleiter hierarchisch betrachtet die letzte Instanz gewesen, welche die Bauausführung habe anordnen oder verhindern können. Ihm habe die Baubehörde denn auch zugestanden, dass er sich auf das rechtmässige Verhalten seiner Vorgesetzten habe verlassen dürfen. Die Baubehörde werfe ihm eine geringfügige Verletzung seiner Sorgfaltspflicht vor, welche jedoch grosse Wirkungen zeitigte. Er hätte beim Austausch der Pläne nachfragen müssen, ob diese Pläne auch bewilligt seien. Sodann hätte er sich über das Vorhandensein der Baubewilligung in Kenntnis setzen müssen. Angesichts des geringen Verschuldens, der hierarchischen Stellung und der persönlichen Verhältnisse sei eine Bagatellbusse von Fr. 800.-- ausgesprochen worden. Aufgrund der Bussenhöhe sei auf die Einholung der Steuerunterlagen verzichtet worden, zumal der Beschuldigte der entsprechenden Aufforderung keine Folge geleistet habe.

12. Mit Replik vom 2. Februar 2015 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Das Vorbringen, wonach die Südfassade geknickt worden sei, gelte es zu relativieren. Lediglich die gläserne Fensterfront im EG sei leicht geknickt worden. Dies verändere das Erscheinungsbild des Hauses – wenn überhaupt – nur marginal. Aus dem Umstand, dass die Verkaufs-unterlagen für alle Wohnungen im Haus E einen Kellerraum im UG vorsehen würden, lasse sich nicht der Schluss ziehen, dass sich auf anderen Geschossebenen keine weiteren Kellerräume befinden würden. Schon gar nicht sei der Schluss zulässig, die Beschwerdeführer hätten bewusst AZ-pflichtige Räume geschaffen und deshalb die Projektänderung erst nachträglich eingegeben. Für den in der oberen Etage der Maisonettewohnung neben der Küche liegenden Raum dränge sich weder eine Nutzung als Bastellraum noch als Hobby- oder Spielraum auf. Die Bauherrin habe bereits in ihrer Stellungnahme vom 17. November 2009 den Standpunkt vertreten, dass die Räume gemäss der gesetzlichen Regelung nicht AZ-pflichtig seien. Es handle sich nicht a priori um AZ-pflichtige Räume. Es bleibe dabei, dass diese Räume alleine aufgrund der behaupteten und auch für eine erfahrene Bauherrin nicht ohne weiteres nachvollziehbaren Praxis nicht zwingend als AZ-pflichtige Räume zu qualifizieren seien. Der Grundriss im EG und UG sei auf Kundenwunsch optimiert worden (zwei Wohnungen statt eine grosse Wohnung). Dass dabei die ursprünglich für die grosse Wohnung vorgesehene Kellerfläche von ca. 25 m2 für die beiden Maisonette-wohnungen auf je zwei Kellerräume im UG und EG aufgeteilt wurde, sei dabei als Kundenwunsch nicht im Vordergrund gestanden. Dies habe sich aufgrund der neuen Grundrisse und den sich nur von den Wohnungen her zu erschliessenden, gefangenen Nebenräumen ergeben. So habe die Bauherrin die fraglichen Räume in den Grundrissplänen in der Verkaufsbroschüre immer als „Keller“ bezeichnet. Die Erstellung von Dispo-Räumen sei nie vorgesehen gewesen. Der Nutzungstransport sei von der Bauherrin einzig deshalb vorgebracht worden, weil die Erschliessung der Kellerräume ausserhalb der Wohnungen nicht habe realisiert werden können. Um die Bauarbeiten während einer gerichtlichen Klärung der Frage nicht weiter zu verzögern, habe die Bauherrin letztlich nachgegeben. Erst nach der Bewilligung des Nutzungstransports seien die Räume der AZ zugerechnet worden. Sodann seien sie nicht mehr als Keller bezeichnet worden, weil man sich keine unnötige Nutzungs-beschränkung auferlegen wollte. Daher seien die Räume in den Plänen vom 22. Februar 2010 als Dispo-Räume aufgeführt, um klar zu stellen, dass diese beliebig genutzt werden dürften. Daraus den Schluss zu ziehen, die Bauherrin habe von Anfang an beabsichtigt, AZ-pflichtige Räume zu schaffen, sei eine unzulässige, durch nichts auch nur ansatzweise belegte Vermutung. Sollte das Gericht zum Schluss kommen, dass sich die Baubehörde trotz dem eindeutigen Wortlaut von Art. 53 Abs. 3 BG zu Recht auf ihre Praxis berufen habe, so bleibe anzufügen, dass sich die Beschwerdeführer bezüglich der AZ-Pflicht von wohnungsinternen Kellerräumen in einem Sachverhaltsirrtum gemäss Art. 13 Abs. 1 StGB befunden hätten. Die Bauherrin habe nicht ohne Baubewilligung gebaut, sondern über eine schriftliche Bewilligung vom 12. März 2009 verfügt. Es sei einzig versäumt worden, die Projekt-änderungen zur Bewilligung vorzulegen, obwohl diese dafür vorbereitet worden seien. Die Behauptung, die Beschwerdeführer hätten die Projektänderung nicht eingereicht, um die Fertigstellung des Hauses im Winter 2009/2010 einzuhalten, stelle eine durch nichts bewiesene Vermutung dar. Allein aus der Tatsache, dass die Nachbarschaft dem Bauprojekt kritisch gegenüber gestanden habe, könne keine eventualvorsätzliche Unterlassungshandlung nachgewiesen werden. Es liege kein vorsätzliches oder eventualvorsätzliches Verhalten der Beschwerdeführer vor. Pflichtwidrige Unvorsichtigkeit habe dazu geführt, dass die Bauherrin die Einreichung des Projektänderungsgesuchs nicht kontrolliert habe. Die ausgeprochenen Bussen stünden in keinem Verhältnis zum Verschulden der Beschwerdeführer. Der Vorwurf reduziere sich auf eine formelle Baurechtsverletzung, was eine Busse in der ausgesprochenen Höhe als unverhältnismässig erscheinen lasse.

13. Mit Duplik vom 9. März 2015 führte die Beschwerdegnerin aus, dass nicht allein die Knickung der Fassade, sondern sämtliche am 12. November 2009 eingestandenen Abweichungen von den bewilligten Plänen zur Einleitung des Strafverfahrens geführt hätten (z.B. grössere Fensteröffnungen auf der Südseite etc.). Wie sich aus der E-Mail vom 17. Februar 2010 ergebe, sei es dem Architekten F._____ bewusst gewesen, dass die Änderung von Kellerräumen in einer unteren Etage zu Dispo-Räumen auf Wohnebene zu einer Änderung der BGF führe. Er habe selbst angezeigt, dass die (bereits ausgeführten) Dispo-Räume AZ-pflichtig seien und ein BGF-Transfer von Haus A von ca. 30 bis 40m2 erfolgen werde. Damals realisiert seien Räume auf Wohnebene gewesen, welche direkt vom Wohnraum zugänglich waren (entgegen den heutigen Ausführungen und entgegen den ursprünglich bewilligten Plänen). Nicht nachvollziehbar sei die Behauptung, die Bauherrin habe in dieser Frage klein beigegeben, um die Bauarbeiten nicht durch ein Gerichtsverfahren zu verzögern. Seinerzeit habe nämlich ein Baustopp für diese Baustelle geherrscht. Hätte die Bauherrin vorgängig der Bauarbeiten das Baugesuch eingereicht, wäre über die Frage der AZ-Pflicht der Dispo-Räume entschieden worden. Die Bauherrin, insbesondere der Architekt F._____, sei mit dem Bauamt oft in Kontakt gewesen, so dass ein entschuldbarer Irrtum kaum angenommen werden dürfe. Angesichts der zahlreichen Änderungen gegenüber dem ursprünglichen und genehmigten Projekt könne nicht von einer Bagatellangelegenheit gesprochen werden. Im Verkaufsprospekt sei die Bezugsbereitschaft ab Winter 2009/2010 vorgesehen gewesen. Ausserdem habe die Bauherrin die Einsprachebereitschaft der Nachbarschaft aus anderen Fällen gekannt. Dies stelle aus Sicht der Baubehörde einen möglichen Beweggrund für den Verzicht auf das Einreichen eines Baugesuchs mit anschliessender Publikation dar. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer seien die Abweichungen vom bewilligten Projekt hinsichtlich der ausgeführten Fassadengestaltung derart gewesen, dass die Baukommission diese nicht bewilligt hätte. Erst durch bauliche Anpassungen an das ursprüngliche Projekt aufgrund der Angaben des Bauamts sei eine nachträgliche Bewilligung überhaupt möglich geworden. Die Beschwerdeführer hätten ihre Verfehlungen und ihre Schuldhaftigkeit eingestanden. Bei den Beweggründen, die subjektiv seien, seien bisweilen die objektiven Umstände zu berücksichtigen, zumal die Beweggründe naturgemäss oftmals nicht ergründbar seien.

14. Mit Schreiben vom 9. April 2015 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer seine Honorarnote ein. Gleichzeitig nahm er zur Duplik vom 9. März 2015 Stellung und führte unter anderem aus, es sei unzutreffend, dass sich aus der E-Mail vom 17. Februar 2010 ergebe, dass bereits während der Bauphase AZ-pflichtige Dispo-Räume anstelle von Kellerräumen geplant und ausgeführt worden seien. Die Bezeichung der strittigen Räume als Dispo-Räume sei erst in der Projektänderung erfolgt, als die Beschwerdegegnerin auf der AZ-Pflicht bestanden habe. In der im November 2009 eingereichten Projektänderung vom 26. Mai 2009 seien diese noch als Kellerräume bezeichnet worden.

Sachverhalt

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Bussentscheid vom 11. September 2014, mitgeteilt am 25. September 2014, mit welchem die Gemeinde X._____ die Beschwerdeführer mit Bussen in Höhe von Fr. 10‘500.-- (A._____), Fr. 5‘000.-- (B._____) und Fr. 800.-- (C._____) bestraft hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden darstellt. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer davon berührt und haben ein schützenswertes Interesse an dessen gerichtlicher Überprüfung, womit ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] sowie Art. 89 Abs. 1 und Art. 111 des Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 14 8 vom 25. November 2014 E.1 sowie R 13 173 und 174 vom 30. September 2013 E.3). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.

2. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführer lediglich eine formelle Baurechtsverletzungen oder auch eine materielle Baurechtsverletzung begangen haben und ob die verfügten Baubussen respektive deren Höhe gerechtfertigt ist. Soweit bei der Prüfung dieser Fragen kommunales Baurecht zur Anwendung gelangt, ist der Beschwerdegegnerin bei dessen Auslegung eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zuzubilligen, weshalb sich das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung gestützt darauf erlassener Rechtsanwendungsakte Zurückhaltung auferlegt, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse die örtlichen Verhältnisse beschlägt. In solchen Fällen greift es nur ein, wenn sich der getroffene Entscheid als sachlich nicht vertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. zum Ganzen VGU R 14 8 vom 25. November 2014 E.3 mit Hinweisen auf: BGE 129 I 410 E.2, 128 I 3 E.2b und 122 I 279 E.8b; VGU R 12 25 vom 21. August 2012 E.3d und R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1 sowie Marco Toller, in: Bänziger/Mengiardi/Toller & Partner [Hrsg.], Kommentar zur Verfassung des Kantons Graubünden, Chur/Glarus/Zürich 2006, Art. 60 N. 13).

3. a) Gemäss Art. 86 Abs. 1 Satz 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Bei Nichteinhaltung dieser baupolizeilichen Vorschrift liegt eine formelle Baurechtsverletzung vor. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch Verordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Sie trifft für Bauten und Anlagen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen die gleiche Regelung, soweit das Bundesrecht dies zulässt (Art. 86 Abs. 2 KRG). Art. 40 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) listet diejenigen Bauvorhaben auf, die keiner Baubewilligung bedürfen. Nicht baubewilligungspflichtig sind beispielsweise geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO). Gemäss Art. 91 Abs. 1 Satz 1 KRG dürfen Bauvorhaben begonnen werden, sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Auf untergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen, findet ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren in Form eines Meldeverfahrens gemäss Art. 50 f. KRVO Anwendung. Das Meldeverfahren findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind (Art. 50 Abs. 2 KRVO). Die Gemeinden können im Baugesetz nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellen (Art. 86 Abs. 3 KRG). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin von dieser Möglichkeit in Art. 102 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) Gebrauch gemacht und gewisse gemäss Art. 40 KRVO nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellt.

b) Den Beschwerdeführern wurde am 12. März 2009 die Baubewilligung zur Erstellung des Hauses E auf der Parzelle Nr. 943 mit Auflagen und Bedingungen erteilt. Darin verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 8 lit. e, dass die Bauausführung mit den bewilligten Plänen übereinstimmen müsse. Änderungen seien vor der Ausführung genehmigen zu lassen. In Ziff. 10 lit. c hielt sie unter anderem fest, dass der Keller HE01 im Untergeschoss (UG) zur Bruttogeschossfläche (BGF) zähle. Zudem wurde in Ziff. 10 lit. e festgehalten, dass die Wintergärten nicht bewilligt und zur Überarbeitung zurückgewiesen würden. Vor Baubeginn müssten überarbeitete Pläne eingereicht werden. Anfangs Juli 2009 begann die Bauherrin mit den Bauarbeiten an Haus E, ohne überarbeitete Pläne eingereicht zu haben. Ende Oktober 2009 stellte die Beschwerdegegnerin am Rohbau von Haus E Abweichungen von den bewilligten Plänen fest, weshalb sie die Bauherrin am 2. November 2009 zur Einreichung eines Baugesuchs für die Projektänderung aufforderte. Am 3. November 2009 gingen bei der Beschwerdegegnerin die Unterlagen der Projektänderung ein und am 12. November 2009 schrieb die Bauherrin der Beschwerdegegnerin, dass gegenüber dem bewilligten Projekt im Wesentlichen die folgenden Detailprojektänderungen vorgenommen worden seien:

Dachgeschoss

AZ Flächenanpassung gemäss Angaben Bauamt X._____ → anstatt 96.6 m2 BGF neu nur 91.8 m2 BGF → Einsparung: 4.8 m2 BGF

2. Obergeschoss

Keine Änderungen

1. Obergeschoss

Wohnung HE_12 kein Balkon mehr (Käuferwunsch) neu 96.21 m2 BGF statt 81.92 m2 → Mehrbedarf: 14.29 m2 BGF. Da es sich um einen innenliegenden Balkon handelte, ergibt sich bezüglich der Fassade dadurch keine wesentliche Änderung.

Erdgeschoss

Neu Bodenniveau auf einer Ebene (ohne Absenkung des linken Hausteiles)

Neu 2 kleine Maisonett-Wohnungen im EG und UG statt eine grosse Wohnung im EG

Südfassadenfront leicht abgeknickt

Verzicht auf südseitige Aussentreppe

Verzicht auf Wintergarten auf der Westseite

neu zwei wohnungsinterne Kellerräume mit je 7.00 m2 → diese Räume werden als nicht anrechenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst.

Untergeschoss

Verzicht auf Wintergarten HE01 A7 mit 18.32 m2

Verzicht auf gedeckten Sitzplatz HE 01 A8 mit 6.03 m2

Neue Anordnung von Wohnung HE_00 neu mit 78.22 m2 BGF statt 86.46 m2 BGF → Einsparung von 8.24 m2 BGF

neu drei wohnungsinterne Kellerräume (HE_01 Keller + HE_02 Keller + HE_00 Keller) mit total 21.0 m2 → diese Räume werden als nichtanrechenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst

grosse Fenster in der Südfassade

Erwägungen

mehr Sitzplätze aussen vor der Südfassade: Mehrfläche: 17 m2

keine Fluchtröhre mehr für den Luftschutzraum, dafür ein Notausstiegsschacht an der Nordfassade

Querschnitt Q/0

Alle Höhenkoten in den Obergeschossen und First unverändert

Kote/Niveau Untergeschoss neu auf -2.97 m im Wohnteil statt -3.50 m → Höhenreduktion um 0.53 m → diese Höhenreduktion ist direkt auf der Südfassade ablesbar durch eine höhere Lage der raumhohen Fenster und dem neuen Terrain vor diesen Fenstern.

Südfassade

neu ohne Wintergarten auf der Ostseite

neu mit höherem neuem Terrain → weniger Abgrabhöhe in der Mitte des Gebäudes

neu mit gleichgrossen symmetrisch verteilten Fenstertüren

Verzicht auf ein Kaminzug

Gedeckter Sitzplatz im EG auf Westseite nur noch 5.0 m breit

kein Balkon mehr im 1. OG auf Ostseite

Gleichentags verfügte die Beschwerdegegnerin einen Baustopp und forderte die Bauherrin zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für die Projektänderungen auf. Sie hätte festgestellt, dass der Rohbau des Hauses E wesentlich von den am 12. März 2009 bewilligten Plänen abweiche. Mit ihrem Vorgehen habe die Bauherrin zumindest formell gegen Vorschriften des BG verstossen. Mit Stellungnahme vom 17. November 2009 führte die Bauherrin unter anderem aus, es sei zutreffend, dass sie in mehrfacher Hinsicht gegen die formellen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens verstossen habe, indem die Projektänderung nicht vor Erstellung der Bauteile eingereicht worden sei.

c) Nach dem Gesagten hätten somit der Beschwerdegegnerin sämtliche von den Beschwerdeführern vorgenommenen Projektänderungen, wovon Ersteren am 12. November 2009 die wesentlichen Projektänderungen schriftlich mitgeteilt wurden, vor Baubeginn vorgelegt werden müssen. Da jedoch im Juli 2009 mit dem Bau an Haus E in Abweichung der am 12. März 2009 erteilten Baubewilligung begonnen wurde, ohne vorher überarbeitete Pläne eingereicht zu haben, liegt eine im Übrigen von den Beschwerdeführern unbestrittene formelle Baurechtsverletzung vor. Ebenfalls wurden trotz verfügtem Baustopp Umgebungsarbeiten ausgeführt wurden, was eine weitere Verletzung formellen Baurechts darstellt. Die Bauherrin hat den auch in der Stellungnahme vom 17. November 2009 selbst ausgeführt, dass es zutreffend sei, dass in mehrfacher Hinsicht gegen die formellen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens verstossen worden sei, indem die Projektänderung nicht vor Erstellung der Bauteile eingereicht worden sei. Zudem führten die Beschwerdeführer in der Beschwerde vom 27. Oktober 2014 aus, dass sie in Abweichung der bewilligten Baupläne gebaut hätten. Die Beschwerdegegnerin ging somit zu Recht von einer formellen Baurechtsverletzung aus.

4.

a) Art. 53 Abs. 1 der bis zum 26. November 2011 und somit auch während der fraglichen Bauvorkehren bis zum Baustopp vom 12. November 2009 geltenden und damit vorliegend anwendbaren Fassung des BG lautete wie folgt: Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Landfläche.

Anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)

AZ =

Anrechenbare Landfläche

Abs. 2 des damaligen Art. 53 BG lautete folgendermassen: Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen im Aussenmass bis 30 cm Wandstärke. Im Dachgeschoss sind die für Wohn- und Arbeitszwecke ausgebauten oder ausbaubaren Räume anzurechnen, soweit ihre lichte Höhe mindestens 1,60 m beträgt. Übersteigt die Höhe eines Geschosses 4,0 m, wird die zugehörige Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet. Gemäss Abs. 3 Satz 1 des damaligen BG galten Saunas, Fitnessräume, Bastelräume, Ventilationsanlagen, Klimaanlagen, Waschküchen, Keller, Heiz-, Tank- und Maschinenräume sowie Korridore, Treppen, inkl. Aussentreppenanlagen, welche anrechenbare Räume erschliessen als Nebenräume, Windfänge und Lifte galten grundsätzlich als anrechenbare Flächen.

b) Am 12. November 2009 teilte die Bauherrin der Beschwerdegegnerin die im Wesentlichen vorgenommenen Detailprojektänderungen mit (vgl. oben Erwägung 3b). Im Erdgeschoss gebe es neu zwei wohnungsinterne Kellerräume mit einer Fläche von je 7 m2, welche als nicht anrechenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst würden. Im Untergeschoss würden sich neu drei wohnungsinterne Kellerräume (HE_01 Keller + HE_02 Keller + HE_00 Keller) mit total 21 m2 befinden, welche ebenfalls als nichtanrechenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst worden seien. Zu beachten sei, dass die entsprechenden Räume ausnahmslos über keinerlei Belichtung verfügten und somit nicht als Wohnräume genutzt werden könnten. Die Gefahr einer Umnutzung dieser Nebenräume in Wohnräume sei deshalb klar ausgeschlossen. In weiteren Schreiben der Bauherrin bzw. der Beschwerdeführer wurde unter anderem vorgebracht, dass es sich bei den wohnungsinternen Kellerräumen um Räume handle, welche nicht AZ-pflichtig seien. Alle direkt zugänglichen Kellerräume gemäss Art. 53 Abs. 3 BG seien in der Berechnung der AZ als nicht anrechenbare Nebenflächen erfasst worden, da sie weder beheizt seien noch über Fenster verfügen würden. Da Art. 53 Abs. 3 BG keine Einschränkung vorsehe, wonach nur Nebenflächen ausserhalb von Wohneinheiten von der Befreiung der Anrechnung zur BGF berücksichtigt werden könnten, sei die Bauherrin entsprechend dem klaren Wortlaut davon ausgegangen, dass auch Kellerräume, welche nur über Wohnungen erschlossen seien, als Nebenräume zu qualifizieren seien. Es werde bestritten, dass die Bauarbeiten tatsächlich in Verletzung von Art. 53 BG erfolgt seien; zumindest sei die Verletzung für die Bauherrin aufgrund des Gesetzeswortlauts nicht erkennbar gewesen. Durch die Errichtung von wohnungsinternen Kellerräumen habe die Bauherrin die maximal zulässige AZ nicht überschritten und folglich auch keine materielle Baurechtswidrigkeit begangen. Die Unterscheidung basiere offenbar auf einer auch für einen Baukundigen nicht erkennbaren Unterscheidung. Erst nach der Bewilligung des Nutzungstransports seien die Räume der AZ zugerechnet worden. Sodann seien sie nicht mehr als Keller bezeichnet worden, weil man sich keine unnötige Nutzungsbeschränkung auferlegen wollte. Daher seien die Räume in den Plänen vom 22. Februar 2010 als Dispo-Räume aufgeführt worden, um klar zu stellen, dass diese beliebig genutzt werden dürften. Daraus den Schluss zu ziehen, die Bauherrin habe von Anfang an beabsichtigt, AZ-pflichtige Räume zu schaffen, sei eine unzulässige, durch nichts auch nur ansatzweise belegte Vermutung.

Die Beschwerdegegnerin hat in Ziff. 10 lit. c der am 12. März 2009 erteilten Baubewilligung unter anderem festgehalten, dass der Keller HE01 im UG zur BGF zähle. Dem Vorbringen der Beschwerdeführer wird insbesondere entgegnet, es sei nicht anzunehmen, dass die Bauherrin den Käufern nachträglich ein Geschenk habe machen wollen. Wie sie selbst ausführe, seien die Änderungen auf Wunsch der Käuferschaft ausgeführt worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass bereits während der Bauphase aufgrund der Käuferwünsche Dispo-Räume und nicht Kellerräume erstellt worden seien. Dies sei aber in Abweichung von den bewilligten Plänen und in Missachtung der Bestimmungen über die Nutzung (Art. 53 BG) geschehen. Die Ausführung der Beschwerdeführer zur Qualifikation von Kellern möge im Allgemeinen zutreffen. Im vorliegenden Fall seien jedoch offenkundig auf Kundenwunsch hin nicht Keller- sondern Dispo-Räume erstellt worden. Im angefochtenen Entscheid wird festgehalten, dass ohne vorgängige Baubewilligung Räume auf Wohngeschossebene direkt zugänglich gemacht wurden, womit sie der BGF-Berechnung unterlagen. Damit sei die Schaffung von AZ-pflichtiger Fläche im Sinne von Art. 53 BG einhergegangen. Diese Abweichung habe erst nach einer Nutzungsübertragung nachträglich bewilligt werden können. Es sei deshalb von einer Verletzung von Art. 53 BG auszugehen.

c) Die Beschwerdeführer machen insgesamt geltend, dass keine materielle Baurechtsverletzung vorliege, da sie Art. 53 Abs. 3 BG nach dem Wortlaut so hätten verstehen dürfen, dass die strittigen Keller auf Etagenhöhe nicht der BGF anzurechnen seien. Entgegen ihren Ausführungen lässt sich jedoch dem Wortlaut des damals geltenden Art. 53 Abs. 3 BG nicht entnehmen, dass jegliche Räume ohne Fenster und Heizung als Keller betrachtet werden können und nicht AZ-pflichtig sind. Die Aufzählung in Art. 53 Abs. 3 BG erwähnt vielmehr typischerweise Räumlichkeiten, welche eben nicht direkt aus der Wohnung zugänglich sind (Waschküche, Heizraum, Maschinenraum etc.). Es genügt denn auch nicht, wenn ein Raum direkt aus der Küche zugänglich ist, diesen als Keller zu bezeichnen, damit er von der AZ-Pflicht ausgenommen wird. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführer sind alles andere als glaubhaft. Dies gilt umso mehr, als bereits in der Baubewilligung vom 12. März 2009 ein als Keller bezeichneter Raum im UG als AZ-pflichtig definiert wurde (vgl. Ziff. 10 lit. c der Baubewilligung vom 12. März 2009). Bereits zu diesem Zeitpunkt musste den Beschwerdeführern bekannt sein, dass eine Bezeichnung eines Raums als Keller nicht ausreichend ist, um diesen Raum als nicht AZ-pflichtige Fläche definieren zu können. Hinzu kommt, dass in den mit Entscheid vom 12. März 2009 bewilligten Plänen abgesehen von denjenigen im UG keine als „Keller“ bezeichneten Räume vorgesehen waren. Den Beschwerdeführern musste also bewusst gewesen sein, dass die Gemeinde nicht jeden direkt aus der Wohnung zugänglichen Raum als nicht AZ-pflichtig erachtet, nur weil er keine Fenster aufweist oder über keine Heizung verfügt. Wenn nicht bewusst, so mussten den Beschwerdeführern aufgrund des Wortlauts und der beispielhaften Aufzählung in Art. 53 Abs. 3 BG zumindest doch ernsthafte Zweifel kommen, ab ihrer kreativen Interpretation. Sie hätten nachfragen können bzw. müssen, um Klarheit zu erhalten. Sie haben jedoch die entsprechenden direkt aus der Wohnung zugänglichen, als „Keller“ bezeichneten Räume erstellt und die zulässige BGF überschritten respektive Art. 53 BG und demnach materielles Baurecht verletzt. Die Beschwerdegegnerin ging somit zu Recht neben den formellen Baurechtsverletzungen auch von einer materiellen Baurechtsverletzung aus.

5.

a) Nach Art. 95 Abs. 1 KRG wird, wer dieses Gesetz oder darauf beruhende Erlasse und Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden verletzt, mit Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40‘000.-- bestraft. In besonders schweren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden nach den Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) eingezogen. Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrlässige Widerhandlung, begangen durch die nach Artikel 93 verantwortlichen Personen. Anstelle einer juristischen Person, einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, einer Einzelfirma oder einer Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamtheit solidarisch (Abs. 2). Gemäss Art. 93 Abs. 1 KRG sind für die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung der ausgeführten Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und dem Baugespann sowie für die Einhaltung von Nebenbestimmungen Bauherrschaften, Eigentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte sowie die mit der Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauftragten Personen verantwortlich. Indem die Beschwerdeführer als gemäss Art. 93 Abs. 1 KRG verantwortliche Personen den Rohbau des Hauses E in Abweichung der bewilligten Pläne errichteten, ohne die zahlreichen Projektänderungen der Baubehörde vorgängig mitzuteilen respektive ein entsprechendes Baugesuch einzureichen, sowie Umgebungsarbeiten während des Baustopps nicht verhindert haben, haben sie den objektiven Tatbestand von Art. 86 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mehrfach erfüllt. Überdies haben die Beschwerdeführer mit der Erstellung von zwei als „Keller“ bezeichneten Räumen Art. 53 BG, der die zulässige Ausnutzung regelt, verletzt. Eine nachträgliche Bewilligung wurde erst möglich, nachdem die erforderliche BGF von einer benachbarten Parzelle auf die Bauparzelle transportiert worden war. Somit haben die Beschwerdeführer auch den objektiven Tatbestand von Art. 53 BG i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG erfüllt.

b) Dafür dürfen sie jedoch nur mit einer Busse sanktioniert werden, wenn sie die fraglichen baurechtlichen Regelungen wie bereits ausgeführt vorsätzlich oder fahrlässig missachtet haben (vgl. Art. 95 Abs. 2 KRG). Art. 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung (EGzStPO; BR 350.100) sieht vor, dass auf die nach kantonalem Recht strafbaren Handlungen sinngemäss die allgemeinen Bestimmungen des StGB Anwendung finden. Gemäss Art. 103 StGB werden Taten, die mit Bussen bedroht sind als Übertretungen bezeichnet. Somit handelt es sich bei einer Verletzung von Art. 95 KRG um eine Übertretung (vgl. oben Erwägung 5a). Die Bestimmungen des Ersten Teils gelten mit den in Art. 105 ff. StGB aufgeführten Änderungen auch für die Übertretungen. Vorsätzlich begeht ein Verbrechen oder Vergehen und somit gemäss Art. 104 StGB auch eine Übertretung, wer die Tat mit Wissen und Willen ausführt. Vorsätzlich handelt bereits, wer die Verwirklichung der Tat für möglich hält und in Kauf nimmt (Art. 12 Abs. 2 StGB). Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist Eventualvorsatz gegeben, wenn der Täter den Eintritt des Erfolgs beziehungsweise die Tatbestandsverwirklichung für möglich hält, aber dennoch handelt, weil er den Erfolg für den Fall seines Eintritts in Kauf nimmt, sich mit ihm abfindet, mag er ihm auch unerwünscht sein. Der Richter darf vom Wissen des Täters auf den Willen schliessen, wenn sich dem Täter der Eintritt des Erfolgs als so wahrscheinlich aufdrängte, dass die Bereitschaft, ihn als Folge hinzunehmen, vernünftigerweise nur als Inkaufnahme des Erfolgs ausgelegt werden kann (BGE 137 IV 1 E. 4.2.3).

c) Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die abgeänderten Pläne vom 26. Mai 2009 versehentlich nicht eingereicht worden seien, weshalb ihnen diesbezüglich nur Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dem ist zu entgegnen, dass sie die Baubewilligung vom 12. März 2009 in den Händen hatten und wussten, dass sie gemäss dieser der Beschwerdegegnerin die neuen Pläne vor Baubeginn hätten einreichen müssen. Obwohl sie keine Pläne eingereicht haben, haben sie mit den Bauarbeiten begonnen. Überdies hat keiner der drei Beschwerdeführer beim Ausführen der Arbeiten überprüft, ob eine Bewilligung für die abgeänderten Pläne vorliege. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Planänderungen mit Datum vom 26. Mai 2009 zur Einreichung erstellt wurden, konnten die Beschwerdeführer nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sämtliche Änderungen bewilligt würden. Spätestens einige Wochen nach Erstellung der Pläne und dem vermeintlichen Einreichen der Projektänderungen im Mai 2009 hätten die Beschwerdeführer nachhaken müssen, ob die Änderungen bewilligt worden seien. Mit anderen Worten, wären die drei Beschwerdeführer tatsächlich davon ausgegangen, dass die zahlreichen Projektänderungen im Mai 2009 der Beschwerdegegnerin zur Bewilligung eingereicht wurden, hätten sie einerseits mit einer Publikation derselben rechnen müssen oder aber zumindest ein paar Wochen später eine Antwort erhalten müssen. Nachdem weder eine Publikation erfolgte und auch keine Antwort einging, hätten die Beschwerdeführer als Baufachleute merken müssen, dass etwas fehlt. Wenn fachkundige Personen Bauarbeiten ausführen, haben sie sich zu vergewissern, dass die notwendigen Bewilligungen vorliegen. Dies gilt umso mehr, wenn bereits in der Baubewilligung festgehalten wurde, dass vor dem Bau neue Pläne eingereicht werden müssen und im Vergleich zum ursprünglich bewilligten Bau zahlreiche Projektänderungen vorgenommen wurden; sowohl im Innern des Gebäudes, aber auch auf der Aussenseite. Indem die Arbeiten begonnen bzw. ausgeführt wurden, ohne sich vergewissert zu haben, dass die entsprechende Baubewilligung vorliegt, wurde eine formelle Baurechtsverletzung in Kauf genommen. Dies gilt bei fachkundigen Personen, welche sich mit dem formellen Baurecht auskennen, umso mehr. Damit durfte die Beschwerdegegnerin zu Recht von Eventualvorsatz ausgehen, was die formelle Baurechtsverletzung anbelangt.

d) Auch bezüglich der materiellen Baurechtsverletzung durfte die Beschwerdegegnerin von Eventualvorsatz ausgehen. Bei den Beschwerdeführern handelte es sich wie bereits ausgeführt um fachkundige Personen, von welchen erwartet werden kann, das materielle Baurecht bzw. die Konsequenzen bei einer Nichteinhaltung desselben bestens zu kennen. Dafür spricht auch die Tatsache, dass die Bauherrschaft mit E-Mail vom 17. Februar 2010 (also noch vor Einreichen des definitiven Projektänderungsgesuchs vom 22. Februar 2010) der Beschwerdegegnerin mitteilte, dass die Dispo-Räume voll AZ-pflichtig seien (anstelle der fünf alten Keller). Indem die genannten Beschwerdeführer mit den Bauarbeiten begonnen haben, ohne bei der Beschwerdegegnerin nachzufragen ob die als „Keller“ bezeichneten, direkt zugänglichen Räume auf Wohnebene mit Art. 53 BG vereinbar sind bzw. ohne die Projektänderungen einzureichen, haben sie die Verletzung materiellen Baurechts zumindest in Kauf genommen. Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, sie hätten sich bezüglich der AZ-Pflicht von wohnungsinternen Kellerräumen in einem Sachverhaltsirrtum gemäss Art. 13 Abs. 1 StGB befunden. Dem ist nicht so. Wie bereits ausgeführt, können sich die Beschwerdeführer vorliegend nicht auf ihre angebliche Unwissenheit respektive einen Sachverhaltsirrtum berufen. Vielmehr hätten sie sich beim zuständigen Bauamt informieren oder die geplanten Projektänderungen vor Baubeginn der Baubehörde mitteilen müssen, um keine Verurteilung wegen einer materiellen Baurechtsverletzung zu riskieren.

6.

a) Die mit der Leitung oder Ausführung eines Bauwerks betrauten Personen können nicht für sämtliche Missachtungen von Vorschriften auf einer Baustelle strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden, sondern es ist in jedem Einzelfall abzuklären, wie weit der Aufgabenkreis und somit der Verantwortungsbereich der Beteiligten reichen. Dies bestimmt sich aufgrund gesetzlicher Vorschriften, vertraglicher Abmachungen, nach den konkreten Umständen und den Usanzen. Die Unterscheidung verschiedener Verantwortlichkeitsbereiche ist eine Folge der beim Bau unumgänglichen Arbeitsteilung, wobei sich die einzelnen Tätigkeiten häufig nicht scharf voneinander abgrenzen lassen, sodass die strafrechtliche Verantwortung oft mehrere Personen gleichzeitig trifft. Eine Entlastung mit dem Hinweis auf die gleichartige Untätigkeit eines andern ist nicht möglich. Bauleitende Funktion besitzt, wer unmittelbare Befehlsgewalt über die Ausführenden ausübt, jederzeit mit bindenden Weisungen in die gesamte Bauführung eingreifen darf und diese Befugnis auch tatsächlich ausübt. Zu den Aufgaben der Bauleitung zählen die Koordination und Überwachung der gesamten Bauarbeiten. Die Bauleitung muss ihre Angestellten sorgfältig auswählen, ihnen die notwendigen Anleitungen erteilen und sie überwachen. Wesentliche Entscheide hat die Bauleitung selber zu treffen und darf sie nicht auf ihre Angestellten abwälzen. Eine Pflicht zur permanenten Überwachung erfahrener Mitarbeiter besteht hingegen nicht (Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 E. 5.3 mit Hinweisen).

b) Gemäss Art. 106 Abs. 3 StGB bemisst das Gericht Busse und Ersatzfreiheitsstrafe je nach den Verhältnissen des Täters so, dass dieser die Strafe erleidet, die seinem Verschulden angemessen ist. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Täters („je nach den Verhältnissen“) spielt dabei eine zentrale Rolle, wenngleich hier das Gericht über ein grösseres Ermessen verfügt als im Tagessatzsystem der Geldstrafe (Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 E.7.3; BGE 134 IV 60 E.7.3.3). Zu den auf das Baubussenverfahren anwendbaren Normen zählt auch Art. 47 StGB (i.V.m. Art. 104 StGB), wonach die Strafe nach dem Verschulden des Täters zu bemessen ist. Schliesslich hat das Gericht gemäss Art. 50 StGB die für die Zumessung der Strafe erheblichen Umstände und deren Gewichtung festzuhalten. Es hat seine Überlegungen in den Grundzügen wiederzugeben, sodass die Strafzumessung nachvollziehbar ist. Das schliesst es jedoch nicht aus, dass die zweite kantonale Instanz diesbezüglich auf die Erwägungen im erstinstanzlichen Entscheid verweisen kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 E.7.3; BGE 134 IV 17 E.2.1; vgl. zum Ganzen VGU R 13 55 vom 28. Mai 2013 E.4a und VGU R 13 56 vom 28. Mai 2013 E.4a).

c) Bei der Festlegung der Höhe der Bussen hat die Beschwerdegegnerin sowohl dem Grad des Verschuldens, den persönlichen Verhältnissen, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und den Aufgaben- und Verantwortungsbereichen der Beschwerdeführer (vgl. oben Erwägung 6a) Rechnung getragen. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin im Strafentscheid verwiesen werden. Angesichts des gesetzlichen Höchstrahmens von Fr. 40'000.-- sowie des der Beschwerdegegnerin zustehenden Ermessensspielraums erscheinen die ausgefällten Bussen als vertretbar, weshalb weder Raum noch Veranlassung für eine Reduktion oder gar eine Aufhebung der ausgesprochenen Baubussen besteht. Beim Beschwerdeführer C._____ wurde die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht ausdrücklich berücksichtigt. Dies obwohl die Bauherrin aufgefordert wurde, von sämtlichen verantwortlichen Personen die Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenzulegen. Während die Beschwerdeführer A._____ und B._____ ihre definitiven Veranlagungsverfügungen der direkten Bundessteuer für das Jahr 2007 respektive 2008 eingereicht haben, wurden von C._____ keine Angaben geliefert. Aufgrund seines geringen Bussbetrags von Fr. 800.-- ist dieses Vorgehen jedoch nicht zu beanstanden. Aus dem Verweis der Beschwerdeführer auf VGU R 07 88 vom 20. November 2007, wonach eine Busse von Fr. 2‘000.-- für eine lediglich formelle Baurechtsverletzung unverhältnismässig hoch sei, können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten, da es sich bei der beschuldigten Person im betreffenden Fall um eine nichtbaufachkundige Person handelte. Vorliegend wurden jedoch Baufachleute zur Verantwortung gezogen. Bei ihnen liegt das Verschulden grundsätzlich höher als bei einem (Bau-)Laien. Die Höhe der vorliegend verfügten Bussen trägt der Verantwortung der Betroffenen Rechnung.

7.

Somit erweist sich der angefochtene Entscheid als rechtens, was zu dessen Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 27. Oktober 2014 führt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG von den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel zu tragen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

644.--

zusammen

Fr.

3'644.--

gehen unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel zulasten von A._____, B._____ und C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]