R 2014 38

Baugesuch (Fahrnisbaute)

13. Januar 2015Deutsch35 min

1. Im Juli 2013 hat die Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) für das Gebiet "C._____" eine Planungszone erlassen, welche praktisch das gesamte Gebiet zwischen der Kantonsstrasse und dem X._____er Rhein, d.h. die Gewerbezone, die Tourismuszone, die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie die Wohnzone 3 bis und mit Parzelle 206 im Süden erfasst. Gemäss der Publikation besteht der Zweck dieser Planungszone in der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Änderung der Gefahrensituation) sowie aufgrund diverser Projekte innerhalb des Planungsgebietes und in der Überprüfung des Erlasses von Folgeplanungen.

2. Auf Parzelle 109 und damit ebenfalls im Gebiet dieser Planungszone befindet sich das Hotel B._____. Am 28. Oktober 2013 reichten der Grundeigentümer sowie die Hotel B._____ AG (nachfolgend Baugesuchstellerin) ein Gesuch um Umbau des bestehenden Hotels ein. In einer ersten Etappe sollte die Reception und der Gästeaufenthaltsbereich im EG erweitert werden sowie der Abbruch und Wiederaufbau der Hotelzimmer im Dachgeschoss erfolgen. In einer zweiten Etappe sollte sodann die Suite im Dachgeschoss abgebrochen und wieder aufgebaut werden.

4. Am 28. November 2013 erstellte eine Bauingenieurfirma als Prüfingenieur GVG zuhanden der Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) und des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) eine Aktennotiz betreffend die Gefahrenzonen G1 und G2, in welcher sie das Gefahrenpotential der einzelnen Teilbauvorhaben beurteilte. Gemäss diesen Ausführungen liege der geplante Ausbau der Westfassade (Reception und Aufenthaltsbereich) sowohl in der G1 als auch in der G2, weshalb die Westfassade der Reception mit einem Abstand von 2.50 m zur bestehenden Fassade an die Grenze der beiden Zonen zu stellen sei. Der neue Ausbau im OG dürfe – vorbehältlich der Bewilligung des Amtes für Raumentwicklung (ARE) – aus versicherungstechnischer Sicht in die G1 hineinragen, wobei aber keine Abstützungen in der G1 erstellt werden dürften. Der geplante Windfang, welcher in der G1 zu liegen komme und Überschwemmungen ungeschützt ausgesetzt sei, müsse in die G2 zurückversetzt und fassadenbündig mit der Westfassade erstellt werden, wobei der Einbau eines automatischen Klappschottes empfohlen werde. In Bezug auf die Erweiterung des Frühstücksraumes (im EG an der Ostfassade), die diversen Umbauten im OG sowie den Gesamtumbau des Dachgeschosses hielt der Prüfingenieur GVG fest, dass diese ausführbar seien, da sie auf bestehenden Gebäudeteilen entstünden und keinem Gefahrenpotential ausgesetzt seien.

6. Nach einem entsprechenden Hinweis des kommunalen Bauamts reduzierte die Baugesuchstellerin ihr Bauvorhaben auf die "energetische Sanierung und Erneuerung" des Altbaus und reichte dem Bauamt am 13. Februar 2014 im Rahmen eines Projektänderungsgesuchs die Pläne Nr. 04 und 05 sowie einen entsprechenden Vorprüfungsentscheid der GVG vom 11. Februar 2014 ein. Gemäss diesem Bericht beschränkten sich die vorgesehenen Umbauarbeiten, welche ausschliesslich in der G2 liegen würden, auf das Ober- und das Dachgeschoss. Aufgrund der Höhenlage seien diese keinem Gefahrenpotential ausgesetzt, weshalb die geprüften Sanierungsarbeiten gemäss den Plänen vom 11. Februar 2014 aus Sicht der GVG ausgeführt werden könnten.

7. Am 13. Februar 2014 stellte das Bauamt der Einsprecherin die beiden Pläne sowie den Vorprüfungsentscheid der GVG vom 11. Februar 2014 unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zur Stellungnahme zu. In ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 beantragte die Einsprecherin, dass das abgeänderte Baugesuch vor der materiellen Behandlung durch die Baubehörde ordentlich auszuschreiben und öffentliche aufzulegen sei. Zudem sei das Baugesuch der bestehenden Planungszone zu unterstellen und erst zu behandeln, wenn die Teilrevision der Ortsplanung "C._____" abgeschlossen und rechtskräftig sei. Eventualiter sei das Baugesuch bereits heute abzuweisen. Begründend führte sie aus, dass das Projekt nicht im Meldeverfahren genehmigt werden könne, sondern ein ordentliches Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen habe. Der bestehende Gefahrenzonenplan im Bereich der fraglichen Parzelle 109 sei rechtswidrig. Ohnehin sei die Gefahrensituation sorgfältig zu beurteilen, da das Hotelgebäude nicht nur im Erdgeschoss gefährdet sei. Zudem wies die Einsprecherin abermals darauf hin, dass das fragliche Grundstück unzureichend erschlossen und damit nicht "baureif" im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen sei.

8. Am 26. Februar 2014 verzichtete die Baugesuchstellerin auf die Einreichung einer Stellungnahme. Mit Schreiben vom 5. März 2014 teilte das kommunale Bauamt der Einsprecherin mit, dass ihr bei der Bezeichnung der Projektänderung ein Fehler unterlaufen sei. Es handle sich nicht um ein Meldeverfahren, sondern um ein Projektänderungsgesuch. Gleichzeitig stellte es der Einsprecherin das entsprechende Gesuchsformular zu, welches die Baugesuchstellerin am 17. Februar 2014 nachgereicht hatte. Dazu äusserte sich die Einsprecherin nicht mehr.

9. Am 6. März 2014 wies die Gemeinde die Einsprache ab und erteilte der Baugesuchstellerin mit separatem Baubescheid die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen. Im Einspracheentscheid hielt sie eingangs fest, dass das abgeänderte Gesuch eine Projektänderung in einem redimensionierten Umfang darstelle, wobei hauptsächlich auf Bauvorhaben verzichtet worden sei, die in der G1 zu liegen gekommen wären. Da die Baugesuchstellerin auf die Erweiterung der Reception und des Aufenthaltsbereichs sowie auf den Abbruch und Wiederaufbau der Suite verzichtet habe, falle das Rechtsschutzinteresse der Einsprecherin in Bezug auf diese Punkte dahin. Dementsprechend behandelte die Gemeinde lediglich jene Beanstandungen, welche die Einsprecherin in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 vorgebracht hatte. In der Folge hielt die Gemeinde fest, dass das Projektänderungsgesuch nicht nochmals alle Phasen des ordentlichen Bewilligungsverfahrens habe durchlaufen müssen; der Einsprecherin, welche sich zum Projektänderungsgesuch habe äussern können und sich überdies als einzige gegen das ursprüngliche Bauvorhaben zur Wehr gesetzt habe, würden durch die nicht erfolgte neuerliche Publikation des reduzierten Bauvorhabens keine Nachteile entstehen. Zudem legte die Gemeinde dar, inwiefern die Unterstellung des Bauvorhabens unter die bestehende Planungszone weder erforderlich noch gerechtfertigt sei und weshalb die Erschliessung angesichts des bestehenden (öffentlichen) Durchgangsrechts ausreichend sei. Hinsichtlich der Gefahrenzonenplanung hielt sie schliesslich fest, dass keine Anhaltspunkte bestünden, welche auf deren Rechtswidrigkeit hindeuteten. Andernfalls hätte die GVG ihre Zustimmung zum Bauvorhaben wohl nicht erteilt.

10. Hiergegen erhob die A._____AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 27. März 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids vom 6. März 2014 sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Überdies sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen und der Baugesuchstellerin zu untersagen, während hängigem Beschwerdeverfahren mit den geplanten Bauarbeiten zu beginnen. In ihrer Begründung machte sie geltend, dass das Baubewilligungsverfahren fehlerhaft gewesen sei, dass die Gefahrenzonenausscheidung dem AWN resp. den Gefahrenkommissionen und nicht der kommunalen Baubehörde obliege und dass das geplante Projekt – schon aufgrund der unzureichenden Erschliessung sowie der mutmasslichen Rechtswidrigkeit der Gefahrenzonenplanung im Bereich des streitgegenständlichen Hotels – der Planungszone hätte unterstellt werden müssen.

12. In ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2014 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Dabei führte sie unter Verweis auf den angefochtenen Einspracheentscheid aus, dass das Baubewilligungsverfahren korrekt durchgeführt worden sei. Insbesondere sei aufgrund des Schreibens der Baugesuchstellerin vom 26. Januar 2014 und den anfangs Februar 2014 eingereichten Unterlagen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hinreichend klar gewesen, was Gegenstand des Projektänderungsgesuchs sei resp. dass das ursprüngliche Projekt nun lediglich in kleinerem Umfang weiterverfolgt werde. Hinsichtlich der Planungszone, der bemängelten Erschliessung sowie der Rechtmässigkeit des bestehenden Gefahrenzonenplans verwies die Beschwerdegegnerin 1 nebst einigen Vertiefungen im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid.

13. Am 4. Juli 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen sowie an ihren Einwänden fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen Argumentation brachte sie hinsichtlich der Gefahrensituation unter Verweis auf Ausführungen in einem Protokoll der Arbeitsgruppe D._____ vor, dass auch die Möglichkeit einer Verschärfung der Gefahrenzonenplanung im Bereich des streitgegenständlichen Hotels zur Debatte stehe. Beim geplanten Bauprojekt handle es sich entgegen der unrichtigen Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine Gebäudesanierung, sondern angesichts der Aufstockung des Dachgeschosses mit insgesamt 11 neuen Hotelzimmern und einer neuen Suite vielmehr um eine Erweiterung der Hotelnutzung. Zudem sei die Erschliessungssituation von der Baubehörde nicht prima vista und mit Verweis auf eine abschliessende Klärung durch den Zivilrichter zu überprüfen. Vielmehr handle es sich dabei um eine baurechtliche Frage, welche vorfrageweise und abschliessend durch die Verwaltungsinstanz und letztlich das Verwaltungsgericht zu beurteilen sei.

15. Am 25. September 2014 unterbreitete das Verwaltungsgericht dem AWN die Frage, ob und allenfalls wie sich die am 12. Juli 2013 erlassene kommunale Planungszone betreffend Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes auf Parzelle 109 im Allgemeinen und auf das bewilligte Projektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 im Besonderen auswirke. In seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hielt das AWN resp. die Gefahrenkommission 1 nach allgemeinen Ausführungen zur Gefahrensituation im Gebiet "C._____" sowie den gegenwärtigen Bestrebungen im Bereich des Hochwasserschutzes fest, dass die Planungszone vom 12. Juli 2013 bezüglich Gefahrenzonen ihrer Ansicht nach keine Auswirkungen auf das Projektänderungsgesuch habe.

16. Am 5. November 2014 führte die Beschwerdeführerin zur Stellungnahme des AWN aus, dass die auf die Beurteilung der Gefahrensituation beschränkte Fragestellung zum vornherein keine definitiven schlüssigen Antworten bezüglich der Auswirkungen der Planungszone zulasse – vielmehr hänge die Zulässigkeit des fraglichen Bauprojekts auch von den im Rahmen der Ortsplanungsrevision vorgesehenen raumplanerischen Massnahmen und der Festlegung der erforderlichen Folgeplanung ab. Zudem entbehre der Hinweis des AWN, wonach es nicht zulässig wäre, dass zusätzliche Schutzmassnahmen eine Verschärfung der Gefährdung in anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, einer hinreichenden sachlichen Begründung. So hätte etwa gerade die von der Arbeitsgruppe D._____ ins Auge gefasste Verlegung des roten Korridors beim Hotel B._____ an das Ufer des X._____er Rheins – im Interesse einer grossflächigen Verbesserung der Gefahrensituation – lokal eine Verschärfung der Gefährdung zur Folge, wobei eine solche Lösung nicht grundsätzlich unzulässig wäre.

Sachverhalt

1. Anfechtungsobjekte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der Einsprache- und der separate Baubewilligungsentscheid der Gemeinde vom 6. März 2014, mit welchen der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung für die Sanierung und Erweiterung ihres Hotels erteilt resp. die dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin abgewiesen wurde. Da es sich damit um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 49 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) handelt und die Beschwerde vom 27. März 2014 den an sie gestellten Form- und Fristerfordernissen entspricht, ist auf diese einzutreten. Anhand der umstrittenen formellen und materiellen Punkte ist im Folgenden zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 den abschlägigen Einspracheentscheid und die Baubewilligung zu Recht erlassen hat.

2. a) In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass das Baubewilligungsverfahren nicht ordnungsgemäss durchgeführt worden sei. Dabei bemängelt sie, dass nach der Projektänderung vom 17. Februar 2014 – welche überdies weder von der Beschwerdegegnerin 2 noch von der Beschwerdegegnerin 1 näher erläutert oder als solche kommuniziert worden sei – nicht klar gewesen sei, was nun Gegenstand des neuen Baugesuchs bilde resp. welche Teile des ursprünglichen Gesuchs vom 28. Oktober 2013 fallengelassen werden sollten. Insbesondere hätte die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Bauvorhaben die teilweise Abschreibung des ursprünglichen Baugesuches verfügen müssen. Ebenfalls zu beanstanden sei die Entgegennahme der abgeänderten Projektpläne vom 11. Februar 2014 im Sinne eines Meldeverfahrens, was die Baubehörde inzwischen indes anerkannt habe. Damit stehe fest, dass in jedem Fall die ordentlichen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens einzuhalten gewesen wären, d.h. dass ein vollständiges und klares Baugesuch einzureichen gewesen wäre und eine Publikation des Projekts sowie die öffentliche Auflage der Baugesuchsunterlagen hätten erfolgen müssen.

b) Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass die Projektänderung vom 17. Februar 2014 in der Tat weder von der Beschwerdegegnerin 2 noch von der Beschwerdegegnerin 1 als solche bezeichnet worden ist. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte die Pläne Nr. 04 und 05 sowie den Prüfungsbericht der GVG am 13. Februar 2014 ohne weitere Kommentierung ein, und die Beschwerdegegnerin 1 liess der Beschwerdeführerin diese Unterlagen am 13. Februar 2014 – ebenfalls ohne Bezeichnung als Projektänderung – unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zukommen (vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 7). Richtig ist auch, dass das nachgereichte rudimentäre Baugesuch vom 17. Februar 2014 für sich alleine betrachtet über das Projektänderungsgesuch ebenfalls nur bedingt Aufschluss gibt (vgl. Bg1-act. 6).

c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin geht aus den eingereichten Plänen Nr. 04 und 05 sowie den weiteren Unterlagen zum Baugesuch (Ausnützungszifferberechnung sowie Grundrisspläne; vgl. Bg1-act. 6) jedoch ohne Weiteres hervor, was mit der Projektänderung bezweckt werden sollte. Zum einen ist der Zweck schon aus den Überschriften der Pläne 04 und 05 ("Energetische Sanierung und Erneuerung best. Bäder Obergeschoss; Abbruch und Aufstockung Hotelzimmer Dachgeschoss") ersichtlich. Zum anderen wird im Prüfbericht GVG vom 11. Februar 2014 festgehalten, dass sich die vorgesehenen Umbauarbeiten auf das Obergeschoss und das Dachgeschoss beschränkten und dass diese – angesichts ihrer Lage in der G2 – aus Sicht der Gebäudeversicherung ausgeführt werden könnten (vgl. Bg1-act. 6). Überdies hat die Beschwerdegegnerin 1 im Einspracheentscheid klar festgehalten, dass das abgeänderte Gesuch eine "Projektänderung in einem redimensionierten Umfang" darstelle und dass die Beschwerdegegnerin 2 auf die vom Projektänderungsgesuch nicht betroffenen baulichen Massnahmen verzichtet habe. Hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Bauteile – d.h. die Erweiterung der Reception und des Aufenthaltsbereichs sowie der Abbruch und Wiederaufbau der Suite – könne auf die Einsprache mangels rechtlich geschützten Interesses an einer rechtlichen Würdigung nicht eingetreten werden, weshalb nur noch diejenigen Beanstandungen zu behandeln seien, welche die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 zum Projektänderungsgesuch vorgebracht habe (vgl. Einspracheentscheid vom 6. März 2014 S. 5 f.). In der Baubewilligung führte die Beschwerdegegnerin 1 sodann aus, dass die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der Projektänderung lediglich um die Bewilligungserteilung für die Sanierung und Erneuerung des Obergeschosses sowie für den Abbruch und die Aufstockung des Dachgeschosses des Mitteltraktes des bestehenden Hotels ersucht habe und dass der Gemeinderat das Baugesuch im Sinne einer Projektänderung geprüft habe (vgl. Baubewilligung vom 6. März 2014 S. 1).

d) Angesichts dieser unmissverständlichen Ausführungen musste es den Beteiligten und insbesondere der Beschwerdeführerin klar gewesen sein, was die Beschwerdegegnerin 2 nach Einreichung der Unterlagen am 13. resp. 17. Februar 2014 noch bauen wollte resp. was die Beschwerdegegnerin 1 mit der angefochtenen Baubewilligung bewilligt hat. So hat die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 denn auch ausgeführt, dass die Beschwerdegegnerin 2 "ihr ursprüngliches Projekt ([…] auf Parzelle 109) offensichtlich fallengelassen und ein redimensioniertes Projekt zur Genehmigung eingereicht" habe (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 24. Februar 2014 in Bg1-act. 8, S. 2). Vor diesem Hintergrund war es – auch wenn dies zur sofortigen Klärung der Verhältnisse beigetragen hätte – nicht erforderlich, dass die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Projektteile eine förmliche (Teil-)Abschreibungsverfügung erlässt. Eine solche zu verlangen käme angesichts der klaren Aussagen in den angefochtenen Entscheiden überspitztem Formalismus gleich. Eine derartige Teilabschreibung vermöchte an der Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids ohnehin nichts zu ändern und könnte überdies mittels separater Verfügung gar noch nachträglich erfolgen.

e) Unbegründet ist auch der Einwand der Beschwerdeführerin, das Projekteänderungsgesuch hätte im Rahmen eines ordentlichen Bewilligungsverfahrens erneut publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen und nicht im vereinfachten Meldeverfahren behandelt werden dürfen. Dass die vorliegend zu beurteilende Projektänderung nicht in einem Meldeverfahren nach Art. 50 f. der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) durchgeführt werden kann, wurde seitens der Beschwerdegegnerin 1 – nach der ursprünglich irrtümlichen Bezeichnung des Projektänderungsgesuchs als "Meldeverfahren" (vgl. Bg1-act. 7) – anerkannt (vgl. Richtigstellung vom 5. März 2014 in Bg1-act. 10). Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, durfte das eingereichte Projektänderungsgesuch – im Zusammenspiel mit den Unterlagen des ursprünglichen Bauprojekts – von der Beschwerdegegnerin 1 als genügend detailliert erachtet werden, um die Bauabsichten und die Einhaltung des materiellen Baurechts beurteilen zu können. Insofern wurde den Vorschriften des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens Rechnung getragen.

Die Anwendbarkeit des ordentlichen Bewilligungsverfahrens im Sinne von Art. 41 ff. KRVO hat mit Blick auf die vorliegend zu beurteilende Planänderung indes nicht zwangsläufig zur Folge, dass auch eine nochmalige Ausschreibung und öffentliche Auflage hätte erfolgen müssen. Gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts bezweckt die Pflicht zur Publikation und zur öffentlichen Auflage von Projektänderungen nämlich, die davon Betroffenen über die neu oder anders geplanten baulichen Vorkehren zu informieren und sie so in die Lage zu versetzen, ihre schützenswerten Interessen im Baubewilligungsverfahren mittels Erhebung einer Einsprache wahrzunehmen. Mit anderen Worten wird durch die Publikation und die öffentliche Auflage das rechtliche Gehör der Betroffenen gewahrt (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 05 66 vom 11. November 2005 E.2a und R 11 4 vom 5. Juli 2011 E.3a). Daraus folgt, dass Bauvorhaben dann zu veröffentlichen sind, wenn sie für die Nachbarschaft Auswirkungen in Bereichen haben können, in welchen sie einsprachelegitimiert sind. Die Beschwerdeführerin konnte sich zur streitgegenständlichen Sanierung und Aufstockung des Mitteltraktes gleich zweimal äussern – zunächst im Rahmen der Publikation des ursprünglichen Bauvorhabens (vgl. Einsprache vom 21. November 2013 in Bg1-act. 2) und sodann mittels Stellungnahme zum Projektänderungsgesuch, welches ihr am 13. Februar 2014 zu diesem Zweck zugestellt worden war (vgl. Bg1-act. 7 und 10). Damit wurde der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör ausreichend gewährt.

Soweit die Beschwerdeführerin in altruistischer Manier mit der Einsprachelegitimation der übrigen Nachbarschaft argumentiert, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. Zum einen steht es der Beschwerdeführerin mangels Legitimation gar nicht zu, in diesem Zusammenhang die Rechte von Dritten zu wahren. Zum anderen hatte gegen das ursprüngliche Bauprojekt – welches unbestrittenermassen ordentlich publiziert, aufgelegt und profiliert worden war – ausser der Beschwerdeführerin niemand Einsprache erhoben. Da die Um- und Anbauten im UG/EG sowie der Ausbau der Suite im DG weggelassen werden sollen, stellt die Projektänderung gegenüber den ursprünglichen Plänen eine Reduktion, mithin ein Minus dar. Damit kann gegenüber dem ursprünglichen Projekt nicht von wesentlichen neuen baulichen Vorkehrungen die Rede sein, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 vor dem Hintergrund der vorzitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auf eine nochmalige öffentliche Auflage und Ausschreibung des Projektänderungsgesuches verzichten durfte.

3. a) Ebenfalls in formeller Hinsicht bringt die Beschwerdeführerin vor, dass alle drei Zwecke der Planungszone eine Unterstellung des fraglichen Bauprojekts unter die Planungszone "C._____" verlangen würden und dass das Baugesuch erst materiell zu behandeln sei, wenn die Teilrevision der Ortsplanung abgeschlossen und rechtskräftig sei.

b) Der Zweck der am 11. Juli 2013 vom Gemeinderat für das Gebiet "C._____" erlassenen Planungszone wurde in der amtlichen Publikation vom 12. Juli 2013 folgendermassen umschrieben (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 1):

Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Änderung der Gefahrensituation);

Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschiedener Projekte innerhalb des Planungsgebietes;

Überprüfung des Erlasses von Folgeplanungspflichten.

Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) darf in einer Planungszone nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen. Im Folgenden gilt es demnach zu prüfen, ob die beabsichtigte Sanierung und Aufstockung des in der Gefahrenzone 2 liegenden Mitteltraktes des Hotels der beabsichtigen Planung dergestalt entgegenstehen könnte, dass das Bauprojekt der Planungszone zu unterstellen wäre resp. im Sinne von Art. 21 Abs. 2 KRG (vorerst) nicht bewilligt werden dürfte.

c/aa) In Bezug auf den ersten Zweck der Planungszone, nämlich die Änderung der Gefahrensituation, hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass die entsprechenden Abklärungen darauf abzielen würden, den Entlastungskorridor aufzuheben und den geplanten Bauvorhaben im Gebiet "C._____" (d.h. gewisse Projekte der Beschwerdeführerin sowie eine Mehrzweckhalle der Gemeinde) Platz zur Realisierung zu verschaffen. Für die vorhandenen Bauten und Betriebe wie beispielsweise das streitgegenständliche Hotel sollte eine Verbesserung der Ausbaumöglichkeiten geschaffen werden, indem die Einstufung der Gefahrenzonen gelockert, mithin die Gefahrenzonen abgeschwächt werden. Die Überprüfung ziele folglich nicht auf eine Verschärfung der Gefahrenzone ab, die zur Folge hätte, dass bereits bestehende Betriebe künftig stärker eingeschränkt würden.

bb) Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass keine Verschärfung der Gefahrenzonenplanung geplant sei, sondern dass umgekehrt Massnahmen zur Verringerung der Gefahrensituation getroffen werden sollen. Trotzdem hält sie daran fest, dass heute nicht zuverlässig eingeschätzt werden könne, wie die Beurteilung der Parzelle 109 schlussendlich ausfallen werde, und bevor diesbezüglich keine Klarheit herrsche, dürfe keine Baubewilligung erteilt werden. Wie gerade aus einem Protokoll der Arbeitsgruppe D._____ hervorgehe, würden im Rahmen der laufenden Planungsarbeiten durchaus auch Wege diskutiert, welche sehr nachteilige Folgen für das streitgegenständliche Hotel hätten. Wenn etwa der rote Korridor beim Hotel an das Ufer des X._____er Rheins verlegt werden würde, wäre der Hotelbetrieb einzustellen (vgl. Aktennotiz der D._____ vom 1. Mai 2014 in der beschwerdeführerischen Beilage zur Replik, S. 5). Zudem obliege die Gefahrenzonenplanung nicht den Gemeindeorganen oder dem Stimmvolk, sondern einzig dem AWN resp. der eingesetzten Gefahrenkommission. Insofern komme dem Argument der Beschwerdegegner 1, wonach es nicht der Absicht des Gemeinderates entspreche, die Gefahrenzonen zu verschärfen, keine massgebende Bedeutung zu – entscheidend seien die Schlussfolgerungen und Schlussbeurteilungen der Gefahrenkommission.

Erwägungen

cc) Nach Art. 28 Abs. 1 des kantonalen Waldgesetzes (KWaG; BR 920.100) obliegt die Ausscheidung der Gefahrenzonen dem AWN. Gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung erfolgt der Erlass von Gefahrenzonenplänen indes im Nutzungsplanverfahren gemäss dem kantonalen Raumplanungsgesetz, d.h. diese werden als integrierender oder ausnahmsweise als separater Bestandteil des Zonenplans durch das Stimmvolk verabschiedet und bedürfen der konstitutiven Genehmigung durch die Regierung (vgl. Art. 48 f. KRG sowie Art. 9 ff. der Richtlinien für die Gefahrenzonenplanung [BR 801.500]). Dabei sind die Entscheide und Einschätzungen der Gefahrenkommission betreffend Gefahrenzonen für eine Gemeinde schon deshalb faktisch behördenverbindlich, als die Regierung wohl keine Revision eines Gefahrenzonenplans genehmigen wird, welcher den Beurteilungen der von ihr eingesetzten Fachkommission widerspricht. Aus diesem Grund hat der Instruktionsrichter dem AWN am 25. September 2014 die Frage unterbreitet, ob und allenfalls wie sich die kommunale Planungszone vom 12. Juli 2013 betreffend Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Änderung der Gefahrensituation) auf Parzelle 109 im Allgemeinen und auf das bewilligte Projektänderungsgesuch im Besonderen auswirke.

In seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hat das AWN resp. die Gefahrenkommission 1 zunächst festgehalten, dass das Gebiet "C._____" bis zum streitgegenständlichen Hotel durch Hochwasser gefährdet sei. Um dieser Gefährdung zu begegnen, habe man im Jahre 2009 ein Verbauungsprojekt realisiert, welches nebst seitlichen Flussverbauungen auch einen Entlastungskorridor beinhaltet habe. Damit dieser Entlastungskorridor die ihm zugewiesene Funktion nachhaltig erfüllen könne, habe die Gefahrenkommission in dessen Hauptabfliessgebiet eine Gefahrenzone 1 ausgeschieden mit der Folge, dass im Entlastungskorridor keine Bauten mehr möglich seien. In Bezug auf die Überbauungsprojekte der Beschwerdegegnerin 2 wurde ausgeführt, dass das ursprüngliche Projekt vom 28. Oktober 2013 die Gefahrenzone 1, das abgeänderte Projekt vom 17. Februar 2013 hingegen lediglich die Gefahrenzone 2 betreffe. Im Rahmen der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans sei beabsichtigt, die Hochwassergefahr im fraglichen Gebiet mittels Ergänzungen der bestehenden Verbauungen zu reduzieren. Insbesondere seien Verbauungsprojekte, welche eine Verschärfung der Gefährdung in anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig. So dürfe etwa auch das Projekt Wasserpark "E._____" nicht zu Mehrgefährdungen Dritter führen. In diesem Sinne würden die im Projektänderungsgesuch enthaltenen Umbauten nicht Gefahr laufen, durch ein späteres Verbauungsprojekt in eine höhere Gefahrenstufe umgezont zu werden. Weil die geplanten Massnahmen des Hochwasserschutzes die betroffenen Bauten nicht stärker gefährden dürfen, habe die kommunale Planungszone auf das Projektänderungsgesuch, welches einzig in der Gefahrenzone 2 liege, keine Auswirkungen (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014).

dd) Diese fachkundige Beurteilung der Gefahrenkommission 1 des AWN ist an Klarheit nicht zu überbieten. Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin dagegen erhobenen Einwände nichts zu ändern. Die Beschwerdeführerin, welche bezüglich der Gefahrensituation stets nach einer fachkundigen Beurteilung durch das sachlich zuständige AWN verlangt hat, versucht nun, da eine solche im Recht liegt, die darin getroffenen Feststellungen auf wenig nachvollziehbare Art und Weise zu entkräften. Hinsichtlich des ersten Zwecks der Planungszone – die Änderung der Gefahrensituation – lässt die auf die Beurteilung der Gefahrensituation beschränkte Fragestellung des Verwaltungsgerichtes sehr wohl eine definitiv schlüssige Antwort zu. Das AWN hält selbst fest, dass die Planungszone bezüglich Gefahrenzonen keine Auswirkung auf das Projektänderungsgesuch habe (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 S. 3). Wie es sich mit den beiden weiteren Zwecken der Planungszone verhält, ist selbstredend gesondert zu beurteilen (vgl. dazu sogleich Erwägungen 3d und e). Überdies beziehen sich die Ausführungen des AWN auf die aktuellen Bestrebungen und setzen sich gar mit dem ursprünglichen sowie dem abgeänderten Projekt auseinander, weshalb der Einwand, der Bericht des AWN beziehe sich auf die Situation im Jahre 2009, ebenfalls von der Hand zu weisen ist. Soweit die Beschwerdeführerin mit der von der Arbeitsgruppe D._____ als mögliche Variante ins Auge gefassten Verlegung des roten Korridors und damit einer Verschärfung der Gefahrensituation beim Hotel argumentiert, ist sie darauf hinzuweisen, dass diese lediglich im Zusammenhang mit dem geplanten Projekt "E._____" und wohl eher im Rahmen eines Brainstormings geäusserte Idee weder umsetzbar ist (vgl. hierzu Duplik der Beschwerdegegnerin 1 vom 15. August 2014 S. 4) noch von der Gefahrenkommission abgesegnet werden würde (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 S. 2 f.). Überdies können die Ausführungen der Arbeitsgruppe D._____ zur Gefahrenzonenplanung angesichts der erwähnten Zuständigkeiten und des Verfahrens zur Festsetzung des Gefahrenzonenplans gar nicht relevant sein (vgl. vorstehend Erwägung 3c/cc). Gestützt auf die Beurteilung des AWN ist somit festzuhalten, dass die Änderung der Gefahrensituation – der erste Zweck der Planungszone – eine Unterstellung des Bauvorhabens unter die Planungszone nicht rechtfertigen würde.

d) Hinsichtlich des zweiten Zwecks der Planungszone – die Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschiedener Projekte innerhalb des Planungsgebietes – wird im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass damit eine Grundlage geschaffen werden soll, um später verschiedene neue Projekte im Planungsperimeter realisieren zu können. Offenbar waren es denn auch jene Projekte – darunter eine Mehrzweckhalle der Gemeinde sowie diverse Bauvorhaben der Beschwerdeführerin –, welche Anlass zum Erlass der Planungszone gegeben haben. Eine Anpassung des Zonenplans im Bereich des streitgegenständlichen Hotels stand gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 nie zur Diskussion. Den Ausführungen im angefochtenen Entscheid folgend zielt die Überprüfung weder auf eine Verschärfung der Gefahrenzone ab noch ist eine Umzonung der sich in der Hotelzone befindenden Parzelle 109 beabsichtigt. Dies wird von der Beschwerdeführerin denn auch anerkannt. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern die Sanierung und geringfügige Aufstockung des Mitteltraktes des Hotels an einem bereits bestehenden Standort die Anpassung des Zonenplans im Hinblick auf verschiedene andere, noch zu realisierende Projekte innerhalb des Planungsgebiets präjudizieren könnte.

e) Als dritter Zweck der Planungszone wird schliesslich die Überprüfung des Erlasses von Folgeplanungspflichten angegeben. Gegenstand der mit der Planungszone beabsichtigten Überprüfung sei insbesondere die Erschliessung der bestehenden und neu zu erstellenden Bauten im Gebiet "C._____". Wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid zutreffend festhält, wird eine mögliche Quartierplanung betreffend die Erschliessungssituation durch die Sanierung und Aufstockung eines bereits bestehenden Hotelteils nicht präjudiziert. Dies wäre einzig denkbar, wenn die Erschliessung des Hotels – generell oder als Folge des geplanten Ausbaus – nicht geregelt wäre. Wie noch aufzuzeigen sein wird, ist dies jedoch nicht der Fall (vgl. nachfolgend Erwägung 4). Eine vorzeitige Regelung der Erschliessung für die Parzelle 109 ist demnach nicht erforderlich. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin zu diesem dritten Zweck der Planungszone fussen allesamt auf der Annahme, dass die Parzelle 109 heute nicht über eine hinreichende Zufahrt verfüge, weshalb darauf – unter Verweis auf Erwägung 4 – nicht näher einzugehen ist.

f) Damit ist festzuhalten, dass die Sanierung und geringfügige Aufstockung des streitgegenständlichen Hotels die von der Planungszone erfassten Bestrebungen hinsichtlich Gefahrensituation, Anpassungen des Zonenplans sowie allfälliger Folgeplanungen weder erschweren noch diesen entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat das zu beurteilende Projekt folglich zu Recht nicht der Planungszone vom 12. Juli 2013 unterstellt und damit zulässigerweise einer materiellen Beurteilung unterzogen.

4.

a) In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin zunächst geltend, dass die Parzelle Nr. 109 nicht hinreichend erschlossen und deshalb nicht baureif sei. Der Nachweis, dass eine rechtlich gesicherte Zufahrt zum Bauobjekt bestehe resp. dass ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht ersessen worden sei, sei nicht erbracht worden. Überdies würde die Zufahrtsberechtigung für eine zufolge des Ausbaus erweiterte Nutzung der Parzelle 109 ohnehin fehlen.

b) Gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) gilt Land unter anderem dann als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Diesen Grundsatz wiederholt Art. 72 Abs. 2 KRG, wonach ein Grundstück baureif ist, wenn es für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt ist. Die hinreichende Zufahrt muss also spätestens auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der fraglichen Baute hin gesichert sein. Wenn die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des für die Erschliessung benötigten Bodens ist, wird die Baubewilligung gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG nur erteilt, wenn die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im Baugesuch nachgewiesen werden. Wo die Zufahrt oder Teile davon auf fremdem Grund realisiert werden sollen, muss deren Erstellung also rechtlich gesichert sein. Dies kann beispielsweise mittels privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern erfolgen (vgl. Waldmann/ Hänni, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 19 N. 22). Da die vorerwähnten öffentlich-rechtlichen Normen die zivilrechtliche Bauberechtigung explizit voraussetzen, sind derartige Vereinbarungen – trotz ihrer zivilrechtlichen Natur – rechtsprechungsgemäss nicht etwa vom Zivilrichter, sondern vorfrageweise von der Baubehörde oder dem Verwaltungsgericht zu prüfen. Im Ergebnis geht es hierbei nämlich nicht um die Anwendung von Privatrecht, sondern von öffentlichem Recht, welches die Baubehörde von Amtes wegen anzuwenden hat (vgl. PVG 2011 Nr. 19 E.1).

Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 die umstrittene Frage der privatrechtlichen Berechtigung an der Zufahrt zum streitgegenständlichen Hotel zu Recht vorfrageweise geprüft hat. Was den Umfang dieser vorfrageweisen Überprüfung angeht, ist der Beschwerdeführerin jedoch insofern Recht zu geben, als es sich dabei entgegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine prima vista-Betrachtung handelt, welche unter dem Vorbehalt der eigentlichen Beurteilung durch den Zivilrichter steht. Vielmehr hat die Baubehörde – und im Weiterzugsfalle das Verwaltungsgericht – diese baurechtliche Frage im Zusammenhang mit der Erschliessung abschliessend zu entscheiden. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1, wonach die Beschwerdeführerin – sollte sie mit der Beurteilung der Dienstbarkeit im angefochtenen Entscheid nicht einverstanden sein – den Zivilrichter aufzurufen habe, erweisen sich demnach als unkorrekt. Wie sich sogleich zeigen wird, sind die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zur privatrechtlichen Berechtigung an der Zufahrtstrasse resp. generell zur Erschliessungssituation jedoch gleichwohl zutreffend.

c) Im Grundbuch der Gemeinde ist zu Gunsten von Parzelle 109 und zu Lasten der Parzelle 136 der Beschwerdeführerin ein Fuss- und Fahrwegrecht eingetragen ("Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. LIG X._____/136, dat. 19.10.1968/269", vgl. Grundbuch-Auszug vom 22. Mai 2014 in Bg1-act. 14). Überdies ist zu Lasten von Parzelle Nr. 136 ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Politischen Gemeinde X._____ eingetragen ("Last: Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Politische Gemeinde X._____, dat. 17.06.1969/119", vgl. Grundbuch-Auszug vom 10. Dezember 2014). Grundlage für die vorerwähnten Dienstbarkeiten bildeten zum einen ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Kurverwaltung X._____ AG und F._____ vom 13. August 1968 (vgl. Bg1-act. 2 und 15) und zum anderen eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde sowie der Kurverwaltung X._____ AG und F._____ vom 17. Juni 1969 (vgl. Bg1-act. 2). Diesen Unterlagen ist zu entnehmen, dass zu Gunsten der Parzelle 109 und zu Lasten der Parzelle 136 ein Durchgangsrecht besteht und dass der 3 m breite Weg auch der Öffentlichkeit zugänglich sein soll. Zudem wurde der vorliegend zur Diskussion stehende Zugang seit über vierzig Jahren als Fuss- und Fahrweg zum Hotel genutzt, ohne dass die Eigentümer der Parzelle 136 dies je beanstandet hätten.

d) Zwischen den Parteien ist nun umstritten, wie die vorerwähnten Dienstbarkeiten auszulegen sind. Gemäss Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag massgebend, sofern sich die Rechte und Pflichten aus diesem deutlich ergeben. Ist der Eintrag nicht klar oder fehlt er, ist auf den Erwerbsgrund, d.h. den Dienstbarkeitsvertrag als Begründungsakt zurückzugreifen. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; vgl. BGE 132 III 651 E.8 mit weiteren Hinweisen, PVG 2011 Nr. 19 E.3; Petitpierre, in: Honsell/Vogt/Geiser, [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., Basel 2011, Art. 738 N 4 ff.).

Der Grundbucheintrag der vorliegend zu beurteilenden Dienstbarkeiten ("Fuss- und Fahrwegrecht") könnte im Wortlaut nicht klarer sein, weshalb für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB einzig auf den Grundbucheintrag abzustellen ist. Auch wenn der Erwerbstitel aufgrund der vorerwähnten Auslegungskaskade bei hinreichend klarem Wortlaut nicht massgebend ist, sei hinsichtlich der Vereinbarungen aus den Jahren 1968 resp. 1969 festgehalten, dass der Begriff "Durchgang" nicht ganz eindeutig ist. Für eine auf das blosse Begehen beschränkte Servitut ist die Formulierung "Fusswegrecht" üblich. Überdies waren weder die Beschwerdeführerin noch die Beschwerdegegnerin 2 Vertragspartei dieser Vereinbarungen – die Beschwerdegegnerin 2 hat die Parzelle 109 mit Kaufvertrag vom 24. August 1999 von der damaligen X._____er AG übernommen (vgl. Bg1-act. 3). Damit kann ihr die Auslegung der ursprünglichen Vereinbarungen insofern nur bedingt entgegengehalten werden, als sie die Liegenschaft im gutgläubigen Vertrauen auf das im Grundbuch angegebene Fuss- und Fahrwegrecht erworben hat (Art. 973 ZGB; vgl. Petitpierre, a.a.O., Art. 738 N 6). Bemerkenswert – aber aufgrund der Auslegungskaskade ebenfalls nicht entscheidend – ist zudem, dass sich die Beschwerdeführerin als belastete Grundeigentümerin während Jahrzehnten weder am bestehenden Grundbucheintrag (welcher explizit sowohl ein Fusswegrecht als auch ein Fahrwegrecht vorsieht) noch an der tatsächlichen Befahrung der Erschliessungsstrasse gestört hat. Da sich der Inhalt der Dienstbarkeit bereits aus dem Grundbucheintrag ergibt, erübrigen sich Ausführungen zu einer allfälligen Ersitzung des Durchfahrtsrechts.

An dieser Auslegung vermögen auch die Einwände der Beschwerdeführerin nichts zu ändern. Dass sich die Beschwerdegegnerin 1 über ihre Rolle im Rahmen der vorfrageweisen Überprüfung unzutreffend geäussert hat (vgl. hierzu vorstehend Erwägung 4b), steht einer im Ergebnis zutreffenden Würdigung der Erschliessungssituation nicht entgegen. Zudem missachtet die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation die gesetzliche Auslegungskaskade. So ist es schlichtweg nicht zutreffend, dass sich der Grundbucheintrag anhand des Erwerbsgrundes definiert. Zwar weist sie nicht zu Unrecht darauf hin, dass die angeblich langjährige, unangefochtene und gutgläubige Nutzung des Durchgangs – mithin die dritte Stufe der Auslegungskaskade – im vorliegenden Fall nicht von Belang sei. Wieso dann aber das Verhalten der Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der Auslegung der Dienstbarkeit massgebend sein soll, ist schleierhaft. Dass sich diese darüber beklagt habe, dass die Gemeinde die bestehende Erschliessungsstrasse nicht als öffentliche Quartierstrasse in den Gemeindebesitz übertragen habe und notfalls beabsichtige, eine eigene Zufahrtsstrasse auf den zu diesem Zweck erworbenen Parzellen 108 und 109 zu erstellen, spricht nicht gegen die vorstehend wiedergegebene Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit.

e) In Bezug auf den Umfang der Dienstbarkeit hält die Beschwerdeführerin sodann fest, dass selbst ein in einem bestimmten Umfang bestehendes resp. ersessenes Zufahrtsrecht nicht bedeuten würde, dass dieses Recht automatisch auf die zukünftige erweiterte Nutzung der Parzelle 109 ausgedehnt würde. Diesem Einwand ist entgegenzuhalten, dass zu Lasten der Parzelle 136 wie gesehen ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Gemeinde eingetragen, mithin die Zufahrt öffentlich ist (vgl. Grundbuch-Auszug vom 10. Dezember 2014 sowie die Vereinbarung 17. Juni 1969 in Bg1-act. 2). Vor diesem Hintergrund kann es auf den Mehrverkehr, welcher durch das geplante Sanierungs- und Ausbauprojekt entstehen wird, nicht ankommen.

Hinsichtlich der Nutzung sei an dieser Stelle festgehalten, dass das streitgegenständliche Hotel – unabhängig von der kontextabhängig divergierenden Projektbeschreibungen der Parteien, bei denen teilweise lediglich von einer Sanierung oder dann wieder von einer Suite die Rede ist – derzeit über 80 Betten und drei Restaurants verfügt und im Rahmen des vorliegenden Bauprojekts um elf weitere Zimmer im Dachgeschoss des Mitteltraktes ergänzt werden soll. Angesichts der einschlägigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung wäre diese Mehrnutzung – selbst wenn die Öffentlichkeit nicht zur Zufahrt berechtigt wäre – wohl ohnehin nicht als unzulässige Mehrbelastung des Wegrechts zu qualifizieren, welche von der bestehenden Dienstbarkeit nicht mehr abgedeckt wäre (vgl. Petitpierre, a.a.O., Art. 739 N 7 ff. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).

f) Damit ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 nach Vornahme der vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung die hinreichende Erschliessung von Parzelle 109 im Ergebnis zu Recht bejaht hat.

5.

a) Schliesslich zieht die Beschwerdeführerin die Rechtmässigkeit des Gefahrenzonenplans im Bereich der Parzelle 109 in Zweifel. Ausgerechnet jener Teil der Parzelle 109, welcher direkt an den X._____er Rhein und damit an die Gefahrenquelle angrenze und mit dem Hotel überbaut sei, sei lediglich der Gefahrenzone 2 ("Zone mit geringer Gefahr") zugewiesen, während die ganze dahinter liegende Bodenfläche wie auch das weitere Umfeld in der Gefahrenzone 1 ("Zone mit hoher Gefahr") liege. Die Beschwerdegegnerin 1 habe diese widersprüchliche Situation deshalb unter Beizug der Gefahrenkommission zu klären oder aber die Rechtswidrigkeit des Gefahrenzonenplans im Rahmen einer inzidenten Normenkontrolle festzustellen.

b) Die Gefahrenzonenplanung im Bereich der Parzelle 109 ist in der Tat bemerkenswert. Lediglich der nördliche Trakt des Hotels befindet sich in der G1, während der restliche Teil des Hotelkomplexes davon enklavenartig ausgenommen ist und trotz seiner Nähe zum Rhein in der G2 liegt (vgl. Gefahrenzonenplan in Bg1-act. 13). Diese auf den ersten Blick doch etwas eigenartige Planungssituation ist offenbar der Tatsache geschuldet, dass im Rahmen des Schutzbauprojektes ein Entlastungskorridor vorgesehen worden ist, welcher westseitig neben dem bei der Einführung der Gefahrenzonenplanung im Jahre 2009 schon bestehenden Hotelkomplex verläuft (vgl. die Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 S. 1 sowie das Protokoll betr. Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefahrenzonenplan vom 19. November 2009 in Beilage 1 des AWN). Unbestritten ist jedoch, dass die aktuelle behördenverbindliche Gefahrenzonenplanung auf dem entsprechenden Entscheid der dafür zuständigen Gefahrenkommission vom 19. November 2009 beruht (vgl. das Protokoll betr. Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefahrenzonenplan vom 19. November 2009 in Beilage 1 des AWN sowie vorstehend Erwägung 3c/cc). Ebenso ist klar, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten seither nicht verändert haben, weshalb es nicht ersichtlich ist und von der Beschwerdeführerin auch nicht dargetan wird, inwiefern diese Planungssituation nun plötzlich derart falsch sein soll, dass deren Verfassungsmässigkeit einer inzidenten Kontrolle unterzogen werden müsste.

c) Wie die Beschwerdeführerin zu Recht festhält, lassen sich aus dem Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1, wonach im Rahmen der Überprüfung der Gefahrensituation eine Lockerung resp. Abschwächung und keine Verschärfung der Gefahrenzone beabsichtigt sei, noch keine Rückschlüsse auf die Rechtmässigkeit der aktuellen Gefahrenzonenplanung ziehen. Wie bereits im Zusammenhang mit der Planungszone ausgeführt wurde, sind die Absichten des Gemeindevorstands für die Beurteilung und Änderung der Gefahrenzonenplanung angesichts der behördenverbindlichen Feststellungen der Gefahrenkommission nur sehr bedingt relevant (vgl. vorstehend Erwägung 3c/cc). Umso mehr Gewicht erhält demnach aber das Argument, dass die Gefahrenkommission ihre Zustimmung zum vorliegend zur Diskussion stehenden Bauvorhaben nicht erteilt hätte, wenn der Verdacht bestanden hätte, dass die bestehende Gefahrenzonenplanung rechtswidrig sei (vgl. den Bericht der GVG vom 11. Februar 2014 in Bg1-act. 6). Hinzu kommt, dass auch die Gefahrenkommission auf entsprechende Nachfrage des Instruktionsrichters ausgeführt hat, dass keine Verschärfung resp. nachteilige Abänderung der Gefahrenzonen geplant sei. Sie hat explizit festgestellt, dass Verbauungsprojekte resp. Änderungen der Gefahrenzonen, welche eine Verschärfung der Gefährdung in anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig seien und dass das vorliegend zu beurteilende Umbauprojekt nicht Gefahr laufe, durch ein späteres Verbauungsprojekt in eine höhere Gefahrenstufe umgezont zu werden (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2015 S. 2). Damit ist festzuhalten, dass eine vorgezogene Überprüfung der Gefahrenzonenplanung nicht angezeigt war.

6.

a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 1 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Das hinreichend klare Projektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 musste – auch wenn es nicht explizit als solches kommuniziert worden war – nicht erneut publiziert und öffentlich aufgelegt werden. Zudem haben es die Zwecke der Planungszone vom 12. Juli 2013 nicht verlangt, das vorliegend zu beurteilende Projektänderungsgesuch der Planungszone zu unterstellen und mit einer materiellen Beurteilung bis zur Rechtskraft der beabsichtigten Teilrevisionen der Ortsplanung zuzuwarten. Ebenso wenig war die Beschwerdegegnerin 1 gehalten, vorgängig die bestehende Gefahrenzonenplanung zu überprüfen. Überdies ist die Beschwerdegegnerin 1 nach erfolgter vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung an der bestehenden Zufahrtsstrasse zu Recht zum Schluss gelangt, dass das streitgegenständliche Hotel aufgrund des bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts zu Gunsten der Öffentlichkeit sowohl aktuell als auch im Hinblick auf die umbaubedingte Mehrnutzung hinreichend erschlossen ist. Damit sind der angefochtene Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung zu Recht ergangen, weshalb diese zu bestätigen und die vorliegende Beschwerde abzuweisen ist.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten von Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdeführerin. Eine Parteientschädigung wird nicht gesprochen, da die Beschwerdegegnerin 1 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG) und die Beschwerdegegnerin 2 nicht anwaltlich vertreten war.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

664.--

zusammen

Fr.

4'664.--

gehen zu Lasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]